区分所有解释厦门课件

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1、建筑物区分所有权纠纷司法解释对房地产开发经营的影响颜雪明2009.7.201区分所有解释厦门一、业主与其他使用人二、“专有部分”与“专有部分的组成部分”三、车位权属与处分规则四、规划报建对所有权的影响五、共有部分及其合理利用六、配套设施的所有权归属七、业主表决权的计算八、法院判断物权归属的法律依据 主要内容2区分所有解释厦门3区分所有解释厦门一、业主与其他使用人物权法第九条： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现实情况是购买了商品房后不登记的相当普遍。购房人不愿办理登记的情形：1、出现实测面积争议，不愿补交房款；2、出现质量争

2、议或者交付纠纷，要求赔偿或退房；3、按揭贷款，办了证也要押在银行；4、政策变化，契税调高；5、自身忙，而登记机关又是行政化和低效率。解释从实际出发，将业主分为两个层次：“应当认定为”与“可以认定为”，解决了实务中的具体问题。4区分所有解释厦门区分所有解释：第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 “可以认定为业主可以认定为业主”的两个条件：的两个条件：1）从开发商处购买；2）已经合法占

3、有。二手房买主不在此列，意在促进买受人尽快办理登记。一业主与其他使用人5区分所有解释厦门小区居住人的不同法律地位一、业主与其他使用人 区分所有解释第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。 专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。 从对不动产的权利角度看，住宅小区中的居住人应当分为四个层面：从对不动产的权利角度看，住宅小区中的居住人应当分为四个层面： 业主业主：产权登记人或合同中的买受人； 非业主共有人非业主共有人：与产权人因约定或法定而

4、存在共有关系的人； 承租人承租人：与业主有租赁合同关系的人； 使用人使用人：业主与承租人以外的合法占有使用房屋的人，包括业主的子女、非业主的配偶及其他同住的亲属、借用人。 业主与使用人的不同权利：诉权、知情权、监督权、表决权业主与使用人的不同权利：诉权、知情权、监督权、表决权 合同权利：合同权利：“业主子女平价入读幼儿园或者名校”；“业主有权无偿使用会所”；“小区开通业主免费班车”。物业要注意其无权代理行为。6区分所有解释厦门二、“专有部分”与“专有部分的组成部分” 物权法第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 现状：

5、专有的不登记，登记的不专有。现状：专有的不登记，登记的不专有。以登记认定专有无异于刻舟求剑。 王泽鉴民法物权 通则所有权：“基于区分所有建筑物专有部分的物权性，应认为其须兼具构造上及使用上的独立性。” 王利明中国民法典草案建议稿第811条：“专有部分是指在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权标的的建筑物部分。” 根据以上学说，专有部分三要件是：构造上的独立性、使用上的独立性、可以单独作为所有权的标的。 构造上的独立性构造上的独立性，应是法律意义上的，以使用时能够区分为满足； 使用上的独立性使用上的独立性，应是指该使用价值与其它专有部分的使用价值相互之间没有必然的联系或依赖性； 可单独作为

6、所有权标的可单独作为所有权标的，应是指符合交易习惯，不违反法律强制性规定。 7区分所有解释厦门二 专有部分 与专有部分的组成部分 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 8区分所有解释厦门万科专利户型户户带露台的房子9区分

7、所有解释厦门二 专有部分 与专有部分的组成部分解释第二条明确了：具有构造上和利用上的独立性、能够登记，是认定专有部分的条件；车位、摊位等特定空间是专有部分；不具备专用三条件的“露台等”，在“合法+约定”条件下，可以成为专有部分的组成部分。本条的重大意义：回答了实务中争论不休的问题；贯彻了物权法“物尽其用”的宗旨；坚持了制造者是原始所有权人的原则；有利于保护财产秩序与所有权的稳定。 10区分所有解释厦门三、车位权属与处分规则2008.3月内部征求意见稿： 第二条 物权法第七十四条第一款规定的“应当首先满足业主的需要”，是指开发商应当确保每一户业主在购买房屋时起一年之内能够购买或者租赁一个车位或者

8、车库，但业主在购买房屋时已经受赠的除外。 开发商违反前款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与、或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。2008.6公开征求意见稿： 第四条 建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。 第五条 建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建

9、筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。车位条文几经变化11区分所有解释厦门2009年3月审委会审议稿 第五条 业主按照配置比例购买或者租赁建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位无法满足的，应当认定建设单位违反了物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。但建设单位已经按照配置比例将全部车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的除外。 前款所称配置比例是指规划确定的车位、车库与专有部分之间的比例。该配置比例不足2：1的，每个专有部分配置车位、车库的数量按照一个计算；配置比例不足3：1

10、的，每个专有部分配置车位、车库数量按照两个计算；依此类推。 第六条 建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主以外的人，按照配置比例未能购买或者租赁到车位、车库的业主，请求确认建设单位与特定第三人之间的买卖、赠与等合同无效或者终止租赁合同的，应予支持。 建设单位超出配置比例将车位、车库处分给特定业主，按照配置比例未能购买或者租赁到车位、车库的业主，请求确认相关合同中超出配置比例的部分无效或者终止其履行的，应予支持。从有期到无期车位条文几经变化12区分所有解释厦门从无效到有效 区分所有权解释第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出

11、租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 要旨：须按规划配置比例处分给业主； 业主共有的车位是规划外的车位 “违规处分车位”不再认定合同无效 注意：“规划指标”与“规划配置比例”的区别； 无规划依据的车位可能被认定为共有车位。 问题：规划配置比例的小数应当如何处理？车位条文几经变化13区分所有解释厦门“车位违规处分”

12、不影响合同效力三车位权属与处分规则合同法合同法第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同法司法解释（二）合同法司法解释（二）第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 2007年5月30日至31日在南京召开的全国民商事审判工作会议指出,只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。效力性规定是指法律及行政法规明

13、确规定违反该效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有违反了效力性的强行性规范的，才应当认定合同无效。14区分所有解释厦门物权法与解释都没有触及的人防车位问题三车位权属与处分规则人民防空法 第五条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设”

14、。 第二十二条“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。” （对照1984年制定的人民防空条例第十八条， “人民防空重点城市修建民用建筑时，必须按照国家有关规定修建防空地下室”）物权法 第五十二条“国防资产属于国家所有”（国防法第三十七条“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。” ） 物权法第三十条规定，建造建筑物的行为成就，即产生所有权，建设单位是原始所有人；第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物，属于建设

15、用地使用权人，有相反证据证明的除外；第七十四条则规定得最为具体：对规划用于停放机动车的车位、车库，建设单位有权处分，包括出售、出租和附赠。15区分所有解释厦门个人关于商品房配建人防车位问题的三个观点：三车位权属与处分规则第一，在民用建筑中大量建造人防工程不符合国家发展战略，造成社会财富巨大浪费；第二，即使需要在民用建筑中配建人防工程，也不是建设单位的法定义务；第三，即使作为建设单位的法定义务，其所有权也属于投资人。16区分所有解释厦门反驳人防车位属于业主共有的几个理由：三车位权属与处分规则一、成本进入了房价。一、成本进入了房价。 成本与所有权无关。成本是经济学概念，只是用来计算收益的。是否支付

16、成本，与是否取得所有权没有必然联系。 二、未计入容积率。二、未计入容积率。 容积率本质上是行政许可，是政府批准的商品房建筑指标。反映的是规划行政管理关系，也与所有权无关。就算超出容积率建造的，也只是政府依法进行行政处罚或者行政处理的问题，而不是该部分的所有权就归业主共有了。 三、属于配套设施。三、属于配套设施。 配套是功能属性，也与所有权无关。小区里配套的设施很多，象磁卡电话机、商场、学校、幼儿园，不能因其功能是为居民服务，就属于居民所有了。 17区分所有解释厦门“车位首先满足业主需要”是一个假命题三车位权属与处分规则如果业主愿意买，开发商会拒绝卖吗？如果业主以外的人都愿意买，业主能说是“天价

17、”吗？法律规定只能卖给业主，能解决业主不愿买的问题吗？法律就是不规定只能卖给业主，开发商有可能卖给外人吗？就算车位法定为业主共有，业主就可以不用花钱吗？车位归业主共有，停车难的问题能消除吗？问题的根源在于：问题的根源在于： 一方面是车辆数量的急剧增长，停车的矛盾日益尖锐，另一方面是业主不认可车位的价值，不愿意以市场价值来购买。这种情况下法律就是规定车位一元钱一个，或者干脆法定共有，对开发商来说只是成本核算和价值转移的问题，对业主来说不会增加任何利益。 无论法律如何规定，车位卖不掉的风险都是由开发商承担。在目前的政策、舆论环境下，开发商少建车位是明智的选择。 停车难是必然的，只有停车难、行车难，

18、才能制约车辆增加，保护我们的城市环境。18区分所有解释厦门听累了吧，请大家休息十分钟。需要此课件的，函索即奉。19区分所有解释厦门四、规划报建对所有权的影响规划上专属于特定房屋，是“露台等”属于专有组成部分的前提规划车位属于建设单位所有；规划外的属于业主共有按规划配置比例处分车位，是建设单位的法定义务报建时列为法定共有的部分，建设单位不得再处分在实务中要注意：拟附赠给特定买受人的露台等专有组成部分，应在规划设计上做到专属于特定房屋；建设单位保留产权的车位，都必须取得规划依据；设计方案修改涉及到车位位置变化的，应取得规划部门认可文件；“送面积”操作中，拟附赠的部分在规划报建时不能涉及法定共有部分

19、的名称；实务中规划部门拒绝批准底层花园或者院墙时的灵活处理。20区分所有解释厦门五、共有部分及其合理利用 区分所有解释第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 吸收了吸收

20、了“共有部分系由法定共有、约定共有、天然共有组成共有部分系由法定共有、约定共有、天然共有组成”的观点的观点, ,将将重要的天然共有部分用法律条文规定下来，充实了法定共有。重要的天然共有部分用法律条文规定下来，充实了法定共有。21区分所有解释厦门住宅小区区分所有示意图 司法解释也就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间。 民一庭负责人答记者问住宅小区业 主市 政其它权利人专有部分共有部分法定共有天然共有约定共有住 宅经营性用房规划车位道路

21、、绿地物业管理用房道路、绿地规划外车位结构部分通行部分公共空间设施设备基础设施增益设施会 所水电气热通讯、网络有线电视污水处理建地使用权规划车位摊位等专有组成部分露台等22区分所有解释厦门共有部分的合理利用 业主对特定共有部分的占有性使用：安装太阳能热水器、安装空调室外机、安装防盗门、安装商店招牌、圈占通道、空地、在外墙设广告牌 日本建筑物法日本建筑物法：“各共有人对于共有部分，得按其用法予以使用。”德国住宅所有权法德国住宅所有权法：“共有所有权人在兼顾其他所有权人之权益时，有权对共有部分予以使用。” 台湾公寓大厦管理条例台湾公寓大厦管理条例：“住户对共享部分之使用应依其设置目的及通常使用方法

22、为之。但另有约定者从其约定。” 概括出三原则概括出三原则：一是按照其本来的用途；二是正常地使用；三是不得损害其它共有人的利益法理上可资借鉴。 其它共有的稀缺资源，如共有车位，应由业主共同决定使用方法。五共有部分及其合理利用23区分所有解释厦门业主无偿利用共有部分的权利 区分所有解释区分所有解释第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。合理利用四条件：合理利用四条件： 合理需要、合理范围、不违法违规、不损害他人利益。五共有部分及其合理利用24区分所

23、有解释厦门共有部位利用情形示意图共有部分的利用合法的利用非法的利用业主合理利用物业经营收益归公空调、遮阳太阳能业主外部侵权人擅自出租侵占收益广告收益据为己有侵占通道圈占空地广告招牌灯光标识共有车位广告收益商业招牌25区分所有解释厦门六、配套设施的所有权归属现行法上对现行法上对“配套设施配套设施”的各种表述：的各种表述：城市房地产管理法城市房地产管理法：基础设施、城市基础设施城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例：基础设施、公共设施物业管理条例物业管理条例：配套设施、共用设施、共用设施设备 以上概念，都没有明确投资关系和所有权，彼此界限不清。 实务中，除了商业用房，公认属于物权法所

24、说经营性用房，建设单位有权销售外，其它基础设施管线、教育、医疗、邮政、文化、体育等服务的场所与设施，在功能、投资建设主体、所有权、维护责任等方面均不清楚。现行作法是建设单位投资，最终由业主承担成本，由政府或者政府指定的专营单位经营收益。 不明确配套设施的含义，不利于明确所有权归属，实务中对建设单位和业主的利益多有损害。司法解释中提出了“其他权利人”的概念，有助于对这一问题的思考和解决。26区分所有解释厦门依照谁投资谁所有的原则： 城市基础设施城市基础设施是为维持城市基本功能，由政府统一规划、投资，兴建的道路、供水、供电、燃气、通讯、公交、环卫、排污、供暖等管、网、井、站及相关配套设施。属于全民

25、所有，由政府授权企业或者事业单位管理。 住宅小区用地红线内的水、电、燃气、通讯、供暖等设备、线路，在分户计量装置以外的，由提供该项服务的单位投资建设并承担维护、保养、更新的责任。分户计量装置以内的，由建设单位投资建设，为最终用户所有。 在成片开发地区或者大型住宅区，政府可以委托开发建设单位承担部分城市基础设施的建设，建设费用由政府承担。 公共服务设施公共服务设施是政府统一规划并投资建设，为城市居民提供非商业性教育、医疗、邮政、文化、体育等服务的场所与设施，属于全民所有，授权特定事业单位使用和管理。 公共服务设施的用地免收土地出让金。建设单位应当按照规划建设，竣工验收合格后将产权移交政府指定的使

26、用人，使用人应支付建设成本。 住宅小区内的商业配套设施住宅小区内的商业配套设施是为开办商场、银行、餐饮店以及营利性教育机构（非公立学校、幼儿园）、医疗机构的经营性用房，产权属于投资人。六配套设施的所有权归属27区分所有解释厦门行政办公用房不应向建设单位摊派六配套设施的所有权归属 现实中普遍存在政府向开发建设单位摊派街道办、派出所、警务室、社区工作站、居委会等办公用房的情形，要求开发商建成后无偿移交。一般会作为土地使用权出让条件，使之变成建设单位的合同义务。看似有据，实则不妥。 1、以格式合同和缔约时的优势地位，强制受让人接受这种损害自己主要权利的条款，这在合同法上是无效的。 2、在公开竞价获得

27、土地的情况下，政府只有在成交后减去对价部分，才能体现为政府出资，而拍卖形成的价款是不确定的，不能体现政府出资； 3、财政讲究收支两条线，卖地取得收入，买房支付价款，不能混为一谈； 4、政府的开支应纳入预决算，向人大报告，受社会监督，向开发商摊派的这一部分，最终会成为财政监管之外的单位所有财产，流失的危险很大； 5、在摊派过程中，被摊派的企业为维护自身利益就要同摊派者讨价还价，于是又给有权摊派的机关一个寻租的机会，滋生新的腐败； 6、从法理上来讲，行政机关已经通过税收向纳税人取得了供养费用，再向开发企业摊派，并由开发企业转嫁给购房的老百姓，意味着纳税人又出了一回供养政府的钱。 所以，行政、事业单

28、位的建设可以与房地产开发综合考虑、统筹进行，开发企业也可以承担代建义务，但地价应当扣减，建设费用应当由财政来支付，这应当在法律中明确规定下来。28区分所有解释厦门七、业主表决权的计算 物权法第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面专有

29、部分占建筑物总面积三分之二以上积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 法条中，面积计算的表述方式出现了明显错误。法条中，面积计算的表述方式出现了明显错误。29区分所有解释厦门以“建筑物总面积”作基数是错误的 两个项目的实测数据两个项目的实测数据 某高层项目： 某多层项目：总建筑面积：总建筑面积： 77267 19568其中不计容积率的面积：20510（26.5） 2377（12.1%）计容积率的面积： 56757（73.76%） 17190（87.8%）套内建筑面积： 46715（60.5%）

30、 14008（71.6%）分摊公共面积： 10911（14.1%） 2220（11.3%） 可见，如果以套内建筑面积作为专有部分，则全部专有部分加在一起，也只能达到总建筑面积的60%70%；加上分摊公共面积后，也才能达到70%80%。那么“专有部分占建筑物总面积三分之二以上”，在不算分摊面积的情况下，几乎不可能实现。 问题出在表述方法上，用“西瓜瓤占西瓜总总量的三分之二”，忽视了西瓜皮的存在。七业主表决权的计算30区分所有解释厦门七业主表决权的计算 区分所有解释第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿

31、记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。 以上规则很好地解决了面积计算的问题，但在人数计算上，对大业主以上规则很好地解决了面积计算的问题，但在人数计算上，对大业主明显不利，容易在日后的

32、管理中形成明显不利，容易在日后的管理中形成“自治僵局自治僵局”。 同一买受人：不同的买卖合同中重复出现的买方。同一买受人：不同的买卖合同中重复出现的买方。人数计算规则不利于大业主31区分所有解释厦门八、法院判断物权归属的法律依据 第十八条第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。此条文的理由与现实意义： 1、物权是基本民事权利，只有法律才可以设立与限制； 2、物权争议不只发生在平等民事主体之间，更多是的在公民与政府之间；政府自己制定规则处理自己与老百姓

33、的财产争议显然荒谬； 3、目前地方性法规、地方规章、规范性文件中干涉所有权的情况很普遍，甚至给法院审判造成困扰，亟待明确审判原则。 32区分所有解释厦门涉及物权归属的地方政府规范性文件举例：八 法院判断物权归属的法律依据广州市人民防空工程建设和使用管理实施办法（穗府199445号）第三十五条 凡建设费用列入商品房综合开发成本，按规划统一建设的人防工程，均列入本市公共人防工程管理，作为国家的人防战备设施。开发建设单位不得出售，并按开发建设单位的隶属关系，移交市、区人防办统一管理和使用。上海市人民政府关于加强社区公共服务设施规划和管理意见的通知（沪府发20062号）加强社区公共服务设施规划管理，禁

34、止擅自改变使用性质。按照规划配置的社区公共服务设施，其产权除已有明确规定的外，一律归区县政府所有，明确国资监管责任主体，纳入国有资产管理范畴。深圳市人民政府贯彻国务院关于基础教育改革与发展决定的若干意见（深府200257号）加强学校国有资产的管理。城市规划小区配套学校或幼儿园属国有资产，在规划设计、校舍建设、工程验收等方面，教育行政部门须参与管理和指导。学校或幼儿园建成之后，由规划与国土资源部门协助，在住宅验收时一并向教育行政部门办理产权移交手续。过去未移交的，规划与国土资源部门和财政部门要采取相应措施，限期办理产权移交。33区分所有解释厦门感谢聆听，欢迎指正！本课件函索即奉34区分所有解释厦门