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1、掌握招投标的类型及方式掌握招投标的类型及方式掌握招投标的类型及方式掌握招投标的类型及方式掌握物业管理招投标的实施程序掌握物业管理招投标的实施程序掌握物业管理招投标的实施程序掌握物业管理招投标的实施程序掌握掌握掌握掌握物业管理招投标文件的组成物业管理招投标文件的组成物业管理招投标文件的组成物业管理招投标文件的组成掌握物业服务合同的相关内容掌握物业服务合同的相关内容掌握物业服务合同的相关内容掌握物业服务合同的相关内容第三章第三章 物业管理招投标与合同物业管理招投标与合同第一节第一节物业管理市场与委托物业管理市场与委托一、物业管理市场的含义一、物业管理市场的含义一、物业管理市场的含义一、物业管理市场
2、的含义二、物业管理市场的构成二、物业管理市场的构成二、物业管理市场的构成二、物业管理市场的构成三、物业管理市场中的委托与代理关系三、物业管理市场中的委托与代理关系三、物业管理市场中的委托与代理关系三、物业管理市场中的委托与代理关系 一、物业管理市场的含义一、物业管理市场的含义广义的物业管理市场广义的物业管理市场是指提供（出售）是指提供（出售）和购买物业管理服务这种无形商品的场和购买物业管理服务这种无形商品的场所和由此而引起的交换关系的总和。所和由此而引起的交换关系的总和。狭义的物业管理市场狭义的物业管理市场指物业管理劳务商指物业管理劳务商品交换的场所。品交换的场所。一、物业管理市场的含义一、物
3、业管理市场的含义物业管理市场包括三层含义：物业管理市场包括三层含义：(1)市场交换的市场交换的商品商品是是物业管理服务物业管理服务。(2)市场交换关系的市场交换关系的主体主体是是业主和物业业主和物业公司公司(3)物业管理市场的物业管理市场的基本规律基本规律是是价值规价值规律律和和竞争规律竞争规律。二、物业管理市场的构成二、物业管理市场的构成1、市场主体市场主体n业主业主n开发建设单位开发建设单位 n物业服务企业物业服务企业 供给主体、受托方供给主体、受托方n中介组织中介组织 提供辅助性服务提供辅助性服务 n行业协会行业协会 自律性组织自律性组织 n政府政府管理者管理者 2、市场客体市场客体 3
4、、市场机制市场机制 价格机制、供求机制、竞争机制价格机制、供求机制、竞争机制需求主体、委托方需求主体、委托方物业管理服务物业管理服务三、物业管理市场中的委托与代理关系三、物业管理市场中的委托与代理关系物业管理是一种物业管理是一种委托代理关系委托代理关系。委托代理委托代理是指是指代理人代理人依据被代理人的委托，依据被代理人的委托，以被代理人的名义实施的民事法律行为。以被代理人的名义实施的民事法律行为。委托代理关系的委托代理关系的特征特征可以概括为：代理人在可以概括为：代理人在委托人的授权范围内行使委托人的授权范围内行使代理权代理权，实施代理，实施代理行为；委托人的利益依赖于代理人的行为；行为；委
5、托人的利益依赖于代理人的行为；代理人以委托人的名义实施行为，但其行为代理人以委托人的名义实施行为，但其行为的法律后果要有的法律后果要有由由委托人承担。委托人承担。三、物业管理市场中的委托与代理关系三、物业管理市场中的委托与代理关系 在委托与在委托与代理关系代理关系中，其中，其主体主体包括包括代理人、被代代理人、被代理人和第三人（相对人）理人和第三人（相对人）。 代理人代理人物业服务企业物业服务企业 被代理人被代理人业主或业主大会业主或业主大会 相对人则有两类：相对人则有两类： 各类相关的专业公司，各类相关的专业公司， 分散业主分散业主(相对于业主大会相对于业主大会)和承租人和承租人u物业管理服
6、务的委托代理关系，是通过物业管理市物业管理服务的委托代理关系，是通过物业管理市场的场的招标和投标招标和投标，并通过签订，并通过签订前期物业服务合同或物前期物业服务合同或物业服务合同业服务合同来实现的。来实现的。 第二节第二节 物业管理招标物业管理招标一、物业管理招投标的相关概念一、物业管理招投标的相关概念一、物业管理招投标的相关概念一、物业管理招投标的相关概念二、物业管理招标的类型二、物业管理招标的类型二、物业管理招标的类型二、物业管理招标的类型三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序四、物业管理招标文件的构成四、物业管理招标文件的构成四、物业管
7、理招标文件的构成四、物业管理招标文件的构成 一、物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念（一）物业管理招标（一）物业管理招标 物业管理招标，是指物业管理招标，是指物业管理招标，是指物业管理招标，是指物业管理物业管理物业管理物业管理招标人招标人招标人招标人为为为为即将建造完成或已经建造即将建造完成或已经建造即将建造完成或已经建造即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制完成的物业寻找物业管理公司，制完成的物业寻找物业管理公司，制完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招订符合其管理服务要求和标准的招订符合其管理服
8、务要求和标准的招订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理标文件并向社会公开，将物业管理标文件并向社会公开，将物业管理标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设区域内房屋及共用部位共用设施设区域内房屋及共用部位共用设施设区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、备的维修养护、安全护卫、绿化、备的维修养护、安全护卫、绿化、备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次环境卫生及生活服务等事务，一次环境卫生及生活服务等事务，一次环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，性发包，由多家物业管理公司竞投，性发包，由
9、多家物业管理公司竞投，性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司从中选择确定适宜的物业管理公司从中选择确定适宜的物业管理公司从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。并与之订立物业服务合同的过程。并与之订立物业服务合同的过程。并与之订立物业服务合同的过程。一、物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念（一）物业管理招标（一）物业管理招标 物业管理招标，是指物业管理招标，是指物业管理招标，是指物业管理招标，是指物业管理招物业管理招物业管理招物业管理招标人标人标人标人为即将建造完成或已经建造完成为即将建造完
10、成或已经建造完成为即将建造完成或已经建造完成为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合的物业寻找物业管理公司，制订符合的物业寻找物业管理公司，制订符合的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并其管理服务要求和标准的招标文件并其管理服务要求和标准的招标文件并其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋向社会公开，将物业管理区域内房屋向社会公开，将物业管理区域内房屋向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、及共用部位共用设施设备的维修养护、及共用部位共用设施设备的维修养护、及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫
11、、绿化、环境卫生及生活服安全护卫、绿化、环境卫生及生活服安全护卫、绿化、环境卫生及生活服安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业务等事务，一次性发包，由多家物业务等事务，一次性发包，由多家物业务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的管理公司竞投，从中选择确定适宜的管理公司竞投，从中选择确定适宜的管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合物业管理公司并与之订立物业服务合物业管理公司并与之订立物业服务合物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。同的过程。同的过程。同的过程。 依法提出招标项目进行招标的依法提出招标项目进行招标的依
12、法提出招标项目进行招标的依法提出招标项目进行招标的物业所有权人物业所有权人物业所有权人物业所有权人或或或或其法定代表的其法定代表的其法定代表的其法定代表的开发商或业主委员会开发商或业主委员会开发商或业主委员会开发商或业主委员会（业主大会）。（业主大会）。（业主大会）。（业主大会）。 一般，同一物业投入使用前后招标人会发生变一般，同一物业投入使用前后招标人会发生变一般，同一物业投入使用前后招标人会发生变一般，同一物业投入使用前后招标人会发生变化，如建设期间和正式成立业主大会尚未招聘物化，如建设期间和正式成立业主大会尚未招聘物化，如建设期间和正式成立业主大会尚未招聘物化，如建设期间和正式成立业主大
13、会尚未招聘物业管理公司之前由开发建设单位作为招标人；成业管理公司之前由开发建设单位作为招标人；成业管理公司之前由开发建设单位作为招标人；成业管理公司之前由开发建设单位作为招标人；成立业主大会后由业主大会委托业主委员会办理招立业主大会后由业主大会委托业主委员会办理招立业主大会后由业主大会委托业主委员会办理招立业主大会后由业主大会委托业主委员会办理招标事宜。标事宜。标事宜。标事宜。物业管理招标人的权利物业管理招标人的权利物业管理招标人的权利物业管理招标人的权利一、物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招标人的权利：物业管理招标人的权
14、利： 物业管理招标由招标人依法组织实物业管理招标由招标人依法组织实施。作为招标人，享有下列权利：施。作为招标人，享有下列权利：编制招标文件，组织招标活动；编制招标文件，组织招标活动；选择和确定符合资质条件的投标人；选择和确定符合资质条件的投标人； 根据评标原则决定评标、定标方法；根据评标原则决定评标、定标方法； 选定中标人；选定中标人； 依法享有的其他权利。依法享有的其他权利。 在具体招标过程进行时，招标人可以自行组织实施招标活动，在具体招标过程进行时，招标人可以自行组织实施招标活动，也可以也可以委托招标代理机构办理招标事宜。也可以也可以委托招标代理机构办理招标事宜。 一、物业管理招投标的相关
15、概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念（二）物业管理投标（二）物业管理投标 物业管理投标物业管理投标，是指符合招标，是指符合招标文件中要求的文件中要求的投标人投标人根据公布的招根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个标文件，积极参与投标活动的整个过程。过程。 其中，其中，投标人投标人是指响应物业管是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应
16、物业管理资质和独立法人具有相应物业管理资质和独立法人资格的资格的物业管理公司物业管理公司。一、物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念（三）物业管理招投标应该遵循的（三）物业管理招投标应该遵循的原则原则1)1)公开原则公开原则 2)2)公平原则公平原则 3)3)公正原则公正原则 4)4)合理原则合理原则 一、物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念（三）物业管理招投标应该遵循的（三）物业管理招投标应该遵循的原则原则1)1)公开原则公开原则 2)2)公平原则公平原则 3)3)公正原则公
17、正原则 4)4)合理原则合理原则 所所所所谓谓谓谓公公公公开开开开原原原原则则则则是是是是指指指指招招招招标标标标投投投投标标标标活活活活动动动动中中中中，严严严严格格格格按按按按照照照照程程程程序序序序公公公公开开开开进进进进行行行行。如如如如果果果果物物物物业业业业管管管管理理理理招招招招标标标标定定定定为为为为公公公公开开开开招招招招标标标标，就就就就必必必必须须须须按按按按公公公公开开开开原原原原则则则则，召召召召开开开开新新新新闻闻闻闻发发发发布布布布会会会会，在在在在报报报报刊刊刊刊、电电电电台台台台、电电电电视视视视台台台台上上上上公公公公开开开开登登登登出出出出招招招招标标标标
18、公公公公告告告告，把把把把物物物物业业业业管管管管理理理理招招招招标标标标的的的的要要要要求求求求与与与与条条条条件件件件公公公公开开开开告告告告诉诉诉诉一一一一切切切切想想想想参参参参与与与与投投投投标标标标的的的的物业管理企业。物业管理企业。物业管理企业。物业管理企业。一、物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念（三）物业管理招投标应该遵循的（三）物业管理招投标应该遵循的原则原则1)1)公开原则公开原则 2)2)公平原则公平原则 3)3)公正原则公正原则 4)4)合理原则合理原则 所所所所谓谓谓谓公公公公平平平平原原原原则则则则是是是
19、是指指指指在在在在招招招招标标标标文文文文件件件件中中中中向向向向所所所所有有有有物物物物业业业业管管管管理理理理企企企企业业业业提提提提出出出出的的的的投投投投标标标标条条条条件件件件是是是是一一一一致致致致的的的的。即即即即所所所所有有有有参参参参加加加加者者者者必必必必须须须须在在在在相相相相同同同同的的的的基基基基础础础础上上上上，在在在在同同同同一一一一的的的的条条条条件件件件下下下下进进进进行行行行投标。投标。投标。投标。 一、物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念（三）物业管理招投标应该遵循的（三）物业管理招投标应该遵循的
20、原则原则1)1)公开原则公开原则 2)2)公平原则公平原则 3)3)公正原则公正原则 4)4)合理原则合理原则 所所所所谓谓谓谓公公公公正正正正性性性性原原原原则则则则是是是是指指指指在在在在物物物物业业业业管管管管理理理理招招招招标标标标投投投投标标标标的的的的整整整整个个个个过过过过程程程程中中中中要要要要体体体体现现现现公公公公正正正正性性性性，而而而而不不不不能能能能产产产产生生生生厚厚厚厚此此此此薄薄薄薄彼彼彼彼的的的的情情情情况况况况。特特特特别别别别在在在在评评评评标标标标、决决决决标标标标过过过过程程程程中中中中，一一一一定定定定要要要要采采采采用用用用科科科科学学学学方方方方
21、法法法法，按按按按照照照照平平平平等等等等的的的的原原原原则则则则，进进进进行行行行实事求是的分析、打分。实事求是的分析、打分。实事求是的分析、打分。实事求是的分析、打分。一、物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念（三）物业管理招投标应该遵循的（三）物业管理招投标应该遵循的原则原则1)1)公开原则公开原则 2)2)公平原则公平原则 3)3)公正原则公正原则 4)4)合理原则合理原则 所所所所谓谓谓谓合合合合理理理理性性性性原原原原则则则则是是是是指指指指在在在在最最最最后后后后定定定定标标标标选选选选择择择择投投投投标标标标单单单单位位
22、位位、确确确确定定定定服服服服务务务务项项项项目目目目、收收收收费费费费价价价价格格格格时时时时，必必必必须须须须合合合合理理理理准准准准确确确确，不不不不能能能能接接接接受受受受低低低低于于于于正正正正常常常常管管管管理理理理服服服服务务务务成成成成本本本本的的的的报报报报价价价价，也也也也不不不不能能能能脱脱脱脱离离离离实实实实际际际际市市市市场场场场情情情情况况况况，提提提提出出出出不不不不切切切切实际的管理服务要求。实际的管理服务要求。实际的管理服务要求。实际的管理服务要求。一、物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念物业管理招投标的相关概念（四）物业管
23、理招投标适用的（四）物业管理招投标适用的法律法规法律法规中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法（1999.81999.8）物业管理条例物业管理条例(2003.8)(2003.8)前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003.62003.6）二、物业管理招标的类型1 1、按照物业管理招标的方法划分、按照物业管理招标的方法划分w自行招标自行招标w委托招标委托招标2 2、按照物业管理招标的形式划分、按照物业管理招标的形式划分w公开招标公开招标w邀请招标邀请招标w协议招标协议招标二、物业管理招标的类型1 1、按照物业管理招标的方法划分、按照物业管理招标的方法划分
24、w自行招标自行招标w委托招标委托招标2 2、按照物业管理招标的形式划分、按照物业管理招标的形式划分w公开招标公开招标w邀请招标邀请招标w协议招标协议招标它它它它是是是是招招招招标标标标人人人人自自自自己己己己编编编编制制制制招招招招标标标标文文文文件件件件，自自自自己己己己操操操操作作作作招招招招标标标标全全全全过过过过程程程程的的的的一一一一种种种种方方方方式式式式。要要要要求求求求：招招招招标标标标人人人人必必必必须须须须有有有有招招招招标标标标资质。资质。资质。资质。 二、物业管理招标的类型1 1、按照物业管理招标的方法划分、按照物业管理招标的方法划分w自行招标自行招标w委托招标委托招标
25、2 2、按照物业管理招标的形式划分、按照物业管理招标的形式划分w公开招标公开招标w邀请招标邀请招标w协议招标协议招标即即即即招招招招标标标标人人人人委委委委托托托托招招招招标标标标代代代代理理理理机机机机构进行招标的方式。构进行招标的方式。构进行招标的方式。构进行招标的方式。 二、物业管理招标的类型1 1、按照物业管理招标的方法划分、按照物业管理招标的方法划分w自行招标自行招标w委托招标委托招标2 2、按照物业管理招标的形式划分、按照物业管理招标的形式划分w公开招标公开招标w邀请招标邀请招标w协议招标协议招标招招招招标标标标人人人人通通通通过过过过报报报报纸纸纸纸、电电电电视视视视及及及及其其
26、其其他他他他新新新新闻闻闻闻渠渠渠渠道道道道，公公公公开开开开发发发发布布布布招招招招标标标标信信信信息息息息，邀邀邀邀请请请请愿愿愿愿意意意意参参参参加加加加投投投投标标标标的的的的物物物物业业业业管管管管理理理理企企企企业业业业参参参参加加加加投投投投标标标标的的的的招招招招标方式。标方式。标方式。标方式。优点：充分竞争优点：充分竞争优点：充分竞争优点：充分竞争缺点：招标时间长、成本较高缺点：招标时间长、成本较高缺点：招标时间长、成本较高缺点：招标时间长、成本较高二、物业管理招标的类型1 1、按照物业管理招标的方法划分、按照物业管理招标的方法划分w自行招标自行招标w委托招标委托招标2 2、
27、按照物业管理招标的形式划分、按照物业管理招标的形式划分w公开招标公开招标w邀请招标邀请招标w协议招标协议招标由由由由招招招招标标标标单单单单位位位位向向向向预预预预先先先先选选选选择择择择的的的的有有有有管管管管理理理理能能能能力力力力的的的的若若若若干干干干物物物物业业业业管管管管理理理理企企企企业业业业（一一一一般般般般邀邀邀邀请请请请不不不不超超超超过过过过10101010家家家家，通通通通常常常常在在在在3 3 3 38 8 8 8家家家家之之之之间间间间）发发发发出出出出邀邀邀邀请请请请书书书书，让让让让它它它它们们们们各各各各自自自自报报报报价价价价和和和和分分分分别别别别议议议议
28、标标标标，最后授标的招标方式。最后授标的招标方式。最后授标的招标方式。最后授标的招标方式。优优优优点点点点：可可可可以以以以保保保保证证证证投投投投标标标标的的的的物物物物业业业业管管管管理理理理企企企企业业业业有的资质条件和管理经验，信誉可靠；有的资质条件和管理经验，信誉可靠；有的资质条件和管理经验，信誉可靠；有的资质条件和管理经验，信誉可靠；缺缺缺缺点点点点：招招招招标标标标范范范范围围围围有有有有限限限限，有有有有可可可可能能能能漏漏漏漏掉掉掉掉一一一一些好的企业参与投标。些好的企业参与投标。些好的企业参与投标。些好的企业参与投标。二、物业管理招标的类型二、物业管理招标的类型1 1、按照
29、物业管理招标的方法划分、按照物业管理招标的方法划分w自行招标自行招标w委托招标委托招标2 2、按照物业管理招标的形式划分、按照物业管理招标的形式划分w公开招标公开招标w邀请招标邀请招标w协议招标协议招标招招招招标标标标单单单单位位位位直直直直接接接接邀邀邀邀请请请请其其其其认认认认为为为为资资资资信信信信可可可可靠靠靠靠和和和和能能能能力力力力相相相相适适适适应应应应的的的的一一一一家家家家或或或或几几几几家家家家物物物物业业业业管管管管理理理理企企企企业业业业参参参参加加加加投投投投标标标标，与与与与它它它它们们们们分分分分别别别别协协协协商商商商谈谈谈谈判判判判，确确确确定定定定物物物物业
30、业业业管管管管理理理理的的的的有有有有关关关关事事事事项项项项，最最最最后后后后达达达达成成成成协协协协议议议议的的的的招招招招标标标标方方方方式式式式。这这这这实实实实际际际际上上上上是是是是一一一一种种种种合合合合同谈判的方式。同谈判的方式。同谈判的方式。同谈判的方式。优优优优点点点点：可可可可以以以以节节节节省省省省时时时时间间间间和和和和招招招招标标标标费费费费用用用用，双双双双方容易达成协议。方容易达成协议。方容易达成协议。方容易达成协议。 二、物业管理招标的类型二、物业管理招标的类型物业管理条例物业管理条例第第24条规定：国家提倡建设单条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管
31、理相分离的原则通过位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有住宅建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，相应资质的物业服务企业，投标人少于投标人少于3人或者住人或者住宅规模较小的宅规模较小的，经物业所在地的区、县房地产行，经物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。应资质的物业服务企业。 2001 2001 2001 2001年年年年9 9 9 9月月月月17
32、171717日日日日，深圳景洲大厦深圳景洲大厦深圳景洲大厦深圳景洲大厦业主开全国先河，由业主自主投票表业主开全国先河，由业主自主投票表业主开全国先河，由业主自主投票表业主开全国先河，由业主自主投票表决，更换了原来由开发商指定的物管公司，这就是闻名全国的决，更换了原来由开发商指定的物管公司，这就是闻名全国的决，更换了原来由开发商指定的物管公司，这就是闻名全国的决，更换了原来由开发商指定的物管公司，这就是闻名全国的 “ “ “ “景洲事景洲事景洲事景洲事件件件件”。业委会更换管理不到位、服务有问题的物业公司，是一个行业发展。业委会更换管理不到位、服务有问题的物业公司，是一个行业发展。业委会更换管理
33、不到位、服务有问题的物业公司，是一个行业发展。业委会更换管理不到位、服务有问题的物业公司，是一个行业发展成熟的标志之一。更换管家的成熟的标志之一。更换管家的成熟的标志之一。更换管家的成熟的标志之一。更换管家的“景州事件景州事件景州事件景州事件”，标志着业主维权的大幕已经，标志着业主维权的大幕已经，标志着业主维权的大幕已经，标志着业主维权的大幕已经拉开。拉开。拉开。拉开。 整个整个整个整个2001200120012001年，年，年，年，邹家健邹家健邹家健邹家健一直是媒体关注的焦点。由于其所居住的景洲大一直是媒体关注的焦点。由于其所居住的景洲大一直是媒体关注的焦点。由于其所居住的景洲大一直是媒体关
34、注的焦点。由于其所居住的景洲大厦原物业管理公司出现很多的问题，屡次反映总得不到解决。忍无可忍的厦原物业管理公司出现很多的问题，屡次反映总得不到解决。忍无可忍的厦原物业管理公司出现很多的问题，屡次反映总得不到解决。忍无可忍的厦原物业管理公司出现很多的问题，屡次反映总得不到解决。忍无可忍的业主们推举邹家健为业主委员会主任，通过各种渠道反映问题，同时业主们推举邹家健为业主委员会主任，通过各种渠道反映问题，同时业主们推举邹家健为业主委员会主任，通过各种渠道反映问题，同时业主们推举邹家健为业主委员会主任，通过各种渠道反映问题，同时通过通过通过通过向社会招标公开向社会招标公开向社会招标公开向社会招标公开“
35、选管家选管家选管家选管家”。在此之前，深圳市的商品房开发时，绝大部在此之前，深圳市的商品房开发时，绝大部在此之前，深圳市的商品房开发时，绝大部在此之前，深圳市的商品房开发时，绝大部分物业管理公司都是在业主入住之前进驻，业主没有挑选物业管理公司的分物业管理公司都是在业主入住之前进驻，业主没有挑选物业管理公司的分物业管理公司都是在业主入住之前进驻，业主没有挑选物业管理公司的分物业管理公司都是在业主入住之前进驻，业主没有挑选物业管理公司的先例。先例。先例。先例。“景洲事件景洲事件景洲事件景洲事件”在整个中国房地产、物业管理界引起了轩然大波，在整个中国房地产、物业管理界引起了轩然大波，在整个中国房地产
36、、物业管理界引起了轩然大波，在整个中国房地产、物业管理界引起了轩然大波，首首首首开深圳市商品房业主通过招标自主选择管理公司的先例。开深圳市商品房业主通过招标自主选择管理公司的先例。开深圳市商品房业主通过招标自主选择管理公司的先例。开深圳市商品房业主通过招标自主选择管理公司的先例。2001200120012001年年年年9 9 9 9月月月月17171717日，日，日，日，深圳南光物业正式入驻福田区景洲大厦。由深圳南光物业正式入驻福田区景洲大厦。由深圳南光物业正式入驻福田区景洲大厦。由深圳南光物业正式入驻福田区景洲大厦。由“景洲事件景洲事件景洲事件景洲事件”带来的冲击波很带来的冲击波很带来的冲击
37、波很带来的冲击波很快引发了南天一花园、学府花园等更换管理公司等一系列事件。快引发了南天一花园、学府花园等更换管理公司等一系列事件。快引发了南天一花园、学府花园等更换管理公司等一系列事件。快引发了南天一花园、学府花园等更换管理公司等一系列事件。2001200120012001年至年至年至年至2002200220022002年，深圳又给整个物业管理行业提供了新的思路。年，深圳又给整个物业管理行业提供了新的思路。年，深圳又给整个物业管理行业提供了新的思路。年，深圳又给整个物业管理行业提供了新的思路。物业管物业管理招标理招标招标的方式招标的方式招标的一般程序（关键环节）招标的一般程序（关键环节）招标书
38、招标书范例：锦秋家园物业管理招标公告范例：锦秋家园物业管理招标公告公开招标公开招标邀请招标邀请招标协议招标协议招标开发商或开发商或业主大会业主大会物业管理招标具体如何进行？物业管理招标具体如何进行？ （招标的程序是什么？）（招标的程序是什么？）三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序 1 1成立招标机构成立招标机构 2 2编制招标文件编制招标文件 3 3发布招标消息发布招标消息 4 4投标单位的资格审查投标单位的资格审查 5 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7
39、 7接受和收存投标书接受和收存投标书 8 8组织开标答辩会组织开标答辩会 9 9进行评标和确定中标单位进行评标和确定中标单位 1010发出中标或未中标通知书发出中标或未中标通知书 1111与中标单位签订物业管理合同与中标单位签订物业管理合同 1212招标结束招标结束 三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序 1 1成立招标机构成立招标机构 2 2编制招标文件编制招标文件 3 3发布招标消息发布招标消息 4 4投标单位的资格审查投标单位的资格审查 5 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑召开标前会议及组织
40、投标单位现场勘察答疑 7 7接受和收存投标书接受和收存投标书 8 8组织开标答辩会组织开标答辩会 9 9进行评标和确定中标单位进行评标和确定中标单位 1010发出中标或未中标通知书发出中标或未中标通知书 1111与中标单位签订物业管理合同与中标单位签订物业管理合同 1212招标结束招标结束 招标单位在招标之前要成立物业管招标单位在招标之前要成立物业管理项目招标机构。理项目招标机构。招标机构可聘请招标机构可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。有关部门人员和物业管理专家组成。其主要任务是：负责招标的整个活其主要任务是：负责招标的整个活动；编制招标文件；组织投标、开动；编制招标文件；组织投标、开标、
41、评标和决标；与中标企业签订标、评标和决标；与中标企业签订物业管理合同。物业管理合同。三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序 1 1成立招标机构成立招标机构 2 2编制招标文件编制招标文件 3 3发布招标消息发布招标消息 4 4投标单位的资格审查投标单位的资格审查 5 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7 7接受和收存投标书接受和收存投标书 8 8组织开标答辩会组织开标答辩会 9 9进行评标和确定中标单位进行评标和确定中标单位 1010发出中标或未中标通知书发出
42、中标或未中标通知书 1111与中标单位签订物业管理合同与中标单位签订物业管理合同 1212招标结束招标结束 招标文件包括：招标文件包括：招标公告招标公告或或招标邀请书招标邀请书、招标书招标书、投标单投标单、投标企业资格审查投标企业资格审查表表、投标须知投标须知、招标章程招标章程、招标项目说明书招标项目说明书、物业物业管理合同管理合同等。等。三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序 1 1成立招标机构成立招标机构 2 2编制招标文件编制招标文件 3 3发布招标消息发布招标消息 4 4投标单位的资格审查投标单位的资格审查 5 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等发售招标文件及有关设计图纸、
43、技术资料等 6 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7 7接受和收存投标书接受和收存投标书 8 8组织开标答辩会组织开标答辩会 9 9进行评标和确定中标单位进行评标和确定中标单位 1010发出中标或未中标通知书发出中标或未中标通知书 1111与中标单位签订物业管理合同与中标单位签订物业管理合同 1212招标结束招标结束 招招标标人人采采用用公公开开招招标标方方式式招招标标，应应当当发发布布招招标标公公告告；招招标标人人采采用用邀邀请请招招标标方方式式的的，应应当当向向3 3个个以以上上具具备备承承担担招招标标项项目目的的能能力力、资资信信良良好好的的
44、特特定定的的法法人人或或其其他他组组织织发发出出投投标标邀邀请请书书。三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序 1 1成立招标机构成立招标机构 2 2编制招标文件编制招标文件 3 3发布招标消息发布招标消息 4 4投标单位的资格审查投标单位的资格审查 5 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7 7接受和收存投标书接受和收存投标书 8 8组织开标答辩会组织开标答辩会 9 9进行评标和确定中标单位进行评标和确定中标单位 1010发出中标或未中标通知书发出中标或未中标通
45、知书 1111与中标单位签订物业管理合同与中标单位签订物业管理合同 1212招标结束招标结束 n资格预审的程序：资格预审的程序：（1）发出资格预审通告或经营资质预）发出资格预审通告或经营资质预审邀请书审邀请书 发布经营资质预审通告通常有两种做法：发布经营资质预审通告通常有两种做法：在招标公告中写明将进行经营资质预审，在招标公告中写明将进行经营资质预审，并通告领取或购买经营资格预审文件的地点并通告领取或购买经营资格预审文件的地点和时间；和时间；在报纸上另行刊登经营资质审查在报纸上另行刊登经营资质审查通告。通告。（2）出售资格预审文件）出售资格预审文件 (3)评审评审n资格预审的内容资格预审的内容
46、:（1）申请人的基本情况）申请人的基本情况（2）申请人的财务状况）申请人的财务状况 （3）申请人的业绩）申请人的业绩三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序 1 1成立招标机构成立招标机构 2 2编制招标文件编制招标文件 3 3发布招标消息发布招标消息 4 4投标单位的资格审查投标单位的资格审查 5 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7 7接受和收存投标书接受和收存投标书 8 8组织开标答辩会组织开标答辩会 9 9进行评标和确定中标单位进行评标和确定中标单位 1
47、010发出中标或未中标通知书发出中标或未中标通知书 1111与中标单位签订物业管理合同与中标单位签订物业管理合同 1212招标结束招标结束 招标单位应在招标通告（广告）规招标单位应在招标通告（广告）规定的时间内，向符合条件的物业管定的时间内，向符合条件的物业管理投标单位发售标书，并根据实际理投标单位发售标书，并根据实际情况，尽可能地向它们提供有关的情况，尽可能地向它们提供有关的设计图纸、技术资料等等，以利于设计图纸、技术资料等等，以利于投标单位在规定的期限内编制出符投标单位在规定的期限内编制出符合本物业区域管理具体情况的投标合本物业区域管理具体情况的投标书。书。三、物业管理招标的程序三、物业管
48、理招标的程序 1 1成立招标机构成立招标机构 2 2编制招标文件编制招标文件 3 3发布招标消息发布招标消息 4 4投标单位的资格审查投标单位的资格审查 5 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7 7接受和收存投标书接受和收存投标书 8 8组织开标答辩会组织开标答辩会 9 9进行评标和确定中标单位进行评标和确定中标单位 1010发出中标或未中标通知书发出中标或未中标通知书 1111与中标单位签订物业管理合同与中标单位签订物业管理合同 1212招标结束招标结束 投标单位
49、在准备投标文件时，可能会向投标单位在准备投标文件时，可能会向招标单位提出一些问题，要求招标单位招标单位提出一些问题，要求招标单位给予澄清或解释。招标单位应根据具体给予澄清或解释。招标单位应根据具体情况，尽快安排有关工作人员，在指定情况，尽快安排有关工作人员，在指定的时间和地点召开标前会议，或安排投的时间和地点召开标前会议，或安排投标单位到实地去勘察物业现场，由招标标单位到实地去勘察物业现场，由招标单位负责对投标单位提出的问题予以解单位负责对投标单位提出的问题予以解答或澄清。答或澄清。三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序 1 1成立招标机构成立招标机构 2 2编制招标文件编制招标文件 3
50、 3发布招标消息发布招标消息 4 4投标单位的资格审查投标单位的资格审查 5 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7 7接受和收存投标书接受和收存投标书 8 8组织开标答辩会组织开标答辩会 9 9进行评标和确定中标单位进行评标和确定中标单位 1010发出中标或未中标通知书发出中标或未中标通知书 1111与中标单位签订物业管理合同与中标单位签订物业管理合同 1212招标结束招标结束 招标单位要按招标文件中规定的时间、招标单位要按招标文件中规定的时间、地点在有效期内接收投
51、标单位的投标地点在有效期内接收投标单位的投标文件。经审查，如认为收到的文件各文件。经审查，如认为收到的文件各项手续齐全或符合招标文件规定，即项手续齐全或符合招标文件规定，即可收存起来。可收存起来。三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序 1 1成立招标机构成立招标机构 2 2编制招标文件编制招标文件 3 3发布招标消息发布招标消息 4 4投标单位的资格审查投标单位的资格审查 5 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7 7接受和收存投标书接受和收存投标书 8 8组织
52、开标答辩会组织开标答辩会 9 9进行评标和确定中标单位进行评标和确定中标单位 1010发出中标或未中标通知书发出中标或未中标通知书 1111与中标单位签订物业管理合同与中标单位签订物业管理合同 1212招标结束招标结束 招标单位开标的时间、地点都要在招招标单位开标的时间、地点都要在招标文件中明确规定，并应按规定的时标文件中明确规定，并应按规定的时间和地点，公开召开物业管理招标开间和地点，公开召开物业管理招标开标答辩会，邀请业主代表、物业管理标答辩会，邀请业主代表、物业管理主管部门、公证机构参加。主管部门、公证机构参加。三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序 1 1成立招标机构成立招标机构
53、 2 2编制招标文件编制招标文件 3 3发布招标消息发布招标消息 4 4投标单位的资格审查投标单位的资格审查 5 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7 7接受和收存投标书接受和收存投标书 8 8组织开标答辩会组织开标答辩会 9 9进行评标和确定中标单位进行评标和确定中标单位 1010发出中标或未中标通知书发出中标或未中标通知书 1111与中标单位签订物业管理合同与中标单位签订物业管理合同 1212招标结束招标结束 招标单位应在确定投标有效的前提下，逐招标单位应在确定
54、投标有效的前提下，逐一对投标书、现场答辩和招标书规定的其一对投标书、现场答辩和招标书规定的其他要素进行比较和评价。评定投标书的标他要素进行比较和评价。评定投标书的标准要尽可能量化，列出各项因素比较一览准要尽可能量化，列出各项因素比较一览表，排列名次，最后确定中标单位。表，排列名次，最后确定中标单位。三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序 1 1成立招标机构成立招标机构 2 2编制招标文件编制招标文件 3 3发布招标消息发布招标消息 4 4投标单位的资格审查投标单位的资格审查 5 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6 6召开标前会议及组织投标单
55、位现场勘察答疑召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7 7接受和收存投标书接受和收存投标书 8 8组织开标答辩会组织开标答辩会 9 9进行评标和确定中标单位进行评标和确定中标单位 1010发出中标或未中标通知书发出中标或未中标通知书 1111与中标单位签订物业管理合同与中标单位签订物业管理合同 1212招标结束招标结束 确定中标企业后，招标单位应在规确定中标企业后，招标单位应在规定的时间内发出定的时间内发出中标或未中标通知中标或未中标通知书书，同时也应将未中标单位的，同时也应将未中标单位的投标投标保证函保证函退还投标单位。退还投标单位。三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序 1 1成立
56、招标机构成立招标机构 2 2编制招标文件编制招标文件 3 3发布招标消息发布招标消息 4 4投标单位的资格审查投标单位的资格审查 5 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7 7接受和收存投标书接受和收存投标书 8 8组织开标答辩会组织开标答辩会 9 9进行评标和确定中标单位进行评标和确定中标单位 1010发出中标或未中标通知书发出中标或未中标通知书 1111与中标单位签订物业管理合同与中标单位签订物业管理合同 1212招标结束招标结束 招标单位在通知投标单位中标时，应
57、同招标单位在通知投标单位中标时，应同时邀请中标单位在一定的期限内与招标单时邀请中标单位在一定的期限内与招标单位签订物业管理合同。如果投标单位在期位签订物业管理合同。如果投标单位在期限内拒不签约，则招标单位有权没收该物限内拒不签约，则招标单位有权没收该物业管理企业的投标保证金。业管理企业的投标保证金。三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序 1 1成立招标机构成立招标机构 2 2编制招标文件编制招标文件 3 3发布招标消息发布招标消息 4 4投标单位的资格审查投标单位的资格审查 5 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6 6召开标前会议及组织投标单
58、位现场勘察答疑召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7 7接受和收存投标书接受和收存投标书 8 8组织开标答辩会组织开标答辩会 9 9进行评标和确定中标单位进行评标和确定中标单位 1010发出中标或未中标通知书发出中标或未中标通知书 1111与中标单位签订物业管理合同与中标单位签订物业管理合同 1212招标结束招标结束 对招标活动进行总结，结算对招标活动进行总结，结算招标的有关费用，对招标资招标的有关费用，对招标资料进行整理、归档。料进行整理、归档。物业管理招标的一般程序物业管理招标的一般程序 1 1成立招标机构成立招标机构 2 2编制招标文件编制招标文件 3 3发布招标消息发布招标消息 4
59、 4投标单位的资格审查投标单位的资格审查 5 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7 7接受和收存投标书接受和收存投标书 8 8组织开标答辩会组织开标答辩会 9 9进行评标和确定中标单位进行评标和确定中标单位 1010发出中标或未中标通知书发出中标或未中标通知书 1111与中标单位签订物业管理合同与中标单位签订物业管理合同 1212招标结束招标结束 准备准备阶段阶段招标招标过程过程收尾收尾阶段阶段物业管理招标的一般程序物业管理招标的一般程序 1 1成立成立招标招标机构
60、机构 2 2编制编制招标招标文件文件 3 3发发布招布招标标消息消息 4 4投标单位的资格投标单位的资格审查审查 5 5发售发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑答疑 7 7接受和接受和收收存投存投标标书书 8 8组织组织开标开标答辩会答辩会 9 9进行进行评标评标和确定中标单位和确定中标单位 1010发出发出中标中标或未中标通知书或未中标通知书 1111与中标单位签订物业管理与中标单位签订物业管理合同合同 1212招标结束招标结束 准备准备阶段阶段招标招标过程过程收尾收尾阶段阶段
61、招标书编制是关键锦秋家园招标公告锦秋家园招标公告锦秋家园物业管理招标公告锦秋家园物业管理招标公告 一、项目介绍：一、项目介绍： 地理位置：地理位置： 锦秋家园住宅小区位于北京市海淀区中关村核心区知春路锦秋家园住宅小区位于北京市海淀区中关村核心区知春路以南，学院路以西，东邻蓟门元大都遗址公园，西邻大运村。是以南，学院路以西，东邻蓟门元大都遗址公园，西邻大运村。是澳洲著名建筑师菲利普澳洲著名建筑师菲利普. .考克斯先生在中国的第一个住宅杰作。考克斯先生在中国的第一个住宅杰作。 锦秋家园住宅小区的四至范围：东至锦秋家园东红线；西锦秋家园住宅小区的四至范围：东至锦秋家园东红线；西至锦秋西路；南至锦秋家
62、园南红线；北至锦秋国际大厦用地南红至锦秋西路；南至锦秋家园南红线；北至锦秋国际大厦用地南红线。总占地面积线。总占地面积3489034890，总建筑面积：，总建筑面积：129400129400，全部为住宅。，全部为住宅。（不含地下车库、地下会所及地二人防）（不含地下车库、地下会所及地二人防） 本项目规划设计物业的类型：高层、小高层乙类住宅。建本项目规划设计物业的类型：高层、小高层乙类住宅。建筑结构为钢筋混凝土结构。小区共有住宅楼筑结构为钢筋混凝土结构。小区共有住宅楼9 9栋，其中高层建筑栋，其中高层建筑4 4栋（栋（1 1、3 3、7 7、9#9#楼），板式小高层建筑楼），板式小高层建筑5 5栋
63、（栋（2 2、4 4、5 5、6 6、8#8#楼）楼），现有户数，现有户数987987户。综合容积率户。综合容积率4.204.20，绿化率，绿化率31.8%31.8%，绿化用地，绿化用地1110011100。 地下会所、地下车库目前均由开发商管理，不在本次招标地下会所、地下车库目前均由开发商管理，不在本次招标范围之内。范围之内。二、招标人：北京市海淀区罗庄北里锦秋家园业主委员会二、招标人：北京市海淀区罗庄北里锦秋家园业主委员会三、招标组织单位：中招国际招标公司三、招标组织单位：中招国际招标公司四、招标内容：锦秋家园住宅小区的物业管理服务（招标编号：四、招标内容：锦秋家园住宅小区的物业管理服务（
64、招标编号：TC06K353TC06K353）五、招标方式：公开招标。五、招标方式：公开招标。六、物业服务合同签定方式：三年（第一次签一年，达标后第六、物业服务合同签定方式：三年（第一次签一年，达标后第二次签两年）。二次签两年）。七、竞标企业应具备的基本条件：七、竞标企业应具备的基本条件： （请投标人在报名当日携以下条件的相关证明材料的原（请投标人在报名当日携以下条件的相关证明材料的原件及复印件）件及复印件） 1 1、具有本项目要求的服务或实施能力的国内具有独立、具有本项目要求的服务或实施能力的国内具有独立法人的专业企业；法人的专业企业； 2 2、具有独立承担民事责任的能力；、具有独立承担民事责
65、任的能力； 3 3、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度； 4 4、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；5 5、具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；、具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；6 6、参加此项投标活动前三年内，在经营活动中没有违法记录；、参加此项投标活动前三年内，在经营活动中没有违法记录；7 7、物业管理二级以上资质（利用其他法人机构资质证书的投、物业管理二级以上资质（利用其他法人机构资质证书的投标人不予接受），注册资金人民币标人不予接受），注册资金人民币500500万元（含）以上（
66、有效期内）万元（含）以上（有效期内）；8 8、独立在管项目建筑总面积在、独立在管项目建筑总面积在100100万平米以上，单项在管住宅万平米以上，单项在管住宅项目建筑面积项目建筑面积1010万平米以上的物业管理企业；万平米以上的物业管理企业；八、预计报名截止时间：八、预计报名截止时间：20062006年年6 6月月6 6日日1717：0000前。前。九、招标文件购买时间：九、招标文件购买时间：20062006年年6 6月月9 9日日1717：0000前。前。十、报名地点，招标文件购买地点：北京市海淀区皂君庙十、报名地点，招标文件购买地点：北京市海淀区皂君庙1414号号院院9 9号楼，号楼，504
67、504室。室。电话：电话：0100106210806362108063联系人：涂小冬联系人：涂小冬中招国际招标公司中招国际招标公司二二六年五月六年五月四、物业管理招标文件的构成四、物业管理招标文件的构成1、投标邀请书、投标邀请书 2、投标人须知、投标人须知3、技术规范和要求、技术规范和要求4、合同条款、合同条款 5、附件、附件 四、物业管理招标文件的构成四、物业管理招标文件的构成1、投标邀请书、投标邀请书 2、投标人须知、投标人须知3、技术规范和要求、技术规范和要求4、合同条款、合同条款 5、附件、附件 投投标标邀邀请请书书与与招招标标公公告告的的目目的的大大致致相相同同，即即提提供供必必要要
68、的的信信息息，从从而而使使潜潜在在投投标标人人获获悉悉物物业业管管理理项项目目招招标标信息后，决定是否参加投标。信息后，决定是否参加投标。 四、物业管理招标文件的构成四、物业管理招标文件的构成1、投标邀请书、投标邀请书 2、投标人须知、投标人须知3、技术规范和要求、技术规范和要求4、合同条款、合同条款 5、附件、附件 投标人须知是为整个招标投标的投标人须知是为整个招标投标的过程制定的规则，是招标文件的重过程制定的规则，是招标文件的重要组成部分，它是业主委员会、开要组成部分，它是业主委员会、开发商或招标机构对投标人如何投标发商或招标机构对投标人如何投标的指导性文件。其内容包括：的指导性文件。其内
69、容包括： (1)(1)总则。总则。 (2)(2)招标文件说明。招标文件说明。 (3)(3)投标书的编写。投标书的编写。 (4)(4)投标文件的递交。投标文件的递交。 (5)(5)开标和评标。开标和评标。 (6) (6)授予合同。授予合同。四、物业管理招标文件的构成四、物业管理招标文件的构成1、投标邀请书、投标邀请书 2、投标人须知、投标人须知3、技术规范和要求、技术规范和要求4、合同条款、合同条款 5、附件、附件 技技术术规规范范是是详详细细说说明明招招标标项项目目的的技技术术要要求求所所用用的的规规范范的的文文件件，属属于于重重要要的的招招标标文文件件之之一一。技技术术规规范范通通常常以以表
70、表格格的的形形式式列列出出，另另外外还还需需附附上上项项目目的的工工程程图图样样等等作作为为投投标标人人计计算算标价时的依据。标价时的依据。四、物业管理招标文件的构成四、物业管理招标文件的构成1、投标邀请书、投标邀请书 2、投标人须知、投标人须知3、技术规范和要求、技术规范和要求4、合同条款、合同条款 5、附件、附件 即即物物业业管管理理服服务务合合同同，合合同同条条款款分分为为通通用用条条款款和和特特殊殊性性条条款款。在在合合同同条条款款中中，特特殊殊性性条条款款优优于于一一般般性性条条款款，在在两两者者发发生生不不一一致致时时，合合同同应应以特殊性条款为准。以特殊性条款为准。 四、物业管理
71、招标文件的构成四、物业管理招标文件的构成1、投标邀请书、投标邀请书 2、投标人须知、投标人须知3、技术规范和要求、技术规范和要求4、合同条款、合同条款 5、附件、附件 附件是对招标文件主体部分文字说附件是对招标文件主体部分文字说明的补充，包括以下主要内容：明的补充，包括以下主要内容： (1)(1)附表。附表。 (2)(2)物业说明书。物业说明书。 (3)(3)附图。附图。物业管物业管理投标理投标范例：利佳房地产范例：利佳房地产开发开发有限有限公司投标书公司投标书投标的一般程序（关键环节）投标的一般程序（关键环节）投标书投标书物业管物业管理公司理公司物业管理投标具体如何进行？物业管理投标具体如何
72、进行？ （投标的程序是什么？）（投标的程序是什么？）第三节第三节 物业管理投标物业管理投标 一、物业管理投标人及其必备条件一、物业管理投标人及其必备条件一、物业管理投标人及其必备条件一、物业管理投标人及其必备条件 二、物业管理投标前的准备工作二、物业管理投标前的准备工作二、物业管理投标前的准备工作二、物业管理投标前的准备工作 三、物业管理投标的实施程序三、物业管理投标的实施程序三、物业管理投标的实施程序三、物业管理投标的实施程序四、四、四、四、物业管理投标策略物业管理投标策略物业管理投标策略物业管理投标策略一、物业管理投标人及其必备条件（一）物业管理投标人（一）物业管理投标人（二）物业管理投标
73、人应当具备的条件（二）物业管理投标人应当具备的条件 招标公告或者投标邀请书发出后，招标公告或者投标邀请书发出后，招标公告或者投标邀请书发出后，招标公告或者投标邀请书发出后，所有对招标公告或投标邀请书感兴趣所有对招标公告或投标邀请书感兴趣所有对招标公告或投标邀请书感兴趣所有对招标公告或投标邀请书感兴趣的并有可能参加投标的人称为的并有可能参加投标的人称为的并有可能参加投标的人称为的并有可能参加投标的人称为潜在投潜在投潜在投潜在投标人标人标人标人。那些响应招标并购买招标文件，。那些响应招标并购买招标文件，。那些响应招标并购买招标文件，。那些响应招标并购买招标文件，参加投标的潜在投标人称为参加投标的潜
74、在投标人称为参加投标的潜在投标人称为参加投标的潜在投标人称为投标人投标人投标人投标人。一、物业管理投标人及其必备条件（一）物业管理投标人（一）物业管理投标人（二）物业管理投标人应当具备的条件（二）物业管理投标人应当具备的条件1.1.1.1.依法设立、具有独立法人资格的依法设立、具有独立法人资格的依法设立、具有独立法人资格的依法设立、具有独立法人资格的物业服务企业。物业服务企业。物业服务企业。物业服务企业。2.2.2.2.应当具有相应的物业服务企业资应当具有相应的物业服务企业资应当具有相应的物业服务企业资应当具有相应的物业服务企业资质，能够满足招标文件的需要。质，能够满足招标文件的需要。质，能够
75、满足招标文件的需要。质，能够满足招标文件的需要。案例讨论：某停车场租赁及物业服务项目投标人资格争议案例讨论：某停车场租赁及物业服务项目投标人资格争议案例讨论：某停车场租赁及物业服务项目投标人资格争议案例讨论：某停车场租赁及物业服务项目投标人资格争议案例评析案例评析二、物业管理投标前的准备工作二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审（四）申请资格预审获得招标信息和有关资料的主要渠道有：获得招标信息和有关资料的主要渠
76、道有：获得招标信息和有关资料的主要渠道有：获得招标信息和有关资料的主要渠道有： 通过报纸杂志、电视、网络等媒介刊载的招标广告或公告来发现投通过报纸杂志、电视、网络等媒介刊载的招标广告或公告来发现投通过报纸杂志、电视、网络等媒介刊载的招标广告或公告来发现投通过报纸杂志、电视、网络等媒介刊载的招标广告或公告来发现投标目标，这是获得公开招标信息的主要方式；标目标，这是获得公开招标信息的主要方式；标目标，这是获得公开招标信息的主要方式；标目标，这是获得公开招标信息的主要方式； 搞好公共关系，经常派业务人员深入各个建设单位和部门，广泛联搞好公共关系，经常派业务人员深入各个建设单位和部门，广泛联搞好公共关
77、系，经常派业务人员深入各个建设单位和部门，广泛联搞好公共关系，经常派业务人员深入各个建设单位和部门，广泛联系，收集信息；系，收集信息；系，收集信息；系，收集信息； 通过政府有关部门，如发改委、房地产行政管理部门、行业协会等通过政府有关部门，如发改委、房地产行政管理部门、行业协会等通过政府有关部门，如发改委、房地产行政管理部门、行业协会等通过政府有关部门，如发改委、房地产行政管理部门、行业协会等单位获得信息；单位获得信息；单位获得信息；单位获得信息； 取得老客户的信任，从而承接后续物业或接受邀请而获得信息；取得老客户的信任，从而承接后续物业或接受邀请而获得信息；取得老客户的信任，从而承接后续物业
78、或接受邀请而获得信息；取得老客户的信任，从而承接后续物业或接受邀请而获得信息； 通过咨询公司等代理机构获得信息；通过咨询公司等代理机构获得信息；通过咨询公司等代理机构获得信息；通过咨询公司等代理机构获得信息； 通过业务往来的单位和人员以及社会知名人士的介绍得到信息。通过业务往来的单位和人员以及社会知名人士的介绍得到信息。通过业务往来的单位和人员以及社会知名人士的介绍得到信息。通过业务往来的单位和人员以及社会知名人士的介绍得到信息。二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）
79、组建投标工作班子（三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审（四）申请资格预审1 1 1 1招标物业的条件招标物业的条件招标物业的条件招标物业的条件2 2 2 2投标竞争形势投标竞争形势投标竞争形势投标竞争形势3 3 3 3投标条件及迫切性投标条件及迫切性投标条件及迫切性投标条件及迫切性 主要是考虑：（主要是考虑：（主要是考虑：（主要是考虑：（1 1 1 1）可利用的资源和其他有利条件；（）可利用的资源和其他有利条件；（）可利用的资源和其他有利条件；（）可利用的资源和其他有利条件；（2 2 2 2）投标人当）投标人当）投标人当）投标人当前的经营状况、财务状况和投标的积极性。前的经营状况、财务状况
80、和投标的积极性。前的经营状况、财务状况和投标的积极性。前的经营状况、财务状况和投标的积极性。 4 4 4 4本企业投标该物业的优势本企业投标该物业的优势本企业投标该物业的优势本企业投标该物业的优势 主要考虑：是否需要较少的前期费用；是否具有技术、服务、价格主要考虑：是否需要较少的前期费用；是否具有技术、服务、价格主要考虑：是否需要较少的前期费用；是否具有技术、服务、价格主要考虑：是否需要较少的前期费用；是否具有技术、服务、价格等的优势；类似物业项目管理的经验及信誉；项目的社会效益；与招等的优势；类似物业项目管理的经验及信誉；项目的社会效益；与招等的优势；类似物业项目管理的经验及信誉；项目的社会
81、效益；与招等的优势；类似物业项目管理的经验及信誉；项目的社会效益；与招标人的关系是否良好。标人的关系是否良好。标人的关系是否良好。标人的关系是否良好。二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审（四）申请资格预审投标机构通常由以下三方面的专业人员组成投标机构通常由以下三方面的专业人员组成投标机构通常由以下三方面的专业人员组成投标机构通常由以下三方面的专业人员组成：1 1 1 1综合性经营管理人员综合性经营管理人员综合
82、性经营管理人员综合性经营管理人员2 2 2 2专业工程技术人员专业工程技术人员专业工程技术人员专业工程技术人员3 3 3 3商务性的经济、财务人员商务性的经济、财务人员商务性的经济、财务人员商务性的经济、财务人员附件附件1-1资格预审表（投标请求）资格预审表（投标请求） 投标项目名称：申请人（盖章）：1填表须知填表须知1.1申请人须回答所有问题，如果拟组建联合体，所有成员对全部问题均应回答。1.2本表填妥后寄给招标代理机构，申请人自留一份存档备查。1.3如果投标人所提供的信息严重歪曲事实，或者投标人实质上不符合投标资格，即使已购买招标竞赛文件、已缴费、已提交投标文件，招标人可以随时取消其投标或
83、中标资格，招标人对投标人的一切损失不负任何责任。2申请人申请人2.1法人营业执照编号：2.2注册地址/邮政编码：2.3法定代表人：2.4电话号码/传真号码：2.5投标事务负责人/手机：2.6就近的办事处、分支机构的电话/地址：2.7电子邮箱：3联合体和分包商联合体和分包商3.1联合体牵头人名称（如果有）： 3.2联合体各成员的名称（盖章）/电话号码/分工职责： (a) (b) (c) 3.3各分包商的名称/电话号码/分包项目： (a) (b)4.申请人的资质申请人的资质证书名称名称资质证书编号号范范围和等和等级发证机构机构从从业备案案工程工程设计工程勘察工程勘察规划划编制制施施工工图审查测绘I
84、SO9000ISO9000ISO14000ISO140005.关键人员配备关键人员配备关关键人人员姓名姓名执业资格格专业职称称专业工工龄项目目负责人人城市城市规划划师建筑建筑师结构工程构工程师给排水排水工程工程师暖暖通通空空调工工程程师电气工程气工程师岩土工程岩土工程师测量工程量工程师道道桥工程工程师造价工程造价工程师6.申请人的业绩经验申请人的业绩经验合同名称合同名称 项目目规模模 合同价合同价（万（万元）元）参与程度参与程度 业主主电话7申请人简介申请人简介7.1申请人成立时间和简介（宜申请人成立时间和简介（宜300字以内）：字以内）： 7.2申请人在本项目所在地的经历（宜申请人在本项目所
85、在地的经历（宜200字以内）：字以内）：7.3申请人完成本项目所独有的有利条件（宜申请人完成本项目所独有的有利条件（宜200字以内）：字以内）：7.4申请人认为评估其资格有关的任何资料。申请人认为评估其资格有关的任何资料。二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审（四）申请资格预审资格预审表的内容一般包括：资格预审表的内容一般包括：资格预审表的内容一般包括：资格预审表的内容一般包括： 投标人身份证明、组织机构和业务
86、范围表；投标人身份证明、组织机构和业务范围表；投标人身份证明、组织机构和业务范围表；投标人身份证明、组织机构和业务范围表； 投标人在以往若干年内从事过的类似物业管理投标人在以往若干年内从事过的类似物业管理投标人在以往若干年内从事过的类似物业管理投标人在以往若干年内从事过的类似物业管理经历（经验）表；经历（经验）表；经历（经验）表；经历（经验）表； 投标人的财务能力说明表；投标人的财务能力说明表；投标人的财务能力说明表；投标人的财务能力说明表； 投标人各类人员表以及拟派往该物业的主要技投标人各类人员表以及拟派往该物业的主要技投标人各类人员表以及拟派往该物业的主要技投标人各类人员表以及拟派往该物业
87、的主要技术、管理人员表；术、管理人员表；术、管理人员表；术、管理人员表； 投标人所拥有的设备以及为拟投标物业所投入投标人所拥有的设备以及为拟投标物业所投入投标人所拥有的设备以及为拟投标物业所投入投标人所拥有的设备以及为拟投标物业所投入的设备表；的设备表；的设备表；的设备表； 项目分包及分包人表；项目分包及分包人表；项目分包及分包人表；项目分包及分包人表； 申请人或联合体参加人目前涉及的诉讼情况；申请人或联合体参加人目前涉及的诉讼情况；申请人或联合体参加人目前涉及的诉讼情况；申请人或联合体参加人目前涉及的诉讼情况； 与本物业管理资格预审有关的其他资料。与本物业管理资格预审有关的其他资料。与本物业
88、管理资格预审有关的其他资料。与本物业管理资格预审有关的其他资料。三、物业管理投标的实施程序三、物业管理投标的实施程序购买分析招标文件购买分析招标文件编制标书编制标书办理投办理投标保函或标保函或保证金保证金考察物业现场和参加标前会议考察物业现场和参加标前会议封送投标文件封送投标文件参加开标会议和现场答辩参加开标会议和现场答辩合同签订合同签订提供履约保证金保函提供履约保证金保函三、物业管理投标的实施程序三、物业管理投标的实施程序（一）购买并研究物业管理招标文件（一）购买并研究物业管理招标文件 1 1研究招标文件条款研究招标文件条款 2 2研究评标办法研究评标办法 3 3研究合同条款研究合同条款三、
89、物业管理投标的实施程序三、物业管理投标的实施程序（二）考察物业现场和参加标前会议（二）考察物业现场和参加标前会议1 1考察物业现场考察物业现场2 2参加标前会议参加标前会议三、物业管理投标的实施程序考察物业现场考察物业现场：（1 1）工程质量与配套建设情况）工程质量与配套建设情况 （2 2）物业的基本情况）物业的基本情况（3 3）业主的基本情况）业主的基本情况（4 4）市场调查）市场调查（5 5）分包情况）分包情况（6 6）与本物业管理投标有关的其他因素）与本物业管理投标有关的其他因素 原物业管理公司管理的状况，物业周边的情况，原物业管理公司管理的状况，物业周边的情况，原物业管理公司管理的状况
90、，物业周边的情况，原物业管理公司管理的状况，物业周边的情况，有无管理房和营业场所。有无管理房和营业场所。有无管理房和营业场所。有无管理房和营业场所。 是否能够专业分包，分是否能够专业分包，分是否能够专业分包，分是否能够专业分包，分包的条件能否确定，必要包的条件能否确定，必要包的条件能否确定，必要包的条件能否确定，必要时可进行分包的询价。时可进行分包的询价。时可进行分包的询价。时可进行分包的询价。 了解物业的档次、所在了解物业的档次、所在了解物业的档次、所在了解物业的档次、所在区域、总面积和使用功能区域、总面积和使用功能区域、总面积和使用功能区域、总面积和使用功能三、物业管理投标的实施程序三、物
91、业管理投标的实施程序（三）编制标书（三）编制标书 1 1测算工作量测算工作量 2 2制定管理服务方案制定管理服务方案 3 3进行投标报价决策进行投标报价决策 4 4正确编写标书正确编写标书三、物业管理投标的实施程序三、物业管理投标的实施程序（四）办理投标保函或保证金（四）办理投标保函或保证金 投标保函投标保函是指在投标中，招标人为防止中标者是指在投标中，招标人为防止中标者不签定合同而使其遭受损失，要求投标人提供的银不签定合同而使其遭受损失，要求投标人提供的银行保函，以保证投标人履行行保函，以保证投标人履行招标文件招标文件所规定的义务：所规定的义务： 1 1、在标书规定的期限内，投标人投标后，不
92、得、在标书规定的期限内，投标人投标后，不得修改原报价、不得中途撤标；修改原报价、不得中途撤标； 2 2、投标人中标后，必须与招标人签定合同并在、投标人中标后，必须与招标人签定合同并在规定的时间内提供银行的规定的时间内提供银行的履约保函履约保函。若投标人未履。若投标人未履行上述义务，则担保银行在受益人提出索赔时，须行上述义务，则担保银行在受益人提出索赔时，须按按保函保函规定履行赔款义务。规定履行赔款义务。 三、物业管理投标的实施程序三、物业管理投标的实施程序（五）提供履约保证金保函（五）提供履约保证金保函 履约保函：是银行应申请人的要求，向收益人开履约保函：是银行应申请人的要求，向收益人开立的保
93、证申请人履约某项合同项下义务的书面保证文立的保证申请人履约某项合同项下义务的书面保证文件。件。 适用范围非常广泛，可用于任何项目中对当事人履行合适用范围非常广泛，可用于任何项目中对当事人履行合同义务提供担保的情况，常见用于工程承包、物资采购等项目。同义务提供担保的情况，常见用于工程承包、物资采购等项目。 在工程承包、物资采购等项目中，业主或买方为避免承包在工程承包、物资采购等项目中，业主或买方为避免承包方或供货方不履行合同义务而给自身造成损失，通常都要求承方或供货方不履行合同义务而给自身造成损失，通常都要求承包方或供货方缴纳履约保证金，以制约对方行为。履约保函是包方或供货方缴纳履约保证金，以制
94、约对方行为。履约保函是现金保证金的一种良好的替代形式。现金保证金的一种良好的替代形式。 三、物业管理投标的实施程序三、物业管理投标的实施程序（六）（六）参加开标会议及招标答辩。参加开标会议及招标答辩。 投标物业管理单位在接到开标通知或等到开标日期时，应投标物业管理单位在接到开标通知或等到开标日期时，应主动在规定的时间内，到开标地点参加开标会议。同时，答主动在规定的时间内，到开标地点参加开标会议。同时，答辩人要做好答辩的思想和资料准备，答辩时要积极、流畅地辩人要做好答辩的思想和资料准备，答辩时要积极、流畅地应对招标单位的询问，在有限的时间内把本单位的基本情况、应对招标单位的询问，在有限的时间内把
95、本单位的基本情况、参加投标的意图、投标的措施、投标的想法等告之于招标单参加投标的意图、投标的措施、投标的想法等告之于招标单位，以获得一个良好的印象分或答辩分，为成功中标打下基位，以获得一个良好的印象分或答辩分，为成功中标打下基础。础。三、物业管理投标的实施程序三、物业管理投标的实施程序（七）（七）中标及签订物业管理合同中标及签订物业管理合同 物业管理企业在收到中标通知书后，应在规定的物业管理企业在收到中标通知书后，应在规定的时间内，办妥履约保证书和各项保证手续，以便送时间内，办妥履约保证书和各项保证手续，以便送交招标单位，及时与招标单位签订物业管理合同。交招标单位，及时与招标单位签订物业管理合
96、同。同时，投标单位还要同招标单位协商解决进驻物业同时，投标单位还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施物业管理的有关问题。区域、实施物业管理的有关问题。编制投标文件应注意的事项编制投标文件应注意的事项（1）确保填写无遗漏，无空缺。）确保填写无遗漏，无空缺。 （2）不得任意修改填写内容）不得任意修改填写内容 （3）填写方式规范）填写方式规范 （4）不得改变标书格式）不得改变标书格式 （5）计算数字必须准确无误。）计算数字必须准确无误。 （6）报价合理。）报价合理。 （7）包装整洁美观。）包装整洁美观。 （8）报价方式规范。）报价方式规范。 （9） 严守秘密，公平竞争。严守秘密，公平竞争。 四、物
97、业管理投标策略四、物业管理投标策略1.1.攻势策略攻势策略2.2.守势策略守势策略3.3.低成本策略低成本策略4.4.差异策略差异策略 攻势策略是一种主动进攻性的策攻势策略是一种主动进攻性的策略。通过高于平均水平的投标报价、略。通过高于平均水平的投标报价、谈判中强调突出自己的雄厚实力和优谈判中强调突出自己的雄厚实力和优势等来争取中标。采用这种策略投标势等来争取中标。采用这种策略投标的公司往往对投标物业与业主的档次的公司往往对投标物业与业主的档次已经充分了解，并拥有大量的类似物已经充分了解，并拥有大量的类似物业的管理经验，并且有绝对的竞争优业的管理经验，并且有绝对的竞争优势。势。四、物业管理投标
98、策略四、物业管理投标策略1.1.攻势策略攻势策略2.2.守势策略守势策略3.3.低成本策略低成本策略4.4.差异策略差异策略尽可能地突出自己的自身特殊优势，尽可能地突出自己的自身特殊优势，避免在自身弱点上与其他投标公司发避免在自身弱点上与其他投标公司发生正面冲突。他们可以尽可能地与其生正面冲突。他们可以尽可能地与其他投标公司接触，获取更多信息，找他投标公司接触，获取更多信息，找出其他竞争者的弱点，伺机出动，以出其他竞争者的弱点，伺机出动，以获取胜利。获取胜利。四、物业管理投标策略四、物业管理投标策略1.1.攻势策略攻势策略2.2.守势策略守势策略3.3.低成本策略低成本策略4.4.差异策略差异
99、策略 低成本策略是指投标公司在制定低成本策略是指投标公司在制定标价时，尽可能地压低报价以争取中标价时，尽可能地压低报价以争取中标的策略。标的策略。 实力雄厚的大公司占领市场或小实力雄厚的大公司占领市场或小公司进入市场时用。公司进入市场时用。四、物业管理投标策略四、物业管理投标策略1.1.攻势策略攻势策略2.2.守势策略守势策略3.3.低成本策略低成本策略4.4.差异策略差异策略 投标的物业公司根据招标物业的性质投标的物业公司根据招标物业的性质和自己公司的特点，和自己公司的特点， 在管理服务的方式方法上提出自己与在管理服务的方式方法上提出自己与众不同的构思，颇具创意，与其他竞争对众不同的构思，颇
100、具创意，与其他竞争对手形成差异，以获取胜利的策略。手形成差异，以获取胜利的策略。案例分析江苏省南京市龙江小区有江苏省南京市龙江小区有1010幢教师公寓要通过招投标的方幢教师公寓要通过招投标的方式寻找物业管理企业，有式寻找物业管理企业，有1212家物业公司购买了招标书家物业公司购买了招标书, , 准准备投标备投标 。 物业概况：物业概况：江苏省南京市龙江小区江苏省南京市龙江小区20042004年底交付使用，占年底交付使用，占地约地约3030万平方米，由南北两个区域组成，委托管理期限为万平方米，由南北两个区域组成，委托管理期限为3 3年。年。 招标书中明确提出评判各投标单位的总分为招标书中明确提出
101、评判各投标单位的总分为100100分，分，其中物业管理收费标价为其中物业管理收费标价为5050分，标书为分，标书为3030分，答辩与企业分，答辩与企业信誉各占信誉各占1010分。分。 请分析请分析: :(1)(1)这这1212家投标单位应采取什么样的投标策略家投标单位应采取什么样的投标策略? ?其其中最关键的因素是什么中最关键的因素是什么? ?(2)(2)这样的招标存在哪些问题这样的招标存在哪些问题? ?投投 标标 书书利佳房地产利佳房地产开发开发有限公司：有限公司：对文化宫对文化宫运河明珠前期运河明珠前期物业管理物业管理招标招标文件文件，经我方仔，经我方仔细研究，现决定物业管理费用总报价（人
102、民币）细研究，现决定物业管理费用总报价（人民币）1983197.061983197.06元；大写壹佰玖拾捌万叁仟壹佰玖拾柒元零陆分。元；大写壹佰玖拾捌万叁仟壹佰玖拾柒元零陆分。物管收费物管收费标准：高层住宅标准：高层住宅1.201.20商用房商用房1.001.00元元m m2 2月。月。1 1、我方愿意遵照招标文件条款、技术要求等一切实质性、我方愿意遵照招标文件条款、技术要求等一切实质性内容进行竞标并响应。内容进行竞标并响应。2 2、我方、我方投标投标文件正本一份，副本六份。文件正本一份，副本六份。3 3、本投标件有效期为开标后、本投标件有效期为开标后6060天。在此期间，本投标文天。在此期间
103、，本投标文件将始终对我方具有约束力，并可随时被接受。如果中标，件将始终对我方具有约束力，并可随时被接受。如果中标，本次招标文件和投标文件本次招标文件和投标文件 含承诺书含承诺书 将作为买卖合同的附件。将作为买卖合同的附件。4 4、我方向招标人提供任何与本次有关的其他、我方向招标人提供任何与本次有关的其他资料资料。5 5、我方愿意履行自己在招标文件中承诺和、我方愿意履行自己在招标文件中承诺和责任责任。6 6、我方愿遵守招标文件中对投标者的所有规定。、我方愿遵守招标文件中对投标者的所有规定。7 7、其他说明：、其他说明： 投标人全称：投标人全称：市丽源商贸有限公司市丽源商贸有限公司盖章盖章法定代表
104、人签字和盖章：法定代表人签字和盖章：职务：职务：经理：经理：日期：日期：地址：淮海东路号区排室邮编：地址：淮海东路号区排室邮编：223001223001电话：电话：传真：传真：招标招标发标发标议标议标投标投标标底标底送标送标开标开标评标评标中标中标签订物业管理合同签订物业管理合同对比总结对比总结第四节第四节 物业服务合同物业服务合同（一）物业服务合同的概念（一）物业服务合同的概念 （二）物业服务合同的特征（二）物业服务合同的特征（三）物业服务合同的主要内容（三）物业服务合同的主要内容（四）物业服务合同的签订与终止（四）物业服务合同的签订与终止 （一）物业管理合同的概念（一）物业管理合同的概念
105、物业管理合同物业管理合同是房地产开发商或是房地产开发商或业主大会与物业管理企业所签订的，由业主大会与物业管理企业所签订的，由物业管理企业提供物业管理服务的合同。物业管理企业提供物业管理服务的合同。 物业管理合同有两种情况：物业管理合同有两种情况： 一是新建物业的房地产开发商与一是新建物业的房地产开发商与物业管理企业签订的物业管理企业签订的前期物业管理合同前期物业管理合同； 二是业主委员会与物业管理企业二是业主委员会与物业管理企业签订的签订的物业管理合同物业管理合同。 |前期物业管理合同前期物业管理合同物业管理条例物业管理条例第第2l条规定：条规定：“在业主、在业主、业主大会选聘物业管理物业之前
106、，建设单业主大会选聘物业管理物业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同前期物业服务合同”。合同甲方：合同甲方：房地产开发企业或者公房房地产开发企业或者公房出售单位出售单位合同乙方：合同乙方：物业服务企业物业服务企业 前期物业服务合同前期物业服务合同可以约定期限可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。前期物业服务合同终止。|物业管理合同物业管理合同 物业管理条例第物业管理条例第31条第条第1款规定：款规定：“
107、业业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同业订立书面的物业服务合同”。合同甲方：合同甲方：业主委员会业主委员会合同乙方：合同乙方：物业服务企业物业服务企业 在同等条件下，业主委员会应当优在同等条件下，业主委员会应当优先选聘物业原来的物业服务企业。该先选聘物业原来的物业服务企业。该合同一经签订生效，合同一经签订生效，前期物业服务前期物业服务合同合同、前期物业管理服务协议前期物业管理服务协议即将自行终止。即将自行终止。（二）物业管理合同的特征（二）物业管理合同的特征 1.1.物业管理企业以房地产开发商或业主物业管理企业以房地产开发商或业
108、主委员会的名义和费用处理物业管理事务。委员会的名义和费用处理物业管理事务。 2.2.物业管理合同是有偿的。物业管理合同是有偿的。 3.3.物业管理合同的订立是以当事人相互物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。信任为前提的。 4.4.物业管理合同的内容必须是合法的。物业管理合同的内容必须是合法的。 5.5.物业管理合同既是诺成性合同又是双物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。务合同。 物业管理合同自双方达成协议时成立，故物业管理合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同；合同的双方都负有义务，故为为诺成性合同；合同的双方都负有义务，故为双务合同。双务合同。（三）物业管理合同的主要内容（三
109、）物业管理合同的主要内容 物业管理合同应当载明下列主要内容：物业管理合同应当载明下列主要内容：（1 1）合同双方当事人的名称、住所；）合同双方当事人的名称、住所；（2 2）物业管理区域的范围和管理项目；）物业管理区域的范围和管理项目；（3 3）物业管理服务的事项；）物业管理服务的事项；（4 4）物业管理服务的要求和标准；）物业管理服务的要求和标准；（5 5）物业管理服务的费用；）物业管理服务的费用；（6 6）物业管理服务的期限；）物业管理服务的期限；（7 7）违约责任；）违约责任；（8 8）合同终止和解除的约定；）合同终止和解除的约定；（9 9）当事人双方约定的其他事项。）当事人双方约定的其他
110、事项。物业管理合同中当事人应当约定的物业管理服务事物业管理合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括：项包括：（1 1）物业共用部位共用设备的使用、管理、维修和）物业共用部位共用设备的使用、管理、维修和更新；更新；（2 2）物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修）物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新；和更新；（3 3）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；（4 4）保洁服务；）保洁服务；（5 5）保安服务；）保安服务；（6 6）物业维修、更新费用的账务管理；）物业维修、更新费用的账务管理；（7 7）物业档案资料保管。）物业档案资料保管。物业管理合同除了应
111、当约定的管理服务事项，还可物业管理合同除了应当约定的管理服务事项，还可以约定下列服务事项：以约定下列服务事项：（1 1）业主或使用人的自用部位和自用设备的维修、）业主或使用人的自用部位和自用设备的维修、更新；更新；（2 2）业主大会授权的其他物业管理事项。）业主大会授权的其他物业管理事项。物业管理合同中约定的物业管理合同中约定的违约责任违约责任主要有以主要有以下几个方面。下几个方面。1. 1. 物业管理企业的违约责任：物业管理企业的违约责任：（1 1）物业管理企业没有达到合同约定或）物业管理企业没有达到合同约定或法律、法规规定的物业管理要求，业主委员会法律、法规规定的物业管理要求，业主委员会可
112、以要求物业管理企业限期整改或一并要求物可以要求物业管理企业限期整改或一并要求物业管理企业赔偿损失；逾期仍未达到要求，业业管理企业赔偿损失；逾期仍未达到要求，业主委员会有权终止合同，并要求物业管理企业主委员会有权终止合同，并要求物业管理企业赔偿损失。赔偿损失。（2 2）物业管理企业擅自提高收费标准的，）物业管理企业擅自提高收费标准的，业主方面（包括业主委员会和单个的业主、非业主方面（包括业主委员会和单个的业主、非业主使用人）可以要求物业管理企业清退。业主使用人）可以要求物业管理企业清退。（3 3）物业管理企业使用或保管的业主财）物业管理企业使用或保管的业主财产不当，给业主造成损失的，物业管理企业
113、应产不当，给业主造成损失的，物业管理企业应当承担赔偿责任。当承担赔偿责任。（4 4）物业管理企业无正当理由，提前终）物业管理企业无正当理由，提前终止合同的，应当赔偿业主的损失。止合同的，应当赔偿业主的损失。2.2.业主方面的违约责任：业主方面的违约责任：（1 1）业主无法定理由，没有依照合同支）业主无法定理由，没有依照合同支付物业管理费用的，应当支付物业管理费用及付物业管理费用的，应当支付物业管理费用及其滞纳金，业主委员会也应当根据合同的约定，其滞纳金，业主委员会也应当根据合同的约定，负责催交或以其他合同约定的方式偿付。负责催交或以其他合同约定的方式偿付。（2 2）业主委员会没有按合同约定归集
114、并）业主委员会没有按合同约定归集并向物业管理企业提供物业管理所需的图纸、档向物业管理企业提供物业管理所需的图纸、档案、资料的，如果因此给物业管理带来不利的，案、资料的，如果因此给物业管理带来不利的，物业管理企业不承担责任，如果因此给物业管物业管理企业不承担责任，如果因此给物业管理企业带来其他损失的，业主委员会应当承担理企业带来其他损失的，业主委员会应当承担赔偿责任。赔偿责任。物业管理服务合同物业管理服务合同 第一章第一章 总总 则则第一条第一条 本合同当事人本合同当事人委托方（以下简称甲方）：委托方（以下简称甲方）： 名名 称：称： 主主 任：任： 地地 址：址： 联系电话：联系电话： 受托方
115、（以下简称乙方）：受托方（以下简称乙方）： 企业名称：企业名称： 法定代表人：法定代表人： 注册地址：注册地址： 联系电话：联系电话： 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 （物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。第二条第二条 物业基本状况物业基本状况物业名称：物业名称： 物业类型：物业类型： 座落位置：座落位置： 区（市）县区（市）县 路（街道）路（街道） 号号四四 至：东至：东 南南 西西 北北 占地面积：占地面积： 平方米平方米建筑面积：建筑面积： 平方
116、米平方米委托管理的物业构成细目见附件一。委托管理的物业构成细目见附件一。第三条第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。第二章第二章 委托管理服务事项委托管理服务事项第四条第四条 房屋建
117、筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、 。第五条第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防
118、雷设施、 。第六条第六条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、停车场、 。第七条第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、 。第八条第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、业网点、文化体育娱乐场所、 。第九条第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、公共环境卫生，包括公共场所、
119、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、清运、 。第十条第十条 交通与车辆停放秩序的管理、交通与车辆停放秩序的管理、 。本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。放人应与乙方签订专项合同。第十一条第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、 。前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。主、使
120、用人另行签订合同的除外。第十二条第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、 。第十三条第十三条 根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。第十四条第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。第十五条第十五条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节
121、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、制止、轻重采取报告规劝、制止、 等措施。等措施。第十六条第十六条 其它委托事项其它委托事项1、 ；2、 ；3、 。第三章第三章 委托管理期限委托管理期限第十七条第十七条 委托管理期限为委托管理期限为 年（不超过年（不超过3年）。自年）。自 年年 月月 日日 时起至时起至 年年 月月 日日 时止。时止。第四章第四章 双方权利义务双方权利义务第十八条第十八条 甲方权利义务甲方权利义务1、代表和维护业主、使用人的合法权益；经常听取业主、使用人的意见和建议，、代表和维护业主、使用人的合法权益；经常听取业主、使用人的意见和建议
122、，并及时将这些反馈给乙方；协调业主、使用人、乙方之间的关系；并及时将这些反馈给乙方；协调业主、使用人、乙方之间的关系；2、监督业主和物业使用人遵守业主公约及物业共用部位和共用设施设备的使用、监督业主和物业使用人遵守业主公约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；采取措施督促业主、使用人公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；采取措施督促业主、使用人按时交纳物业管理公共服务费用；按时交纳物业管理公共服务费用；3、审定乙方拟定的物业管理方案；、审定乙方拟定的物业管理方案；4、检查监督乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况；、检查监督乙方物业管理方案的实施及制
123、度的执行情况；5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修养护计划和财务预算及决算报、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修养护计划和财务预算及决算报告；告；6、审批物业维修专项资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大、审批物业维修专项资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收；审查乙方提供的物业共用部位、共用设施设中修、更新、改造的竣工验收；审查乙方提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告；备大中修、更新、改造的书面报告；7、在合同生效之日起、在合同生效之日起 内向乙方提供内向乙方提供 平方米建筑面积的经营性商业用房，平方米建
124、筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米由乙方按每月每平方米 元租用，其租金收入用于元租用，其租金收入用于 ；8、在合同生效之日起、在合同生效之日起 日内向乙方提供日内向乙方提供 平方米建筑面积物业管理用房，平方米建筑面积物业管理用房，由乙方按下列第由乙方按下列第 项执行；项执行；1无偿使用；无偿使用；2按建筑面积每月每平方米按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收入用于元租用，其租金收入用于 ；9、与乙方办理物业管理验收手续时，应向乙方移交下列资料：、与乙方办理物业管理验收手续时，应向乙方移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网一）竣工总平面图
125、，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；工程竣工图等竣工验收资料；（二）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；（二）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。（四）物业管理所必需的其他资料。并于合同生效之日起并于合同生效之日起 日内向乙方移交；日内向乙方移交；10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：（1） ；（2） ；11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动及完成物业管理各项管理、
126、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动及完成物业管理各项管理目标；目标；12、负责本物业维修专项资金的筹集，督促业主缴纳物业维修专项资金；、负责本物业维修专项资金的筹集，督促业主缴纳物业维修专项资金；13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；进行审计； 14、 ；第十九条第十九条 乙方权利义务乙方权利义务1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动；业经营管理服务活动；2、对业主和物
127、业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；3、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为及时进行处理；及时进行处理；4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；责任转让给第三方；5、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实
128、施；维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况监督；按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除；进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除； 7、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告；并于每、负责编制物业管理年度管理计划
129、，资金使用计划及决算报告；并于每年年 月，以月，以 方式向甲方提出这些计划和报告。方式向甲方提出这些计划和报告。8、每、每 月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目和物业维修专项资金使用情况；服务费用收支帐目和物业维修专项资金使用情况；将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区域内公示；将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区域内公示；9、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与相邻业主协需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与相邻业主
130、协商同意并征得业主大会同意后报有关部门批准方可实施；商同意并征得业主大会同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；不得擅自改变房屋共用部位的用途；10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交由甲方提供的全部本合同终止时，乙方必须向甲方移交由甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料；经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料；11、建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时、建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况；记载有关的变更情况；12、接受业主、使用人、甲方、物业管理主管部门等的监督，、接受业主、使用人、甲方、物业管理主
131、管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；第五章第五章 物业管理公共服务质量物业管理公共服务质量第二十条第二十条 乙方须按下列约定，实现目标管理：乙方须按下列约定，实现目标管理：1、房屋外观；、房屋外观；2、设备运行；、设备运行；3、共用部位、共用设施设备的维护和、共用部位、共用设施设备的维护和管理；管理；4、公共环境卫生；、公共环境卫生；5、绿化；、绿化；6、交通秩序与车辆停放；、交通秩序与车辆停放；7、公、公共秩序维护与协助消防；共秩序维护与协助消防；8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、房屋共用部位、共用设施设备的急修
132、、小修；小修；9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：、业主和物业使用人对乙方的满意率达到： 。上述上述18项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。具体见附件二。第六章第六章 物业管理服务费用物业管理服务费用第二十一条第二十一条 物业管理服务费物业管理服务费1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；的相关规定；2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米
133、方米 元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米方米 元向乙方交纳，具体是元向乙方交纳，具体是 ；3、本物业管理公共服务费每、本物业管理公共服务费每 月月/季季/半年半年）交纳一次，每次）交纳一次，每次交纳费用时间为交纳费用时间为 。4、本物业管理公共服务费标准的调整、本物业管理公共服务费标准的调整由甲方召开业主大会讨论决定后，由甲方召开业主大会讨论决定后，乙方据此向物价主管部门申报并获核定的标准进行调整乙方据此向物价主管部门申报并获核定的标准进行调整/ 甲方召开业甲方召开业主大会决定标准，甲乙双方协商调整主大会决定标准，甲乙双方协
134、商调整。5、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由 按其拥有建筑按其拥有建筑面积每月每平方米面积每月每平方米 元向乙方交纳。元向乙方交纳。6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任；并负连带缴纳责任；7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费
135、；费；8、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按 该幢该幢/该物业该物业住户实际用量共同分摊；住户实际用量共同分摊；9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第 项处理；项处理；（1）从逾期之日起按每天）从逾期之日起按每天 元交纳滞纳金；元交纳滞纳金；（2）从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之）从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之 交纳滞纳金；交纳滞纳金；（3） ；第二十二条第二十二条 车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按
136、下列车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：标准向乙方交纳：1、露天车位：每日：、露天车位：每日： 元，每月：元，每月： 元，每年：元，每年： 元；元；2、车、车 库：每日：库：每日： 元，每月：元，每月： 元，每年：元，每年： 元；元；3、摩、摩 托托 车：每日：车：每日： 元，每月：元，每月： 元，每年：元，每年： 元；元；4、自、自 行行 车：每日：车：每日： 元，每月：元，每月： 元，每年：元，每年： 元；元；5、 。第二十三条第二十三条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位
137、、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。第二十四条第二十四条 乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：1、 ；2、 ；3、 ；第二十五条第二十五条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理公共服务费中列支，其大修、中修、更新、改造费
138、用，在本物业维修专项资物业管理公共服务费中列支，其大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊金中列支。共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊计收费用。计收费用。第二十六条第二十六条 经甲方同意，物业管理主管部门将本物业当年度需用维修专项资金移交给经甲方同意，物业管理主管部门将本物业当年度需用维修专项资金移交给乙方代管的，乙方应当定期接受甲方的检查与监督。乙方代管的，乙方应当定期接受甲方的检查与监督。第二十七条第二十七条 乙方发生变换时，代管的维修专项资金帐目经甲方审核无误后，应当办理乙方发生
139、变换时，代管的维修专项资金帐目经甲方审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章起十日内送当地物业管理主管部门帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章起十日内送当地物业管理主管部门和甲方备案。和甲方备案。第二十八条第二十八条 房屋共用部位、共用设施设备的保险由乙方代行办理，保险费用由全体业房屋共用部位、共用设施设备的保险由乙方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。业主、使用人的家庭财产与人身安全的保险由业主、使用人自行办理；业主、使用人的家庭财产与人身安全的保险由业主、使用人自行办理； 。第七章第七章 违约
140、责任违约责任第二十九条第二十九条 甲方违反本合同第十八条第甲方违反本合同第十八条第 款的约定，使乙方未完成约定管理目标，款的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在乙方有权要求甲方在 期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第三十条第三十条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权方限期
141、整改，并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第三十一条第三十一条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按求乙方清退所收费用，退还利息并按 支付违约金；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。支付违约金；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第三十二条第三十二条 甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管甲方违反协
142、议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日起按日起按 交纳违约金或交纳违约金或 。第三十三条第三十三条 甲乙双方中任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付甲乙双方中任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付 元的元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。第三十四条第三十四条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功
143、能，造因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙双方向开发建设单位索赔。成重大事故的，由甲乙双方向开发建设单位索赔。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。第三十五条第三十五条 甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
144、或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。第三十六条第三十六条 因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法院书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。或仲裁机构确认解除合同的效力。第八章第八章 附附 则则第三十七条第三十七条 自本合同生效之日起自本合同生效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。办理完交接验收手续。第三十八条第三十八条
145、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主财产损机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。失的，当事双方按有关法律规定处理。第三十九条第三十九条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。议，补充协议与本合同具有同等效力。第
146、四十条第四十条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。关法律、法规和规章执行。第四十一条第四十一条 本合同正本连同附件共本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方及物页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
147、第四十二条第四十二条 本合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标，并在同等本合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标，并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。资格或优先管理资格的除外。第四十三条第四十三条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。双方应按有关法律规定及时协商处理。第四十四条第四十四条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协
148、商不成的，双方同意按下列第的，双方同意按下列第 方式解决：方式解决：一一提交提交 仲裁委员会仲裁；仲裁委员会仲裁；二二依法向人法院起诉。依法向人法院起诉。第四十五条第四十五条 甲乙双方应将本物业的甲乙双方应将本物业的业主公约业主公约作为本合同的附件；作为本合同的附件；业主转让物业时，应当将业主转让物业时，应当将业主公约业主公约与本合同作为转让合同的附件，与本合同作为转让合同的附件，并告之受让人关于物业管理公共服务费用等费用的交纳情况。并告之受让人关于物业管理公共服务费用等费用的交纳情况。第四十六条第四十六条 本合同期满自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满本合同期满自然终止，双方如续订合同，
149、应在本合同期满 天前向对方提出书面意见。天前向对方提出书面意见。第四十七条第四十七条 本合同自本合同自 起生效。起生效。甲方签章：甲方签章： 乙方签章：乙方签章：法定代表人：法定代表人： 法定代表人：法定代表人： 年年 月月 日日附件：附件：一、本物业构成细目一、本物业构成细目二、本物业管理质量目标二、本物业管理质量目标三、本物业的管理方案三、本物业的管理方案 （四）物业管理合同的签订（四）物业管理合同的签订 1. 1. 订立物业管理合同应遵循的基本原则订立物业管理合同应遵循的基本原则 2. 2. 订立物业管理合同的程序订立物业管理合同的程序 3. 3. 有关解决争议条款的选择有关解决争议条款
150、的选择 4. 4. 合同的终止合同的终止 1. 1. 订立物业管理合同应遵循的基本原则订立物业管理合同应遵循的基本原则（1 1）平等原则）平等原则（2 2）合同自由原则）合同自由原则（3 3）公平原则）公平原则（4 4）诚实信用原则）诚实信用原则（5 5）合法性原则）合法性原则合同当事人的法律地位合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。的意志强加给另一方。 1. 1. 订立物业管理合同应遵循的基本原则订立物业管理合同应遵循的基本原则（1 1）平等原则）平等原则（2 2）合同自由原则）合同自由原则（3 3）公平原则）公平原则（4 4）诚实信用原则）诚实信用
151、原则（5 5）合法性原则）合法性原则当事人依法享有自愿订当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。位和个人不得非法干预。 1. 1. 订立物业管理合同应遵循的基本原则订立物业管理合同应遵循的基本原则（1 1）平等原则）平等原则（2 2）合同自由原则）合同自由原则（3 3）公平原则）公平原则（4 4）诚实信用原则）诚实信用原则（5 5）合法性原则）合法性原则物业管理合同属双务合同，物业管理合同属双务合同，任何一方当事人都是既要享任何一方当事人都是既要享有权利，也要承担相应义务，有权利，也要承担相应义务，权利义务要对等。权利义务要对等。 1. 1. 订立物业
152、管理合同应遵循的基本原则订立物业管理合同应遵循的基本原则（1 1）平等原则）平等原则（2 2）合同自由原则）合同自由原则（3 3）公平原则）公平原则（4 4）诚实信用原则）诚实信用原则（5 5）合法性原则）合法性原则该原则体现了社会主义精神文该原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。当事人明和道德规范的要求。当事人在订立物业管理合同时，不得在订立物业管理合同时，不得有任何欺诈行为。有任何欺诈行为。 1. 1. 订立物业管理合同应遵循的基本原则订立物业管理合同应遵循的基本原则（1 1）平等原则）平等原则（2 2）合同自由原则）合同自由原则（3 3）公平原则）公平原则（4 4）诚实信用原则）诚
153、实信用原则（5 5）合法性原则）合法性原则当事人订立物业管理合同，应当事人订立物业管理合同，应当遵守法律、行政法规，尊重当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。秩序，损害社会公共利益。2. 2. 订立物业管理合同的程序订立物业管理合同的程序 按照国际惯例，物业服务合同按照国际惯例，物业服务合同的签订大致应当经历以下几个程序：的签订大致应当经历以下几个程序：业主与中标的物业服务企业谈判。业主与中标的物业服务企业谈判。签订谅解备忘录。签订谅解备忘录。发送中标函或签发意向书。发送中标函或签发意向书。拟订并签订合同协议书。拟订并签订合同协议
154、书。谈判重点应放在一些不清晰、谈判重点应放在一些不清晰、不完备的条款之上，其主要不完备的条款之上，其主要内容包括：讨论未中标企业内容包括：讨论未中标企业的改进意见；变更局部条件；的改进意见；变更局部条件；完善不规范条款；修改报价。完善不规范条款；修改报价。3. 3. 有关解决争议条款的选择有关解决争议条款的选择在签订物业管理合同时，对双方在签订物业管理合同时，对双方当事人在履行合同中可能发生争议的当事人在履行合同中可能发生争议的解决方法进行明确的约定，是非常必解决方法进行明确的约定，是非常必要的。通常解决争议的方法有要的。通常解决争议的方法有协商、协商、调解、仲裁或诉讼调解、仲裁或诉讼。协商、
155、调解与仲裁或诉讼可以并协商、调解与仲裁或诉讼可以并用，但仲裁与诉讼是相互排斥的，不用，但仲裁与诉讼是相互排斥的，不可以同时约定。可以同时约定。4 4、物业管理合同的终止、物业管理合同的终止物业管理合同因下列原因而终止。物业管理合同因下列原因而终止。1. 1. 物业管理合同约定的物业管理服物业管理合同约定的物业管理服务期限届满，双方又没有续签合同的。务期限届满，双方又没有续签合同的。2. 2. 物业管理企业或业主委员会解除物业管理企业或业主委员会解除合同的。合同的。物业管理企业或业主委员会在下列物业管理企业或业主委员会在下列条件下可以解除合同：（条件下可以解除合同：（1 1）双方）双方协商一致；
156、（协商一致；（2 2）物业管理合同中）物业管理合同中约定了一方解除合同的条件，当解约定了一方解除合同的条件，当解除合同的条件具备时，解除权人有除合同的条件具备时，解除权人有权解除合同。权解除合同。4 4、物业管理合同的终止、物业管理合同的终止3. 3. 物业管理企业没有达到物业管理物业管理企业没有达到物业管理要求，经限期整改逾期仍未达到要求，要求，经限期整改逾期仍未达到要求，业主委员会有权终止合同。业主委员会有权终止合同。4. 4. 业主委员会严重违反合同约定，业主委员会严重违反合同约定，致使物业管理企业无法对物业进行有效致使物业管理企业无法对物业进行有效管理的，物业管理企业有权解除合同。管理
157、的，物业管理企业有权解除合同。如：众多业主拒不支付物业管理费用，业主委员会不予协如：众多业主拒不支付物业管理费用，业主委员会不予协助解决，物业管理企业有权解除合同；业主委员会没有按助解决，物业管理企业有权解除合同；业主委员会没有按合同提供进行物业管理的必要条件，致使物业管理企业无合同提供进行物业管理的必要条件，致使物业管理企业无法接管物业的，物业管理企业有权解除合同。法接管物业的，物业管理企业有权解除合同。5.5.因不可抗力致使物业管理合同的目的无法因不可抗力致使物业管理合同的目的无法实现的。实现的。如合同约定的物业管理区域因战争、地如合同约定的物业管理区域因战争、地震、火灾等原因失去使用功能
158、的，物业管理合同震、火灾等原因失去使用功能的，物业管理合同自然终止。自然终止。6.6.其他法律、法规规定当事人一方有权解除其他法律、法规规定当事人一方有权解除合同的情形。合同的情形。此外，物业管理企业如果被宣告破产，物业此外，物业管理企业如果被宣告破产，物业管理合同自然无法继续履行，业主委员会可以终管理合同自然无法继续履行，业主委员会可以终止合同的履行。止合同的履行。业主转移物业的所有权、业主委员会的改选业主转移物业的所有权、业主委员会的改选都不影响物业管理合同的效力。业主转移物业的都不影响物业管理合同的效力。业主转移物业的所有权时，应当将物业管理合同作为房屋转让合所有权时，应当将物业管理合同
159、作为房屋转让合同的一个附件，出让者应告诉受让者有关物业管同的一个附件，出让者应告诉受让者有关物业管理费用的支付情况和其他相关物业管理情况。理费用的支付情况和其他相关物业管理情况。案例分析案例分析物物业管理承包合同管理承包合同纠纷案案原告：海南自力投原告：海南自力投资有限公司有限公司被告：海南被告：海南华鑫物鑫物业管理有限公司管理有限公司案情：原告海南自力投案情：原告海南自力投资有限公司是海口市有限公司是海口市顺发住宅小区的开住宅小区的开发商。商。1992年上年上半年投半年投资公司已将公司已将该小区的住宅小区的住宅预售售给湖南湖南长沙有色金属探沙有色金属探查设计院海南分院海南分院、海南鑫鑫院、海
160、南鑫鑫实业有限公司等有限公司等9家家单位。位。1993年年9月，月，该住宅建成，迁入住宅建成，迁入320家住家住户。1994年年1月月31日，投日，投资公司和海南公司和海南华鑫物鑫物业管理公司管理公司签订顺发新村物新村物业管理承包合同管理承包合同及及顺发新村物新村物业管理承包合同管理承包合同补充充协议各一份。各一份。约定：原告将开定：原告将开发的的顺发新村一期的新村一期的37栋高高级公寓（面公寓（面积约10万万平方米）的物平方米）的物业管理承包管理承包给被告，承包期被告，承包期10年，物年，物业管理公司管理公司应按按实际面面积给付投付投资公司，每月每平方米公司，每月每平方米1元的承包金；合同元
161、的承包金；合同签订后后10内，物内，物业管理公管理公司司应向投向投资公司支付履公司支付履约保保证金金50万元。万元。案例分析案例分析同年同年5月月12日，双方又日，双方又签订了了维修承包合同修承包合同，约定：定：顺发新村新村137栋楼在保修期内的楼在保修期内的维修任修任务由投由投资公司公司总承包承包给物物业管理公司管理公司维修，修，总承包工程款承包工程款31万元。万元。为此，物此，物业管理公管理公司支付了司支付了50万元的履万元的履约保保证金，投金，投资公司也公司也陆续向物向物业公司移公司移交了物交了物业管理房管理房产约6万平方米及其有关的附属万平方米及其有关的附属设施。施。1997年，年，该
162、小区小区业主委主委员会成立，与物会成立，与物业管理公司另外管理公司另外签订了了住宅聘用住宅聘用管理合同管理合同。物。物业管理公司在管理公司在实行管理的期行管理的期间，收取了物，收取了物业费、维修基金、水修基金、水电费等，但没有按合同等，但没有按合同约定向投定向投资公司支付承包公司支付承包费。为此，投此，投资公司提起上公司提起上诉，要求物，要求物业管理公司支付拖欠的管理公司支付拖欠的承包金承包金246万元。被告物万元。被告物业管理公司管理公司则称：投称：投资公司没有按公司没有按约定定的面的面积（10万平米）交付房屋，造成被告少收管理万平米）交付房屋，造成被告少收管理费203万元，万元，应予予赔偿
163、。另外，原告。另外，原告应与与1994年底支付第二期年底支付第二期维修修费15万万元，此款超期支付一天，元，此款超期支付一天，应当按当按总额的的3%罚款，此款至今未付。款，此款至今未付。反反诉讼请求法院判令原告支付物求法院判令原告支付物业维修修费15万元，以及因未按万元，以及因未按合同交付物合同交付物业管理住房而造成的管理住房而造成的损失失203万元。万元。案例分析案例分析u试分析分析（1）原告追）原告追讨承包承包费的理由是否成立？的理由是否成立？（2）被告要求原告支付物）被告要求原告支付物业维修修费15万元理万元理由是否成立？由是否成立？（3）被告要求原告支付因未按合同交付物）被告要求原告支
164、付因未按合同交付物业管理住房而造成的管理住房而造成的损失失203万元理由是否成万元理由是否成立？立？案例分析案例分析解析：解析：（1）原告投）原告投资公司只是公司只是顺发新村住宅小区的开新村住宅小区的开发商，其擅自商，其擅自与被告与被告签订合同，将合同，将该小区的物小区的物业管理管理权发包包给物物业管理管理公司，借机收取承包金。公司，借机收取承包金。该行行为侵犯了侵犯了业主的合法主的合法权益，益，依照依照民法民法的有关的有关规定，定，这个合同个合同为无效合同。投无效合同。投资公公司司应当将当将50万元的履万元的履约保保证金返金返还给物物业管理公司，其要管理公司，其要求物求物业管理公司管理公司偿
165、付承包金和承担付承包金和承担违约责任的要求被任的要求被驳回。回。（2）物）物业管理公司根据无效合同，要求投管理公司根据无效合同，要求投资公司公司因未按合同因未按合同交付物交付物业管理住房而造成的管理住房而造成的损失失203万元，法院不予支持。万元，法院不予支持。（3）物物业管理公司要求投管理公司要求投资公司支付公司支付15万元的万元的维修金，是修金，是另外的法律关系，不予合并另外的法律关系，不予合并处理，但其要求是正确的。理，但其要求是正确的。（4）物）物业管理公司已与管理公司已与业主委主委员会会签订了新的物了新的物业管理合同，管理合同，所以其所以其对小区的管理是合法的。小区的管理是合法的。本
166、本 章章 小小 结结第一节第一节物业管理市场与委托物业管理市场与委托一、物业管理市场的含义一、物业管理市场的含义一、物业管理市场的含义一、物业管理市场的含义二、物业管理市场的构成二、物业管理市场的构成二、物业管理市场的构成二、物业管理市场的构成三、物业管理市场中的委托与代理关系三、物业管理市场中的委托与代理关系三、物业管理市场中的委托与代理关系三、物业管理市场中的委托与代理关系 第二节第二节 物业管理招标物业管理招标一、物业管理招投标的相关概念一、物业管理招投标的相关概念一、物业管理招投标的相关概念一、物业管理招投标的相关概念二、物业管理招标的类型二、物业管理招标的类型二、物业管理招标的类型二
167、、物业管理招标的类型三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序四、物业管理招标文件的构成四、物业管理招标文件的构成四、物业管理招标文件的构成四、物业管理招标文件的构成 第三节第三节 物业管理投标物业管理投标 一、物业管理投标人及其必备条件一、物业管理投标人及其必备条件一、物业管理投标人及其必备条件一、物业管理投标人及其必备条件 二、物业管理投标前的准备工作二、物业管理投标前的准备工作二、物业管理投标前的准备工作二、物业管理投标前的准备工作 三、物业管理投标的实施程序三、物业管理投标的实施程序三、物业管理投标的实施程序三、物业管理投标的实施程序四、四
168、、四、四、物业管理投标策略物业管理投标策略物业管理投标策略物业管理投标策略第四节第四节 物业服务合同物业服务合同（一）物业服务合同的概念（一）物业服务合同的概念 （二）物业服务合同的特征（二）物业服务合同的特征（三）物业服务合同的主要内容（三）物业服务合同的主要内容（四）物业服务合同的签订与终止（四）物业服务合同的签订与终止案例分析（实训题案例分析（实训题1 1） 我公司日前接到了成都某发展商发出的招标邀请，参加了由我公司日前接到了成都某发展商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向我公司发出中
169、标通知书，通知我公司中标。我公司依照约定商向我公司发出中标通知书，通知我公司中标。我公司依照约定前往成都与该发展商签订物业管理委托合同。到达成都以后，我前往成都与该发展商签订物业管理委托合同。到达成都以后，我公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了中标通知书，公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了中标通知书，我公司要求依照投标书的内容签订物业管理委托合同，但该发展我公司要求依照投标书的内容签订物业管理委托合同，但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业管理公商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业管理公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业管理公司签订
170、司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业管理公司签订正式合同正式合同。我们想问，该发展商的做法是否合法我们想问，该发展商的做法是否合法? ? 简要说明：简要说明：这一问题主要围绕着中标通知书的法律效力而言，这一问题主要围绕着中标通知书的法律效力而言，从法律上来讲，如果招标人给物业管理公司发出了中标通知书就从法律上来讲，如果招标人给物业管理公司发出了中标通知书就可以视为有效承诺，合同成立。此案中发展商并不了解这一法律可以视为有效承诺，合同成立。此案中发展商并不了解这一法律程序，因而造成了不必要的麻烦。程序，因而造成了不必要的麻烦。案例分析详细评析：详细评析： 首先，我们认为发展商和本案例中的
171、物业管理公司之间已经首先，我们认为发展商和本案例中的物业管理公司之间已经形成了合同关系。形成了合同关系。我国我国合同法合同法规定，合同当事人意思表示一规定，合同当事人意思表示一致，合同即成立，并对合同当事人发生法律效力。案例中的物业致，合同即成立，并对合同当事人发生法律效力。案例中的物业管理公司向招标人管理公司向招标人（开发商开发商）提交的提交的投投标文件对签订物业管理委标文件对签订物业管理委托合同的主要合同条款做出了明确的意思表示，符合托合同的主要合同条款做出了明确的意思表示，符合合同法合同法规定的要约构成，属于有效要约。招标人给案例中的物业管理公规定的要约构成，属于有效要约。招标人给案例中
172、的物业管理公司发出的中标通知书可以视为有效承诺，司发出的中标通知书可以视为有效承诺，合同法合同法第二十五条第二十五条规定规定“承诺生效时合同成立。承诺生效时合同成立。”因此，案例中的物业管理公司自因此，案例中的物业管理公司自收到中标通知书之时起，与该发展商之间的物业管理委托合同即收到中标通知书之时起，与该发展商之间的物业管理委托合同即已经成立已经成立( (不管合同什么时候生效不管合同什么时候生效) )，签订正式物业管理委托合同，签订正式物业管理委托合同只是一个形式上的问题。而且，这份合同对案例中的物业管理公只是一个形式上的问题。而且，这份合同对案例中的物业管理公司和该发展商均产生法律约束力。案
173、例中，开发商把一项物业管司和该发展商均产生法律约束力。案例中，开发商把一项物业管理理业务委托给三家物业管理公司业务委托给三家物业管理公司( (尽管开发商不这样认为尽管开发商不这样认为) )，是，是违反有关合同法和有关物业管理法律法规的规定的，开发商违反有关合同法和有关物业管理法律法规的规定的，开发商既不能不去履行既不能不去履行( (否则就是违约否则就是违约) )，又不能去履行，又不能去履行( (其他两家物其他两家物业管理公司会提出违约索赔业管理公司会提出违约索赔) )。 其次，根据我国其次，根据我国招投标法招投标法的规定，为了保证招投标的规定，为了保证招投标活动的公平、公正，招标人和中标人不得
174、协商签订背离合同活动的公平、公正，招标人和中标人不得协商签订背离合同实质内容的条款。实质内容的条款。因此，该发展商在招投标活动结束之后与因此，该发展商在招投标活动结束之后与中标人中标人( (不仅是一个中标人不仅是一个中标人) )再协商合同的主要条款是违法的。再协商合同的主要条款是违法的。当然，物业管理公司依照惯例与该发展商签订正式的物业管当然，物业管理公司依照惯例与该发展商签订正式的物业管理委托合同时，就该合同细节条款在不违反投标书实质内容理委托合同时，就该合同细节条款在不违反投标书实质内容的情况下予以协商确定是完全可以的。的情况下予以协商确定是完全可以的。 协商合同条款的问题，有些类似于协议
175、招标，即招标方直接协商合同条款的问题，有些类似于协议招标，即招标方直接邀请一家或几家它认为资信可靠和能力相适应的物业管理公邀请一家或几家它认为资信可靠和能力相适应的物业管理公司参加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理的有关事司参加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理的有关事项，最后达成协议的招标方式。这实际上是一种合同谈判的项，最后达成协议的招标方式。这实际上是一种合同谈判的形式。其优点是可以节省时间和招标费用，双方易于达成协形式。其优点是可以节省时间和招标费用，双方易于达成协议。这种招标方式一般使用于对邀请方具有一定业务联系和议。这种招标方式一般使用于对邀请方具有一定业务联系和比较熟悉的
176、物业公司，或具有特殊管理要求的物业比较熟悉的物业公司，或具有特殊管理要求的物业( (如保密要如保密要求求) )。 本案例中的做法与协议招标不同的地方本案例中的做法与协议招标不同的地方在于本案例是在在于本案例是在已经发中标通知书的前提下与投标方协商合同内容，而协议已经发中标通知书的前提下与投标方协商合同内容，而协议招标根本没有给投标方中标通知书。也许开发商是想与三家招标根本没有给投标方中标通知书。也许开发商是想与三家物业管理公司协商后再决定中标人，之后签订正式的物业管物业管理公司协商后再决定中标人，之后签订正式的物业管理委托合同理委托合同( (这在法律上是被允许的，现实中也是可行的这在法律上是被
177、允许的，现实中也是可行的) )，但开发商不应先向案例中的三家公司发中标通知书。但开发商不应先向案例中的三家公司发中标通知书。第三，本案例中开发商与三家中标物业管理公司签订合同前第三，本案例中开发商与三家中标物业管理公司签订合同前的三家物业管理公司发出中标通知书并邀请其签订委托管理的三家物业管理公司发出中标通知书并邀请其签订委托管理合同，而可以邀请这三家物业管公司先一起就合同内容再协合同，而可以邀请这三家物业管公司先一起就合同内容再协商，之后再给其中的一家发中标通知书，开发商应该把真实商，之后再给其中的一家发中标通知书，开发商应该把真实情况告诉这三家物业管理公司，以免引起不必要的误解和纠情况告诉
178、这三家物业管理公司，以免引起不必要的误解和纠纷。纷。谢谢大家！谢谢大家！第第2章实训题第章实训题第2题题 解析解析物业公司在办理入住手续的时候，因业主不签订物业公司在办理入住手续的时候，因业主不签订管理规约而拒交钥匙的做法是管理规约而拒交钥匙的做法是错误错误的，也是的，也是不合不合法法的。的。1）业主在买房时，与开发商签订了房屋买卖合同。）业主在买房时，与开发商签订了房屋买卖合同。作为开发商，按照合同的约定收取业主的购房款，作为开发商，按照合同的约定收取业主的购房款，然后向业主交房，这与物业管理公司是没关系的。然后向业主交房，这与物业管理公司是没关系的。所以，不论是开发商还是物业管理公司，都不
179、能所以，不论是开发商还是物业管理公司，都不能因为业主不签订管理公约，对物业管理费有意见因为业主不签订管理公约，对物业管理费有意见而拒绝办理入住手续，不给房钥匙。这种行为是而拒绝办理入住手续，不给房钥匙。这种行为是开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵犯。开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵犯。2）逼迫业主签订）逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的。年的物业管理协议是没有道理的。按照有关法律的规定，房屋出售前由开发商选定按照有关法律的规定，房屋出售前由开发商选定物业管理公司，业主入住时，业主与物业管理公物业管理公司，业主入住时，业主与物业管理公司签订司签订前期物业管理服务协议前期物业管理
180、服务协议。一旦小区达到一。一旦小区达到一定的入住率，召开了首次业主代表大会，成立了定的入住率，召开了首次业主代表大会，成立了业主委员会。由业主大会决定原物业管理公司的业主委员会。由业主大会决定原物业管理公司的去留问题，并重新签订去留问题，并重新签订物业管理服务合同物业管理服务合同，原来，原来的服务协议自动终止。的服务协议自动终止。3）作为业主，如果物业公司因不签订管理公约而拒）作为业主，如果物业公司因不签订管理公约而拒交钥匙，可以直接找开发商交涉，甚至到法院起交钥匙，可以直接找开发商交涉，甚至到法院起诉开发商违约，要求其承担损失赔偿责任。诉开发商违约，要求其承担损失赔偿责任。第第2章实训题第章
181、实训题第3题题 解析解析业主装修违反规定或拒交物业管理费是不对的，业主装修违反规定或拒交物业管理费是不对的，但物业管理公司不应以停水、停电等极端做法来但物业管理公司不应以停水、停电等极端做法来惩罚业主，物业管理公司应当用相关的法律法规惩罚业主，物业管理公司应当用相关的法律法规来维护自己的权利。来维护自己的权利。因为，物业管理公司不具备处置权，不能对业主因为，物业管理公司不具备处置权，不能对业主的行为随意处置。的行为随意处置。另外，水、电的产权不归物业另外，水、电的产权不归物业管理公司所有，物业管理公司只享有管理权，水管理公司所有，物业管理公司只享有管理权，水电只有水电主管部门有权停水停电。电只有水电主管部门有权停水停电。业主或业委业主或业委会可以追究物业管理公司停水停电造成的损失。会可以追究物业管理公司停水停电造成的损失。同样，物业管理公司也可以追究业主不交物业费同样，物业管理公司也可以追究业主不交物业费或违反装修规定的违约责任。或违反装修规定的违约责任。物业管理公司最好进行劝解与教育，不要把与业物业管理公司最好进行劝解与教育，不要把与业主的矛盾激化。主的矛盾激化。
