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1、淮安洪泽淮安洪泽 开发区商住地块开发区商住地块项目项目合作合作建议书建议书谨呈：谨呈：江苏世荣轻纺工业有限公司江苏世荣轻纺工业有限公司二 O一一年四月1写在前面的话首先，非常感谢贵司给予我们此次沟通、合作的机会。 通过与贵司相关人员的初步沟通，我们认为贵公司对于洪泽开发区原轻纺厂厂区的商住地块项目存在如下几点发展预期和要求：n 本项目是投资人由纺织行业向房地产开发行业转型的开山之作，源于对当地城市发展的深度认知，本项目力争打造成推动城区外围发展的领袖作品，保证开发利润的同时，提升企业品牌竞争力，促进企业长远深宽发展；n 由于项目地理位置的偏远和独特性，投资人初步设想项目开发定位为厂区流动人口和
2、乡镇进城人群扎根服务，但项目规划和建筑品质均领先当地市场；n 因为项目投资人与当地政府多年的友好诚信合作，项目还须兼顾城市公共形象和城市商业定位的提高与促进；n 当然，由于项目体量大，开发涉及的投资资金大，加之片区运营培育周期的加长，保证项目开发资金的良性流转是项目投资的前提目标，对于转型期的投资人尤为重要；n 项目发展的初步设想是：先行启动已完成土地性质转换的南片地块（约100亩，规划容积率为1.5），但整体180亩地块须统一规划，分期实施，项目一期开盘时间暂定为2012年4月。2写在前面的话基于上述的项目发展思路，我司结合房地产环境认知、当地市场发展和项目地块特征，现对项目初期概念性规划设
3、计提交此建议书，旨在表达我们对于本项目的开发观点与建议： 规划经济技术指标 项目定位与功能概念 建筑风格、布局、景观等 户型配比、开发周期等 本报告将言简意赅的阐述以上内容，为设计院对本地块项目的规划设计提供参考依据，更为详尽的规划设计建议书将在概念性规划获得政府认可后，配合策划公司、设计院逐步系统展开。有关本项目建议书的具体问题，欢迎和海策公司负责人联系：南京海策房地产投资顾问有限公司徐晓新徐晓新 总经理手机：13813828761电邮：3一、地块基础信息一、地块基础信息项目地块四周为工业园区，工业厂房的建筑高度不高，多数不超过15米，且建筑密度不大。地块交通通达性基本完善，但东九街为水泥路
4、面，路基状况不好，且只有双向2车道。地块周边生活氛围较为冷清，距离城区商业中心较远（距人民路肯德基约7公里，距宝利嘉花园2.6公里），自然景观环境一般，但未来发展空间利好。项目地块规划面积180亩，地块分为南北2块，其中南片1号地块已转换土地性质为商住用地，只需完成厂区搬迁即可进入土地平整阶段；北片2号地块目前为厂区荒地，土地性质为工业用地，处于商住用地的储备阶段。本次规划方案的目的之一，就是通过优越可行的项目规划获取政府的认可与支持，以便顺利转变2号地块土地性质。4二、地块经济技术指标二、地块经济技术指标根据项目地块基础信息，结合洪泽当地住宅规划发展，对本项目的经济技术指标提出如下建议：项目
5、占地面积：约180亩；规划容积率：1.8；建筑密度35%；绿地率40%；建筑限高35米停车位：按非机动车1间/户、机动车0.6辆/户配建。项目总建筑面积：24.7万，其中计算容积率面积21.6万，不计算容积率面积3.1万，主要为半地下车库和储藏室。地上建筑面积：多层住宅13万，小高层住宅6万，商业配套面积2.2万，公共配套面积4000。1号地块后续开发，用地面积约100亩，建议规划容积率为2.0，总建筑约13.3万，其中社区商业建筑1.4万。2号地块先行开发，用地面积约80亩，建议规划容积率为1.6，总建筑面积8.3万，其中社区商业建筑1.2万。5三、项目核心功能定位三、项目核心功能定位 项目
6、由全景街铺、社区商业、生态住宅、欧式园林围合组成洪泽最具规模的新城市中心，社区集教育、医疗、餐饮、康乐、购物等功能于一体的一站式大型新城市生活中心。 项目立足于满足开发区生活配套的完善与提升，通过第三产业的发展，为开发区整体产业结构的调整与升级提供布局引导，作为开发区经济发展的新示范模式和理念。 根据对洪泽城市居住功能的规划布局、发展趋势的准确把握，以前瞻性定位满足市场需求，依托产品设计、景观规划、社区商业、教育医疗等常规生活模式，强化新城生活发展理念：统一规划设计、分期建设实施、生活配套先行、优化物业管理、远离城市喧嚣。通过创新并有效的开发和规划，以优秀的产品建造、具有品牌影响力社区商业，来
7、吸引和聚集生活人气。一站式新城市生活中心6四、业态规划原则四、业态规划原则（1）突出规划设计前瞻性，保证产品5年内不淘汰 强调功能齐全、设计领先、主题鲜明，为洪泽创造一个优秀居住品牌。在建筑立面表现、社区景观打造方面力求创新，以优于中心城区的产品设计，较低的购买总价，获得改善型置业人群的青睐。（2）消费适应性原则，保证主流目标客群不流失 业态规划以多层建筑为主，搭配少量小高层建筑。户型设计以80-90的中小户型为主力，搭配少量120-130的二次置业户型。要与项目的主力购买人群（园区企业职工和乡镇进城人群）的消费需求相适应，并引申至中心城区的改善型消费群。（3）满足分区建设、独立成片、整体协调
8、的开发节奏控制 项目体量较大，当地去化速度较慢，因为项目的开发周期较长，为保证先开发先交付的居住使用要求，项目规划时应统筹考虑开发节奏的控制，满足各批次入住业主的生活使用要求。7五、业态布局及规划五、业态布局及规划以1号地块为例。 项目规划建设16幢多层，8幢小高层，其中小高层分布地块北端和西端，下图黄色矩状区域； 社区主入口位于地块南端中间（绿色短线），次入口位于地块北端中间（由黄色短线进入），与2号地块组成社区整体交通动线； 地块西南角（蓝色弧线区域）为社区商业中心，全景街铺位于地块南北两端沿街（红色点状区域），其中北端街铺与2号地块南端商业组成社区商业内街； 地块东南角（绿色圆型）为小区
9、健身休憩广场。小高层区域社区商业中心健身休憩广场整体社区入口小区主入口8六、项目建筑风格建议六、项目建筑风格建议ART-DECO建筑风格。9七、项目建筑风格建议七、项目建筑风格建议ART-DECO建筑风格。ART-DECO表达了当时高端阶层一直在追求的高贵感，摩登的形体又赋予古老的贵族气质，代表了一种欣欣向荣的力量，一种复兴的城市精神！ART-DECO建筑风格强调应用现代的先进技术与材料。沉稳大气的色彩，明快简洁的线条，结合楼宇的退台、凸凹进退的外立面、金字塔式的结构图，冲破了建筑同质化的倾向，以一种“不动声色的优雅” 彰显经典与高贵。10五、项目景观建议五、项目景观建议（1）三层景观体系第一
10、层次景观空间为社区入口广场，入口林荫道以硬质铺装为主，优雅的欧式古典园林带来舒适感受，入口以树阵排列营造风情大道的氛围。第二层次景观空间为社区内部共享型中心集中绿地，健身休憩广场采用多种材质铺设，集坡地、跌水、草坪、景观亭、树阵等多种景观为一体，同时设置充足的休闲座椅、条石，为整个小区的业主提供充足的交流空间、亲子空间、活动空间。每到夜晚，丰富的景观照明更能给中心景观广场增加几分魅力。第三层次景观空间为建筑单体间围合形式的庭院景观，曲径通幽的健康步道与趣味十足的景观小品参差其中，以丰富的植被种类营造天然的绿色氧吧。主题景观示意欧式古典园林。欧式古典园林。11五、项目景观建议五、项目景观建议（2
11、）细部景观组合洪泽属于平原地势，山丘景观较少见。建议本项目的细部景观考虑假山跌水假山跌水。采用立体式、多元化的园林规划设计形式，通过多层次造坡的空间组合和多样化植被搭配，将社区中的中心景观广场与四周的庭院景观巧妙融合，营造多姿多彩、富有意境的特色植被景观。欧式古典园林。欧式古典园林。12六、户型配比建议六、户型配比建议根据项目定位及市场上户型配比情况，依照根据项目定位及市场上户型配比情况，依照经济经济型型产品为主，产品为主，舒适舒适型产品和型产品和奢华奢华型产品为辅的配比原则，型产品为辅的配比原则，综合项目开发节奏，对各户型配比提出如下建议：综合项目开发节奏，对各户型配比提出如下建议：规划居住
12、总户数：1940户。套型面积（平米） 套数比例套型数量建筑类型两室两厅一卫60-8030%580多层三室两厅一卫90-11030%580多层、小高层三室两厅两卫110-13020%380多层、小高层四室两厅两卫130-15010%200小高层其他户型如单身公寓5%100小高层复式150以上5%100各单元楼顶层6 60-10-11 10 0为项目主力户型，占为项目主力户型，占6 60%0%13七七、功能功能空间空间建议建议 n n 经济适用经济适用为主导，为主导，增加非套内使用面积，以增加非套内使用面积，以提高赠送面积比例提高赠送面积比例n n 尽量保持户型空间的方正，大开间、短进深，尽量保持
13、户型空间的方正，大开间、短进深，以保证充分的采光和通风以保证充分的采光和通风n n 舒适型产品兼备入户花园、户花园、套内套内储藏室储藏室等功能等功能空间空间n n 力求具备力求具备一大一小双阳台，足够空间引入室外一大一小双阳台，足够空间引入室外风景风景n n 客餐厅分离，干湿分离，动静分区客餐厅分离，干湿分离，动静分区n n 客厅开间客厅开间4 4米以上，最小卧室开间不低于米以上，最小卧室开间不低于3 3米米n n 兼顾居住风水基本忌讳，如卫生间门与入户门兼顾居住风水基本忌讳，如卫生间门与入户门不得相对不得相对n n 标准化标准化2.82.8米层高，米层高，后期开发的舒适型产品可以后期开发的舒
14、适型产品可以提升至提升至3.03.0米米14八八、户型图参考户型图参考二室二厅一卫双阳台15八八、户型图参考户型图参考二室二厅一卫双阳台16八八、户型图参考户型图参考三室二厅一卫双阳台17八八、户型图参考户型图参考三室二厅一卫双阳台18八八、户型图参考户型图参考三室二厅二卫双阳台19八八、户型图参考户型图参考三室二厅二卫双阳台（带保姆室）20八八、户型图参考户型图参考三室二厅二卫双阳台（小高层）21八八、户型图参考户型图参考三室二厅二卫双阳台（小高层）22开发节奏施工顺序：施工顺序：由东向西，由北向南。开发节奏：开发节奏：集中完成小组团工程主体结构，使其具备销售条件；多个组团工程主体完成后，分项进行内部装修和外立面工程；统筹小区整体景观、道路、管网施工，满足分片区交付要求。销售定位目标客户：目标客户：家庭年收入8-10万的工薪阶层；乡镇中发展转型的个体户；年轻人群的婚房需求。销售策略：销售策略：低价入市，多频次调价；注重现场氛围营造和活动营销；小量多频次推盘，灵活把控优惠政策。销售、开发有效结合，保证每次的推盘量利用3个月时间能去化70%以上，使得开发资金流转健康有效，同时可以根据市场反及时应开发策略。住宅先行，商业延后；社区商业先招商后销售；低总价产品撬动市场，改善型产品后期补缺。九、项目开发与销售定位九、项目开发与销售定位23
