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1、 【案例分析】说说土地增值税清算后的那些事 土地增值税是地方性税种，各地区对于房地产开发企业实施细则各有不同，管理方式也有差别，土地增值税清算是房地产开发过程中一个重要的节点，税务机关和企业十分重视，而对于土地增值税清算后的尾盘销售关注度却不够，本文为您说说清算后会有哪些涉税风险 案例一：说说申报那些事儿 A 房地产开发公司，共有 3 个开发项目，其中一个项目销售率达到87%，税务机关提交了土地增值税清算报告及相关资料，税务机关按规定出具受理通知书，进入该项目的土地增值税清算审核阶段 土地增值税申报征期，A 公司仍然提交了 3 个项目的土地增值税预缴申报表，税务机关发现后，告知该公司，清算期间
2、的土地增值税申报应按照清算后申报事项处理，报送清算后尾盘销售土地增值税申报表，税款也应按照清算后税款计算方法进行计算 纳税人根据税务机关的提示，对清算项目使用正确的申报表，重新计算税款，3 天后，在征期最后一天重新申报并缴纳了税款 分析：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187 号）中仅对清算后如何计算进行规定，没有对“清算后”的时点做明确规定 北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知（京地税地2007325 号）中对清算期间的土增申报事项做了如下规定：“对于申请清算时尚有可销售面积的房地产开发项目，在清算期间和清算完成后，纳税人仍需在每
3、季度终了后 15 日内办理纳税申报手续（含零申报） 在清算期间转让房地产的扣除项目金额，应按照清算时纳税人申报的单位建筑面积成本费用计算扣除，待清算完成后一并调整 ” 本案中看似只是申报中的失误，但是申报错误不仅是表格使用的小问题，更涉及重新计算税款，变更资金计划，调整账务处理等一系列连锁反应，不仅浪费人力和时间，错过征期还会给企业带来经济上的损失 因此清算期间如何申报，财务人员应该事先咨询税务机关，不应仅凭自己的理解申报 税务机关也应该加强清算期间申报的宣传工作，降低税企双方的风险 案例二：说说税款那些事儿 B 房地产公司，开发项目所在地在甲区，机构所在地在乙区，B 公司根据规定在甲区办理了
4、临时税务登记证，在甲区缴纳营业税及附加税，在乙区缴纳土地增值税 清算后，仅剩余不足 10 套房产，一直按期做零申报 该公司陆续又卖了 2 套房产，但一直没有缴纳土地增值税 由于该企业营业税与土地增值税缴纳地点不同，无法查询企业在另一地区的营业税缴纳情况，所以平日的营业税与土地增值税交叉比对才没有发现问题 经计算，企业共补缴税款 600 余万元，加收滞纳金 80 余万元 分析：根据营业税暂行条例第十四条第三项规定“纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税 ”而土地增值税是地方税种，各地对其纳税地点的规定不同，北京市地方税务局、北京市财政局关于调整我市土地增值税纳税地点的公告
5、（北京市地方税务局 2013 年第 5 号）中对土地增值税纳税地点的规定分两个阶段，2013 年 7 月 1 日前立项的房地产开发项目，向企业核算地的主管地方税务机关办理申报纳税手续 以后立项的房地产开发项目，应向房地产所在地主管地方税务机关办理申报纳税手续 因此，会产生营业税与土地增值税纳税地点不一致的情况 案例三：说说发票那些事儿 C 房地产企业在项目预售期和销售期，发票用量较大，向税务机关申请月领购发票 30 本，土地增值税清算后，企业剩余房屋不多，也没有其他租赁、物业管理等业务，财务人员主动将领购月数量降低到 1本，填表时财务人员说“业务量减少了，用不了这么多，领购数量够用就行，领多了
6、，哪天丢了，登报声明是小事，纳税信用等级评定降级可是大事 ” 分析：国家税务总局关于发布纳税信用评价指标和评价方式（试行）的公告（国家税务总局公告 2014 年第 48 号）中规定，对于发票类评价指标最低可直接将信用等级评价为 D 类 本案中，企业财务人员主动减少发票用量，降低企业自身风险，是值得推广的 2015 年 3 月 1 日实施的全国税务机关纳税服务规范简化了发票变更，发放的手续，缩短了审核时限，发票变更 5 个工作日，发票发放当日即可办结，大多数地区税务机关还提供免填单、同城通办、网上申请的服务，即使土地增值税清算后发生突发情况需要增加发票用量，也可以从容应对 这样看来囤积发票带来的只有风险没有便利 土地增值税清算后的日常管理中，税务机关不应局限于单一税种，要多视角看问题，多方面查找风险点，并将这些风险点用邮件、微信、微博等各种方式推送给纳税人，将企业的风险解决在出报表之前 .
