《沈阳别墅市场分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沈阳别墅市场分析报告（52页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。沈阳低密度房产市场分析与发展报告沈阳低密度房产市场分析与发展报告沈阳别墅市场现状和演进趋势研判沈阳别墅市场现状和演进趋势研判沈阳中原物业代理有限公司 沈阳 2010.05Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010报告摘要报告摘要 本报告通过对历年来国内房产政策有关别墅的政策变化进行解读，主要对沈阳区域低密度市场发展历程和目
2、前区域内各大别墅板块典型项目进行较为细致的分析。根据目前的市场现状以及沈阳城市规划的研究，得出沈阳低密度房产市场的区域市场总结，并对未来发展趋势做出研判。Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 “别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。 事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。
3、目前在市场上我们按照别墅和类别墅（ HOUSE & Villa ）的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。别墅的定义别墅的定义Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010独栋别墅独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。联排别墅联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅。双拼别墅双拼别墅是联
4、排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Two family house”，直译为两个家庭的别墅。叠拼别墅叠拼别墅是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。空中别墅空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国
5、，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征。别墅的分类别墅的分类Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010第一部分第一部分 宏观大势分析宏观大势分析 第三部分第三部分 沈阳城市解读与市场概况沈阳城市解读与市场概况第三部分第三部分 各板块典型项目研究各板块典型项目研究第四部分第四部分 区域市场研究总论区域市场研究总论第五部分第五部分 区域市场未来发展趋势研判区域市场未来发展趋势研判 710 17 46 50 报告框架页码Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2
6、010 中原对国内别墅市场发展15年以来的政策变化进行了深入的分析和解读。Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010宏观大势分析宏观大势分析Part Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010收紧收紧19951995年年19991999年年1995年国务院下发了关于控制高档房地产开发项目通知，要求严格控制高档房地产开发项目审批，国家预算内投资不得用于别墅性质的高档住宅及度假村别墅市场收缩阶段别墅市场收缩阶段高压高压别墅市场高压下回暖别墅市场高压下回暖20002
7、000年年20052005年年2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知（45号令），停止别墅类用地的土地供应。2005年后的“国八条”、等系列国家调控政策的出台 。禁止出让别墅类用地。20062006年年20092009年年2006年4月，国土部明确别墅仅指独栋别墅，国六条出台后，国土部下达从严土地管理通知。2008年1月，国务院出台促进节约集约用地的通知。严控严控政策无效果，多政策无效果，多种别墅量价齐升种别墅量价齐升政策回顾：自政策回顾：自20032003年开始的别墅用地打压政策实施效果较差，七年的时间年开始的别墅用地打压政策实施效果较差，七年的时间多种别墅产品实现较快的发展。多种别墅
8、产品实现较快的发展。Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010地产商的惯用地产商的惯用“擦边球擦边球”手手法，一是法，一是“高低搭配高低搭配”做容做容积率，二是在产品设计上规积率，二是在产品设计上规避独栋概念。避独栋概念。通过以联排名通过以联排名义报批，以独栋产品营销的义报批，以独栋产品营销的手法或者是低容积率别墅搭手法或者是低容积率别墅搭配高容积率的公寓，来达到配高容积率的公寓，来达到容积率符合地块出让的要求。容积率符合地块出让的要求。VS国土部以往对于别墅的定国土部以往对于别墅的定义是义是“独门独院、两至三独门独院、两至三
9、层层”，这就意味着除独栋，这就意味着除独栋形式的别墅外，包括联排、形式的别墅外，包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型，仅仅未被列入别墅类型，仅仅是高档住宅。是高档住宅。政策政策对策对策2010年以前总体政策方向2010年重大政策改变 2010年，国土资源部新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括年，国土资源部新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面，不排除将联排、叠拼等项目也包括进来，对别墅用地进行严控。套型、面积等多方面，不排除将联排、叠拼等项目也包括进来，对别墅用地进行严控。政策后市影响：别墅定义范围的改变直接
10、导致短期内类别墅产品量价双升，政策后市影响：别墅定义范围的改变直接导致短期内类别墅产品量价双升，并催生新类别墅的产生。并催生新类别墅的产生。过热过热调控调控放开放开再过热再过热再调控再调控Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010沈阳城市解读与市场概况沈阳城市解读与市场概况Part Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010沈阳城市解读沈阳城市解读沈阳是辽宁省省会，市区面积3945平方公里，中心建成区面积729平方公里，沈阳市辖10区3县1县级市，包括和平
11、区，沈河区，皇姑区，铁西区，大东区，东陵区，于洪区，苏家屯区，沈北新区 ，浑南新区以及新民、法库等县市。到2012年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心。到2020年将沈阳地区生产总值达到或接近中等发达国家经济发展水平，将沈阳建设成为东北亚地区国际性金融中心城市。2009年全市地区生产总值实现4359亿元，比上年增长14.1%；全社会固定资产投资完成3676亿元，增长22.2%。房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%；商品房销售面积达到1532.9万平方米，增长4.6%，充分发挥了拉动投资、带动消费的双重作用。2010年实现地区生产总值增长14%，全社会固定资产投
12、资增长20%。2010年预计城市居民人均可支配收入达到18560元，增长9.1%。数据来源：沈阳市数据来源：沈阳市20102010年政府工作报告年政府工作报告Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010沈阳城市规划方向：根据Walter Christaller和August Losch的城市中心地理论，沿二环高速公路向沈山、沈大、沈哈、沈抚、沈丹、沈盘等交通干线放射方向发展，按照中心城区、卫星城、建制镇三个层次设置。城镇布局结构实施中心分散式布局结构，中心城区规划范围东起沈阳与抚顺市界，西至新潘公路，北起蒲河，南至苏抚灌渠，由
13、核心区三环公路以内468平方公里和南部苏家屯副城、东部辉山副城、北部虎石台副城、西部经济技术开发区副城和道义、汪家两个组团构成。沈阳的城市建设要由内向外扩展，向调整布局结构过渡，积极发展远郊城镇，向区域城市（镇）群体化结构过渡。沈阳重点建设四个副城是城市发展的重要方向之一沈阳重点建设四个副城是城市发展的重要方向之一Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010沈阳别墅发展史沈阳别墅发展史开端开端 第一代第一代别墅别墅城市别墅 河畔花园、新世界翠堤豪园第二居所&投资品发展发展 成熟成熟 近郊别墅1992年1999年第二居所度假别墅
14、第一居所第二代第二代别墅别墅第三代第三代后别墅后别墅南部（浑南及苏家屯）板块：信盟花园、凤凰花园北部（于洪白山路）板块：巴黎世家、靓马新村、加州阳光花园、荷兰村 。2000年2006年2007年2010年桃仙板块商务型别墅花溪山庄、亚泰国际花园、美地庄园、比华利山庄、锦绣山庄 四大板块东（棋盘山板块）：维也纳音乐别墅南（大浑南板块）：美地庄园西（张士开发区）：金色高尔夫北（二环白山路）：加州阳光对垒对垒棋盘山 万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园蒲河新城 原香墅、九如溪谷、皇邸龙邸大浑南 金地长青湾、富力仙湖国际、中海龙湾、远洋和平府、深航翡翠城西部（于洪铁西）新城 碧桂园银河城于洪白山路华润置地橡
15、树湾、中海城板块和代表项目Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010沈阳历年别墅销售量情况统计沈阳历年别墅销售量情况统计数据来源：沈阳市房产局信息中心沈阳别墅市场一直保持高速上涨状态，未受经济危机及几次政策调整影响，抗跌性强，是一个稳定发展的市场。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010沈阳别墅沈阳别墅20102010年入市情况分析年入市情况分析沈阳市2009年别墅市场的销售面积在10.3万平方米，占商品住宅面积的0.84%，比上年增长了49.28%；别
16、墅的销售额在8.07亿，占商品住宅的1.68%，同比增长52.55%；二手的别墅市场销售面积也比去年上涨了279.4%，即134套。（以上数据来源沈阳市房产局信息中心）目前沈阳的高端房产产品占据整个市场比例还不是很高，高端客户需求还没有完全释放出来。2010年沈阳预计在售的和即将进入市场的别墅项目有近70家，且多半会在下半年入市。 2010年沈阳的别墅市场一定会竞争激烈。2010年沈阳的北、东、南侧的别墅项目即将面市，竞争压力会比较大，新的产品的问市，国内一线开发商如龙湖、恒基兆业的进入，在整体上使市场上升一个台阶。2010年部分别墅项目入市量统计项目名称预计入市面积预计入市时间万科兰乔圣菲五
17、期2万2010年7月保利十二橡树庄园6万2010年8月首创棋盘山1号4万2010年7月亿达玖墅5.3万2010年7月沈阳奥林匹克花园3.08万2010年8月原香墅2.9万2010年5月荣盛香缇澜山7万2010年8月中海龙湾2万2009年金地长青湾4万2009年远洋和平府2万2010年3月龙湖艳澜山7万2010年8月小计45万Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 从1992年的河畔花园开始，沈阳别墅市场已经走过18年，经历了从第一居所向第二居所和度假别墅、保值投资品的转变，并逐渐形成了几大别墅板块。 中原对2010年沈阳
18、各大别墅板块现状进行了详细的分析。Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010各板块典型项目研究各板块典型项目研究Part Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010沈阳别墅项目区域分布沈阳别墅项目区域分布棋盘山板块棋盘山板块蒲河新城板块蒲河新城板块北二环白北二环白山路板块山路板块大浑南板块大浑南板块桃仙机场桃仙机场西部新城板块西部新城板块三环二环沈阳市沈阳市区域分布特点：大浑南、棋盘山和区域分布特点：大浑南、棋盘山和蒲河新城三大板块鼎立，引领北二蒲河新城三
19、大板块鼎立，引领北二环白山路、西部新城两小板块。环白山路、西部新城两小板块。成长板块成熟板块成长与成熟混合板块Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010所属板块所属板块典型项目名称典型项目名称 别墅类型别墅类型主力户型主力户型现在单价现在单价棋盘山板块棋盘山板块万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲 独栋联排独栋联排独栋独栋380-1000380-1000，联排，联排240-270 240-270 联排联排1.41.41.51.5万万/ /独栋独栋2.22.22.32.3万万/ /保利十二橡树保利十二橡树 独栋联排独栋联排独栋独栋250-
20、380250-380，联排，联排222-269222-269联排联排0.80.8万万-1-1万万/ /，独体，独体1.51.5万万-1.9-1.9万万/ /首创棋盘山首创棋盘山1 1号号 独栋联排独栋联排独栋独栋390390410410480480590590联排联排200200230230未定未定首创琥珀湾首创琥珀湾双拼联排双拼联排双拼双拼388-397388-397、联排、联排240-260240-260联排联排7000-80007000-8000元元/ /双拼双拼1.51.5万万-1.6-1.6万万/ /蒲蒲河河新新城板块城板块道义板块道义板块碧桂园太阳城碧桂园太阳城 双拼联排双拼联排联
21、排联排265265369369 双拼双拼315315611611联排均价联排均价75007500元元/ /，双拼，双拼7000700080008000元元/ /。龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步 独栋独栋独栋独栋300300未定未定荣盛香缇澜山荣盛香缇澜山 双拼联排独栋双拼联排独栋独联独联280280330330双拼双拼270270联排联排234234未定未定辉山板块辉山板块龙湖滟澜山龙湖滟澜山 独栋独栋独栋独栋300300未定未定原香墅原香墅联排联排联排联排218218298298联排联排99009900元元/ /白山路板块白山路板块中海城中海城联排联排联排联排200200300300未定未定华润置
22、地橡树湾华润置地橡树湾联排联排联排联排2402402602601600016000元元/ /西部新城西部新城碧桂园银河城碧桂园银河城 双拼联排双拼联排双拼双拼200200530530，联排，联排255255369369均价均价1200012000元元/ /大大浑浑南南板块板块奥奥体体长长青板块青板块金地长青湾金地长青湾联排联排4 4居居280-330280-330,5,5居居330-380330-380联排联排13000-1400013000-14000元元/ /长白岛板长白岛板块块中海龙湾中海龙湾双拼联排双拼联排3 3居居2652654 4居居280-322280-322，5 5居居 408
23、408 双拼双拼900900万万-1200-1200万万/ /套，套， 联排联排400-700400-700万万深航翡翠城深航翡翠城联排叠拼联排叠拼5 5居居290-330290-330联排联排1690016900元元/ /浑河新城浑河新城 碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城 联排双拼联排双拼联排联排248248320320双拼双拼315315530530联排联排53005300元元/ /，双拼，双拼59005900元元/ /桃仙机场桃仙机场 富力仙湖国际富力仙湖国际 独栋双拼联排独栋双拼联排独栋独栋40040012001200，双拼，双拼298298，联，联排排256256270270独栋独栋1500
24、015000元元/ /，双拼，双拼1200012000元元/ /（精装）（精装），联排，联排1000010000元元/ /（精装）（精装）李相新城李相新城 绿洲优山美地绿洲优山美地 双拼联排双拼联排联排联排233-396233-396。双拼。双拼300300420420 联排联排65006500元元/ /，双拼别墅未定，双拼别墅未定Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010沈阳别墅部分项目独栋双拼别墅单套面积与总价对比沈阳别墅部分项目独栋双拼别墅单套面积与总价对比0200300400500600700800900100110
25、010001200万元万元40060080010001200140016001800200220020002400独栋或类独栋别墅双拼别墅兰乔兰乔圣菲圣菲唯美唯美十方十方荣盛香荣盛香缇澜山缇澜山 富力仙富力仙湖国际湖国际十二十二橡树橡树首创棋首创棋盘山盘山奥林匹奥林匹克花园克花园琥珀湾琥珀湾太阳城太阳城银河城银河城凤凰城凤凰城悠山悠山美地美地独栋或类独栋别墅总价中海中海龙湾龙湾双拼别墅总价Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 20100150200250300350400450500100600 550650150200250
26、300350400450500100600550650万元万元联排别墅叠拼别墅沈阳别墅部分项目联排叠拼单套面积与总价对比沈阳别墅部分项目联排叠拼单套面积与总价对比兰乔兰乔圣菲圣菲十二十二橡树橡树首创棋首创棋盘山盘山琥珀湾琥珀湾太阳城太阳城荣盛香荣盛香缇澜山缇澜山 原香墅原香墅中海城中海城橡树湾橡树湾 银河城银河城 长青湾长青湾深航翡深航翡翠城翠城富力仙富力仙湖国际湖国际中旅中旅国际国际联排别联排别墅总价墅总价叠拼别叠拼别墅总价墅总价Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010棋盘山板块棋盘山板块沈阳最高档配套最完善的成熟别墅区
27、沈阳最高档配套最完善的成熟别墅区区域特点：区域特点：紧邻植物园和棋盘山风景区，区域内有盛京高尔夫俱乐部、鸟岛、海洋世界、棋盘山冰雪大世界等，自然和人文景观丰富，十五期间区域基础设施建设力度不够，导致优质项目较少。2005年以后万科、保利、奥园等品牌开发商的进驻大大提升区域的居住价值，各项目纷纷自建商业配套在很大程度上解决了区域内商业配套不足的弱势。是沈阳目前最大的、配套最完善的、最高档的别墅区。区域代表项目：区域代表项目：万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园、唯美十方、桑提亚纳、沈阳碧桂园区域发展趋势：区域发展趋势：2009年，以首创棋盘山1号为代表的第五代别墅的入市，棋盘山的休闲居住价值获得再次提
28、升，但随着区域自然和人文资源的开发殆尽，未来低密度产品供应将逐年减少。城建逸品假日首创琥珀湾桑堤亚纳中旅国际小镇保利十二橡树庄园万科兰乔圣菲沈阳奥园新希望宴山别墅清韵百园沈阳碧桂园唯美十方首创棋盘山1号棋盘山区域项目分布图Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲棋盘山万科领位沈阳别墅开篇之作棋盘山万科领位沈阳别墅开篇之作规模前四期占地30.23万，总建9.22万。5.1期建面6077，共计30多套容积率0.3地理位置东陵路123号 物业类型独栋、联排别墅开盘时间一期06年10月7日，二期07年6月2
29、8日三期08年8月28日，四期08年9月14日目前均价联排1.4-1.5万元/独栋2.22.3万元/推广线目前主要通过老业主介绍，无其他推广销售情况四期剩10套，5.1期共计销售7套主力户型联排是240-270 独栋是380-1000产品风格西班牙风格项目配套6000（室内泳池、桌球馆、棋牌室、健身房、餐厅等）项目主要卖点拥有棋盘山和浑河两大稀缺资源，优秀的物业服务和品牌。发展商沈阳万科新墅置业有限公司Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲棋盘山万科领位沈阳别墅开篇之作棋盘山万科领位沈阳别墅开篇之
30、作一、二期三期三期四、五、六期四、五、六期项目总体规划项目总体规划“低调之悦，顶级之享”07新品推介会150多为万科兰乔圣菲的老业主以及VERTU手机的客户齐聚现场，本活动为品牌推广和产品推介，加深客户认知。Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010保利十二橡树庄园保利十二橡树庄园沈阳唯一顶级北美庄园别墅沈阳唯一顶级北美庄园别墅规模 占地25万，建筑面积10万容积率 0.38地理位置东陵棋盘山沈棋路（盛京高尔夫东）物业类型 联排别墅，独栋别墅开盘时间 2009年11月（一期）目前均价联排8000-10000元/，独体1200
31、0-19000元/开发线项目分两期开发，一期建面40800，共计175户。推广情况现在无大规模推广销售情况前期认筹超过180组，开盘成交108套房源，销售3.6亿。09年底，项目销售额至4.6亿、销售148套。户型面积联排222-280、独栋280-400产品风格 北美风格项目配套沈阳二中、沈阳育才 、东陵区中心医院、204医院、245医院、201医院项目主要卖点重现飘北美贵族生活场景，北美庄园风格，地上部分首层举架3米除车库外面积赠送发展商沈阳广田房地产开发有限公司Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010保利十二橡树庄园
32、保利十二橡树庄园沈阳唯一顶级北美庄园别墅沈阳唯一顶级北美庄园别墅一期二期项目总体规划项目总体规划日期具体活动及事件2010.06一期剩余联排和独栋尾货销售2010.05沈阳卓展购物中心巡展2009.05“时尚大讲堂之妆品品鉴课堂”“时尚大讲堂之妆品品鉴课堂时尚大讲堂之妆品品鉴课堂”现场现场为老业主联谊和新客户介绍提供平台Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010规模总占9万m2，总建5.6万m2容积率一期容积率0.62项目地址东陵东陵南街16和18号 物业类型独栋别墅，联排别墅开盘时间2010年6月均价未定户型面积联排200
33、230，沿河独栋480580，园区中间小独栋390410产品风格托斯卡纳风格总户数4000户（一期规划191户）项目配套英达街道中心小学，农大附小，新星实验中学，英达中学，沈阳农大，陆军总院，东陵区医院，东陵区第二医院，农大医院项目推广语一山一水一墅一藏项目卖点棋盘山1号一期产品是在沈阳前四代别墅基础上发展而来的 “第五代别墅”。是沈阳资源型别墅的代表。发展商沈阳吉天置业有限公司首创棋盘山首创棋盘山1 1号号沈阳第五代别墅沈阳第五代别墅Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010首创棋盘山首创棋盘山1 1号号沈阳第五代别墅沈阳
34、第五代别墅新开河新开河浑浑 河河N中心绿地中心绿地广场广场会所会所联排别墅独栋别墅沿河绿化带沿河绿化带沿河绿化带沿河绿化带独栋别墅204224390420480590项目一期规划项目一期规划Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010蒲河新城板块：蒲河新城板块：由道义板块和辉山板块构成。是由道义板块和辉山板块构成。是沈阳最有潜力的别墅区。沈阳最有潜力的别墅区。区域特点：区域特点：20062006年沈北新区和蒲河新城的成立，政府政策的大力扶持，涌现部分低密产品提升区域居住价年沈北新区和蒲河新城的成立，政府政策的大力扶持，涌现部分
35、低密产品提升区域居住价值。但区域内基础设施较差，自然景观资源较弱，加之区域开发较晚，区域内较多中端和低端经济型别墅值。但区域内基础设施较差，自然景观资源较弱，加之区域开发较晚，区域内较多中端和低端经济型别墅如泉涌新镇等。随着蒲河招商的进行和城市基础建设配套完善。如泉涌新镇等。随着蒲河招商的进行和城市基础建设配套完善。20092009年岁末，龙湖地产进驻该区域，必将年岁末，龙湖地产进驻该区域，必将为该区域塑造中高端别墅区助力。该区域是沈阳各大别墅区最有潜力的地区。为该区域塑造中高端别墅区助力。该区域是沈阳各大别墅区最有潜力的地区。区域代表项目：辉山板块区域代表项目：辉山板块大溪地、皇第龙邸、九如
36、溪谷，道义板块大溪地、皇第龙邸、九如溪谷，道义板块碧桂园太阳城。碧桂园太阳城。发展趋势：辉山道义人文教育资源和景观资源将充分被挖掘，出现龙湖别墅为代表的中高端别墅产品。发展趋势：辉山道义人文教育资源和景观资源将充分被挖掘，出现龙湖别墅为代表的中高端别墅产品。泉涌新镇大溪地原香墅九如溪谷 阳光温泉花园翔凤山水国际皇第龙邸岭海明珠碧桂园太阳城荣盛香缇澜山龙湖滟澜山龙湖香醍漫步三盛颐景园蒲河新城蒲河新城中体花园一号 道义板块道义板块道义板块道义板块辉山板块辉山板块辉山板块辉山板块道道义义大大街街虎虎石石台台大大街街蒲河路蒲河路京京哈哈高高速速虎虎石石台台开开发发区区蒲河新城蒲河新城蒲河新城项目分布蒲
37、河新城项目分布恒基兆业金河湾联东别墅项目香麓山Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010道义板块碧桂园太阳城道义板块碧桂园太阳城蒲河新城第一大盘蒲河新城第一大盘规模占地62万，建面近100万 容积率 1.6地理位置沈北道义开发区蒲河路41-1号物业类型 双拼别墅，联排别墅，小高层，高层开盘时间 2008年8月3日一期开盘目前均价 联排别墅均价7500元/，双拼别墅70008000元/。一次性95折户型区间 联排别墅2653694房2厅6房2厅，双拼别墅3156114房3厅6房2厅。产品风格 西班牙建筑风格项目配套大型私人会所
38、、商业街、幼儿园，辽大、沈阳师大、沈阳航空学院等发展商 碧桂园集团Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010规模总占19万m2 ，总建14万m2容积率一期容积率0.74项目地址沈北新区蒲河大路 物业类型独栋别墅开盘时间2010年下半年均价未定主力户型300平小独栋别墅推广情况搜房网硬广产品风格托斯卡纳风情项目配套育才中学、实验小学、道义小学中学农贸大市场早智幼儿园、盛京医院分院项目卖点营造托斯卡纳田园小镇风情，与自然融合立面设计，品味生活、享受自然居住环境。发展商沈阳龙湖新北置业有限公司道义板块龙湖香醍漫步道义板块龙湖香醍漫
39、步龙湖地产托斯卡纳田园别墅龙湖地产托斯卡纳田园别墅Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010规模总建25万m2。一期占地9万，建面7万m2容积率一期容积率0.77项目地址沈阳沈北新区梅江北街18号 物业类型双拼、联排、独栋、洋房开盘时间2010年9月均价未定主力户型独联280330，双拼270，联排230240产品风格托斯卡纳风情项目配套小区内部配套：星级奢适生活。香缇会馆（俱乐部），半地下游泳馆。幼儿园，社区商业等。 项目卖点建筑与园林秉承托斯卡纳风格，力求打造一种原乡、休闲、浪漫、优雅、恬静的别墅生活。发展商 沈阳荣盛房
40、地产开发有限公司道义板块荣盛香缇澜山道义板块荣盛香缇澜山沈北新区托斯卡纳风情园林别墅沈北新区托斯卡纳风情园林别墅 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010规模总占8万m2，总建7万m2容积率容积率0.80项目地址沈北新区辉山通顺街（棋盘山北侧） 物业类型独栋别墅竣工时间2011年12月1日均价未定主力户型300平小独栋（每户1个室内车库1个室外车位）推广情况搜房网产品风格托斯卡纳风情项目配套二中、省实验中学、育才中学、项目自建10万方商业：香港置地商业广场、步阳商业广场项目卖点园区总的分为四大主题花园。建筑依地势而建丰富了
41、空间层次。用建筑围合成小型院落，变化丰富的宅间公共绿化用地和私家宅院。发展商沈阳龙湖房地产拓展有限公司辉山板块龙湖滟澜山辉山板块龙湖滟澜山棋盘山北侧四大主题花园别墅棋盘山北侧四大主题花园别墅Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010辉山板块原香墅辉山板块原香墅名校旁的西班牙风情低密度社区名校旁的西班牙风情低密度社区规模占地18.7万，建面22.5万容积率 1.2地理位置蒲河新城地利北街1号物业类型四层和五层洋房，联排别墅开盘时间 2008.06（一期），2010.05（二期）目前均价联排2.2期10100元/，一次性付款1减
42、200推广情况无大规模推广户型面积810联排别墅218298销售情况1期别墅售罄，1期洋房剩余150170产品。2.1期售罄，2.2期共计80套左右销售5套。产品风格西班牙建筑风格项目配套东北育才，沈阳二中，翔宇中学，辉山医院等项目卖点别墅西班牙风格庭院式内廊内庭院外置餐厅厨房设计，大尺度内庭院赠送，产品创新性强发展商辽宁嘉鸿房地产开发有限公司 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010辉山板块原香墅辉山板块原香墅名校旁的西班牙风情低密度社区名校旁的西班牙风情低密度社区蒲河蒲河森林公园森林公园月月牙牙湖湖东东北北育育才才待规
43、划区假日休闲酒店假日休闲酒店一期别墅一期洋房三期规划2.1期别墅2.2期别墅项目整体规划项目整体规划联排别墅户型展示联排别墅户型展示首层平面首层平面二层平面二层平面三层平面三层平面内内廊廊挑挑空空挑挑空空餐厅餐厅厨房厨房露台露台Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010北二环白山路板块：多品牌开发商进驻开发百万大盘，自然景观资源较少，北二环白山路板块：多品牌开发商进驻开发百万大盘，自然景观资源较少，城市别墅集中区。城市别墅集中区。绿地老街坊：建面绿地老街坊：建面100万万中海城中海城:建面建面280万万华润橡树湾：建面华润橡
44、树湾：建面100万万华润置地橡树湾中海城绿地老街坊区域特点：区域特点：由于政府在北二环地区的市政建设方面政策导向较好，该区域城市建设速度较快。从1997年的靓马新村到巴黎世家、加州阳光花园，荷兰村，已经极具规模和人气。但该区域别墅产品所需的自然景观资源较少。区域代表项目：区域代表项目：华润置地橡树湾、中海城、绿地老街坊区域发展趋势：区域发展趋势：品牌开发商华润、中海、绿地的进驻，区域内一般为百万平多产品线大盘，特别是中海接手荷兰村开发中海城，为区域居住价值提升提供新的机遇。该区域未来将以距离市中心较近的城市别墅为主。白山路白山路沈阳环城高速沈阳环城高速Code of this report |
45、 37 Copyright Centaline Group, 2010西部新城板块：包括西部新城板块：包括于洪新城板块和铁西新城板块。区域发展较慢，多工业于洪新城板块和铁西新城板块。区域发展较慢，多工业区，自然景观资源匮乏，有零星中低端别墅项目，不成规模。区，自然景观资源匮乏，有零星中低端别墅项目，不成规模。碧桂园银河城碧桂园银河城区域特点区域特点：西部新城板块由于洪新城和铁西新城即张士开发区板块板块构成，由于张士开发区属工业区，于洪新城城市发展较棋盘山等成熟别墅区域较晚，加之自然景观资源匮乏，区域内别墅较少，仅有碧桂园银河城等中低端项目，目前客群主要为新城工作生活的地缘性客群。区域代表项目：
46、区域代表项目：阳光100高尔夫丽园、碧桂园银河城发展趋势：发展趋势：先天缺乏丰富的自然景观资源，较难开发高端别墅产品，且难以形成大型别墅区。阳光100高尔夫丽园碧桂园银河城铁铁西西新新城城于于洪洪新新城城沈阳环城高速沈阳环城高速宏发天琴湾水墨丹青砚池 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010青青年年大大街街绿洲悠山美地桃仙和李相新城板块桃仙和李相新城板块长青街长青桥富民街富民桥浑河桥浑浑河河大大街街三好街三好街三好桥胜胜利利大大街街沈环高速沈环高速胜利桥浑河沈苏快速工农桥沈沈丹丹高高速速沈丹快速干道沈李线中海龙湾深航翡翠城
47、远洋和平府格林生活坊假日伊利亚特湾金地长青湾世联国际花园碧桂园凤凰城米拉晶典汇置公园里桃桃仙仙大大街街听雨观澜圣罗伦斯美地庄园富力仙湖国际长白板块长白板块长白板块长白板块浑河新城板块浑河新城板块浑河湾奥体长青板块奥体长青板块大浑南板块：即浑河以南地区，由五个板块构成。地理跨度较大，沈阳未来最大浑南板块：即浑河以南地区，由五个板块构成。地理跨度较大，沈阳未来最大的城市别墅和远郊乡村别墅区。桃仙板块是目前沈阳最成熟的别墅区之一。大的城市别墅和远郊乡村别墅区。桃仙板块是目前沈阳最成熟的别墅区之一。大浑南板块由以下板块大浑南板块由以下板块构成：构成：奥体长青板块长白岛浑河新城桃仙机场板块李相新城板块区
48、域代表项目区域代表项目：金地长青湾、中海龙湾、碧桂园凤凰城、富力仙湖国际、绿洲悠山美地。发展趋势：发展趋势：政府行政中心南移，该板块别墅市场仍有潜力可挖。Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010奥体奥体长青板块金地长青湾长青板块金地长青湾浑河南岸湖畔别墅与河景平层大宅的代表浑河南岸湖畔别墅与河景平层大宅的代表规模 占地11.3万，建面20.34万容积率 1.80地理位置学城路18号物业类型双拼联排别墅，高层住宅（161826F）开盘时间 2008年11月目前均价二期联排1.2-1.4万元/，一次96折，贷款99折主力户型
49、4居280-330,5居330-380推广情况短信为主销售情况二期共计35套，现剩余16套产品风格 北欧建筑风格项目配套小哈津幼儿园，长青街小学，陆军总院分院，泛华广场项目卖点占据古代皇室文脉，千米浑河水景与市政绿化，2万内湖，拥有翡翠中心、钻石中心、长青俱乐部三大会所高端配套的城市别墅发展商沈阳金地长青房地产开发有限公司 Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010奥体奥体长青板块金地长青湾长青板块金地长青湾浑河南岸湖畔别墅与河景平层大宅的代表浑河南岸湖畔别墅与河景平层大宅的代表规划用地规划用地内湖内湖1期别墅2期别墅高层区
50、高层区洋房洋房别墅别墅丹陛丹陛长青湾长青湾2009.11今晚博客高峰对话今晚博客高峰对话2009.07“长青论道长青论道”之之“清华总裁班同学论坛清华总裁班同学论坛”长青湾圈层及品牌营销活动例举长青湾圈层及品牌营销活动例举金地长青湾总体规划金地长青湾总体规划Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010长白岛中海龙湾长白岛中海龙湾长白岛皇家宫廷式别墅长白岛皇家宫廷式别墅规模占地7.47万，建面4.5万容积率 0.6地理位置和平区长白岛 物业类型 双拼别墅，四联和六联别墅开盘时间 2009年4月目前均价双拼900万-1200万/套
51、 联排400-700万/套，一次99折。销售情况推182套，售60套左右。月均去化12套，5月推出320和2652单位，销售1套407双拼，成交价987万客户群资产超过1000万的沈河和平区人士等推广情况招行私人银行vip客户圈层营销和搜房网户型面积206407，211344主力户型产品风格新古典主义风格项目配套太原街商圈百货商超，三好街商圈项目卖点长白岛城市别墅，中海地产和物业品牌发展商中海地产Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010浑河新城碧桂园凤凰城浑河新城碧桂园凤凰城浑河新城超级居住大盘浑河新城超级居住大盘规模 首
52、期总建面142万，首期占地1146亩容积率 1.7地理位置苏家屯区丁香街216号物业类型 联排双拼别墅，高层住宅开盘时间 2008年7月09年价格联排均价3700元/，双拼均价5000元/目前均价联排均价5300元/，双拼5900元/。一次性95折。户型面积 联排别墅248320，5房2厅7房2厅；双拼别墅315530，4房3厅6房2厅客户群实力雄厚私企老板，主要来自沈河和平区鞍山本溪等。产品风格西班牙建筑风格推广线路牌、报广、短信、网络等手段综合运用项目配套苏家屯医院、30中学、自建五星级酒店项目卖点高性价比别墅，碧桂园品牌，浑河新城升值潜力地段发展商浑南新城碧桂园房屋开发有限公司推广语：给
53、你一个五星级的家。推广语：给你一个五星级的家。Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010桃仙板块富力仙湖国际桃仙板块富力仙湖国际大浑南空港区第一居所大浑南空港区第一居所规模 占地37万，建面15万容积率 0.3地理位置东陵区凤凰大街77号物业类型 独栋、双拼、联排别墅开盘时间 2008年9月09年价格独栋别墅12000元/，双拼别墅10000元/（精装），联排别墅9000元/（精装）目前均价 独栋别墅15000元/，双拼别墅12000元/（精装），联排别墅10000元/（精装）户型面积 红堡4001200，双拼298，联排2
54、56270推广手段短信、奢侈品活动产品风格 地中海式建筑风格项目配套 森林公园、影视动漫基地、白清寨度假村发展商富力（沈阳）地产开发有限公司独栋别墅推广语：征服征服者独栋别墅推广语：征服征服者Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010规模总建面246668，共计1124户容积率容积率1.10项目地址李相新城沈李线西侧 物业类型双拼别墅、联排别墅，小高层开盘时间2009年9月现在均价09年联排4980元/，现在联排6500元/，双拼别墅未定销售情况2010年销售别墅81套，6月上置集团上海地区业主有团购活动。6月份双拼别墅即将
55、公开发售。下半年推出精装修别墅。主力户型联排233-236 292-396。双拼300420推广线五里河喜来登酒店楼体广告、沈李线路旗、高尔夫会活动等产品风格英伦风格项目配套沈阳最大PGA标准的球场，30万美兰湖，建有游艇资源。超5星级古堡酒店为会所。项目卖点20大主题景观，七大英伦风情庄园组团，优越自建配套发展商沈阳绿康置业有限公司李相新城板块绿洲悠山美地李相新城板块绿洲悠山美地沈阳首席高尔夫山水别墅沈阳首席高尔夫山水别墅Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010李相新城板块绿洲悠山美地李相新城板块绿洲悠山美地沈阳首席高尔
56、夫山水别墅沈阳首席高尔夫山水别墅来自全国各地的60多位高尔夫球友以及众多演艺明星到场。近300名会员成为“绿洲悠山美地”的准业主。沈阳美兰湖乡村俱乐部的大型开业沈阳美兰湖乡村俱乐部的大型开业庆典及优惠试打活动庆典及优惠试打活动项目一期西区规划项目一期西区规划联排别墅联排别墅双拼别墅双拼别墅高尔夫球场高尔夫球场Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010别墅区域市场研究总论别墅区域市场研究总论Part Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010板块演进与项目规
57、划板块演进与项目规划板块演进各板块项目总体规划沈阳别墅板块已成南东北三方鼎立的局面。目前沈阳已经形成五大别墅区，其中棋盘山板块和大浑南之桃仙板块已经成为沈阳成熟的别墅区；成熟板块棋盘山别墅区以文化立区，沈棋路的交通便利，使得这里正在成为高端人群的第二居所，而桃仙别墅区因距离机场较近，仍为商务人士第一居所；北部白山路板块因20082010年大盘进入将再次成为成长板块蒲河新城板块未来别墅用地供应量较大，将与大浑南地区形成对垒之势。桃仙板块以富力仙湖国际为代表打造空港区第一居所；长白板块、奥体长青板块、白山路板块以优越的地段优势，如中海龙湾、华润橡树湾、金地长青湾打造城市别墅；棋盘山别墅区以稀缺的自
58、然资源、人文景观打造景观资源型别墅，是未来新一代资源型别墅的集中区，如首创棋盘山第五代别墅；蒲河新城随着市政配套和政府政策倾斜，中高端别墅正在进入，20092010年龙湖地产、荣盛地产、三盛地产三大品牌地产纷纷看中道义的发展前景，正着力打造优质景观别墅。城市别墅城市别墅VSVS远郊别墅远郊别墅第三代后别墅成为别墅新生代第三代后别墅成为别墅新生代Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010产品线规划产品线规划1产品种类户型面积价格产品种类户型面积价格2项目建筑风格项目建筑风格3项目包装推广项目包装推广4.各板块独栋别墅在目前政策
59、影响下成为稀缺产品，面积在3001200，4房以上，且有较多面积赠送，总价在300万以上，并有不断升值的趋势。联排双拼别墅多在200600之间，价格在1501200万不等，叠拼较少且较联排双拼接受度差，在独栋禁批情况下，非独栋受市场热捧。以万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园、富力仙湖国际以较早报建优势规划纯化度较高的独栋别墅和联排别墅；以中旅国际小镇、碧桂园四盘为代表的多产品线别墅、洋房、高层等降低销售风险；以中旅小镇、悠山美地引进知名商业提升自身配套；以长青湾通过打造顶级会所打造高端服务品质；富力仙湖国际、悠山美地推出精装别墅进行试水，已经取得较好效果以万科兰乔圣菲、十二橡树庄园为代表的体验式营
60、销获得认同；兰乔圣菲、中海龙湾、十二橡树庄园的圈层营销较为成功；品牌是这些项目成功因素之一。多数项目推所在区域资源景观以及休闲等生活方式较为成功。从2005年的兰乔、奥园等单纯西班牙风格向清韵百园中式风格、龙湖艳澜山托斯卡纳、十二橡树北美风格等多样化转变，大盘中旅小镇更分组团规划多种建筑风格。沈阳别墅风格进入多样化时代，本土化的现代风格成为亮点，是认识上的进步，也可能再次引发销售高潮。项目产品规划与推广项目产品规划与推广Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010沈阳别墅市场客群综述沈阳别墅市场客群综述客群年龄、职业客户多为4
61、0岁以上的中年成功人士，独栋别墅多为大型私企业主、跨国企业高层、建筑机械房产行业总经理董事老板；双拼联排等非独栋产品多为工商业者、高级公务员等。客群来源沈阳市为主，沈河和平区人士较多。仍然是沈阳别墅主要客群，典型案例中海龙湾。地缘影响：棋盘山附近的别墅项目，外地消费者多以抚顺、本溪人为主。在浑南购买别墅项目的消费者多以辽阳、鞍山的消费者为主。投资客主要来自在北京上海工作和生活人群，典型案例为奥园。客群置业特点和行为模式南部桃仙、长白、长青以及白山路置业客群较多作为第一居所，北部蒲河以及棋盘山置业多为第二居所以及投资用。客户全部是多次置业者，因经济实力较强，受房产金融新政影响小。. .Code
62、of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010区域市场未来发展趋势研判区域市场未来发展趋势研判Part Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010 沈阳城市化沈阳城市化逆城市化逆城市化再城市化现象共存再城市化现象共存1 2010沈阳别墅量变到质变的飞跃。沈阳别墅量变到质变的飞跃。2城市公寓型大户型产品分流别墅客群城市公寓型大户型产品分流别墅客群3 “禁独政策禁独政策”可能导致新可能导致新“类别墅类别墅” 出现出现4“大浑南、新沈阳”发展轮廓日益清晰。“大浑南、新沈阳”发
63、展轮廓日益清晰。现代服务业将成为大浑南地区发展的特色，浑河新城板块将成为新城中心，城市多中心理论再次得到验证，该板块的别墅产品将再次成为热点。金廊建设使得城市中心豪宅与城郊别墅共存。目前沈阳的棋盘山、沈北、浑南、空港以及农业高新别墅集中外，丁香湖荷兰村、于洪新城、长白岛等地的城市别墅也纷纷亮相，奢华别墅、经济型别墅云集 。城市中心高层豪宅皇朝万鑫公寓、世茂五里河空中别墅、华润悦府平层大宅，浑河两岸河景住宅河畔公馆、万科金域蓝湾、阳光100浑河一品、万科城铂宫、银基银河湾等陆续入市将极大的分流别墅客群。别墅在短期内就会出现价量双升局面。但这种抢购热可能只维持在一段时间内。一旦别墅新定义产生,市场中很可能出现一些再打“擦边球”的组合拼装别墅,如小高层中的复式比例将增加。更有可能出现三层的低密度住宅, 一个变相的改造成“别墅”。Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010Thanks for your attentionWish you a good day!
