土地资源演示文稿61课件

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1、第六章第六章 土地利用管理土地利用管理 6.1 土地利用和土地利用管理土地利用和土地利用管理 6.2 农用地保护农用地保护 6.3 引导建设用地有序扩展引导建设用地有序扩展 6.4 保护、协调生态环境保护、协调生态环境 6.5 实施土地利用管理的主要手段实施土地利用管理的主要手段 6.1 土地利用和土地利用管理土地利用和土地利用管理 一、土地利用及其影响因素一、土地利用及其影响因素 （一）土地利用的概念（一）土地利用的概念 土地利用是土地的利用方式、利用程度和利用效土地利用是土地的利用方式、利用程度和利用效果的总称。它包括的主要内容是：果的总称。它包括的主要内容是：确定土地的用途；确定土地的用

2、途；在国民经济各部门间和各行业间的合理分配土地资在国民经济各部门间和各行业间的合理分配土地资源；源；采取各种措施开发、整治、经营、保护土地资采取各种措施开发、整治、经营、保护土地资源，提高土地利用效果。源，提高土地利用效果。（二）土地利用的影响因素（二）土地利用的影响因素 1 1、自自然然因因素素: : 主主要要指指气气候候、地地形形地地貌貌、土土壤壤、水水文文、地地质质条条件件等等，它它们们制制约约着着人人们们对对土土地地的的利利用用，对农业尤其明显。对农业尤其明显。 农业生态区划图农业生态区划图1、东北地区平原、东北地区平原; 2、内蒙古和长城沿线内蒙古和长城沿线; 3、黄河，淮河和海河流

3、域黄河，淮河和海河流域; 4、黄土高原、黄土高原; 5、长、长江中下游地区江中下游地区; 6、西、西南地区南地区; 7、中国南部、中国南部; 8、甘肃和新疆、甘肃和新疆; 9、青、青海海西藏西藏中国上海新加坡的城市面貌新加坡的城市面貌新加坡土地面积新加坡土地面积604.2平方公里，人口平方公里，人口400万新加坡采取了高万新加坡采取了高密度型的居住、交通、办公方式，各种建筑大都向纵深发展。居民密度型的居住、交通、办公方式，各种建筑大都向纵深发展。居民住宅大多是住宅大多是20多层，底层架空，这样不仅有利于通风、避雨和形成多层，底层架空，这样不仅有利于通风、避雨和形成良好的视觉效果，而且可以让社区

4、居民尤其是老人、儿童享受到一良好的视觉效果，而且可以让社区居民尤其是老人、儿童享受到一个不受日晒雨淋的活动空间。个不受日晒雨淋的活动空间。日本农民在被九州高速日本农民在被九州高速公路征用的田地上耕作。公路征用的田地上耕作。年代年代耕地耕地(万平方千米万平方千米)汉代汉代36.16唐代、明代唐代、明代44.451900年年56.521949年年97.871957年年111.80 农业生产工具发展：耒耜农业生产工具发展：耒耜(leisi刀耕火种刀耕火种)-青铜犁青铜犁-铁犁（精耕细作）。铁犁（精耕细作）。 人类利用能源经历：草木时期、煤炭时期、石油时期，人类利用能源经历：草木时期、煤炭时期、石油时

5、期，现代大力发展核能、太阳能、风能等。现代大力发展核能、太阳能、风能等。 3、人人的的文文化化素素质质，人人们们的的知知识识水水平平、科科学学技技术术水水平平，对对土土地地利利用用的的整整体体性性、长长远远性性的的认认识识，都都会会对土地利用带来深远的影响。对土地利用带来深远的影响。 （三）土地利用的原则（三）土地利用的原则 1、生态平衡原则、生态平衡原则 2、最大经济效果原则、最大经济效果原则 3、节约原则、节约原则二、土地利用管理的概念和目标二、土地利用管理的概念和目标（一）土地利用管理的概念（一）土地利用管理的概念 土地利用管理是国家按照预定的目标和土地系土地利用管理是国家按照预定的目标

6、和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发、利用、统运行的自然、经济规律，对土地的开发、利用、政治和保护所进行的计划、组织、控制等工作的总政治和保护所进行的计划、组织、控制等工作的总称。土地利用管理是土地管理的核心。称。土地利用管理是土地管理的核心。（二）土地利用管理的目标和内容（二）土地利用管理的目标和内容 1、土地利用管理的目标、土地利用管理的目标 政府制定土地利用管理目标是要考虑五个方面：经政府制定土地利用管理目标是要考虑五个方面：经济效率、分配公平、社会发展、保障供给、环境质量。济效率、分配公平、社会发展、保障供给、环境质量。 2、土地利用管理的任务和内容、土地利用管理的任务和内容

7、土地利用管理的任务是要对土地的利用水平和用途土地利用管理的任务是要对土地的利用水平和用途转变设置一定的约束条件，将土地资源在不同用途间分转变设置一定的约束条件，将土地资源在不同用途间分配（转换）控制在可持续发展的幅度之内，保证土地资配（转换）控制在可持续发展的幅度之内，保证土地资源安全。源安全。 土地利用管理的主要内容土地利用管理的主要内容保护农用地特别是耕地；保护农用地特别是耕地；引导建设用地有序扩展；引导建设用地有序扩展；保护、协调土地生态环境保护、协调土地生态环境三、土地利用管理的依据三、土地利用管理的依据 （一）土地利用管理的法律依据（一）土地利用管理的法律依据 1、土地管理法（、土地

8、管理法（1998年）年） 2、中华人民共和国环境保护法（、中华人民共和国环境保护法（1989年）年） 3、中华人民共和国城市规划法（、中华人民共和国城市规划法（1989年）年）（二）土地利用管理的理论依据（二）土地利用管理的理论依据 1、土地报酬原理、土地报酬原理 土地报酬递减律是指在技术等其他生产要素不变土地报酬递减律是指在技术等其他生产要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种生产要素的前提下，对相同面积的土地不断追加某种生产要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）终将出现减的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）终将出现减少，及至负增长的普遍现象。少，及至负增长的普遍现象。 序号序号种子

9、量种子量（公斤）（公斤）收获量（总报酬）收获量（总报酬）（公斤）（公斤）边际报酬边际报酬（公斤）（公斤）平均报酬平均报酬（公斤）（公斤）123.12.11.552414.87.33.703635.811.05.794855.69.46.95510717.17.1061281.24.46.7771485.61.66.1181686.305.3991883.1-2.24.62102074.3-5.23.22112259.9-7.92.72122438.9-11.61.60132617.8-10.10.6914283.1-6.20.1115300-0.50报酬的类型报酬的类型 总报酬：总报酬：对土地

10、报酬而论，即为土地的总产量对土地报酬而论，即为土地的总产量（Total Product，），系指变动资源不同投入量时各次产，），系指变动资源不同投入量时各次产量的总和。量的总和。 平均报酬：平均报酬：为平均产量（为平均产量（Average Product），指每），指每一变动资源所产生的总产量，即总报酬除以变动资源投一变动资源所产生的总产量，即总报酬除以变动资源投入量。入量。 边际报酬边际报酬（Marginal Product）：是指每增加一个单）：是指每增加一个单位变动资源所增加总产量的数额，即是变动因素增加时位变动资源所增加总产量的数额，即是变动因素增加时所引起的总产量的变动率，故边际产量

11、就数学形式而言，所引起的总产量的变动率，故边际产量就数学形式而言，可视为生产函数的一级导数。可视为生产函数的一级导数。MP = TP / L边际报酬曲线平均报酬曲线总报酬曲线第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段OL QRINT报酬劳动递减的阶段分析递减的阶段分析 土土地地报报酬酬递递减减律律告告诉诉我我们们，在在进进行行生生产产时时，并并不不是是投投入入越越高高越越好好，而而是是有有一一个个度，要确定土地集约利用的合理界线。度，要确定土地集约利用的合理界线。2 地租地价理论地租地价理论 （1）地租理论）地租理论 地地租租是是土土地地所所有有权权在在经经济济上上的的实实现现形形式式，

12、并并且且以以土土地地的的所所有有权权与与使使用用权权相相分分离离为为条条件件。地地租租是是土土地地所所有有者者出出租租他他的的土土地地每每年年获获得得的的定定额额收收入入。一一切切地地租租都都是是剩剩余余价价值值的的转转化化形形式式。根根据据形形成成的的原原因因和和条条件件的的不不同同，地地租租可区分成级差地租、绝对地租和垄断地租。可区分成级差地租、绝对地租和垄断地租。 级差地租：级差地租：利用生产条件较好的土地所获得的超额利利用生产条件较好的土地所获得的超额利润转化而来的地租，叫做级差地租。级差地租分成级差地租润转化而来的地租，叫做级差地租。级差地租分成级差地租和级差地租和级差地租 级差地租

13、级差地租I 是在不同等级等量土地上投入相同劳动和资本，是在不同等级等量土地上投入相同劳动和资本，由于土地肥沃程度和位置不同而产生的超额利润。由于土地肥沃程度和位置不同而产生的超额利润。 级差地租级差地租II则是在同一块土地上连续投入等量资本所产则是在同一块土地上连续投入等量资本所产生的生产率的差别而形成的超额利润。生的生产率的差别而形成的超额利润。劣等地的成本价格劣等地的成本价格中等地的成本价格中等地的成本价格优等地的成本价格优等地的成本价格 平均利润平均利润绝对地租绝对地租农产品价值（售价）农产品价值（售价）级差地租级差地租超额利润超额利润劣等地的成本价格劣等地的成本价格中等地的成本价格中等

14、地的成本价格优等地的成本价格优等地的成本价格 平均利润平均利润绝对地租绝对地租农产品价值（售价）农产品价值（售价）级差地租级差地租超额利润超额利润 绝对地租：绝对地租：绝对地租是租用任何等级土地的资本绝对地租是租用任何等级土地的资本家都必须缴纳的地租。它产生的原因是土地所有者对土家都必须缴纳的地租。它产生的原因是土地所有者对土地所有权的垄断。地所有权的垄断。 垄断地租：垄断地租：指因垄断了某些自然条件特别有里的指因垄断了某些自然条件特别有里的土地，在该土地上能生茶稀有的土特产品，这些产品能土地，在该土地上能生茶稀有的土特产品，这些产品能提供一个垄断价格，从而带来了一个相当大的超额利润。提供一个

15、垄断价格，从而带来了一个相当大的超额利润。（2）地价理论）地价理论 土地价格概念土地价格概念 地价：土地价格是资本化了的地租。不是对土地实地价：土地价格是资本化了的地租。不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即土地价格是土地未来地租的资本化，即土地价格 = 地租地租 / 资本化率资本化率（利息率）。（利息率）。 我国土地所有权归国家所有，不能进入市场，进入市我国土地所有权归国家所有，不能进入市场，进入市场的只能是土地使用权及其相应的产权，如收益权、租赁场的只能是土地使用权及其相应的产权，如收益权、

16、租赁权、抵押权等。因此进入市场的土地的价格实质是具有一权、抵押权等。因此进入市场的土地的价格实质是具有一定年期限制的土地使用权价格，等于一定年数地租总额，定年期限制的土地使用权价格，等于一定年数地租总额，也可以用也可以用V = a/r1 - （1+r）-n进行计算。进行计算。土地价格形成的特点土地价格形成的特点 、土地价格是一种权益价格（土地买卖实质上是一、土地价格是一种权益价格（土地买卖实质上是一种财产权利而不是财产实体的买卖）。种财产权利而不是财产实体的买卖）。 、土地价格不完全由生产成本所决定（土地是一类、土地价格不完全由生产成本所决定（土地是一类自然物，不是人类劳动的产物）。自然物，不

17、是人类劳动的产物）。 、土地价格具有增值性（建筑物回随着时间的推移、土地价格具有增值性（建筑物回随着时间的推移而发生不同程度的磨损，但土地不会，由于土地的稀缺性而发生不同程度的磨损，但土地不会，由于土地的稀缺性导致土地供应的有限性，故有明显的增值性）。导致土地供应的有限性，故有明显的增值性）。 、地价具有明显的区域性、地价具有明显的区域性 （由于土地空间位置的固（由于土地空间位置的固定性，土地市场是一类典型的不完全市场）。定性，土地市场是一类典型的不完全市场）。地价的控制因素地价的控制因素 、总体因素（宏观因素）：对广泛地区地价的高低、总体因素（宏观因素）：对广泛地区地价的高低的影响因素。如经

18、济发展速度、城市化状况、社会安定的影响因素。如经济发展速度、城市化状况、社会安定状况、土地政策、土地投机等。状况、土地政策、土地投机等。 、区域因素：对某地区地价高低有影响的因素。如、区域因素：对某地区地价高低有影响的因素。如区位、交通条件、经济繁荣程度、人口密度、治安状况、区位、交通条件、经济繁荣程度、人口密度、治安状况、环境质量等。环境质量等。 、个别因素（微观因素）：宗地的面积形状、区域、个别因素（微观因素）：宗地的面积形状、区域中微观区位、宗地的环境质量、宗地的市政设施条件、中微观区位、宗地的环境质量、宗地的市政设施条件、城市规划限制等。城市规划限制等。 地价体系地价体系 是一定区域范

19、围内，由若干相互联系、互有区别且是一定区域范围内，由若干相互联系、互有区别且互为补充的土地质量等级和地价构成的，各自发挥不同互为补充的土地质量等级和地价构成的，各自发挥不同作用，共同满足土地市场管理和运行需要的一组价格系作用，共同满足土地市场管理和运行需要的一组价格系列。列。土土地地定定级级收益法收益法成本法成本法市场法市场法级差级差-收益法收益法剩余法剩余法利用市场利用市场交易资料交易资料基基准准地地价价样样点点地地价价标标定定地地价价交交易易地地价价交交易易价价数据数据处理处理系数系数修正修正土地市土地市场交易场交易拍卖、招拍卖、招标、协议标、协议基准地价的评估基准地价的评估 基准地价：基

20、准地价：是土地管理部门或土地估价委员会在是土地管理部门或土地估价委员会在一定时间内，根据各种用地类型的效益状况或市场交一定时间内，根据各种用地类型的效益状况或市场交易状况，在不同的土地级别或均质地域上分别评定的易状况，在不同的土地级别或均质地域上分别评定的商业、住宅、工业等土地利用类型的土地使用权单位商业、住宅、工业等土地利用类型的土地使用权单位面积平均价格。面积平均价格。 距中心城市距离距中心城市距离 城市区位城市区位 区域交通条件区域交通条件 城市非农业人口城市非农业人口 城市积聚规模城市积聚规模 国民生产总值国民生产总值影响基准地价的区域因子影响基准地价的区域因子 第三产业增加值第三产业

21、增加值 建成区面积建成区面积 固定资产投资额固定资产投资额 城市投入水平城市投入水平 城市基础设施建设城市基础设施建设 城市用地潜力城市用地潜力 城市人口密度城市人口密度 基准地价微观因素基准地价微观因素 、基准地价要有基准时期、基准地价要有基准时期 、基准地价的期限，各种用地出让土地使用的最、基准地价的期限，各种用地出让土地使用的最高年限，居住用地高年限，居住用地70年，工业用地年，工业用地50年年 、土地基础设施建设，为三通一平，五通一平、土地基础设施建设，为三通一平，五通一平等等 、土地利用程度：如商业用地容积率、土地利用程度：如商业用地容积率1-2.5，建，建筑密度筑密度40-50%；

22、住宅用地容积率；住宅用地容积率1-1.5，建筑密度，建筑密度30-40% 、宗地深度、宗地深度 土地基准地价的测算土地基准地价的测算、利用级差收益测算基准地价、利用级差收益测算基准地价 a、建立理论测算模型和土地收益资料的量化、建立理论测算模型和土地收益资料的量化 P=f（S，K，L）式中式中P-单位面积的利润；单位面积的利润；S-企业所在位置的土地等级；企业所在位置的土地等级；K-单位面积的资金占用量；单位面积的资金占用量；L-单位面积土地的活劳动单位面积土地的活劳动投入量（工资额）。投入量（工资额）。 将上述模型转换成具体的数量模型将上述模型转换成具体的数量模型 Y=f（x1，x2，x3）

23、 b、资料整理与分析、资料整理与分析 将企业用地效益调查资料换算成单位占地面积占有量，将企业用地效益调查资料换算成单位占地面积占有量，并按工业、商业分别编号，同时建立用于计算机处理的数据并按工业、商业分别编号，同时建立用于计算机处理的数据库库(要通过方差检验，剔除不合格样本要通过方差检验，剔除不合格样本)。镇江市商服业用地级差收益测算数据表镇江市商服业用地级差收益测算数据表土地级别土地级别六六五五四四三三二二一一X1取值取值123456样本数样本数61953684915平均单位占地面积平均单位占地面积利润额（元利润额（元/m2）4.2526.6867.75141.77190.21214.54平

24、均单位占地面积平均单位占地面积资金额（元资金额（元/m2）129.29299.23397.051572.241820.53923.03平均单位占地面积平均单位占地面积工资额（元工资额（元/m2）169.1291.5781.04212.26200.75192.55c、测算模式的选择、测算模式的选择 线性模型：线性模型：y=b0+b1x1+b2x2+b3x3 非线性模型：非线性模型：y=b0x1b1x2b2x3b3d、测算结果。、测算结果。（a）利用最小二乘法，对不同模型中参数进行估算，得出各）利用最小二乘法，对不同模型中参数进行估算，得出各自的结果。再对估计的参数进行复相关系数和自的结果。再对估

25、计的参数进行复相关系数和F值的检验。找值的检验。找出显著性较好的模型。出显著性较好的模型。模型模型测算结果测算结果复相关系数复相关系数r，F检验值检验值y=b0+b1x1+b2x2+b3x3Y=-76.159 +38.432x1 +0.01906x2 +0.18730x3r=0.46278F=8.0853y=b0x1b1x2b2x3b3Y=0.76476x10.85673x20.31390 x30.15908r=0.62716F=19.280y=b0x1b1 （x2+x3）b2Y=0.63398x10.92346（x2+x3）0.52117r=0.59096F=24.151（b）求出土地因素带

26、来的利润率的贡献）求出土地因素带来的利润率的贡献求出级差收益求出级差收益地价地价镇江市商（服）业用地级差收益测算表镇江市商（服）业用地级差收益测算表土地级别土地级别六六五五四四三三二二一一X1取值取值123456样本数样本数61953684915单位占地面积利单位占地面积利润额（元润额（元/m2）4.2526.6867.75141.77190.21214.54级差收益（元级差收益（元/m2）2.738 17.18743.64591.328122.533138.207地价（元地价（元/m2）27.38 171.87436.45913.281225.331382.07备注备注银行利率取银行利率取1

27、0%、均质地域法、均质地域法 利用土地市场交易资料估算基准地价：包括利用土地市场交易资料估算基准地价：包括（a）测算区域的划分、（）测算区域的划分、（b）样点地价的计算）样点地价的计算 、（c）样点地价修正、（）样点地价修正、（d）样点地价的同一性检验、）样点地价的同一性检验、（e）利用样点地价估算基准地价）利用样点地价估算基准地价 a、测算区域的划分、测算区域的划分（如以土地级别区作（如以土地级别区作 为测算区）为测算区） b、样点地价的计算、样点地价的计算（a）用土地使用权出让（转让）资料估算地价）用土地使用权出让（转让）资料估算地价 Pis=PLg/S Pis： 单位面积土地出让价单位面

28、积土地出让价 PLg： 为出让宗地总价为出让宗地总价 S： 为出让宗地面积为出让宗地面积 （b）用土地使用权出租资料估算地价）用土地使用权出租资料估算地价 Pis=（PLg/S）*（1/rd） Pis=（PLg/S）*（1/rd） 1 - （1+rd）-n。 Pis： 单位面积出租宗地的地价单位面积出租宗地的地价 PLg： 为租方每年所得到的租金为租方每年所得到的租金 S： 为出租的宗地面积为出租的宗地面积 rd ：为土地还原利率：为土地还原利率（c）用房屋出租资料估算地价）用房屋出租资料估算地价 第一步，确定房地出租的总收益。对公房租金应比照市场上第一步，确定房地出租的总收益。对公房租金应比

29、照市场上正常的租赁价格予以修正。正常的租赁价格予以修正。 第二步，计算出经营总费用。包括管理费、维护费、保险费、第二步，计算出经营总费用。包括管理费、维护费、保险费、折旧费、税收和利息。管理费折旧费、税收和利息。管理费=总租金总租金*管理费率，税费管理费率，税费=总租金总租金*税费率，保险费税费率，保险费=建筑物造价建筑物造价*保险费率，维修费保险费率，维修费=房子现值房子现值*维修维修费率费率 第三步，第三步，Rin=RLg-（E1+E2+E3+E4+B+T） RLg 为总收益，为总收益， Rin 为纯收益；为纯收益；E1、E2、E3、E4为管理费，维修费，为管理费，维修费，保险费，折旧费，

30、保险费，折旧费， T为税金，为税金，B为建房资本的利息为建房资本的利息 第四步，计算房屋收益：计算公式第四步，计算房屋收益：计算公式 Ihn=Phc*rh Phc=Phk-（Phk-Phd）*N1/N Ihn：房屋收益；：房屋收益；Phc：为房屋现值；：为房屋现值； Phk ：房屋重置价；：房屋重置价； Phd：房：房屋残值。屋残值。 第五步，计算土地价格：第五步，计算土地价格：Pis=（Rin-Ihn）/S*（1/rd） （d）用房屋买卖资料估算地价）用房屋买卖资料估算地价 第一步，计算房屋现值：第一步，计算房屋现值： Phc=Phk*Dn=Phk-（Phk-Phd）*N1/N 第二步，计算

31、地价第二步，计算地价 Pis=（Phg-Phc-T-E）/S Pis为单位面积土地价格；为单位面积土地价格；Phg为房地交易价；为房地交易价；Phc为房为房屋现值；屋现值； Phk为房屋的重置价；为房屋的重置价；T为交易过程中卖方应支为交易过程中卖方应支付的税额；付的税额； E：为交易过程中卖方应支付的有关费用；：为交易过程中卖方应支付的有关费用；S：为房屋用地面积：为房屋用地面积 （e）用商品房出售资料估算地价，用整幢楼的）用商品房出售资料估算地价，用整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准。商品房总售价作为估算地价的标准。 Pis=Phg- （Pbm* Shb）- I T B*G/ Sbi

32、Pis为某一商品楼用地的单位面积土地价格；为某一商品楼用地的单位面积土地价格；Phg为某为某一商品楼房总售价；一商品楼房总售价；Pbm为当地同类建筑单位面积平均造为当地同类建筑单位面积平均造价；价；Shb为楼房总建筑面积；为楼房总建筑面积；I为开发公司利润；为开发公司利润；T为商品为商品房开发中向国家交纳的投资及营益税等；房开发中向国家交纳的投资及营益税等； B：为开发资金：为开发资金应支付的利息；应支付的利息；Sbi为建筑物占地面积；为建筑物占地面积；G：为规划的建筑：为规划的建筑覆盖率。覆盖率。（f）用新增城市建设用地资料估算地价）用新增城市建设用地资料估算地价 第一步，计算成本地价。公式

33、为：第一步，计算成本地价。公式为： Pic=（Ea+Ed+T）*（1 + r1 + r2） Pic城市建设用地的单位面积成本地价；城市建设用地的单位面积成本地价；Ea为单位面为单位面积农地取得费用；积农地取得费用；Ed为单位面积开发费用；为单位面积开发费用；T为单位面积为单位面积土地交纳的税费；土地交纳的税费； r1 、 r2分别为资金利息率和资金利润率。分别为资金利息率和资金利润率。 第二步，计算土地价格。第二步，计算土地价格。 Pis= Pic*（1 + r3 ） Pis单位面积土地价格；单位面积土地价格；r3为土地增值收益率。为土地增值收益率。C、样点地价修正、样点地价修正 （a）出让年

34、限修正：）出让年限修正： Pm = PmL*（1-（1/（1+rd）m）/ （1-（1/（1+rd）mL） Pm 为最高出让年期的土地使用权价格；为最高出让年期的土地使用权价格；mL为实际出让年期或剩为实际出让年期或剩余出让年期；余出让年期； PmL为有限年期出让地价；为有限年期出让地价；m为土地使用权出让最高年为土地使用权出让最高年限；限；rd为土地还原利率。为土地还原利率。 （b）交易时间修正：）交易时间修正： Pis = Kij* Pji Pis为修正到评估时间的宗地地价；为修正到评估时间的宗地地价； Kij某类土地第某类土地第j年数据修正到年数据修正到评估年的修正系数；评估年的修正系数

35、； Pji为第为第j年、第年、第i宗地的实际成交地价。宗地的实际成交地价。 （c）容积率修正：）容积率修正： Pis = Kr* PLi Pis为修正到规定容积率的宗地地价；为修正到规定容积率的宗地地价； Kr容积率修正系数；容积率修正系数； PLi为为某一容积率下宗地的交易价格。某一容积率下宗地的交易价格。d、样点地价的同一性检验、样点地价的同一性检验 在同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地在同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验，不符合精度的数据作为异常数价要通过样本同一性检验，不符合精度的数据作为异常数据予以剔除。据予以剔除。e、利用样点地价估算基准地

36、价、利用样点地价估算基准地价 利用样点地价估算级别或均质地域基准地价的公式为：利用样点地价估算级别或均质地域基准地价的公式为： Pis = PLi / M PLa = PLi * Si/ Si 某某人人将将用用地地面面积积40m2砖砖混混结结构构，已已使使用用10年年的的房房屋屋出出租租给给个个体体户户梁梁某某作作为为食食品品店店，年年租租金金4000元元。房房屋屋原原造造价价500元元/m2，房房屋屋寿寿命命50年年，残残值值率率5%，管管理理费费率率4%，维维修修费费率率2%，保保险险费费率率2，税税费费率率20%，房房屋屋还还原原率率5%，土土地地还还原原率率10%。请请估估算这块土地每

37、平方米的地价（不考虑贷款）。算这块土地每平方米的地价（不考虑贷款）。 房房 屋屋 造造 价价=40500=20000（元）（元） 房屋年折旧房屋年折旧=（20000-200005%）/50=380（元（元/年）年） 管管 理理 费费 = 40004%=160（元）（元） 维维 修修 费费 =（20000-38010）2%=324（元）（元） 保保 险险 费费 = 200002=40（元）（元） 税税 费费 = 400020%=800（元）（元） 纯纯 租租 金金 = 4000-380-160-324-40-800=2296（元）（元） 房房 屋屋 租租 金金 =（20000-38010）5%=

38、810（元）（元） 土土 地价地价 格格=（2296-810）/10%/40=371.5（元（元/米米2） 3、区位理论（竞租原理）、区位理论（竞租原理） （1）概念）概念 由地租高低而决定土地利用方式的竞争形式称为竞由地租高低而决定土地利用方式的竞争形式称为竞租原理或称为边际转换原理。租原理或称为边际转换原理。 土地用途的转变是与机会成本联系在一起。对一般土地用途的转变是与机会成本联系在一起。对一般生产要素而言，当提供的最低价格等于它的机会成本时，生产要素而言，当提供的最低价格等于它的机会成本时，它处于用途转换的临界点。而当供给的价格高于机会成它处于用途转换的临界点。而当供给的价格高于机会成

39、本时，它就会因用途的转换而获得一笔差额地租。本时，它就会因用途的转换而获得一笔差额地租。 机会成本是指某一单位生产因素用于某生产事业上机会成本是指某一单位生产因素用于某生产事业上的成本是该因素投放于其他各种生产用途上可能获得的的成本是该因素投放于其他各种生产用途上可能获得的最大报酬。最大报酬。 o市中心PRST距离距离EFGH地租额地租与土地竞租的关系地租与土地竞租的关系商业用地商业用地-住宅用地住宅用地-工业用地工业用地-农用地农用地大型商场大型商场停车场停车场住宅用地住宅用地轻工业用地轻工业用地奶业用地奶业用地土豆生产用地土豆生产用地小麦生产用地小麦生产用地放牧地放牧地（2）区位理论的作用

40、）区位理论的作用 a、确定土地资源在各用途、各部门之间的分配、确定土地资源在各用途、各部门之间的分配 b、优化土地利用结构、优化土地利用结构 c、指定合理用地的政策和规划、指定合理用地的政策和规划 d、确定土地的质量等级、确定土地的质量等级 e、确定不同位置地段的差额税率、确定不同位置地段的差额税率四、生态经济学原理四、生态经济学原理 土地是一个完整的大生态系统，它包括陆地和水体，土地是一个完整的大生态系统，它包括陆地和水体，由生产者、消费者、分解者及其环境组成。由生产者、消费者、分解者及其环境组成。 作为生态系统它有三大功能：物质循环、能量流动作为生态系统它有三大功能：物质循环、能量流动和信息传递。和信息传递。 土地经济生态系统运行的四大要素是：物流、能流、土地经济生态系统运行的四大要素是：物流、能流、信息流和价值流。信息流和价值流。