《鄂尔多斯市达拉特旗铁西项目产品定位报告项目发展思路研判89P》由会员分享，可在线阅读，更多相关《鄂尔多斯市达拉特旗铁西项目产品定位报告项目发展思路研判89P（89页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、上海智旭&联旭营销机构2011年3月3日达拉特旗铁西达拉特旗铁西项目项目产品定位报告产品定位报告 项目发展思路研判项目发展思路研判占地占地137137亩亩 容积率容积率1.81.8 本项目基准物业类型判别本项目基准物业类型判别根据各阶段各物业开发时序判别，铁西新区正处于开发的建设期对于本案来说，建设大规模集中商业这种为别人做嫁衣的行为在前期是不可取的。商业部分可以放在项目的后期另行考虑。因此我们本阶段重点是判断住宅的住宅的市场空间、产品定位市场空间、产品定位。规划期建设期 快速发展 成熟繁荣空间历程时间历程规划及市政设施建设大型公共设施建设，住宅开始全面开发住宅供应进入高峰期，商业设施开始建设
2、商业配套逐步完善，中心区域开始承当城市功能住宅发展曲线写字楼发展曲线商业发展曲线新市镇各物业发展序列新市镇各物业发展序列市场现状产品定位：做什么本报告思维模型价值比较：经济性与安全性的权衡市场空间：哪些产品存在市场价值规划建议：怎么做引 本地块是一个没有明显优势，当地市民对本区域没有太大认知的项目，在经过市场调研后，我们对达拉特城市现有的市场空间进行分析，用安全性和经济性对比法则，提出相对的合理化建议。相信可以在达拉特旗市场制造一次热销风暴，也为选择我们的开发商创造较大利润以回报你们的信任！ 当然，引爆市场的一个秘诀就是“创新”，我们所建议的 “产品创新”，旨在“出奇制胜”，跑赢市场，创高利润
3、！本报告主要解决两大问题：1、做什么？ 2、怎么做？ 目 录第一部分第一部分 “做什么？做什么？”达拉特铁西项目之产品定位达拉特铁西项目之产品定位1、地块概况地块所处的市场氛围2、市场机会哪些产品存在市场机遇3、产品比较物业类型的取舍 1）普通住宅（小高层、多层、花园洋房）2）别墅（独栋、双拼、联排、叠拼）第二部分第二部分 “怎么做？怎么做？”达拉特铁西项目之规划建议达拉特铁西项目之规划建议1、开发方案比较2、产品规划建议 第一部分：第一部分： “做什么？做什么？” 达拉特铁西达拉特铁西项目之产品定位项目之产品定位一、地块概况一、地块概况铁西新区区位区位：本项目位于内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特
4、旗，属规划铁西新区内。 本项目所处铁西新区为城乡统筹示范区，交通可达性较好。陶尔斯集团大规模拿地下的统筹开发使区域发展环境形势利好。地块四至：地块四至：东临规划中木哈尔路，以包神铁路为界，与老城区东西相望；西临规划中的东柳路，北接迎宾大道，西接大面积的生态农田。地块内部地势平坦，没有特殊可利用资源。地块外部与城市干道及原始农田相邻,具备较好的城市生态资源和污染隔离效应。地块的规整性以及大量无明显规划制约的外部条件,为项目创立高水准的规划价值提供了极强的发挥空间.二、市场机会二、市场机会老城区：老城区：达拉特公馆、瑞莹小区、万通祥和、富贵嘉园。城南区：城南区：文苑华庭、鼎昊东苑、阳光丽舍、兴达阳
5、光。新城北片区新城北片区：世纪华庭、华丽家族、千昊国际、海业欣园、海业家园、博泰贵族花园。新新城南片区城南片区：锦绣华庭、万通家兴、龙腾华府、雅馨家园、万通家和、景旭家苑。城东区城东区：日和小区。区域市场划分区域市场划分老城片区新楼盘项目名称项目名称产品类型产品类型价格价格近况近况达拉特公馆小高层4680-5380，层差10010.11.17开盘，1-3F底商，4-11F为住宅，面积82、87、113、122，剩余16套，但另有部分房源为工程抵款瑞莹小区多层小高层售罄4388起，层差100，12F，144、159、176等，余房集中在2-4F、11-12F，一次性97折优惠万通祥和小高层待定3
6、栋小高层住宅（135、143、167），预计3月开盘，2栋小高层公寓楼（2梯10户，60-90），另1栋五星级酒店、1栋办公楼富贵嘉园多层小高层回迁8F 4858层差100须等回迁户选完才能选，且工期仅开工一半。在售5、7、8#，129-163，一次性优惠80-100元/其他项目售罄新城南片区部分楼盘项目名称项目名称产品类型产品类型价格价格近况近况文苑华庭多层小高层3480+1750待定余2套5F+阁楼，另有少量工程抵款楼优惠3万写字楼13F，尚未开建鼎昊东苑小高层多层均价4280（100层差）待定售罄预计将于5月份推出，5F电梯洋房，共18户阳光丽舍多层小高层售罄3480 100层差一梯四户
7、，75-134，余房在4、5#，86、134两种兴达阳光小高层4380 80-100层差11F，17F新城北片区部分楼盘项目名称项目名称产品类型产品类型价格价格近况近况世纪华庭多层小高层售罄3960-4660售罄10、11#（13F），一次性优惠50元/，135、169华丽家族多层小高层3988-4228电梯多层，112-192，现余186-192（2-4F）11F，7F-127-4708元/，层差100，7-11F较难去化千昊国际小高层4300-5600推广上：打造达旗首席高端楼盘形象，内部景观、配套、智能化、外立面、会所、物业等均有所出挑；销售上：层差60-80元/不等，销售剩余130-4
8、41不等，部分为复式楼，例如，6#4F、4500,14F、5300二期预计6、7月份开盘，但据了解内定较为严重海业欣园多层电梯多层小高层待定待定待定5F、4栋108、1255F4栋、16511F4栋、134，17F2栋、137海业家园多层小高层售罄4500售罄余2套，11F顶层博泰贵族花园小高层4188起 100层差11F，面积范围105、121、132、157，复式楼（5#、6#、400，7#、270）最后一排东侧2栋商业楼改为2栋住宅楼，尚未推出城东片区部分楼盘项目名称项目名称产品类产品类型型价格价格近况近况日和小区多层3400-3680近期推广B区城南片区部分楼盘项目名称项目名称产品类型
9、产品类型价格价格近况近况锦绣华庭多层小高层高层售罄4180-563010#小高层（西侧9F中1-8F大面积166户型未售出）在售，1F-2F差400、2F-3F差300，向上差100，9F-10F-11F差20-30沿街最后两栋（8#、9#）17F预计在5月中旬推出，现尚未平整好万通家兴多层高层售罄平层复式（4860+3000）剩余少量大面积（150-160）与复式楼（150+54），龙腾华府多层小高层高层售罄11F、520012F、14F、16F未开盘待定一期少量余房（多层顶层、小高层）、二期5栋住宅+1栋写字楼整体推出，预计开盘在5、6月份，户型、面积待定雅馨家园多层小高层写字楼酒店售罄4
10、200-5200尾盘141-146余1011F，5200/5100；190余2-6F、4200-5100整体出售（洽谈中）整体出售万通家和多层小高层公寓楼均价45804460-50603F-6F：北4600-4800，南5000-5200余顶层（优惠幅度在100元/）余11F，7、8F最高5060，两头降，层差100余南侧中间户5套，30-38景旭家苑多层2栋小高层2栋公寓楼在售：多层6F：4158小高层1F-10F4280-5180、11F5080待定面积在128、1421F、8F-11F余房较多（125、137、155）层差100待定区域市场小结区域市场小结从区域分布看，主要集中于包神铁路
11、以东的五大板块，随着城市土地供应的日从区域分布看，主要集中于包神铁路以东的五大板块，随着城市土地供应的日益减少，向西发展成为未来住宅发展主势。益减少，向西发展成为未来住宅发展主势。从物业规模看，大多为较小地块，项目整体形象与品质感难以呈现。从物业规模看，大多为较小地块，项目整体形象与品质感难以呈现。 从物业档次看，中低端产品成主流，新城区板块渐向中高端产品过渡，但真从物业档次看，中低端产品成主流，新城区板块渐向中高端产品过渡，但真正能引领区域高端市场的标杆产品尚无。正能引领区域高端市场的标杆产品尚无。从市场结构看，供应物业以小高层和多层为主，花园洋房和别墅物业基本空白。从市场结构看，供应物业以
12、小高层和多层为主，花园洋房和别墅物业基本空白。在售物业中，多层产品去化速度较快在售物业中，多层产品去化速度较快，目前，目前市场存量中，小高层产品市场存量中，小高层产品居多，尤居多，尤其是楼层高、总价高、面积大的物业。其是楼层高、总价高、面积大的物业。从从热销物业看，热销物业看，90平米左右的两房和平米左右的两房和120平米左右的三房为市场主力需求户型，平米左右的三房为市场主力需求户型，各物业类型价格差异不明显，各物业类型价格差异不明显，4500-5000为目前市场主导价格。为目前市场主导价格。从置业人群看，改善型需求客群居多，以提升居住品质为首要选择。从置业人群看，改善型需求客群居多，以提升居
13、住品质为首要选择。市场机会分析市场机会分析土地资源受限，发展面向西的快速城市化进程，为本项目土地资源受限，发展面向西的快速城市化进程，为本项目所在铁西新区创造了利好的发展环境。所在铁西新区创造了利好的发展环境。面临市场多层产品的高接受度而整体产品档次、品质感较面临市场多层产品的高接受度而整体产品档次、品质感较弱的市场格局以及未来市场高端产品的空白，都为本项目弱的市场格局以及未来市场高端产品的空白，都为本项目迎来产品升级后的市场先机。迎来产品升级后的市场先机。市场主导下的产品差异化发展方向市场主导下的产品差异化发展方向市场机会市场机会-满足刚需及改善型需求的高性价比产品高性价比产品将会赢得对手！
14、赢得市场！在房地产市场竞争愈演愈烈的今天，我们不仅要打一场价格战，更是一场品质战，只有在性价比方面做足功夫，才能获得成功！1 1、总价决定购买、总价决定购买多层：多层：总价控制60万元多层复式：多层复式：总价控制多层多层联排联排小高层小高层叠加叠加双拼双拼独立独立投资回报率来看：联排投资回报率来看：联排洋房洋房多层多层叠加叠加双拼双拼小高层小高层独立独立1、小高层、小高层利：1）市场已经 开始普遍接受2）有效摊低土地成本3）社区形象感较强弊：1）投入成本高2）售价难以有效提升3）开发周期相对长安全性：就产品而言，市场已经接受该类产品，但对于本案而言，小高层产品对于市场现有项目没有任何优势可言，
15、在竞争中处于明显的劣势。安全性偏低。经济性：产品的毛利润绝对值、投资回报均低于多层、洋房。经济效益较低初步结论：根据常规经验判断，此类物业在本项目中应当放弃初步结论：根据常规经验判断，此类物业在本项目中应当放弃2、多层、多层利：1）市场接受度高2）开发成本低3）开发周期短弊：1）容积率损失较大2）售价难以有效提升3）社区形象差安全性：最具市场安全性的产品经济性：多层产品由于无法有效提升产品价格，经济效益要低于初步结论：在本地块无法有效提升多层价格的情况下，我们选择初步结论：在本地块无法有效提升多层价格的情况下，我们选择了更具经济消息的升级产品。了更具经济消息的升级产品。3、花园洋房、花园洋房利
16、：1）市场接受度高2）开发成本低3）开发周期短4）相比多层有一定炒作空间5）售价比多层提升快弊：1）容积率损失较大安全性：具备多层的所有优点，切合市场需求，安全度高经济性：有效提升项目品质，带来更大的经济消息初步结论：经济效益和安全性高的最佳组合，项目启动产品推荐初步结论：经济效益和安全性高的最佳组合，项目启动产品推荐之一之一1、独栋别墅、独栋别墅利：1）高品质形象2）售价高3）开发周期短弊：1）容积率损失非常大2）总价极高，市场把握模糊3）受政策干扰明显安全性：没有参考，市场把握度低经济性：绝对利润、投资回报均较低初步结论：根据常规经验判断，此类物业在本项目中应当放弃初步结论：根据常规经验判
17、断，此类物业在本项目中应当放弃2、双拼别墅（类独栋）、双拼别墅（类独栋）利：1）高品质形象2）售价高3）开发周期短弊：1）容积率损失非常大2）总价极高，市场把握模糊3）受政策干扰明显安全性：没有参考，市场把握度低经济性：绝对利润、投资回报仅略高于独栋初步结论：根据常规经验判断，此类物业在本项目中应当放弃初步结论：根据常规经验判断，此类物业在本项目中应当放弃3、叠加别墅、叠加别墅利：1）开发成本低2）开发周期短3）相比多层有一定炒作空间弊：1）容积率损失较大2）售价难以有效提升3）营销上容易陷入两难安全性：经济性：初步结论：无论经济效益还是市场安全性均是比较中庸的，此类初步结论：无论经济效益还是
18、市场安全性均是比较中庸的，此类产品操作过程中变数较大，不建议采用产品操作过程中变数较大，不建议采用4、联排别墅、联排别墅利：1）开发成本低2）开发周期短3）相比多层有一定炒作空间4）市场售价较高弊：1）容积率损失较大安全性：市场尚没有实际可比项目，但区域的高端消费人群是有口皆知的经济性：投资回报最高的产品初步结论：作为目前的市场空白产品，其不确定性使得产品具有初步结论：作为目前的市场空白产品，其不确定性使得产品具有一定的不可预见风险。但是，安全性可以通过差异化定位改变吗一定的不可预见风险。但是，安全性可以通过差异化定位改变吗？“新联排新联排新联排新联排”产品的经济价值：产品的经济价值：产品的经
19、济价值：产品的经济价值：联排别墅的核心价值在于：联排别墅的核心价值在于：1）售价盈利远远高于容积率缺失带来）售价盈利远远高于容积率缺失带来的成本增加；的成本增加；2）开发周期非常短，回笼资金快；）开发周期非常短，回笼资金快；3）周边外部环境）周边外部环境较差可通过别墅概念提升社区品质，为高层加分。较差可通过别墅概念提升社区品质，为高层加分。差异化竞争问题得以解决，差异化竞争问题得以解决，“新联排别墅新联排别墅”的价值就发生了巨大变的价值就发生了巨大变化化1）客户量成倍增加，安全性加大；）客户量成倍增加，安全性加大；2）单价也可以适当增加）单价也可以适当增加安全性：安全性：从目前的市场行情以及经
20、济数据比较分析看，差异化的联排从目前的市场行情以及经济数据比较分析看，差异化的联排从目前的市场行情以及经济数据比较分析看，差异化的联排从目前的市场行情以及经济数据比较分析看，差异化的联排应该成为爆炸力很强的产品类型？应该成为爆炸力很强的产品类型？应该成为爆炸力很强的产品类型？应该成为爆炸力很强的产品类型？经济性：经济性：通过市场操作的安全性和开发利润结合，进行对比分析后，商品住宅物业的取舍意向非常明确：1、特色联体别墅1）开发周期短；2）回报率高；3）炒作形象好；4）有一定的市场安全2、花园洋房1）市场接受度高；2）开发周期短；3）回报率较高；4）开发成本低；5）相比多层有一定炒作空间以安全性
21、与经济性为主导的产品取舍以安全性与经济性为主导的产品取舍这与这与“以以总价控制为主的多层产品总价控制为主的多层产品升级升级”的市场空白点是吻合的的市场空白点是吻合的四、产品定位四、产品定位我们要做好产品定位， 其实是要解决： 如何在一个新兴空白区域，抵御区域抵御区域外外高档项目好地段、大品牌、高档项目好地段、大品牌、高品质等多重优势对中高端客户的分流？高品质等多重优势对中高端客户的分流？达拉特第一性价比高尚社区精宅美墅精宅美墅 中产者的乐园中产者的乐园 定位目标定位目标本项目主导功能以满足社区高端需求的创新产品为主，辅以社区商业配套功能。本项目主导功能以满足社区高端需求的创新产品为主，辅以社区
22、商业配套功能。就居住功能而言，主要考虑如下因素：市场差异化竞争的原则。未来住宅市场发展趋势的分析。产品创新和产品引导的原则。综合以上因素，本项目住宅物业形态锁定为综合以上因素，本项目住宅物业形态锁定为花园洋房花园洋房+联排别墅联排别墅物业组合物业组合符合客户需求、差异化竞争和产品创新的原则符合客户需求、差异化竞争和产品创新的原则功能定位功能定位明确各功能的作用，确定项目主次关系和发展方向明确各功能的作用，确定项目主次关系和发展方向项目前期开发以联排别墅、花园洋房为主，以社区文化商业街为辅，以庭院景观为依托，整体项目物业开发价值为终极目标。提提提提升升升升物物物物业业业业价价价价值值值值提升文化
23、内涵提升文化内涵满足服务功能满足服务功能提升地块价值提升地块价值扩大客户层面扩大客户层面提升地块价值提升地块价值项目形象主体项目形象主体提升项目价值提升项目价值演绎居住方式演绎居住方式快速聚集人气快速聚集人气形成体验展示形成体验展示别墅别墅别墅别墅花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房商业物业商业物业商业物业商业物业1 1、产品创新，提升品质并控制总价，增强竞争力。、产品创新，提升品质并控制总价，增强竞争力。2 2、尽可能的用足容积率。尽可能的用足容积率。3 3、最大化的实现土地价值。、最大化的实现土地价值。4 4、整体规划体现区域开放型的城市意向。、整体规划体现区域开放型的城市意向。5 5、充分考
24、虑到未来市政配套设施与项目配套的互动和相互促进，提升区域的城、充分考虑到未来市政配套设施与项目配套的互动和相互促进，提升区域的城 市形象。市形象。6 6、考虑地块各组团外部与开放区域的过渡及组团内部的私密性。、考虑地块各组团外部与开放区域的过渡及组团内部的私密性。7 7、考虑分期施工开发和销售的独立性，规划调整的弹性，以及各期成本的投入。、考虑分期施工开发和销售的独立性，规划调整的弹性，以及各期成本的投入。规划原则规划原则设计原则均好性原则可用资源最大化强调细节性配套设施的景观化掩饰原则本案景观体系景观设计建议景观设计建议项目启动及发展策略项目启动及发展策略商业建筑面积20000高层建筑面积2
25、63341 洋房建筑面积96008 别墅建筑面积28000 总建筑面积407349.3 1、项目临迎宾大道的连续面宽，构成本案最为主要的品质形象展示面，与小区主入口一并规划为全案最为重要的视觉焦点及景观主轴。2、将高层组团相对集中于地块西北 面，使之与低层序列构成内部的层层错落，提高高层的无限视野。总平规划建议总平规划建议项目启动及发展策略项目启动及发展策略花园洋房的产品建议花园洋房的产品建议4、5情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台n情景花园洋房在情景花园洋房在设计上融合了上融合了别墅的特
26、点，墅的特点，实现了空了空间个个性的突破，最大的的特色是性的突破，最大的的特色是米的横米的横厅，户户有露台。有露台。n主要主要为4层半建筑，入半建筑，入户方式巧妙：方式巧妙： 首首层：南向花园入：南向花园入户二二层：南向露台入：南向露台入户三三层、四、四层：楼梯入：楼梯入户二层露台入户二层露台入户三层露台三层露台首层花园入户首层花园入户首层情景房首层情景房首层情景房首层情景房以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质n层层退台，由自家退台俯退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也室外楼梯，小花园也进入眼入眼底；底；退台退台退台退台室外
27、楼梯室外楼梯首首层私家花园私家花园俯瞰露台俯瞰露台外置楼梯外置楼梯步入式花园步入式花园n 步入式步入式设计，穿，穿过院子才可院子才可进入家入家门，回回归小院生活；私家花园彰小院生活；私家花园彰显居住者生居住者生活情活情调，业主小院落与社区大主小院落与社区大环境的境的结合；合；n外置楼梯，打破外置楼梯，打破传统”楼道楼道”的的昏暗，增加与自然的昏暗，增加与自然的亲近；近；业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高，认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度n通通过访谈发现，业主主对露台的接露台的接受度受度较高，春夏季高，春夏季节的使用的使用频率率高于秋冬季；高于秋冬季；n在露台中布置
28、在露台中布置绿植、桌椅、植、桌椅、鹅卵卵石等，使居者能石等，使居者能够充分的接触自充分的接触自然，同然，同时丰富了生活情趣；丰富了生活情趣；n超大露台的超大露台的赠送也是洋房送也是洋房类产品品的一大的一大卖点；点；北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高n客客户追求的是低密度的生活感受：追求的是低密度的生活感受：对于花园洋房于花园洋房类的，的，花园洋房是一种介于花园洋房是一种介于别墅形墅形态和板楼和板楼产品之品之间的的产品，品，可以可以让买家找到舒适与价位的最佳接合点。家找到舒适与价位的最佳接合点。花园
29、洋房和花园洋房和户外的外的联系最大的特色就是退台，系最大的特色就是退台，多多层产品的阳台是扁品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区盖区别于阳台更有花园感，能于阳台更有花园感，能够真正把真正把室外和室内的空室外和室内的空间结合在一起。合在一起。n得房率高、得房率高、实惠：惠：在在户型型设计上都力求方正、上都力求方正、紧凑，面凑，面积控制合理，控制合理，拥有有较高的得房率，高的得房率，同同时，户主主还能能获得得赠送面送面积，享受更大的，享受更大的实用面用面积。底。底层户型型还赠送地下室、花园，二、三送地下室、花园，二、三层赠送露台。送露台。从终端客户的
30、使用情况上看，春夏季节使用率高从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高n功能空功能空间与情趣生活的丰富：与情趣生活的丰富：花园和露台能花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，使居者充分与自然情景沟通，实现每每户都具有一片自有都具有一片自有的室外空的室外空间、绿地，增地，增强了室内外空了室内外空间的互的互动与交流，在北方城市春夏季与交流，在北方城市春夏季节的使用率的使用率较高。高。n改改变人人际关系：关系：公共空公共空间开敞化，开敞化，让邻里之里之间交往更交往更为容易。容易。人与人之人与人之间的关系比的关系比较轻松，互相之松，互相之间可以在公共可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，所、在院
31、子里面、平台上打招呼，进行交流。行交流。n私密性、安全性：私密性、安全性：在露台、花园的活在露台、花园的活动多多为种植、种植、观景、景、娱乐活活动等，等，对私密性要求不高，甚至可以私密性要求不高，甚至可以和和邻里分享、参与；里分享、参与；安全性方面，首先安全性方面，首先对人的因素考人的因素考虑，同，同类产品的客群匀品的客群匀质，所以在，所以在这种低密度社种低密度社区客区客户素素质比比较高，不用担心高，不用担心邻里相里相处的因素，因此，的因素，因此，社区的保安工作是社区的保安工作是业主安全的根本保障。主安全的根本保障。首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽建筑面积：149.14 架空
32、层储藏室：28.37 错层四室两厅双卫南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。独有情景房，倍添院居情趣开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑，空间利用合理架空层平面架空层平面情景房情景房错层错层12米米二层户型： 南露台入户、错层、客厅7.4米面宽建筑面积：140.48 错层三室两厅双卫独创露台入户方式，私密性、归属感更强7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富
33、附带观景露台露台入户露台入户错层错层三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、客厅7.4米面宽建筑面积：128.92 错层三室两厅双卫7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理卫生间洗卫分离，互不干扰活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台错层错层顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽建筑面积：186.59 跃层四室两厅三卫上层豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新
34、意卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意下层8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮客厅与观景露台相通，便于干燥通风附带超大观景露台露台露台主人区主人区露台露台露台露台案例1. 天津水晶城n区域：位于天津市西青区，区域：位于天津市西青区，外外环线以外，以外，临近南开、近南开、红桥两区；两区；n占地面占地面积： 38.4万平米。万平米。n建筑面建筑面积： 38.41万平米万平米n物物业类型：型：情景洋房、公情景洋房、公寓、寓、联排，共排，共2700户。组团：9n综合容合容积率：率：1卫津津河
35、河一期一期联院院别墅墅二二期期洋洋房房二二期期别墅墅一期情景花园洋房一期情景花园洋房万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与较好的销售速度，洋房类产品形式市场接受度高一期情景洋房主要为4层半建筑： 首层面积：150平米左右 价格：80万元左右，随楼附带小院。二层面积：140平米 价格：7275万元左右三层面积：128-130平米左右 价格：6870万元左右顶层面积：178-187平米左右 价格：95-100万元左右n一期情景花园实现均价：一期情景花园实现均价： 55005500元元/ /平米左右（平米左右（0505年洋房均价），实现市区内中高档住宅的销售价格；年洋房均价），实现市区内中高档
36、住宅的销售价格；n销售火爆，客户对洋房类的产品形式市场接受度高，达到销售火爆，客户对洋房类的产品形式市场接受度高，达到120-130120-130套套/ /月；月；案例2：北京万科青青地理位置地理位置：位于朝阳区京沈高：位于朝阳区京沈高速路旁，距国速路旁，距国贸仅14公里，离公里，离东四四环7公里，公里，驱车15分分钟即即可到达；可到达；规模模：约25万平方米，容万平方米，容积率率1.1产品品：青青家园分：青青家园分为四期开四期开发，一期、二期、三期建筑一期、二期、三期建筑层数以数以4层半半为主，尺度宜人；四期主，尺度宜人；四期为8-9层住宅，形成住宅，形成视线轴的的上游景上游景观，丰富空，丰
37、富空间层次。次。总户数数：1860户，主力，主力户型：型：120-180平米，以三居平米，以三居为主。主。n销售状况：售状况： 一一层与与顶层销售最快，花园与露台客售最快，花园与露台客户接受度高；接受度高；一期开一期开盘当天当天销售售60% ；二期二期销售未作任何推广，开售未作任何推广，开盘一周内也一周内也销售一空；售一空；n销售价格：售价格：三期三期04-05年年实现价格价格6000元元/平米平米该项目在房地产开发陌生区域，实现较快的销售速度与成熟区域的销售价格该项目在房地产开发陌生区域，实现较快的销售速度与成熟区域的销售价格三期产品以三期产品以4层半建筑为主：层半建筑为主： 首层面积：首层
38、面积：150平米左右平米左右价格：价格：95万元左右，随楼附带小院。万元左右，随楼附带小院。二层面积：二层面积：130-150平米左右平米左右价格：价格：74-86万元左右万元左右顶层面积：顶层面积：160-180平米左右平米左右价格：价格：96-108万元左右万元左右联排别墅的核心创意：联排别墅的核心创意：1、严格控制户型面积、严格控制户型面积180220平方米平方米总价控制在总价控制在120万元以内万元以内2、赠送大量的面积、赠送大量的面积享受享受250+平方米别墅的效果平方米别墅的效果建筑风格建筑风格户型建议户型建议底层底层户型建议户型建议1层层户型建议户型建议2层层户型建议户型建议顶层
39、顶层尽可能保护和利用尽可能保护和利用地块的原生植被。地块的原生植被。利用溪流利用溪流在多组团间放大为景观小节点。在多组团间放大为景观小节点。高大乔木的大面积使用高大乔木的大面积使用，并注重与灌木等，并注重与灌木等其他植物的协调。其他植物的协调。景观设计建议景观设计建议建筑设计建议建筑设计建议建筑风格建筑风格新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格在设计格调上揉合西班牙风情与中国传统的坡屋顶造型景观风格提示道路景观自然景观的人车分流通过绿化带将人行和车行道自然分开，即保证人车分流，又达到绿化效果。景观设计建议景观设计建议水景:从市场状况来看，水景是能明显提升社区档次，刺激消费的硬性配套设施，综合景观
40、功能，拥有较大的边际价值。设计要点:面积不宜过大强调差异性和景观特色考虑集中水景协调发展配套设施建议配套设施建议下沉式森林网球场下沉式森林网球场网球场是高端产品必备的运动设施，网球场能够提升本案的品质。可纳入会所功能，互补互利。生态湿地景观式漫步区生态湿地景观式漫步区成本较高，面积不宜做得过大。配套设施建议配套设施建议配套设施建议配套设施建议无蚊社区:生态灭蚊机是利用仿生学原理运作进行捕捉及消灭蚊子，有效范围1000-2000平方米/台，与生态湿地景观高度匹配重点配置及智能系统：通过对发展环境和目标消费者的研究和判断，本案的智能配套内容应包括：配置地暖;LOW-E双层中空玻璃；直饮水系统高层预
41、留新风、分体空调外机安装位区停车场自动管理系统房间水电气自动远程抄表小区闭路电视监控系统房间煤气泄漏自动报警系统小区宽频多媒体网络系统单元门磁控门禁警报小区红外线周界防范系统附录：市场调研数据附录：市场调研数据本案本案老城区老城区新新城城区区铁西铁西新城新城本本 案案本本 案案城市分区原则老城区：西至达拉特大街，东至建设路，南至锡尼街（老商业街），北至迎宾大道一带（预计是新旗政府所在地）城南区：德胜大街一线以南（含），达拉特大街以东，建设路以西新城北片区：达拉特大街以西，铁路以东，迎宾大街以北新城南片区：达拉特大街以西，铁路以东，迎宾大道以南城东区：建设路以东铁东片区老城区老城区新城南新城南片
42、区片区城南区城南区新城北片区新城北片区城东区城东区各区概况老城区：由于旧城改造难度较高、新城的迅速崛起等多方面的原因，旗政府对此区域的改造力度并不是很高，交通相对较为拥挤，未来将以商业发展为主，城南区：以德胜大街为轴线，建设了一批新楼盘，本身就配备了一些主要的配套资源（如旗医院、学校等）、南临企业园区又毗邻老城区的生活优势，将发展成为商业住宅的混居地新城北片区：达旗高端楼盘聚集地新城南片区：此地块新兴住宅项目较为稀少，依附火车站、汽车站等交通枢纽以及南向大企业的迅速发展，近水楼台之势必成，未来发展潜力将会得以迅速提升，中端住宅区以及办公区将应运而生城东区：为城市发展的大后方，但由于前期零散“种
43、房”的恶劣影响，发展较为缓慢，拆迁力度剧增，尚存少数楼盘为周边乡镇进城者提供一定中低档房产品达旗印象城市性格：城市高消费、攀比型新兴城市，先富起来的一代在通货膨胀以及无更好投资保值产品出现的前提下竞相追求楼盘与名车以及生活的奢华。一夜暴富的城市在迅速中（征地爆发、资源开发等）房地产特色：规模小而物业类型多，小区规划千篇一律（沿街商铺、住宅（多层、小高层）、办公楼、酒店等综合性小区），对于楼盘的选择上在近期少数高品质楼盘的推出后渐渐被教育，竞相抢占，品质楼盘占据一席之地，但这些楼盘的营造方面除个别楼盘较为突出外，整体表现不尽如人意。楼盘分布示意图达拉特公馆达拉特公馆文苑华庭文苑华庭火火车车站站鼎
44、昊东苑鼎昊东苑世纪华庭世纪华庭华丽家族华丽家族千昊国际千昊国际海业欣园海业欣园海业家园海业家园博泰博泰贵族花园贵族花园吉泰佳苑吉泰佳苑瑞莹小区瑞莹小区万通祥和万通祥和日和小区日和小区A东达东达商业广场商业广场蒙达蒙达城市广场城市广场锦绣华庭锦绣华庭万通家兴万通家兴龙腾华府龙腾华府雅馨家园雅馨家园景旭家苑景旭家苑万通家和万通家和鄂尔多斯鄂尔多斯广场广场文苑小区文苑小区阳光丽舍阳光丽舍世景园小区世景园小区兴达阳光兴达阳光盛泰盛泰现代城现代城北国北国新城新城家电城家电城领秀尚城领秀尚城日和小区日和小区B富贵嘉园富贵嘉园老城片区部分楼盘项目名称项目名称产品类型产品类型价格价格近况近况达拉特公馆小高层4
45、680-5380，层差10010.11.17开盘，1-3F底商，4-11F为住宅，面积82、87、113、122，剩余16套，但另有部分房源为工程抵款瑞莹小区多层小高层售罄4388起，层差100，12F，144、159、176等，余房集中在2-4F、11-12F，一次性97折优惠万通祥和小高层待定3栋小高层住宅（135、143、167），预计3月开盘，2栋小高层公寓楼（2梯10户，60-90），另1栋五星级酒店、1栋办公楼富贵嘉园多层小高层回迁8F 4858层差100须等回迁户选完才能选，且工期仅开工一半。在售5、7、8#，129-163，一次性优惠80-100元/其他项目售罄新城南片区部分楼
46、盘项目名称项目名称产品类型产品类型价格价格近况近况文苑华庭多层小高层3480+1750待定余2套5F+阁楼，另有少量工程抵款楼优惠3万写字楼13F，尚未开建鼎昊东苑小高层多层均价4280（100层差）待定售罄预计将于5月份推出，5F电梯洋房，共18户阳光丽舍多层小高层售罄3一梯四户，75-134，余房在4、5#，86、134两种兴达阳光小高层411F，17F新城北片区部分楼盘项目名称项目名称产品类型产品类型价格价格近况近况世纪华庭多层小高层售罄3960-4660售罄10、11#（13F），一次性优惠50元/，135、169华丽家族多层小高层3988-4228电梯多层，112-192，现余186
47、-192（2-4F）11F，7F-127-4708元/，层差100，7-11F较难去化千昊国际小高层4300-5600推广上：打造达旗首席高端楼盘形象，内部景观、配套、智能化、外立面、会所、物业等均有所出挑；销售上：层差60-80元/不等，销售剩余130-441不等，部分为复式楼，例如，6#4F、4500,14F、5300二期预计6、7月份开盘，但据了解内定较为严重海业欣园多层电梯多层小高层待定待定待定5F、4栋108、1255F4栋、16511F4栋、134，17F2栋、137海业家园多层小高层售罄4500售罄余2套，11F顶层博泰贵族花园小高层4188起 100层差11F，面积范围105、
48、121、132、157，复式楼（5#、6#、400，7#、270）最后一排东侧2栋商业楼改为2栋住宅楼，尚未推出城东片区部分楼盘项目名称项目名称产品类型产品类型价格价格近况近况日和小区多层3400-3680近期推广B区城南片区部分楼盘项目名称项目名称产品类型产品类型价格价格近况近况锦绣华庭多层小高层高层售罄4180-563010#小高层（西侧9F中1-8F大面积166户型未售出）在售，1F-2F差400、2F-3F差300，向上差100，9F-10F-11F差20-30沿街最后两栋（8#、9#）17F预计在5月中旬推出，现尚未平整好万通家兴多层高层售罄平层复式（4860+3000）剩余少量大面
49、积（150-160）与复式楼（150+54），龙腾华府多层小高层高层售罄11F、520012F、14F、16F未开盘待定一期少量余房（多层顶层、小高层）、二期5栋住宅+1栋写字楼整体推出，预计开盘在5、6月份，户型、面积待定雅馨家园多层小高层写字楼酒店售罄4200-5200尾盘141-146余1011F，5200/5100；190余2-6F、4200-5100整体出售（洽谈中）整体出售万通家和多层小高层公寓楼均价45804460-50603F-6F：北4600-4800，南5000-5200余顶层（优惠幅度在100元/）余11F，7、8F最高5060，两头降，层差100余南侧中间户5套，30-
50、38景旭家苑多层2栋小高层2栋公寓楼在售：多层6F：4158小高层1F-10F4280-5180、11F5080待定面积在128、1421F、8F-11F余房较多（125、137、155）层差100待定达达拉拉特特大大街街德胜大街德胜大街新新华华路路长长胜胜路路达旗医院达旗医院蒙达蒙达城市广场城市广场(中国西部陶瓷城中国西部陶瓷城)龙腾龙腾华府华府景旭景旭家苑家苑雅馨雅馨家园家园万通万通家和家和万通家兴万通家兴小区小区锦绣锦绣华庭华庭树林召大街树林召大街达旗达旗一中一中锡尼街锡尼街旗政府旗政府老城区老城区商业中心商业中心新城区新城区新城区商业中心商业中心商业中心房地产印象楼盘多但体量相对较小（
51、超过10万的项目少之又少），尤其是住宅项目，扎堆现象很严重且规划物业类型千篇一律（一般都包括多层、小高层、办公写字楼以及沿街商铺）、地段好的项目价格虽高但客户关注度更高。小高层的底层顶层以及多层的顶层较难去化（涉及到采光、渗水的难度）营销阵地：售楼处包装整体过于平庸、宣传资料不齐备，业务员整体形象、素质、接待水平一般（可能与销售难度较小有关，整体形象推广上鲜有出挑者）户型设计“大客厅、小南房、小北房、双卫”的布局：客厅一般面宽控制在4.2米以上（甚有4.8米、5.8米、6.3米、7.05米等大开间、当地的风俗习惯串门活动导致作为家庭对外第一展示面形象的客厅的作用被提升），当地人对南侧主卧室要求
52、较高，北侧次卧要求相对较小，卫生间一般都会是干湿分离。房地产印象价格上升通道已打开，但均价5000上方心理承受力有限：经过近两年城市经济的爆发式增长，城区房地产投资热已开始飙升，整体价格从3000-4000-5000花了不到一年的时间；目前已有相当一部分楼盘小高层高楼层价格突破5000价格，部分边缘位置（如，铁路东沿线、城东区）价格为洼地，均价尚未突破4000，这也从一个侧面上阻滞房价的进一步上升。高端产品形态相对缺乏，如别墅类产品，高层项目等。华丽家族小高层：小高层：127、7-11层去层去化较慢化较慢写字楼：整写字楼：整层出售层出售731-7705F电梯多层：电梯多层：余少量余少量186-
53、192大户，大户，价格在价格在4048-4168元元/千昊国际（高端代表）一期推出一期推出2、3、4、6（17F）、）、9、10#（9-11F）10年年12月份开盘月份开盘二期：二期：5、7、8# （17F）5月即将推出，预订已满月即将推出，预订已满2#3#4#5#6#7#8#9#10#酒店办公楼酒店办公楼（自持）（自持）二期二期龙腾华府二期推出房源二期推出房源商住楼商住楼11#3#9#8#10#景旭家苑125、137文苑新村位于新城区腹地，为数不多的商品房别墅集中居住区，全部为2F联排别墅。在建筑风格、景观布局、物业管理等多方面附加值营造上较平庸，入住率并不高。另据了解：别墅产品有较为强烈的
54、市场需求，有部分政府机关人员以及私营老板自己买地在火车站附近位置建造私人别墅区。联排别墅区联排别墅区蒙达城市广场（商业）自诩是达旗的“万达广场”规划建有陶瓷商城、沿街商铺、地下商场、高层公寓楼、写字楼等，是一个涉及到建材批发、百货经营、餐饮、娱乐、住宅等的城市综合体。双子写字楼：大双子写字楼：大平层约平层约600整整体出售，均价体出售，均价6000，半地下商场：整体出租半地下商场：整体出租售，部分商铺售，部分商铺40价格价格在在9000-13000，规划作，规划作为为陶瓷商城：整体招商陶瓷商城：整体招商品牌街区：品牌街区：2F-4F不等，仅余不等，仅余3席，席，价格价格16000-19000，面积，面积280-380，总价在，总价在500万左右，整万左右，整体招商，但不返租体招商，但不返租公寓楼公寓楼（尚未开建）（尚未开建）
