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1、发 展 商：北京新天麓房地产开发有限公司品牌整合：Flamingo 北京红鹤沟通提案日期：2006年1月20日 北京北北京北 创意汇创意汇PART1 报广报广北京北由于费用预算少，开盘时间比较紧凑，平面建议每一稿都具有很强的“杀伤力”，即最有“震撼力”，能直击客户需求。整体要求功能第一，形象兼备。A、策略说明：、策略说明：预热期预热期诉求核心：诉求核心：北京第一个“设计公寓”来了要求：要求：具有号召力，表现新项目亮相的气势和气质。如表现“素描建筑”的设 计感。 开盘热销期开盘热销期诉求核心：诉求核心：最具性价比优势的北京北要求：要求：轰动性和功能性。如价格与设计公寓独具利益（外立面、户型、交通
2、优势）形成的强烈反差。注：注：在说什么的问题上，以说“设计公寓带来的利益”来解释“设计公寓是什么”。B、报广规划及诉求核心：、报广规划及诉求核心：预热期预热期篇一：搬进设计品去住！篇一：搬进设计品去住！ “Art Deco”装饰风格设计公寓，坐守城铁号线和地铁号线的交通枢纽点。装饰风格设计公寓，坐守城铁号线和地铁号线的交通枢纽点。开盘热销期开盘热销期篇一：篇一： 设计品公寓，当然不可能低过设计品公寓，当然不可能低过4800元元/！ 60110舒适感精致户型，限售舒适感精致户型，限售11栋。栋。篇二：篇二：30岁，私家住所已成谈资岁，私家住所已成谈资 本建筑外观融合了学院派建筑的恒永感和本建筑外
3、观融合了学院派建筑的恒永感和“Art Deco”装饰艺术风格。装饰艺术风格。篇三：出门入室，随时随地篇三：出门入室，随时随地仰、卧、起、坐仰、卧、起、坐 EDSA为北京北设置为北京北设置起居室起居室原理下的原理下的30000平米园林空间延展计划平米园林空间延展计划篇四：在篇四：在08之际，趁势取得新地位之际，趁势取得新地位 坐守城铁号线和地铁号线的交通枢纽点，占据北奥中枢。坐守城铁号线和地铁号线的交通枢纽点，占据北奥中枢。C、报广标题文案：、报广标题文案：报 广 创 意搬进设计品去住！搬进设计品去住！“Art Deco”装饰风格设计公寓，坐守城铁号线和地铁号线的交通枢纽点。60110舒适感精致
4、户型，限售11栋。设计品公寓，当然不可能设计品公寓，当然不可能低过低过48004800元元/ /！本建筑外观融合了学院派建筑的恒永感和“Art Deco”装饰艺术风格。3030岁，私家住所已成谈资岁，私家住所已成谈资 素描建筑素描建筑Sketch BuildingSketch Building黑白灰建筑黑白灰建筑三原色：三原色：“能够在黑白照片中反映越多能够在黑白照片中反映越多灰阶层次，同时因其完美的造型无须色灰阶层次，同时因其完美的造型无须色彩传达结构信息的建筑，是高贵的。彩传达结构信息的建筑，是高贵的。”素描是观念IDEA。也是所有图形行为的基础，尤其是绘画的基础。我们的建筑外观融合了学院
5、派建筑的恒永感觉和“Art Deco”具有强烈震撼感觉的装饰艺术风格，以洞窗和三段式材质区隔等建筑风格元素将外立面高贵的丰富灰阶表达出来。EDSAEDSA为北京北设置为北京北设置 起居室起居室 原原理下的理下的3000030000平米园林空间延展计划平米园林空间延展计划 起居室起居室Sitting Room ViewSitting Room View 3000 3000平米起居平米起居室概念园林：室概念园林：“规避一切不必要的空间浪费规避一切不必要的空间浪费和虚假繁荣植物铺陈，只为强调可随处参与、和虚假繁荣植物铺陈，只为强调可随处参与、随兴体验的人本精神。随兴体验的人本精神。”一条环状慢跑道连
6、接整个园区的所有功能空间。从任何地方都能抵达儿童游乐场内享用游乐设施，从哪里都可以去半场篮球场、三人制足球场或者全场网球场；从任何一条路都能直接跑回家。在所有设施都向人本的体验靠拢时，赋闲在家将成为新的理想。出门入室，随时随地出门入室，随时随地 仰、卧、起、坐仰、卧、起、坐 邻地铁交通枢纽，占据奥北中枢地位 外部共享世界最大的13000亩奥运森林中央公园和立水桥公园“ArtDeco”艺术装饰风格建筑：多维灰阶效果，塑造高贵素描建筑60110的一、二、三居舒适感精致户型 EDSA倾力巨献30000“起居室”概念园林； 带专有电梯厅的首层酒店式大堂； 国际化集约生活配备三千平米会所拾贰号内阁、开放
7、式商业步行街；PART2 楼书楼书PART 户外户外单立柱单立柱百米户外百米户外Thanks成功源自双方的信任与配合，成功源自双方的信任与配合，让我们为目标而努力！让我们为目标而努力！购物中心调整、提升的必要性和购物中心调整、提升的必要性和实施策略实施策略演讲嘉宾演讲嘉宾 邱志东邱志东 先生先生1、购物中心调整和提升的目的、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略、购物中心调整实施过程中的策略 目录目录一、购物中心调整和提升的
8、目的一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的购物中心调整和提升的目的1、完善购物中心定位、完善购物中心定位2、增强市场竞争力、增强市场竞争力3、满足消费者需求、满足消费者需求4、提升租值、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升和提升1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重租情况比较严重什么情况下购
9、物中心必须进行调整和提升什么情况下购物中心必须进行调整和提升4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动能有效产生互动5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构或商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整层的换位调整什么情况下购物中心必须进行调整和提升什么情况下购物中心必须进行调整和提升7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间、经营项目业绩
10、增长有较大市场空间9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 什么情况下购物中心什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升必须进行经营项目的调整和提升三、购物中心调整提升前必须考三、购物中心调整提升前必须考量的内容量的内容购物中心调整提升前必须考量的内容购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求、消费者的潜在需
11、求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备业务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较、调整、提升前后租金收益比较购物中心调整提升前必须考量的内容购物中心调整提升前必须考量的内容 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进、配合调整提升的
12、工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性12、调整提升的时间节点安排、调整提升的时间节点安排13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用购物中心调整提升前必须考量的内容购物中心调整提升前必须考量的内容四、购物中心调整实施过程中的四、购物中心调整实施过程中的策略策略1、专职团队的组建和业务要求、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定
13、和方案设计、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略购物中心调整实施过程中的策略购物中心调整实施过程中的策略购物中心调整实施过程中的策略购物中心调整实施过程中的策略6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、 原有租户的去留问题原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工、项目调整部门的配合及分工11、项目调整的时间节点确定、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施、推广策略的实施14、租户维护和管理服务、租户维护和管理服务购物中心调整实施过程中的策略购物中心调整实施过程中的策略演讲结束，谢谢大家！
