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1、 All Rights Reserved 版权所有版权所有 石家庄药博园策划定位石家庄药博园策划定位(dngwi)(dngwi)与开发模与开发模式研究式研究 第一页，共六十四页。1石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有发展定位(dngwi)与产业优势项目(xingm)属性分析开发(kif)模式选择医药产业背景研究医药产业背景研究石家庄医药产业研究石家庄医药产业研究案例案例解读石家庄药博园项目整体定位功能板块划分项目开发的概念合作模式实施规划第二页，共六十四页。2石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Righ
2、ts Reserved 版权所有版权所有中国医药：年均中国医药：年均20%的火箭增长的火箭增长(zngzhng)，居全球之首，居全球之首第三页，共六十四页。3石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有成本成本(chngbn)控制控制&国际分工：全球医药产业未来国际分工：全球医药产业未来20年的发展趋势年的发展趋势医药巨头不再满足国内沿海大城市，而是直接向内陆和中小城市市场拓展业务。当然这不仅仅是为了分享中国医药市场增长红利，还有迫于市场结构变化而加深控制成本上的考虑。当然这不仅仅是为了分享中国医药市场增长红利，还有迫于市场结构变化
3、而加深控制成本上的考虑。将生产和研发基地转移到各种成本相对将生产和研发基地转移到各种成本相对(xingdu)低廉的发展中国家，是跨国医药企业寻求降低成本的有效途径。低廉的发展中国家，是跨国医药企业寻求降低成本的有效途径。不难发现，葛兰素史克公司、强生公司、辉瑞、诺华等主要在华外资医药企业都受到了上述专利过期的浪潮的影响。第四页，共六十四页。石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有药品药品(yopn)医疗器械医疗器械生物医药生物医药中国医药发展中国医药发展(fzhn) 把脉世界趋势把脉世界趋势 随着中国医药消费市场的快速增长以及随
4、着中国医疗改革(gig)的启动，行业并购整合步伐加快，中国国内医药企业也面临着重新洗牌。随着竞争的准入门槛抬高、核心技术提升、流通环节的整改等等，医药企业间“大鱼吃小鱼”的马太效应势必越来越明显。具备研发实力的企业将拥有了更大的市场份额，这种市场扩大背景下的行业重组必将伴随着诸多企业新增投资扩大生这种市场扩大背景下的行业重组必将伴随着诸多企业新增投资扩大生产，调整自身的生产和研发布局。因此来自国内外两方面的投资热潮，将促使全球制药产业的重心向中国转移。产，调整自身的生产和研发布局。因此来自国内外两方面的投资热潮，将促使全球制药产业的重心向中国转移。今后几年，中国有望成为亚洲乃至世界的制药中心之
5、一。今后几年，中国有望成为亚洲乃至世界的制药中心之一。第五页，共六十四页。石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有2010：中国优势将为全球：中国优势将为全球(qunqi)贡献贡献7000亿医药物流产业盛筵亿医药物流产业盛筵 医药物流业的发展与一个国家的医药经济总量成正比，与一个国家的医药发展水平(shupng)成正比。医药流通业作为药品从生产企业到达医院、药店等销售终端的必经环节,是药品市场扩容的最直接受益者, 2010年达到6950亿元,2020年将达到12078亿元,是目前市场规模的2倍。面临中国医药市场的巨大发展，中国医
6、药物流发展潜力巨大。面临中国医药市场的巨大发展，中国医药物流发展潜力巨大。第六页，共六十四页。石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有珠江三角洲经济带珠江三角洲经济带沪宁杭经济带沪宁杭经济带环渤海经济带环渤海经济带 目前全国(qun u)已形成了三个医疗器械产业聚集区和制造业发展带：珠江三角洲、长江三角洲及京津环渤海湾三大区域成为本土三大医疗器械产业聚集区。三大区域医疗器械总产值之和及其销售额之和均占全国(qun u)总量80%以上。石家庄市要想在竞争中取得优势，除了扩大产能加大研发力度外，还要加强石家庄市在医药行业的知名度和影
7、响力。中国中国(zhn u)医药医药 三足鼎立三足鼎立第七页，共六十四页。石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有 数据资料显示，石家庄市药品产销在国内外处于领先地位，医药工业在全省、全国乃至全世界都有一定的知名度。预计2010年，全市医药工业总产值将达到1500亿元，销售收入900亿元，形成500家各类医药企业组成的企业集群，并培育成一批年销售收入超百亿元、50亿元,具有国际(guj)竞争力和独立知识产权的大型制药集团。石家庄医药业现状石家庄医药业现状(xinzhung)第八页，共六十四页。石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目
8、定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有石家庄大力发展医药产业优势(yush)1、众多的大型医药企业，产值与规模巨大（2010年医药产值预计1500亿元）2、医药产业已成为石家庄的支柱产业(zh zh chn y)3、毗邻京津两大人才高地4、优良的制药体系及原料供应链5、政府强有力的支持第九页，共六十四页。9石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有简单简单(jindn)借鉴现有医药类工业园的发展模式借鉴现有医药类工业园的发展模式案例案例1、中关村生物医药园（研发类）、中关村生物医药园（研发类） 中关
9、村生物医药园是中关村科技园区海淀园继留学人员海淀创业园、留学人员发展园之后建成的、面向从事生物技术产品、天然药物、化学合成药研发机构和团队的生物医药专业孵化器。2004年4月北京市科委正式授牌“首都科技条件平台生物医药专业孵化器”。 中关村生物医药园的建设是中关村科技园区海淀园推进园区生物医药产业发展的重要举措，更是园区创业孵化(fhu)体系建设中由综合性孵化(fhu)器向专业性孵化(fhu)器转型的重要标志，聚集生物医药企业创业发展有力的政策资源。第十页，共六十四页。石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有案例案例2、苏州工业
10、园区生物纳米科技园、苏州工业园区生物纳米科技园(生物类生物类) 苏州工业园区生物纳米科技园SIPBioBay是中新两国间最大合作项目，位于苏州工业园区独墅湖高等教育区西南部，是苏州工业园区培育生物科技产业发展的主要创新(chungxn)基地，为苏州乃至中国生物科技产业的腾飞打造新的创新(chungxn)平台。一期工程各大楼和设施于2007年3月完成建设和安装，广纳各类生物科技研究开发企业和专家，积极鼓励和支持各类传统生物产业和现代生物产业的技术研究、开发和创新第十一页，共六十四页。石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有案例案例
11、3、张江生物医药基地、张江生物医药基地(综合类综合类) 上海生物医药科技产业基地张江生物医药基地位于上海张江高新技术产业开发区的核心园张江高科技园区，基地重点集聚(jj)和发展生物技术与现代医药产业领域创新企业，被誉为“张江药谷”。 基地始建于1994年，由国家科技部、国家卫生部、国家食品药品监督管理局与上海市人民政府1996年在人民大会堂签署共建协议，并且中国科学院也在1996年加入共建协议，加快实施发展生物技术与现代医药产业的新兴科技产业战略。 上海张江生物医药基地开发有限公司承担基地的开发运营、集成服务和科技投资工作。经过十余年的发展，作为上海国家生物产业基地、国家科技兴贸创新基地、国家
12、医药出口基地的核心区，基地内集聚国内外生命科学领域企业、科研院所及配套服务机构400多个，形成了完善的生物医药创新体系和产业集群，已成为国内生物医药领域研发机构最集中、创新实力最强、新药创制成果最突出的基地之一。第十二页，共六十四页。石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有案例案例4：四川中药基地：四川中药基地(中药类中药类) 在科技部、卫生部、国家药品监督管理局、国家中医药管理局、中国科学(kxu)院等国家有关部门的高度重视和大力支持下，省委、省政府高度重视中药现代化科学(kxu)产业（四川）基地（以下简称基地）建设，基地建设
13、取得了初步成效，不仅促进了四川中药产业的发展，培育了新的经济增长点，还优化了四川经济结构，对四川经济社会发展产生了较大影响。 在基地建设中，始终坚持依靠科技进步，按照市场经济规律，借鉴国际通行的标准规范，发挥传统中医药的优势、特色，集科工贸、产学研为一体，加快中药现代化进程，促进四川经济发展的指导思想，坚持科技创新、体制创新、机制创新，深入推进中药现代化科技产业园和研究开发、药材生产、中药制药、配套服务四大体系的建设。 这里对于这里对于(duy)案例的分析，只是以此来说明，工业园区的发展一定要建立在自身一定的优势基础上，并且不断的发展原有优势案例的分析，只是以此来说明，工业园区的发展一定要建立
14、在自身一定的优势基础上，并且不断的发展原有优势并创造新优势并创造新优势第十三页，共六十四页。石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有发展定位(dngwi)与产业优势项目属性(shxng)分析开发模式(msh)选择医药产业背景研究石家庄医药产业研究案例解读石家庄药博园解读石家庄药博园项目整体定位项目整体定位功能板块划分功能板块划分项目开发的概念合作模式实施规划第十四页，共六十四页。14石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有研读(yn d)石家庄药博园控详规后的收获
15、通过学习石家庄市药博园控制性详细规划(guhu)，并同时研究了相关的国内外案例和报告，我们认为建设药博园的区位应具有以下特征：1、所在城市有一个或数个大型医药企业2、医药产业是该市的支柱产业3、强大的教育(jioy)和科研力量4、政府做大做强医药产业的愿景第十五页，共六十四页。15石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有药博园对石家庄医药产业的意义药博园对石家庄医药产业的意义(yy)(yy)1、进一步集中产业优势，形成规模效应2、改变石家庄医药产业以原料药为主的现状，瞄准化学制药升位、生物制药功能、现代中药(zhngyo)升级三
16、大目标 ，大力发展医药物流、医药贸易、增强自主研发，提升医药交流服务水平3、实现对地区经济的超强带动和辐射，打造城市的优质名片“药都”。第十六页，共六十四页。16石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有药博园功能定位药博园功能定位功能完善的高端医药产业服务平台打造一个高端的、功能完善的，能整合区域医药产业，集中区域产业优势，推动区域产业升级，带动区域经济发展的综合服务平台。市场定位：石家庄全国全球医药企业及相关衍生行业。不局限于石家庄，放眼(fngyn)全中国、全球，将药博园打造成为区域性医药企业的总部基地，全世界高端医药企业的
17、联络、交易及信息交流服务平台，驻华办事机构。第十七页，共六十四页。17石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有研究和学习了国内外医药发展现状及发展的先进经验，结合石家庄的医药产业现状，我们认为随着(su zhe)我国医药保健业的爆发式增长和国家加大对公共卫生的投入，石家庄药博园具有现实的可行性与发展性。第十八页，共六十四页。18石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有建立药品交易所用期货交易等多种形式推进石家庄市医药产业发展。石家庄药厂云集，药品齐全，建立药品交易
18、所能够为“药都”建设打好销售基础，同时对全国医药行业的价格走势具有引导作用，加强培育石家庄“药都”的影响力。医药高端论坛定期举行医药行业发展相关论坛及成果展示，对具有突出贡献单位及个人表彰，借助媒体的力量，扩大石家庄在医药行业及国际、国内的影响力，打造药都形象。创业(chungy)孵化基地制定优惠政策，鼓励和吸引国内外优秀医药人才来石家庄研发、创业，逐渐形成医药创业孵化基地，打下坚实的人才基础。引进新的研发模式（如CRO），加快新药研发速度，降低新药研发成本，推动我国自有知识产权新药的研发。建议建议1：从产业功能上提升：从产业功能上提升(tshng)药博园整体定位药博园整体定位第十九页，共六十
19、四页。石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有建议建议2：完善的城市配套建设：完善的城市配套建设(jinsh)提升整体形象提升整体形象购物中心购物中心( u w zhn xn)剧院剧院(jyun)运动、休闲运动、休闲学校学校。第二十页，共六十四页。石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有 建设总部基地政策支持（税收，财政，人才等，三年免税收入支持总部建设等） 创新型企业免税政策、低租金(zjn)政策、人才引进优惠政策，创业优惠政策等。建议建议3：制定优惠政策打造良
20、好：制定优惠政策打造良好(lingho)的投资软环境的投资软环境第二十一页，共六十四页。石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有药博园功能(gngnng)板块划分1、中央商务区2、研发中心3、医药交易中心4、仓储物流区5、生活(shnghu)配套区药博园中心商务区医药物流（交易）中心展览（会议）中心研发中心生活配套服务区第二十二页，共六十四页。22石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有第二十三页，共六十四页。石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) Al
21、l Rights Reserved 版权所有版权所有中央商务区（医药企业总部中央商务区（医药企业总部(zn b)基地）基地）将管理、营销和研发与生产制造分开，打造(dzo)产业集中优势。第二十四页，共六十四页。24石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有中央(zhngyng)商务办公 定位：创新服务大厦，将建成知识产权服务、信息化服务、会议会务服务、餐饮服务、商务住宿服务等功能 。集聚医药行业及相关(xinggun)衍生行业：医学协会、知识产权服务、专利代理、法律事务等领域的中介服务机构服务。 第二十五页，共六十四页。25石家庄
22、药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有星级酒店星级酒店邀请国际设计大师针对药博园特点，设计并建设(jinsh)一个性突出、品质高档的现代五星级酒店，并聘请国际著名酒店管理集团运营管理。此将在满足药博园商务需求的同时，亦可改善石家庄投资环境。第二十六页，共六十四页。26石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有商务快捷公寓商务快捷公寓星级配置的经济公寓，为商务等活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓，是公司(n s)高级主管居所、白领出差公干、客商城际交流等的理想选择
23、；闹中取静、环境幽雅，一流的家居环境加上优质的服务让您在在此有在家一般的舒适、自在，又有星级酒店的享受。第二十七页，共六十四页。27石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有完善完善(wnshn)(wnshn)的公共服务机构的公共服务机构1、石家庄市(sh ji zhun sh)医药企业联 合会2、石家庄创业服务中心3、石家庄生物医药职业 技能培训中心4、石家庄药博园人才交流中心5、药博园企业孵化基金会第二十八页，共六十四页。28石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权
24、所有(1)(1)医药医药(yyo)(yyo)研发基地建设与模式的创新研发基地建设与模式的创新（1 1）、引进）、引进“合同研究组织合同研究组织”（CRO)CRO)概念：一种学术性或商业性的科学机构，申办者可委托其执行临床试验中的某些工作与任务，此种委托必须做书面规定。 内容：目前CRO提供的技术服务内容包括：新药产品开发、临床前试验及临床试验、数据管理、新药申请等，几乎涵盖了新药研发的整个过程。 优势：极大促进了药物发现、药效评价、药物代谢、药物分布(fnb)、安全毒理、新药临床等各个新药研发环节的速度，突破了新药研发的瓶颈。不仅大大降低了新药的研发费用，还大大缩短了新药上市的时间，从而为客户
25、带来了丰厚回报。 第二十九页，共六十四页。29石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有优势：不仅更好的利用(lyng)双方的研发能力，同时也更好地利用(lyng)双方的财务资源，优势互补，强强联合，加速产品的开发。 （例如美国礼来公司与和黄医药公司建立起了战略合作关系，共同开发癌症及炎症性疾病中的多个靶点，国外巨头第一次将新药研发移入中国） （2 2）以风险共担的方式）以风险共担的方式(fngsh)(fngsh)与合作伙伴进行更深层次的合作与合作伙伴进行更深层次的合作 第三十页，共六十四页。30石家庄药博园项目定位石家庄药博园项
26、目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有该基金设立途径(tjng)多样，既可政府设立，也可鼓励风投公司设立。该风险基金主要致力于投资技术前景可观，但急需成熟投资商资助和支持的成长型企业。 （3 3）通过设立风险）通过设立风险(fngxin)(fngxin)基金壮大有潜力公司基金壮大有潜力公司第三十一页，共六十四页。31石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有医药交易医药交易(jioy)场所场所设立专门场所，引入医药期货(qhu)等多种交易方式推进石家庄市医药产业发展。建设医药交易大厅，引进医药期货
27、交易方式，对全国医药行业的价格走势及市场(shchng)波动起引导作用 第三十二页，共六十四页。32石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有医药医药(yyo)物流中心物流中心医药仓储、集散中心。 药博园紧邻规划(guhu)中的新火车站，发展医药物流具有得天独厚的条件。第三十三页，共六十四页。33石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有展览展览(zhnln)（会议）中心（会议）中心医药及相关展览，医药高端论坛及高新成果展示、发布。石家庄未来的产业(chny)文化载体
28、。第三十四页，共六十四页。34石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有研发研发(yn f)中心中心打造(dzo)中国最大综合性医药研发中心，吸引更多的研发人才和创业团队。第三十五页，共六十四页。35石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有专业服务专业服务(fw)(fw)机构平台机构平台主要包括CRO（合同研究组织）、公共实验室、孵化(fhu)单元等三个部分。数千平米公共实验室约，配置大型生物药物分析仪器和化学药物分析仪器第三十六页，共六十四页。36石家庄药博园项目
29、定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有建设数个独立实验室，通过提供大型测试仪器设备使用(shyng)及数据分析，为中小型生物医药企业提供所需的价廉质优的专业化技术服务；第三十七页，共六十四页。37石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有设有数十个生物及化学孵化单元，每个单元100-200平方米不等，配备(pibi)基本的实验设施，以低租金提供给符合入驻条件的生物医药孵化企业。孵化基地内的企业育成中心，帮助企业解决各种日常商务事项，使中小企业能把有限的时间和精力，全部投入到研发和
30、创新工作中去。第三十八页，共六十四页。38石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有生活生活(shnghu)配套服务区配套服务区园区工作人员及周边产业(chny)人员、高级管理人员的居住生活。第三十九页，共六十四页。39石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有高级高级(goj)(goj)居所居所合理利用规划区内的住宅建设用地。河道沿岸(yn n)除公共绿地外增加低密度住房，花园洋房的体量，满足药博园产业者与临近高端人群需求。建设绿色智能建筑，环保低碳。第四十页，共六
31、十四页。40石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有商业商业(shngy)(shngy)配套服务配套服务 满足生活配套的商业活动，功能上除满足基本生活配套外也是药博园向外展示形象的地方，可效仿北京金融街、CBD商业街，吸引众多国内外知名品牌进驻，提升购物(u w)档次，引领石家庄的高端消费。第四十一页，共六十四页。41石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有花园广场花园广场休闲(xixin)，文娱场所，打造高端园区高强度工作之余的惬意生活第四十二页，共六十四页。4
32、2石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有设计风格设计风格(fngg)定位定位以现代风格以现代风格(fngg)为主，提倡简洁、低碳环保为主，提倡简洁、低碳环保第四十三页，共六十四页。43石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有市场市场(shchng)定位定位物业类型物业类型石家庄市石家庄市国内市场国内市场全球市场全球市场中央商务区石家庄市医药企业总部基地国内知名医药企业营销机构国际医药企业华北地区市场部仓储中心石家庄市医药企业医药物流企业高档居住区园区从业人员及周
33、边市场投资客第四十四页，共六十四页。44石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有第四十五页，共六十四页。石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有第四十六页，共六十四页。石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有发展定位(dngwi)与产业优势项目属性(shxng)分析开发模式(msh)选择医药产业背景研究石家庄医药产业研究案例解读石家庄药博园项目整体定位功能板块划分项目开发的概念项目开发的概念合作模式
34、合作模式实施规划实施规划第四十七页，共六十四页。47石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有 按照“药博园”项目的规模和体量及产业定位，完全具备了成为石家庄市相对独立的新区域的条件及产业提升的基础；因此，石家庄市政府有必要选择联合城市运营商全面实施整体(zhngt)开发的模式。第四十八页，共六十四页。48石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有“药博园药博园”项目项目(xingm)开发的概念开发的概念 对于“药博园”项目的区域整体开发，可分为规划设计、资金统筹和一
35、级土地开发（基础设施及公共配套设施建设）、二级开发（产品开发）、项目经营等几个阶段；在各阶段性工作的推进过程中，政府更多从产业政策、土地政策、民生政策等方面进行调控和管理，城市运营商则从技术层面进行配合与具体操作，目的是通过对项目选址区域现有各类资源进行优化整合和市场运营，最终实现对资源的合理配置、高效(o xio)利用以及保值增值。第四十九页，共六十四页。49石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有从价值链的分析出发，城市运营商参与区域开发项目(xingm)建设，承担四种角色 商业角色1.融资、土地(td)运营2.项目承建3.
36、项目代理商/中介机构4.运营管理/物业管理土地开发项目开发管理运营土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商项目规划/项目设计/项目建造/销售营销销售营销/运营管理参与土地规划、一级开发(kif)和运营在所购土地上规划并建造房地产项目，经营或租售给驻商宣传，吸引驻商宣传、营销，吸引驻商和消费者日常运营、维修和其他管理第五十页，共六十四页。50石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有城市运营商在参与区域开发的每个阶段(jidun)价值链中有不同的权力和利益点区域开发是一个 价值创造(chungzo)的过程。城市运营商通过在 价值链
37、的不同阶 段所拥有的权力 和能力，来创造 价值和获得利益。权能(qunnng)利益点影响区域规划掌握土地开发经营权土地一级开发(基建)低成本获取土地与政府分配土地增值收益一级开发的利润土地转让权招商引资土地二级开发(自营、合资、股权转让等)通过项目投资获得土地增值收益招商佣金和租金二级开发利润回报物业管理和持久经营持续现金流回报 土地开发 项目开发 管理运营 第五十一页，共六十四页。51石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有石家庄市政府石家庄市政府(zhngf)与城市运营商之间的具体合作模式与城市运营商之间的具体合作模式 石家
38、庄市政府如果(rgu)引进“中外建”和“国大集团”联合作为城市运营商全程参与“药博园”的整体开发和投资建设工作，针对“药博园”整体开发的具体工作开展，前期应完成项目的策划定位、规划设计等工作；中期应完成项目用地范围内的市政基础设施以及公共配套设施建设工作，并完成所要建设资金的筹措；后期应协助政府完成对项目用地的二级出让，实现区域土地增值；在上述三个阶段的工作过程中，可根据个阶段的工作内容以及项目特性，结合代建、BT、联合开发等多种方式开展。第五十二页，共六十四页。52石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有引入城市(chngsh
39、)运营商合作开发的运作模式关键(gunjin)举措土地(td)一级开发公开招标土地开发权建立项目公司本方案阶段划分1p 与政府形成战略伙伴关系，分别与土地管理部门、招商局签订框架性协议p 成立项目公司p 形成组织架构p进行土地开发前的毛地价值评估p 项目公司投资进行土地一级开发p 政府组织验收一级开发后的土地，并进行成本核算p政府在土地交易中心进行土地交易，公开招标土地开发权p按照框架性协议，进行土地增值收益分成234分享土地开发权出让收益开发商的利益实现开发成本（税收返还）关联公司摘牌获得部分土地开发权p 城市运营商关联公司通过摘牌获得自营开发所需用地的土地使用权利二级开发收益第五十三页，共
40、六十四页。53石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有传统(chuntng)土地一级开发模式与引入城市运营商合作开发模式对比公共部门和私营部门独立行使各自职能任何利益(ly)交叉都被视为利益(ly)冲突公共部门不承担任何商业风险特点特点(tdin)转变转变公共部门通过合伙、合资、合作开发方式，扩展原有的活动范围，承担新风险地方政府开始把区域开发视为战略资源公私合营开发在地区发展战略中占重要地位公共部门：制定法规和总体规划建学校、道路、卫生、供水、取暖私营部门：拟定项目、制定项目开发计划职责划职责划分分公共部门：成为开发者、租赁者
41、、权益投资者、土地出租人、特定项目选择者、经营者；提供特殊的融资政策、税收减免政策私营部门：完成地上建筑建设、项目的经营政府融资渠道变宽、土地增值。地方政府把开发视为战略资源，这种资源能够产生新市区、挖掘潜在土地价值、为基础设施建设提供财政支持、刺激经济增长、提供就业机会 传统开发模式传统开发模式 引入城市运营商合作开发模式引入城市运营商合作开发模式第五十四页，共六十四页。54石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有“药博园项目”操作方式(fngsh)及实施意义融资渠道(qdo)多元化缩短土地一级开发时间对项目业主来说降低整体开
42、发的成本有利于政府公共目标的实现基础建设投入，带动城市整体形象提升政府与城市运营商之间达成(dchng)地价协议挂牌前双方确定摘牌具体附属要求,设置好门槛市场挂牌城市运营商获得经营权，关联公司获得土地使用权实施意义实施意义第五十五页，共六十四页。55石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有引入城市引入城市(chngsh)运营商合作的执行操作程序运营商合作的执行操作程序1：项目战略(zhnl)定位2：建立项目目标(mbio)体系3：构建项目发展愿景4：拟订土地、建筑及基础设施开发计划5：完成&修改总体规划设计6：拟订项目整体发展预
43、算案7：完成项目整体经济分析8：完成项目整体阶段发展计划9：分别完成公共/私营部门经济分析10：分别制定公共/私营部门的投资、发展及运营计划11：规划设计报批14：组建公私合营组织架构13：报请政府批准成立项目公司15：完成项目的整体立项审批16：资金到位，开始施工12：协商并签定公私合营合作协议4：拟订土地、建筑及基础设施开发计划5：完成&修改总体规划设计第五十六页，共六十四页。56石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有“药博园药博园”项目涉及的城市项目涉及的城市(chngsh)开发系统示意开发系统示意国土规划财政发改建设税
44、务教育卫生园林其他土地规划财政建设规范就业其他政府城市运营商新城开发（药博园）新城开发（药博园）项目融资住宅商业文化娱乐道路水系行政教育供水其他主体主体资资金金项目项目政政策策第五十七页，共六十四页。57石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有“药博园药博园”项目按照项目按照(nzho)系统工程的推进流程系统工程的推进流程第五十八页，共六十四页。58石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有 预估总投资规模约预估总投资规模约130130亿元：亿元：总建设面积（新建）
45、：300万平方米固定资产投资(tu z)约：70亿元； 土地整理及基础设施投入约：30亿元；经营性资产投资预计为20亿元； 建设期管理费及递延资产预计为10亿元。 项目总运营能力预计：项目总运营能力预计： 正常年以吸纳100家大型企业、500家中小企业总部入驻园区为目标 项目可提供的就业机会约23万人。 社会带动效应：社会带动效应： 就业：直接创造近3万个就业岗位 对外形象：不仅体现了“药都”形象，更是提供全天候、全方位的多功能服务，以高标准的服务水平向环渤海地区辐射。 产业带动：带动上下游其他相关产业，包括医疗保健、医药交易、专业服务、教育研发、房地产开发、其他知识型产业等。投资规模及社会效
46、益投资规模及社会效益第五十九页，共六十四页。59石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有“药博园药博园”项目项目(xingm)实施规划实施规划前期：（2010年内）“中外建”和“国大集团”组建项目公司，在石家庄市政府的指导下，在原有基础上完成“区域整体开发规划及定位研究”、“整体开发策略、开发时序以及投融资模式研究”、 “基础设施及公共配套设施建设专题研究”、“区域土地专题研究”、“区域土地运营增值收益及财政风险评估(pn )研究”、“整体开发融资需求及实施方案”等前期基础性研究工作。中期：（20112013） “中外建”和“国
47、大集团”与政府一起搭建融资平台，并且运用自身在建设实施方面的技术力量，协调规划设计单位做好方案优化，合理运用资源，采用代建、BT等多种方式完成项目基础设施及公共配套设施建设，加快药博园整体进程。同时进一步明确药博园项目的产业导向(do xin)，并进行更广泛的宣传和推广，以不断提高其知名度。远期：（20132015）在“药博园”项目后期工作阶段，采取项目带土地招标的方式，引入具有高度战略眼光的成熟企业，协助石家庄市政府完成项目用地的二级出让事宜，从而保证项目整体目标的实现打造功能完善的医药产业交易、展示、研发、交流服务平台，实现整合区域医药产业，集中区域医药产业优势，推动区域产业升级，带动区域
48、经济发展，打造国内北方地区的新药都。第六十页，共六十四页。60石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有 投资方概况投资方概况(gikung)中国中国(zhn u)(zhn u)对外建设总公司对外建设总公司 中国对外建设总公司（简称中外建）是由中华人民共和国国务院于1992年批准成立的大型多元化建筑安装施工企业，具有国家建设部授予的工程总承包、勘察(knch)、设计、咨询、监理、城市规划和房地产开发等多项高等级资质。 中外建目前已成功转型为以投融资带动工程总承包以及城市投资管理的新型企业，在更多的区域性开发项目中扮演城市运营商的角
49、色。 中外建在境内外拥有13个分支机构，有城市规划院和建筑设计院；公司总部及所属分支机构98%以上的中高级管理人员具有大学本科以上学历；有数百名具有高级技术职称的工程技术管理专业人才和投融资管理专业人才。 第六十一页，共六十四页。61石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有石家庄国大集团有限责任公司（以下简称国大集团）是河北省石家庄市大型综合性商贸企业集团。国大集团长期坚持“以多元化为基础，集团化、规模化、国际化”发展战略，以“展示国际(guj)品质，服务现代生活”为经营理念，以“挑战自我，追求卓越”为企业精神。已发展成为拥有十
50、几亿资产，实力雄厚，信誉优良，集经营酒店、房地产、商贸、食品加工四大产业于一体的企业集团公司。石家庄国大集石家庄国大集团(jtun)有限有限责任公司任公司第六十二页，共六十四页。62石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新) All Rights Reserved 版权所有版权所有谢 谢 ！中国中国(zhn u)对外建设总公司投资事业部对外建设总公司投资事业部 二二O一一O年八月年八月第六十三页，共六十四页。63石家庄药博园项目定位石家庄药博园项目定位(新新)内容(nirng)总结1。案例2、苏州工业园区生物纳米(n m)科技园(生物类)。案例4：四川中药基地(中药类)。4、政府做大做强医药产业的愿景。数千平米公共实验室约，配置大型生物药物分析仪器和化学药物分析仪器。城市运营商获得经营权，关联公司获得土地使用权。正常年以吸纳100家大型企业、500家中小企业总部入驻园区为目标。就业：直接创造近3万个就业岗位。有数百名具有高级技术职称的工程技术管理专业人才和投融资管理专业人才。二O一O年八月第六十四页，共六十四页。石家庄药博园项目定位(新)
