《重庆东原鸿恩寺项目营销执行细案166页鼎合顾问》由会员分享，可在线阅读，更多相关《重庆东原鸿恩寺项目营销执行细案166页鼎合顾问（166页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、东原鸿恩寺项目营销执行细案-Thedetailofmarketingexecution鼎合顾问重庆CONTENTS目录营销战略及策略价值点梳理MARKETINGBREAKOUTPartFour客户营销策略客群锁定总体客群营销一期客群营销计划PartThree企业战略目标、任务THEPORBLEMPartOne项目竞争环境核心区竞争策略其他区竞争策略SWOT及竞品PartTwo营销执行要点MARKETINGEXECUTIVEPartSixPlanningisaprocessofproblemFindingPositioningandproblemResolving.AtFirst首先让我们初步理
2、解鸿恩寺项目营销所承载的战略目标东原鸿恩寺项目所承载的城市历史使命江北区承载的历史使命：重庆市重要的城市副中心、商务商贸中心、文化中心、交通枢纽鸿恩寺项目对大石坝的意义：鸿恩寺项目占据大石坝片区最为珍稀地段优势、景观资源，亦是整个片区首个综合体项目。项目的成功将直接带动整个片区的快速发展，极大提升片区形象和价值。鸿恩寺项目，于重庆的意义：是重庆市主城中心区域几乎绝版的资源条件极好的大规模土地；是重庆城市形象塑造的重点工程项目；是江北区的城市名片；是重庆最大市政公园鸿恩寺公园，不可分割的一部分；是实现重庆打造“森林重庆、畅通重庆，健康重庆，平安重庆，宜居重庆”的重要项目之一！东原鸿恩寺项目所承载
3、的企业战略使命项目优势！江北核心板块边缘商圈配套优势交通条件优越众多品牌企业实力支撑区域优势！景观资源丰富利好规划已经实施深厚的地区文化经济实力基础强第三产业发达鸿恩寺项目，于重庆东原的意义：鸿恩寺项目对重庆东原的品牌树立起到至关重要的作用，并且能够在5-8年内让企业在重庆开发企业中占据举足轻重的地位。p鸿恩寺项目自身的资源条件及稀缺性决定了这是一个让重庆万众瞩目的项目，对于东原的品牌在重庆的快速升华起到关键作用。该地块是江北区最后一块城市核心区域同时拥有良好自然景观的土地，地块毗邻鸿恩寺公园，距离观音桥仅5分钟车程，同时具有一定江景资源。p项目的打造，将成为东原在江北，在重庆的城市名片，鸿恩
4、寺项目将成为重庆东原未来5-8年内区域影响力最大，利润最丰厚的项目之一，肩负着企业发展的历史使命。东原鸿恩寺项目所承载的企业战略目标1、项目区位属于重庆城市城市副中心，但周边配套形象较差、周边竞争激烈，容量相对有限，在区外市场辐射方面必须加强。2、时间紧迫，销售压力大，进度时间与邻近项目接近。3、本项目除了要实现好的成功销售外，还要实现多重目标，给项目提出的挑战比较大。品牌影响品牌影响将东原的品牌影响力提升一个台阶，深化企业形象，确立东原在重庆消费客群中的的号召力、精神感召力。现金流现金流销售绝对成功，以较合理的价格实现快速销售。年底实现销售额4.5亿元，一期1-4号楼（包括商业）。合理利润合
5、理利润在保障销售的前提下，获取合理利润。CONTENTS目录营销战略及策略价值点梳理MARKETINGBREAKOUTPartFour客户营销策略客群锁定总体客群营销一期客群营销计划PartThree企业战略目标、任务THEPORBLEMPartOne项目竞争环境核心区竞争策略其他区竞争策略SWOT及竞品PartTwo营销执行要点MARKETINGEXECUTIVEPartSix营销环境研判（周边核心竞争区域）一、2010年整体环境：容量巨大，竞争激烈，市场逐步理性根据已知竞争项目的供应数据推算，目前整个区域未来潜在供应面积在355万平米左右，项目未来竞争压力较大。二、同质化竞争激烈，产品（区
6、内市场）：整体区内市场产品区间为：40-90平米之间，为区内高层产品主流户型；三、最主要竞争对手：区内：首创大石坝项目、华润项目、保利鸿恩寺项目四、竞争环境：区内竞争项目偏紧凑，价格与本案差异不会太大，低总价产品和小户型相对较多。板块项目动态项目名称总体量（万平米） 已开发体量（万平米） 剩余体量（万平米） 建筑风格 容积率 主力户型大石坝-洪恩寺板块已发售 中凯翠海朗园16.88.28.6现代372-119未发售保利项目12501252.1东原地块10001004.28通用厂地块600603.32国兴北岸江山1020102现代3.67首创地块800803.5五矿项目2000200光华可乐小镇
7、50050现代40-130中凯地块9.709.70.7华润前卫厂66066现代3.9项目核心竞争区域为鸿恩寺大石坝板块，板块未来潜在供应量约801万方，产品供应以高层为绝对主力，2-5年内高层产品将有大体量投放市场，且都以普通高层产品为主，本项目如何走向差异化竞争，找到属于东原项目的蓝海，至关重要。本案核心竞争区域营销环境研判（一期启动期直接竞争项目）竞争类型项目名称后期入市时间潜在国兴项目2011年潜在通用厂项目2010年10月潜在百富高尔夫后期地块2011年潜在宏帆项目后期高层2011年潜在国奥项目二期2012年潜在保利鸿恩寺项目2010年8月潜在鹏润蓝海（B区）2010年底潜在绿地南桥寺
8、项目-潜在首创大石坝项目2010年9-11月潜在华润大石坝项目2010年9-11月在售招商江湾城2010年6-8月在售长安锦绣城2010年5月在售财信TT公寓2010年6月在售观府国际2010年4-5月保利鸿恩寺项目华润大石坝项目首创大石坝项目通用厂地块招商江湾城财信TT公寓长安锦绣城观府国际直接竞争鹏润蓝海（B区）房型户型面积()套数(户)占比(%)二房二厅一卫68-82179832.63三房二厅一卫84-99127223.08101-126213538.74四房二厅一卫115-1742945.33六房三厅二卫183-190120.22合计5511100.00华润项目户型配比统计表东原项目一
9、期户型配比统计表楼栋单配可变一房两房小两房中两房2.5两房小三房普通三房合计面积段()3545-47.756.359-61.6464-6874-80.4189.7697.2-户数（户）3666032454397962771501182994占比（%）12.2%20%8%14.6%27%9.3%5%3.9%100.0%本项目一期：房型偏中小面积，从单配到三房，主力房型为可变一房、两房，面积45-80平方米；无跃层户型；华润项目：房型偏中大面积，无一房和单配，主力房型为两房、三房，面积68-126平方米；有236套顶跃户型。首创项目：房型适中，无一房和单配，主力房型为两房、三房、面积区间55-12
10、0以上；三房亦分为紧凑型和舒适型。从两个项目的户型配比和主力面积段可以看出，其主要竞争房型集中在64-80平方米的两房户型及89平方米的小三房户型中。首创项目户型配比统计表套数同房型中占比例总套数中占比例两房55-65171339.12%20.51%65-75186142.50%22.29%75-8580518.38%9.64%三房90以下147737.19%17.69%90-105173043.57%20.72%105-12048812.29%5.84%120以上2766.95%3.31%营销环境研判（次级竞争区域）除大石坝板块外，相邻板块中的南桥寺、冉家坝、观音桥以及新牌坊板块是本案的二级
11、竞争区域，板块内高层竞争产品相对较多；其次的大竹林、石马河、大竹林、龙头寺、人和以及金开板块属于三级竞争区域，此类板块内的中高端物业较多，与本案产生竞争关系的产品相对较少。本项目规划及一期推案情况一期推案楼栋用地面积()47682.98居住户数2812居住人数（3.2人/户）9072总建筑面积()288791.55商业建筑面积()14423.55配套建筑面积()1824.6地下车库面积()53975.12地下建筑面积()53975.12总停车位1431容积率4.89建筑密度29.88绿化率32.55%本项目一期主推超高层及高层物业，总建筑面积288791.55平方米，容积率4.89；其中项目首
12、推1、3号楼，户型面积相对紧凑，具备一定的性价比。l区域第一大盘，城市综合体；l大型商业配套，自身配套齐；l道路轨道交通便捷；l城市副中心，观音桥副商圈。l区域内住宅项目较多，且市场竞争激烈；l周边商业档次较低对整体形象有一定影响；l一期住宅噪音干扰较大；l一期住宅的景观资源较少，相对竞争力。l地块内有市政广场及学校规划；l区域未来发展前景看好；l未来轨道交通将提升交通便捷性；l板块品牌开发企业进驻将共同带动板块的形象提升和居住品质；l项目产品具备一定的差异化。l在一定时期内，板块内项目可能形成同时推案，市场容量经受考验；l2010年楼市发展的不稳定因素；l客群对区域的认知度有待检验；SWOT
13、分析营销问题、难点及关键点宏观市场多变宏观市场多变品牌影响力需加强品牌影响力需加强区域处于发展中区域处于发展中价格竞争激烈价格竞争激烈周边环境较差周边环境较差外部配套缺乏外部配套缺乏蓄客时间短蓄客时间短销售压力较大销售压力较大区域落后区域落后竞争恶劣竞争恶劣如何加强辐射力如何加强辐射力时间紧迫时间紧迫目标多重目标多重客群锁定客群锁定定价迷局定价迷局所有这些问题都需要营销来解决所有这些问题都需要营销来解决开启东原生活升华重庆生活东原是谁？CONTENTS目录营销战略及策略价值点梳理MARKETINGBREAKOUTPartFour客户营销策略客群锁定总体客群营销一期客群营销计划PartThree
14、企业战略目标、任务THEPORBLEMPartOne项目竞争环境核心区竞争策略其他区竞争策略SWOT及竞品PartTwo营销执行要点MARKETINGEXECUTIVEPartSix营销是传递价值的过程MarketingisaProcessofVALUEPassing那么何谓营销？鸿恩寺项目客群辐射范围根据项目所在区域辐射力界定营销主要市场方向概述：鸿恩寺-大石坝板块版块，隶属于江北区，有着良好的宏观经济环境支撑，和较好的交通条件，是主城繁华区域沙坪坝区、江北区、渝北区三区的中心；版块内市政基础设施较为完善，基础配套逐年优化；有着轨道交通及道路交通规划优势，跨区能力和交通通达性将大为提升；版块
15、内消费市场潜力巨大，其辐射范围将涵盖周边相邻两区及江北区中心版块。核心客户：区域内鸿恩寺-大石坝板块及周边相邻区域辅助客户：沙坪坝区、南岸区、渝中区等主城区板块游离客户：郊县客户、外省客户整体客群定位之泛客营销项目一期客户描述初期客户主要来自项目周边的原住民及周边企事业单位员工，倾向于首置和首改的物业，且对价格较为敏感。项目一期客户描述按家庭生命周期可分为四类单身备婚族准婚姻状态或结婚暂不准备有小孩准备有小孩或准父母，青年之家小孩在5岁以下的家庭三北区域为主的中端及中高端客户，首置首改产品为主，注重项目地段和商业价值，对升值空间充满信心。鸿恩寺项目目标客群分析（客群是谁）鸿恩寺项目客群置业需求
16、生存状态：经济基础：实力有限；但有稳定的工作收入且处于事业上升期；生活现状：多与父母同住或者租房，没有属于自己的居住空间；家庭结构:成熟，事业较为稳定，寻求更高品质的居住条件；生命周期阶段：单身、准婚姻状态、结婚但没孩子或孩子较小;事业观：对事业有着强烈的追求感，喜欢有目的的闯荡，赢得自己的一切。生活价值观：追求品牌效应，热衷品牌消费；注重生活品质，以享受型为主，不愿过高月供而低品质的生活；精神压力较大，私人时间少，渴求私人空间，缓解、释放工作压力。一、经济原则：由于经济约束，首付有限，同时又不希望月供过高而影响到自己的生活质量，追求“高品质、低总价”。二、选址原则：基于现代城市人群工作与生活
17、切换的关系可以依靠周围轨道交通或者快速干道便利出（不强调工作与居住的物理位置属性，突出心理位置属性）位置考虑近城不离城，周边拥有较成熟配套。三、客群原则希望拥有和自己类似或者相同层次的邻居。四、规划原则追求有品质的居住环境，多公共交流景观平台；希望拥有可放松身心的的运动休闲会所；便利轻松的社区商业服务五、服务原则：希望拥有便利、简单但系统的生活保障型物业服务模式。鸿恩寺项目目标客群分析（客群是谁）鸿恩寺项目客群5大置业原则鸿恩寺项目目标客群分析（客群是谁）鸿恩寺项目客群AIO量表分析Action活动l事业成长期，业余时间较少，安排无规律l夜生活较为丰富，追求品牌l十分依赖网络，喜欢有特点的读物
18、l朋友圈较广，随波逐流，活动半径大l基本不在家吃饭，三餐在外Interest兴趣l喜欢新鲜事物，向往富足安逸的生活，文化取向国际化l穿戴较为讲究，追求品牌，附庸高雅l身份标识，爱面子，喜欢显示品味l及时行乐，生活随意，不愿意受到束缚l较为懒惰，喜欢干洗店，喜欢别人为自己打理一切Opinion观点l讲求性价比，对产品创新接受度高l在生活事业方面都希望得到认同l依赖配套，较为看重产品品质和楼盘品牌l注重小区能为自己的生活便利l喜欢挑战，喜欢接受新的事物鸿恩寺项目目标客群分析（客群是谁）鸿恩寺项目客群抽象：城市青年菁英他们比较年青，大多在25-39岁之间，他们是社会的新生力量，他们对事业有着很强烈的
19、打拼愿望，不希望落后于人。他们在事业征途过程中，希望借助自己的力量能在社会中闯出属于自己的空间，然后好好享受自己赢得的一切。所以，我们定义我们的目标客群为：城市青年菁英TagsYoungGeneration人生需要闯我是精英敢闯赢天下创业青年白领技术人员自由职业者城市青年菁英灵魂属性：敢闯敢拼创新进取积极乐观对未来充满信心城市青年菁英Monday,August12,2024东原金色海蓉项目营销推广方案Ihaveadream鸿恩寺项目目标客群分析（客群在哪）从案例客户中探寻客户来由A、工作居住都在大石坝的全日生活人群目标客群置业动机：首置（租房人群、家庭分裂人群）、首改目标客群置业目的：满足基本
20、居住条件；改善居住环境目标客群核心属性：江北区域情节浓厚营销主攻方向：大石坝及周边片区已入住小区和出租率较大的小区鸿恩寺项目目标客群分析（客群在哪）“恋北情结”客户的来源细解A优势价值主张高品质较低总价B、工作在江北，居住不在江北的潜在迁入人群目标客群置业动机：首置为主目标客群置业目的：满足基本居住条件、方便工作目标客群核心属性：为了工作的更好,希望居住和工作能在一个地方营销主攻方向：江北片区政府部门、企事业单位、写字楼、青田家私、海关、324医院优势价值主张高品质较低总价C、工作不在江北，居住在江北的半日生活人群目标客群置业动机：首改为主目标客群置业目的：改善居住环境目标客群核心属性：区域情
21、节较为浓厚，并将江北作为自己居住的首选之地营销主攻方向：江北片区已入住小区和出租率较大的小区，观音桥商圈、周边区域产业园、政府机关优势价值主张高品质较低总价鸿恩寺项目目标客群分析（客群在哪）“恋北情结”客户的来源细解CD、工作居住都不在江北，因特殊原因和江北产生了关系目标客群置业动机：首置、首改（看中江北城市环境、投资潜力、交通便利）目标客群置业目的：满足基本居住条件、提高居住品质目标客群核心属性：工作地点或原居住地点靠近江北，对江北有较深的了解营销主攻方向：北部城区写字楼、商圈巡展、在售楼盘客户拦截、拆迁集中点（塔平、龙溪镇、中医院附近）、周边区县巡展、优势价值主张交通便利低单价低总价小户型
22、高性价比鸿恩寺项目目标客群分析（客群在哪）“恋北情结”客户以外的其他客户探寻本案主力客群定位描述本案主力客群定位描述大石坝及周边地区为主，渝北、北部新区为辅的25-39岁的青年人群，主要工作在大石坝片区和渝北、江北区域的政府及企事业单位。家庭结构为单身、准婚或结婚不久，事业积累期，时尚上进。区域内市场：扫荡江北城区域外市场：抢夺相邻区鸿恩寺项目目标市场定位根据客户购房诱因确定市场方向：安内纳外区域内竞争策略：拔高项目形象，在单价无太大优势的情况下，强化高品质，通过品质上的绝对优势和合理的总价配合赢得区域内市场。区域外竞争策略：突出项目差异化产品形象，小户型、较高性价比，配合区域交通便利、项目配
23、套完善的价值点，结合东原品牌的号召力抢夺区域外客户。目录营销战略及策略价值点梳理MARKETINGBREAKOUTPartFour客户营销策略客群锁定总体客群营销一期客群营销计划PartThree企业战略目标、任务THEPORBLEMPartOne项目竞争环境核心区竞争策略其他区竞争策略SWOT及竞品PartTwo营销执行要点MARKETINGEXECUTIVEPartSix营销是传递价值的过程MarketingisaProcessofVALUEPassing那么何谓营销？精神感召城市会客厅精神感召重庆青年群体的精神感召之旅强化优势从客户、竞争两个角度，提取项目优势价值城市综合体高品质，高性价
24、比城市地标城市综合体区域发展前景轨道交通便捷大商业体配套稀有超高层住宅产品附加值地势高，视野广较低总价城市中合体产品附加值区域发展前景轨道交通便捷从客户角度强化从客户角度强化地势高，视野广稀有超高层住宅大商业体配套较低总价从竞争角度强化从竞争角度强化加分项加分项强化优势项目优势价值以“创新”为灵魂，新品牌、新低总价高性价产品,切合“城市青年菁英”客群属性，藉此提炼营销定位与推广主题引爆大石坝产品升级属于你的东原，属于你的城市东原有家，万心放下创新空间，惊讶的赠送细节40个，幸福100分120%得房率强化优势针对项目优势价值，进行强化营销推广强化品牌品牌专案推广路牌出街房交会亮相企业图片展业内新
25、闻发布物业见面会让客户真正认可品牌技巧：让业内人士帮助传播强化生活居家专案推广新闻发布概念导入便捷家居方案介绍手册电子楼书精装样板间专门讲解员体验式营销现场解读让客户真正接受产品品质技巧：体验式营销强化性价区域差异推广大石坝区域突出高品质，避免低单价竞争大江北区域突出产品差异和高性价比，抢夺客户拔高形象突出品质定价策略：以实得面积和低总价PK主要对手销售面积及总价：技巧：在区内趋近；在区外略低强化优势为项目优势价值点构建价值体系，并进行动态的价值传播性价比创新户型较低总价配套附加值东原产品品牌品牌团队创新布局综合形象大商业优质住宅东原物业品牌动态价值针对不同的营销受众，动态传播并强化不同的项目
26、价值东原品牌文化重庆开发战略产品品质追求区域发展前景产品品质投资价值东原品牌文化人性化服务青年精神产品品质动态价值针对目标客户不同的诱因，动态传播并强化不同的项目价值性价比、产品创新及物业管理区域前景、性价比、物业管理、居住环境品牌、产品附加值、交通区域发展、交通、小户低总价、配套区域发展、产品、升值潜力性价比、产品、物业性价比、区域发展、升值潜力动态价值针对意向客户不同的购买周期，动态传播并强化不同的项目价值人性化服务/奖励措施产品特性/物业管理/项目配套/升值潜力/优惠政策物业服务/激励措施/东原VIP群东原品牌/开发理念/产品特性/项目配套/投资价值动态价值通过组织保障确保实现价值动态传
27、播，真正做到精准营销品质监督管理温馨速递客户满意度业内人士参观接待企业理念讲解展示样板间专门讲解员动态价值通过整合传播实现价值动态传播：广泛的价值接触点，实现精准营销高性价比产品东原品牌整合营销高性价比附加值创新户型较低总价报纸户外宣传置业顾问系统专业讲解网站宣传楼书、DM及客户通讯等现场体验房地产杂志评论人性化设计精品住宅报纸、软文诉求现场体验网站宣传户外宣传东原物业品牌品牌团队东原产品品牌客户活动房地产行业论坛VIP群体品牌集成升值理念置业顾问系统专业讲解楼书、DM及客户通讯等品质住宅解决方案客户类型说辞价值点意向客户东原品牌、开发理念、产品特性、投资价值准客户产品特性、物业管理、项目配套
28、、升值潜力成交客户物业服务、激励政策、VIP答谢忠诚客户人性化服务、奖励措施不同的接待流程动态价值通过流程区分、销售道具的精细化实现价值动态传播，实现精准营销不同的销售道具不同的销售说辞对参观人群的专门接待组：从置业顾问中每天轮班的形式,指派两名置业顾问，对业内人士等非意向客户型的来访受众进行接待，描述东原重庆开发战略、东原经典图片展、南滨路和鸿恩寺等项目的互动参观。东原重庆10年白皮书-业内人士城市青年菁英创业大赛东原VIP会员手册项目楼书-意向客户鸿恩寺项目注定成为明星项目，吸引的关注人群绝不仅仅是潜在客户，还有多种重要的营销受众鸿恩寺项目的精准营销依据目标客群及营销受众的细解：鸿恩寺项目
29、的精准营销依据初级接触层面的关注人群的不同类型，进行差异传播鸿恩寺项目的精准营销依据意向客群的客户购房生命周期，进行分阶段差异传播东原电影节/新春答谢会/定期问候内部认购/预约看房体验/节日问候/交流互动节日出游/VIP客户活动/东原物业见面会VIP会员招募/产品发布会/渠道巡展/定点拜访鸿恩寺项目的市场互动区域互动、项目互动、受众互动，激活和放大市场效应区域互动：区内、区外、外埠市场的互动项目互动：鸿恩寺项目与南滨路项目的市场互动受众互动：潜在客群与其他关注人群的互动渝外老业主购房周巡展外地销售中心联动短信活动渠道联合参观接待客户互动接待联合推广联合巡展东原图片展示项目品鉴会VIP客户平台互
30、动联谊活动巡展产品推介会外卖场接待渠道出击专业行销团队；专属大客户经理；分类渠道策略l专业行销团队，分区域扫描客户；专属大客户经理直销谈判l点对点式销售说辞、销售道具；l分点布控，点对点巡展，精准出击目标；l专项产品发布会；l客户资源整合；l活动贯穿高频度的渠道活动、客户活动、推广活动贯穿项目营销始终，加速认知、把稳客户、摸底价格精细管理赢在执行运用营销绩效管理的思想，提高精细化，保障执行力客户价值总营销成本销售收入总营销成本=营销回报率=来电来访客户数（有效客户）总营销成本重复购买率/推荐销售率/衍生消费率=一来电来访客户数成交客户数销售成交率=二三策划推广绩效管理销售执行绩效管理客户服务和
31、满意度维护绩效管理营销绩效管理=重复购买客户数/推荐销售客户数/衍生消费客户数成交客户数精细管理赢在执行联合东原成熟的管理体系和我司的品质管理线，有效提升营销绩效，跑赢时间营销策略总结五大营销策略、六大关键点解决项目难点和问题宏观市场多变品牌认知区域热度增强价格竞争激烈周边环境较差外部配套缺乏蓄客时间较短市场的不稳定区域发展竞争恶劣辐射力加强时间紧迫目标多重创新比拼定价迷局如何解决？1、精准定位客户，选准市场方向，把握客户的动机、障碍。2、强化项目优势价值，差异定位，摆脱价格战漩涡，树立高品质形象，既占有区内，又实现跳出。3、以切实的渠道拓展主动出击，配合客户效果好的大量活动执行，同时实现对区
32、内和区外市场的有效占领。4、专门制定品牌推广专案和产品推广专案，强化重庆对东原品牌和精品住宅的认知，真正树立品质竞争优势。5、充分注重对营销受众的关怀，精细化的客户满意度执行，实现东原品牌落地与对青年群体的精神感召。6、用强大的执行力、精细化的营销管理，保障紧迫时间下的开盘成功。目录营销战略及策略价值点梳理MARKETINGBREAKOUTPartFour客户营销策略客群锁定总体客群营销一期客群营销计划PartThree企业战略目标、任务THEPORBLEMPartOne项目竞争环境核心区竞争策略其他区竞争策略SWOT及竞品PartTwo营销执行要点MARKETINGEXECUTIVEPart
33、Six营销执行*目录I.节点控制II.推售策略III.价格策略IV.蓄客方案V.渠道计划VI.活动铺排VII.包装体系VIII.营销费用营销执行要点营销执行节点控制东原鸿恩寺项目开盘前关键营销节点控制图营销执行要点营销执行节点控制3-12月营销执行工作分期总控图营销执行要点营销执行要点/推售策略项目推售控制思路根据工程进度配合和销售任务目标。鼎合建议推售策略为：1、利用超高层稀缺物业高调入市，以较高性价比冲击并引爆市场；2、在推盘过程中，将资源较好的房子与稍差的房子搭配销售，避免后期产品出现单极分化；3、后期推案中，分组团分栋少量快速加推，有效把控产品销售节奏，追求最佳利润；阶段楼栋产品类型套
34、数一阶段1号楼超高层预计9月25日推出二阶段3号楼（含部分商业）高层预计10月底推出商业11月初左右推出三阶段2号楼超高层预计12月底加推1阶段2阶段3阶段部分临街商铺营销执行要点营销执行要点/推售策略东原鸿恩寺项目2010年推售排期项目2010年开盘共分两个阶段（加一个补充阶段）进行推售，销售周期为2.5-3.5个月；计划套内销售单价为8000元/平方米，预计成交额4.5个亿（含商业）。2010年产品推售策略为高调入市、快速销售。1、我们根据环境、交通、配套、规划、户型景观、设备、物业等多方面因素，同时针对项目在市场内的主要竞争项目进行科学详尽的权重分析，得出市场参考价格；7500-8000
35、元/平方米商业均价35000-40000元/平方米营销执行要点营销执行要点/价格策略销售均价评定参考潜在项目：龙湖体育公园项目、鹏润蓝海后期、保利鸿恩寺参考二手项目：东海岸、招商江湾城、光华观府国际营销执行要点营销执行要点/蓄客方案蓄客模式：利用行销手段及项目VIP卡同时进行蓄客和客户筛选营销执行要点营销执行要点/蓄客方案蓄客执行方案排期营销执行要点营销执行要点/媒介整合项目媒介整合示意图主题电影周/音乐周拉斯维加斯狂欢夜招商银行VIP客户专场由您创造欢乐业主对对碰家-中秋东原业主联谊会圣诞舞会媒介整合线上营销线下营销活动a项目所在片区已入住的重点小区e中高档消费场所b外卖场f电影广告c小型客
36、户说明会g短信广告d各类渠道营销h鼎合客户数据库户外此媒体成本最低，形象好。建议在目标客户群所在重点区域（人和高速、渝澳桥头、新牌坊、红石路）各投放1块长期户外，为期一年。在西城、渝中区、江北区投放短期户外打包为期1个月报媒重庆房地产投放主流媒体，以晨报为尊，晚报、商报、时报效果其次网络目标客群日常生活频繁接触点，以搜房网效果最佳、新浪网房地产版块其次电视营销目标客群适用营销执行要点营销执行要点/线上推广线下推广总体思路整体思路：壹、第一阶段主要依靠户外，配合少量报媒建立项目形象；贰、第二阶段主要以报媒及户外为主，网络为辅建立项目整体形象；叁、第三阶段主要以报媒及户外为主、网络及广播为辅；主要
37、媒体：户外、报媒、网络辅助媒体：电台广播线上营销户外此媒体千人成本最低，形象好。建议在目标客户群所在重点区域（人和高速、渝澳桥头、新牌坊）各投放1块长期户外，为期一年。在西城、渝中区、江北区投放短期户外打包为期2个月报媒重庆房地产投放主流媒体，以晨报为尊，晚报、商报、时报效果其次网络目标客群日常生活频繁接触点，以搜房网效果最佳、新浪网房地产版块其次电视营销可考虑部分移动有线电视营销执行要点营销执行要点/线上推广1户外布点建议长期短期营销执行要点营销执行要点/线上推广2报媒投放建议内容媒体作用描述鼎合建议1重庆晨报辐射最广,效果最好主选2重庆晚报价格较低，整体效果一般备选3重庆商报整体效果一般，
38、车及股市版办得较有特色备选4重庆时报效果一般，新兴报媒，新闻视角与其他三大报有差异性备选5蓝筹地产专业杂志,效果一般备选6新女报最热周刊，目标群多为白领女性备选备注：我司建议主力媒体以晨报为主，晚报、商报为辅，但为了维护与其他媒体关系，避免意外情况发生，建议在关键节点，比如开盘信息发布，建议时报、新女报等其他媒体均同步发行。内容媒体作用描述鼎合建议1搜房网地产专业网站,影响力较大主选2新浪网综合门户网站,地产专业性有待加强备选3大渝网在本土辐射较广备选4焦点网地产专业网站,影响力有限备选5楼讯网地产专业网站,影响力较小备选备注:我司建议主力网络媒体以搜房网为主,以新浪网及大渝网为辅，信息和新闻
39、发布可同步考虑.营销执行要点营销执行要点/线上推广3报媒投放建议营销执行要点营销执行要点/线下渠道推广线下渠道推广总体思路渠道营销项目所在片区已入住的重点小区小区巡展等形式性价比低，品牌形象不易保证，建议可进行项目小区海报张贴、小区电梯骄厢广告、短信基站信息定点投放。外卖场观音桥步行街小型客户说明会与重点团体客户所属相关机构（如项目周边重点单位、各卖场、信用卡用户、车友会等行业组织）建立广泛联系，举行小型产品说明会、进行项目推介鼎合客户数据库利用鼎合客户数据库积累进行电话营销中高档消费场所在目标客群频繁出入的中高端消费场所（如重庆市的商圈、西城天街、北城天街及南滨路中高端知名餐饮消费场所、星巴
40、克等）布置项目的宣传资料，拓展客户群体电影广告电影贴片广告短信广告根据不同数据库搭配使用：中端车车主、银行存款10万元以上客户、企业定点短信投放等周边已入住部分小区名称元佳广场鹏润蓝海欧鹏K城北国风光龙湖花园加州花园长安丽都城市印象城市领地营销执行要点营销执行要点/线下渠道推广小区巡展和行销选址建议观音桥步行街外卖场开放时间2010年5月底-9月外卖场持续时间4个月左右营销执行要点营销执行要点/线下渠道推广外卖场选址建议与重点团体客户所属相关机构（如项目周边重点单位、各大商会、信用卡用户、车友会等行业组织）建立广泛联系，举行小型产品说明会、进行项目推介。营销执行要点营销执行要点/线下渠道推广招
41、商银行VIP专场推介会在目标客群频繁出入的中高端消费场所（如重庆市的各大商圈、西城天街、北城天街及南滨路中高端知名餐饮消费场所、星巴克、得意世界等）布置项目的宣传资料，拓展客户群体。营销执行要点营销执行要点/线下渠道推广定点渠道行销营销执行要点营销执行要点/线下渠道推广电影电视贴片、栏目广告电影电视贴片、栏目广告【对客户实现集中覆盖】1、重点投放北城天街UME影院及解放碑环艺电影院。2、大片前投放贴片效果最佳，另外暑期档效果较好。【机动性极强的客户告知及客户拓展平台】发布时间短信内容2010年5月房交会亮相2010年6月持续热销2010年8月样板房开放、示范单位开放2010年9月项目开盘201
42、0年10月项目产品二批次加推2010年11月活动信息2010年12月三批次即将加推营销执行要点营销执行要点/线下渠道推广短信布点营销执行要点营销执行要点/活动铺排业内人士,共赏鸿恩寺项目活动主题：业内人士品鉴茶话会活动目的：接受业内人士挑刺,与业内人士共话鸿恩寺项目,树立项目高贵,大气地位。活动时间：2009年4月20日4月30日期间活动地点:项目现场活动形式:1、项目各类活动，邀请地产界专业人士参加，并指派专人接待和解答。2、销售中心单独安排置业顾问进行地产人士接待和解答。营销执行要点营销执行要点/活动铺排示范体系盛情开放活动目的：全面推介东原创新产品，开放示范区，刺激客户实地考察，形成体验
43、营销。活动时间：2009年5月16日活动地点:项目现场活动内容:1、举行盛大的节目表演；2、邀请东原老客户及登记客户前来参观、体验；3、邀请主流媒体前来参观，事后新闻炒作；4、设置抽奖等小游戏，提高活动参与性。5、单独划定一小型区域,接待业内人士参观。营销执行要点营销执行要点/活动铺排家-中秋活动主题：中秋月圆交流会活动时间：2010年9月19日活动地点：销售中心旁活动邀请：意向客户活动形式：通过中秋佳节邀约客户参与共度佳节，以猜灯谜活动发放小礼品活动目的：促进与客户的交流,促销项目成交营销执行要点营销执行要点/包装体系营销示范环境示意营销执行要点营销执行要点/包装体系2样板房包装两大主题样板
44、间之美式经典怀旧主题样板间建议：鹅毛笔书房/读书庭院营销执行要点营销执行要点/包装体系2样板房包装两大主题样板间样板间建议：田园之家/现代小资等营销执行要点营销执行要点/包装体系3看房公共通道与大门、营销中心内部包装风格协调统一，简洁、现代、同时注重精致、创新细节。营销执行要点营销执行要点/包装体系4互动设施及多媒体设备建议营销执行要点营销执行要点/包装体系5通过现场包装，形成品牌支撑，对位目标客群品质需求营销中心示范单位企业形象展示区入户大堂物料服务营销执行要点营销执行要点/包装体系6通过现场包装，展现成熟、责任企业的形象展示的力量1、现场包装注重展现项目最为核心的利益点，注重细节，让客户有
45、更为贴心的感受。2、用营销的思路将项目工程开发中所涉及到的流程、体系等内容展示出来。营销执行要点营销执行要点/营销费用营销费用概算分项费用项目总价（万元）占营销平台比例现场实景现场包装10016%渠道报媒11517%户外9415%活动8514%外展场、车身、网络、短信、电影广告、广播广告8514%物料楼书、户型图、手提袋等163%展示房交会、巡展11518%其他礼品、不可预见等152%小计625100%1、本项目10年总销额约4.5亿，重庆本地一线发展商项目营销推广费用约占销售总额的3.8%-4%，扣除销售提成及广告公司月费后约为2.5%-2.8%，建议本项目营销费用按销售总额的2.5%预提。
46、则总体为1125万。2、招商江湾城2008年营销费用按4.5%计提，龙湖春森彼岸营销费用按4.5-5%计提。营销推广必须费用预算表营销推广费用增减项分项增加费用报媒（增加主流媒体投放频次和比例）35户外（增加户外广告牌数量）66活动（增加客户答谢、品牌推广活动次数及提升档次）65外展场、车身、网络、短信、电影广告、广播广告（增加广告投放频次）65房交会、巡展（提升巡展档次）40总计增加281重庆鼎合顾问东原项目组THANKS更多沟通附件：重要竞争项目案例分析本案本案长安锦绣城长安锦绣城保利鸿恩寺项目保利鸿恩寺项目招商江湾城招商江湾城东原鸿恩寺项目竞品个案分析在售招商江湾城在售长安锦绣城在售财信
47、城市国际在售光华观府国际潜在 国兴北岸江山项目潜在保利通用厂项目潜在佰富高尔夫后期地块潜在 宏帆项目后期高层潜在国奥项目二期潜在保利鸿恩寺项目潜在鹏润蓝海后期潜在绿地南桥寺项目潜在首创大石坝项目潜在华润大石坝项目财信城市国际财信城市国际光华观府国际光华观府国际国兴北岸江山国兴北岸江山保利通用厂项目保利通用厂项目佰富高尔夫后期地块佰富高尔夫后期地块国奥项目二期国奥项目二期鹏润蓝海后期鹏润蓝海后期绿地南桥寺项目绿地南桥寺项目首创大石坝项目首创大石坝项目华润大石坝项目华润大石坝项目招商江湾城（滨江板块 在售项目 目前正在进行高层主体结构修建）招商江湾城（在售项目）项目区位概况东原项目东原项目松树桥立
48、交黄泥塝立交石门大桥嘉华大桥渝奥大桥嘉陵江大桥鸿恩寺鸿恩寺公园公园招商江湾城招商江湾城招商江湾城招商江湾城嘉华大桥嘉华大桥渝奥大桥渝奥大桥嘉陵江大桥嘉陵江大桥招商江湾城是招商地产在重庆开发的首个城市滨江生态住区，项目地处重庆市江北区北滨路中段，南临嘉陵江，北靠中国西部发展最快的商业中心观音桥商圈，与重庆渝中区的鹅岭公园隔江相望，沿北滨路快速直达重庆江北城CBD，项目周边配套一应俱全，交通十分便捷。项目地处重庆市主城区核心江北区滨江路中段，背靠观音桥商圈，五分钟车程直达江北城、解放碑CBD，区域价值无与伦比。轻轨三号线轻轨三号线销售中心销售中心招商江湾城（在售项目）项目规划指标招商江湾城占地近2
49、10亩，建筑面积约50万方，由12栋高低错落、极富韵律感的新古典主义风格小板式高层住宅及高端商业配套组成，户型以南北通透、舒适大气的大尺度户型为主，部分户型的客厅更以挑高六米的气势，为居住者开拓更极致的景观视野，纵览城市江山景观。项目占地近210亩，建筑面积约50万方，由12栋新古典主义风格小板式高层住宅及高端商业配套组成。占地面积：135795建筑类别：高层/小高层（板式、点式）总建筑面积：483234商业建筑面积：28833景观总面积：约95000架空层面积：14557规划容积率：3.35总户数：约2700户户型面积:（套内面积）135-160四房120-140大三房180高厅四房招商江湾
50、城（在售项目）项目产品规划规划特征：1、自然人文资源最大化项目最大限度了利用了高差和规划布局的特征,采用小高层与高层相结合的方式,达到了江景资源的最大化利用,使项目显山露水的建筑布局特征得到了最大的体现,85%以上的户型都可达到正看江和侧看江,实现了户型景观价值的均好性。2、集中型板楼+大围合空间结构（1）板楼：纯板楼社区、户型南北通透、公共设施配置高（2）集中型板楼：北滨路项目中，招商江湾城本已具备容积率优势，规划布局又最大限度的使园林面积最大化，形成了江、山、湖多层次震撼景观（3）100米的楼间距，三大围合空间体系,景观园林设计采用大尺度的自然设计风格,达到围合而又通达的效果，符合国人居住
51、的心态。3、城市广场-亲近自然、亲近人文项目独有的集中型城市广场，给整个城市的人群提供一个亲近自然、亲近人文的场所，将成为北滨路未来大型集会的活动场所，和休闲娱乐的场所。项目利用地形高差组合板楼小高层与高层产品，看江户型率达85%，建筑以板楼设计为主，将室外空间尺度提高舒适度。招商江湾城（在售项目）项目主力户型2 2室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨100100 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨123123 4 4室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨153153 4 4室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨188188 5 5室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨170170 项目主力户型面积段
52、在100-170平方米左右，主要为正南北朝向，看江率高；户型内部空间尺度舒适，部分户型客厅挑高达6米。招商江湾城（在售项目）项目户型配比推案房型配比：二房三房四房五房推案日期套数比重套数比重套数比重套数比重2009-9-2662 22%21778% -2009-5-5-76 45% 70 41% 24 14%2008-10-17-21 18% 80 68% 17 14%2008-9-2123 14% 69 42% 72 44% -名称套数比例二房85套11.63%10062套8.48%10723套3.15%三房383套52.39%10931套4.24%12267套9.17%13323套3.15
53、%13831套4.24%14026套3.56%11731套4.24%12625套3.42%11025套3.42%12962套8.48%11262套8.48%四房222套30.37%14621套2.87%13715套2.05%150-16049套6.70%18820套2.74%14816套2.19%2001套0.14%14724套3.28%14016套2.19%2041套0.14%19414套1.92%2152套0.27%1741套0.14%15620套2.74%2081套0.14%2161套0.14%13420套2.74%五房41套5.61%160-17023套3.15%1741套0.14%1
54、971套0.14%16715套2.05%1721套0.14%项目户型配比列表：招商江湾城（在售项目）项目样板间展示2期样板间-地中海篇推案日期推案量()推案套数(套)销售状态推案情况描述2009-9-2632426279预售推出7号楼，共计279套，以三房套内112-138平方米为主2009-5-524741170售罄（非公开形式）推出2号楼，共170套，推案面积110-215平方米，以三房、四房为主2008-10-17 18391118售罄（非公开形式）推出1号楼，共118套，推案面积122-216平方米，以三房、四房为主2008-9-2125140164售罄推出3号楼,共164套，二房面积
55、107平方米,三房面积122到133平方米,四房134至156平方米；以三房、四房为主推案情况：报价时间销售报价(单价)2010-2-249500元/2010-1-2810000元/2009-12-259500元/2009-11-208500元/2009-11-117800元/2009-10-167800元/2009-9-267908元/2009-6-307300元/2009-6-307300元/2009-5-277000元/2009-5-57200元/2009-4-297100元/2009-3-97100元/2009-2-166800元/2009-1-166000元/2008-12-1772
56、00元/2008-11-207600元/2008-10-307200元/2008-10-177200元/2008-9-257200元/销售报价：日期销售套数（套）销售面积（）销售金额（元）销售均价（元/）2010年2月101323.2179152010年1月141854.1278052009年12月8010353.9775482009年11月7410404.5265482009年10月20429476.3118073931261322009年9月1123.8570078056582009年8月3586.2257862009年7月162863.8859032009年6月9417016.35775
57、2009年5月356376.3257672009年4月8113448.2759272009年3月417040.9258562009年2月386010.6456122009年1月202933.5154342008年12月101787.2858252008年11月244648.1159952008年10月396646.6159762008年9月264236.186196成交均价：项目目前在售房型主要为98-200平方米三房、四房户型，三房（局部看江）均价10000元/平方米，四房（一线江景）均价15000元/平方米。招商江湾城（在售项目）项目推案情况招商江湾城（在售项目）项目优劣势分析项目位于北滨
58、路热点地块，紧邻观音桥商圈，地理位置优越；滨江板块内各高端项目产品呈现差异化，一定程度上避免了同之化竞争；项目优势：项目劣势：项目未来可推量：总体量（万）已开发体量（万）剩余体量（万）容积率销售均价（元）主力户型4813273.3510000-15000107-170未来放量预估（万）2010年2011年2012年别墅 洋房 小高层高层别墅 洋房 小高层 高层 别墅 洋房 小高层 高层 2.34.5 2.54.7 滨江板块高端高品质项目云集，竞争较为激烈。长安锦绣城（新牌坊板块 在售项目 目前高层部分楼栋结构封顶、部分高层楼栋内装修）长安锦绣城（在售项目）项目区位概况项目地处重庆最具居住价值城
59、区的新牌坊，占地面积15万平方米，建筑面积达66万平方米，以商贸中心、时尚中心、人居中心，缔造北部首座大型复合建筑生活体。长安锦绣城落户新牌坊核心地段松牌路，占地面积15万平方米，建筑面积达66万平方米，以商贸中心、时尚中心、人居中心名义，在寸土寸金的新牌坊缔造北部首座大型复合建筑生活体。项目集景观高尚住宅、特色商业步行街、酒店式商务公寓、全球连锁快捷假日酒店等多重物业形态于一身，将建筑艺术、居住艺术、享乐艺术交织在一起。值得一提的是，项目规划了50000平方米的美国风情商业步行街锦绣天地，拥有大型卖场、超市、餐饮、娱乐、休闲等多重商业形态，营造出自由、浪漫、时尚的美式购物氛围。随着各类品牌商
60、家的签约入驻，以及与周边社区的相辅相成，未来的锦绣天地有望成为继观音桥商圈后，北部又一大型商业中心区。长安锦绣城长安锦绣城石门大桥东原项目东原项目鸿恩寺鸿恩寺公园公园松树桥立交黄泥塝立交嘉华大桥渝奥大桥嘉陵江大桥新牌坊立交长安锦绣城长安锦绣城开发商重庆长安房地产开发有限公司项目地址新牌坊松牌路（原宇通客车总厂地块）占地面积151234.36m2总建面657496.65m2容积率3.49绿化率38.8%规划户数约4610户面积范围34-200建筑形态高层（22F、28F、33F）建筑风格欧式新古典几梯几户二梯九户楼层22、33层车位比例3288个交房标准清水物管费用1.6元/（含电梯费）电梯品牌
61、合资品牌物业管理长安物业管理有限公司2121长安锦绣城（在售项目）项目规划指标长安锦绣城拥有66万平方米规划，项目密切结合地形，力求打高品位新古典居住特色小区。项目约5万平方米美国风情商业步行街，运用特色铺装，辅以雕塑小品、精致水景、热带植物，营造畅爽购物氛围。汇聚超市、商场、酒吧、美食，品牌商家；韦德美仕会健身会馆内特设恒温泳池；1500平方米水面中庭情景室外泳池；同时项目内规划幼儿园与小学。1万平米洲际酒店旗下品牌连锁(HolidayInnExpress)，功能完备，引领商务生活休闲派。项目规划66万平方米新古典居住特色小区，拥有5万平米风情商业街，高级会所、教育配套、生活娱乐一应俱全。项
62、目采用欧洲古典风格建筑，立面典雅时尚，结构舒适宜居；景观上，归真的景观开发，选用美国大地园景风格，注重景观与人的交流，人与自然共同亲密互动；户型上，32-167平米户型区间，尽享入户花园贴心设计，私属空间见证人生璀璨；6米挑高入户门厅，气度不凡，尊崇体验赶超星级宾馆。长安锦绣城（在售项目）项目产品规划项目产品采用欧式新古典建筑风格，配以美式园林景观规划社区，产品户型面积区间32-167平米。长安锦绣城（在售项目）项目主力户型2 2室室2 2厅厅1 1卫卫1 1厨厨74.7774.77 2 2室室2 2厅厅1 1卫卫1 1厨厨70.3270.323 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨93.29
63、93.29 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨115.67115.67 4 4室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨130.73130.73 项目产品以70-120平米的两房、三房产品为主，户型设计创新性不多，较为普通。长安锦绣城（在售项目）项目户型配比项目户型配比：名称套数比例名称套数比例一房421套24.74%三房573套33.67%54104套6.11%9995套5.58%5262套3.64%11031套1.82%3254套3.17%9519套1.12%4228套1.65%7854套3.17%3832套1.88%9213套0.76%3754套3.17%10130套1.76%591套0.
64、06%1171套0.06%341套0.06%9526套1.53%4116套0.94%10832套1.88%4114套0.82%9632套1.88%5354套3.17%9619套1.12%511套0.06%10713套0.76%二房675套39.66%9819套1.12%7151套3.00%11131套1.82%7054套3.17%10022套1.29%6753套3.11%9329套1.70%6754套3.17%10930套1.76%7530套1.76%9927套1.59%6964套3.76%9332套1.88%7164套3.76%10618套1.06%6513套0.76%四房33套1.94%7
65、153套3.11%13133套1.94%6518套1.06%6822套1.29%6554套3.17%6716套0.94%7531套1.82%7532套1.88%7530套1.76%7116套0.94%7120套1.18%推案日期一房二房套数(套)比重套数(套)比重2008-12-2016456%9833%2009-4-16-1315%2009-9-261614%6457%2009-1-10178%9244%2008-12-610355%6334%2009-7-252817%10766%2009-3-28148%5129%2009-9-51614%6457%2010-1-163117%6033%
66、2009-11-213217%6333%推案日期三房四房套数(套)比重套数(套)比重2008-12-203311%-2009-4-165969%1315%2009-9-263229%-2009-1-109847%-2008-12-62111%-2009-7-252717%-2009-3-288851%2012%2009-9-53229%-2010-1-168949%-2009-11-219450%-推案房型配比：长安锦绣城（在售项目）项目样板间展示 样板间室内装修运用美式现代主义风格，用黑白基础色调营造的品质感，与局部暖色装饰的完美搭配，表达项目的居住理念。长安锦绣城（在售项目）项目推案情况项
67、目市场供应产品主要为两房、三房户型的高层产品，目前推出产品为中央宽宅93-115三房户型，折后均价约7800元/平米。推案日期推案量（）推案套数（套）销售状态推案情况描述2010-1-16 15100180预售推出14号楼，共180套房源。当天销售128套。其折前均价为7798元/平方米，折后均价为7642元/平方米。优惠为一次性付款9.8折，按揭9.9折。VIP客户优惠1%。推出套内面积区间为33.64-108.85平方米。其中，5号楼三房户型套内面积92.68平方米，最为热销。2009-11-2117050189预售推出13号楼套内面积区间为52.15-111.03平方米2009-9-26
68、8384112预售推出2号楼18-33F，户型套内面积区间为37.92-108.47平方米。2009-9-58400112预售推出2号楼，户型套内面积区间为37.92-108.47平方米。2009-7-25 11200162预售推出1号楼，套内面积36.03-99.54平方米2009-4-16 1026085售罄本次推出19号楼21-33层）、20（1-7层）号楼，套内面积65.33-130.73平方米2009-3-28 15000173售罄推出19、20号楼，套内面积41.36-130.732009-1-10 16727207售罄推出18号楼，17号楼1、3-20层，户型面积区间为41.30
69、-116.62平方米。2008-12-2016836295售罄推出15号楼，对外仅销售113套。面积区间32-77平方米。2008-12-6 10679187售罄推出16号楼，主推户型二房面积66.93-70.17平方米推案情况：时间销售报价2010-2-57900元/2010-1-167798元/2010-1-157500元/2009-12-187500元/2009-11-217480元/2009-11-137000元/2009-10-307000元/2009-9-267000元/2009-9-56918元/2009-8-146600元/2009-7-256681元/2009-6-30580
70、0元/2009-5-305800元/2009-4-285800元/2009-3-245400元/2009-2-245100元/2009-1-115100元/2008-12-204950元/2008-12-64850元/销售报价：日期销售套数（套）销售面积（）销售金额（元）销售均价（元/）2010年2月191986.7564032010年1月13713177.4963372009年12月575914.4860872009年11月13012897.560662009年10月1059872.1758012009年9月302858.4957242009年8月503913.0653252009年6月22
71、92.4445472009年5月678271.9347012009年4月23724630.3811166735245342009年3月1158695.942822009年2月27623489.9441472009年1月867864.9341412008年12月21415928.313960成交均价：长安锦绣城（在售项目）项目优劣势分析交通便利，加州等高尚社区环绕左右，配套齐全，临近国际机场、火车站，连接江北CBD，轻轨、铁路、公路、航空等多条立体交通枢纽交汇互动。项目优势：项目劣势：推案未来可推量：项目名称总体量（万平米）已开发体量（万平米）剩余体量（万平米）建筑风格容积率销售均价（元）主力户
72、型长安锦绣城661650欧式新古典3.49780065-106项目名称未来放量预估（万平米）2010年2011年2012年别墅洋房小高层高层别墅洋房小高层高层别墅洋房小高层高层长安锦绣城6.96.73.84.3交通的便利源于该项目处于松牌路临街面，面对新牌坊的主干道，噪音过大。且项目四周多家楼盘处于修建之中，12年之内是一个比较嘈杂的环境。户型设计不占优势，无法利用产品自身提升项目价值。财信城市国际（新牌坊板块 在售项目 目前部分高层主体结构施工至17-20层）财信财信TTTT公寓公寓石门大桥东原项目东原项目鸿恩寺鸿恩寺公园公园松树桥立交黄泥塝立交嘉华大桥渝奥大桥嘉陵江大桥新牌坊立交财信城市国
73、际财信城市国际新牌坊立交新牌坊立交财信城市国际（在售项目）项目区位概况重庆财信城市国际项目位于渝北区龙溪街道金龙路259号（原电子校），建筑面积达30万平米，项目南接华新分流道，东靠金龙路，西临松牌路、北近红锦大道。将利用与龙溪镇传统饮食商圈相连的优势，打造成为加州区域商业、生活中心。周边紧邻一些大型的科研机构、政府职能部门、大型文化娱乐场所，交通十分便利。 财信城市国际项目位于加州中心地段，渝北龙溪街道原电子校用地。总体量30万平米，是富含住宅、公寓、商业的综合体项目。财信城市国际（在售项目）项目产品规划项目包括8幢高层住宅、2幢公寓，时尚商业中心、18班小学、3班幼儿园、3班托儿所、地下超
74、市、地下停车库的商业综合体。所处位置及周边靠近龙山、龙塔等大型生活及周边的商业社区，在未来的35年内，该区域将成为融合建筑文化、饮食文化和新商业精粹的城市中心区域，而双龙路区域，将集餐饮、休闲、购物、娱乐多元发展，成为以中心生活社区为主，商业文化社区为辅的中心区域。项目整体由8幢高层住宅、2幢公寓，时尚商业中心、18班小学、3班幼儿园、3班托儿所、地下超市、地下停车库组成；占地面积48581.8平方米，容积率4.8；建筑外立面采用新古典主义风格打造。财信城市国际（在售项目）项目主力户型TT公寓面积段29至339号楼B户型1室2厅1卫1厨51.989号楼D户型2室2厅1卫1厨60.39(8号楼)
75、72室2厅2卫1厨85.08(8号楼)63室2厅2卫1厨111.79项目住宅产品主要以高层住宅与酒店式商务公寓为主。其中，高层住宅面积段49-111平米；TT公寓面积段为29-34平米。n 高层住宅户型室内空间创新性较强，空间面积划分紧凑合理，赠送空间较多。n TT公寓则全部开通了天然气，空间灵活组合，既可以自住，也可用来做办公SOHO。12345678910财信城市国际（在售项目）项目户型配比项目户型配比：名称套数比例名称套数比例一房844套57.77%二房526套36.00%33153套10.47%6627套1.85%29336套23.00%7766套4.52%29168套11.50%69
76、5套0.34%401套0.07%6827套1.85%3227套1.85%7666套4.52%3427套1.85%6733套2.26%4926套1.78%6727套1.85%5461套4.18%7226套1.78%3345套3.08%6627套1.85%三房91套6.23%61104套7.12%11233套2.26%7654套3.70%9526套1.78%9031套2.12%11232套2.19%6733套2.26%推案日期一房二房三房套数比重套数比重套数比重2009-10-11270100%-2009-6-281-21386%3313%2009-11-288736%13053%2611%200
77、9-12-19486100%-2009-8-1-18385%3215%推案房型配比：财信城市国际（在售项目）项目样板间展示评价：评价：户型小巧别致，容易打理，更显露温馨的感觉；采光、通风充足，提高居家舒适度；内部布局精致，实用，功能全面；灵活百变的户型，提高生活品质与趣味。套内面积：套内面积：28.9128.91（TTTT公寓）公寓）套内面积：套内面积：33.2333.23（TTTT公寓）公寓）评价：评价：灵活小巧的空间，经济实用；布局紧凑，合理，功能面面俱到；空间分隔合理，湿区集中，减少居家成本；自由组合的户型设定，生活彰显百变个性。TT公寓样板间：财信城市国际（在售项目）项目推案情况推案日
78、期 推案量（）推案套数（套）销售状态推案情况描述2009-12-1914753486预售推出TT公寓10号楼，共486套房源。全为单配小户型面积区间为29-33。其中，29.11平方米最为热销。开盘当天折前均价为8670元/平方米，折后均价为8550元/平方米。优惠为一次性付款9.9折、按揭无优惠；按时签约优惠1000元，VIP总价优惠2000元。开盘当天约500组客户到场，共去化房源330套。2009-11-2814886243预售推出2号楼套内面积49.40-94.99平方米其主力户型为两房。折前均价7200元/平方米，折后均价7125元/平方米。其优惠为：一次性付款9.9折、按揭无。开盘
79、当天优惠1000元，VIP少5000元。老带新：老客户优惠1000元，老客户购买优惠1%，开盘当天即售罄。2009-10-117911270预售推出1幢TT公寓的17-31层，共计270套。面积区间在28.91-33.23，全为一房小户型。2009-8-118091215预售推出3号楼，面积区间为66-111.9，以两房为主力户型。2009-6-2818900247预售推出4号楼套内面积44.03-111.84平方米。以两房为主力户型。开盘当天折前均价5800元/平方米。折后均价为5558元/平方米。其优惠为：VIP卡优惠5000元/套，按时签约优惠2000元/套，一次性付款99折、按揭无。项
80、目推案：时间销售报价2010-2-58500元/2010-1-158500元/2009-12-198670元/2009-11-287200元/2009-11-207150元/2009-11-136200元/2009-10-306200元/2009-9-116100元/2009-8-146100元/2009-7-315800元/2009-6-285800元/销售报价：日期销售套数（套）销售面积（）销售金额（元）销售均价（元/）2010年2月1365588.0564962010年1月1224876.5964972009年12月32119817.9412387041662502009年11月2189
81、0.1156902009年10月36715723.5655872009年9月7818.2849772009年8月19017363.6347922009年7月636011.234827成交均价：地理位置比长安锦绣城和北城国际中心都好、周边社区配套齐；不仅直接承接加州成熟的城市生活配套，在实现大社区规模的同时，更升级了原有社区配套。以青年居家理念的建筑风格设计通透、大开间、大采光的户型，均设计了空中院馆创意空间；TT公寓户型小，总价低，设计灵动，空间塑造性强；4万方体量的创新商业模式打造，升级项目配套价值与城市价值。财信城市国际（在售项目）项目优劣势分析项目优势：项目劣势：项目未来可推量：项目周边
82、同质化竞争严重。项目名称总体量（万平米）已开发体量（万平米）剩余体量（万平米）建筑风格容积率销售均价（元）主力户型财信城市国际307.522.5新古典4.8850029-77光华观府国际（观音桥板块 在售项目 目前正进行高层外装修）光华观府国际（在售项目）项目区位概况光华观府国际项目占地面积102.5亩，总体建筑面积逾50万方。位于江北老区府旧址，紧临观音桥核心商圈，是集新古典花园住宅、高档公寓、超五星级酒店及高档商业为一体的大型城市综合体。东原项目东原项目鸿恩寺鸿恩寺公园公园观府国际观府国际松树桥立交黄泥塝立交石门大桥嘉华大桥渝奥大桥嘉陵江大桥光华观府国际光华观府国际项目位于江北老区府旧址，
83、紧临观音桥核心商圈，占地约102.5亩，总体建筑面积约50万方。光华观府国际（在售项目）项目规划指标项目住宅部分由12栋高层组成，共计3300余套房源，面积31-98平米，主力户型二房到三房，集高雅、高尚、舒适的居住环境于一身，满足不同人群独特需求，户户通风采光俱佳。项目依托片区成熟，借景城市，凭借着得天独厚的历史恩赐、经典纯粹的建筑规划及先进完善的配套设施，规划打造中央居住首席城邦。项目精雕每个细节，在规划上运用了国际上成功的规划模式，紧密结合居住人群的居住习惯，文化传统、价值取向等人文因素开启重庆中央生活先河。占地面积:68336.75平方米 总建筑面积:500000平方米 总户数:330
84、0余户 容积率：5.5项目由12栋高层与1万平米商业组成，总建筑面积约50万方，规划户数3300余户。主力户型二房、三房，满足不同人群需求。光华观府国际（在售项目）项目产品规划新古典主义建筑立面光华观府国际沿袭古典梦幻，致力于创造生活的人文性格。简约流畅的线条高低错落，对比强烈的材质与色彩给人颇具震撼的视觉冲击。丰富的立面元素使建筑具有了强烈的时代性和标志性。印象派景观中庭12000新古典主义景观中庭园林将印象派艺术发挥的如诗如画，现代风范与古典气质相互融合，移步换景。西式楼台、风情回廊、喷水池、草木葱郁，景叠景，花漫花。空中院馆项目产品对于舒适人居的思考从独特的空中院馆设计中得到体现，设计从
85、居家质感和观赏性双重角度考量，兼顾了景观性和实用性，提供了空间拆分、自由组合的可能，卧室、书房、练功房等搭配和谐。同时，在空间处理上彰显个性，客厅、书房、餐厅在特殊玻璃材质的交互映衬下，高贵大方，气质鲜明，为整个家居环境创造出绝佳的视觉效果。项目运用新古典主义建筑风格及印象派园林景观进行规划设计，描述了强烈的时代性和标志性。产品户型则从居家质感与观赏性双从角度考虑，令空间组合自由化。光华观府国际（在售项目）项目主力户型1 1室室2 2厅厅1 1卫卫1 1厨厨78.0578.05 2 2室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨87.2487.24 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨80.7580
86、.75 2 2室室2 2厅厅1 1卫卫1 1厨厨60.6360.63 项目户型主力以44-90平米的二房、三房，以及可变一房为主。设计中主要运用了空中院馆的灵活组合与搭配性，既增大实得面积，也在空间规划上起到了创新性。光华观府国际（在售项目）项目户型配比名称套数配比名称套数配比一房418套22.88%三房565套30.93%44-6069套3.78%903套0.16%4430套1.64%7033套1.81%40-45250套13.68%923套0.16%3033套1.81%913套0.16%4533套1.81%9030套1.64%453套0.16%8730套1.64%二房659套36.07%9
87、23套0.16%7866套3.61%9030套1.64%5633套1.81%80-8350套2.74%5333套1.81%6833套1.81%6133套1.81%79-95317套17.35%5333套1.81%8930套1.64%6233套1.81%复式185套10.13%6033套1.81%9715套0.82%5833套1.81%9532套1.75%55-73296套16.20%901套0.05%5833套1.81%9714套0.77%6233套1.81%8929套1.59%9533套1.81%911套0.05%9716套0.88%9014套0.77%9715套0.82%9015套0.82
88、%项目户型配比：推案日期一房二房套数比重套数比重2009-5-176916%338%2009-10-1725042%29650%2009-1-179912%33041%推案日期三房复式套数比重套数比重2009-5-1731776%-2009-10-17508%-2009-1-1719824%18523%房型推案配比：光华观府国际（在售项目）项目样板间展示观府国际开放了精装样板间和清水样板层，客户能亲身感受观府国际的原创户型和大比例赠送经装修设计后所带来的实用性。清水样板间清水样板间样板间样板间样板间样板间样板间样板间样板间样板间光华观府国际（在售项目）项目推案情况推案日期推案量（）推案套数（套
89、）销售状态推案情况描述2009-10-1733100596预售推出5、6号楼面积区间40.7-81.33平方米。2009-5-1733388419预售推出2、4号楼套内面积40-95平方米2009-1-1757511812预售推出1、3、7号楼，共812套住宅，户型面积在30.38-97.39平方米之间推案情况：时间销售报价2010-2-259800元/2010-1-289800元/2009-12-259600元/2009-11-68700元/2009-10-178671元/2009-10-158700元/2009-9-287400元/2009-8-147400元/2009-7-317400元
90、/2009-6-307000元/2009-5-277000元/2009-4-86500元/2009-3-266500元/2009-2-166500元/2009-1-176400元/销售报价：日期销售套数（套）销售面积（）销售金额（元）销售均价（元/）2010年2月3281.0177642010年1月3279.1773612009年12月4304.2472652009年11月43027024.6818846953669742009年10月18915891.7610618272066822009年9月8765.2558412009年8月111044.9757652009年7月484933.7957
91、742009年6月10510458.9856812009年5月29827649.9914973584054152009年4月12712253.4251982009年3月34627636.8814542366452622009年2月11411008.1352422009年1月777419.185213成交均价：光华观府国际（在售项目）项目优劣势分析项目优势：项目劣势：项目未来可推量：地理位置优越，离步行街仅200米，交通方便、生活便捷、配套完善；开发商属于品牌地产，有一定品牌号召力；专利户型、复式跃层、3D花园、可两房变三房、一房变三房；业主子女可优惠入读重庆八中，享受教育配套支持。项目名称总体
92、量（万平米）已开发体量（万平米）剩余体量（万平米）建筑风格容积率销售均价（元）主力户型光华观府国际501535新古典5.5980044-90项目名称未来放量预估（万平米）2010年2011年2012年别墅洋房小高层高层别墅洋房小高层高层别墅洋房小高层高层光华观府国际6.15.97.2项目容积率偏高，社区外部空间尺度及小区品质将受影响。国兴北岸江山项目（潜在项目）东原项目东原项目鸿恩寺鸿恩寺公园公园国兴北岸江山国兴北岸江山松树桥立交黄泥塝立交石门大桥嘉华大桥渝奥大桥嘉陵江大桥国兴北岸江山项目（潜在项目）项目区位概况地理位置该项目位于重庆市发达经济圈的江北区。项目东临鹏润蓝海项目，南接嘉陵江北滨路
93、，西至华宇北国风光项目，北临规划中的鸿恩寺森林公园。项目定位“大型复合型中高端滨江区”住宅理念上突出“绿色生态、健康人文”概念,充分体现滨江大型楼盘的复合型及对当地人文的理解,通过打造精细化产品延续地产品牌。开发进度项目于2006年取得开发权,原预计2008年开工,2012年全面竣工。土地情况国兴北岸江山国兴北岸江山华宇北国风光华宇北国风光鸿恩寺公园鸿恩寺公园鹏润蓝海鹏润蓝海北滨路北滨路土地位置用途土地面积建筑规模（m2）/容积率起始价（万元）竞得单位 竞得时间成交价 出让方式江北区建新西路34号宗地公建、居住、学校、防护绿地285638880000（地上） 88057重庆国兴置业有限公司20
94、05-12-19 88057挂牌国兴北岸江山项目潜在项目）项目规划项目指标占地面积（）237337总建筑面积（）地上建筑面积（）880000其中商品住宅（）810000商业及综合（）50000小学及幼儿园（）15000其他配套设施（）5000建筑密度35%容积率3.67经济技术指标：项目产品规划： 项目规划设计为中高端大型复合社区，由商业、高层住宅、超高层组成。国兴北岸江山项目潜在项目）项目优劣势分析项目名称总体量（万平米）已开发体量（万平米）剩余体量（万平米）建筑风格容积率销售均价（元）主力户型国兴北岸江山1020102现代3.67项目名称未来放量预估（万平米）2010年2011年2012年
95、备注别墅 洋房小高层 高层别墅 洋房小高层 高层别墅 洋房小高层 高层国兴北岸江山 7 7.5 8项目推案：项目优势：项目劣势：项目位于北滨路热点地块，紧邻观音桥商圈，地理位置优越；超高层产品，有利于提高项目品质，展示综合体城市地位；滨江板块高端高品质项目云集，竞争较为激烈；项目目前迟迟处于未动工状态。保利通用厂项目（潜在项目）保利通用地块东原项目地块保利通用厂项目（潜在项目）项目概况项目名称地理位置占地面积地上面积规划总建面重庆通用厂项目重庆江北区江北城组团E分区E22-2/02通用厂地块141,668595,006694,645项目指标：占地271亩（含规划35亩小学一所），容积率3.32
96、，总建面60万方，限做高层。地块点评：地块平整，规模大，可塑造性强，是南桥寺区域可出让地块中的最佳地块。项目名称未来放量预估（万）2010年2011年2012年备注别墅洋房小高层高层别墅洋房小高层高层别墅洋房小高层高层通用厂地块5.86.5项目名称总体量（万）已开发体量（万）剩余体量（万）建筑风格容积率销售均价（元）主力户型通用厂地块600603.32佰富高尔夫后期地块（潜在项目）佰富高尔夫后期地块（潜在项目）佰富高尔夫项目佰富高尔夫项目宏帆项目后期高层（潜在项目）宏帆项目所含范围CBD宏帆项目地理位置江北石马河、临近本项目项目规模总建筑面积60万平米产品类型洋房、别墅、小高层（依据容积率和限
97、高推测）容积率2.0备注结合其容积率的指标规定以及项目有24米和54米的限高规定、故推测其产品有可能是洋房、别墅、小高层的可能、因此和本项目一期产品产生正面竞争，同时宏帆项目距离近案、故把其例为本案的重要竞争对手宏帆项目（潜在项目）项目区位概况地块划分及指标：用地编号A3-1/01A4-1/01 A5-1/01 D4-2/01用地性质R2/G3R2R2/G3R2用地面积12.858.610.892.51容积率2222建筑密度25%25%25%30%建筑限高21米36米54米36米绿地率30%30%30%30%地块构成：项目所在用地由4块用地组成，地块间由规划道路分割，西临高尔夫别墅，东临森林公
98、园，南临在建的双碑大桥。A3-1/01A5-1/01A4-1/01D4-2/01佰富高尔夫双碑大桥连接线宏帆路森林公园内环高速宏帆项目（潜在项目）项目规划指标项目名称总体量（万平米）已开发体量（万平米）剩余体量（万平米）建筑风格容积率销售均价（元）主力户型华盈（宏帆）地块600602国奥项目二期（潜在项目）国奥项目国奥项目用地国奥项目用地国奥项目二期（潜在项目）项目规划指标项目名称总体量（万平米）已开发体量（万平米）剩余体量（万平米）建筑风格 容积率销售均价（元）主力户型重庆国奥村75075中式2.2160-220项目名称未来放量预估（万平米）2010年2011年2012年别墅 洋房 小高层高
99、层别墅洋房 小高层 高层别墅洋房 小高层 高层重庆国奥村4.1 4.34.15.62.4国奥项目二期（潜在项目）项目推案量预估保利鸿恩寺项目（潜在项目 目前处在前期开发阶段，地基已经基本完成，有4栋楼处在修建地面建筑阶段）地块现状解放碑商圈观音桥商圈机场高速保利鸿恩寺项目沙坪坝商圈冉家坝商圈项目位于重庆江北区内嘉陵江北侧，紧邻1500亩的鸿恩寺公园，项目总占地面积约912亩。保利鸿恩寺项目位于重庆市江北区内嘉陵江北侧，处于华新分流路，红石路，红岩大桥北延段、嘉华大桥北延段和嘉陵江滨江路之间，东临观音桥商圈1200米；西临大石坝片区；南临嘉陵江，和瑞安新天地、鹅岭公园隔江对望；紧邻1500亩的鸿
100、恩寺公园，内部正建设鸿恩寺环状道路系统，是重庆市政府重点打造的景观规格很高的道路。项目总占地面积约912亩，由被市政道路、公园、绿地及其他地块隔离开的6个地块组成，是集市中心、公园、江景房三重概念关系的项目。保利鸿恩寺项目（潜在项目）项目区位概况总占地面积约：912亩地上建筑面积：1253100地下建筑面积：220517容积率：2.1绿地率：38.47%建筑密度：21.78%停车位：7530个项目经济技术指标：保利鸿恩寺项目（潜在项目）项目规划指标洋房洋房鸿恩寺公园鸿恩寺公园项目规划主要由高层、花园洋房组成，搭配部分双拼别墅和少量小高层组成。花园洋房围绕鸿恩寺公园布局，规划为4+1、5+1F，
101、主力面积140-180。项目产品形态丰富，其中花园洋房规划为4+1、5+1F绕鸿恩寺公园布置，主力面积140-180保利鸿恩寺项目（潜在项目）项目产品规划景观资源丰富，绿色通廊众多鸿恩寺项目紧邻占地1500亩的鸿恩寺公园，和公园呈现相互环抱的关系，该公园是重庆市都市核心区域内最大，也是规格最高的公园，周边有鸿恩大道等六大绿色通廊，同时项目面对嘉陵江，景观资源十分稀缺。保利鸿恩寺项目（潜在项目）项目景观规划在各重要节点设置小区人车出入口，内部道路与城市道路有序而设保利鸿恩寺项目（潜在项目）项目交通组织分析保利鸿恩寺项目（潜在项目）高层户型平面高层户型设计以舒适功能、空间紧凑为原则，入户花园与景观
102、阳台陈给主要设计手法。巴渝建筑元素项目产品风格以巴渝风打造具有重庆特色的建筑风格保利鸿恩寺项目（潜在项目）建筑风格项目优势：项目地处“城市向北”发展的枢纽要地，未来增值空间较大，属于主城区以及江北区稀缺性土地；项目依托鸿恩寺公园绝佳的自然景观资源，具备打造生态、健康、宜居的住区条件；项目道路基础设施建设较好，道路交通网较为发达、便捷，可快速通达各主城区；轨道交通将于2013年建成，轻轨3号线是临近项目最近、最早通车的轻轨，通车后将极大增强项目所在的区域价值，同时有效提升项目的价值。项目虽被划分为多地块现状，但规模较大，可形成各具特色的多组团、多物业的规划组合。项目劣势：项目所处区域非中高端项目
103、居住集聚区，周边临近区域住区形象一般，给本项目打造中高端产品，带来一定的负面影响；对中高端客群从北部新区的引流，亦有一定难度；目前项目周边配套资源有量缺质，形态单一体量小，无法满足客群需求；项目地形地貌复杂，内部高差较大，对后期施工及道路规划形成影响；且内部存在多处高压走廊，影响项目品质提升。保利鸿恩寺项目（潜在项目）项目优劣势分析鹏润蓝海后期（潜在项目）项目名称未来放量预估（万平米）2010年2011年2012年别墅洋房小高层高层 别墅洋房小高层高层别墅洋房小高层高层鹏润蓝海6.8 7.6 7.9鹏润蓝海位于江北滨江路中段，渝澳大桥西侧，东临万唐路和重庆工商大学（渝州大学），南临江北滨江路及
104、世纪金源SHOPPINGMALL和君豪大酒店，西接嘉华大桥与重庆天地隔江相望，北靠繁华成熟的观音桥商圈，交通、配套十分完善。北滨路一路联接江北未来的CBD、渝中解放碑核心商贸区、上清寺商务区、观音桥新兴商业中心，是都市多级经济圈的连接带。鹏润蓝海鹏润蓝海鹏润蓝海后期（潜在项目）项目区位概况项目名称总体量（万平米）已开发体量（万平米）剩余体量（万平米）建筑风格 容积率销售均价（元）主力户型鹏润蓝海642440现代2.45550041-62项目位于江北北滨路中段，交通配套十分完善，是都市多级经济圈的连接带。推案量预估：鹏润蓝海后期（潜在项目）项目产品规划规划指标：鹏润蓝海总占地约604亩，总建筑面
105、积约64.4万，其中商业用房约1.78万。地下部分车库和设备用房，建筑面积4.75万。容积率约为2.45，绿地率41.9%，总户数6000户，停车位约2000个。产品规划：整个项目用地分为A、B、C、D四个地块。现在已开发C、A两个地块，其中2007年推出的C区定位为城市精英高尚社区，总建筑面积约为10.9万。随着A区即将售罄，鹏润B地块的规划渐渐浮出水面。B地块项目总建筑面积将达30万方，物业形态包括联排别墅、板式高层以及酒店式公寓，园林景观带有浓郁的异域风情，预计将于2010年面市鹏润B地块的开发得到集团高度重视，将按照转型期标杆产品的标准，将之打造成高品质生活社区，以此建立更高的品牌形象
106、。绿地南桥寺项目（潜在项目）绿地南桥寺项目（潜在项目）项目区位概况n总用地面积：37216n其中可建设用地面积：25494n计容积率总建筑面积：101976还建部分：约3万时尚生活街区：约2万青年公寓：约2万高层住宅：约3万n建筑密度：40%，n容积率4.0。规划指标:该地块位于大石坝核心区域，紧邻盘溪车站，形状较为规则，地块四周被道路包围。北临通往北滨路的城市道路，东临盘溪路（车站），通往观音桥及沙坪坝方向。西面和南面的道路除“露天农贸市场路段”人气较为充足外，目前基本没有车辆及人流通过。盘溪水产批发市场与地块内临时农贸市场和停车场之间形成最大9米左右的高差，地形高差由南面逐渐向北面降低，直
107、至与北滨路支路平街。项目块位于大石坝核心区域，紧邻盘溪车站，形状较为规则，总用地面积37216平米，容积率4.0项目地段价值凸显，公交线路便捷，但生活配套商业群相对匮乏。首创大石坝项目（潜在项目）1、重庆首创新石置业有限公司08年3月直接参与挂牌取得一厂区A地块的使用权：宗地名称：江北区大石坝组团K分区K03-2/02号宗地土地性质：二类居住土地面积：229314建筑规模：802598.125竞得单位：重庆首创新石置业有限公司（首创与GIC旗下的公司共同投资成立）成交价格：122500万元楼面地价：1526.29元/目前已支付土地价款：4亿元2、A地块目前不具备实际开发的条件：A地块无临街面，
108、也没有道路能进入，地块西侧规划的市政道路，须与B地块的开发单位协调一致之后才能实施修建，同时在A地块东南面1/4的面积为高切坡山体。A地块A地块具体情况首创大石坝项目（潜在项目）项目区位概况首创大石坝项目（潜在项目）项目规划指标首创大石坝项目（潜在项目）项目户型平面首创大石坝项目（潜在项目）项目建筑造型项目建筑采用点式高层建筑，现代风格予以打造。项目名称总体量（万）已开发（万）剩余体量（万）建筑风格容积率销售均价（元）主力户型首创地块800803.5项目名称未来放量预估（万平米）2010年2011年2012年备注别墅 洋房 小高层高层别墅 洋房 小高层高层别墅 洋房 小高层高层首创地块 5.3
109、 7.8华润大石坝项目（潜在项目）华润大石坝项目（潜在项目）项目概况项目名称总体量（万）已开发（万）剩余体量（万）建筑风格容积率销售均价（元）主力户型华润前卫厂66066现代3.9项目名称未来放量预估（万平米）2010年2011年2012年备注别墅洋房小高层高层 别墅洋房小高层高层 别墅洋房小高层高层华润前卫厂2.36.26.9名称华润项目户型两房、三房、四房、六房面积区间总68-190两房68-82三房4-99四房115-174六房183-190客厅开间两房3.9-4.2m三房3.9-4.2m总楼层33层空间结构平层/跃层梯户比单层4户2部电梯单层6户2-3部电梯卫生间数量平层为单卫跃层为双
110、卫赠送空间入户花园、景观阳台，院馆、飘窗、生活阳台可变空间产品占比两房占51%三房占82%朝向偏西南向邻里对视多数楼栋邻里之间对视严重东原项目东原项目华润大石坝项目华润大石坝项目石门大桥鸿恩寺鸿恩寺公园公园楼栋房型客厅尺寸(m)餐厅(m)厨房(m)卫生间(m)主卧室(m)次卧室（m)书房(m)景观阳台(m)生活阳台(m)院馆(m)套内面积（）赠送面积（）开间进深 开间 进深 开间 进深 开间 进深 开间 进深 开间 进深 开间 进深 开间 进深面积() 开间 进深面积() 开间进深面积()1#B（二房）44.72.42.32.91.92.42.13.84.72.7 3.6/4281.71.9
111、3.231.7-2.22.7 10.53 78.2810.88C（三房） 3.94.82.41.92.82.42.41.93.63.633.633.43.91.6 6.242.41.8 4.3222.24.4 88.687.48D（三房） 3.94.82.41.92.82.52.41.93.63.633.633.33.91.6 6.242.41.8 4.3222.34.6 89.847.58E（二房） 3.94.82.42.4322.41.83.63.833.6/3.91.6 6.24 1.85 1.552.86751.62.1-2.37.04 80.838.073753#A（三房） 3.94
112、.82.41.92.82.42.51.93.63.633.633.33.91.6 6.242.41.8 4.322.32.17.04 90.058.8B（二房） 3.94.82.42.42.82.11.82.43.63.633.6/3.91.6 6.241.8 1.65 2.971.8-22.1-2.38.38 80.828.795C（二房）44.62.51.82.91.82.51.83.3432.8/4.228.41.72.5 4.25/068.96.3256#B（二房） 3.952.31.93.31.92.31.63.33.533.1/3.82.2 8.361.723.41.62 25.2
113、2 73.8618.49C（三房） 3.94.72.8332.32.22.53.63.633.53.333.91.5 5.852.12.1 4.411.94.9 25.22 91.1517.74D（三房） 4.24.52.633.31.91.82.93.63.634.22.7341.561.72.3 3.9123.1 25.22 93.5817.565E（二房） 3.95.12.323.3 1.852.31.83.33.933.3/4.128.2 1.6523.31.6-2.2 2.1-411.02 80.7411.267#C（三房） 3.94.532.432.42.12.43.63.333.
114、33.334.11.5 6.1522.14.21.94.9 11.0289.110.685D（二房） 4.252.32.13.31.82.4233.43.33/42.28.81.723.41.62 11.02 77.4611.61E（二房） 3.94.72.31.92.82.52.41.83.33.333.6333.91.6 6.242.41.8 4.3222.1 11.02 87.3410.79D”（二房） 3.94.22.42.42.81.92.41.93.63.63.33.6/3.81.4 5.321.72.1 3.57/0 69.984.4458#B（三房） 3.94.72.41.92
115、.82.42.41.93.63.633.632.74.11.6 6.562.31.8 4.1422.34.6 84.847.65C（二房）442.32.42.81.92.423.63.63.33.6/3.71.5 5.551.72.1 3.57/0 68.984.569#B（二房）442.32.42.81.92.423.63.63.33.6/3.71.5 5.551.72.1 3.57/0 69.984.56C（三房） 3.94.52.1332.22.12.43.63.333.33.334.11.5 6.15 2.052.14.3051.94.89.1289.19.7875D（二房） 3.95
116、2.42.13.31.92.323.33.63.33.1/42.28.81.723.41.623.2 77.467.7E（二房） 3.94.72.41.92.82.62.41.93.33.533.6333.91.6 6.242.41.8 4.3222.34.6 87.347.5815#B（三房） 4.23.933.3321.82.33.74.633.62.92.93.41.6 5.441.71.2 2.041.7-4.8 2.4-2.616.56 99.9212.02D（三房）4432.62.52.41.633.43.92.83.3333.11.2 3.722.21.3 2.862.81.9-
117、3.515.12 86.2610.8516#A（二房） 3.95.23.52.92.12.81.92.43.53.83.632.833.92.1 8.1921.83.6/0 87.545.895B（三房） 4.252.93.531.81.82.33.74.63.62.92.82.93.61.55.41.91.2 2.281.7-4.82.415.6 99.9211.6418#B（二房） 4.152.82.52.72.61.92.23.443.22.9/41.97.621.12.222.44.8 81.547.319#B（二房） 4.152.82.52.72.61.92.23.443.22.9/41.97.621.12.222.44.8 81.547.3华润大石坝项目（潜在项目）华润项目主力户型尺寸统计表（统计范围：100平方米以下户型）项目与本案的主要竞争房型集中在64-80平方米的两房户型及89平方米的小三房户型中。华润大石坝项目（潜在项目）项目户型平面
