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1、物业税、房产税的概念界定物业税、房产税的概念界定及及政策目标政策目标物业税物业税一般来说，物业税是一种财产税性质的赋税，主要是以土地、房屋等不动产为课税对象，要求其所有者或承租人每年都要缴纳一定的税款，并且随着不动产价值评估的提高，所缴纳的税款也要相应提高，因此物业税的计税依据为不动产的评估价值。国内学界的观点：国内学界的观点：p物业税即指房地产税，是财产税的一种p物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，应缴纳的税额会随着不动产市场价值的升高而提高p“物业税”只是香港地区和东南亚的一些国家对“财产税”的另一种叫法，并不是新概念。n n2
2、0032003年十一届三中全会首次正式提出拟征物业税年十一届三中全会首次正式提出拟征物业税年十一届三中全会首次正式提出拟征物业税年十一届三中全会首次正式提出拟征物业税中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定： “ “实施城镇建设税费改革，实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征规范的物业税，相应取消相关收费。条件具备时对不动产开征规范的物业税，相应取消相关收费。” ”n n20032003年年年年5 5月开始，房地产模拟评税试点即月开始，房地产模拟评税试点即月开始，房地产模拟评税试点即月开始，房地产模拟评税试点即“ “空转空转空转
3、空转” ”。 如何征收：如何征收： 两种计算模式，以房屋用途来区分，但空转中并没有设定起征点。两种计算模式，以房屋用途来区分，但空转中并没有设定起征点。自住自住以房产评估价的以房产评估价的70%70%为基准，征收税基的为基准，征收税基的1.2%1.2%为物业税为物业税出租投资用出租投资用以投资回报为基准，征收以投资回报为基准，征收12%12%的物业税的物业税 关于空转：关于空转： 指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和
4、税由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。已有安徽、河南、福建、天津、北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆十省收统计。已有安徽、河南、福建、天津、北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆十省市开始物业税市开始物业税“ “空转空转” ”运行运行, ,并且范围不断扩大。并且范围不断扩大。 n n20052005年十六届五中全会再次明确年十六届五中全会再次明确年十六届五中全会再次明确年十六届五中全会再次明确“ “稳步推进物业税稳步推进物业税稳步推进物业税稳步推进物业税” ”。n n20092009年年年年关于关于关于关于20092009年深化经济体制改革工作的意见年
5、深化经济体制改革工作的意见年深化经济体制改革工作的意见年深化经济体制改革工作的意见：进一步提出：进一步提出：进一步提出：进一步提出“ “深化房深化房深化房深化房地产税制改革，研究开征物业税地产税制改革，研究开征物业税地产税制改革，研究开征物业税地产税制改革，研究开征物业税” ”。n n20102010年年年年“ “两会两会两会两会” ”上重点讨论物业税开征的问题，据悉有望列入上重点讨论物业税开征的问题，据悉有望列入上重点讨论物业税开征的问题，据悉有望列入上重点讨论物业税开征的问题，据悉有望列入“ “十二五规划十二五规划十二五规划十二五规划” ”。物业税的进程 现行的房产税是以房屋为征税对象，按
6、照房屋的计税余值或租现行的房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税房产税时间时间时间时间事件事件事件事件19491949年年年年全国税政实施要则全国税政实施要则全国税政实施要则全国税政实施要则(1950(1950年年年年) )：将房产税列为开征的：将房产税列为开征的：将房产税列为开征的：将房产税列为开征的1414个税种之一。个税种之一。个税种之一。个税种之一。19511951年年年年中华人民共和国城市房地产税暂行条例中华人民共和国城市房地产税暂行条例中华人民共和国城市房地产税暂行条例中华人民共和国城市房地
7、产税暂行条例：将：将：将：将房产税房产税房产税房产税与与与与地产税地产税地产税地产税合并合并合并合并为为为为房地产税房地产税房地产税房地产税。 19731973年年年年简化税制，把简化税制，把简化税制，把简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税对国营企业和集体企业征收的城市房地产税对国营企业和集体企业征收的城市房地产税对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入并入并入并入工商税工商税工商税工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业保留税种只
8、对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。征收。征收。征收。19841984年年年年改革工商税制，恢复征收房地产税，将改革工商税制，恢复征收房地产税，将改革工商税制，恢复征收房地产税，将改革工商税制，恢复征收房地产税，将房地产税房地产税房地产税房地产税分为分为分为分为房产税房产税房产税房产税和和和和城镇土城镇土城镇土城镇土地使用税地使用税地使用税地使用税两个税种。两个税种。两个税种。两个税种。19861986年年年年中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例：对住宅免征对住宅免征对住宅免征对住宅免征。房产税大事
9、记房产税大事记这次讨论的房产税改革主要集中于要不要扩大到个人非经营性这次讨论的房产税改革主要集中于要不要扩大到个人非经营性住宅等问题。使得房产税作为已有税种，对其征收的范围和内容进行住宅等问题。使得房产税作为已有税种，对其征收的范围和内容进行一些调整，逐步过渡以取得物业税这一全新税种所希望达到的效果。一些调整，逐步过渡以取得物业税这一全新税种所希望达到的效果。n n征税范围过窄征税范围过窄 n n计税依据不合理计税依据不合理 n n房地产税费过于混乱抑制房产税收入正常增长房地产税费过于混乱抑制房产税收入正常增长 现行房产税税制弊端现行房产税税制弊端现行房产税税制弊端现行房产税税制弊端 房产税的
10、作用：房产税的作用：1.筹集地方财政收入2.加强房产管理政策目标政策目标n n完善税制完善税制n n规范地方政府行为，保证地方财政收入可持续性规范地方政府行为，保证地方财政收入可持续性n n调节收入分配调节收入分配n n规范房地产市场发展，纠正不健康的供需以及投机行为规范房地产市场发展，纠正不健康的供需以及投机行为n n完善税制完善税制完善税制完善税制完善税制完善税制n n优化现行税制,起到正税、清费、明租的作用 n n“宽税基、少税种、低税率、严征管” n n优化财产税政策目标政策目标n n完善税制完善税制n n规范地方政府行为，保证地方财政收入可持续性规范地方政府行为，保证地方财政收入可持
11、续性规范地方政府行为，保证地方财政收入可持续性规范地方政府行为，保证地方财政收入可持续性n n调节收入分配调节收入分配n n规范房地产市场发展，纠正不健康的供需以及投机行为规范房地产市场发展，纠正不健康的供需以及投机行为规范地方政府行为规范地方政府行为保证地方财政收入可持续性保证地方财政收入可持续性n n形成地方税收主体来源n n变一次性征收为分期收入，且与市价挂钩，具有潜在增长性n n激励地方政府积极营造优良本地环境以培养税源政策目标政策目标n n完善税制完善税制n n规范地方政府行为，保证地方财政收入可持续性规范地方政府行为，保证地方财政收入可持续性n n调节收入分配调节收入分配调节收入分
12、配调节收入分配n n规范房地产市场发展，纠正不健康的供需以及投机规范房地产市场发展，纠正不健康的供需以及投机调节收入分配调节收入分配n n增加所有者的持有成本，对多套房持有者形成税收负担n n发挥财产税调节财富再分配功能，实现社会公平政策目标政策目标n n完善税制完善税制n n规范地方政府行为，保证地方财政收入可持续性规范地方政府行为，保证地方财政收入可持续性n n调节收入分配调节收入分配n n规范房地产市场发展，纠正不健康的供需以及投机规范房地产市场发展，纠正不健康的供需以及投机规范房地产市场发展，纠正不健康的供需以及投机规范房地产市场发展，纠正不健康的供需以及投机规范房地产市场发展规范房地产市场发展纠正不健康的供需以及投机纠正不健康的供需以及投机n n消除重流通轻保有的弊端,有利于房地产二、三级市场的发展 n n通过增加所有者的持有成本，增加存量房供给n n弥补信贷政策调控投机需求的不足 n n稳定房地产市场预期 ，减少非理性行为
