《开封古城水系游憩商业项目开发战略及二期开发定位报告107p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《开封古城水系游憩商业项目开发战略及二期开发定位报告107p（108页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中国中国 大宋江山大宋江山 七朝古都七朝古都 东京创业园东京创业园广州决策资源集团大宋江山 站在世界的高度这将是项目的开始开封-一个改变城市命运的观念城市复古大势所趋，是中华民族传统人文情结以传统内涵在世界城市复古大势所趋，是中华民族传统人文情结以传统内涵在世界 民族之林的充分骄傲与自信的显现。并将逐步向世人深度展示它民族之林的充分骄傲与自信的显现。并将逐步向世人深度展示它 的人文魅力与东方惊艳。而这些，正是国外对中华文化深深痴迷的人文魅力与东方惊艳。而这些，正是国外对中华文化深深痴迷 的关键因素，一种文化因为他的活力与内蕴将征服世界，因此中的关键因素，一种文化因为他的活力与内蕴将征服世界，因
2、此中 华文化之旅将风靡世界。华文化之旅将风靡世界。全国复古一盘棋将在国际旅游市场上形成整体中国文化特色优全国复古一盘棋将在国际旅游市场上形成整体中国文化特色优 势；但是城市开发规划应避免建设复古陷入呆板与短视，避免势；但是城市开发规划应避免建设复古陷入呆板与短视，避免 文化传承陷入简单的复古与承袭，要充分体现城市发展的未来文化传承陷入简单的复古与承袭，要充分体现城市发展的未来 性与创造性。城市营运与项目开发具有高度的相生关联性。性与创造性。城市营运与项目开发具有高度的相生关联性。前前 言言在生态和谐、保护挖掘传统文化开发战略指引下，在东方文化在生态和谐、保护挖掘传统文化开发战略指引下，在东方文
3、化 引领世界文化的旅游需求态势下，内陆城市以传统人文旅游加引领世界文化的旅游需求态势下，内陆城市以传统人文旅游加 山水特色旅游旅游战略带动旅游关联产业与价值链的整合，刺山水特色旅游旅游战略带动旅游关联产业与价值链的整合，刺 激带动城市一二三产业的调整布局与优化升级。激带动城市一二三产业的调整布局与优化升级。报告内容报告内容报告目的：站在城市营运的高度提出项目及二期水道项目价值最大报告目的：站在城市营运的高度提出项目及二期水道项目价值最大化的解决方案、并提出规划建议化的解决方案、并提出规划建议战略理念及定位对项目开发的见解与实践二期价值最大化的开发策略决策资源顾问咨询工作流程（简）国际城市营运案
4、例参考战略理念及定位对项目开发的见解与实践二期价值最大化的开发策略决策资源顾问咨询工作流程（简）国际城市营运案例参考一时间，全国兴起了轰轰烈烈的一时间，全国兴起了轰轰烈烈的城市复古城市复古造城运动。城市的未来命运从造城运动。城市的未来命运从没有像现在这样，与城市的历史文化内蕴紧密相关。没有像现在这样，与城市的历史文化内蕴紧密相关。史前文明2046三皇五帝在历史与未来之间衡量价值与利益作未来前瞻性规划在历史与未来之间衡量价值与利益作未来前瞻性规划并籍以实现现实的理想并籍以实现现实的理想城市历史 城市复古考古 历史文化名城 城市形象 旅游名胜景点 旅游RBD商业景圈 未来经济战略历史历史未来未来现
5、实现实一个自古以来城市发展铁定规律一个自古以来城市发展铁定规律商业兴则城市兴商业兴则城市兴城市随时间的长河越来越走向历史深处，同时不断探索未来发展之路，城市随时间的长河越来越走向历史深处，同时不断探索未来发展之路，因此，对于现实总是充满了批判与反思因此，对于现实总是充满了批判与反思城市的发展规律是向未来 进化，而非简单承袭与复制探索传承传统融合现代的未来城市发展进程发展是投资关联组合的共同基础现象一：城市越建越古投资越来越大现象三：文化越追越远内涵越来越浅现象四：历史越挖越长市场越来越窄现象二：工期越来越长生命越来越短反思与批判的结果：反思与批判的结果：如何使投资呈现可持续经营的利益最大化如何
6、使投资呈现可持续经营的利益最大化反思什么？反思什么？战略执行战略执行城市的发展规律是向未来 进化，而非简单承袭与复制探索传承传统融合现代的未来城市发展进程发展是投资关联组合的共同基础现象一：城市越建越古投资越来越大现象三：文化越追越远内涵越来越浅现象四：历史越挖越长市场越来越窄现象二：工期越来越长生命越来越短反思与批判的结果：反思与批判的结果：如何使投资呈现可持续经营的利益最大化如何使投资呈现可持续经营的利益最大化城市的发展规律是向未来 进化，而非简单承袭与复制探索传承传统融合现代的未来城市发展进程发展是投资关联组合的共同基础现象一：城市越建越古投资越来越大现象三：文化越追越远内涵越来越浅现象
7、四：历史越挖越长市场越来越窄现象二：工期越来越长生命越来越短反思与批判的结果：反思与批判的结果：如何使投资呈现可持续经营的利益最大化如何使投资呈现可持续经营的利益最大化城市的发展规律是向未来 进化，而非简单承袭与复制探索传承传统融合现代的未来城市发展进程发展是投资关联组合的共同基础现象一：城市越建越古投资越来越大现象三：文化越追越远内涵越来越浅现象四：历史越挖越长市场越来越窄现象二：工期越来越长生命越来越短反思与批判的结果：反思与批判的结果：如何使投资呈现可持续经营的利益最大化如何使投资呈现可持续经营的利益最大化批判什么？批判什么？战略理念战略理念从项目开发的角度讲，从项目开发的角度讲，四个不
8、容忽视的事实是：四个不容忽视的事实是：城市之间竞争在加剧城市之间竞争在加剧资本总是有选择性的进入资本总是有选择性的进入旅游市场是面向世界的旅游市场是面向世界的项目是未来开封的经济发动机项目是未来开封的经济发动机如何获得项目价值最大化开发与项目可持续性发展营运，战略联盟执行力如何获得项目价值最大化开发与项目可持续性发展营运，战略联盟执行力的高效整合是项目成功运作的基础的高效整合是项目成功运作的基础成功运作的关键取决于战略的批判成功运作的关键取决于战略的批判是否具有投资组合认可的战略发展计划？是否具有统一的开发管理营运执行计划？是否具有高度统一的项目开发理念？是否具有高度统一的项目营运理念？成功运
9、作的关键取决于执行的反思成功运作的关键取决于执行的反思投资开发与项目关联收益的权衡？ 开发策略与总体可持续经营的权衡？城市积淀与品牌独特价值及形象的权衡？独特价值转化市场行销盈利能力的权衡？使投资开发呈现可持续经营的利益最大化使投资开发呈现可持续经营的利益最大化战略联盟的高效整合将是项目成功运作的基础战略联盟的高效整合将是项目成功运作的基础项目开发商与投资关联的战略联盟利益关系项目开发商与关联组合的开发/营运协调关系开封古城项目二期进入了规划阶段，阶段性开发策略如何体现价值最大化，开封古城项目二期进入了规划阶段，阶段性开发策略如何体现价值最大化，并站在未来可持续性营运的角度如何使之具备开发的策
10、略连贯性？并站在未来可持续性营运的角度如何使之具备开发的策略连贯性？市井文化区市井文化区餐饮娱乐区餐饮娱乐区探索新的经营模式探索新的经营模式二期营销计划二期水体改造工程规划报告二期商业街/配套规划报告、制定二期开发营运规划指引制定二期开发营运规划指引谋求新的增长热点谋求新的增长热点二期如何获得最大化开发价值二期如何推动总体项目的发展二期如何进行各产品精准定位谋求新的增长热点谋求新的增长热点探讨开发策略与项目定位探讨开发策略与项目定位寻求新的市场方向寻求新的市场方向与战略联盟达成开发理念的共识与战略联盟达成开发策略的共识与战略联盟达成开发利益的共识寻求新的市场方向寻求新的市场方向寻求新的市场方向
11、寻求新的市场方向寻求一致性认可的战略开发理念寻求一致性认可的战略开发理念决策资源提供的二期水系的解决方案将从项目总体开发理念入手探索新的经营模式探索新的经营模式二期营销计划二期水体改造工程规划报告二期商业街/配套规划报告、制定二期开发营运规划指引制定二期开发营运规划指引谋求新的增长热点谋求新的增长热点二期如何获得最大化开发价值二期如何推动总体项目的发展二期如何进行各产品精准定位谋求新的增长热点谋求新的增长热点探讨开发策略与项目定位探讨开发策略与项目定位寻求新的市场方向寻求新的市场方向与战略联盟达成开发理念的共识与战略联盟达成开发策略的共识与战略联盟达成开发利益的共识寻求新的市场方向寻求新的市场
12、方向寻求新的市场方向寻求新的市场方向寻求一致性认可的战略开发理念寻求一致性认可的战略开发理念项目总体开发理念的是基于一场开封古城基于时代发展的理想兴建，政府项目总体开发理念的是基于一场开封古城基于时代发展的理想兴建，政府及开发商、投资关联方基于高度统一的开发理念，是项目成功的准则及开发商、投资关联方基于高度统一的开发理念，是项目成功的准则对项目内外资源进行分析，确立项目及城市的未来市场地位，以未来未来导向实施定向开发项目站在世界的高度在城市未来的发展趋向里制定项目的发展理念和定位阶段性的开发都必须遵从总体的项目开发理念与定位思想项目开发以实现城市综合收益为最大化价值的利益导向：城市品牌价值及品
13、牌形象、项目品牌价值及形象、投资价值、公众收益、城市与项目具有共生共荣的联盟关系；项目的最大利益既是城市利益的体现，也是社会利益的呈现；所提炼/升华的项目核心内涵将通过项目的营运转化成城市的核心价值与核心竞争优势实现城市的理想实现城市的理想最大化价值导向最大化价值导向高度一致的协同高度一致的协同城市的核心文化城市的核心文化发展规划发展规划经营管理经营管理传播推广传播推广开发理念开发理念以城市旅游带动商业，以商业带动地产及酒店等其他项目发展与城市一起，在世界的高度进行项目旅游价值点的传播项目将是开封城市世界级历史文化旅游名城的具体概念性最优化产品组合确立开发概念确立开发概念总策划总策划开发与营运
14、开发与营运整合营销传播整合营销传播一个不容置疑的事实：这场关于开封古城的理想兴建，城市以项目为兴，项一个不容置疑的事实：这场关于开封古城的理想兴建，城市以项目为兴，项目以城市为荣，他们的命运密不可分；兼顾公众利益市项目的出发点目以城市为荣，他们的命运密不可分；兼顾公众利益市项目的出发点一个城市的世界雄心，一个企业的理想开发，与公众的利益密不可分；一个城市的世界雄心，一个企业的理想开发，与公众的利益密不可分；如何将投资价值最大化，是战略的最终呈现，也是本次提案的切入点如何将投资价值最大化，是战略的最终呈现，也是本次提案的切入点开封政府开发商投资关联方公众群体以项目为龙头的城市营运以发展城市为基点
15、的开发围绕项目的投资价值收益项目开发带来的利益公众收益驱动投资开封古城项目价值关系图开封古城项目价值关系图城市复古、城市文化内涵、城市的未来属性之间的辩证关系历史的内蕴与未来规划决定城市的发展方向城市的内涵决定城市的品牌形象城市的竞争力驱动城市的未来发展七朝古都皇城古道千古运河名人古迹世界级古都历史文化名城生态城市投资价值生活价值旅游价值城市价值开发价值公众价值形成城市核心竞争力形成城市核心竞争力形成城市核心价值形成城市核心价值构建城市营运执行战略奠定未来城市地位构建城市营运执行战略奠定未来城市地位如何构建城市核心理念？如何进行文化的挖掘？如何进行最大化价值战略管理来符合城市未来发展？决策资源
16、城市营运思考点决策资源城市营运思考点五千年文化积淀城市内涵中部崛起的城市动力综合以上见解，决策资源认为：项目未来的品牌形象、品牌价值与城市未来的品牌形象、品牌价项目未来的品牌形象、品牌价值与城市未来的品牌形象、品牌价 值共生共荣，项目营运与开封城市营销共荣共兴。值共生共荣，项目营运与开封城市营销共荣共兴。二期的开发必然性的与总体项目开发二期的开发必然性的与总体项目开发/ /城市发展的未来规划呈现城市发展的未来规划呈现高度的统一与协调。高度的统一与协调。 因此，决策资源对于二期的项目开发建议，是站在总体项目 的战略考量与城市营运高度提出的建设性建议。战略理念及定位对项目开发的见解与实践二期价值最
17、大化的开发策略决策资源顾问咨询工作流程（简）国际城市营运案例参考决策资源的解决方案必然是站在城市营销决策资源的解决方案必然是站在城市营销/项目营运的双重战略高度的项目营运的双重战略高度的毕竟开发与营运需要战略理念的支持与战略方向的指引毕竟开发与营运需要战略理念的支持与战略方向的指引以上策略点将对项目总体未来战略进行一个初步梳理，支持战略上解决二期开发困惑项目如何完善总体战略？现在在哪里要到哪里去如何到达？具备什么价值项目如何完善总体战略？现在在哪里要到哪里去如何到达？具备什么价值与优势？如何整合形成竞争优势并保持优势？与优势？如何整合形成竞争优势并保持优势？项目与开封与中原与世界如何相关？如何
18、进行品牌战略规划与城市营销？项目与开封与中原与世界如何相关？如何进行品牌战略规划与城市营销？项目的品牌形象是什么？核心内涵是什么？如何定位？项目的品牌形象是什么？核心内涵是什么？如何定位？项目开发将如何获得最大化成功？如何开发？项目开发将如何获得最大化成功？如何开发？在在20182018、开封七朝古都、项目之间建造什么？如何定位？、开封七朝古都、项目之间建造什么？如何定位？项目的商业业态是什么？如何定位？项目的商业业态是什么？如何定位？项目的投资者是谁？将来能获得哪些预期收益？项目的投资者是谁？将来能获得哪些预期收益？项目可能的消费者是谁？项目意欲寻租的高价空间能够实现吗？项目可能的消费者是谁
19、？项目意欲寻租的高价空间能够实现吗？如何招商？如何经营？如何增值如何招商？如何经营？如何增值五大动力决定城市发展理念，决定项目的战略及开发理念，决策资源提五大动力决定城市发展理念，决定项目的战略及开发理念，决策资源提供从提出设想到长期管理的全面服务供从提出设想到长期管理的全面服务决策资源认为：决策资源认为：项目开发/规划/设计/营运的总体战略，应从长远利益上审视这五个推动城市复古的开发动力，来满足城市发展的未来性，并作为项目开发的重要决策依据。七朝古都七朝古都郑汴新区国际郑汴新区国际RBD游憩公园游憩公园建筑和市镇开发建筑和市镇开发购物中心管理购物中心管理建筑和市镇开发建筑和市镇开发购物中心管
20、理购物中心管理建筑和市镇开发建筑和市镇开发购物中心管理购物中心管理建筑和市镇开发建筑和市镇开发购物中心管理购物中心管理建筑和市镇开发建筑和市镇开发城市品牌动力城市品牌动力市场需求动力市场需求动力建筑和市镇开发建筑和市镇开发建筑和市镇开发建筑和市镇开发建筑和市镇开发建筑和市镇开发建筑和市镇开发建筑和市镇开发建筑和市镇开发建筑和市镇开发投资价值动力投资价值动力购物中心管理购物中心管理购物中心管理购物中心管理购物中心管理购物中心管理购物中心管理购物中心管理城市升级动力城市升级动力建筑和市镇开发建筑和市镇开发购物中心管理购物中心管理建筑和市镇开发建筑和市镇开发购物中心管理购物中心管理建筑和市镇开发建筑
21、和市镇开发购物中心管理购物中心管理建筑和市镇开发建筑和市镇开发购物中心管理购物中心管理建筑和市镇开发建筑和市镇开发品牌竞争价值品牌竞争价值公众利益价值公众利益价值建筑和市镇开发建筑和市镇开发建筑和市镇开发建筑和市镇开发建筑和市镇开发建筑和市镇开发建筑和市镇开发建筑和市镇开发建筑和市镇开发建筑和市镇开发城市发展价值城市发展价值购物中心管理购物中心管理购物中心管理购物中心管理购物中心管理购物中心管理购物中心管理购物中心管理消费体验价值消费体验价值购物中心管理购物中心管理购物中心管理购物中心管理购物中心管理购物中心管理购物中心管理购物中心管理创意催化动力创意催化动力购物中心管理购物中心管理购物中心管
22、理购物中心管理购物中心管理购物中心管理购物中心管理购物中心管理创意优化价值创意优化价值动力产生实现的冲动动力产生实现的冲动动力产生创意的力量动力产生创意的力量决策资源为开展本项目战略规划设计的战略研究动力模型决策资源为开展本项目战略规划设计的战略研究动力模型概念发展市场研究计划申报开封古城项目最大化价值的战略五力的解读开封古城项目最大化价值的战略五力的解读七朝古都历史文化名城七朝古都历史文化名城国际级国际级RBD游憩公园游憩公园郑汴新区郑汴新区解读创意催化动力解读创意催化动力创意的力量是加速推动项目创意的力量是加速推动项目开发开发最最大化价值成功的重要因素大化价值成功的重要因素七朝古都七朝古都
23、历史文化名城历史文化名城项目项目战略战略方向方向城市发展价值城市发展价值品牌竞争价值品牌竞争价值创意提升价值创意提升价值公众利益价值公众利益价值消费满足价值消费满足价值城市升级动力城市升级动力城市品牌动力城市品牌动力创意催化动力创意催化动力投资价值动力投资价值动力市场需求动力市场需求动力创意城市创意城市发展方向发展方向满足满足最大化最大化价值价值实现实现未来未来属性属性传统与现代传统与现代的结合的结合表现城市表现城市未来属性未来属性复古与民俗复古与民俗的结合的结合表现城市表现城市古典属性古典属性创意整合创意整合创意整合创意整合理念融合理念融合理念融合理念融合推动推动推动推动推动推动推动推动由于
24、城市发展的特性是：必然面对未来发展，必然要继承传统文化，由于城市发展的特性是：必然面对未来发展，必然要继承传统文化，并且对当下以批判与反思的态度来获得应对未来发展的和谐。并且对当下以批判与反思的态度来获得应对未来发展的和谐。城市发展的城市发展的动力动力-由项目开发动力的价值驱动来获得由项目开发动力的价值驱动来获得项目的未来品牌营运与城市的品牌营销是相生相伴的项目的未来品牌营运与城市的品牌营销是相生相伴的由项目开发动力的价值驱动来获得城市发展的由项目开发动力的价值驱动来获得城市发展的核心动力核心动力投资圈层投资圈层项目规划项目规划/ /商业投资商业投资收益收益世界世界/ /区域区域/ /城市圈层
25、城市圈层城市城市/ /宏观收益层宏观收益层品牌展示品牌展示/ /商业经营商业经营开发商投资开发商投资/ /收益收益项目开发的战略利益圈层描述项目开发的战略利益圈层描述以实现最大化价值为导向的解决方案将兼顾投资关联方的投资收益一个不容置疑的事实是：这场关于开封古城的理想兴建，城市以项目为兴，一个不容置疑的事实是：这场关于开封古城的理想兴建，城市以项目为兴，项目以城市为荣，他们的命运密不可分项目以城市为荣，他们的命运密不可分在项目战略理念展开之前，有必要解读一下其他的城市营运项目，作为本在项目战略理念展开之前，有必要解读一下其他的城市营运项目，作为本项目的战略方向性决策指引；项目的战略方向性决策指
26、引；它山之石，可以攻玉它山之石，可以攻玉未来，决策资源可以提供世界性的城市考古复古营运的城市考察服务未来，决策资源可以提供世界性的城市考古复古营运的城市考察服务具体事项请查阅决策资源网站：具体事项请查阅决策资源网站：烽火连天的复古性建筑风格的影视旅游城开发提供城市复古的市场价值的未来性思考曾经“义”字满天飞的古城荆州的三国文化城市营销提供城市可持续营运的营销思考靠秦始皇发家的历史古城咸阳提供以城市内涵核心价值最大化开发的品牌思考飞跃2008，奥运让老北京有了创意思维提供城市营运的价值最大化开发创意思考参考一参考一参考二参考二参考三参考三参考四参考四它山之石，可以攻玉。参考之一它山之石，可以攻玉
27、。参考之一南海影视城、横店水浒城、武威战国城等喧闹一时，市场旺势相当短暂，基本上处于亏损状态一味的复古除了文化的流俗还有什么？短视行为使投资预期无法实现，陷入恶性循环的经营，最终导致了项目资产的大量闲置单纯的复古项目市场吸引力有多大？复古复原一种文化，如果项目规划停留在表面的哗众取宠，没有真正打动消费者的深层文化价值驱动因素，投资预期将无法实现。复古复文化的精髓还是复文化的表面？结果结果启示启示观点观点现象现象城市复古项目应站在城市未来发展的相关性的基础上，充分考虑传统文化与现代文明的理念结合融合点城市发展的必然是面向未来烽火连天的复古性建筑风格的影视旅游城开发它山之石，可以攻玉。它山之石，可
28、以攻玉。参考之二参考之二借了一把电视连续剧三国全国上映的势；同时整合了相关旅行社渠道与传播途径，展开了围绕三国桃园结义的城市旅游整合传播策略，一时间满城的三国风，桃园义，确实火了一把一个时间长河里前进的城市，营销是营一时还是营未来？非常有效的借势运作策略，但缺少持续性营运动力；但是，随着连续剧的落幕，带动了城市第三产业的阶段性发展。荆州又一次强势的提升了文化名城的江湖地位。城市品牌形象的建构仅仅只是一个文化的底蕴的核心价值吗？城市营运策略，保留原滋原味的同时要进行文化的深度开发，具有城市未来性与全球视角性的开发创新复古策略，要从文化价值、物理价值、功能价值的基础上全面衡量。在城市发展的未来战略
29、上如何制定整体的营运策略和城市/项目改造计划？结果结果启示启示观点观点现象现象只有应对市场与城市未来属性，通过文化创新与历史挖潜，城市营运才具有永续经营的内部动力。应对未来保持创新能力就是保持竞争优势与保持持续增值的首要条件曾经“义”字满天飞的古城荆州的三国文化城市营销它山之石，可以攻玉。它山之石，可以攻玉。参考之三参考之三同是中原，靠考古名动天下举世震惊的咸阳古城，始皇帝给子孙留下的绝世宝藏，足以让一个城市发达致富N个世纪，只要保护得力祖宗的家底到底该不该挖？现有技术支持吗？如何挖？如何营营？秦始皇在世界史人类史上的地位的是没有人可以超越的。围绕秦始皇的考古挖掘足以震惊全球，他的张力体现在现
30、代城市的旅游运作上仅仅只是很小的作用力而已。但是，咸阳除了秦始皇的根基，在现代城市的竞争序列里，他只是咸阳。试问：咸阳留给世人的是什么城市印象？项目带给城市的收益有多大？进行考古发掘或者传统文化的复原复制，是一个系统的管理工程，对于考古挖掘后的城市营运及城市旅游品牌执行来讲，需要建立一套项目持续性战略营运的科学决策与管理执行系统。否则，并不因为复古了一个古城项目而带给城市和公众群体太多的预期利益。如何科学的运筹项目资源得到最大化价值回报？结果结果启示启示观点观点现象现象项目的开发策略与管理建立一套科学的可持续运作的品牌战略管理执行决策体系，丰富品牌核心内涵，提升建立城市品牌形象，提升城市创新经
31、营的市场行销能力。开封古城项目应站在城市与项目之间进行双重考量与辩证思维，建立起科学的决策管理体系靠秦始皇发家的历史古城咸阳它山之石，可以攻玉。它山之石，可以攻玉。参考之四参考之四创新，是北京/中国的核心理念，在保持传统的同时，又对传统进行创意更新。比如，奥运在建项目的设计与工程上的创意概念，在具有满足功能条件的同时，本身就是一个个标志性的建筑与旅游景点。对创意与创新有什么了解？ 2008奥运会对北京/中国/世界的各个层面的意义与影响深远；围绕奥运的开发规划以及奥运项目整合营销的营运策略，都显示了创意的力量。如何将创意贯穿于整个项目战略执行过程中？单纯的复古开发理念，并不能将原本蕴藏在开封的历
32、史文明累积的城市价值，与现代城市的发展趋势及改革开放后城市的历年的经营成果，在本项目上获得最大化的投资收益，以及无法满足开封政府通过本项目得到最大化的城市收益。如何通过创意策动项目资源在战略中的最大化价值体现？结果结果启示启示观点观点现象现象创意行销即是对传统的一种革命，一种整合，一种突破，甚至颠覆，使原有的基础上的价值随创意力量增值，创意越强，增值的效果越大。在传承文明的基础上通过创意行销，引爆开封的最大化城市价值与最大化项目价值。飞跃2008，老北京有了创意思维决策资源对本项目的战略管理念核心观点决策资源对本项目的战略管理念核心观点项目的未来性：项目的未来性：项目的未来性：项目的未来性：城
33、市的发展必然是在传承传统文明的基础上向未来发展的，对于本项目来讲，站在与城市共命运的营运的高度项目的开发营运应该充满传承文明的现代未来性项目的持续性：项目的持续性：项目的持续性：项目的持续性：城市/城市改造项目应充分评估城市与项目的核心价值资产，建立可持续营运的以提升城市/项目品牌价值与品牌优势为出发点的创新开发与创新营销执行体系项目的社会性：项目的社会性：项目的社会性：项目的社会性：项目的开发代表公众的利益期望，以总体社会效益为出发点的理想开发，必然面对的是公众资产的管理，必须建立一套最大化价值开发的城市营运/项目营运的科学管理执行体系项目的创意性：项目的创意性：项目的创意性：项目的创意性：
34、以项目所承载的城市价值/项目价值/公众价值为出发点，引爆项目所承载的城市历史文明的价值内蕴，使城市/开发商/投资关联/公众群体获取项目价值最大化的利益与实惠观点一观点一观点二观点二观点三观点三观点四观点四通过对项目资源审视，发展优势规避劣势，来确定项目的战略方向与通过对项目资源审视，发展优势规避劣势，来确定项目的战略方向与核心理念，该核心理念并支持项目的开发理念与后期的执行行为核心理念，该核心理念并支持项目的开发理念与后期的执行行为对项目优势的全面审视，来确立项目营运战略方向/定位/目标规划城市及项目品牌形象与核心内涵的提炼使七朝古都的景圈商圈及商业业态的规划呈现符合这一战略方向与品牌形象对于
35、现有劣势，将城市/项目置于世界的高度，劣势变优势，即：后发优势地段商业中心经济中心环境生态水域四河五湖人文历史七朝古都板块机场/轻轨郑汴新区资源优势资源优势政/企规划联合开发升值潜力RBD/CBD双生传统与创新共融生态水城特色城市内涵唯一性皇城龙脉项目的区位价值共同的远景强大的团队品牌形象城市品牌世界知名度不高经济规模基础相对落后投资环境较差消费需求当地消费能力有限项目劣项目劣势势机机 会会08奥运推动，开封的市场在世界传统文化魅力刺激市场增长经济强势、国力强盛、政局稳定、市场利好中原城市崛起战略实施郑汴新区的发展规划启动威威 胁胁城市复古项目的同质化严重对传统简单承袭，创意创新不足政府、开发
36、商对项目开发理念高度统一性的缺乏对开发与后期经营及节点控制所产生的不利因素缺乏风险管理问问 题题同质化将导致城市竞争力的降低创新创意的缺乏将降低项目持续运作的动力开发理念的不协调将导致项目最大化预期收益难以实现项目前期开发与后期经营规划对项目的启示对项目的启示城市公众价值与项目必须是双生共荣的深刻挖掘城市的差异性历史文化卖点，形成城市/项目营运最大的核心卖点与核心优势，最大化的提升城市品牌形象；不同细分市场的消费价值取向与购买行为，决定项目的旅游产品的组成与商业产品的组成，兼顾国际市场与国内市场；以满足消费者需求的城市旅游开发策略，能否在建筑设计与城 市规划中体现传统内蕴与未来气息的城市内涵，
37、是摆在目前众 多城市复古的共同问题点。对市场的审视提供给项目的启示对市场的审视提供给项目的启示本案战略管理理念决定项目的开发方向与开发理念，围绕战略的最终目标：本案战略管理理念决定项目的开发方向与开发理念，围绕战略的最终目标：可持续经营的价值最大化利益实现可持续经营的价值最大化利益实现决策资源为本项目开发的品牌战略管理执行系统项目战略管理决策流程传统与现代结合体现传统与现代结合体现城市的未来概念城市的未来概念创新与挖潜保障经营的城市动力形成战略理念确立项目战略方向在传承文明的基础上创意整合营运资源制定项目开发理念指导项目建设规划提炼独特核心价值建立城市/项目品牌形象建立战略管理执行系统保证持久
38、的实现价值最大化的创新营销制定项目开发经营管理执行系统建立城市/项目品牌管理执行系统确保项目实现确保项目实现价值最大化社会收益价值最大化社会收益建立城市/项目价值导向的营销执行系统 战略理念 开发理念 执行理念项目的战略管理的决策模型项目的战略管理的决策模型项目的核心管理理念的意义：确保公众利益的价值最大化开发的实现项目的核心管理理念的意义：确保公众利益的价值最大化开发的实现战略理念战略理念开发理念开发理念执行理念执行理念战略方向战略方向战略规划战略规划战略目标战略目标核心思想核心思想战略定位战略定位价值呈现价值呈现不断创新以获取持续的竞争优势不断创新以获取持续的竞争优势阶段反省作出适当的调整
39、符合市场趋势阶段反省作出适当的调整符合市场趋势让理想成为现实并超越理想让理想成为现实并超越理想战略战略理念指导项目开发与执行的决策行为理念指导项目开发与执行的决策行为通过对经验借鉴与实际的战略管理需求分析，形成项目的品牌战略管理理通过对经验借鉴与实际的战略管理需求分析，形成项目的品牌战略管理理念，指导项目未来的营运管理念，指导项目未来的营运管理以上四点，提供了本项目的战略管理的核心思想以上四点，提供了本项目的战略管理的核心思想在传统文化与现代文明的理念结合融合点上考虑城市未来发展前瞻项目的未来价值前瞻项目的未来价值通过城市文化创新与城市历史内涵挖潜，使营运具有永续经营的内部动力驱动项目的内在价
40、值驱动项目的内在价值在传承文明的基础上通创意包装与创意行销，引爆开封几千年累积的城市价值，实现最大化项目价值行销项目的创意价值行销项目的创意价值建立一套科学的可持续运作的品牌战略管理执行系统，提升城市品牌形象，提升项目核心行销能力管理项目的品牌资产管理项目的品牌资产项目实现价值最大化的战略核心理念通过战略理念，指导项目未来的战略发展方向，同时推导出城市与项目相通过战略理念，指导项目未来的战略发展方向，同时推导出城市与项目相匹配的未来战略匹配的未来战略项目战略方向项目战略方向城市战略方向城市战略方向世界的开封世界的开封世界的古城世界的古城具有悠久的历史文具有悠久的历史文化内涵的东方古城化内涵的东
41、方古城开封的历史开封的历史项目的历史项目的历史具有悠久的历史文具有悠久的历史文化内涵的东方古城化内涵的东方古城拓展世界城市的雄心拓展世界城市的雄心拓展世界市场的动力拓展世界市场的动力传统与现代融传统与现代融合的生态城市合的生态城市传统与现代融传统与现代融合的生态古城合的生态古城项目的现在项目的现在开封的现在开封的现在具有投资潜力的商业项目具有投资潜力的商业项目具有先天优势的中原旅游城市具有先天优势的中原旅游城市郑汴新区国际级历史名城郑汴新区国际级历史名城具有旅游价值的商业项目具有旅游价值的商业项目具有后发优势的中原发展城市具有后发优势的中原发展城市郑汴新区国际级郑汴新区国际级RBD/CBD商业
42、游憩中心商业游憩中心菲利浦.科德勒大营销国家、城市都将成为一个被经营的品牌，国家、城市的品牌同样需要用营销策略国家、城市都将成为一个被经营的品牌，国家、城市的品牌同样需要用营销策略去整合、塑造品牌形象。用决策的语言：城市品牌化经营。去整合、塑造品牌形象。用决策的语言：城市品牌化经营。世界级的城市公园游憩商业中心是城市发展的必然结果世界级的城市公园游憩商业中心是城市发展的必然结果这将是战这将是战略价值呈现的结果略价值呈现的结果因此，城市公园游憩商业中心是城市的必然结果当当开封城市、 RBD /CBD、城市公园游憩商业中心均需要在未来概念下实施均需要在未来概念下实施与世界的沟通时，一种新语态与新语
43、境必然产生。与世界的沟通时，一种新语态与新语境必然产生。所以，古城游憩商业中心将很自然地在所以，古城游憩商业中心将很自然地在 中国开封七朝古都诞生关于项目开发构思的指导战略关于项目开发构思的指导战略文化属性七朝古都皇族血统历史文化名城中原文化源点物理属性千年古城城墙千年环城水系千年文化遗址中原城市群一体商业休憩中心功能属性郑汴轻轨距新郑机场50公里满足城市群分工产业联动效应未来属性RBD/CBD一体化属于世界的开封文化的朝圣地旅游的朝圣地总体定位七朝古都城市游憩商业中心城市公园RBD/CBD项目总体定位及支持点项目总体定位及支持点项目开发的定位价值同体思想项目开发的定位价值同体思想复古考古、传
44、承文明、创意未来的生态水脉城市人文意境融合四水五湖、生态景观、传统文化、现代文明的城市公园皇族的高贵、历史的沉淀、艺术的魅力、城市的未来旅游、休闲、艺术、娱乐、商业、购物、投资、交通理念定位主题定位功能定位形态定位项目定位世界的历史文化名城七朝古都宋都水韵/御水皇城差异定位七朝古都、宋都水城、千年文明消费定位中国/世界关注中原城市发展，向往东方文明、探索宋朝都城与传统文化、人文艺术内涵的世界级旅游者、投资者项目应对的城市定位郑汴新区国际RBD在项目之外为项目产品价值赋予的城市形象附加值以之前战略描述的项目与城市的关系，待项目确定后展开对项目/城市形象有关的品牌化包装关于关于RBD RBDRBD
45、是英文是英文“Recreation Business DistrictRecreation Business District” 的缩写，直译为的缩写，直译为“游憩商业区游憩商业区”，也可译为，也可译为“旅游商业区旅游商业区”。原来是来自旅游学范畴。原来是来自旅游学范畴的词语，是从旅游学的角度给城市某个特定功能的区域进行的定义。的词语，是从旅游学的角度给城市某个特定功能的区域进行的定义。 时至今日，时至今日，RBDRBD随着其从旅游意义上的逐步延伸，功能逐渐泛化，随着其从旅游意义上的逐步延伸，功能逐渐泛化，也开始在城市地域规划中扮演重要的角色；在带动城市发展，促进城也开始在城市地域规划中扮演重
46、要的角色；在带动城市发展，促进城市特定功能区功能复合化，以及复兴城市沉默地带等方面，都是有效市特定功能区功能复合化，以及复兴城市沉默地带等方面，都是有效的途径。的途径。RBD与与CBD的关系的关系 如今各地已经发展成型的如今各地已经发展成型的CBDCBD在共性上都非常相似，但因各自地方习惯在共性上都非常相似，但因各自地方习惯的差异，和各地区地理条件的不同，起源也不相同，随之形成了不同的的差异，和各地区地理条件的不同，起源也不相同，随之形成了不同的CBDCBD与与RBDRBD共生的形式。共生的形式。双心合一的双心合一的CBDCBD与与RBDRBD共生的模式：共生的模式：民国时期，上海人喜欢喝茶、
47、民国时期，上海人喜欢喝茶、洗澡，商人们过着上午皮包水，下午水包皮的生活。在茶馆、澡堂里赚钱，洗澡，商人们过着上午皮包水，下午水包皮的生活。在茶馆、澡堂里赚钱，在茶馆、澡堂里消费，这就是老上海在茶馆、澡堂里消费，这就是老上海CBDCBD的发源地。在新加坡，旅馆和茶馆的发源地。在新加坡，旅馆和茶馆和商务活动中起到了重要作用，是新加坡人谈生意的主要场所，于是新加和商务活动中起到了重要作用，是新加坡人谈生意的主要场所，于是新加坡的坡的CBDCBD就发生在这里。就发生在这里。 从中国早期从中国早期CBDCBD的发生可以看到，商务一定伴随着休闲娱乐业共同发展，的发生可以看到，商务一定伴随着休闲娱乐业共同发
48、展，而且财富聚集度越高。中央商务区更加娱乐化和休闲化了。而且财富聚集度越高。中央商务区更加娱乐化和休闲化了。 这就是双心合一的CBD与RBD共生的模式！项目世界高度的定位关键词传承文明创意未来的CBD/RBD游憩商业中心古文明与新空间的世界级未来文化名城情境体验东方文明象征的世界级七朝古都的城市核心价值以上为总体项目提供了清晰的价值定位同时为二期开发提供了清晰的规划指引即：传统与现代结合的面向城市发展未来的建筑创意设计与创意营运。战略目标意欲在中国古代七朝首都-开封建立世界级历史文化旅游名城的市场专属打造项目品牌形象/打造城市品牌形象提升其在中国的城市核心竞争力以朔造其在中国乃至世界的形象构建
49、RBD/CBD双圈公园城市游憩商业中心的传承文明创意未来的世界级历史文化名城品牌战略/价值再造/城市再造/城市升级决策资源强调的观点是：项目将成为开封未来城市扩展战略的组成部分开封未来城市扩展战略的组成部分成为世界的开封不仅限是中原开封不仅限是中国开封 城市公园人文商业游憩中心传达开封城市/人文/商业的未来国际语境传统现代复合城市/ RBD和CBD双生游憩商业区/品牌的体验价值同时引导城市/公园以及相关泛化定义的变迁在功能上扩展为开封游憩商业区的有效组成部分促动城市传统与现代结合的未来嬗变现在我们回答项目与中原现在我们回答项目与中原/中国中国/世界的关系，很简单，他原本就属于世界世界的关系，很
50、简单，他原本就属于世界决策资源强调的观点是：项目通过开封未来城市扩展战略的开封未来城市扩展战略的资源整合资源整合成就世界的开封战略高度项目命运与城市命脉休戚与共的关系并通过这种关系的整合运用促动城市传统与现代结合的未来嬗变项目与世界的关系，决定了它将促动开封城市由传统与现代的结合向未来项目与世界的关系，决定了它将促动开封城市由传统与现代的结合向未来的嬗变的嬗变对项目的战略描述对项目的战略描述项目开发的世界高度项目开发的世界高度 大国崛起，伴随的是传统文化、历史内蕴的世界性张力，吸引大国崛起，伴随的是传统文化、历史内蕴的世界性张力，吸引 了国外及西方对中国历史的高度感知与高度兴趣，同时以吸收了国
51、外及西方对中国历史的高度感知与高度兴趣，同时以吸收 华夏文化精髓的态度，从历史的轨迹里，寻找深刻解读中国历华夏文化精髓的态度，从历史的轨迹里，寻找深刻解读中国历 史文明基因，来解答西方工业文明导致的他们内心深处的困惑史文明基因，来解答西方工业文明导致的他们内心深处的困惑 与迷茫。国际旅游市场将经历从访古探幽到解读华夏文明基因与迷茫。国际旅游市场将经历从访古探幽到解读华夏文明基因 的走向。民族的就是世界的！宋都开封是独一无二的，针对旅的走向。民族的就是世界的！宋都开封是独一无二的，针对旅 游市场，在考虑国内市场的同时，国际市场是重中之重，所以游市场，在考虑国内市场的同时，国际市场是重中之重，所以
52、 宋都项目开发起点具有世界的高度。宋都项目开发起点具有世界的高度。关键词：历史内蕴、独一无二、旅游市场走向、世界高度民族的就是世界的，宋都开封是独一无二的民族的就是世界的，宋都开封是独一无二的对项目的战略描述对项目的战略描述城市营销的战略高度城市营销的战略高度 从中部崛起，中原城市抱团发展，郑汴都市圈的城市发展战略从中部崛起，中原城市抱团发展，郑汴都市圈的城市发展战略 角度上考量，开封面对的必然是城市之间的协作与竞争的同时角度上考量，开封面对的必然是城市之间的协作与竞争的同时 存在，宋都项目的开发是关乎开封城市未来发展的重要战略布存在，宋都项目的开发是关乎开封城市未来发展的重要战略布 局，通过
53、项目开发带动城市的复兴必然涉及到的是城市品牌战局，通过项目开发带动城市的复兴必然涉及到的是城市品牌战 略的规划，项目的未来价值将是城市的核心定位，项目的核心略的规划，项目的未来价值将是城市的核心定位，项目的核心 内涵就是城市的核心人文价值，项目将来的品牌形象、沟通语内涵就是城市的核心人文价值，项目将来的品牌形象、沟通语 言必然就是城市向世界传播沟通的形象、语气。所以，项目的言必然就是城市向世界传播沟通的形象、语气。所以，项目的 品牌营运战略将与未来性的城市营销战略同步一体。品牌营运战略将与未来性的城市营销战略同步一体。关键词：城市复兴、城市营销战略、品牌定位、形象、核心价值项目的品牌营运战略将
54、与未来性的城市营销战略同步一体项目的品牌营运战略将与未来性的城市营销战略同步一体项目区位的价值高度项目区位的价值高度 由于开封作为省会城市郑州的后花园及物流、基础工业等功能由于开封作为省会城市郑州的后花园及物流、基础工业等功能 意义的城市定位，以及开封公路、铁路、新郑机场等交通条件意义的城市定位，以及开封公路、铁路、新郑机场等交通条件 要素，以及项目所在开封市中心的地理条件，综合项目将来规要素，以及项目所在开封市中心的地理条件，综合项目将来规 划的城市复古与生态水系、商业形态业态规划，可以说，项目划的城市复古与生态水系、商业形态业态规划，可以说，项目 将是一个将是一个RBDRBD与与CBDCB
55、D双生的复合型人文游憩商业中心，在中原城双生的复合型人文游憩商业中心，在中原城 市的竞争行列里将具有相当长时间的竞争优势，具有独一无二市的竞争行列里将具有相当长时间的竞争优势，具有独一无二 的区位价值高度。的区位价值高度。关键词：地理条件、 RBD/CBD复合商圈 、人文游憩商业中心、竞争优势对项目的战略描述对项目的战略描述项目将是一个项目将是一个RBDRBD与与CBDCBD双生的复合型人文游憩商业中心双生的复合型人文游憩商业中心战略理念及定位对项目开发的见解与实践二期价值最大化的开发策略决策资源顾问咨询工作流程（简）国际城市营运案例参考迈克尔.波特竞争战略总成本优势战略、差异化定位战略、个性
56、特色化经营战略构成企业核心竞争总成本优势战略、差异化定位战略、个性特色化经营战略构成企业核心竞争力。力。关于项目开发构思的指导战略因此，与开封站在世界高度的项目开发核心战略项目需要以高价租项目需要以高价租/ /售给目标客户，同时还必须保持自身的持续增值经营。差异售给目标客户，同时还必须保持自身的持续增值经营。差异化与个性化竞争战略将决定项目开发的思维方向。避免同质化的唯一方法，就是化与个性化竞争战略将决定项目开发的思维方向。避免同质化的唯一方法，就是挖掘的开封价值，站在世界的高度，走向历史的深度与未来的时空。挖掘的开封价值，站在世界的高度，走向历史的深度与未来的时空。关于项目开发构思的指导战略
57、关于项目开发构思的指导战略我们提供项目世界高度的三个见解未来呈现 2007-2008-20182007-2008-2018，除了奥运带来的国际旅游市场契机，除了中原城市，除了奥运带来的国际旅游市场契机，除了中原城市群落集成战略的实施，开封还会变成什么样子？群落集成战略的实施，开封还会变成什么样子？不仅是奥运不仅是奥运/ /中部崛起的双重契机中部崛起的双重契机- -项目开发的定位思想有可能是一个项目开发的定位思想有可能是一个来自来自20302030年的概念年的概念城市资源中国中国/ /开封开封/RBD/RBD与与CBD/CBD/七朝古都，是项目开发最为近切的资源，也是市七朝古都，是项目开发最为近
58、切的资源，也是市场已有感知的条件，场已有感知的条件，它们的需求是什么？哪些是它们没有的？沟通语境一个世界的时代需要一种世界的通用语式，项目建筑符号本身就是一种语境沟一个世界的时代需要一种世界的通用语式，项目建筑符号本身就是一种语境沟通。从这一意义上说，项目有必要代言开封城市的未来导向，成为城市未来体通。从这一意义上说，项目有必要代言开封城市的未来导向，成为城市未来体验的现实语境，使人们对项目产生超越传统皇城故都的认知验的现实语境，使人们对项目产生超越传统皇城故都的认知。牢记：新事物往往是最大的市场兴趣点由战略引导出项目开发的核心问题：一个前提限定为开封站在世界高度的由战略引导出项目开发的核心问
59、题：一个前提限定为开封站在世界高度的世界级城市游憩公园配套商业项目的核心定位形态究竟应该是什么？世界级城市游憩公园配套商业项目的核心定位形态究竟应该是什么？从上述理解中可以看到：从上述理解中可以看到：开封政府与投资商建业集团如何在古城项目的开封政府与投资商建业集团如何在古城项目的品牌特质营建、项目复合业态创新规划的的理想销售和和城市营运、项目营运取得势场平衡，得势得分，项取得势场平衡，得势得分，项目的未来战略实现的开发方向，是建立在城市营运与项目营运的共同考量上目的未来战略实现的开发方向，是建立在城市营运与项目营运的共同考量上的，并在此基础上获得城市与项目的永续增值经营，以及最大化利益效益的的
60、，并在此基础上获得城市与项目的永续增值经营，以及最大化利益效益的实现。实现。决策资源认为：在双方的共同点上，解决目前二期项目的开发问题，站在将来的营运城市与营运项目是相互作用力与发展支持的角度，实际上是城市未来战略与项目未来规划营运的双重考量，在双方的共同点上以城市发展的全局性视野重新考虑规划二期项目建设规划具有重大的决策意义。由此，引申出解决方案的关键点：结论项目开发主体：为开封市世界崛起提供其城市营运的总部基地与品牌展示平台提供开封城市以文化张力通往世界的窗口提供投资商及战略联盟城市收益的未来价值独特地块/独特复古建筑/独特历史文化价值/考古价值是项目核心定位开发什么？结论项目开发的意义：
61、为CBD/城市公园游憩观光客人提供其游憩商业服务为未来提供城市的核心价值增长源为城市提供未来商业/人居项目开发世界级民族风情餐饮/咖啡酒吧/休闲娱乐/时尚购物/酒店会所/电影城/水世界/艺术城等将作为项目核心主体的商业服务配套开发的意义是什么？作为总体工程中的重点工程，二期水道就是实现战略的具体承载体，因此，水系二期开发策略与总体项目以及城市未来战略具有高度关联性水系二期开发策略与总体项目以及城市未来战略具有高度关联性关系到项目能否实现城市营运关系到项目能否实现城市营运/ /项目营运的未来最大化价值的体现。项目营运的未来最大化价值的体现。关系到项目能否实现城市品牌形象升华的最大化利益的体现关系
62、到项目能否实现城市品牌形象升华的最大化利益的体现关系到项目能否实现城市核心价值的最大化来体现未来的竞争优势的体现关系到项目能否实现城市核心价值的最大化来体现未来的竞争优势的体现提供开发理念获得开发方向当项目规划设定在实现这样几个目标的前提下当项目规划设定在实现这样几个目标的前提下项目的开发设想：项目的开发设想：七朝古都七朝古都历史文化名城历史文化名城/ /开封古城开封古城旅游商业中心旅游商业中心具有东方古典风韵的具有东方古典风韵的现代生态环城水道现代生态环城水道呈现古代历史风情、社会风貌、城市文明的呈现古代历史风情、社会风貌、城市文明的世界性考古世界性考古参观参观旅游景点旅游景点东方文明的展示
63、窗口东方文明的展示窗口/ /开封开封现代现代文明与文明与传统传统文明的城市风情、文明的城市风情、这是战略的方向，同时作为项目开发核心理念指导建筑设计/商业规划/品牌营运/市场营运的策略指引。水系工程到底该如何开发？水系工程到底该如何开发？是谁需要在开封、CBD/RBD 、游憩商业中心地块建筑中体验一个世界级历史文化名城的城市意境？并为此支付不菲的体验代价？以上问题的解答将有效解决项目开发方向与客层问题获取以及项目核心主体与从属体二者的关系一个问题：为谁开发？客户身份意欲在中国首都古代七朝古都-开封建立超级历史文化旅游名城的市场专属投资构建RBD/CBD双圈城市公园游憩商业板块传承东方文明的全球
64、旅游价值链意欲参与城市未来经济的投资集团/企业/个人战略性投资/关注城市运作策略是投资特点未来的语境由未来呈现当未来作为一种人类的公平条件时唯一的方法就是寻找文化的先进差异度中国几千年文明积累注定了其历史的先进性国家级建筑设计院/研究所拥有中国曾经发生过的传统复古项目开发经验，并为之奔走这点，传统/未来艺术家与哲学家和学者亦有如何开发？与战略理念相对应的项目开发基本出发点与战略理念相对应的项目开发基本出发点 清明上河清明上河园园城城墙墙水水系系开发的物理依据：以项目宋都古城城郭，四河五湖为水城脉络，作为规划起始构思。以项目宋都古城城郭，四河五湖为水城脉络，作为规划起始构思。诞生出环城水系与生态
65、景观、城市游憩中心商业的人文古城方向诞生出环城水系与生态景观、城市游憩中心商业的人文古城方向。开发的人文依据：以宋都古城作为项目开发主题，在水城脉络自然基础上缔造旅游观以宋都古城作为项目开发主题，在水城脉络自然基础上缔造旅游观光、历史考古、生态和谐、传承文明、现代时尚的皇庭贵族生活体光、历史考古、生态和谐、传承文明、现代时尚的皇庭贵族生活体验，打造超大、复合型、龙脉水系的历史文化名城，同时提供高品验，打造超大、复合型、龙脉水系的历史文化名城，同时提供高品质的艺术、人文、教育与休闲、娱乐、购物、商业生活配套和内外质的艺术、人文、教育与休闲、娱乐、购物、商业生活配套和内外部交通路网等基础设施的旅游
66、、投资、商住条件。部交通路网等基础设施的旅游、投资、商住条件。开发的城市依据：开封作为唯一七朝古都，生态水城，郑汴新区后花园，历史文化旅开封作为唯一七朝古都，生态水城，郑汴新区后花园，历史文化旅游名城、作为未来具有传统气息与现代气息结合的国际级游名城、作为未来具有传统气息与现代气息结合的国际级RBD/CBDRBD/CBD高高尚人文休闲旅游区域，与上风上水皇族龙脉独特性开发构思相呼应。尚人文休闲旅游区域，与上风上水皇族龙脉独特性开发构思相呼应。项目开发的战略方向项目开发的战略方向市井文化区市井文化区餐饮娱乐区餐饮娱乐区城市复古皇族御地项目地块历史内蕴基础配套RBD/CBD双生四河五湖生态人本城市
67、生活未来国际形态RBD/CBD双生圈的城市特色龙脉水系传统人文内涵的游憩商业代表东方文化发源地的千年气息的古典现代的城市意境项目开发的始基思维项目开发的始基思维市井文化区市井文化区餐饮娱乐区餐饮娱乐区城市复古皇族御地项目地块历史内蕴基础配套RBD/CBD双生四河五湖生态人本源于项目古城城郭与水脉水系的物理条件，结合城市中央地理位置的赋予城市未来RBD/CBD双生圈的城市竞争特色，发想出以古都为主题的龙脉水系传统人文内涵的游憩商业中心开发理念，同时以建造传承千年文明创意城市未来的鲜明的人文主题支撑点，延伸出历史内蕴创意未来的休闲旅游、娱乐餐饮、文明考古、时尚购物的城市生活未来国际形态，创造意义深
68、远的代表东方文化发源地的千年气息的古典现代的城市意境。项目要考虑的时间策略项目的总体开发创意对历史与未来的承载对文明的传承2008公元前2058对未来的前瞻现在的创意开发决定决定世界发展史：民族的就是世界的；科特勒：城市的发展是向未来进化的；开封的历史与未来：七朝古都是唯一性的，开封将是向国际化迈进的；清华教授、两院院士吴良镛： 要珍惜与爱护自己的传统，对待传统的态度不应该是简单地承袭，而应该是在继承优秀传统文化精神的前提下发展与创新；开发理念：总体复古，局部创新项目要考虑的时间策略四河五湖的开发时间进度与营运/命名的关系总体命名2010-？20072018以后唱响未来二/三/四期河段命名命名
69、策略：保证项目传播的整体连贯性 提供开发与营销的节点控制项目在预定开发/营运/招商/销售模型下的营销市场中取得最大化利润与资金快速回收（开发进度/项目创意/投资回报周期的关系是需要重点设定的控制节点）。决策资源的二期水道开发创意建议：进行水道的考古挖掘，以七朝古都的人文历史剖面增加旅游的人气，在增加项目附加价值的同时，增长阶段项目收益；同时以旅游人气提升品牌内涵的丰富性与未来商业项目的市场人气。即：最大化价值开发，并在此基础上提出河道改造建议。二期项目的关注焦点二期开发的策略指南开发深化的主导线索创意结合点四水五湖，通往开封的世界旅游观光的线路与投资四水五湖，通往开封的世界旅游观光的线路与投资
70、的线图。的线图。以水系旅游的人气带动，两岸的商业地带，以商业以水系旅游的人气带动，两岸的商业地带，以商业的人气与经济气势，带动住宅项目及酒店项目的开的人气与经济气势，带动住宅项目及酒店项目的开发，最后形成与市中心相呼应的政治经济中心。发，最后形成与市中心相呼应的政治经济中心。缔造开封古城历史与未来的文明图解A/A/建筑复古、建筑复古、B/B/生态景观河带生态景观河带/ /湖泊、湖泊、C/C/主题文化主题文化场馆和生活休闲娱乐商业、场馆和生活休闲娱乐商业、D/D/商业服务中心、商业服务中心、E/E/创创意性的融古贯今的建筑载体；等意性的融古贯今的建筑载体；等即景观/建筑/区域/商住娱功能块板对组
71、团与建筑设计师的启示通过古城通往世界的线图与命名思想的启发而获得更为精准与有主题的人文/居住/建筑与园林设计启发，打造世界级传统人文意境与皇族生活典范的城市意境水水系系二期开发的策略指南创意结合点在满足缔造开封古城历史与未来的RBD/CBD双生的城市游憩商业中心的城市概念下；水道工程建议：将现行河道改造工程停下，进行将现行河道改造工程停下，进行古城河道之下的考古可行性研究，进行古城河道之下的考古可行性研究，进行7 7米以下深挖米以下深挖考古，建立水下古城观光通道，打造古城通往世界的考古，建立水下古城观光通道，打造古城通往世界的历史与现代的时空线路，利用声光电等高科技术向世历史与现代的时空线路，
72、利用声光电等高科技术向世人展示古城的历史时空的灿烂文明，获取更大的旅人展示古城的历史时空的灿烂文明，获取更大的旅游开发价值。游开发价值。水水系系规划参考：规划参考：A/A/火山灰下庞培古城的全面考古开发火山灰下庞培古城的全面考古开发 B/B/广州北京路的元代广州北京路的元代/ /明代路基考古挖掘明代路基考古挖掘 C/C/香港海洋水族馆的承重玻璃墙香港海洋水族馆的承重玻璃墙二期开发的命名策略指南命名结合点缔造七朝古都的心灵图解与符号城市的皇族气势、水系龙脉、正气将门等都可以城市的皇族气势、水系龙脉、正气将门等都可以作为四河五湖总体命名概念的提炼；作为四河五湖总体命名概念的提炼；比如：二期水道以二
73、期水道以“包公、杨家将包公、杨家将”的正气与的正气与刚刚正为提炼的正为提炼的“天罡水道”，并顺势引入并顺势引入符合项目皇城气质的易经风水命名策略进行各个符合项目皇城气质的易经风水命名策略进行各个阶段开发周期的命名；阶段开发周期的命名；水水系系1、高感性2、主题特色性3、民族/世界兼容性4、先验性5、永续性商业街规划的指导原则地下商业项目必须具备超出一般的高感特征以地下商业项目必须具备超出一般的高感特征以吸引世界泛众人群。要么民族，要么世界！吸引世界泛众人群。要么民族，要么世界！河道下空间的半开放性只作参观，商业河道下空间的半开放性只作参观，商业街要求商业业态的主题强调。之后实现街要求商业业态的
74、主题强调。之后实现高感与特色运营。高感与特色运营。古都特征，商业项目必须考虑此背景。古都特征，商业项目必须考虑此背景。在以上三个原则支持下，项目的开发与在以上三个原则支持下，项目的开发与规划需将具备先验创新原则。规划需将具备先验创新原则。对其他土地资源对其他土地资源/ /景观资源景观资源/ /后续开发的后续开发的整体效益考量与要求，也是项目本身的整体效益考量与要求，也是项目本身的最大竞争力体现最大竞争力体现商业街项目规划指南建筑及水体：现代科技运用风格。下沉式超大地下河道广场，构建现代科技运用风格。下沉式超大地下河道广场，构建超大地下水体及历史人文景观，并使商业街与河道水下通道连接，超大地下水
75、体及历史人文景观，并使商业街与河道水下通道连接，考虑强大的旅游团队与世界人民的朝圣，同时开通上下直入宽大电考虑强大的旅游团队与世界人民的朝圣，同时开通上下直入宽大电梯，引导人流。梯，引导人流。景观博览：几千年文明变迁中各个时代建筑几千年文明变迁中各个时代建筑/ /园林东方艺术韵味特园林东方艺术韵味特色的沿河景观带，在生态绿化带一路延伸。色的沿河景观带，在生态绿化带一路延伸。商业布局：依托各城市展开特定商业招商与设计，包含东方餐饮、依托各城市展开特定商业招商与设计，包含东方餐饮、宋都千年食品、宋朝文化艺术展示区、各国餐食、特色商品、旅宋都千年食品、宋朝文化艺术展示区、各国餐食、特色商品、旅游纪念
76、品、文化纪念用品、休闲咖啡站、娱乐场、休闲场、高级游纪念品、文化纪念用品、休闲咖啡站、娱乐场、休闲场、高级会所等综合商业规划。同时考虑引进五星级酒店加盟。会所等综合商业规划。同时考虑引进五星级酒店加盟。产品品类兼顾世界人民产品品类兼顾世界人民人流动线：商业街同时考虑自行车通道，特别通道引导地下停车场。商业街同时考虑自行车通道，特别通道引导地下停车场。禁止其他交通车辆的出入商业街。禁止其他交通车辆的出入商业街。二期地产项目规划指南建筑规划：产品组合产品组合/ /皇家古典别墅、简约生态别墅、小高层电梯洋房皇家古典别墅、简约生态别墅、小高层电梯洋房 建筑格局建筑格局/ /形成合围格局，充分共享绿地园
77、林景观资源形成合围格局，充分共享绿地园林景观资源绿地园林：绿地规划绿地规划/ /满足居民对小区绿地的生态游憩休闲功能满足居民对小区绿地的生态游憩休闲功能 园林规划园林规划/“/“天人合一天人合一”的皇家造园理念，充分发挥园林造景的皇家造园理念，充分发挥园林造景的的 特点，创造出多种优美意境的环境，使园林具备较高的观赏特点，创造出多种优美意境的环境，使园林具备较高的观赏 价值与游览价值，并充分考虑与总体项目的环境相融性。价值与游览价值，并充分考虑与总体项目的环境相融性。 总体定位：具传统与现代和谐统一的生态游憩休闲功能皇家级具传统与现代和谐统一的生态游憩休闲功能皇家级RBDRBD小区小区功能配套
78、：略略开发价值：奇迹的呈现与定义为开封增添一个城市亮点：为世界还原创造一座具有古典为世界还原创造一座具有古典皇族气质的建筑奇迹皇族气质的建筑奇迹- -与其它复古奇迹不同的是它在七朝古与其它复古奇迹不同的是它在七朝古都开封都开封一座向世界开放的历史文化名城之窗：传统文化与现代商传统文化与现代商业文明展示中心与名店名食名游与古城的完美结合业文明展示中心与名店名食名游与古城的完美结合世界旅游/投资路线图：项目主体的独特开发理念与方向造项目主体的独特开发理念与方向造就与众不同的非凡看点，引导开封观光的新格局诞生就与众不同的非凡看点，引导开封观光的新格局诞生改变商业地产的一般意义：以品牌信息化为核心功利
79、的商以品牌信息化为核心功利的商业价值观，突破传统的顾客目标群，重新解构开封商业业价值观，突破传统的顾客目标群，重新解构开封商业/ /地地产投资消费观，提升开封商业产投资消费观，提升开封商业/ /地产的投资价值。地产的投资价值。与中原城市群形成聚合效应：促进了郑汴区域战略的加速促进了郑汴区域战略的加速形成，并将自身悠久的历史文化的积淀在联合中得到了最形成，并将自身悠久的历史文化的积淀在联合中得到了最佳释放，形成了城市功能意义的区隔与整体的完善。佳释放，形成了城市功能意义的区隔与整体的完善。奇迹就在人类思想之中，做就有当一切明朗一条世界旅游/投资路线随之出现项目开发目标：基于未来理念作为项目开发起
80、始点基于项目建筑本身价值作为营销激发点既然城市的未来必然具有发展的未来性就让创意点燃我们对开封的热爱！战略理念及定位对项目开发的见解与实践二期价值最大化的开发策略决策资源顾问咨询工作流程（简）国际城市营运案例参考中国的古迹遗迹考古大家见得太多了，文明浩瀚到经常不知深处何处，所以，他们对我们的文明顶礼膜拜；正是因为我们经常性的文化的迷失，所以，我们有必要看一下他们的城市营运的创意策略与思维！激发我们的创意，来完善我们的这场源于古代，兴与现代的理想开发。西方城市RBD/CBD双生圈营运思想借鉴奇迹就在人类思想之中，做就有建筑改变城市建筑改变城市从西班牙比尔巴鄂“古根汉姆博物馆”到“未来计划” 19
81、97年，一座石破天惊的建筑杰作在西班牙中等城市毕尔巴鄂横空出世，它以奇美的造型、特异的结构和崭新的材料立刻博得举世瞩目，被报界惊呼为“一个奇迹”，称它是“世界上最有意义、最美丽的博物馆。”它就是古根海姆艺术博物馆。 毕尔巴鄂市始建于1300年，因优良的港口而逐渐兴盛，在西班牙称雄海上的年代成为重要的海港城市，7世纪开始日渐衰落。19世纪时，因出产铁矿而重新振兴，但20世纪中叶以后再次式微，1983年的一场洪水更将其旧城区严重摧毁，整个城市雪上加霜，颓势难挽，虽百般努力却苦无良策。 1991年，西班牙北部城市市政府与古根海姆基金会共同做出了一项对城市未来发展影响极为深远的决定：邀请美国建筑大师弗
82、兰克盖里为该市即将兴建的古根海姆博物馆进行建筑设计，寄希望于欧洲众多艺术爱好者的“文化苦旅”。古根海姆博物馆极大地提升了毕尔巴鄂市的文化品格，1997年落成开幕后，它迅速成为欧洲最负盛名的建筑圣地与艺术殿堂，一时间冠盖云集，游客如织，成为欧洲文化界人必躬逢之盛。毕尔巴鄂一夜间成为欧洲家喻户晓之城、一个新的旅游热点。 古根汉姆博物馆让整个欧洲、整个世界为之一振带领整个区域从默默无闻一举登上世界的领舞台每年参观人数400万 直接门票收入占全市收入4%带动相关收入占到20%以上开业3年就席卷5亿美金创造了20世纪最值得记载的建筑奇迹位于西班牙毕尔巴鄂城市的门户内维隆河南岸区区设计师弗兰克盖里造势小小
83、博物馆成市藉藉无名城市一夜成名为城市复兴大计，毕市政府决议发展旅游业，但该市历史不长、名头不响、风俗不奇、景色不佳，兼乏名人旧迹，各种可能的旅游资源一一欠奉，如何吸引外埠人士前来观光成为头号难题。多方问计之下，终于决定兴建一家现代艺术博物馆。而纽约古根海姆博物馆向为收藏现代艺术的重镇，其基金会早有向欧洲拓张之意，双方一拍即合，要将新的博物馆营造成当代的艺术奇迹。不想一举成天下之名。奇迹一旦产生，就成为样板。信不信由人。新语境-让建筑本身成为财富。奇迹的特质：情理之中，意料之外。奇迹的本质不是外表，而是理念。开发不是用材料的问题，而是用智慧的功夫。奇迹的魅力是巨大的：城市的活力随之惊醒，毕尔包市
84、建起了机场、地下铁、新都心、重整码头，没落的小城市奇迹式大翻转，晋升成欧洲新的艺术文化中心。 城市惊艳墨尔本联邦广场墨尔本联邦广场澳大利亚皇家最佳建筑奖墨尔本最具魅力的地标性建筑 让世界对墨尔本刮目相看带动购物、消费、旅游、休闲等产业链是一个城市的超级发动机联邦广场（占地3. 8公顷），是墨尔本新型文化广场，由11个彼此分离和一些开放区域组成，在这11座建筑物内有25 处商店和景点，现在已成为整个城市社会生活新鲜活力的聚焦点，它整合了公共空间、交通枢纽、旅游中心、公共建设等要素发展起来。90年代中期开始，为了让人们拥有自己的生活和自由的领地，联邦广场计划开始着手执行，这项计划由维多利亚政府与墨
85、尔本市议会发起，他们想借此振兴此地的发展。而墨尔本其他的旅游景点， 包括购物、商业区、南岸、公园和园林，还有美术、体育和娱乐场所，都离联邦广场不过步行几分钟的路程。 本项目包括2个主要文化机构澳大利亚故事片艺术中心（NGVA）和电影与数码媒体中心（ACMI）同时涵括各种艺廊、 BMW剧场、电影院、获奖餐厅、咖啡馆、嘉年华会等NGVA是世界上第一个展出澳大利亚独特艺术的主要展览馆，它展示出澳大利亚从殖民时代和海德伯格流派到当代艺术的历史。它的展品包括摄影、绘画、服装、纺织品、装饰美术以及土著岛民的艺术作品。ACMI是世界上第一个这种类型的影视中心。它综合了所有形式的活动影象从早期的电影到最新的数
86、码传媒，一应俱全。它具有收藏、展示和推广维多利亚、澳大利亚乃至国际影视内容的能力。澳大利亚活动影象中心ACMI反映出一个多世纪以来澳大利亚在世界影视业前列的发展足迹。在Alfred Deakin四层楼的建筑里， ACMI 拥有2个多功能影院，有世界上最大的“银幕展览厅”， 还有供公众参与的活动项目和用于教育和影视制作的区域。 这个建筑群表皮复杂，来源于一种分形的概念，每个建筑各有差异，而作为建筑群体，又有完整的形象BMW Edge是一座多功能表演剧场，由宝马公司专门投资，可被用作音乐厅、中小型剧院、演讲厅、仪式和歌舞表演等多种用途的场所。 广场舞台：能够同时容纳1万5千人的大型露天广场。广场的
87、地砖艺术图案由澳洲著名的艺术家卡特保罗采用意大利特有的红沙岩石创作而成联邦广场每年吸引6千3百万游客前来旅游观光，平时更是人们聚会休闲的核心场所双向开发战略站在世界的高度穿越时空世界级东方历史文化名城体验战略呈现世界视野的城市公园游憩商业中心的景观旅游商业地标客层定义/项目规划/配套投资利益放大未来城市沟通/世界旅游之窗/开封城市商业投资项目水道考古展示将是项目给世界呈现的一个奇迹水道考古展示将是项目给世界呈现的一个奇迹双向开发战略站在世界的高度穿越时空世界中国河南开封古城镇乡街道5000年前夏都老秋春秋启封魏都大梁秦汉浚仪五代东都北宋东京北宋东京金元汴梁明清开封民国省垣中国开封唯有“大宋江山
88、大宋江山”方能站在世界的高度理念改变城市拓广城市的胸襟，超拔城市的理想，刻度城市的品位，并彰拓广城市的胸襟，超拔城市的理想，刻度城市的品位，并彰显城市的雄心。显城市的雄心。未来计划，以梦想与心灵的词汇，书写一个世界历史文化名城的新篇章未来计划，以梦想与心灵的词汇，书写一个世界历史文化名城的新篇章- -从世界城从世界城市复兴的实例获得灵感，追随已成，实现时代的跨越式发展。市复兴的实例获得灵感，追随已成，实现时代的跨越式发展。因此，我们的理念只有与国家级世界级的建筑设计师相结合而得以实现，通过建因此，我们的理念只有与国家级世界级的建筑设计师相结合而得以实现，通过建筑设计师的伟大构想而将理念成为现实
89、的过程层层铺垫得出。筑设计师的伟大构想而将理念成为现实的过程层层铺垫得出。项目因此也创造出一个非来不可的理由，共同实现开封城市游憩公园未来计划。项目因此也创造出一个非来不可的理由，共同实现开封城市游憩公园未来计划。设计大师推介：清华教授、两院院士吴良镛中国建筑师不缺乏设计才能，而是失之于方向的不明确。中国建筑师必须明确建筑形式的精神要义在于植根于文化传统。要珍惜与爱护自己的传统，对待传统的态度不应该是简单地承袭，而应该是在继承优秀的传统文化精神的前提下的发展与创新；总体项目命名世界世界 中国中国 世纪浓缩世纪浓缩大宋江山大宋江山七朝古都七朝古都开封开封大宋江山水道规划概念开封 RBD / CB
90、D双圈环城游憩商业景区U-CRD开封联合中央游憩区东方传统文化旅游品牌展示中心通往东方文明历史的时空水道时空水道“未来计划”：未来水世界二期水道命名强烈建议：进行水道考古挖掘的可行性研究！那将是真正可以看到的历史，可以品味的历史、可以体验的历史大宋江山大宋江山 未来水世界未来水世界 时空交融再现时空交融再现水景观水景观 大宋江山大宋江山未来水世界二期水道改造示意强烈建议：对水道部分的整治，我们建议站在世界的高度来对河道重新定位、规划设计、并以体现大宋江山为重要文化表现载体。二期水道改造示意强烈建议：水道的整改不是单纯的河道整治，是一个历史文化复原、地域文化特征表现、现代文化多元结合的有机再生过
91、程！二期水道改造示意强烈建议：进行水道考古挖掘的可行性研究！那将是真正可以看到的历史，可以品味的历史、可以体验的历史商业项目命名大宋江山大宋江山 四大发明四大发明东京创业街东京创业街 全球特色连锁模式全球特色连锁模式总部基地总部基地 大宋江山大宋江山东京创业街住宅项目命名大宋江山大宋江山锦绣山河御水龙城战略理念及定位对项目开发的见解与实践二期价值最大化的开发策略决策资源顾问咨询工作流程（简）国际城市营运案例参考第1阶段：项目市场调研第2阶段：项目定位第3阶段：项目规划、设计建议第4阶段：项目营销策划第5阶段：项目营销执行与调整第6阶段：项目经营管理计划计划2020天天3030天天计划计划10天
92、天计划计划1010天天按进度进行按进度进行按进度确定按进度确定项目开业后项目开业后计划计划1.5个月个月按进度进行按进度进行计划计划4个月个月项目工作流程 项目总体概念提案 品牌战略规划提案 二期项目开发策略提案 规划、建筑设计要点 环境、景观设计要点 配套、服务要点 营销、推广策略提案 提前需提交工作大宋江山 站在世界的高度这仅仅是项目的开始决策资源集团2007年11月14日开封MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1X
93、Zw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgP
94、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
