某房地产楼盘项目可行性研究报告(共43页)

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1、重庆上江城可行性研究报告重庆上江城可行性研究报告第一章项目开发背景与概况一、 项目名称及开发商背景1、 项目名称： “上江城” （天宝小区）2、 开发商简介。重庆晋愉地产集团股份有限公司，属二级房地产开发企业，前身为成立于 1996 年 4 月的重庆晋愉物业发展有限公司，为适应市场经济的发展于 2000 年 3 月组建股份制集团公司，总注册资金为 1.256 亿元。晋愉地产集团属下共有四家公司， 目前主营房地产开发、物业管理、物资贸易、建筑安装、建筑装饰等业务，现已形成“开发、生产、商贸、科研”等主导产业。 晋愉地产集团以 “推动中国地产产业新潮流”为己任，以产业报国，引领民族新兴产业快步发展

2、，创民族品牌，铸西部旗帜。在成立至今短短的五年中， 在集团公司的正确领导和社会各界的大力支持下，经公司全体员工的艰苦努力，公司不断发展壮大，现已形成年开发 20 万平方米的能力。公司自成立至今，共完成投资近 4亿元人民币，占同期重庆市房地产投资总额的8，公司成功开发了“杨家坪团结路一期危改工程” 、“新华印刷厂三号小区 （杨馨花园） ” ，“晋愉城市彩园” ，总计完成房屋开发面积超过 30 万 M2，取得了良好的经济效益和社会效益，积累了丰富的地产开发经验。2000 年，公司被评为九龙坡区十佳企业；市工商银行评为“AA”级信誉企业； 中国质量万里行委员会授予 “质量定点示范单位” 称号；中国房

3、地产协会评选为“重庆市典型住宅价格指数”典型项目； 2001年， 被重庆市政府评为 “重庆市房地产开发企业五十强企业” ； 在 2001年的重庆市房地产交易会上，被重庆市建委评为“最佳参展单位” 。公司坚持人才战略与名企魅力同在，以“无德无才不用，有德无才不用，有才无德不用，有德有才可用”的用人原则，诚邀贤能，共谋发展；以“盖有非常之功，必待非常之人”的用人标准，不拘一格，唯才是举。集团公司现有员工 103 人，其中本科以上学历 37 人，大专学历 46 人，高中级职称 66 人，平均年龄 31 岁。公司职员知识含量较高，年龄结构合理，充分体现了企业的知识化、专业化、年轻化。为公司的持续性战略

4、发展奠定了良好的基础。中国西部大开发政策及新近加入的 WTO，将给我司创造更加良好的投资环境， 本着发展中国最高水平地产而促进中国民族地产的发展目的，引进和消化世界最先进的管理理念和管理方法， 公司切入市场变化之需求， 强力推进国产化进程， 坚定不移地走质量品牌发展道路，强调与国际水平看齐，与国际经济接轨，力争在 35 时间内把企业建成适应并满足国际竞争需要的智力密集型地产管理集团。“道可道，非常之道”这便是晋愉的致胜之道、发展之路。晋愉地产在新的一年里将迎来新的挑战和机遇。 “晋愉天宝新城” 、 “晋愉九龙彩园” 、 “晋愉世纪彩园”等三个项目，拟定开发当量将达到 70 万平方米，预计四年内

5、完成。这对晋愉地产集团公司的进一步壮大，企业品牌的巩固将起到立竿见影的作用。“服务社会，诚信各界，以人为本，追求卓越”是晋愉地产集团矢志不渝的企业理念， “团结奋进，高效求实”是晋愉人追求的企业精神，坚持质量第一，以更高的标准，为国家和社会作更大的贡献！二、项目基本情况1、地理位置与交通情况“上江城”项目（又名“天宝小区” ）位于九龙坡区杨家坪直港大道,小区区位、地理位置优越，是九龙坡区未来黄金发展区域，距主城区仅 1 公里之遥， 同时交通及生活配套设施逐步也将很快趋于完善。地块所处位置交通便捷，滨江大道及小区公路形成交通主动脉，小区南北大道，鹅公岩大桥，高速公路、李家沱大桥、高架轻轨、中心商

6、业步行街更是四通八达、坐享便利。2、周边环境与人口状况小区东临长江、 滨江路及成渝铁路， 南靠青山， 西靠和尚山水厂，北接杨家坪直港大道及和尚山变电站， 旁边还有江畔花园、滨江大道（宽 20 米） ，风景优美，四季如画，无任何工业污染。小区所在的区域-九龙坡区，地处长江与嘉陵江交汇的腹心地带， 是重庆市工业大区、经济强区、幅员 437 平方公里，人口 90 万左右，其中城镇居民60 万， 是重庆市主城区人口最多的一个大区。 该小区规划总户数 1182户，居住人口约 4137 人，是个大型的、综合的居住社区。3、拆迁安置情况项目规划红线内拆迁房屋总量 12000 ，房屋质量普遍极差，高压线铁塔、

7、坟场、小工厂等拆迁是个棘手的难题。三、项目开发的必要性重庆既是西部地区惟一的直辖市，又是水陆交通枢纽城市，依托西部丰富的资源和广阔的市场， 西部大开发给重庆市的经济发展带来了前所未有的发展机遇。重庆是个农业大市，人口众多，城市化率远低于京、津、沪，甚至赶不上全国的平均水平。城市化水平偏低，必须加快发展。据重庆经济发展规划，我市城市化率2010 年将达到 45，这其中蕴藏着巨大的房地产投资机会。 加快城镇化进程是推进重庆市建设发展的重要任务。市委、市政府专门对建设部门发文，要求到 2010 年，我市的城镇化水平由2000年末的33提高到届时的全国平均水平45%。 2001年末的市建委统计数据可知

8、，我市城镇化率达到了34.59，比上年增长了 1.5 个百分点。预计 2002 年，城镇化水平可以再提高 1.5 个百分点。由此衍生的房地产需求量， 将是支撑重庆未来近十年的房地产开发的巨大潜在市场。 同时城市化进程的加快必然带来流动人口的增加，流动人口的扩张对住宅的需求具有不可低估的作用。再者，市民生活水平的提高促进了生活结构的调整，已经由原来的吃、穿、用逐渐转变为住与行，加上我国已加入 WTO，汽车的价格大幅度下降，因此住宅和小汽车的消费近几年将大幅度增加。随着重庆的税收优惠政策的出台， 重庆的经济将突飞猛进， 今年经济增长不但高于全国的平均水平，而且呈“高开高走”的态势。今后重庆的房地产

9、业将有更好的市场环境和更大的有效需求。另据重庆市 19992000 年统计年鉴，杨家坪所在的九龙坡区，多项经济指数都位居主城区前列。其中，年末总人口 87 万，居主城区第一位，具有明显的人口优势；人均GDP 达 12189 元，居全市第三位；人均社会零售商品额 5183 元，居全市第三位。城市居民年末存款余额全市排名第二，人均社会零售总额全市排名第三。 这一系列的城市经济指标说明，九龙坡区有着巨大的商业购买潜力， 将聚集更大的人气，必将吸引着越来越多的人前来置业。但综观杨家坪地区住宅市场，10 万平方米以上的小区却屈指可数，除了珠江花园和广厦经典以外，其他楼盘，如金江明珠、润安大厦等小区周围的

10、楼盘品质较低， 配套不完善。因此杨家坪地区的房地产多年来给人的感觉是“无规模、无档次、无名盘” 。为此区委、区政府根据重庆市城市规划总体布局， 决定把直港大道一带发展成为未来成片住宅小区，彻底改变以前九龙坡区房地产发展的落后状况。 而杨家坪是九龙坡区的行政、经济、商贸和文化中心，也是重庆主城区十二个组团和四个城市副中心之一，她以杨家坪转盘及周边的商业、住宅片区为主体，地势相对平坦， “天宝新城”位于杨家坪邻长江面，景色迷人， 规划面积约平方公里， 经过几年的持续开发以及政策倾斜，大社区配套基本形成，社区人文环境也初见雏形，具备了较好的居住氛围。因此， “上江城”高尚住宅项目的开发无论从市场的角

11、度、政府规划的角度，还是都是未来发展的角度都是完全必要的。项目的建成还有着重要的社会效益和环境效益。 根据有关专家的测算，每增加房地产投资 1 万元，带动相关产业国内生产总值增加近2 万元，该项目的总投资约 2.46 亿元，因此带动相关产业 GDP 增加约 4.9 亿元。 项目开发为社会提供几百个就业岗位， 包括建筑、 建材、装饰、机械、冶金、商业等几十个行业。项目规划布局上强调利用地形的高低落差优势，建筑物借山势分层而立，远观建筑物层次分明、错落有致，建筑物天际线跌宕起伏，景观因势就形、显山露水、纵横交融，立体落差分布。小区建筑物与环境和谐统一，相依相存，仿佛从山上生成， 丰富而不杂乱， 使

12、得巴渝山地居住文化的精髓展现无遗。由此可见， 小区风格在该地区新颖独特， 丰富了天宝新城的城市建筑。在尽量减少土石方量的情况下， 保护了原始山地地貌，地区的原有生态环境得到了改善， 使滨江景观、 山体景观和小区内部景观形成一体。四、 项目主要财务测算指标1、2、 销售总收入：33952 万3、 所得税前利润：万4、 税后净利润：万5、 开发周期：5 年（2001 年2005 年）6、 税前投资回报率：%7、 税后投资回报率：%8、 财务净现值 NPV(i0=12%): 4375 万9、 财务内部收益率 IRR=37%第二章项目建设条件一、场地条件整个规划区用地大致呈三角形， 南北长约 290m

13、， 东西长约 320m。地块北侧有城市干道天中路延长断穿过， 此路为双向 6m 宽车道，5m 人行道，通往滩子口。地块东侧有城市干道滨江路穿过，此路为双向 8m 车道，5m 人行道，通往九渡口货运码头。南侧有呈带状的城市保护绿地计入拆迁征地范围， 此绿地不能进行房屋建设，且绿地面积不计入天宝小区绿化率计算中。天宝小区总计拆迁征地面积为60400m，其中保护绿地面积为6013m，红线内的城市道路面积为 12368m，剩余规划可用地面积为42019m。由于地块内二条城市干道的影响， 将整个规划可用地分隔为二块小型“飞地” ，北侧飞地面积为 3636m，东侧飞地面积为 866m，核心区主要规划用地面

14、积为 37517m。核心区主要规划用地位于山坡地上，高差较大，最大高差约为39m，北低南高，北侧部分地块低于现规划的天中路延长断，最大有10m 高差，为现设计方案中的入口部分。整个工程挖填土石方不能平衡，有土外运。2.5 平方米，条石砌筑，埋深较深，主要引杨家坪地区的雨水及部分废水排至长江。另在此地块内有规划的二条管沟， 其中一条为城市排污主管，规划截面 2M3M，对出口高程有小于 192 米的限制。小区内新建的房屋，应对以上三条管沟采取规避方式。二、 拆迁房屋情况小区内的待拆迁房屋均非常破旧，残值率极低，最高层5 层，其余都是破烂矮房屋，质量极差。第三章市场分析及需求预测一、宏观经济环境分析

15、在世界经济增长普遍放缓的情况下， 中国经济仍能维持较高的增长速度。统计资料显示，全年国内生产总值为95933 亿元，按可比价格计算，比上年增长 7.3%，其中第三产业增加值 32254 亿元，增长7.4%。2001 年我国经济发展平稳，物价保持相对稳定。全年居民消费价格总水平比上年上涨 0.7%。其中住房价格上涨 1.2%。工业品出厂价格下降 1.3%；原材料、燃料、动力购进价格下降 0.2%；固定资产投资价格上涨 0.4%。就业规模继续扩大。年末全国就业人员 7.3 亿，比上年末增加940 万人。其中城镇就业人员23940 万人，增加 789 万人。年末国有企业下岗职工为 515 万人，比上

16、年末减少 142 万人。全年通过多种途径使 227 万人实现了再就业。国民经济持续增长，成为房地产发展的最大支撑力。7 月北京申奥成功，11 月中国正式成为 WTO 成员国，宏观经济政策、市场格局发生了巨大的变化。就房地产而言，在刺激内需、货币分房等 2001年以来市场持续发展，形势喜人。 1-11 月房地产投资额同比增长29.72%，供应大幅度增长的同时，销售也同步增长，1-11 月全国商品房销售面积达到11617万， 同比增长21.6%； 商品房价格也从2000年年底的 2103 元/上升 2219 元/， 整个市场进入新一轮景气上升周期。 重庆市在刚刚过去的一年里， 全市 GDP 实现

17、1750 亿元， 比 2000年增长 161 亿元，是直辖以来经济总量增长最多的一年， 也是直辖以来宏观形势最好的一年。2001 年完成地方预算财政收入 126.4 亿元，比上年增长21%。 经济增长速度从1999年的7.6%上升到2000年8.5%，进而上升到 2001 年的 9%，呈稳步增长态势。 2001 年，第三产业实现增加值 730 亿元，在总量上已经超过第二产业。 另外我国宏观政策在保持高速、稳定增长的同时还呈现以下变化：1、存贷款利率第八次下调，房地产消费能力提高人民银行自 1996 年以来连续八次降低存贷款利率，个人住房贷款最高年利率调整为 5.58，其调整幅度之大，频率之高，

18、均是改革开放以来少有的；同时开征利息税和实行扩张性财政政策， 对储蓄存款利息征收 0.45，使得居民储蓄存款增长趋缓，更多的资金流入房地产市场成为可能。2002 年 2 月金融机构各存款年利率平均下调 0.25。 此次降息，金融机构各项存款年利率在现行基础上平均下调 0.25 个百分点，其中活期存款利率由 0.99 下调为 0.72，下调 0.27 个百分点；一年期定期存款利率由 2.25下调为 1.98，下调 0.27 个百分点。各项贷款年利率在现行基础上平均下调 0.5 个百分点， 其中六个月期贷款利率由 5.58下调为 5.04，下调 0.54 个百分点；一年期贷款利率由 5.85下调为

19、 5.31，下调 0.54 个百分点。从金融系统提供的居民储蓄情况分析，重庆 1999 年城镇居民储蓄已经超过 900 亿元，人均储蓄存款余额 2965 元。考虑到重庆是一个农村人口众多的直辖市，且农村收入相对较低，若农村人均储蓄以25计，则城镇居民人均储蓄存款额约为 5187 元。除去计算中的人为虚拟和累计储蓄等因素，一般城镇居民人均存款应在 3-5 万元之间。降息是扩大有效需求的最直接手段。降息将直接带动住房、汽车等消费信贷成本的降低。这种扩大拉动内需的宏观政策， 将促进经济保持平稳的增长势头，同时对房地产，特别是住宅的消费将起到极大的促进作用。2、居民人均收入水平和住房支出稳步上升根据调

20、查资料表明，20002001 年重庆市居民人均可支配收入为 6276 元，由于国家实行货币化分房政策，住房开支大幅度上升，2000 年全市人均购房开支达 600 元以上，比上年增长有较大幅度的增长。3、按揭条件加强，预售门槛提高2001 年连续几个房地产业政策导向性条文出台执行，即新商品房预售合同 、 商品房销售管理办法 、 央行关于规范住宅贷款的决定 ，以及重庆市地房局关于提高预售条件的决定 ，将极大的提高房地产资金门槛，加大市场规范力度。进而使得房地产企业两极分化，在 35 年惨烈的市场竞争中迅速完成市场重新洗牌、重组。4、房地产开发税费下降为促进重庆住宅市场的繁荣， 重庆市政府大幅度降低

21、了房地产交易税费：一般商品房综合税费减至 2，契税 1.5%，进一步减轻了购房者的负担。 还有重庆市及各区定期举行的房交会对交易税的集中减免活动，也给购房消费带来极大的促进。 其他的各种规税和规费也减少取缔了几十项，在完善的市场经济条件下将逐渐趋于合理， 这种趋势必然使得房地产开发税费占总成本的比例逐渐减少。二、重庆市房地产投资环境分析由于受到国家宏观经济调控、 重庆市直辖、 西部大开发政策、 WTO等经济利好因素的影响，近年来重庆房地产投资环境有了很大的改善，但竞争也日益加剧。1、国民经济持续稳定发展，为重庆房地产的发展奠定了良好的基础。1997 年 3 月 14 日，重庆成为中国的第四个直

22、辖市。经过四年的探索，一种独特的直辖模式逐渐建立起来。 直辖和西部大开发为重庆提供了广阔的发展空间，强化了重庆中心城市的功能定位， 给重庆经济发展带来了巨大的动力。 最近重庆被中国经济学专家的学术研究报告评为西部最具竞争力的城市。九五期间，经济取得较快发展，总量不断提高，质量和效益不断改善。三类产业结构中，第一产业逐渐下降，第二产业保持稳定，第三产业比重上升。所有制结构明显调整，城乡结构进一步改善，城镇化水平由1995 年的 18.6%提高到 2000 年的 33%，仍低于全国的平均水平，重庆要在 2010 年实现 45的城市化率的目标，重庆近十年的房地产开发总量将是非常可观的。2、 2000

23、 年重庆实现国内生产总值增长 8.5%， 高于全国平均水平。2000 年经济增长速度明显加快，许多企业扭亏为赢，城镇居民人均可支配收入 6200 元，比上年增长 5%，全年社会商品零售总额581.61 亿，比上年同期增长 7.9%，这极大地增强了居民预期收入看涨的信心。3、城市化迅速增长，形成了巨大的住房和投资需求。经济的持续发展带来的是城市化进程的加快。近 10 年来，尤其是直辖以来，重庆人口城市化率大幅度提高， 据第五次人口普查公布，截止到 2000 年 11 月 1 日，全市总人口 3090 万人，其中城镇居民 1023 万，城镇化率33%，根据预测，未来10 年，按0.6%的人口平均增

24、长率和 1.5%的城镇化增长率估计，到2010 年末，全市人口将达到 3218 万人，其中城镇人口 1509 万，城市化率达 46%。城市化高速增长给我市房地产业发展带来巨大的商机， 使住房建设与住房消费具有广阔的发展空间。按建设部提出的 2010 年人均居住面积达到 14 的住房发展目标估算， 重庆市现有人口 1023 万城镇人口因其 9.6 的现状人均居住标准较低而在未来 10 年内将新增4501 万的住房需求。因此，在未来10 年内，重庆因城市化增长所形成的新增住宅需求总量都在 11130 万以上， 按主城区城镇人口占全市城镇人口的比重估计，主城区新增住宅需求总量则每年约为500万平方米

25、。可以认为，重庆住宅建设还将快速发展几十年。4、政府的行政管理水平提高，房地产投资环境得到改善。重庆市政府大力整治投资环境，不断提高行政管理水平，强化服务意识，使房地产经营的软环境得到了较大改善。全面清理行政规章、整顿窗口行业，推行 一站式办公，精简行政机构，规范行政机构，规范办事程序，强化服务意识。相继出台了 关于进一步规范政务管理改善投资环境的决定 的有关配套文件，在一定程度上解决了政务管理中的程序多、手续繁、效率低、办事难等问题。启动了整治发展环境的十个一批工程， 即废止一批地方性政策和规定，停止一批许可、审批项目，取消一批行政事业性收费、破除一批政府主管部门所办的中介机构， 规范一批报

26、刊的征订、整治一批重点窗口行业、评价一批政府职能部门、出台一批对外开放的优惠政策，表彰一批促进经济建设发展环境的人和事。 十个一批工程 的实施，有效地提高了政府的办事效率， 制止了许多乱收费的不合法行为，为房地产经营提供了规范的政府监督环境。5、法律法规逐步健全，房地产经营走上规范化和法制化为加强政府对房地产业的宏观管理， 现行相关法律及政策愈来愈全面，对房地产经营的影响也越来越强烈。去年 6 月 1 日起实施的商品房销售管理办法 ，在商品房销售监管上更加严格，对商品房销售条件、销售方式、广告宣传、计价标准、面积误差以及售后保修等问题作出了比较严格的具体规定， 使开发商的售房行为更加规范。重庆

27、市商品房预售登记管理暂行规定的出台，进一步加强了商品房预售的管理，较大幅度地提高了预售门槛，明确了已交付全部土地出让金和10 万以上的开发项目，应完成小区道路、环境工程，房屋主体上升到地上两层以上（地下层除外） ；10 万以内的开发项目，多层房屋应主体结构封顶， 高层建筑主体应完成规划面积的三分之一以上的预售条件要求，严禁诸如内部认购、定购等变相预售行为。预售门槛的提高，使开发商的资金压力变大，对经济实力较差的开发商来说， 过去那种依赖预售楼款大批回笼资金的运作模式变得比较困难。为规范住房金融业务、防范住房贷款风险，去年 6 月 26 日，中国人民银行发布了关于规范住房金融业务的通知 ，这一规

28、定使开发商无论是申请开发贷款， 还是办理按揭贷款，都存在更加严格的限制，对开发商的经济实力要求较高。目前非成套公有住房出售管理办法和关于调整重庆市城镇公有住房租金的决定已正式实施，使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金标准大幅度上调， 这必将有效促进个人购房比例上升，促使存量房与商品房市场的进一步繁荣。商品住宅性能认定办法开始实施，该办法从住宅产品的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能以及新技术应用等方面确认商品住宅的等级， 为住宅产品创优及优质优价的认定提供科学依据，它的实行将促进商品住宅整体质量的提高。三、地块区域经济分析（一）九龙坡区域概况九龙坡区地处长江与嘉陵江

29、交汇的腹心地带， 东连渝中区，北壤沙坪坝区，南接市经济技术开发区，西扼成渝高速公路大门，是重庆市工业大区、经济强区、房地产业后起之秀。幅员：437 平方公里。交通：有长江上游最大的深水货运码头-九龙坡港，以及西南最大的两个铁路货运编组站-重庆南站和重庆西站； 成渝高速公路和川黔铁路在该区呈二龙戏珠之势；李家沱大桥、鹅公岩大桥、白市驿机场三足鼎立。随着市区内地铁、高架轻轨的修建，区位优势将更加突出。配套：该区拥有重庆动物园、杨家坪中心广场、九龙广场、市政广场、 花卉广场、 梅堡公园等休闲场所； 西郊医院、 九龙坡区中医院、华西口腔医院等医疗机构；有重庆美院、重庆工学院、重庆钢专、育才中学、西郊小

30、学等大中小学。规划：以城市建设、房地产开发为带动经济发展。正加快旧城改造和安居工程建设；以天宝新城、九龙新城为主进行新城拓展；华岩工业区，石堰工业区及华岩土寺景区旅游资源开发已经起步。（二）九龙坡区城市经济前景1、九龙坡区消费购买力巨大目前，九龙坡区现有人口 87 万人，是重庆市主城区人口最多的一个大区。人口资源丰富，是支撑九区商业经济的基础。九龙坡区GDP 连续几年排名全重庆市第二位，区域内私营经济非常发达，消费力旺盛。渝中区、高新区、大渡口区都在其辐射范围之内，九龙坡区有着巨大的商业购买潜力。2、轻轨的建成将为九龙坡区吸引更多的轻轨沿线消费者轻轨的兴建带动线形城市经济的发展。轻轨沿线大坪、

31、 大渡口等区域的商业消费者。将投向杨家坪商业圈的大坪区域、 大渡口区域居住人口众多，商业配套设施不健全，商业功能弱化，当两公里左右的商业圈的交通渠道变得如此畅通、 便捷后，毫无疑问会带动其区域人口的就近消费的购买热情。 上海徐家汇的轻轨线通车后，由穷乡僻壤变成现今的繁荣，即是轻轨经济最真实的印证。3、杨家坪商业步行街将构筑起重庆市第二大商业圈以杨家坪转盘为中心的 1 平方公里的商业步行街，将在 2002 下半年初步建成， 并开街营业。 商业步行街历来为经济繁荣的代名词，杨家坪中心步行街将成为九区商业经济最为繁荣集中地带，带来核心经济、集中消费成为市民购物与休闲天堂。同时，步行街的建成， 更使得

32、九龙坡区在重庆市商业经济中所处的战略地位得以大幅提升，加速重庆市西郊城市分中心的形成，带动区域经济发展热潮。（三）九龙坡区的房地产开发优势分析九龙坡区未来五年内的规划目标是工业、 商贸、 金融、 科技信息、旅游服务等产业完善发达的重庆市主城副中心和山水园林式后花园。因此城市交通基础设施建设大力推进。 大件路、 上界路、 陈庹路、高架轻轨、鹅公岩大桥、谢家湾立交桥、大公馆立交桥的建设将解决主城区交通问题。分期分批打通主城区断头路，拓宽城市支路，建成杨家坪环道等一批环行交通网络， 促进中心城区立体交通网络全面形成。西部外围组团通路改造与建设也将同步进行， 建成连接东西部的华岩至石板第二条快速通道，

33、形成中梁山以西合理的交通网络体系。整治改善杨家坪中心区商业步行街购物环境， 建成杨家坪休闲步行街区。到 2005 年，九龙坡区将完成杨家坪至鹤兴路片区、三村片区，石坪桥五一新村片区，石坪桥正街旧城改造工程。打造重庆市第二个解放碑是九龙坡区的目标。物业开发集中的杨家坪片区本身已是一个发展成熟的生活社区。重百杨家坪分店、立丹百货及各类中、小商铺、超市等在转盘附近不到 500 米内，还有春节前开业的富安百货、新世纪超市、跃华超市等。庞大的地下商城盘根错节，已遍布杨家坪片区，团结路的农贸市场结构分明、种类齐全。已建成的杨家坪广场、梅堡公园、天宝广场、九龙广场等设施为该区居民提供了充足的休闲场所。而全国

34、十大动物园之一的重庆动物园坐落在西郊， 上千亩土地的绿色植被仿佛一个巨大的制氧工厂， 九龙坡区在全市各区空气质量指数排名上一直名列前茅。 优美静谧的华岩寺更增加九龙坡区的环境分量，旅游资源丰富。九龙坡区的教育优势十分明显。大专院校、各类基础学校众多，重庆工学院、市重点中学有育才中学，区重点中学有杨家坪中学、 35中等，加上外语学校、计算机职高、谢家湾小学、实验小学等，孩子们从小到大的教育都不成问题。所有的政策措施和地区已有的优势为九龙坡区房地产的发展注入了新的活力四、项目市场研判（一）重庆市房地产市场研究2001 年重庆住宅投资快速增长，商品房销售价升量增，住宅空置总量逐月下降。去年 1-11

35、 月共计完成住宅投资 68.2 亿元，同比增长 43.4%，全市商品房空置总量369.79 万平方米，较2000 年末减少24.54 万平方米。2001 年重庆市城镇住房制度改革纵深发展，住房货币化取得实质性进展。同时加大了现有公有住房的改革力度， 取消了非成套公有住房的出售限制。集资和合作建房比例下降。去年 1-6 月，全市合作建房 9078 套，同比减少 25%，职工个人集资 5.15 亿，同比下降 17%。土地市场进一步规范，土地出让显著增加，全市以招标、拍卖方式出让的土地比例较 2000 年有较大增长。2001 年上半年审批出让土地 66 宗，面积 389 公顷，同比增长 21%。住宅

36、金融市场快速发展，截止到 2001 年 6 月，全市商业银行和住房管理机构累积发放个人住房抵押贷款 89.9 亿，其中仅上半年就发放 22 亿元，创同期历史最高水平，有力的推动了住房消费。同时住房公积金缴存比例已从去年的 6%提高到 7%，2001 年上半年公积基金归集 3.97 亿，同比增长 11.2%。从供需比例来看，继 2000 年之后，重庆经济运行持续稳定增长，基本建设速度以 30%以上速度增长，2001 年全市商品房销售情况良好，市民购房热情保持较高的增长势头。 九龙坡区的商品住宅供应以中低档产品为主，房地产发展进程比较缓慢。目前，沿江地区的开发速度较快，尤其是直港大道一线，集中了珠

37、江花园，星河世家、金都香榭、金江名都等众多新项目，其供应量占全区总量的一半以上。此版块已成九龙坡地区商品住宅发展的标志区域。 在 2001 年 1-3 季度，九龙坡区销售面积 65 万平方米，居全市第一位，成交金额 10.2 亿，居全市第二位，仅次于渝中区。这一切数据的分析可以看出， 2002年及今后的几年将是重庆房地产发展的春天。（二）地块条件分析及经营取向1、地块现状条件分析城市建筑集中地段的功能将直接影响房地产项目的定位， 并从一定程度上决定了一个项目存在的价值性和合理性。 从九龙坡的发展规划和现状来看，杨家坪基本形成以转盘为中心、以杨家坪正街、石坪桥正街、杨九路、直港大道、西郊路五条主

38、干道为辐射的发展格局，街区功能较为明确的有杨家坪正街、直港大道、西郊路、横街。（1）杨九路，为旧城市居住片区杨家坪到黄桷坪的杨九路是一个传统的居民居住区， 主要是西车厂职工家属区，它承载的主要是居住功能。 由于西南车辆厂坐落于此，其职工家属区就与其紧邻修建，经过几十年的积淀，使该区域成为一个非常大的居民居住区， 该区域生活配套极为完善， 在传统的计划经济体制下，西车厂对家属区修建了许多的生活配套设施， 农贸市场、生活便利店、洗发店等生活设施应有尽有，某种意义上成为一个独立的生活社区。只是由于形成历史时间长，西车厂的效益欠佳，缺少对该区域的进一步修缮，造成该区域的居住环境较差。（2）西郊路，为政

39、府行政区西郊路是杨家坪地区传统的行政区域，作为区委区府所在地，承担了街区的行政功能。区政府的所有机构均设立在此处， 必然形成该区域的市政配套非常完备，医院、派出所、银行、商场、超市、便利店、学校一应俱全，其中“人道美”超市、前进农贸市场均是此区域的重要生活配套，在加上市动物园也坐落于此， 使该区域的地位更为重要。此区域交通十分便利，223、226、310、416 等大中小公交线路通往市内各区，基本上可以直达全市各地。另外，在动物园周围形成了一个美食一条街，大大小小的各种餐厅林立，而且营业面积都相对较大，桃都酒店、菜根香、露凝香、园外园等餐饮企业在全市都比较有名，成为一个消费相对较高的娱乐街区，

40、 丰富了该区域的街区功能。（3）横街，为饮食娱乐区杨家坪横街，是杨家坪闻名的好吃街，这里布满了各种的风味小吃和小食店， 成为居民日常生活的一部分， 铁马交易市场处于横街上，自然而然也成了好吃街的一部分， 分布了一些中档次的餐饮店， 面积适中，比较适合工薪阶层消费。另外，国际饭店、怡然饭庄是比较有名的餐厅，属于高档次的消费场所。在杨家坪横街周围的立丹百货， 是杨家坪地区上档次的百货公司之一，营业面积较大，总共有四层，超市、精品、服饰等一应俱全，是周边居民日常购物的首选场所。 立丹百货公司开办的时尚俱乐部是杨家坪地区唯一上档次的迪吧，在本地区享有较高的知名度。（4）正街，街区功能尚待明确杨正街是一

41、个传统意义的交通干道型居民居住区， 主要是建设厂职工家属区和一般居民区，它承载的主要是一种区域联络和居住功能。经过近几年的改造发展，该区域的商业配套性功能正在完善，同时该区域也是一个非常大的居民居住区。从建设广场到转盘大概 500 米的距离内， 大大小小的各种店铺林立，营业面积都比较大。而杨重百、国美电器、得克士炸鸡、新华书店、华亿平价超市、山城平价超市等都是比较有名的企业。这短短的一段距离内更是有六家银行的支行和大型综合性邮政营业厅。 在九九商场的背面有杨家坪的区文化馆、三家中档歌舞厅、迪吧。还有一些小型娱乐场所及一家二星级宾馆。 这些都使该街区成为一个消费相对集中的一个商业、娱乐性街区。总

42、的来说杨正街正逐步成为一个以商业性消费为主，娱乐性消费为辅的商业型街区。（5）石坪桥正街，街区功能处于更新期，尚待明确石坪桥正街也是一个传统意义的交通干道型居民居住区。 该区域的市政配套较完备，医院、超市、便利店、学校、消防队、餐馆一应俱全。其中重庆工学院是杨家坪地区最大也是唯一的大学。 但由于历史沿革，该街区的配套老化，功能已经难以适应现在的居住要求，居住需求的品质提升必然造成街区功能的更新。此外交通十分便利，403、413、404、416、412、419、404（沙） 、428、303、404（中巴）等大中小公交线路通往市内各区。（6）直港大道，街区功能尚待明确，为中型中高档新兴居住片区由

43、于九龙坡区将天宝新城规划为未来都市主要居住片区， 而且也将承担城市主要交通枢纽的作用。 所以天宝新城近几年以来，一直是九龙坡区房地产开发的重心所在。直港大道目前社区配套以及完备程度处于九龙坡的领先水平。 以商业为例，大商业配套依托杨家坪商业区。 生活配套的门面及便利店等解决，只是由于发展尚需一定时间完善。2、地块 SWOT 分析（1）项目地块优势分析（strength）第一，滨江的地段优势。项目位于天宝新城最后一块临江宝地。旁边有金江明珠、珠江花园等临江小区，社区较为成熟，景观没有破旧房屋的干扰，地理空气质量高，适宜居住休闲。第二，临近商业街大社区配套优势。地块位于九龙坡区的金融、商务中心区附

44、近，离九龙坡区政府和各职能部门的办公住所地点近。周边的大型商家云集，有新世纪、富安、重百、立丹百货等。拆迁后，旧建筑对该地块没有影响，无大的工业污染，并且临江的空气清新，风光独好，这是一大优势。而且杨家坪商业步行街是九龙坡区的商业中心区，是步行街、轻轨线复合建设的第一街，这一点使具有人口优势的商业步行街的商业地位优势更突出。第三、教育配套优势。小区拥有较为完善的配套，有幼儿园、天宝试验学校（小区附近在建） 、天宝广场、佳宇广场等，可以避免小区的偏僻带来的不便，在推广上，应该渲染这一优势。第四、建筑的景观优势。周边建筑均为新建小区住宅，破旧房屋少， 视野开阔， 可以眺望长江、 南坪滨江路、 鹅公

45、岩大桥等城市景观，还可俯视具有浓郁巴渝特色的小区环境，有利于形成高档物业的氛围。第五、交通优势。虽然没有珠江花园的交通方便，但是较同类物业，如江山多骄等滨江小区的地理位置优越。 杨家坪的商业步行街环行通道、滨江路等交通设施建设完毕，到轻轨投入使用，交通条件将更加便捷，有利于促进休闲、居住功能的充分发挥。（2）项目地块弱势分析（weakness）第一、项目地块位于九龙坡区杨家坪直港大道“天宝新城”王家沟，东临长江、滨江路及成渝铁路，西靠和尚山水厂，北接杨家坪直港大道及和尚山变电站，南临木材厂山地。社区附近的商业配套不甚成熟。商业步行街暂时还未投入使用，商业氛围还需进一步巩固。第二、高压线、坟场、

46、铁路、码头、小工厂等对小区的环境是一种挑战， 将严重制约价格的档次提升。 铁路和码头可以通过整合包装，减少列车噪音的抗性；坟场一定要妥善安置，如果出现纠纷，将会不利于楼盘销售；对高压线的处理来说， 应尽力避免影响小区的居住环境，否则将阻碍小区环境的附加价值的提升。（3）项目地块的机会点（opportunity）第一、在沿江公路通车、轻轨线投入使用、新转盘下移之后，将极大的提升地段的交通条件。滨江路开通后，黄杨新城与天宝新城通过滨江路相连，将为杨家坪聚集更多的人气，带动天宝项目的销售。天宝新城是纯居住区域， 随着私车的逐渐增加， 将降低僻静区域的交通抗性。这将为项目的居住功能创造更多机会。第二、

47、轻轨等交通贯通后，城市的土地级差地租将有一个缩小差距的过程，在历史沿革的地价指引下， 高性价比的地块的房地产开发将有重大突破，轻轨、滨江路沿线的城市人口将急剧膨胀，给杨家坪带来更多的富裕人口，从而促进杨家坪周边的繁荣。第三、二郎开发区的进一步扩大，对九龙坡区的城市集聚能力会有更为显著的促进，开发区内的居住需求将会有部分分流到杨家坪，带动杨家坪城市功能的进一步完善。第四、入世后，国际间经济交流日益发达，作为传统的重工业城区，九龙坡区的大型企业将在合并、重组中逐渐走入正轨，从而带动一大批相关产业的发展， 众多的工业企业以及相关的一些服务产业将逐渐成熟，对居住的需求将与日俱增。（4）项目地块的困难点

48、（threat）第一、地理目前地理位置掉角。难以迅速聚集人气。第二、面对周边市场价位不太高的情况，九龙坡、南岸区的开发量激增，强手林立，特别是近期将要开发的融侨半岛、广厦城、黄杨新城、南方新城等项目，天宝新城周边的市场争夺将进一步扩大化。第三、火车噪音的污染，不容忽视。3、地块经营的适宜性分析为了树立九龙坡区的现代城市形象，吸引外来投资，提升九龙坡区的城市经济竞争力，在最佳使用原则的前提下，结合九龙坡区的城市经济发展的整体利益，从上述地块的 SWOT 分析，可以看出近几年内，地块适合单一的用途，最佳的地块经营方案应该是作为中高档住宅的使用。第四章一、 建筑规划方案1、 平面布置（附图）小区通过

49、城市道路分隔为三部分：东面规划为绿地，北面地块作为拆迁还建用地，布置点式高层建筑 1 栋，由城市道路和山体围合而成的西南地块为天宝小区的主要部分，由三个各具特色的庭院组成。社区中心南侧为“竹”之庭院，北侧为“水”之庭院， “水”之庭院以西为“人”之庭院。小区顺应南低北高的地势，中间部分以小区中心绿地为核心，通过小区入口广场、弧形社区中心和爬坡廊道形成小区的主轴线。 根据用地地形特征，小区车行道呈环行布置，在布局上注重人与自然的亲和与沟通。小区的平面布置为沿街数层较低的小高层（ 11+1F） ，背靠山体布置高层（27+1F、18+1F） 。建筑物根据用地地形错落围合布置， 停车场采用地面与地下、

50、 集中与分散相结合的方式人车分流方式。项目规划及总体布局2、建筑立面图（附图）3、户型比例户型面一室 二室二室三室四室跃整体备注积 一厅 一厅二厅二厅二厅层比例（）3.84555447.77080809090100100110110120120130130140140201.8A=20;80128B=80;C=1225021.9D=34; H=216686D=34;I=3427624.2E=60;H=216;34681210=348813612D=68;G=68C=12;F=68;IJ=88J=44;150180250户44数二、项目规划的主要技术经济指标881707422076524.610

51、01140新建总面积 147886 ， 其中住宅面积 127591 ， 车库面积 12052， 商业建筑面积 4483.81 ， 幼儿园 2160.25 ， 会所 1600.10 。其他主要规划技术经济指标如下：绿地率：31%覆盖率：22%停车位：364 个总户数：1182 套居住人口：4137 人三、 景观设计方案（附图）1、小区道路及绿化考虑到小区以人行为主， 在从小区入口到车库入口这段路上隔一定距离设草砖减震带，以减缓进入小区的机动车车速， 保障小区居民的安全。处于对人的尺度考虑，在路中央设一米宽草砖带，在不影响行车的同时减少路的尺度，做人性化的处理。2、会所及广场由小区步行入口进入，

52、面对的是由会所半围和铺地广场以及顺势而下的数级台阶和叠水。正对视线的是一架水车，体现了长江的小区特色。引流的水成为A 区水体的源头。由于东面有如画江景，因此把会所入口朝东南方向设置，以取得良好视线景观，同时与一道草坡组成半围的广场空间。小区的上行道路与下行道路间有十米高差， 设多级台阶连接两条道路，体现地方文脉。折线成为一条呼应会所趋势的行为轴线，与人进入小区的视觉轴线穿插交错。 “泛会所”分别赋予棋牌娱乐、读书品茗、游泳池和网球场管理等功能，将人们常参与的部分融入到景色之中。3、幼儿园及飞地在幼儿园的场地中，结合幼儿园的实际需要，布置跑道、小操场及器械活动场所等。结合绿化，给幼儿园设置一处比

53、较独立的外部空间。还建房周围由于用地紧张，设计简洁的植草停车位，以及少量的绿化，使其在有限的范围内得到更有效的使用， 也能形成自己独立的外部环境。第五章项目投资估算本项目成本估算根据 2001 年 1-12 期 重庆建筑工程造价信息 、简明造价工程师手册 、 重庆市建筑工程 99 定额及政府规费、销售税费收费文件，按照稳健性原则综合编制而成。（一）开发直接成本1. 土地费用（固定成本 C）拆迁安置及补偿费：计入土地费用。2. 前期工程费（固定成本 C）地形、地质勘测费：5 万元市场调研及可行性研究费：0.51 元/规划设计费：10-20 元/，根据设计合同取 15.8 元/“三通一平” 费：

54、按设计概算， 平基 400 万元， 边坡整治 315.2万，另外高切坡审查费 1 元/。项目招标管理费：计入企业管理费用，不单独计算。3. 房屋建安工程费（完全可变成本 C）住宅土建： 框架结构 700 元/； 水、 电 （强、 弱及消防用电） 、气安装费：100 元/。天然气安装费：2700 元/户（代收）闭路安装费：410 元/户（代收）智能化设备安装费：10 元/电梯购置及安装费：40 万元/部工程监理费：3.5 元/4. 公共配套设施建设费（半变动成本 C）幼儿园：900 元/（含普通装修）游泳池：1100 元/（含污水处理） ，综合在景观工程中计算。羽毛球场：网球场：220 元/（含

55、围护栏）会所：土建 500 元/；装饰 900 元/5. 基础设施建设费（半变动成本 C）道路、广场：按设计院投资估算，计入综合景观工程中。变配电设备费用：按设计院投资估算 750 万室外管网建设：按设计院投资估算 150 万小区室外照明与景观工程：150 元/（二）开发间接费用估算1. 管理费用：5%*直接投资2. 财务费用：短期流动资金贷款年利率 6%。3. 销售费用：3.5%*销售收入（三）政府主要行政性收费估计（可变成本）1. 施工图审查费：设计费*3%2. 市政配套设施费：市区 110 元/；郊区 80 元/3. 人防工程费：异地人防 15 元/4. 白蚁防治费：0.52 元/5.

56、招投标业务费：0.04%*建安造价6. 标底审查费：0.36%*建安造价7. 质量监督费 0.2%*建安造价8. 定额测算费：0.3%*建安造价9. 供电贴费：公电 330 元/KVA：专电 240 元/KVA10. 噪音、排污费：4 元/%；项目投资额 1000 万以下取 0.2%。（其中投资额的计算标准为：高层 950 元/：多层 550 元/）12. 环保评估费：1 万（四）不可预见费：3%*（一+二+三）（五）销售税金及手续费1. 营业税金及附加：5.75%*销售收入2. 契税：1.5%*销售收入（乙方）3. 转移登记费：0.5%*销售收入（甲乙双方）4. 交易手续费：新建商品房 3

57、元/5. 印花税：0.05%*销售收入（计入企业综合管理费）6. 办理房屋产权总证：0.1%*销售收入7. 土地增值税：0项 目 投 资 费 用 估 算 表单方造占总成序项目号（万元）比例）12345土地费用前期工程费房屋建安工程费公建设施配套费市政设施配套费3560106875015.1%4.5%51.7%4.54%3.2%2478447452含拆迁费含三通一平含电梯费用投资额本（元/价备注6789直接工程成本合政府规费不可预见费开发间接费268520242351979%9.4%3%8.6%100%1541633不包括税金10项目总成本合计第六章项目开发进度安排根据规划设计方案，拟将该项目分

58、三期进行开发，各期的工程内容及建筑规模为：阶工程内容名称段小区大门及广H*2（27+1F）一B*2（11+1F）C*1（11+1F）期D*2（18+1F）工幼儿园（2F）程游泳池会所及屋面广建筑面积合计住宅面积二H*1（27+1F）E*3（11+1F）（）765259986010+221038150223 260+243幼儿园 2160.25 。2 B、C、D、H 七单元同时开工。3 大门、广场、中轴线景观开盘前完成。前完成，市政配套后环境工程。商业面积 2210 二期工程 2003.5-2004.9。 住宅面积 35442 ,车库面积8216 （249 个） 。1 住宅面积 50223 ；商

59、业物业面积 2210 ； 会所面积 1600 ；修建面积说明期F*2（18+1F）工G*1（18+1F）网球及羽毛球程地下车库建筑面积合计住宅面积A*2（11+1F）三B*1（11+1F）期H*1（27+1F）I*1（18+1F）工J*1（22F）程地下车库建筑面积合计821635442 30053836 E、F、G、H、七个单元同时开工。车库面积 4108 住宅面积 41926 ； 车库面积3836M2（115 个） ，商业面积2273 。 A、B、H、I、J 五栋同时开工小区总住宅面积 12.7 万2003.12，其中基础工程 2002 年 8 月 152004.9，其中基础工程 2003

60、 年 67 月；三期工程2004 年 2 月2005 年 5 月，其中基础工程 2004 年 23 月 （详见工程进度附表） 。第七章项目投资安排及筹资方案本项目建设直接投资估算 1.9 亿， 预计项目投资总额为 2.35 亿，综合开发成本按可售面积计算 2200 元/。据工程进度计划，一期工程综合投资 9000 万；二期工程综合投资约 7400 万；三期工程综合投资约 7100 万元。各季度投资额估算详见“上江城工程建设投资计划表” 。项目的启动资金经测算约 5000 万元，主要用于一期工程建设，待 2002 年 3 月开盘时，项目有正的现金流量，资金压力逐渐减少。现在的设想是，公司已有资金

61、 2000 万，今年 2 季度再筹资 3000 万用于一期的开发建设，然后利用一期的收入进行后期的滚动开发。 还有公司商场的租金收入将形成稳定的偿还银行贷款利息的来源， 到2004年项目产生的净现金流量较大时， 可以归还银行短期贷款。 有关资金的使用与来源详见“上江城项目开发资金动态平衡表” 。第八章一、评价原则、依据及假设（一）评价原则1.预期原则 政府采取措施进一步提高企事业单位职工工资，搞活市场，扩大内需，增加居民家庭收入，鼓励个人住房消费。 货币化分房的房改政策和个人住房抵押贷款政策进一步推进，居民购房欲望增强。 加入 WTO 后，重庆作为西部唯一的直辖市，在国家“西部大开发”的战略指

62、引下，房地产投资将大幅度上升，地价有明显的上涨趋势。 私人拥有小汽车的数量由于关税的降低而不断增长，自带车库的花园生态住宅小区将会得到消费者的青睐。2. 稳健性原则 依据财务会计的谨慎性原则，充分估计项目的现金流出，并列出适当的保险项目及相应的程度（比如2%） 。 对于开发周期超过 3 年的项目，考虑资金的时间价值，进行动态经济评价， 折现率的选择原则开发期内资金市场实际成本率、房地产行业基准收益率中的较大者。项目的经济评价 对资金的回收进度持谨慎性态度，物业预售收入估计70%，完工实售占 30%。3. 合法性原则项目的开发遵循中华人民共和国城市规划法 、 重庆市城市规划管理条例 、 中华人民

63、共和国土地管理法 、 城市房地产管理法 、合同法 、重庆市商品房销售管理办法 、建设工程质量验收规范等法律、法规。（二）评价依据1、国家计委 1993 年颁发的建设项目经济评价方法与参数 。2、财政部制定的房地产开发企业会计制度 。3、 重庆市建筑工程 2000 基价表 。4.开发小区规划详图。5.开发项目市场调研报告。6.近期商业银行流动资金贷款利率。7. 重庆市住宅项目开发规费收取标准。8. 有关工程技术方面的标准、规范和指标。（三）评价假设1. 城市建设加快，经济持续繁荣2. 房地产及相关政策稳定3. 银行贷款利率及行业基准收益率变化幅度较小4. 社会经济政治保持稳定，社区周边配套逐步完

64、善二、收入估算及销售进度安排（一）收入估算说明1、 项目一、二期住宅均价 2200 元/，商业物业 5000 元/；2、 三期临江住宅均价 2500 元/，商业物业 5500 元/；3、 车库 2200 元/。（二）销售进度安排初步考虑 2002 年 11 月住宅内部认购，2003 年 3 月项目一期开始预售（此时主体已施工 4 个多月） ，3 月开盘时计划销售合同金额1200 万元；2 季度每月 800 万，共计 2400 万；3 季度每月 1000 万，共计 3000 万；4 季度一期全面封顶，实现销售额2000 万元；竣工后的 2004 年 1 季度实现销售收入 1400 万元， 在一期

65、工程中有商业面积2200 平方米， 按均价 4500 元/计算， 计划销售收入 909 万元， 2003年内均衡实现。二期工程 2003 年 10-11 月预售， 具体销售进度计划为 2003 年 4季度实现合同销售收入 6404 万元；2004 年 1 至 2 季度每季度销售收入 1600 万，剩余部分 2004 年 4 季度完成。车库销售从 2003 年 4 季度到 2004 年 3 季度，每季度实现销售收入 440 万元。三期工程 2004 年 7 月开盘，预计 2004 年 3 季度实现销售收入6404 万元，4 季度 3956 万元，2005 年 1、2 季度分别实现销售收入3168

66、 和 1795 万元。三期的商业面积2273 ，以每平方米5000 元计算，从 2004 年 3 季度到 2005 年 2 季度，每季度 340 万左右。车库3836 ，从2004 年 4 季度到 2005 年 1、2 季度分别实现收入 168 万元、195 万元。收入测算结果详见“上江城项目销售进度表” 。三、项目损益静态分析1、 税前投资回报率本项目的销售总收入约 33952 万元，总投资约 23500 万元，销售税金及交易手续费约为 1940 万元，项目总利润万元，扣除所得税后的净利润为万元。税前投资回报率为%，启动资金5000 万，回报率为32.6%（按 3 年建设周期计算的年启动资金

67、回报率） 。从投资回报率来看，该项目利润在正常范围。项目损益表单位：万元项目一、销售收入减：直接成本销售费用销售税费二、经营利润减：管理费用财务费用三、营业利润减：土地增值税四、利润总额减：企业所得税五、净利润2、静态投资回收期从项目的现金流量表可以计算出 Pt=11 个季度，即 2.75 年，预计 2004 年第四季度产生正现金流量，项目的投资回收期较短。四、项目动态评价金额3395290019406608492.10含政府规费计算说明（一）关于动态评价的说明1、折现率（行业基准收益率）取 I0=12%，季度折现率为 3%。2、该项目开发周期 5 年，从 2001 年至 2005 年，动态评

68、价的净现值的计算基期取 2002 年 1 月，按复利进行计算。（二）计算结果1、FNPV=4375 万元0，项目可行。2、FIRR=（1+8.2%）4-1=37%，远远大于行业基准收益率 12%，因此项目无论是从静态，还是从动态财务评价来看都是可行的。关于项目的具体现金流量见附表。第九章项目的风险分析一、 项目面临的主要风险及评价“上江城” （天宝小区）面临的主要风险包括宏观经济风险、房地产相关政策风险、区域房地产市场风险、经营管理风险及项目财务风险。从第三章的宏观投资环境分析中可以看出， 我国的宏观经济运行质量和效益良好，投资继续保持高速增长，拉动内需，因此国内需求继续保持稳定增长，微观基础

69、将进一步改善，城镇居民的收入预期提高， 因此项目在此时开发是非常好的时机， 面临的宏观经济风险很小。与房地产业相关的政策法规主要有：房地产金融政策（如银行利率调整、个人住房抵押贷款管理办法、住房公积金管理办法） 、房地产交易法规（如城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法） 、房地产税费管理（如契税、城市建设配套费） 、房地产开发建设管理（如城市房屋拆迁管理条例、 建筑工程质量管理条例、城市规划法） 。在这些法规中最突出的变化是银行利率的降低和城市建设配套的提高，前者对刺激住房消费将起到极大的推动作用， 对房市是一大利好消息，但配套费的提高无疑将增加项目的开发成本， 致使房地产销售压力增大，

70、如果不顾消费者的承受力，一味提高商品房的销售价格，恐怕潜在的消费群体不一定接受，从而项目面临推广的压力。房地产由于其固有的特征，具有很强的区域性。从第三章的重庆房地产市场分析中我们可以看出，2002 年及今后几年，销售的总体形势不错。而且项目具有比较优势，周围的竞争楼盘有珠江花园、金江明珠、润安大厦、斌馨丰泽园、广厦经典等。其中大部分已竣工或即将竣工，到2003 年至 2005 年，开盘的楼盘数量较少，而且不能形成完善的配套和 10 万平方米的规模。从中长期看，房价有上升的趋势，因此项目一、二、三期的销售定价是合理的，这方面的风险虽然存在，但现在看来问题不大，关键看市场推广的力度和销售策略的制

71、定是否得当。公司的经营管理风险的确存在，因为到目前为止，晋愉公司尚未开发过 10 万平方米以上的住宅小区。但该公司人才的年龄结构、知识结构、学历结构合理，具备不断创新的能力，有迎接挑战的勇气和信心，所以项目应能顺利开发成功。至于项目的财务风险， 我们认为由于 “上江城” 采取了分期开发，减少资金压力，一期启动只要5000 万左右。目前公司已有资金2000万，加上“晋愉城市彩园”的商场租金收入每年近 1000 万元，如果再贷款 3000 万，完成该项目的开发不会有什么财务风险。不过这其中的前提是项目的销售进度顺利进行，如果项目推广销售业绩欠佳，将会影响项目的现金流入量，从而造成短时间资金紧张。二

72、、项目盈亏平衡分析通过对 “上江城” 项目的保本生产量计算， 盈亏平衡点 BEP=9.131万平方米（即保本生产量约为9 万平方米） ，项目的安全率f=36.6%，大于 30%，项目非常安全。保本销售量经计算为为 1 万平方米，占总开发量的80%，在有少量商品房空置的情况下仍有赢利空间。具体详见“项目盈亏平衡表” 。三、项目敏感性分析在正常情况下，项目的总投资为 23500 万元，销售均价 2300 元/，现对总投资和销售均价这两个因素分别进行单敏感性分析：1、开发总投资。当其上升10%时，税前利润为 4538 万元，净利润为 3700.5 万元；当下降 10%时，税前利润为 9316 万元，

73、净利润为6901.7 万元。因此项目总投资在正负 10%以内无论如何变化，均能取得一定的利润。2、销售均价。当其上升 10%（即 P=2323 元/）时，税前利润为 7171 万元，净现值NPV=4606 万元，当下降 10%（时即 P=2277 元/） ，税前利润为 4855 万元，净现值NPV=104 万元，项目在经济上仍能可行。详细的单因素敏感性分析见下表总投资敏感性分析序号变动内容税前收益税后净收益3117.52960.12802.62645.22487.72330.32172.82015.41857.91700.53484.73642.13799.63957.04114.54271.

74、94429.44586.84744.34901.7判断结论1开发成本+1%4653.02开发成本+2%4418.03开发成本+3%4183.04开发成本+4%3948.05开发成本+5%3713.06开发成本+6%3478.07开发成本+7%3243.08开发成本+8%3008.09开发成本+9%2773.010 开发成本+10%2538.011开发成本-1%5201.012开发成本-2%5436.013开发成本-3%14开发成本-4%15开发成本-5%16开发成本-6%17开发成本-7%18开发成本-8%19开发成本-9%20 开发成本-10%序号变动内容1销售均价+1%2销售均价+2%3销

75、售均价+3%4销售均价+4%R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行R 大于 0经济上可行判断结论销售均价敏感性分析税前收益 NPV（I=12%）NPV 大于 0经济上可行NPV 大于 0经济上可行NPV 大于 0经济上可

76、行NPV 大于 0经济上可行5销售均价+5%6销售均价+6%7销售均价+7%8销售均价+8%9销售均价+9%10 销售均价+10%11销售均价-1%12销售均价-2%13销售均价-3%14销售均价-4%15销售均价-5%第十章NPV 大于 0经济上可行NPV 大于 0经济上可行NPV 大于 0经济上可行NPV 大于 0经济上可行NPV 大于 0经济上可行NPV 大于 0经济上可行NPV 大于 0经济上可行NPV 大于 0经济上可行NPV 大于 0经济上可行NPV 大于 0经济上可行NPV 小于 0经济上可行评价结论和建议从以上分析可以看出，项目的抗市场风险能力很强，在近几年的房地产市场前景看好的形势下， 项目本身具有独特的地段优势和竞争力，因此项目的销售前景看好。项目的净现值 NPV=2365 万元， 而且销售均价在区间 （1890， 2310）之内无论如何变化，静态和动态评价均可行，这说明项目在经济上具有较大的可行性。