惠州万科城华府价格策略vank课件

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1、万科城万科城华府华府7#7#价格策略价格策略2011-6-202011-6-20本次推盘基础信息本次推盘基础信息目录：目录：市场情况分析市场情况分析楼层差价制定楼层差价制定计价原则及维度计价原则及维度项目基础信息项目基础信息北区高层经济技术指标北区高层经济技术指标总建筑面积：总建筑面积：约15万总栋数：总栋数：共5栋，9个单元，每栋33层总套数：总套数：1134套主力户型：主力户型： 约79-113三房至四房装修情况：装修情况：精装修7#7#基本信息基本信息总建筑面积：总建筑面积： 24917.5 总套数：总套数：260套主力户型：主力户型：77.43-78.79的三房，共130套 113.8

2、3-114.53四房，共130套装修情况：装修情况：精装修 二组团：高层二组团：高层 一组团：叠墅一组团：叠墅 三组团：高层三组团：高层+ +集中商业集中商业 瑞景商业街瑞景商业街 幼儿园幼儿园111098213#4#5#6#7#万科城华府万科城华府7#7#户型特点户型特点一单元户型特点：一单元户型特点：01户型处于端头位置，临中轴景观带；02户型受二单元视线阻挡；03户型部分房间可看园林，但主卧西向，视线受二单元阻挡；04户型临社区主园林，视线开阔。二单元户型特点：二单元户型特点：01户型视野受一单元阻挡；02户型处于端头位置，临惠州职校，视野开阔；03户型处于端头位置，临惠州职校，视野开阔

3、，部分卧室临可看社区园林；04户型部分房间可看园林，视线受一单元阻挡。整体特点：整体特点：7#楼共两个单元，两梯四户，号为约79的三房，号为约113的四房；一单元紧邻项目园林，景观面最好；二单元邻惠州技校，会有一定噪音影响。商商铺铺金金 龙龙 大大 道道叠墅叠墅2#2#楼楼迈阿密泳池花园迈阿密泳池花园迈迈阿阿密密泳泳池池花花园园商商铺铺高高压压线线惠州技校惠州技校海伦堡海伦堡一单一单元元二单二单元元1 12 23 34 41 12 23 34 4规规 划划 路路单元数户型奇偶层套数建筑面积总建筑面积朝向可变性一单元0101奇数层1778.791339.43东南向2+1房0101偶数层1677.

4、431238.88东南向2+1房0202奇数层1778.791339.43西南向2+1房0202偶数层1677.431238.88西南向2+1房0303奇数层16113.831821.28西南向3+1房0303偶数层15114.531717.95西南向3+1房0404奇数层1（一楼单位）109.14109.14东南向3+1房0404奇数层16113.831821.28东南向3+1房0404偶数层16114.531832.48东南向3+1房小计13012458.75单元数户型奇数层套数建筑面积总建筑面积朝向可变性二单元0101奇数层1778.791339.49东南向2+1房0101偶数层1677

5、.431238.88东南向2+1房0202奇数层1778.791339.49东南向2+1房0202偶数层1677.431238.88东南向2+1房0303奇数层1（一楼单位）109.14109.14西南向3+1房0303奇数层16113.831821.28西南向3+1房0303偶数层16114.531832.48西南向3+1房0404奇数层16113.831821.28东南向3+1房0404偶数层15114.531717.95东南向3+1房小计13012458.75万科城华府万科城华府7#7#户型基础信息户型基础信息本次推盘基础信息本次推盘基础信息目录：目录：市场情况分析市场情况分析楼层差价制

6、定楼层差价制定计价原则及维度计价原则及维度市场动态市场动态市场动态市场动态惠州多个银行开始提高首付门槛，部分银行首付提高至四成提高至四成，且首次购房贷款利率均上浮利率均上浮10%10%；惠州多个开发商（中颐海伦堡、新世界曦岸）开始实行首付首付2 2成成的优惠措施，开发商垫付1成首付。片区竞争格局片区竞争格局万科城华府万科城华府海伦堡海伦堡金域华庭金域华庭三宅一生三宅一生双城国际双城国际东南首府东南首府伟豪领域伟豪领域佳兆业中心佳兆业中心名流公馆名流公馆合生帝景湾合生帝景湾中信水岸城中信水岸城锦源国际锦源国际宏益公馆宏益公馆璟都璟都华贸中心华贸中心金裕碧水湾金裕碧水湾主要竞品主要竞品珑湖湾珑湖湾

7、摩卡小镇摩卡小镇鼎峰国汇山鼎峰国汇山片区竞品供应时间轴片区竞品供应时间轴数据来源：惠州市房管局2011年1月一期住宅已经售罄主力户型为100-118三房，138四房，港惠展场及德威大厦接受咨询目前存货347套，其中三房309、四房22套、五房10套、复式6套目前存货197套，其中两房66套、三房125套、四房6套宏益公馆摩卡小镇伟豪领御海伦堡预计10月推出二期548套70-168两房至四房预计8月份推出124套85-133两房三房11年下半年竞争形势预判2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月存量放量二批单位8月份推售，本案面临摩卡小镇、宏益公馆、伟豪、海伦堡及三宅一生等项目的竞争，

8、预计七至八月份新推产品约1313套，其中户型多为三房四房单位。预计剩余四期单位年内全部推出目前存货270套，三房137套，四房72套，五房39套，复式5套珑湖湾预计8月份推出186套113-145三房四房目前存货439套，三房348套，四房91套三宅一生预计下批单位8月左右推出一期单位在售，共447套单位，二房74套，三房83套，四房272套，复式18套预计下批单位推出271套110-164三房四房单位水岸城总量1782套，预计7月份推出约184套单位，110三房，138四房现阶段先推出别墅产品预计10月份推出54套别墅鼎峰国汇山主要竞品项目在售情况主要竞品项目在售情况项目项目最近开盘时间最近

9、开盘时间推售单位推售单位销售均价销售均价销售套数销售套数剩余套数剩余套数中颐海伦堡中颐海伦堡2011年5月2日105-126三房5800元/683347中信水岸城中信水岸城2011年6月18日86-130两房至四房6500元/1114447伟豪领域伟豪领域2011年5月4日85-113两房三房7300元/419197宏益公馆宏益公馆2010年11月21日82-141两房至四房6500元/4960珑湖湾珑湖湾2011年15月1日113-145两房至四房8000元/554270三宅一生三宅一生2011年6月117-134三房，164-170四房7600元/8439合计17001700主要竞品未来供

10、应明细主要竞品未来供应明细20112011年年7-87-8月竞品供应结构明细（含未消化货源）月竞品供应结构明细（含未消化货源）户型面积段套数两房两厅70-85387三房两厅106-1331576四房两厅129-1401053合计合计301630162011年7-8月份，主要竞品项目都有新货推出，其中供应三房（106-133）量最大，四房（129-140）供应量也较大，市场竞争激烈。竞品新推货源明细表竞品新推货源明细表项目项目推货时间推货时间推售单位推售单位推售套数推售套数中颐海伦堡中颐海伦堡预计11年7-8月四期105-141平米三房、四房单位347伟豪领域伟豪领域预计11年7-8月85-13

11、3N+1两房至三房单位197宏益公馆宏益公馆预计11年8-9月70-160两房至五房0三宅一生三宅一生预计11年7-8月117-134三房，164-170四房439中信水岸城中信水岸城预计11年7-8月86-130两房至四房447珑湖湾珑湖湾预计11年7-8月113-145两房至四房270合计17001700江北片区项目月度成交情况江北片区项目月度成交情况江北住宅套数供求比江北住宅套数供求比( (单位：套单位：套) )江北住宅面积供求比江北住宅面积供求比( (单位：平方米单位：平方米) )数据来源：中原数据监测系统从上图可看出，2011年4月份片区集中推盘，供应量骤增，成交量也随之上升；201

12、1年5月份成交量和供应量开始下降，预计8月份片区竞品又将集中推货，竞争较大。竞争项目锁定竞争项目锁定区域分析区域分析竟品类型竟品类型推售时间推售时间深圳客户普遍认同江北区域的发展前景深圳客户普遍认同江北区域的发展前景惠州本地客户对江北区域的认知度基本一致惠州本地客户对江北区域的认知度基本一致相似的户型结构相似的户型结构, ,及处在相同的价格区间及处在相同的价格区间同一时间段或相近时间段推出可竞争房源同一时间段或相近时间段推出可竞争房源锁锁定定竞竞品品楼楼盘盘锁定目标锁定目标: :中颐海伦堡、三宅一生、伟豪领域、中信水岸城、珑湖湾中颐海伦堡、三宅一生、伟豪领域、中信水岸城、珑湖湾竞争力分析竞争力

13、分析本案核心竞争力是开发商品牌、产品、园林本案核心竞争力是开发商品牌、产品、园林价格产品地段形象园林品牌及物业市场主流产品，赠送面积及使用率超高产品，同时还拥有万科人性化的精装修，具备明显的竞争优势万科品牌，全国品牌房产NO.1，具有绝对的话语权，深得消费者认同和追捧本项目属于城市资源项目，基本没有自然景观，但小区拥有贝尔高林打造的热带风情园林，是整个片区乃至整个惠州首屈一指CLD核心居住区，周边生活配套尚不完善，逐步完善的社区配套、交通等将形成项目利好，未来升值潜力较大同一片区价格相对较高，不具备明显的竞争力万科城二期第一组团为高端叠墅产品，这使精装高层从一开始就拥有贵族血统。万科城华府中信

14、水岸城海伦堡珑湖湾伟豪领御三宅一生基本经济指标基本经济指标前期发售：13-15栋目前在售：三期16、18、19栋；四期单四期单位位24-2524-25栋单位栋单位占地面积：8万建筑面积：24万容积率：2.75销售价格：折后均价5800元/，目前推出首付两成的优惠措施，以吸引购房者主力户型： 122-141三房至四房主要劣势：主要劣势：1、三环以外，交通不好2、社区内部人车分流不科学，安全性不高3、一字排列式”建筑规划，无社区感主要卖点：主要卖点：1、价格相对较低2、户型较多，客户选择面较广3、园林、绿化较许多惠州本土开发商做得更好，但三期较差竞品项目分析竞品项目分析中颐海伦堡中颐海伦堡竞品项目

15、分析竞品项目分析三宅一生三宅一生基本经济指标基本经济指标占地面积：35981建筑面积：93367容积率：2.5目前在售：6月2日开盘，因更换代理公司，预计7、8月份会再次集中推货。目前价格：7800元/绿化率：35%项目总户数：447户车位数：536个主力户型：117-140三房单位，少量166四房单位；由5栋16层住宅组成；两梯两户，全南北通透，视野极佳主要卖点主要卖点: :1、现代Artdeco建筑风格，舒适享受型三房；2、五星级接待中心，符合项目整体风格。主要劣势：主要劣势：社区处在开发初始阶段，自身配套方面不足，没有形成生活氛围。基本经济指标基本经济指标占地面积：22550建筑面积：8

16、2296容积率：2.8目前在售：一期少量单位在售，由2栋小高层住宅组成。两梯四户,围合式园林社区，共有住宅505户；目前价格：折后均价6500元/主力户型：一期为85-115的两房至三房；二期为二期为70-12070-120的两房三的两房三房，预计房，预计1010月份推出，共月份推出，共548548套套。主要卖点：主要卖点：1、户型，方正实用，产品面积段适中；2、展示面，楼体条幅广告展示性强，看楼通道等现场包装展示较好.主要劣势：主要劣势：社区处在开发初始阶段，自身配套方面不足，没有形成生活氛围。竞品项目分析竞品项目分析宏益公馆宏益公馆基本经济指标基本经济指标占地面积：38427建筑面积：13

17、1389,容积率：4.06目前在售：持续销售中目前价格：折后均价约7300元/总户数：1168户，由9栋高层围合而成主力户型：约85两房和约115-133三房竞品项目分析竞品项目分析伟豪领域伟豪领域主要卖点主要卖点: :1、区位及项目昭示性强，未来配套完善；2、户型产品是目前市场主流消化产品，具有较强的产品竞争力。主要劣势：主要劣势：容积率高，全部是高层，客户接受度需要引导，东边水厂也会影响到项目的销售。基本经济数据基本经济数据建筑面积： 平方米 占地面积： 560000平方米容积率： 2.7 均价： 6200元 绿化率： 43% 车位配比： 1:1 物业类别： 普通住宅目前在售：6月18日开

18、盘，现持续销售中主力户型：84-87两房，106-127三房约130-160四房主要卖点：主要卖点：可看西枝江 ，景观资源好；项目规模大，产品丰富，包括联排别墅。主要劣势：主要劣势：区域交通不便，生活配套设施不完善。竞品项目分析竞品项目分析中信水岸城中信水岸城竞品项目分析竞品项目分析珑湖湾珑湖湾基本经济指标：基本经济指标：目前发售：一期为高层、别墅产品，第一批推出820多套单位，还剩约270套单位在售，别墅销售速度较慢；二期预计10月份推出。占地面积：14万建筑面积：45万容积率：3.2价格：折后均价8300元/主力户型：80两房，18-130三房，140-180四房主要劣势：主要劣势：1、南

19、三环附近，交通不好；2、价格过高，客户较难接受；3、推售货量较大，导致后期其他产品走量较慢主要卖点：主要卖点：1、一线西枝江景、金山湖湖景2、户型阔绰奢华3、园林、绿化较许多惠州本土开发商做得更好竞品项目分析竞品项目分析摩卡小镇摩卡小镇主要劣势：主要劣势：1、三环附近，交通不好；2、位置较偏客户认可程度较低主要卖点：主要卖点：1、地处江北核心，升值潜力大2、三环路改为市政路3、大社区大园林基本经济数据基本经济数据占地面积：占地面积：94485建筑面积：建筑面积：320000容积率： 2.5 绿化率： 30% 车位配比： 1:1.3 物业类别： 普通住宅主力户型：100-118三房、138四房预

20、计预计7 7月中旬推出第一批单位月中旬推出第一批单位。市场竞争小结市场竞争小结预计11年7-9月约有3016套房源在售，其中以三房及四房为主三房及四房为主，竞争仍较为激烈；目前市场上7979两房变三房单位稀缺两房变三房单位稀缺；伟豪领域预计八月底推出八月底推出124124套套85-13385-133N+1N+1两房至三房两房至三房单位；中信水岸城预计八月底推出271271套套110-164110-164三房至四房三房至四房单位；宏益公馆二期预计八至十月份推出70-16070-160两房至五房两房至五房，总套数548套；摩卡小镇预计7月份推出第一批184184套套100-138100-138三房

21、至四房三房至四房单位；主要竞品项目均价约5800580076007600元元/ /（珑湖湾由之前的8300将为8000元/，三宅一生均价7600元/，但开盘销售情况较差），均价已开始有所回落。本项目价值点分析本项目价值点分析 项项目目因素因素万科城华府万科城华府海伦堡海伦堡中信水岸城中信水岸城珑湖湾珑湖湾三宅一生三宅一生伟豪领御伟豪领御区位区位配套配套品牌品牌物业物业景观景观社区社区产品产品综合综合竞争对手的地段，周边配套均具有优越性，相比之下，本项目的优势集中体现在开发商品牌和成熟的社区生活模式。本项目区位、配套均不占明显优势，品牌社区、优秀物管以及园林景观资源为核心竞争力本项目区位、配套均

22、不占明显优势，品牌社区、优秀物管以及园林景观资源为核心竞争力本次推盘基础信息本次推盘基础信息计价原则及维度计价原则及维度竞品分析竞品分析核心均价推导核心均价推导价格分布解析价格分布解析综合折扣率建议综合折扣率建议楼层差价制定楼层差价制定目录：目录：计价前的策略思考计价前的策略思考 客户意向分析客户意向分析产品分析产品分析一单元靠近中轴景观带，二单元临规划路和惠州职校三房户型南北通透，采光性、通风性能强，但卧室普遍偏小四房户型均好性强7#楼是整个高层中位置较好的单位原则一：价格差异合理，保证各单元户型均衡销售；原则一：价格差异合理，保证各单元户型均衡销售；原则二：顺应客户选择，制定客户意向楼层具

23、有竞争力价格，力保意向楼层的原则二：顺应客户选择，制定客户意向楼层具有竞争力价格，力保意向楼层的快速集中走量；快速集中走量；原则三：原则三：7#7#楼为第二批单位，位置较好，在实现溢价的同时，也需要保证快速楼为第二批单位，位置较好，在实现溢价的同时，也需要保证快速走量。走量。客户意向主要集中在一单元9-26层，三房占65%，四房占35%成；客户对小区园林景观、户型认同度相对较高，对学校噪音及朝向的影响比较在意；计价原则总述计价原则总述核心均价制定核心均价制定: :市场比较法市场比较法比准对象：l华府3#楼l中颐海伦堡l中信水岸城l珑湖湾l伟豪领御l三宅一生比准原因：l以上楼盘均获得市场一定的认

24、可，可比性强l本项目产品推售时间与上述项目推售时间有一定重合l部分项目与本项目非常近，形成直接竞争l本项目的产品与上述五个项目产品类型相同，面积段有一定重叠核心均价推导核心均价推导地理位置50%片区环境20%片区形象自然环境居住氛围治安噪音升值前瞻交通15%车行管制公共交通地铁配套15%教育配套生活配套（娱乐、休闲）商务配套比准内容与权重一比准内容与权重一: :【市场比较法市场比较法】地理位置权重设置考虑：惠州地方小，大部分客户通过公交车和摩托车上班，对地理地理位置权重设置考虑：惠州地方小，大部分客户通过公交车和摩托车上班，对地理位置非常关注，故地理位置权重大，设为位置非常关注，故地理位置权重

25、大，设为50%50%。核心均价推导核心均价推导【市场比较法市场比较法】楼盘本体素质35%小区规划10%项目规模楼间距小区商业配套规划平面设计15%通风、采光、朝向户型设计标准层户数实用率环境景观10%园林规划设计与面积景致内容（空中花园、游泳池、网球场）园林设计公司比准内容与权重二比准内容与权重二: :楼盘本体素质权重设置考虑：客户对楼盘整体素质关注度较高，故设为楼盘本体素质权重设置考虑：客户对楼盘整体素质关注度较高，故设为35%35%核心均价推导核心均价推导【市场比较法市场比较法】产品附加值15%品牌形象5%发展商实力（品牌、口碑、信誉）承建商（品牌、施工质量、现场）物业管理10%品牌收费服

26、务项目比准内容与权重三比准内容与权重三: :产品附加值权重设置考虑：目前客户对产品附加值关注度较高，故设为产品附加值权重设置考虑：目前客户对产品附加值关注度较高，故设为15%15%核心均价推导核心均价推导【市场比较法市场比较法】核心均价核心均价:6420:6420元元/ /（参照竞品销售情况的毛坯价，并高于片（参照竞品销售情况的毛坯价，并高于片区市场均价）区市场均价）项目名华府7#楼华府3#楼三宅一生中信水岸城中颐海伦堡珑湖湾伟豪领域权重因子类比权重30%10%20%20%10%10%区 域20%7787788位置交通15%66866.388.6配套设施15%66877.588.5物业档次10

27、%88887.697户型结构15%88877.888社区规划10%887.5888.57品 牌 5%887877.87.5景 观10%887.67.8898合计100%7.27.27.867.187.358.247.94实收均价601176006000580080007300权值综合值1.00 0.92 1.00 0.98 0.87 0.91 比较价6011 6962 6017 5682 6990 6620 加权平均值6200 6200 核心均价推导核心均价推导核心均价核心均价:6420:6420元元/ /（参照竞品销售情况，高于片区市场均价）（参照竞品销售情况，高于片区市场均价）本项目带精装

28、修，装修标准按本项目带精装修，装修标准按12001200元元/ /计计核心均价：核心均价：64206420元元/ /+1200+1200元元/ /=7620=7620元元/ /实收价格计算公式实收价格计算公式: :实收价格实收价格= =基准价格基准价格+ +平面价差平面价差+ +楼层价格楼层价格+ +附加价值附加价值+ +特殊调差特殊调差价表面价价表面价= =实收价格实收价格综合折扣率综合折扣率实收均价实收均价= =实收总价实收总价建筑总面积建筑总面积核心均价核心均价= =实收均价实收均价计价原则总述计价原则总述本次计价所选维度：本次计价所选维度：户型户型25% 25% 朝向朝向20% 20%

29、 景观景观25%25% 楼层楼层10% 10% 噪音噪音20% 20% 1、各维度说明：A.户型说明：项目的户型是客户较为关注的，户型在市场上有一定的竞争力；B.景观说明：景观是项目的核心卖点，所以权重最大；C.朝向说明：朝向是客户也是非常关注的因素。D.噪音说明：项目东侧临金龙大道，噪音影响大，占权重较大；E.楼层也是客户重点观注的因素之一，但相比于朝向和景观权重要小一些；2、维度评级（按相对重要关系排序） 第一批次维度：景观 第二批次维度：朝向、噪音 第三批次维度：户型 第四批次维度：楼层3、维度影响力权重：景观25% 朝向20%噪音20% 户型25% 楼层10% 计价原则总述计价原则总述

30、7#楼价格影响因素及组合权重打分因素影响权重产品差异指数档次户型25%010分二个朝向20%010分三个景观25%010分四个楼层10%010分噪音20%010分三个合计100%-计价原则总述计价原则总述价格计算总体概述价格计算总体概述朝向系数说明朝向系数说明等级评分标准一等8南北通透，无遮挡二等7.5东南向，有遮挡三等7西南向，有遮挡1 11 11 11 12 23 37 72 23 3景观系数说明景观系数说明等级评分标准一等8.9-9临中心园林，视野开阔二等8.5园林景观、视野开阔三等8-8.3可看到部分园林景观四等7-7.7小部分园林景观1 17 72 24 44 41 13 33 33

31、 3户型分析户型分析A A户型：约户型：约7979三房三房户型特点：户型特点：南北通透，明厨明卫户型方正，通风采光佳百变空间，功能分区明确，书房可改成房间；赠送面积约23-25，阳台、凸窗、挑空空间均有送。该户型为本项目的主力户型，全南向，使用率高，可该户型为本项目的主力户型，全南向，使用率高，可改成三房，景观资源及视野较好。改成三房，景观资源及视野较好。A A户型：约户型：约113113四房四房户型分析户型分析户型特点：户型特点：南北通透，部分户型带L型阳台户型方正，明厨明卫，通风采光佳百变空间，功能分区明确，书房可改成房间赠送面积约30，阳台、凸窗、挑空空间均有送 该户型为本项目的主力户型

32、，赠送面积较多，部分户该户型为本项目的主力户型，赠送面积较多，部分户型带型带L L型转角阳台。型转角阳台。户型、面积系数说明户型、面积系数说明等级评分标准一等879舒适三房，最受客户欢迎户型二等7113奢享四房，户型方正;28层以上的A户型卧室带转角窗1 11 11 11 12 22 22 22 27 7噪音系数说明噪音系数说明等级评分标准一等8小区内围，受噪音干扰最小二等7.5小区内范围，受噪音干扰相对较小三等7临学校，受造影干扰1 11 11 12 22 27 71 13 33 3本次推盘基础信息本次推盘基础信息计价原则及维度计价原则及维度竞品分析竞品分析核心均价推导核心均价推导价格分布解

33、析价格分布解析综合折扣率建议综合折扣率建议楼层差价制定楼层差价制定目录：目录：层差借鉴启示层差借鉴启示n楼盘层差价格都较为均衡，售出单位多数集中在性价比高、景观资源较好的楼层；n目前畅销单位都采用小层差，一般在1530元/本项目随小区景观和自然景观视野面不同以及部分楼层结构不同，可设一定幅本项目随小区景观和自然景观视野面不同以及部分楼层结构不同，可设一定幅度跳差，层差方面由于项目楼层较高，不宜采取大层差策略。度跳差，层差方面由于项目楼层较高，不宜采取大层差策略。1F9F33F整体层差：20元7#7#号楼垂直差说明号楼垂直差说明 7#楼价格随层数增加而逐层递增，整体层差20元； 1-8楼会被叠墅

34、（高8层）阻挡视线，故从9楼开始层差跳100-250元；从8到1楼单价逐层递减； 9-26楼是已预约客户集中意向的楼层，故从27楼开始层差跳100-300元；从27至32楼单价逐层递减；33楼部分户型为复式，将做特殊调差处理。9楼跳差100-25026楼跳差100-30032F25F特殊调差特殊调差A户型顶层为复式单位，且不带精装修，针对此部分单位做特殊调差处理。特殊处理一：减去特殊处理一：减去12001200元的精装修标准元的精装修标准特殊处理二：增加特殊处理二：增加800-1000800-1000元的挑空标准元的挑空标准最终调差标准：顶层毛坯复式单位均价适当减去最终调差标准：顶层毛坯复式单

35、位均价适当减去200-400200-400元，元，以体现顶层复式单位的稀缺性。以体现顶层复式单位的稀缺性。本次推盘基础信息本次推盘基础信息计价原则及维度计价原则及维度竞品分析竞品分析核心均价推导核心均价推导价格分布解析价格分布解析综合折扣率建议综合折扣率建议楼层差价制定楼层差价制定目录：目录：二单元二单元2 21 13 34 42 21 13 34 47902790277177717751175117814781476427642758975897563756374807480二单元整体均价二单元整体均价75857585一单元整体均价一单元整体均价76557655334334313313124

36、124一单元一单元二单元与一单元整体均价相差70元/；三房单位最高差价313元/；四房单位最高差价334元/；价格分布解析价格分布解析备注：由于奇偶层备注：由于奇偶层A/BA/B户型面积有差异，故会出现高楼层的总价比低户型面积有差异，故会出现高楼层的总价比低楼层低的情况。楼层低的情况。价格分布解析价格分布解析一单元一单元整体均价76551-8楼整体均价74069-26楼整体均价779827-32楼整体均价7790二单元二单元整体均价75851-8楼整体均价73259-26楼整体均价767227-32楼整体均价7658二单元与一单元9-26楼整体均价相差126元说明说明：由于客户意向房号集中在一

37、单元的9-26楼中间楼层，为挤压客户选择二单元，达到均衡走量的目的，差价需拉大。二单元与一单元1-8楼整体均价相差81元，且从8至1楼单价逐层递减说明说明：一、二单元低楼层被叠墅遮挡视线，差价不宜过大，便于集中走量。二单元与一单元27-32楼整体均价相差132元，且从27至32楼单价逐层递减说明：说明：一、二单元高楼层单价已相对较高，为避免高楼层单价过高，便于消化高楼层单位，差价不宜过高。预计销售情况预计销售情况实收销售均价：实收销售均价：76207620元元/ /总建筑面积：总建筑面积：24917.524917.5预计实收销售金额：预计实收销售金额：189,871,350189,871,35

38、0元元本次推盘基础信息本次推盘基础信息计价原则及维度计价原则及维度竞品分析竞品分析核心均价推导核心均价推导价格分布解析价格分布解析综合折扣率建议综合折扣率建议楼层差价制定楼层差价制定目录：目录：折扣名称折扣名称折扣折扣享受客享受客户占所有成交客占所有成交客户权重重实际折扣折扣预约折扣2%100%0.0200 认筹折扣2%100%0.0200销售经理折扣2%100%0.0200合计6.00%综合折扣率建议综合折扣率建议备注：n 实收价折扣不低于94折；n 认筹折扣为“梦想升级A计划”所享受的98折优惠n 销售经理折扣含“梦想充值卡”享受的总价减1万优惠万科城万科城华府认筹方案华府认筹方案活动目的

39、活动目的梦想升级梦想升级A A计划计划在不收取预约金的前提下判别客户诚意度通过“梦想升级A计划”办理方式梳理诚意客户新客户到访申请预约，并享受98折优惠；预约客户提供资产证明预约客户提供资产证明（预约客户自行选择到营销中心刷卡验银行卡10万以上余额或提供10万以上余额凭证或到招行开户存10万元） 、购房按揭、购房按揭资料，申请资料，申请“梦想升级梦想升级A A计划计划”，同时享受认筹资格，并享受，同时享受认筹资格，并享受9898折优惠；折优惠；主要方式：不收取预约金办理主要方式：不收取预约金办理“梦想升级梦想升级A A计划计划”+“+“梦想充值卡梦想充值卡”+ +认筹认筹认筹认筹拿到预售证后集

40、中办理认筹集中办理认筹向参与梦想升级A计划的客户现场公示所售房源成交价格，客户交10万元认筹金并锁定房号认筹方案一：梦想升级认筹方案一：梦想升级A计划计划梦想充值卡梦想充值卡参与“梦想升级A计划”的客户在7月20日带带3 3批或以上新客户到项目现场批或以上新客户到项目现场，即可参与“梦想充值卡”；成功参与“梦想充值卡”客户即可享受总价减享受总价减1 1万元的优惠万元的优惠第一步第一步第二步第二步第三步第三步1236月29日-认筹前两天 新客户申请办理预约，并享受98折优惠7月2日-20日 通知预约客户提交资产证明提交资产证明（客户自己选择刷卡验余额或提供余额凭证或到招行开户存款）、按揭所需资料

41、按揭所需资料，申请“梦想升级梦想升级A A计划计划”，同时享受认筹资格，并享受享受认筹资格，并享受9898折优惠；折优惠； 凡预约客户成功推荐推荐3 3批或以上新客户到访项目批或以上新客户到访项目现场现场即可参与“梦想充值卡梦想充值卡”活动，并享受总享受总价减价减1 1万元的优惠万元的优惠7月21-22日（拿到预售证前提下）通知客户集中办理认筹，现场公示现场公示所售房源成交价格，金所售房源成交价格，金卡客户算价、选房号卡客户算价、选房号认筹方案一：梦想升级认筹方案一：梦想升级A计划计划认筹方案二：钻石卡申请认筹方案二：钻石卡申请钻石卡申请钻石卡申请 规则规则金卡申请金卡申请 规则规则10万元1

42、#2#楼商铺认筹金提前锁定房号，每套房源仅限申请1位钻石卡客户开盘当天钻石卡客户直接根据锁定的房号认购房源，办理签约 5万元1#2#楼商铺认筹金 每套房源仅限申请23位金卡客户 同一套房源，金卡客户选房权次于钻石卡客户，只有在钻石卡客户放弃购买的情况下，该房源的所有金卡客户在开盘当天将以金卡编号决定选房顺序主要方式：收取预约金主要方式：收取预约金+ +锁定房号锁定房号第一步第一步第二步第二步第三步第三步1236月29日-7月1日 电话通知预约客户钻石卡申请方式，并让预约客户提前准备好按揭及签约资料7月2日集中申请 预约客户按到访先后顺序预选房号（预选房号的时候释放价格区间）；收集客户按揭及签约资料资料审核 审核客户提交的相关资料认筹方案二：认筹方案二：关于南区关于南区2C2C商铺面临的问题商铺面临的问题2C商铺正面：单个商铺面宽较小，进深大，实用率低2C商铺楼梯：楼梯占位大，不实用；商铺排水管设置在中间，不合理。2C2C商业总面积为商业总面积为1735.771735.77平米平米原实收单价为原实收单价为99319931元；整体实收元；整体实收1723.81723.8万。万。现建议调整为实收每平米现建议调整为实收每平米80008000元；总体实收金额为元；总体实收金额为1388.661388.66万万. .THANKSTHANKS！