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1、文件编号： 综合管理策划 版本状态： 第1页 共10页 项目 工作 要点 工作标准 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 1 作业机具管理 配 备 1. 按个人工具、作业机具配备标准配给技工。 2. 维修班共用工具按 共用作业机具配备标准 配给维修领班。 3. 运行班共用工具按 共用作业机具配备标准 配给运行领班。 4. 弱电班共用工具按 共用作业机具配备标准 配给弱电领班。 5. 大型作业机具按 共用作业机具配备标准 配给暖通维修领班。 6. 部门经理每年修订 1 次共用作业机具配备标准。 1.共用作业机具配备标准。 2.维修技工做好共用工具交接工作，并形成交接班记录。 3.运行技工对运行共
2、用机具做好交接工作，并形成记录。 4.各专业主管每季度检查技工工具在用情况。 5.专业主管每月一次对作业机具（器材）日常维护保养记录进行审查。维修需产生费用的由主管鉴定 6.部门经理抽检机具保养情况。 各专业主管 各专业技工 各专业领班 个人工具领用台帐 个 人 工具、作业机具 配 备 标准 共 用 作业 机 具 配备标准 使 用 维 护 1. 作业机具（器材）发生故障时，使用人及时报告各专业主管，并填写作业机具（器材）维修记录表。 2. 公司内部借用工具需记录， 外借工具需部门经理同意需收押金。 3.使用公共作业机具人员填写作业机具（器材）维护保养记录表。对损坏工具及时维护。 各专业技工 各
3、专业主管 作业机具（器材）维修记录表 作业机具（器材）维护保养记录表 作 业 机具 安 全 操作规范 作 业 机具 维 护 保养规范 各专业领班 报 废 1. 作业机具需报废时使用人填写作业机具（器材）报废申请表。 2. 个人工具 （器材） 以旧换新时， 属于非人为因素损坏的，由部门经理进行处理。 作业机具（器材）报废申请表经部门经理审核，分管副总经理批准。 作业机具使用人 作业机具（器材）报废申请表 2 材料管理 编 制采 购计 划 1.各专业主管根据物料消耗情况和仓管员呈报的最低库存量和实际使用量每季度编制月度材料采购计划。 2.专业主管根据月度计划完成最低库存物料的采购申报程序后采购补仓
4、。 3.新采购物料经检查后填写物料入库单记录正式入库。 4.特殊情况填写紧急采购单。 1.主管工程师每月抽查1次库存物料量否低于最低库存量。 2.部门经理审核采购物料数量是否符合仓库限量标准。 仓管员 主管工程师 工程物料最低库存量通知表 维修材料仓库限量表 仓 库 管理制度 文件编号： 综合管理策划 版本状态： 第2页 共10页 项目 工作 要点 工作标准 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 2 材料管理 领 用 与 借 用 1. 维修技工根据维修单填写物料出库单，经各级领导审批后，到库房领用材料并填写仓库物品领用登记表。 2. 仓管员对维修技工使用的工具要建立 个人工具领用台帐 ， 对于
5、库存工具要在半年盘存时建立 库存工具台帐 。 3. 临时借用物品， 工程维修人员要填写 仓库物品借用登记表才可借用。 4. 外部人员临时借用仓库物品， 要经部门经理或分管副总同意后到库房填写仓库物品借用登记表才可借用。 5. 记录按规定保留存档。 材料出库单须经部门经理、分管副总经理审核。 维修技工 仓管员 物料入库单 物料出库单 仓库物品领用登记表 个人工具领用台帐 库存工具台帐 仓库物品借用登记表 材 料 处 理 1. 可利用材料返回仓库登记。 2. 无利用材料返回仓库处理时， 由部门经理和财务部现场核实，经公司财务负责人与总经理最终审批后做报废处理。 3. 有害废弃材料统一存放，交由清洁
6、公司处理; 4. 化学品材料按照危险化学品管理程序执行。 主管工程师不定期抽查 综合维修领班 仓管员 3计划管理 年 度 计 划 1.每年 10 月 20 日前制定次年各设备系统巡视、 维保与检修计划，落实到月。 2.每年制定次年的工程部预算、 能源管控计划及设备检测计划 1.结合当年能源统计分析，制定次年的管理计划。 2.设备检测时间与费用，纳入预算中。 工程部经理 设备巡视、维保 与 检 修年度计划 月 度 计 划 每月 30 日前依据年度计划制定次月各设备系统巡视、维保与检修计划，落实到日，责任到人。 工程部经理 设备巡视、维保 与 检 修月度计划 文件编号： 综合管理策划 版本状态：
7、第3页 共10页 项目 工作 要点 工作标准 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 4 施工 管理 分包方管理 1. 施工方于施工前按要求填写施工进场申请单，经相关部门审批后方可进场施工。 2. 按照要求施工单位到物管部办理施工证。 3. 对分包维保单位人员定期进行安全交底， 并形成安全交底记录。 4. 监督分包方施工区域及过程的安全实施。 5. 落实施工结束后验收。 1. 主管工程师跟进施工进度。 2. 部门经理抽查施工情况。 主管工程师 施 工 进场申请单 合 作 方 管 理 1. 对合作方施工单位人员进行安全交底并形成安全交底记录。 2. 监督合作方施工区域及过程的安全实施。 3. 落实
8、施工结束后场地及设施的检查。 合作方未按要求实施，经部门经理同意后，可以停止施工作业。 主管工程师 5 能源管理 统 计 1. 空调、 供配电、 弱电操作人员按照相关管理规定按时开闭相关设施设备。 2. 中班运行技工记录主要能源消耗点当天的能源消耗。 3. 主管工程师每月统计主要能源消耗数据， 掌握能源消耗情况。 每月末组织相关主力店共同抄录数据， 并形成代垫能耗数据提供财务部。 4. 部门经理每月 5 日前集中收集能源数据并进行统计、 分析；每季度编制能源分析报告。 5. 保存所有数据， 总结出各季节、 各气候中各类设备的开关时间表。 1.主管工程师每月检查主要能源消耗情况。 2.部门经理每
9、月检查1次能源消耗情况。 3.分管副总经理每季度审核能源分析报告，并报总经理审阅。 运行技工 主管工程师 部门经理 设备设施开关时间规定 文件编号： 综合管理策划 版本状态： 第4页 共10页 措 施 1. 对单项能源消耗异常的项目进行立项调查。 2. 主管工程师提出改进措施，经部门经理审批后实施。 主管工程师 项目 工作 要点 工作标准 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 评 估 当数据异常时， 由部门经理组织各主管工程师召开能源分析会，评估数据异常情况，并形成报告报主管副总。 工程经理 6危险 化学 品管理 严格按照公司危险化学品管理规程： 1）对工程、环境危险化学品进行正确识别； 2）
10、按要求组织危险化学品的采购； 3）保证危险化学品的妥善贮存； 4）合理对危险化学品进行标识管理； 5）科学、正确地使用危险化学品； 6）组织定期对危险化学品专用贮存区域进行安全检查； 7）加强对经营管理（店铺、仓库）区域内商户经营危险化学品的监管。 1.物管部负责保洁、绿化、消杀工作中环境类危险化学品的管理控制工作。 2.工程部负责工程建筑、设施设备维护等过程中使用的危险化学品的控制与管理。 3.营运部负责对商户经营使用或存放的相关危险化学品的检查与监督。 环境主管 各主管工程师 营运主管 危 险 品使用记录表 危险化学 品安全标签 危 险 化学品 巡 查 记录表 危 险 化学品一览表 化 学
11、 品仓 库 管 理规定 危 险 化学 品 管 理规程 危 险 化学 品 管 理规范 7 综合维修管理 上 门 维 修 1.维修调度/客服中心根据报修单内容分配工单。 2.接到配单通知后，无特殊情况 15 分钟内到现场。对于无法及时解决的维修项目，10 分钟内向客服中心说明情况。 3.实施维修前告知商户对维修地点附近的商品进行临时转移或遮挡保护。 5.维修完毕后及时清理工作场地， 礼貌地请商户在 报修单上签字确认、填写满意度并道别。 6.将报修单交客服中心销单，并向客服中心反馈维修情况。 7.主力店报修转各专业主管安排处理。 1.维修人员在上门维修过程中应保证服装、礼仪、言行和安全防范措施得当。
12、 2.各专业主管每周抽查 1次。 3.部门经理每月抽查 1 次。 综合维修技工 综合维修领班 报修单 报 修 记录表 综 合 维修交 接 班 记录表 上 门 维修 服 务 规范 文件编号： 综合管理策划 版本状态： 第5页 共10页 项目 工作 要点 工作标准 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 7综合维修管理 物 业 保 修 期 内 维 修 1.不涉及材料消耗的立即处理。 2.涉及维修材料： 2.1 施工单位留有材料的，各专业主管批准后，可进行维修工作。 2.2 使用物业公司库存材料的， 各专业主管批准后先进行维修， 随后统计出材料通知维保单位， 从其质保金中扣除维修费用转交给物业公司。
13、2.3 维修材料费用超出 800 元的需说明， 待与维保单位联系后将维修时间通知商户。 3.没有维修材料的需说明， 待与维保单位联系后将维修时间通知业户。 4.每月统计代行维修的材料、 人工费， 经工程部经理批准后，报地产公司结算。 5.主力店报修由各专业主管联系施工单位处理。 1.施工单位不能在期限内完成维修的，由物业自行或另找其他单位维修，相关费用从质保金中扣除。 2.各专业主管每周检查维修单的完成情况与相关记录。 3.部门经理每月检查维修单的完成情况与相关记录。 各专业主管 公 共 设 施 维 修 1.在不影响商户正常使用的情况下， 将公共设施的维修安排在开店前或者闭店后进行。 2.商户
14、和通过客服中心报修的公共区域设施损坏， 开具 报修单。 3. 招商营运部、保安、保洁等发现的公共区域设施损坏报维修调度/客服中心安排。 4.工程人员巡检自行发现的公共区域设施损坏，直接维修，无须开具报修单。 1. 工程部经理每周检查维修实施情况，对不能在时限内完成的项目及时沟通处理。 2. 工程副总每月检查维修实施情况。 各专业技工 报修单 报 修 记录表 文件编号： 综合管理策划 版本状态： 第6页 共10页 项目 工作 要点 工作标准 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 9 设备管理 设 备 编 号 1. 设备编号规则：由四个部分组成 1.1 第一部分表示设备的类别： 取设备名称的汉语拼
15、音首字母（大写，一般不超过三个）。 1.2 第二部分表示设备的地址信息： 主机设备或分布较集中的设备可不显示设备的地址信息， 末端设备或分布区域较广的设备必须显示地址信息。 1.3 第三部分表示设备的管理等级：用小写英文字母表示。 1.4 第四部分表示单位设备序号，用数字 1，2，3表示。 2.设备标识牌的内容包括但不限于：设备名称、设备编号、管理责任人、区域等。 无地址编号的主机设备按区域内设备总数依次编号；有地址编号的设备按同址内设备总数依次编号。 各专业主管 设 备 编号规范 设 备 台 帐 1.每年按设备台帐核对 1 次设备。 2.新增设备及时造册。 部门经理每年检查设备台帐的建立是否
16、完善。 各专业主管 文员 设备台帐 重 要 设 备 病 历 卡 1. 每台重要设备须设置病历卡。 2. 每次维修、保养或停止运行后必须填写病历卡。 3. 每年计划制定前根据病历卡对相应设备进行分析评估，作为计划制定的依据。 部门经理每年检查设备台帐的建立是否完善。 主管工程师 文员 主 要 设备记录卡 文件编号： 综合管理策划 版本状态： 第7页 共10页 设备检测 1.避雷针、电梯设备每年强制检测一次。 2.消防探测器每 2 年全部检测一次。 3.水箱每半年清洗一次。 4.监视测量设备（高压绝缘装置、压力容器）按国家相关规定进行送检。 各专业主管 项目 工作 要点 工作标准 管理控制 责任人
17、 工作记录 支持文件 10 档案资料管理 设备机房管理 1.设备机房严禁占用，堆放其他物品或杂物。 2.机房内任何设备设施要与供电电源保持安全距离。 3.设备机房须配置必要的消防器材， 定期巡检， 保证器材完整好用。 4.定期对设备机房内的机器进行维护保养， 及时处理设备隐患，确保设备运行正常。 1.设备机房巡视要落实责任人，进行定期巡检，发现问题要及时进行处理。 2.设备机房巡检时要重点关注照明灯具及线路的运行状态。 设备 档案 1. 设备运行记录、 巡检、 保养等记录每月 5 日前由各专业主管收集后转交文员。 2. 工程图纸、设备资料按档案管理规范执行。 3. 文员负责所有工程资料的整理、
18、 归档， 建立档案索引目录。 4. 留存各专业技工的特种作业上岗证复印件， 如电工高低压证、健康证、电梯管理员/操作员证、电焊工证、空调制冷证等，并在相关设备机房内公示。 1.部门经理每月检查 1 次。 2.工程图纸、设备资料实行统一管理，个人不得私自留存、复制。 第 1 项由各专业主管负责 第 2-4 项由文员负责 档 案 索引目录 档 案 资料 管 理 规定、档案 分 类 及保 管 期 限表 文件编号： 综合管理策划 版本状态： 第8页 共10页 主力店档案 1.按一户一档原则建立接管验收档案，包括但不限于： 1.1 主力店租赁区域内所有移交、确认的记录与文件。 1.2 主力店租赁区域内所
19、有设施设备使用说明书、合同、调试、测试、运行记录、验收合格报告等文件原件。 1.3 主力店租赁区域内所有设施设备、 建筑物本体的施工单位资料与维保合同。 1.4 接管、保修期间所有租赁区域内维修记录。 1.5 主力店各专业接口联系人。 2.其它按照万达集团商业管理公司制度执行。 1.各专业主管负责对口专业相关档案资料的收集工作。 2.工程部经理负责检查资料的完整性。 文员 项目 工作 要点 工作标准 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 11值班管理 值班安排 1.运行工实行 24 小时全日制值班制，分为早班、中班、夜班。 2.遇到维修任务时，保证有 1 名运行技工在配电室值班。 1. 每班次
20、提前五分钟打卡上班，推迟五分钟打卡下班。 2. 部门经理不定期抽查。 全体技工 人 员 出入登记表 工 程 值班 管 理 规范 交接班 1. 按照工程值班管理规范进行交接班准备工作。 2. 按照 工程值班管理规范 进行交班内容和班前检查工作，并在相关工作日志中做好记录。 3. 由交班技工主持交接班，并按照工程值班管理规范进行交班。 4. 交接班按照工程值班管理规范进行。 5. 维修班领班按照 工程值班管理规范 进行交班准备工作。 6. 维修班由交班领班主持交接班， 并按照 工程值班管理规范进行交班准备工作。 1.主管工程师每周查检 1次。 2.部门经理每月检查 1 次。 运行技工 维修班领班
21、文件编号： 综合管理策划 版本状态： 第9页 共10页 外来 人员 进入 1. 非本公司人员进入设备房必须由主管工程师以上人员陪同，并填写人员出入登记表。 2. 进入设备房时当班运行人员必须向外来人员介绍设备房的基本情况及安全注意事项，保证外来人员和设备安全。 运行技工 12 员工培训 1. 主管工程师对入职的新员工进行上岗前的安全技能培训及考核。 2. 主管工程师对还在考核期内的员工进行岗位技能培训及考核。 3. 主管工程师对转岗员工进行换岗技能培训及考核。 4. 在重大设备检修前由部门主管进行技术交底。 5. 主管工程师每年协助行政部督办特种作业上岗证年审、换证工作并填写特种上岗证统计表。
22、 1.按照培训策划的要求进行。 2.部门经理定期抽查。 主管工程师 特 种 上岗证统计表 项目 工作 要点 工作标准 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 13主力店设备 监管 物 理 界 面 确 定 1.确定各主力店的水、 电和燃气总表的位置， 与对方在接管时进行底数确认，保留记录。 2.确定主力店租赁区域内的设施设备种类、 数量、 运行状态。 3.确定与主力店相关的公共设施设备的运行时间、状况等。 4.确定主力店租赁区域内的建筑本体界面与状况。 5.确定主力店租赁区域内市政设施的保养、配合责任。 6.确定主力店租赁区域内设施设备、本体的巡视、维修、运行责任与费用结算方式。 7.其它按照万达
23、集团商业管理公司制度执行。 1.保留所有接管与确认记录。 2.主力店的能源费用按其实际用量，单独计量，自行向相关部门交纳。 3.相关资料仅可提交主力店复印件，并做好交接清单，由对文签字确认。 主管工程师 部门经理 主 力 店机房 巡 视 检查表 主 力 店设 施 设 备监 督 管 理规范 计 划 1. 主力店定期给出设备的维保计划，交由主管工程师审核。 2. 主管工程师根据设备的维保要求审核后交回各主力店。 1.主管工程师按主力店设施设备监督管理规范严格执行。 文件编号： 综合管理策划 版本状态： 第10页 共10页 检 查 1.各主管工程师定期组织主力店工程人员对主力店机房、 设施设备的使用
24、保养情况和维保计划的执行情况进行巡检， 每月覆盖。 2.工程经理必须每月组织对主力店主要设施设备进行定期巡检并记录，每季度对其它设施设备进行不定期抽检。 3.对主力店设施设备的巡检必须形成记录， 主力店相关人员必须对巡检记录予以签认。 2.主管工程师按主力店设施设备监督管理规范严格执行。 落 实 1. 对于巡检发现主力店使用设施设备存在的问题， 现场应与主力店工程人员指出，口头提出整改意见。 2. 每月下旬的主力店例会上就主力店在设施设备使用复检中存在的问题进行公司层面的交流， 促进问题的整改， 会议纪要必须由主力店签认。 3. 经过例会提出的未整改问题， 可以发公司联系函督促主力店整改。 项目 工作 要点 工作标准 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 14 部门管理 部 门 会 议 1.每周召开部门例会， 传达要求、 沟通信息， 解决疑难问题。 工程部经理 检 查 1.每周对本部门工作进行全面检查，填写检查表并对不合格项制定整改措施，验证整改结果。 2.参与公司周巡场，对本部门的任务进行分派与处理。 工程副总负责检查、监督周检的效果， 推动周检的有效开展。 工程部经理 检查表
