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1、产业地产专题产业地产专题前瞻产业研究院二零一八年六月腾飞集团产业地产发展模式分析腾飞集团是新加坡裕廊集团旗下以产业地产开发和招商为主营业务的子公司，为新加坡产业地产的标杆企业。旗下拥有三个成功上市的信托基金，管理亚洲区域内多个私募房地产基金。业务遍及新加坡、中国、印度等 10 个国家和地区，开发项目包括科技园、物流地产、孵化器等多种类型，代表项目有新加坡科学园、印度班加罗尔国际科技园、中国苏州工业园区的腾飞新苏等。布局布局. .主要布局在亚洲范围内，选址靠近已有工业区或邻近交通枢纽主要布局在亚洲范围内，选址靠近已有工业区或邻近交通枢纽大区选择主要布局在亚洲范围内： 腾飞集团的产业地产亚洲范围内
2、分布广泛，包括新加坡、印度等 10 个国家和地区。在中国内地的产品布局范围涵盖北京、西安等 7 个城市。1区位选址普遍位于或毗邻已有工业区或邻近交通枢纽：腾飞集团在科技园、物流地产和工业地产上的选址，普遍选择位于或毗邻已有科技园区、工业区或者临近高速公路和地铁站等具有区位优势的地块。例如，科技坊一期位于宏茂桥工业区，离中央高速公路和地铁站的车程不到 5min，交通条件十分便捷。产品产品. .以科技园、工业空间、办公和商务空间、物流和配送空间为主以科技园、工业空间、办公和商务空间、物流和配送空间为主产品主要开发科技园、工业空间、办公和商务空间、物流和配送空间、定制空间等：腾飞开发多样化、精细化的
3、产品类型，结合腾飞专业的管理支持模块，对项目进行精确定位，有针对性地开发适合该项目的产品。建立配套设施， 周边配套服务设施齐备： 腾飞集团通过提供周边齐备配套设施和多样化的服务，使得入驻企业获得满意的物业空间体验。例如，新加坡科技2园周边设有餐厅、会议室等常规场所，还包括健身房、游泳池等健身场地，并配有上下班高峰时间段班车服务。平台平台. .利用龙头企业带动效应招商，搭建一体化服务平台利用龙头企业带动效应招商，搭建一体化服务平台招商策略采取多领域、大企业带动品牌效应：从招商策略来看，腾飞首先引进龙头企业，带动园区招商。以新加坡科技园一期为例，入驻企业包括路透社、索尼、英石油、朗讯科技、富士施乐
4、等，涉及能源、信息技术、通讯、材料与化学等领域。搭建系统化服务平台，为企业提供一体化服务：服务作为产品延续，是平台化发展的重要内容。资产管理资产管理. .结构式资产管理，以结构式资产管理，以 REITsREITs 回笼资金带动滚动式开发回笼资金带动滚动式开发结构式资产管理：由于产业地产投资规模大，投资回收期明显长于住宅，产业地产的开发需采取滚动式开发模式， 而这一开发模式对企业的融资能力有较高要求。腾飞集团于 2002 年成立房地产投资信托基金，进行房地产收购、持有、增值、出售、再投入等操作。以 REITs 回笼资金，带动滚动式开发：从资本运作来看，分为增加资产、增强资产和剥离资产 3 个阶段。增加资产阶段，开发新产品或收购有价值资产。资产增强阶段，招商运营获取稳定租金和增值服务费，培育成成熟项目。剥离资产阶段， 通过 REITs 的形式打包出售资产以回笼资金，并支持下一项目的开发或收购，从而实现滚动式开发。3以上就国际产业地产的翘楚腾飞集团，从项目选址、产品定位、特色服务、资本运作等方面进行了详细解析。由于国内行业环境、政策等均不同于国外，国内产业地产商正在摸索中。4
