五星级酒店筹建的重要事项doc

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1、五星级酒店筹建的重点事项五星级酒店筹建的重点事项目前，全国各地的高星级酒店兴建热一直持续，同房地产住宅相比，受到的金融危机的碍事也小得多，一些投资人想投资兴建高星级酒店，但自己又不专业，请人来做， 自己也应该对高星级酒店进行一些了解，愿我这篇文章能给出一点点关怀，有迷惑之处愿与大伙儿共同探讨。一、建立五星级酒店的目的建立五星级酒店的目的：1、平台与桥梁平台与桥梁的作用：高星级酒店是少数人才能拥有的重要的政治、经济平台，是与政界、商界及其他领域沟通的桥梁，通过它能够融资、能够完成一些“高难度的动作。2、树立企业的品牌品牌：国内较有规模、名气的大型集团或企业，都有自己的高星级酒店，通过那个最扯眼、

2、最直瞧、最有讲服力的窗口来展现本企业的品牌、形象、实力、企业文化。尤其现在众多的房地产开发商都熟悉到了：房地产本身特别难形成品牌，哪怕是几十万平方米的小区建设都特别难形成品牌， 但高星级酒店在市场上特别轻易形成品牌，因此，考虑到建立企业的品牌，考虑到提升所要开发的住宅及周边区域的整体价值，在开发建设住宅小区的同时建设高星级酒店。3、投资新建高星级酒店还有其他的益处：首先是投资的稳定性稳定性对比强，相应来讲风险相对不大；其次是成长性成长性好。尽管酒店投资是资金密集型投资，然而总体来瞧成长性对比好；最后是现金流现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流，从企业经营的角度来讲，现金流比利润

3、还重要!正是那个现金流效应，使许多酒店的投资商即使临时亏损也要接着经营。二、酒店的投资本钞票及回报分析酒店的投资本钞票及回报分析：1、按照建筑单位面积的价格不包括买地的钞票：五星级酒店一般为：900010000 元/m2，四星级酒店一般为：70009000 元/m2；2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数150 万元/间3、以酒店总建筑面积均摊至客房，那么每间客房所占建筑面积为：五星为120m2180m2，四星为 90m2110m24、投资本钞票类不比例的大致划分：土建本钞票占30%、机电本钞票占30%、装修本钞票占 40%；5、 中国的五星级酒店投资回报率能到达 8%或 9%就不错了，

4、一般投资回报周期为15-20 年三、选择建立五星级的类不选择建立五星级的类不：是商务酒店兼带一般会议功能酒店？纯度假型酒店？度假兼会议型酒店？酒店类不各项功能所占全然比例按突出的比例程度表示餐饮娱乐休闲会议会展住宿商务酒店度假酒店商务会议型酒店商务会展型酒店四、选址可行性调查报告自己做，同时请酒店专业人士做，然后比照酒店建筑本钞票的大致分析五、组建自己的一个酒店专业筹建团队请酒店专业装饰设计公司出设计方案：在那个过程中，要具体分析：1、酒店档次、类不确实定；2、各效劳工程功能的名称、功能布局、各占建筑面积比例；3、各项硬件满足五星级星级评定硬件要求、满足经营治理便捷并最大程度落低治理本钞票、满

5、足人性化和舒适化、最大化地制造利润、最科学地操纵能耗等五大项要求；4、第 3 项的具体实施方案；5、预期今后 510 年内的开展需求，做好各种管线的预留、预埋；六、 形成酒店初步设计方案后，寻一家建筑设计院按照此酒店初步设计方案做酒店建筑设计方案水、热、电、土建、结构图纸会审酒店专业装饰设计公司出酒店装饰深化设计方案会审将装饰深化设计方案递交建筑设计院，由建筑设计院统一出施工图纸各专业蓝图开始施工，同时酒店专业装饰设计师及各专业工程师跟踪现场，及时解决咨询题七、具体的操作：具体的操作：施工总体方案的制定施工总体方案的制定：土建，5 万平方建筑面积的施工期一般为 13-15 个月在北方，要考虑冬

6、天冻土期、春节放假的碍事；封顶后，按先后顺序，开始是中心空调管道、给排水、消防、强电、弱电、外立面施工，前面几项能够局部交叉作业，给排水及消防都打压试水后，最后才是内装，内装一般为 13 个月左右；土建施工队伍的选择土建施工队伍的选择：资格预审具备甲级资质，修建过酒店类建筑等等，因此，这些根基上能够挂靠的，最要害的是要考察其是否有经济实力，假设自己公司一点现金都没有，纯粹靠甲方按进度拨款，那将会严重碍事施工进度的；甲方在与乙方土建施工承包单位签订合同时，一定要注明：甲方在向乙方拨付施工进度款的同时，在乙方所聘用的建筑工人工资支付咨询题上，乙方必须按与建筑包工方所签订合同中约定的工资支付方式执行

7、，甲方有责任进行监督，否那么甲方有权利临时中止向乙方划拨施工进度款。 建筑工人因工资不能得到及时支付而停工或堵政府大门的事例在全国都有发生， 我所在筹建的五星级酒店工程上就发生过一次，作为甲方，我公司按合同约定，依据实际施工进度向乙方划拨了工程进度款，但不明白是乙方战线太长了而东挪西用了呢依旧补其他的窟窿，反正就没有及时给建筑工人发放工资，因此就引发了停工、堵市政府大门的事件。一时刻，舆论的矛头都指向了我公司，其他的房地产公司瞧着笑话，不明真相的还以为是我公司经济实力有咨询题或是老总心太黑， 着实把老总给气得够呛！目前，国家有相关 ，建设方和承建方都必须按一定比例向政府有关部门预交民工工资保证

8、金，确实是根基担忧出现民工干了活拿不到钞票，甲方推乙方，乙方推他方的事件发生。在那个咨询题上，我所在的房地产公司也碰到过咨询题：按公司向政府有关部门足额交纳了相应的保证金，但承建方却拿不出钞票来交，催一次二次，容许了确实是根基没有钞票交，因此，甲方的开工证就没法办，没开工证，在银行办理贷款的手续就进行不下往。由此可见签订合同前考察土建承包方的真实经济实力是多么要害！土建施工的进度、质量的监督和治理：土建施工的进度、质量的监督和治理：要求乙方做出切实可行的施工组织设计；甲方的现场监理工程师要监督乙方各时期在工地的实际施工人数， 是否按照方案实施，能否完成进度要求，发现咨询题及时反响；甲方现场工程

9、师应该针对施工进度做出奖惩制度：完成那么奖，延后就罚；甲方现场工程师还应该针对监理公司制定奖惩制度：认真履行职责的那么奖，假设我方发现咨询题而监理方置假设罔闻或走马瞧花或睁只眼闭只眼的那么果断处分或更换监理公司。如此，通过一些较硬的手段使监理方产生危机感，不让工程监理形同虚设。公司总部要防止公司现场工程部、土建承包方、工程监理方这三方人员坑瀣一气，做好对自身人员的督察工作。建立合理的严密的工作制度、职责，划分各级权限，一旦制定，果断执行。土建建筑本钞票分析：土建建筑本钞票分析：近一年内钢材价格的大起大落，使建筑本钞票必定受到碍事，但目前酒店高层建筑的土建均价也全然在 14001800 左右了；

10、确定建筑设计院的时候就要特别注重：其主结构设计师的资质、实践水平、务实的态度，假设碰到学究类的，没有实践经验，一味只强调标准，一丁点的责任都怕担负的那种，设计出来的结构钢含量会大得让你瞠舌！尤其地下几层那钢筋啊，编织得密密麻麻，穿钢筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不明白要冤枉花多少钞票！土建的建筑本钞票也和最初的酒店专业装饰设计有关系：酒店主体设计尽可能地不采纳圆弧类或异型类造型， 否那么将增加建筑模板及人工本钞票，同时也增加了后期装修的材料及人工本钞票；装饰本钞票分析，操纵：装饰本钞票分析，操纵：一般五星级酒店的装饰本钞票占总投资本钞票的 40%40%；酒店的装饰设计和装饰施工必须分不由专业

11、的酒店装饰设计公司和有能力的装修施工公司来完成，反对由装修承包方免费进行装饰设计的做法：专业的酒店装饰设计公司：其目的是挣设计费、同时作好自己公司的口碑，与其所采纳的何种价位装饰材料，最终的装饰总本钞票无直截了当经济利益联系。在能表达设计效果的前提下，本钞票操纵得越到位，越能真正表达其设计能力。装修施工公司：其强项在于施工，在保证进度的前提下，装修质量高、稳定、细节处理完美， 能到达这点就差不多特别不错了。现在的许多大型装修施工单位都下设了设计部门或设计室。但其接的单，大多是写字楼、住宅、商场、学校、机关、酒楼一类的。接到高星级酒店设计的单子了，多是临时再聘请专业的酒店设计师来进行设计，出的产

12、品的质量、稳定性，就不行讲了。由装修承包方免费进行装饰设计的后果：外表上瞧，由装修承包方免费进行装饰设计，投资方省了笔不小的设计费。但投资方要考虑那个咨询题：装修承包方在进行装饰设计时，他能尽心尽力地将本钞票操纵到了最为适宜的一个点了吗？本来那个点确实是根基不轻易量化的，即使业主方聘请专业酒店筹建人员全程跟踪设计，收效也是甚微。“羊毛终究是出在“羊身上的：一个好的酒店设计方案，不管是自己做或者另外花钞票请专业酒店设计人员做，根基上要花费设计费用的。现在五星级酒店的国内设计单价是 150 元/200 元/，设计费用根基上好几百万。那个费用全部由装饰施工单位自己往消化，吞下往是味道吗？因此，设计中

13、本能够省的材料用上了，能够用替代材料的地点也全采纳高档材料材料费增加了，能够简洁的地点出现了许多的曲曲折折曲曲折折折折线或异型设计人工费增加了，另外，在施工中还会不断地、“合理地多出现本能够防止的施工变更，外表上瞧是没有什么咨询题，但今天牵两笔、改日牵两笔，不知不觉中，设计费的本钞票又收回来了。反对一昧地展天盖地般采纳“镶金嵌玉的装饰设计手法：五星级酒店确实是用钞票堆砌出来的， 但不计本钞票般的处处使用高档装饰材料及饰品的设计手法，相信是大多数投资方所不情愿瞧到的。酒店装饰效果的表达，最要紧是靠装饰材料的选型、合理搭配、细节处理，同时还要巧妙地表达出酒店的主题文化， 再配以灯光， 效果自然就出

14、来的， 如此，就能节约一大笔装饰费用。试想，客人一迈进酒店的大堂，首先感受到应该实是根基大堂的空间高度、面积、装饰材料的颜色及搭配、装饰物品、总体灯光等的综合效果，细瞧才能体会到表达出的装饰风格、 主题文化， 而可不能就赶忙就走到墙前瞧贴的什么石材，是意大利的依旧西班牙、美国的。客人走进客房，首先体会到的也是房间的空间、面积、家具、窗帘、布草及整个房间的色彩基调等综合气氛。有谁会马上打量这墙上贴的墙纸、卫生间洗面台的石材是进口的依旧国产的？在酒店大堂、餐厅及娱乐场所通道、豪华的餐厅及娱乐包间、总统套房等等重要区域，适当使用进口材料能更好地表达装饰效果是特别必要的，总之：好钢要用在刀刃上！酒店在

15、一些非重要区域，如消防楼梯通道、各职职员作间、技师房、储躲间、厨房、附属楼、酒店治理人员办公区域等地，采纳本钞票极低的颜色相仿的仿制品也未尝不可。要紧装饰材料进行把控：一般采取甲供或甲方认定品牌、规格、型号。甲方应派专人对本地及周边装饰材料市场进行询价， 局部材料， 如石材， 特别有必要到国内几个要紧的石材产地 如福建、山东、四川、广西、云南等进行市场调查专业酒店装饰设计公司的选择专业酒店装饰设计公司的选择：首先主设计师必须是要明白酒店的经营方式、构架、经营流程、酒店治理者的治理需求、酒店星级评定标准；设计之前对酒店当地市场的调查了解，设计之前对酒店当地市场的调查了解，必须要明白调查些什么，必

16、须要明白调查些什么， 有哪些工程？有哪些工程？至少要做到以下方面：至少要做到以下方面：当地的各星级酒店及街边社会酒楼、咖啡馆、OK 厅、洗浴中心、洗足房的调查：餐饮、娱乐、休闲、会议等工程的地理位置、规模、装饰特色、主题文化、销售价格、客源分类、顾客口碑、上客率、停车场、其他附加效劳、效劳质量等等细项；本地市场餐饮、娱乐、休闲、会议、会展、精品购物等的市场饱和度或欠缺程度；正确了解当地都市今后 5-10 的 ，推测酒店今后 5-10 内的开展状况，做出的设计方案必须是具有前瞻性的；对要紧装饰材料的市场价格必须熟悉以及新型装饰材料的选择利用能力 较好地把控本钞票、提高效率、保证品质；能够提供切实

17、可行的装饰本钞票操纵方案；各效劳场点尽可能地考虑是多功能性的， 将 “最大限度的猎取经营利润最大限度的猎取经营利润这一思路贯穿在整个设计中；设计中必须满足少数的贵宾效劳需求：第一，必须保证“私密性：第一，必须保证“私密性：从停车、乘电梯、进进餐饮或娱乐或会议的通道、包房的位置、结帐方式地点等等细节都必须充分地考虑周全。试想，一个政府要员想要到你的酒店洗个桑拿放松一下，假设像一般客人那样非得从大门进来，通过大厅乘坐电梯，再到桑拿楼层，还得通过桑拿效劳台，再进进包间，这么多的环节中， 不明白有多少人瞧见了你的面孔，还可能碰到你的部下或不想见到的其他人，要是是如此，你讲这官员下次还敢来吗？这口碑一带

18、出往，不的重要人物还敢来吗？真正的重要人物， 你假设能倒贴钞票把他给请过来了， 一次、 两次，消费愉快了，可能你就能办成一些大事了。酒店作为一个平台，在这一方面的作用举足轻重。这一点，能做到、做好的设计师极少！第二，第二， 要充分显示出地位、要充分显示出地位、 身份：身份： 接待贵宾的场所硬件的豪华程度充分表现出来，这一点一般设计师都轻易做到；第三，充分的人性化的表达：第三，充分的人性化的表达：要让客人使用方便。如开会，贵宾休息室要紧靠主会议室，而且有通道直截了当到主席台上，除常规通道外，还有专用的撤离会场的通道；因为人员流淌的缘故，在瞧其成功案例的同时，必须落实该主设计师是否还在其设计公司；

19、酒店要紧设备的选型、本钞票操纵以及其他本卷须知酒店要紧设备的选型、本钞票操纵以及其他本卷须知：1、酒店的设备投资本钞票一般占总投资的 30%，要紧分为配发电系统、中心空调系统、给排水系统、消防及自动报警系统、锅炉系统、电梯系统、弱电系统设备以及游泳池设备、桑拿设备、洗衣房设备；2、配发电系统：施工一般由当地电力公司所垄断。需要注重的是酒店的电力容量的考虑，一定要充分考虑到酒店以后经营范围的扩大所需要的电力增容咨询题，修建的时候一定要保证有15%-20%的余量。发电机本差不多是在救命的时候启用的，其不能有丝毫散失。建议买进口品牌，从实际了解到的情况，国产货确实比不上进口机，对比好的有瑞典的沃尔沃

20、，美国的康明斯不是国内组装的康明斯等品牌。3、中心空调系统中心空调系统：主机现在各种品牌有 30 多个，建议选择时先分个档次，假设拿国产货和美国品牌比照，确实是不适宜的。建议分成三个档次：进口品牌的，如美国的开利、约克，日本的大金等，纯国产的海尔、格力、清华同方、山东的格瑞德、贝莱特等等，合资的台湾台佳、上海瀚艺等。不同档次品牌价格是不同的，各有所取舍：业主假设是选择纯国产货，短期一两年之内尽对是可不能有什么咨询题的，但要想 5 年、6 年以后仍然如初，就不现实，然而落低了初期投资本钞票，要想这头也占、那头也占，是极不现实的。假设酒店采纳了水源热泵或地源热泵，要注重，不是所有品牌的主机此方面都

21、有成熟技术的；关于进口品牌，要千万防范是否是贴牌的！这种情况，从外表上粗略是瞧不出来的，但其核心的压缩机是能确认出来的，另外，不梦想着买原装进口的机子，现在根基上在国内组装的；4、给排水系统：一般是交给土建完成。要注重选择好管材的类型，目前市场上出现的新产品较多，要多比照一下价格、材质、寿命、健康、维护方便性等综合指标；5、消防及自动报警系统：施工普遍是由当地消防部门垄断。要注重在签订合同时，认真划分需由消防施工单位完成的工作范围，哪些是由消防施工方带为上报而实际由甲方负责的工作，与装饰、弱电施工需要配合的工作等等。仍然要采取招标邀标的方式来压消防安装本钞票。6、锅炉系统：要注重锅炉的燃烧机一

22、定要用进口的！ 选择品牌时要考虑以后维修件要方便购置；从能耗角度，最好是采纳燃气锅炉，但购置时要有一台燃油燃气两用的锅炉，以应急；7、电梯系统电梯系统：在建筑设计时期就应该先确定所选电梯的品牌、规格，便于土建施工时做好井道、轿坑的预留预埋工作；高层建筑类酒店，切忌将瞧光电梯作为运送客人的主电梯！瞧光电梯因为视觉的缘故速度都受到了限制，一般不超过 1.75 米/秒，太快了那么会感受头晕。但高层建筑的主客梯速度假设达不到 2.5-3 米/秒的话，那尽对会经常出现一大群客人等候电梯的场面。我所在筹建的河北邢台的万峰国际酒店五星级就出现了那个咨询题，当时因为桩基都已打好，没法改了。应该做到：以封闭式高

23、速电梯为主+以少量瞧光电梯为辅。考察过许多的五星级酒店，大多电梯里没有空调，夏天乘坐该电梯是没有五星级酒店感受的；关于厨房里用的传菜电梯，因为只传菜，不能乘人，许多酒店根基上用的一般电梯厂制作出非标类的 “黑户电梯： 没有铭牌标示， 也没有检验证实。 这种 “省钞票的做法不可取。8、弱电系统：需要上的系统工程的选择：按投资本钞票可分成以下三个档次：首先，最底限是：建筑标准里要求必须有的、国家强制性要求必须有的、酒店五星级星评要求必须要有的；其次，在底限的根底上+舒适度及豪华感官度；最后，在底限的根底上+舒适度及豪华感官度+利于酒店治理能耗操纵+品牌宣传最为要害的是酒店客房智能操纵系统及会议系统

24、， 这两局部是客人直截了当感官面对的，这方面的钞票是不能省的；需要注重： 目前弱电设计安装市场还不是特别透明化，弱电公司在介绍需要上的各系统时也是对比夸张化。甲方要认真对市场价格进行了解比照。9、游泳池设备：全部投资不超过 50 多万，五星级酒店应该上的各项系统都应该考虑：如臭氧消毒系统，要紧设备如砂缸、泵建议采纳原装进口产品；要充分考虑维修的方便性，维修配件的可替代性；10、桑拿设备：要考虑采纳局部舒适性、娱乐性较强的桑拿设备；还要考虑平安、机房设置合理，维修易操作、维修配件易购；11、洗衣房设备：首先要按照酒店饱和的布草洗涤量来考虑洗衣设备的配置， 事实上是考虑是否外接布草洗涤业务？选购洗

25、衣房设备者自己必须熟悉酒店各洗衣设备的性能， 不同类型设备操作的难易，布草破损率的大致情况，如全自动立式洗衣机在操作便捷、布草破损率等方面就要优于卧式半自动洗衣机，双滚 3 米的平烫机工作效率就远比单滚 2.8米平烫机高得多；要明确高压蒸汽的需求来源,所需蒸汽量、蒸汽压力、高压蒸汽锅炉的位置,输送管道方式；考虑维修配件的通用性或可替代性；目前可利用的国家政策节能，太阳能，地源热泵，利用低谷电价，投资返金的政策关于采纳地源热泵、水源热泵的蓄能空调系统，国家都有一定的补贴政策，如河北省，关于该工程的补贴额度为相关投资费用的 15%-25%。关于使用太阳能也有相应的补贴，如河北邢台市 2007 年出

26、台了政策：按照审核后的太阳能热水(开水)系统总造价的 10%给予补贴节能落耗：1、建筑节能：外墙隔热：尽量不采纳整体玻璃幕墙设计，造价高、隔热差、隔音差；采纳外墙加隔热材料方式；门窗隔热：窗户采纳中空玻璃或双层玻璃，既隔热又隔音；内墙全部采纳轻质砂加气混凝土砌块，轻质砂加气混凝土砌块，以新型墙体材料替代了黏土砖；屋面采纳加厚挤塑泡沫板加厚挤塑泡沫板保温技术；2、采纳太阳能：3、采纳中水系统：注重：采纳太阳能及中水系统，相关于收效来讲，初期投资较大，实际的目的是获得良好的社会效应，经济效益次之。4、弱电系统中考虑楼宇操纵进行节能弱电系统中考虑楼宇操纵进行节能：建筑设备监控系统建筑设备监控系统该系

27、统充分表达酒店的舒适和豪华性，依据热通空调、给排水、电气等专业要求，对酒店内的机电设备供配电、照明、柴油发电机、电梯、冷冻、空调新风、送排风、给排水进行集中监视、操纵和治理，使机电设备平安、可靠、高效地运行，同时节约能源、减少维护人员、提高工作效率。5、给排水、供电干路、支路安装计量器：6、经营治理上的节能措施：用节水型的坐便器，能够节水一半以上。在水箱内安装节水芯，每只马桶一年可节水 30 吨左右。职员浴室可安装智能感应式节水系统。刷卡洗澡男职员 8 分钟，女职员 12 分钟，操纵用水量。公共卫生间安装感应节水龙头。房间卫生间可安装流量节水龙头，适当操纵水流量就能够节约1/3。对饭店的各个部

28、门各个区域分不用水表计量。积存数据依据使用率额定合理的用水量。酒店中心空调的冷却塔会形成大量的水雾，一年就要飘掉近 5000 吨水。能够安装收水器，大大落低水雾损耗。采纳新型节能光源。至少可节电 70%以上。采纳智能节电调压开关。依据日照条件和需要营造的气氛调节电压和照耀度。可节电20%左右。提倡采纳LED 半导体灯，能够节约 75%的用电量。将夏天空调的温度设定在 28。少用机械通风，多用自然通风。不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、台布。节约纸张。采纳无纸化办公。不鼓舞客人过度消费。倡导适度消费，鼓舞打包。用蒸汽洗车取代传统高压水枪洗车，可节水节电达 90%。单层窗可贴透明反射膜或防晒膜，可

29、阻隔70%-80%的太阳能。外墙可因地制宜采纳浅色涂料，提高阳光反射率减少能耗。酒店建筑墙窗面积比增加10%，能耗增加近 30%。玻璃幕墙比一般墙体多耗能2-3 倍。酒店的玻璃天顶可采纳天幕智能操纵。依据气热和光线变化自动调节。用反射窗帘可反射50%的热量。多采纳屋顶绿化，能够挡掉 50%的太阳辐射。室内一棵树一天可蒸发 40 公升的水。洗衣房如能将脏棉织品浸泡 20 分钟再洗，既轻易洗净又节水省电。餐厅厨房冰箱内的存放容积以 80%为宜。采纳锅炉排烟废气余热利用技术。一般可提供十几吨约 70的热水。装饰的目的、手法：如何能真正地吸引顾客、为酒店猎取最大额的利润？装饰的目的、手法：如何能真正地

30、吸引顾客、为酒店猎取最大额的利润？下面分不从餐饮、娱乐、会议等三方面来讲明。餐饮：第一，第一，设计上必须保证私密性：设计上必须保证私密性：现在一般请客吃饭都情愿坐包房，豪华包房的饭桌一般是不正对包间门的，要设置单独的传菜窗口供效劳员使用，防止房门频开让楼道路过的客人瞧见里面。更要设计一些 4-6 人的小包房， 装修设计突出细腻、品位、舒适度和私密性，专门接待一些吃燕鲍翅的高档客人，这一类请客或赴宴的一般根基上人物，消费较高，不愿熟人见到，因此一定要保证私密性，进出通道最好与其他包房相分隔。第二，针对不同的客源群，装饰上对每个包房要给予寓意：第二，针对不同的客源群，装饰上对每个包房要给予寓意：比

31、方为满足升官晋级这类客人的需求， 将一间餐厅包房取名为得举轩，取范进中举之意。 墙面设计为宫廷贺喜的粉红大花软包造型，壁灯造型为一枝刚刚破土的嫩芽，预示前途无量。职位升迁了的客人举办宴席就特别喜爱这类包房。再比方接待贵宾的豪华包房，局部采纳纯中式装修，墙面木作造型内，采纳汉代名人书法壁布，天花为皇家房檐硫璃瓦造型及宫廷实木窗隔造型，吊灯为宫廷古典式，尽显五千年的中国古典文化。采纳目的性照明，直射餐桌，使菜品与配用的金餐具色彩斑斓，气氛浓烈。主人坐的龙椅由红木雕刻而成，其他椅子也是仿宋朝雕刻。 休息区的主题背景墙内嵌进等离子电视， 包房内单设豪华卫生间。该类包房经常是设了 8800 元的起订费还

32、爆满。娱乐OK 厅包房和桑拿包房：第一，第一，最重要的依旧私密性的咨询题，最重要的依旧私密性的咨询题，这关于政府要员及其他重要人物来讲，名誉及人身的平安是至关重要的。要考虑几个豪华包房，其进出通道另外专设，不需要通过效劳台，引领、结帐等工作由酒店派专人直截了当负责；第二，第二， 一定要设计考虑一个隔音良好、一定要设计考虑一个隔音良好、 较为清静的小场所专供客人放心接打。较为清静的小场所专供客人放心接打。许多酒店的 OK 厅包房隔音较差，走在过道上或是在一空房间里也躲不开此起彼伏的噪音，想在里讲自己不在 OK 厅都不可能；第三，一定要考虑设计歌手及按摩技师的紧急疏散通道，沉着应对各种紧急情况；第

33、四，音响效果、通新风、隔音等咨询题是不用讲都必须考虑的。会议：第一，要考虑高科技设备的使用，如同声传译至少四声道、自动升落液晶电脑桌、电子签到系统、电视会议系统、会议的摄录象系统、中心操纵系统、手拉手会议系统、自动升落会标杆包括室外的门牌位置、投影显示系统自动升落投影屏幕、监控视频系统、DCN数据通信网系统、移动音响车、多媒体投影、宽带、电视光纤、电铃等等。 许多的政府会议及高等级专业会议，要应许多的政府会议及高等级专业会议，要应该实是根基高性能的会议硬件设施来表达酒店档次，以此争光添彩。该实是根基高性能的会议硬件设施来表达酒店档次，以此争光添彩。第二，平面功能布局方面要充分考虑接待贵宾的设计

34、：贵宾间的位置、贵宾间内部的设计、贵宾间进进主席台的通道、从主席台撤离会场的专用通道；第三，目前会议室根基上按照多功能设计，既可开会、表演，也可举办大型宴会、小型商务展示，提高利用率。设计时就必须考虑相应足够的储躲间、工作间、化装间及相关通道。第四，现在会展的市场越来越大，假设有条件，能够考虑一些大型网架式层高较高的会议室，设计时充分考虑会议室的面积、地处位置、门前广场面积、进出通道、电力负荷、各种视频、网络、等综合布线的设计、相关停车场面积等等因素星级酒店工程的前期筹划方案星级酒店工程的前期筹划方案酒店工程的前期筹划酒店工程的前期筹划要是讲，酒店是一座理想的大厦，那么，酒店的筹备工作确实是根

35、基建筑这座大厦的根底。酒店企业的开业筹备 从总体上讲是“两个重点及“三个主线。“两个重点指的是酒店开业筹备中的硬件筹备和软件筹备。 硬件筹备要紧是指酒店的工程筹建工作，软件筹备那么是指酒店的开业经营治理筹备工作。“三个主线指的是酒店开业筹备所通过的三个时期，即先期筹划期、工程建设期和预开业经营治理筹备期。第一局部：酒店工程前期筹划需要考虑的咨询题第一局部：酒店工程前期筹划需要考虑的咨询题酒店工程前期筹划将促使酒店决策者和预开业筹备的经营治理者全盘考虑一下几个咨询题：一：酒店究竟是为谁建筑的一：酒店究竟是为谁建筑的进行酒店工程的前期筹划时， 要首先考虑的是酒店是为谁建筑的？是为客人建筑的吗？瞧似

36、简单的咨询题认真想想就不那么简单了。特别明显， 不同的客人有不同的需求， 客人会依据个性化的需求来寻寻适合自己的酒店。碍事客人消费行为的可能有价格因素、地理位置因素、个性化差异因素、习惯性因素等多种缘故。对酒店而言，在实施工程工程前， 必须遵守“先必须遵守“先定位，定位，再选择的原那么，再选择的原那么，明确酒店市场的市场定位，明确酒店市场的市场定位，明确酒店是为哪些层次的客人效劳的。要做出正确的市场定位， 就要了解酒店所在地区域有什么样的市场需求，今后的客源结构是如何样的？要是酒店位于都市的中心商务区或交通枢纽带， 客人大局部有商务旅游需求，那么，酒店最好定位为商务酒店；要是酒店位于旅游胜要是

37、酒店位于旅游胜地或风景区，旅游客流量对比大，那么，酒店最好定位为度假型酒店；地或风景区，旅游客流量对比大，那么，酒店最好定位为度假型酒店；要是酒店周边有大量的长住商旅或会议展览的客源需求，那么，酒店特别可能定位为公寓酒店或会议型酒店。二：如何开发合理的酒店产品二：如何开发合理的酒店产品适合目标市场的产品才是酒店作为企业生存和开展的全然。 通俗地讲，客人最喜爱消费的产品也确实是根基合理的产品。 在确定了酒店的市场定位和经营范围后，要把其要紧产品按照不同的定位和客人的需求进行认真分析，对客房、会议设施、餐饮设施、公共区域的规模和比例进行合理调配，集中发扬资源优势，最大限度地满足客人的需要。在构建产

38、品结构时， 还有考虑到酒店运营的经济性，关于预期能够获利较大的酒店产品要相应的加大投进，保证酒店有足够的市场竞争力。三：酒店企业需要实现什么样的目标三：酒店企业需要实现什么样的目标酒店企业需要实现什么样的目标呢？对酒店业主来讲， 那个目标确实是根基酒店在今后的经营中能取得如何样的经济效益和社会效益，具体表达在酒店工程的投资回报、有形资产的保值增值和无形资产的形成这几个方面。对酒店的预开业经营治理和今后的经营者来讲， 那个目标确实是根基有多个短期目标组成的，它包括酒店刚刚进进市场的培育期、业务拓展期和经营成熟期等不同时期的目标。 每一个时期的目标所带来的收益是不同的。在酒店市场培养期，要是酒店业

39、要紧求治理者实现一定的经营利润，这是不现实的。因为在那个时期，酒店的要紧任务是树立品牌形象，尽量扩大客源市场，其运营治理本钞票和人力资源本钞票相对会高些。 当酒店通过一两年的市场培育期进进到业务拓展期和经营成熟期后，其市场形象差不多确立，经营治理模式相对固定，收益能力日趋稳定，实现相应的经济任务也就水到渠成了。四：酒店业主和今后经营者对酒店的心理预期有何不同四：酒店业主和今后经营者对酒店的心理预期有何不同在这一咨询题上，酒店业主和今后经营治理者的心态是不同的：酒店业主更多地瞧中的是经营结果， 他是从宏瞧上把握和解决咨询题；而酒店的经营者由于市场的不断变化和实际的经营压力，那么更多地重视经营目标

40、的实现过程，他是从微瞧上处理咨询题的。心理预期不同，心理预期不同，行为方式就会有所不同，行为方式就会有所不同，这就需要酒店业主这就需要酒店业主和经营治理者都要站在对方的角度考虑咨询题，按照酒店的客瞧开展规律办事，和经营治理者都要站在对方的角度考虑咨询题，按照酒店的客瞧开展规律办事，为酒店的长远开展考虑，不要急于求成。为酒店的长远开展考虑，不要急于求成。五：如何减少酒店的投资风险五：如何减少酒店的投资风险每一项酒店投资就要经营风险、财务风险、又有市场风险。每一项酒店投资就要经营风险、财务风险、又有市场风险。相关于其他行业来讲， 酒店工程的投资风险更大。因为酒店工程是凭借各种设备设施所提供的效劳来

41、取得收益的。而效劳这种产品本身具有不可储存性，一旦投资决策失误或旅游市场需求发生变化，酒店产品的销售就会受阻，预期的投资效益就会无法实现，甚至亏本倒闭。因此，只要加强投资的风险治理，进行科学决策，才能落低风险带来的损失，提供投资的经济回报。六：如何合理六：如何合理 酒店工程的投资要求和投资步骤酒店工程的投资要求和投资步骤酒店工程的投资要求， 需要投资者做到三点:首先， 是建立严密的投资治理程序；其次，是制定投资方案；最后，是进行投资酒店工程的资金预算，及时筹集工程所需资金，防止由于资金缺乏造成半截子工程，碍事投资效益。考虑酒店工程的投资步骤时， 为保证投资的有序性和有效性，需要确立酒店工程投资

42、治理的程序和方法：步骤一，是工程的预可行性研究。在正式确定投资意向前，进行必要的可行性研究。步骤二，依据投资意向进行可行性研究，要求制定出假设干个投资方案以供筛选。步骤三，是逐一筛选投资方案，对每一个方案进行经济评价，最终选出最优方案。步骤四，是制定具体的投资方案，监督资金合理使用。七：酒店经营中如何平衡业主、治理者和职员之间的利益七：酒店经营中如何平衡业主、治理者和职员之间的利益酒店是由业主、治理者和职员三局部人员组成的一个团队共同经营的。酒店是由业主、治理者和职员三局部人员组成的一个团队共同经营的。酒店经营目标的角度来讲， 那个团队的利益是一致的那个团队的利益是一致的， 他们都期瞧酒店能在

43、市场上得到丰厚的经济和社会效益。但从单个群体的个人目标动身，他们的利益又有所不同，要紧表现为：1关于酒店业主来讲，他们是酒店的投资者和所有者，所有业主都会把酒店的投资行为最为是一种期待回保的经济手段来进行市场化操作。 业主的利益在某种程度上讲， 确实是根基酒店能否成功走向产业化开展道路、能否快速收回投资且带来收益和回报，但这种期待有一定风险， 其中有市场经营风险也有金融风险。从整体上讲，酒店业是一个高投进而相对地产出的行业，中高档酒店的投从整体上讲，酒店业是一个高投进而相对地产出的行业，中高档酒店的投资回收期一般要七八年。资回收期一般要七八年。 当酒店的现金流支付不了经营本钞票、 治理费用、

44、税金、折旧、贷款利息等费用而不能产生一定的利润的话，就意味着工程亏损，要是这种亏损不能得到及时操纵和改变的话，特别可能会使投资失败。2 大多数酒店的治理者根基上酒店业的职业经理人，他们的利益一方面是获得薪水和超额完成经济指标的物质奖励，另一方面是在业内得到更好的开展。3职员的全然利益是有工资、福利和各种保险，能参加专业培训、获得职位升迁等。平衡业主、治理者和职员之间的利益关系，需要业主按照酒店的经济规律办事，给治理者充分授权；治理者尽其所能发扬才能，扩大市场份额，落低本钞票和费用支出，制造更多的利润，并关注职员的职业生涯 设计；职员在岗敬业，为客人提供优质效劳，建立酒店良好的声誉。简言之，平衡

45、这三局部人员利益的平衡这三局部人员利益的最正确方法，确实是根基在酒店的经营中，大伙儿统一思想、齐心协力，提高最正确方法，确实是根基在酒店的经营中，大伙儿统一思想、齐心协力，提高营业收进和利润，不断把酒店市场这“蛋糕做大，实现三赢。营业收进和利润，不断把酒店市场这“蛋糕做大，实现三赢。八：酒店前期筹划对后期经营有何碍事八：酒店前期筹划对后期经营有何碍事酒店的前期筹划能关怀决策者决定企业的市场开展 、推测筹建中可能出现的咨询题， 在一定程度上减少今后工作中的诸多不确定因素。经营酒店尽管始终会有一些不能预见的情况出现， 但完善的前期筹划确实能够关怀酒店的预开业筹备者建立有利于酒店日后经营的目标和准那

46、么。任何一个酒店， 从工程筹划立项到正式营业， 都要通过复杂缜密的筹建过程，那个过程的主线是酒店建设期、酒店建设期、 筹备开业期和正式营业期。筹备开业期和正式营业期。酒店的前期筹划作为整个主线的根底，对酒店的后期筹备恶化正式经营等工作将产生决定性的碍事。在酒店的前期筹划中所涉及的具体内容， 如酒店的市场定位正确与否，将直截了当决定酒店的客源结构和营销策略； 筹划建筑的功能和布局将决定其产品的全然架构和流线是否合理；酒店筹建期间可选用的地面、墙面等建筑装修、装饰材料的性能， 将与开业后的清洁保养费用上下息息相关；酒店筹划选型的各种工程机械设备的质量和使用年限等， 将直截了当碍事这些设备的后期维修保养费用的上下，酒店前期的节能 ，将决定后期能源费用的多少差不多是否习惯绿色酒店的开展要求； 酒店筹划前期的市场调研是否正确，也将对酒店后期经营产生重大碍事。