江西上饶汇仁集团项目上饶首席中高档社区整合定位报告

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1、汇仁集团上饶项目整合定位报告2008 年 1 月Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -本报告着重解决的问题问题 1：项目所处城西开发区在上饶市究竟处在什么地位？问题 2：上饶的房地产目前处于发展初级阶段，什么时候能产生腾飞？价格有多少上涨空间？问题 3：开发区楼盘对本项目是竞争还是互动？问题 4：如何在营造区域板块氛围的同时，打造项目的独有气质，在树立企业形象同时

2、保证快销？问题 5：如何提升产品性价比？在解决以上问题的同时还将提出户型配比建议，还将对现有产品（规划、景观、户型等）进行深入剖析，提出补强建议。-第 - 1 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -思考过程第一部分宏观市场研究第二部分上饶房地产市场研究第三部分项目整体定位第四部分现有产品剖析&补强建议-第 - 2 - 页 共 81 页Integ

3、ration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -第一部分宏观环境研究-第 - 3 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -本章通过对上

4、饶概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握上饶房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第一节：城市概况要点概述：优越的区位和交通优势使上饶市具备良好的发展潜力；上饶市具备良好的历史与人文、旅游业自然资源。一、地理位置及城市性质上饶市,位于中国江西省东北部。东接浙江、南毗福建、北邻安徽为“四省通衢”之地，。素有“八省通衢”、“豫章第一门户”的称谓。城市性质：“赣浙闽皖四省交界区域中心城市和快速发展地区”，四省交界区域产业集聚中心、市场集聚中心、交通枢纽中心、人口居住中心、科教文化中心和旅游休闲中心，江西对接长珠闽的一个重要经济板块，二、行政区划及面积2000 年 10

5、 月经国务院批准撤地设市，现辖十县一区一市。上饶、广丰、玉山、婺源、弋阳、横峰、鄱阳、余干、万年等 10 县和信州区，代管德兴市。全市面积 2.279 万平方公里，-第 - 4 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -三、人口状况年份2004 年（万人）2005 年（万人）2006 年（万人）总人口631.1635.15690.522006 年末

6、上饶总人口为 690.52 万人，人口自然增长率为 7.86%，非农（城市）人口持续增长，四、交通状况浙赣铁路穿境而过，皖赣铁路，横南铁路纵横交错；320、206 国道和 311 高速公路贯穿东西南北，百十里内有四个机场。改革开放以来，上饶凭借“八省通衢”的地理位置和丰富的资源优势加快发展，-第 - 5 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -第

7、二节：经济概况要点概述：上饶市经济发展强劲并持续快速增长；三产比例更趋合理，进一步奠定上饶市投资创业热土的地位；财政实力与税收进一步加强；固定资产与房地产投资进一步加大；城市基础配套设施不断完善，给房地产发展提供良好的城市环境。一、国民生产总值与人均 GDP 持续快速增长改革开放以来，上饶凭借良好的地理位置和丰富的资源优势加快发展，地方经济出现全面增长的强劲势头。-第 - 6 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

8、 - - - - - - - - - - - - - - - - - -（一）上饶市 GDP（资料来源：上饶市国民经济和社会发展统计公报）上饶市经济持续高速增长。2006 年 GDP 达到 451.38 亿元，（二）人均 GDP年份06 年05 年04 年GDP7082（RMB）6130（RMB）4787（RMB）（资料来源：政府统计公报）2006 年上饶市人均 GDP7082 元，比上年增加 952 元，人均水平跨上新台阶。-第 - 7 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - -

9、 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -二、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速2005年2006年23.629.618.9一产二产三产361944一产二产三产（资料来源：上饶市 2005、2006 年国民经济和社会发展统计公报）经过不断调整，新型三产异军突起,房地产、商贸、物流、旅游业发展迅猛,成为拉动经济发展的重要力量。经济结构继续改善。一二三产业结构得到调整和优化。与上年相比，第一产业下降 1.8个百分点，第二产业比重提高 2.1 个百分点，其中工业增加值占生产总值的比重达到 33.25

10、，提高 2.35 个百分点。第三产业比例的优化、合理及各产业总值不断增加，上饶市必将进入一个新的发展阶段。三、财政实力增强，税收进一步增加（资料来源：上饶市 2006、2005 年国民经济和社会发展统计公报）-第 - 8 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -2006 年全年完成财政收入 41.04 亿元，同比增长 22.2%，完成地方财政收入

11、 25.39 亿元，同比增长17.1%。与经济发展密切相关的增值税、营业税、企业所得税等主体税种增长较快，分别增长 42.6%、18.2%和 9.1%。四、固定资产投资与房地产投资进一步加大（一）上饶市固定资产投资与房地产投资额（资料来源：上饶市历年政府部分统计公报）2006 年上饶市全年全社会完成固定资产投资 318.31 亿元，增长 37.23%，固定资产投资继续保持健康、稳定的增长态势。全年房地产开发投资 47.4 亿元，比 2005 年增长 31.8%，房地产开发投资力度加大，商品房屋销售额20.7 亿元，增长 21.7%。其中销售住宅 16.2 亿元，增长 36%。商品房空置面积 1

12、4.1 万平方米，比上年下降 30.6%。五、进出口总额迅速加大2006 年，上饶市进出口总额 18063 万美元，其中进口 1618 万美元，出口 16445 万美元，增长 29%。小结：上饶市经济发展迅速，三产比例日趋合理，2006 年国内生产总值得到大幅增长，经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资持续加大，为房地产的发展提供稳定的经济基础。-第 - 9 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

13、- - - - - - - - - - - - - - -第三节：居民收入、支出要点概述：居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强；社会消费品零售总额增长幅度较大，市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛；居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。一、居民收入与支出均有提升经济指标类型20042005 年2006 年城镇人均可支配收入（元）757386299832.1居民人均纯收入（元）291232263524农村人均生活支出（元）157820132101居民恩格尔系数54.64%51.98%50.33%（资料来源：上饶市政府部门统计公报、年鉴）2006 年，城镇、农村居民收入与支出均有较大幅度提

14、升，生活消费支出浮动不大，可以看出住房支出并未给居民带来较大经济负担。二、社会消费品零售总额增长幅度较大2004 年2005 年2006 年-第 - 10 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -123.8 亿元135.8 亿元158.01 亿元（资料来源：上饶市历年政府部门统计公报）2006 年上饶市社会消费品零售总额接近 160 亿，在 20

15、05 年的基础上增长 16.39%，这表明消费品市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛。三、银行存款继续增加2004 年323.03 亿元2005 年380.7 亿元2006 年453.8 亿元（资料来源：上饶市历年政府部门统计公报、年鉴）2006 年，上饶市居民存款额达到 453.8 亿元。这一方面说明居民收入不断提高，另一方面也说明上饶市民投资渠道少，市场消费需求未充分释放，而房地产作为一项重要投资并未被当地居民充分利用，如加以引导，消费者可能将存款转向房地产市场，用作投资或自用。小结：上饶市人均可支配收入持续增加标志着人民收入进入快速增长阶段。而收入的持续增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型

16、，将为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动；大量闲散资金苦于无合适的投资渠道，如加以科学的投资引导，必定能吸引部分客户投资房产。-第 - 11 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -第四节 城市规划功能分析一、上饶市城市规划及未来发展城市性质：上饶市的政治、经济、文化中心，赣、浙、闽毗邻地区的商贸流通和旅游服务中心。城市人口规模：201

17、0 年为 32 万人，2020 年为 45 万人。城市建设用地规模：上饶市的人均城市建设用地中期（2010 年）为 28.8 平方公里（ 90 /人），远期（2020 年）为44.9 平方公里（ 100 /人）。城市发展战略目标：1. 城乡建设发展重点将以浙赣铁路、GZ65 干道、320 国道形成一级发展轴，以信州、德兴、广丰、玉山、铅山、横峰、戈阳等县区的中心城镇带动形成沿该发展轴的密集城镇群，其中，重点发展上饶、广丰、玉山城镇密集地区构成的上广玉城镇群。以皖赣铁路和 206 国道为区域内的二级发展轴，沿轴形成城镇带，并引导沿线重点城镇发展。2.城市用地的发展方向：近期内城市的居住、商业用地

18、主要向北发展，位置在现状 320 公路以南。信江以南是居住、文化、教育的合适位置，但开发时序应该推迟。旭日镇的西部用作城市最主要的工业区。水南地区不作大的发展。-第 - 12 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -发展时序：1中期建设重点（2006-2010 年）适当发展三江片区，继续开发民主片区，启动行政文化中心，完善旭日工业区、凤凰工业区和

19、带湖商贸中心的功能。开发城市东北角的综合批发市场。实现铁路以南、信江以北工业区的改造。2远期发展（2010-2020 年）完善民主片区和市级行政文化中心，完善三江片区和旭日工业区。结合上饶周边旅游业的兴旺，进一步发挥旅游服务和中转的功能。-第 - 13 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -二、上饶市经济开发区发展规划概述：江西上饶经济开发区（

20、以下简称开发区）是江西省重点工业园区，位于上饶市中心城区西部，境内浙赣电气化铁路、横南铁路和沪瑞高速、320 国道东西横贯、南北穿行；国家正在规划建设的山东东营至香港、福建宁德至上饶两条高速也将经过开发区；开发区内即将建设三清山机场，13 小时内可到达衢州、武夷山、杭州、南昌、景德镇 5 个机场，12 小时车程内有 6 个国家级风景区。规划：开发区规划控制面积 45 平方公里，近期规划面积 14.8 平方公里，采用了点、线、面相结合的空间结构形式，目前开发区已初步建成 6.7 平方公里，入园企业 214 家，以产业集聚化、资源集约化、效益最大化为主攻方向，注重机械工业、光伏、有色金属产业以及其

21、它的高新技术项目重点发展城西是建设区域中心城市的战略取向上饶市是对接长三角经济圈产业转移和梯度扩散的最前沿阵地。省委、省政府把上饶市作为全省区域发展的四个重点城市之一，市委、市政府则提出了“把上饶建设成为赣浙闽皖四省交界区域中心城市和快速发展地区”的战略定位，并明确要求市区与县城拼盘接轨、资源共享。受长三角经济圈强劲的辐射带动，上饶中心城市必将实现跨越式大发展，城市主体扩张势在必行，向西发展已成定局。作为与主中心区共同构筑上饶城市主体核心的城西，有着强劲的后发优势。-第 - 14 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目

22、整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -小结三产比例日趋合理，投资、消费、出口三大需求全方位拉动上饶市经济持续快速增长，促使固定资产投资和房地产投资进一步加大、居民收入水平不断提高，进一步奠定了房地产发展的经济基础。在城市化进程加快、城市规模扩大、城市人口快速发展等诸种因素共同作用下，而上饶市房地产正处于快速上升时期。如此，整个上饶市房地产必将迎来新的发展契机。问题 1：城西开发区在上饶市究竟处在什么地位？解答：开发区对于上饶市的意义：它不仅是上饶工业园区的

23、原点，也将是上饶城市城西发展战略中的重点。-第 - 15 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -第二部分上饶房地产市场研究-第 - 16 - 页 共 81 页（1.2.3.Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - -

24、- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -本章试图通过对上饶市房地产市场现状及未来走势等分析，了解房地产的过去，把握现状并预测未来。第一节：上饶市房地产市场供求要点概述：土地市场供应量充足近几年上饶房地产各项指标总量稳步上扬，市场交易比较活跃，总体运行态势良好；商品房价格持续上扬；一、房地产市场各项指标逐步上扬房地产开发完成投资施工面积竣工面积房屋销售金额2005 年28.65 亿元693 万平方米534 万平方米15.6 亿元2006 年47.4 亿元890 万平方米677 万平方米20.7 亿元（资料来源：上饶市 05、06 年统计公

25、报）2006 年房地产开发完成投资达 47.4 亿元，在 2005 年基础上增幅上涨 31.8%，开发投资额快速增长。房屋施工、竣工面积大幅提升，2006 年分别达到 890 万、677 万。2006 年商品房销售首次 20 亿元，整个房地产市场需求两旺，交易活跃。-第 - 17 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -三、商品房价格持续上升住宅

26、销售均价（元/m2）2005 年14762006 年1575从近两年商品房销售均价看，每年都有较大幅度上涨。2006 年住宅平均售价 1575 元/平方米。据统计，2007 年第二季度上饶房屋销售价格较第一季度增长 3.41。商品房价格持续平稳上升。第二节：上饶房地产市场板块分析一、市场板块的划分上饶房地产发展时间不长，经过一段时间的发展过程在分布方面有一定的分布地域特性，通过上饶市辖城南区域、城东区域、城西区域、城北区域等 4 个区域的全面调查，对房地产进行了一次盘点。（一）城南区域区域概况：经过多年的发展，在本区域有上饶市仅有的几所高等学府，例如上饶师院、江西医学院上饶分院、上饶广播电视大

27、学等，该去商业网点并不发达，近年来水南街街道经过整修美观了许多，水南已经逐渐成为上饶市文化中心地带。从项目规模上看，目前这一区域项目规模相对上饶市其他区域还是较小。如高档些的“君临天下”楼盘也仅 1 万多平米。从市政设施和生活配套上看，这一区域具有一定优势。目前上饶核心教育配套等主要集中在这一区域。从产品类型上看地产类型已开始了多层向小高层、高层的过渡，-第 - 18 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

28、 - - - - - - - - - - - - - - - -（二）城东区域区域概况：靠近现在的市中心的地带，经过多年历史的沉淀，发展已经相对稳定。但靠近新建成的现代城区域，这一区域升值潜力相对较大。现因铁路及产业规划北移、居住人群越来越多的聚居到规划、定位、结构更趋合理的城市东部，所以有潜力成为上饶城市商住中心。市政规划为未来的中央生活核心地段。虽然这一区域在城市发展的初级阶段，交通设施、生活商业配套、教育资源等要素仍然有一些不足，但这一区域楼盘人气却十分旺盛。这一区域的现代城楼盘目前可以算上饶最好的楼盘。这充分说明，现在的城市居民眼光开始有所变化，看到这一区域升值的巨大潜力。（三）城西区

29、域区域概况：是目前上饶的商业中心。居住人口众多。现在热闹的景象必将影响这一区域房产业的发展。上饶县区域目前在上饶市加快城市一体化的进程中，已经开始形成自己独有的一整套建设方案，并且在 2006 年春季，市政规划中提出“今日城西，明日浦东”的发展口号，2006 年春季上饶城西基础设施及功能性项目推介会给城西带来机会。上饶县一系列购房政府补贴也给城西房产业的发展带来一定的优势。（四）城北区域区域概况：房产开发已逐渐升温。随着上饶市政治中心向这一区域转移，上饶县域经济的飞速发展，这一区域的房产也将有升值的空间。市政配套设施还存在许多不完善之出，而新的市政中心建设速度缓慢也给许多买房者带来一定顾虑。而

30、这一区域的房产开发商，推广企业也是使出多种解术，促销，均得到良好效果。小结：上饶市房地产市场目前市场投资区域不均衡；呈现多极化发展，项目竞争已更多的转化为板块的竞争，同时各板块区域购房客户属性存在较大差异。鉴于此，下面我们将以项目-第 - 19 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -所在区域为重点研究对象，以便更好的把握市场。问题 2：上饶的房

31、地产目前处于发展初级阶段，什么时候能产生腾飞？价格有多少上涨空间？解答：市场规律表明：任何商品的市场价格是由供求情况决定的。因此上饶房价的走势也必然取决于上饶房产市场的供求。按理说比较的东西要有可比性，同样地段、同样性质的房子比较才有意义。但随着房产开发区域和性质的变化，简单地按新开楼盘的平均价来分析判断房价的涨跌是没有意义的。从供给方面来分析，可归纳为以下几点：1. 政府为了稳定房价，也为了其土地批租收益，加大土地供应量是在情理之中的，如开发区大量工业项目涵盖大体量住宅；2. 在城区人口氛围较少的情况下，大体量楼盘遍地开花，带湖花园 80 万方，美地印象 50 万方；房产不是普通的商品。房产

32、随着时间的流逝，可能会变旧，但由于土地的稀缺性和周边环境的改善，增值是必然的。何况房价的下降并不会马上引来顾客，甚至还可能引发会进一步跌价的心理期望，使潜在的购买者持币待购，反而使得销售更困难。高档房下降并不会引来低收入顾客。更重要的是开发商可以通过减慢售房和开发速度来待价而沽，损失的只是利息，但赢取的可能是更多的土地增值收益。同时上饶房价远远低于南昌房产价格，因为从长远来看，上饶房价有较大的上涨空间：1. 随着经济的发展，人们收入的上升，对住房消费的需求会不断提高；2. 随着中国经济的发展，城市化进程在加快，大量进城的农民需要住房；3. 随着经济园区的不断开发建设，大量产业工人存在置业需求，

33、当房产的需求大幅度增加。我司认为：在未来 2-3 年上饶房产市场价将会有突破性的发展，房价也有大幅上扬。从需求方面来分析：买房者可分为两类。一是购房自住的消费者，一是为保值增值或投机获利而购房的投资者。对于消费者，考虑的主要因素有以下几点：-第 - 20 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -1. 房产总价。其经济收入（购买力）决定了其能承受的

34、房产总价，100 平米还是 140 平米从居住功能方面而言也许只差一个房间，但房价却相差 40。因此 100 平米左右或更小的房子依然紧缺，但 140 平米以上的房子可能销售速度明显缓慢。2. 地段的成熟度。对于购房自住者而言，住房所在地段的人气、商业设施、交通便利、学校、医院条件越好，越吸引购买者。上饶房地产尚未进入到正常的发展轨道上，在开发节奏、产品设计规划、营销包装方面均存在较大弱点，但从上饶县的新开项目看，开发商不断认识到此点，对项目的规划、包装以及营销手法采取了变化，这也就是为什么上饶县产品水平高于上饶市老城区的原因，因此我司认为：上饶房产价格同产品一样有着很大的上升空间，一批规划好

35、产品独特的项目将带动上饶房价的快速上升。-第 - 21 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -第三节：区域房产研究一、区域房地产市场特征要点概述供应特征：房地产开发投资快速增长价格特征：住宅质量提高，成交价格上扬趋势明显，市场整体开发及营销水平不高，开发理念有待提高；产品特征：多层住宅唱主角，小高层、高层住宅受追捧面积特征：户型面积偏大，以 1

36、30160 的户型作为主打产品（一）供应特征：房地产开发投资快速增长房地产开发投资快速增长。房地产开发规模继续扩大，销售状况良好。（二）价格特征：住宅质量提高，成交价格继续上扬消费者购房时更注重整体配套设施、物业、绿化等。一种城市都市生活规划“以人为本，崇尚自然”的一批设计新颖、套型合理、环境优美、设施先进的新型住宅开始投放市场。住宅环境质量和科技含量提高，增加了投资成本，促使房价上扬。（三）产品特征：多层住宅唱主角，小高层住宅受追捧在对住宅产品的选择上，大多数购房者仍然将多层住宅作为首选产品。与此同时，由于小高层本身所具有的优势如配置电梯、户型设计更为时尚等特点也受到了当地高端消费市场的欢迎

37、，呈现出多层与小高层同步热销的局面。（四）面积特征： 户型面积偏大，以 130160 的户型作为主打产品由于单价较低，面积放大导致总价相差不大，目前市场上产品户型主要以 130 平方米以上户型为主导，小户型产品（100 平方米以内）较少，但随着 70/90 政策的实施，小户型产品将逐渐增多。-第 - 22 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

38、（五）营销特征：豪华包装促进销售进度，区域房地产项目营销注重销售现场包装，豪华、大气，在产品支撑的基础上通过包装营造高档项目的形象，有助于吸引客户，加快销售进度（如阳光福邸），反之，部分缺乏包装的楼盘则去化缓慢（如北星金桂园）小结：从近两年房地产市场宏观数据来看，区域市场存在投资开发力度不足，市场供应量偏少，导致项目热销。价格持续走高，但楼盘开发、营销水平等方面有待进一步提高。二、重点个案解析通过对市场主要在售项目及竞争对手等横向对比分析，了解区域整体房地产开发水平，为本项目提供很好的借鉴。区域项目分布图竞争个案-第 - 23 - 页 共 81 页Integration projects po

39、sition reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -问题 3：开发区楼盘对本项目是竞争还是互动？解答：我们通过调查研究发现，区域的在售（或将售）个案对于本项目并不完全是竞争关系，多个区域个案可以对本项目的开发提供一定的产品开发依据，同时区域个案的不断开发，将为区域吸引人气，增加商业配套以及提升区域知名度带来强势帮助。我司认为：区域个案本项目不是传统意义上的竞争，而是一种互动关系；区域楼盘通力合作，打造板块效应，保证共同去化

40、目前开发区人气差，配套十分匮乏，在市场知名度差，只有通过区域内多个项目的共同努力，形成板块效应，提升整个板块的知名度，对区域内个案来说才是真正的出路。因此区域个案对于本项目不是传统意义上的竞争，而是一种互动关系。互相促进，共同发展。同时我们将通过竞争个案、在售项目产品力研究，对本项目的产品塑造提供参考。-第 - 24 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

41、 - - -(一) 区域个案资料凤凰名都位置占地面积凤凰大道58000 平方米发展商总建面积江西东恒投资10 万平方米小区概况物业类型组合规划布局特点园林环境营造多层、小高层住宅行列式英国皇室名宫温莎堡为母本交付标准建筑风格特色绿化率毛坯欧式44%楼盘公建配套县二中、中心小学、银行、医院配套销售情况总套数主力户型主要面积范围700 套3房2厅2卫130 销售率80%4房2厅2卫160 户型平面结构类型整体均价平层2100 元/买家特征层次外出务工人员、教师、企业员工等优势：地段、营销推广产品能力项目评价劣势：配套不全欧式建筑+大面积室外泳池设计-第 - 25 - 页 共 81 页Integra

42、tion projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -美地印象位置占地面积武夷山大道392 亩发展商总建面积江西博能50 万平方米小区概况物业类型组合规划布局特点园林环境营造多层、小高层、高层、别墅行列式五大景观组团交付标准建筑风格特色绿化率毛坯现代风格42%楼盘公建配套县一中、龙翔中学、清源中学、德爱中学、桃李中学、全良小学户型主力户型主要面积范围平面结构类型整体均价2房2厅1卫90 平层1

43、500-1700 元/3房2厅2卫120 买家特征层次预估为外出务工人员、教师、企业员工等优势：户型结构合理，具备规模效应项目评价劣势：交通可到达性差-第 - 26 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -一期多层阳光福邸位置占地面积物业类型组合七六路以南、惟义路以北131442 平方米别墅,多层,小高层住宅发展商总建面积交付标准申浦置业18 万

44、平方米毛坯小区规划布局特点围合式建筑风格特色加洲风格概况景观广场、高绿化园林环境营造楼盘公建配套西班牙风情绿化率县中、金峰商城、农贸市场47%销售情况推售总套数主力户型主要面积范围1321 套2房2厅1卫85.53 销售率-%3房2厅2卫126.13 户型平面结构类型整体均价平层一期 1700 元/，二期预计 2000 元/买家特征层次公务员、商业经营户、企业员工等-第 - 27 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

45、 - - - - - - - - - - - - - - - - - - -优势：地段、产品能力、规划项目评价劣势：定价过低，去化过快-第 - 28 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -(二) 区域个案比较分析1、经济技术指标对比分析项目名称凤凰名都美地印象阳光福邸占地面积5.8 万方26 万方13 万方建筑面积10 万方50 万方18 万方

46、绿化率44%42%47%分析：楼盘总建面积不一，如美地印象总建筑面积达到 50 万方，而凤凰名都只有 10 万方，绿化率集中在 1.5 左右，2、整体规划对比分析项目名称阳光福邸围合式规划整体规划-第 - 29 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -凤凰名都美地印象并列式并列式分析：楼盘规划形式多样，多依地形地势而建，但采用并列式排布规划的楼盘

47、较多，以中心广场的设计形式采用广泛3、建筑风格、建筑形态对比分析项目名称阳光福邸凤凰名都美地印象建筑风格西班牙欧式现代建筑形态多层、小高层、别墅多层、小高层多层、小高层、高层分析：市场上楼盘风格种类较多，但大多数楼盘只是表现在外立面形式上，对建材并没有太大的创新。多种建筑形态并存，这表明上饶购房者对高层和小高层建筑接受度比较高。4、主力户型、面积对比分析项目名称阳光福邸凤凰名都主力户型三房三房主力户型面积109-137 m2130-160m2-第 - 30 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - -

48、- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -美地印象二房80-90 m2分析：市场在售的楼盘都以二、三房为主力户型，面积在 80140 平方米不等，开发商充分考虑消费者对居住舒适度的要求，全面覆盖市场多阶层购房者需求。虽然同为三房户型但面积相差很大，消费者在购买时根据自己的经济实力选择，主要面积还是在120 平方米左右较为热销。5、销售均价及销售率项目名称阳光福邸凤凰名都美地印象均价1700-2000 元/ m22200 元/ m21500-1700 元/ m2销售进度一期售罄，二期预

49、热中80%以上一期 08 年 1 月底开盘分析：由于地段、居住环境、景观等因素，楼盘价格略显差距，价格区间大概为 17002200 元/ m2，整体销售情况都不错。6、园林景观对比分析项目名称阳光福邸园林景观休闲广场，基本绿化，-第 - 31 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -凤凰名都美地印象广场、会所、泳池、高绿化休闲广场，雕塑、五大景观

50、组团分析：规模较大的项目考虑消费者对居住环境、品质比较高的需求，一般建有大型休闲广场，提高整个小区的居住环境和品质，使楼盘更具有特色，以吸引客户购买。有些楼盘由于受地块形状、规模等因素限制，只在楼与楼之见间做些基本绿化，小结：目前区域市场项目具有如下特征1. 区域楼盘开发规模大，绿化率控制较好2. 规划依地势而建，并列式排布较多，规划布局单调3. 建筑形态多样，各类建筑形态市场接受度均较高4. 主力户型为三房两厅，面积段在 80120 .市场接受度高5. 目前市场价格区间 17002200 元/，项目销售率居高。-第 - 32 - 页 共 81 页Integration projects po

51、sition reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -第四节：未来房产发展趋势经济的蓬勃发展促使城市化进程加快、城市外沿不断延伸，诸多因素直接或间接促进房地产加快发展。未来几年内，上饶房地产市场将继续沿着健康发展的道路继续走下去。要点概述：上饶房地产市场持续快速发展的宏观环境良好；经济快速增长，固定资产投资与房地产投资加大；房价将继续保持平稳上升态势，局部价格上涨较快，制约部分消费群体购买力；近几年上饶房地产开发速度较快，区

52、域价值普遍被消费者看好；楼盘开发水平、营销手法进一步提升；城市规模的扩大和城市化进程进一步加大，造成居民对住房要求增加；新政对上饶房地产市场产生一定影响，一定程度制约市场销售；市场开发重点区域将逐步转移，城西是重点方向。一、经济持续快速发展促使房地产进一步发展。-第 - 33 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -经济的快速增长，固定资产投资与

53、房地产投资加大，居民收入不断提高、消费能力进一步增强，这一切有利因素都将促进房地产市场发展。目前上饶人均住房面积不足 20 平方米。以今后每年人均住房面积增长 1 平方米计，上饶市住房至少还有较长一段时间的上涨空间。二、房价将继续上升，制约部分消费群体购买力。城市向心力及城市化进程加快导致房价进一步上升。建筑、财务等成本继续增长，银行利率上调都将直接影响商品房价格继续上升。三、一城双核的规划，促使城西普遍被消费者看好。城西之余上饶就如浦东之余上海，政府对城西的开发思路也是按照此思路一以贯之，以高起点规划高标准建设的新城，发生着翻天覆地的变化，各大企业纷纷抢滩，多个社区业已完成开发，居住分为日益

54、提高。人气更见高涨，已经逐步成为上饶最适宜巨制生活的新高地，五、市场竞争促使开发水平、项目品质及营销得以提升。区域板块的形成和扩张，造成激烈的竞争，除产品之外，更多的应该是服务的竞争、营销的竞争和操作手法的竞争。开发商从取得土地开始，就必须投入大量精力，进行产品设计、创新，最终拿出个性化的产品以满足消费者的需求，并在营销上树立鲜明旗帜。六、城市规模的扩大和城市化进程进一步加大，造成居民对住房要求增加。人口的不断增加，城市化进程的加快，为住房提供了极大的“主动需求”空间；城建拆迁改造，也客观上造成大量“被动需求”。如此，房地产仍有较大的开发前景。-第 - 34 - 页 共 81 页Integra

55、tion projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -七、新政将对上饶房地产市场产生一定影响。07 年的新政对上饶房地产会造成怎样影响？据了解，会造成部分消费者持币现望，认为新政策对商品房价格造成一定影响，一定程度制约销售。08 年政策走向会如何，谁也无法预料。小结：2008 年，上饶市房地产业将继续保持快速增长的态势，房地产价格稳步攀升的格局不会有太大改变，但涨势会相对比较平稳。在政府加大城

56、市建设的同时，上饶具良好的投资、居住环境，而城市的向心力及城市化进程的加快，促使房屋需求量进一步增加。伴随着住房二、三级市场的放开，为人们买房提供了更广阔的余地，也为今后房地产业的发展提供了巨大的空间。同时，由于市场供应比较充足，区域板块初步形成、新兴区域逐渐兴起等造成市场竞争激烈，新政对房地产市场造成或多或少影响。综合来看，上饶市房地产市场机会与风险并存，这就要求开发商必须从产品营销服务整套操作体系领先于市场，才能在激烈的竞争中拥有属于自己的市场份额。-第 - 35 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告

57、- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -第三部分项目整体定位-第 - 36 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -一、地块 SWOT 分析优势区域价格目前整体区域价格偏低，不符合城市发展状况，有较大的上浮空间产品通过对产

58、品的重新塑造，在市场上有很强的竞争力结论：强势产品在未来市场有较大潜力，市场稀缺劣势位置区域配套有待进一步完善，对于居住生活存在一定的影响-第 - 37 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -目前区域仍未形成一定的成熟，人气相对有限区域内多为工业园区，对居住环境产生一定的不利影响目前交通较为不便，阻碍外区客户的进驻产品目前本案产品在立面、规划、

59、户型方面仍存在一定问题，在未来竞争激烈的市场中，抗风险能力较差劣势转化区域生活配套问题可以通过加强商业配套改善今后的宣传和销售员的说辞引导上可尽量将未来主干道直通市区联系，减少工业对居住的影响产品仍有较大的修改余地，劣势可完全转化。结论：区域生活基础配套设施欠缺，区域生活环境有待进一步改善，产品规划调整刻不容缓。机会产品在产品上下功夫，打造本项目目标客所需要的产品，抓住区域内的市场空白，着力创造差异化产品在样板段和售楼处方面重点营造生活氛围，可吸引客户并保证去化。客群上饶下属乡镇众多，从目前市场看，越来越多的乡镇客户到上饶购房，本案如努力打造高性价比，必定会吸引大批客户，快速去化项目。-第 -

60、 38 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -结论：努力创造高性价比产品，采取错位营销策略挑战区域住宅用地的不断开发形成对项目的最严重的挑战周边项目体量过大（博能 50 万方），且产品力较强，未来市场竞争激烈结论：区域房产价格偏低，如打造强势产品，形成高性价比社区，可吸引下属乡镇客户购房，是项目去化最强有力的保证。问题 4：如何在营造区域板块氛

61、围的同时，打造项目的独有气质，在树立企业形象同时保证快销？解答：区域均价偏低周围开发体量大存在乡镇客群树立品牌成功去化高性价比-第 - 39 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -所谓高性价比是售价低于客户的心理预期，为了有效提高售价，要求在产品方面加大力度，提升产品力，成为客户心中的高性价比楼盘。我司认为：打造高性价比的产品是树立品牌和保证快

62、销最行之有效的办法。二、市场定位通过对宏观市场的研究和对区域市场发展的研判，我司得出：打造高性价比的产品可以达到树立品牌和保证快销目的。问题 5：如何提升产品性价比？区域内现有产品风格化趋势明显，但在规划布局方面过为平庸，主要采取兵营式布局，缺乏生活氛围的营造，结合本案实际情况：我司认为：打造组团式社区，是提高产品力最经济有效的办法在确定了高性价比产品的同时，结合目前项目现有情况确定产品档次。购房客户存在一个共同点：渴望用自己这个阶层的收入买到上一个阶层的住宅！-第 - 40 - 页 共 81 页出处状态Integration projects position reporting汇仁集团上饶

63、项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -例如：中产阶级总向往少数颠峰人士的生活，普通白领总向往都市成功人士的生活，依次类推，强调楼盘高品质高档次是必不可少的，虽然地块周围存在众多工厂，客源成熟度不高，但同样会对项目关注，成为潜在客户。因此项目必须拔高档次，做区域内的中高档产品。市场定位：组团式、中高档社区组团式中高档社区的塑造可以在保证产品投入市场快速去化的同时，亦使汇仁集团在房产市场的认知度和美誉度得到广泛认可纵观区域市场，除阳光福邸外区域楼盘均走粗旷

64、式路线，在对生活氛围的营造略显不足，汇仁集团作为一家大规模的企业，有能力也有义务为区域房产市场做出应有贡献。本项目中高档的定位，在提升项目核心竞争力的同时可以有效提升板块竞争力，从而带动本区域在区域外的知名度，促进整个开发区的房产市场共同发展。三、客户定位1、市场存在客户描述两房客户小三房客户大三房客户家庭收入24 万46 万以上7 万以上工厂员工、小个体户、下属乡镇周边居民，生意人，企业员工， 私营业主、企事业单位，中高下属乡镇客户 层管理人员，公务员消费无明显特征购房动机为居住或结婚等，对精打细算文化层次虽不是太高，但对住品牌意识有经济基础追求高品质的生-第 - 41 - 页 共 81 页

65、Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -于总价和首付承受能力有限， 房、楼盘的品质和规模有一定活质量和服务，注重居住质量对于产品无较高要求，迫切希 要求；但经济条件受到限制， 和环境，考虑生活的舒适、效望能够置业在满足功能的前提下花最少的钱率，注重形象信息渠道产品攻略口头传播户外广告总价是最大的吸引口头传播、户外广告、报纸但朋友介绍的效果更好折扣口头传播最为成熟真材

66、实料并赋予项目高形象2、本案主力目标客户推导3、客户定位-第 - 42 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -区域内及下属乡镇客户群4、目标客源定位描述目标客源属性年龄段：25 岁到 45 岁工作特性：区域企业职工、乡镇客户成员特性：即将成家、完整型家庭消费欲望特性：渴望拥有在上饶的住房资金来源：自有资金占大部份四、项目定位项目规模属于中小型（

67、同博能比较），产品立面较出色、景观大道样板段是其独有特色，也是较为出彩的特点，因此项目适合走精致化路线，即：景观大道+洋房生活+组团式布局+中高档=精致生活方式指导思想-第 - 43 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -先天：区域位置偏僻，配套匮乏，高端客户拒绝进入后天：组团式、精致化生活方式的诉求，配合高性价比产品存在大批量乡镇客群，他们渴

68、望进入上饶置业生活客户需要一种产品作为进入上饶的契机上饶首席、组团式精致花园生活、中高档社区-第 - 44 - 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -五、户型定位及配比1、整体市场供应统计整体市场供应特点：产品供应单一，主流为三房，占供应套数 60%；三房及以上占 84%；市场出现带入户花园产品；小户型供应量极少（小户型指：一房、两房）；别墅市场相

69、对供应充足；2、区域市场供应统计区域市场供应特点：新开发项目受 70/90 政策影响，两房供应比例提升；三房及以上仍是主流户型；-第 45 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -无一房产品面市；别墅市场供应量不充裕。3、总体供应趋势总结2008 年户型供应预测供应结构将发生轻微调整，3 房仍为市场主力；70/90 政策导致两房供应增多。2008 年

70、市场产品将会在户均面积不增长的前提下，实现户型创新全面提升产品品质，功能性将成为考量户型的主要标准。4、户型分析1）两房户型分析两房供应户型面积统计结论：2 房供应面积偏大，无 80 平方米以下两房供应，最小为 85 平方米部分畅销两房户型剖析-第 46 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -项目名称黄金水岸建筑面积86.03厅开间3.8厅进深3.

71、92客厅面积14.9餐厅面积13.68主卧开间3.3次卧开间3.3厨房面积8.6卫生间面积4阳光88.153.94.216.3811.73.636.485福邸-第 47 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -部分两房畅销户型总结各功能空间尺度建筑面积85-89主卧面积12-14厅开间3.8-3.9次卧面积7-9厅进深4-4.5阳台面积4-6客厅面积

72、12-16厨房面积5-8餐厅面积9-12卫生间面积4-5.5部分畅销 2 房特征：基本特征：南向、方正；户型创新方向：三阳台设计均价范围：1700-2100 元/平米；2）小三房(120 平米)户型分析大三房供应户型面积统计结论：大三房主要分为三个面积段，其中主要集为在 131-140 平方米，户型面积偏大-第 50 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

73、 - -相关调查：部分畅销大三房户型剖析项目名称建筑面积客厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧开间次卧开间书房开间厨房面积卫生间面 积入户花园阳光主：6137.754.55.12310.63.93.33.38.26福邸阳光次：4.8主：6141.64.55.1238.13.93.33.378.8福邸次：4.8-第 51 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

74、- -部分大三房畅销户型总结各功能空间尺度建筑面积85-89主卧面积16-20厅开间4.5次卧面积12-15厅进深5.1阳台面积8-10客厅面积20-23厨房面积8-10餐厅面积8-12卫生间面积5-8部分畅销小三房特征基本特征：南向、方正；户型创新方向：入户花园设计均价范围：1500-2300 元/平米左右；户型研究总结a) 市场户型供应结构失衡，大户型占主导地位，和当地消费习惯有关，但存在去化变缓的问题；b) 两房比例逐渐增多，同 70/90 政策有关；c) 小三房开始逐渐增多，和更多低端客户购房以及房价上涨有密切关系；d) 在户型创新方面，出现入户花园设计，市场反响强烈，认可度高；e)

75、未来市场，保证功能前提下尽可能压缩面积的户型将得到市场追捧，性价比将成为衡量产品的重要标准之一。-第 52 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -5、户型定位基于以上对市场产品的户型部分分析，结合项目定位，我司建议本案采取小户型设计，在满足功能前提下尽可能压低总价，提升产品性价比，吸引区域内及下属乡镇客户。根据控制面积的户型定位得出以下结论：户型2

76、房3房1卫3 房 2 卫（实用型）3 房 2 卫（观景型）洋房面积区间76-8595-100109-120126-135140面积比30%18-20%28-30%12-15%8%-第 53 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -户型设计建议 1客厅主卧次卧厨房户型面积阳台储藏室两房两厅开间开间开间开间南北设计时一卫76-853.6-3.93.62.

77、7-31.8双阳台可考虑备注：要求餐厅独立直接采光；一楼要求带院子；客厅餐厅分开 ；-第 54 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -户型设计建议 2客厅主卧次卧书房户型面积阳台储藏室开间开间开间开间三房两厅不小于南北要求95-1003.93.63.3一卫3米双阳台设计备注：要求餐厅独立直接采光；带有观景低窗设计；一楼要求有院子-第 55 页 共

78、81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -户型设计建议 3客厅主卧次卧户型面积开间开间开间书房开间阳台储藏室三房两厅南北要求两卫109-1203.9-4.23.6-3.93.3-3.6不小于 3 米双阳台设计（实用性）备注：要求餐厅独立直接采光；带有观景阳台；一楼要求有院子；-第 56 页 共 81 页Integration projects position

79、 reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -户型设计建议 4客厅主卧次卧户型面积开间开间开间书房开间阳台储藏室三房两厅南北要求两卫121-1354.2-4.53.9-4.23.6-3.9不小于 3.3 米双阳台设计（观景型）备注：利用端头套做观景型户型，三间卧室全部朝南；客厅要求有相对舒适的开场面和步入外廊空间；可考虑错层式设计，要求进户的第一空间是水平的，并且呈往上走的趋势，高度以三个 台阶为标准；一楼要求有院子；坡屋顶设计

80、（避免阳光直晒）；-第 57 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -户型设计建议 5 ：顶层建议：用两房户型做复式，可控制面积和总价，保证去化；三房顶层不做复式，并设计成两房，其中北侧或东西侧形成露台；顶层坡屋顶设计（避免阳光直晒）。户型设计建议 6 ：洋房建议：五层式设计；采用层层退台式设计，保证每户都拥有独立露台；户型面积控制在 140 平方米

81、以内；客厅、主卧、次卧全部南向采光；入户花园、不少于两个储藏室设计；考虑主卧步入式衣柜设计；不考虑工人房的设置-第 58 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -第四部分现有产品剖析&补强建议-第 59 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - -

82、 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -产品补强建议在通过以上市场篇幅对项目在区域位置、市场环境、住宅价格等方面的详细阐述，本案的产品规划属性要想在市场中抢占有利位置，其产品本身在整体规划设计中必须要有强劲的产品特性以及细腻的构成要素，从而达到项目的快速去化和产品价值利益的最大化。本案基地位于上饶经济开发区，随着上饶市整体规划发展的战略要求，本案正处于上饶城市的外向扩张版图内，在整体住房市场不断上升和地区住房相关政策的利好条件下，本案在市场中拥有契机的同时也面临一定挑战，从市场环境中可以看出整体

83、住宅销售价格相对较低，但通过周边现有楼盘的规划设计看出一些相对发达的城市楼盘规划设计理念在不断的注入和体现。从项目概念规划建筑设计的文本图纸和现有市场楼盘的调研资料相比较，我司在本案产品的规划建筑设计上进行了深入的研究和分析，经过项目小组讨论和商讨后，一致认为本案的产品设计在各项构成要素上需要相印的加强和完善，在产品核心要素上拥有全方位的体现，以下将对各产品要素进行叙述和分析，同时给予合理化建议。-第 60 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - -

84、 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -一、总体规划布局1) 本案建筑形态以多层住宅为主体，其平面布局采用传统的兵营式阵列格局，建筑外围景观优势不够明显，建议考虑多组团布局，且拥有组团中心绿化和各组团相连的过度景观，2) 作为本案样板段区域的景观大道、会所以及大门是前期开发的重点，尤其是在该区域的竖向空间布局一定要有明显的层级关系（如阶梯、坡道等方式）；3) 道路系统上建议西侧车型道路向左进行扩张，使其东部的三单元变成二单元，而处于基地中心位置的二段元更变为三单元拼接方式，充分发挥中心景观的资源优势，从而排解西侧景观相对弱势的销售压力

85、；4) 在每栋楼的单元拼接上，要根据所处组团的区域位置合理进行面积分布（如左图情景洋房南侧一幢三单元的户型拼接，可考虑从新优化）；5) 在方案中户型面积相对较大的分布现状在小区中心区域，考虑基地四至外环境未来规划亦为住宅用地，建议可在外围适当位置设计多功能用房（如适宜面积的三房）；6) 物业管理用房位置欠妥，且对南侧住宅的室外空间环境有一定的影响，建议该功能用房与会所内部空间相融合，使住宅获得更多室外景观资源的同时相应减少部分建造成本。-第 61 页 共 81 页1)2)3)4)5)Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- -

86、 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -总平规划调整图 2008-01-03基地中央核心景观的建筑围合感不强，其主体性组团空间需要加强，这种主体性应是小区建筑规划自身拥有的特色，而并非是后期强加的概念主题，追求规划布局特色原创，从而利于后期销售推广。道路系统，车行路线通道的触及面相对较多，会造成一定的干扰，且影响或破坏了景观绿化空间的整体效果（如上图南侧中轴车行道路可取消，其住宅入户可改从南向入户）。保证纵向景观轴线的通畅和便利（如上图中心花园景观南侧住宅东西间距可适当扩大）

87、。上图所示户型面积段对应的规划位置以及单元拼接的户型方式可作优化调整，做到因景制宜。目前总体规划中的单元拼接，设计单位在遵循7090 户型面积控制政策下排列组合，我司在通过市场调研分析以及未来客户消费特性等综合因素考量下，建议本项目在规划方案报批条件允许的范围内，可根据契合市场消费的户型配比进行布局调整（户型配比表在以下章节所示）。-第 62 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

88、- - - - - - - - -二、启动区（样板段）(一) 主入口主入口作为小区形象展示的第一视觉阵地，端口设计要体现小区的一种文化主权和小区的自信力，为小区建筑硬件配置和品牌管理起标榜作用，我们要拒绝浅显追求深度，本方案在该处端景设计要展现富有个性的形象特征，同时要具有一定的文化深度。所以，我们有理由赢得业主对品牌的认知度，决不能为平庸之笔。建议结合本司的设计 LOGO 选择优势载体来表现。起到整个楼盘作品的题跋作用（并且要充分利用 LOGO，不仅仅以入口的形式反应出来，还可以结合其他建筑构建，在小区其它的环境中不断强化）。-第 63 页 共 81 页1)2)3)4)Integration

89、 projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -(二)景观大道由于地块分期开发时间和相应开发区域位置等原因，小区从主入口至大门会所必经过长达100 余米的交通干道，该道路将成为本项目样板段的重要组成，因此在道路的铺装以及道路两侧的植被栽植要求上应具有深层此的景观观赏性和浓郁的艺术魅力，要给前来购房和参观的客户在视觉神经上强有力的刺激，从而诱发购买欲望和深度探索；从项目周边道路现状考虑（目前外侧交

90、通干道为水泥石材铺装），结合项目样板段施工周期和建造成本要求，建议路面铺装以柏油（沥青）为主，黑色的路面上将有白色的交通引导分割线，将于外界道路形成强烈的对比，同时道路两侧考虑景观引导需求可摆设适量盆景；作为道路两侧建筑物体的遮挡面，建议一侧为树木栽植，可选择竹类植物配以适量灌木丛，外露的墙体可采用藤类植物进行装饰，如爬山虎等。另一侧为水景墙面，可采用叠泉的形式，再配以窄面石材路面和墙面铺装；为保障景观视野的层级关系，同时考虑直线景观道路距离较长因素，建议设置立体植物雕塑，其景观造型可多样化选择；-第 64 页 共 81 页Integration projects position repor

91、ting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -5)样板段景观展示叠泉墙面装饰种植墙面装饰-第 65 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -沥青道路铺设立体种植景观中型盆载摆设-第 66 页 共

92、81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -水系植栽种类参考：类别植物名称睡莲、荷花、水芙蓉、田字草、水 系 养 殖槐叶苹、菱、水丁香地面植栽种类参考：类别树种名称水杉、栎树、大花紫薇、大叶黄槐、大叶山榄乔灌竹木木类黑板树、铁刀木、竹柏、垂榕、香樟、杨柳九重葛、马樱丹、仙丹花、粉扑花、红蝴蝶、圆柏玉叶金花、桂花、罗汉松、红花夹竹桃、黄花夹竹桃方竹、佛肚竹、罗汉竹

93、、斑竹、紫竹、黄金间碧竹菲白竹、菲黄竹、花哺鸡竹、乌哺鸡竹花藤卉类紫罗兰、泽兰、铺地木兰、杜鹃、茉莉、一串红菊花、大丽花、郁金香、马尾花、马蹄莲常春藤、紫藤、爬山虎、金银花-第 67 页 共 81 页1)2)3)4)Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -（三）会所的建筑融合与环境在本案中会所是小区入户的重要节点，所以要强调该单体建筑与周边环境的良好结合，在现有设计

94、中会所建筑面积为 2080 平方米，为三层建筑，通过建筑顶廊与钟楼相结合形成小区大门；根据以上总规划建议，同时考虑会所作为售楼地址的功能需求，以及未来会所经营状况预测，综合考虑我司建议将会所面积控制在 12001500 平方米，设置为二层，将物业管理用房的功能区融合在会所二层空间，1 层层高 4.55 米，二层层高 3.64.2 米同时取消现有物业用房建筑的单体设置，同时考虑后期售楼交通动线优化设置，建议会所内的墙体与柱体结构尽量减少；通过现有设计立面（会所、大门、钟楼）可见，住宅市场中频频出现的钟楼和钢（玻璃）结构的廊顶以及缺乏新颖的会所外观三者在风格、材料、色彩都不能呈现为统一的建筑综合体

95、，建议取消现有钟楼的外形设计，代替“钟楼”的将是更加附有标志性的建筑景观节点，大门的廊顶镂空面积相对过大，可作适当调整。以上三者要作统一设计构想，其立面的材质可采用大面积落地玻璃以及石材干挂外部构建，整体风格要略显沉稳但又不缺乏现代，摒弃传统；建议会所与东北向水系景观相结合，在景观处理上可利用大面积的玻璃外墙与水影产生清晰对比。可设置小面积的涌泉，因该会所处于小区核心位置，又是公建配套，在功能使用与建筑造型上都区别与周边住宅，在通过自身的外立面装饰下，会所本身就是一个雕塑（会所建筑意向如下图所示）。-第 68 页 共 81 页Integration projects position repo

96、rting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -第 69 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -在当前高度忙碌的经济生活中，以没有时间关注平时生活中的洗衣、洗菜、买饮用水等日常生活所必须的琐事，

97、事情虽小但却关注着社区居民的衣食住行因此不容忽视。此外，本项目会所还设置了集美容塑体、乒乓球、健身美体、桌球等多种国际减压健康养生运动于一体。让客人在锻炼的同时，放松身心、舒适精神。建议居住区内的会所设施可选择配备如下：类别建议项目健身室、韵律教室养生休闲设施乒乓室、飞镖室、桌球室牛奶配送站、社区洗衣房、饮水送水站社 区 服 务净菜配送中心、家政服、物业管理-第 70 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

98、 - - - - - - - - - - - - - - -(三) 竖向空间设计本小区样板段地坪标高存在自然差异，在景观设计中可利用现有地理条件来打造竖向景观，同时结合垂直景观与水平景观的优势，通过轴线的起承转合，来丰富不同的景观体验，架构出不同功能需求的空间体系。建议采用自然推坡等形式来进一步提升景观绿化。更加体现客户往南向路线的精彩与奥妙。考虑景观大道的车行路线与行人路线可采用坡道和局部阶梯相结合的方式，以增加景观道路的层次感，做到步移景异的视觉感受。三、建筑单体1) 户型功能布局根据市场现有住宅的供应情况、政府宏观调控政策以及客户消费特性需求等条件下，我司建议本项目户型结构应最大化减轻单

99、套销售总价的压力，提高在有限建筑面积范围内功能设置的最佳组合，对室内空间布局要求严谨的同时注重人性化设计，并且为后期装修服务提供简洁框架。户型配比如下表所示：户型面积区间（）面积比二 房三房一卫三房二卫（实用型）三房二卫（景观型）花园洋房76859010010912012613514030%1820%2830%1215%8%-第 71 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

100、- - - - - - -多层户型功能布局现状 01D1 型 88.2 平方米，（如上图橙色所示），厨房与餐厅位置布局传统，且餐厅属于间接采光和通风，通透性不够强，书房与厨房面积偏小，且厨房缺少室外工作阳台，卫生间面积拘谨，考虑洗衣机的合理摆放位置。D2 型 81.5 平方米，（如上图蓝色所示），在整体布局中属于中间套位置，厨房与餐厅布局传统，使其与客厅没有正真意义上做到南北通透，次卧面积较小，舒适度不够。D3 型 76.9 平方米，（如上图绿色所示），厨房与餐厅布局传统，使其与客厅没有正真意义上做到南北通透，次卧面积较小，舒适度不够。D4 型 112.9 平方米，（如上图桔红色所示）根据地方

101、居住特性，客厅呈北向设置欠妥，以及西（东）侧露台大多数位置景观效果欠佳，整体空间南北通透效果不强，卫生间可做干湿分离处理，过道空间较深的情况下入户的玄关位置欠考虑。D5 型 103.6 平方米，（如上图紫色所示），客厅呈西向横厅设置以及西侧阳台景观效果欠佳，整体空间南北通透效果不强，主卧内卫生间属于灰色空间，无法获得自然采光和通风。-第 72 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

102、- - - - - - - - -D6 型 118.2 平方米，（如上图红色所示），客厅、餐厅呈北向设置以及转角阳台景观效果尚可，但此北向客厅设计仅限北侧中心景观优势位置考虑，如上图第二排 D6 户型适宜做南向客厅。次卧室面积相对较小舒适度不够。客卫沿楼梯间位置开窗欠妥，且影响通风和采光。D7 型 115.2 平方米，（如上页平面橄榄色所示），主卧内卫生间开窗面较小，考虑进一步优化。-第 73 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

103、- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -第 74 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -花园洋房户型功能布局现状洋房一层 A 型 135.4 平方米（如上图所示区域）次卧室面宽较小仅为 2.8 米，且次卧面积偏小。工人房位置欠考虑，且缺少洗漱功能，厨房开启门位置不妥，且正对客厅，缺少独立储藏空间，南向室

104、外庭院设计欠考虑。洋房二层 B 型 118.8 平方米，此卧室面宽较小仅为 2.8 米，且次卧面积偏小。工人房位置欠考虑，客厅南北通透效果不佳，缺少独立储藏空间，卫生间尚未做到干湿分离 。洋房三层 C 型 122.2 平方米，此卧室面宽较小仅为 2.8 米，且次卧面积偏小。工人房位置欠考虑，客厅南北通透效果不佳，缺少独立储藏空间，卫生间尚未做到干湿分离 。洋房四层（阁楼）D 型 170.9 平方米，总面积偏大，次卧室面宽较小仅为 2.8 米，且次卧面积偏小。北侧客厅露台与主卧相连，私密性不强。底层尚无客卫设置，整体功能布局欠妥，交通动线不够通畅。-第 75 页 共 81 页Integratio

105、n projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -2）户型优化意向二房空间功能布局-(优化意向图)（以上户型建筑面积：7886 平方米）独立入室玄关，巧妙分流生活动线；客厅、餐厅各携独立阳台，慷慨迎接阳光造访；主卧、次卧由厅堂隔断，创造亲密而互不干扰的家庭氛围；卫生间干湿分离洗浴设计，易于使用和清洁。-第 76 页 共 81 页i.Integration projects position re

106、porting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -三房空间功能布局-(优化意向图)（以上户型建筑面积：118-122 平方米）三房双卫浴设计，主、客卫独立空间；主卧、次卧、客厅三室大面宽朝南，通透敞朗；主卧带独立卫浴与独立衣帽间，私密性和舒适性高。ii. 主卧、次卧、客卧三房朝南，通透敞朗；客厅、主卧共享 270 度转角景观阳台；客厅嵌套双景观露台；储藏室与杂物间独立设置。-第 77 页 共 81 页Integration project

107、s position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -花园洋房空间功能布局-(优化意向图)-第 78 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -3）建筑立面多层住宅建筑风格意

108、向美观且符合项目定位精神的建筑立面装饰在对销售执行时起到一定的推助作用，鉴于本案在尚未完成建筑单体户型设计的因素下，我司通过市场调研以及客户消费特性排查，对本案的建筑立面形式以及材料、彩色给于下方面图片示意：立面的外部构建整体、简练，坡屋顶保温层处理，顶层复式，空调机位预埋件格栅处理，整体风格偏向中式新古典。立面色调，利用黑、白、灰拉开建筑层次，建筑线条挺拔，整体视觉效果沉稳且显品味，色彩不随时间的推移而落伍，南方天气建议外墙饰面砖处理。-第 79 页 共 81 页Integration projects position reporting汇仁集团上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -上述文字从市场定位、项目定位以及产品现状剖析等大的层面上为项目建筑规划设计提供了大方向的建议，同时根据产品特性，在外形、房型设计、环境等方面提供了较为细致的参考建议，以创新的产品描绘出一幅特色的生活态度和体验，从而在上饶房产市场中树立起鲜明的项目形象和特点，为项目成功奠定重要的产品基础。报告中所有图片及房型仅供示意参考，不作为规划设计标准。三固三方（上海）不动产机构2008 年 1 月 7 日-第 80 页 共 81 页