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1、社区商业研究及开发建议与社区商业招商建议目目 录录一、工作回顾一、工作回顾二、社区商业最优化开发流程二、社区商业最优化开发流程 1.社区商业开发的市场研究、定性定量 2.社区商业商铺物业规划设计建议 3.社区商业开发模式 4.社区商业的开业/经营要求和招商策略 5.营运管理建议 6.商业开发经济测算三、社区会所开发三、社区会所开发 1.会所的内涵、发展 2.会所的经营管理内容 3.目前会所发展的主要症状 4.会所开发建议2目目 录录四、万科杭州项目开发建议四、万科杭州项目开发建议 1.魅力之城社区底商开发建议 2.蝶园会所开发建议3工作回顾工作回顾工作回顾工作回顾杭州项目二次杭州项目二次考察考
2、察（21个楼盘）个楼盘）研究方法：消研究方法：消费内外源费内外源杭州社区商业杭州社区商业区块普查区块普查（11个板块）个板块）社区商业开发社区商业开发模型模型上海项目考察上海项目考察（17个楼盘）个楼盘）万科住宅品类万科住宅品类沟通、学习沟通、学习社区商业研究社区商业研究及开发建议及开发建议与与社区商业招商社区商业招商建议建议杭州社区商业杭州社区商业供应调查供应调查（350份问卷）份问卷）社区商业社区商业发展规律发展规律杭州社区商业杭州社区商业需求调查需求调查（400份问卷）份问卷）广州项目考察广州项目考察（16个楼盘）个楼盘）社区商业商家社区商业商家开业、经营要开业、经营要求调查（共求调查（
3、共53种业态，种业态，150余余家商家）家商家）深圳项目考察深圳项目考察（17个楼盘）个楼盘）社区商业开发社区商业开发模型模型验证、调整验证、调整03.0103.0104.1504.1506.1506.1507.1007.1008.0508.0504.2504.2505.2505.2507.2007.204二、社区商业最优化开发流程二、社区商业最优化开发流程1.社区商业开发的市场研究、定位定量2.物业建设建议3.社区商业开发模式建议4.社区商业的开业/经营要求和招商策略5.营运管理建议6.社区商业招商费用预算5社区商业开发的市场研究、定位定量社区商业开发的市场研究、定位定量1.社区商业开发的市
4、场研究、开发模型2.万科各产品品类的社区商业开发6社区商业市场研究方法社区商业市场研究方法社区商业定性研究社区商业定性研究（过程指标）（过程指标）社区商业开发定性定量社区商业开发定性定量（结果指标）（结果指标）交通情况商业环境市政配套未来规划社区商业定量研究社区商业定量研究（过程指标）（过程指标）消费人群消费能力消费需求商业面积配比商业功能组合商业业态组合商业品牌化程度商业物业规划7社区商业市场研究的过程指标社区商业市场研究的过程指标社区商业市场研究的过程指标社区商业市场研究的过程指标交通情况交通情况商业环境商业环境市政配套市政配套未来规划未来规划消费人群消费人群消费能力消费能力消费需求消费需
5、求1.道路情况：城市主干路，次干路，之路，社区内部道路2.公交车线路数量，可达范围；轨道交通3.交通拥堵情况，时间成本1.商圈级别：市政核心商圈、区域商业中心、特色商业街、专业市场集群、旅游景区2.商业特征：购物中心、百货公司、卖场、专业市场1.医院：社区卫生所，区级医院，市级、省级医院2.景观：社区、区域、市级的广场、公园3.学校：幼儿园、小学、中学、大学4.市民中心：公安局，办证中心5.客运中心：火车站、长途汽车站、地铁换乘中心、地铁站、公交总站、公交站1.交通规划：地铁、城市主干道路、公交线路，站点设计2.商业规划：市、区域、社区商业中心1.步行2-5、5-10、10-15分钟的可达人群
6、来源2.骑车5-10、10-15、15-30分钟的可达人群3.机动车10-15、15-30分钟以的可达人群1.低端消费为主2.中档消费为主3.中高档消费为主4.高档消费为主5.奢华消费为主1.消费支出以满足生活必须消费品为主2.消费支出中满足生活必须与休闲娱乐消费比例相当3.消费支出满足以休闲、娱乐消费为主4.所处商业环境的特色消费8社区商业研究分级模型社区商业研究分级模型商业类型商业类型服务人口服务人口辐射距离辐射距离代表物业形式代表物业形式道路道路公共交通公共交通交通方式交通方式交通时间交通时间便利型便利型ClubsClubs1500-5000人100-500米内部会所小区内部道路无步行2
7、-5分钟街坊型街坊型StreetStreet1-3万人1-2千米住宅底商，街区内部道路，支路公交站点步行5-10分钟邻里型邻里型NeighborhoodNeighborhood5-10万人3-5千米集中型物业支路，次干道公交分站步行、骑车、机动车10-15分钟区域型区域型DepartmentDepartment15-30万人5-10千米复合型次干道、主干道公交换乘中心骑车、机动车15-30分钟城市型城市型CityCity50-100万人10-30千米商业综合体集群交叉主干道公交总站，地铁，快速公交骑车、机动车30-60分钟泛城市型泛城市型Beyond CityBeyond City200万人以
8、上城际范围专业市场型商业中心城际道路交通枢纽中心机动车60分钟以上9社区商业市场研究的结果指标社区商业市场研究的结果指标社区商业市场研究的结果指标社区商业市场研究的结果指标商业面积配比商业面积配比商业功能组合商业功能组合商业业态商业业态品牌化程度品牌化程度商业物业规划商业物业规划商业面积设置与消费人群的比例餐饮功能、购物功能、休闲娱乐功能、服务功能间组合比例（见下表）以非品牌为主以区域品牌为主以国内品牌为主以国际品牌为主社区商业物社区商业物业的业的规划设计10社区商业市场研究的结果指标社区商业市场研究的结果指标- -业态分业态分类类餐饮功能各业态餐饮功能各业态购物功能各业态购物功能各业态休闲娱
9、乐功能各业态休闲娱乐功能各业态服务功能各业态服务功能各业态大型中餐大卖场电子音像店美容银行物流特色中餐生活超市保健品美发电讯服务诊所中式快餐专业卖场化妆品足浴邮政幼托所饮食店净菜超市药店按摩洗衣甜品屋水果超市婴童用品棋牌票务茶馆便利店家纺浴场房产中介咖啡馆烟酒店服饰健身彩扩西餐花店眼镜店电玩复印打字西式快餐蛋糕店琴行KTV宠物服务文具店电影院装潢报刊书店家政服务11社区商业开发分级模型社区商业开发分级模型所在商业类型所在商业类型开发商业面积开发商业面积区域功能组合区域功能组合商业业态商业业态品牌聚集度品牌聚集度物业规划设计物业规划设计便利型便利型ClubsClubs4000平方米以内餐饮：购物
10、：休闲：服务：2：3：3：2以中小型业态为主非品牌为主根据不同业态、品牌的不同物业要求，进行针对规划设计。街坊型街坊型StreetStreet6000-10000平方米餐饮：购物：休闲：服务：3：4：2：1以中小型业态为主本土品牌为主邻里型邻里型NeighborhoodNeighborhood1-3万平方米餐饮：购物：休闲：服务3：5：1：1出现大卖场等大型业态国内品牌、本土品牌为主区域型区域型DepartmentDepartment5-10万平方米餐饮：购物：休闲：服务2：6：1：1出现百货公司等大型商业业态国内品牌为主城市型城市型CityCity20以上万平方米餐饮：购物：休闲：服务2：7
11、：1：约为0百货公司、卖场集群国际一线品牌为主泛城市型泛城市型Beyond CityBeyond City12社区商业开发的定性定量社区商业开发的定性定量1.社区商业开发的研究方法、开发模型2.万科各产品品类的社区商业开发13产品类型产品类型产品类别产品类别高档TOP1TOP2金色(城市住宅)G1G2G3城花(城郊住宅)C四季(郊区住宅)T1T2所处区域商圈所处区域商圈级别级别城市商圈边缘商圈区域商圈区域商圈社区商圈社区商圈边缘商圈边缘商圈自身商业规划类型自身商业规划类型街坊型便利型街坊型区域型、邻里型邻里型邻里型、街坊型邻里型便利型占楼盘总建筑面占楼盘总建筑面积积人均商业面积（按人均商业面积
12、（按辐射人口计算）辐射人口计算）10（2）0.3-0.5210（3）0.3-0.510（5）0.5-0.710（5）0.8-1231-1.33-51-1.52万科各产品品类的社区商业规模定位万科各产品品类的社区商业规模定位14万科各产品品类的社区商业功能组合比万科各产品品类的社区商业功能组合比例例产品类型产品类型产品类别产品类别商业功能组合面积比商业功能组合面积比高档TOP1餐饮：购物：休闲：服务：1：7：1：1TOP2餐饮：购物：休闲：服务：2：1：5：2金色(城市住宅)G1餐饮：购物：休闲：服务3：4 ：2：1G2餐饮：购物：休闲：服务2：6：1：1G3餐饮：购物：休闲：服务3：4：2：1
13、城花(城郊住宅)C餐饮：购物：休闲：服务3：4：2：1四季(郊区住宅)T1餐饮：购物：休闲：服务3：4：2：1T2餐饮：购物：休闲：服务：2：1：5：215商业业态、品牌化程度定位商业业态、品牌化程度定位Top系列和Gold系列产品类型产品类型产品类别产品类别商业业态组合商业业态组合品牌化程度定品牌化程度定位位必备业态必备业态选择性业态选择性业态高档TOP1购物：高档服饰饰品购物服务：银行餐饮：商务餐饮、咖啡馆、茶楼购物：艺术品购物休闲：美容护理品牌聚集度高，以高档品牌为主TOP2餐饮：商务餐饮购物：便利店休闲：美容美体、健身馆、游泳池服务：ATM，家政餐饮：特色餐饮购物：超市休闲：运动场、阅
14、览室、小影院服务：邮局品牌聚集度一般，以开发商自营为主金色(城市住宅)G1餐饮：快餐、特色餐饮购物：品牌服饰购物休闲：健身会所服务：银行餐饮：茶楼、咖啡购物：化妆品、家饰、药店、面包店休闲：美容美发、足浴服务：中介、票务品牌聚集度较高，以中高档品牌为主G2餐饮：特色餐饮、快餐购物：超市、便利店休闲：美容美发服务：银行餐饮：大型餐饮、咖啡馆购物：大卖场、礼品服饰、珠宝休闲：健身会所服务：电信、彩扩、汽车护理品牌聚集度较高，以中高档品牌为主G3餐饮：特色餐饮、西餐购物：超市、面包、水果鲜花休闲：美容美发服务：银行餐饮：大型中餐购物：家纺、艺术品、玩具、眼镜、婴童用品休闲：影院、KTV、足浴服务：电
15、信服务、彩扩、教育品牌聚集度一般，以普通连锁品牌为主，开始出现私人经营店16产品类型产品类型产品类别产品类别商业业态组合商业业态组合品牌化程度定位品牌化程度定位必备业态必备业态选择性业态选择性业态城花(城郊住宅) C餐饮：便利餐饮购物：便利店、菜市场休闲：大众理发服务：幼儿园、电信服务、社区诊所、家政、洗衣、银行、维修、废品回收餐饮：大型餐饮、特色餐饮购物：大型超市、专卖店、面包房、布艺家纺、服饰鞋类休闲：美容美发、足浴服务：小学、书报音像、中介、汽车护理品牌聚集度一般，有一定数量的普通连锁品牌，拥有较多数量的私人经营店四季(郊区住宅)T1餐饮：便利餐饮购物：超市、便利店、菜市场休闲：大众理发
16、服务：幼儿园、社区诊所、电信服务、家政、洗衣、银行、维修、废品回收餐饮：大型餐饮、特色餐饮购物：净菜超市、面包房、布艺家纺、服饰鞋类休闲：美容美发、足浴服务：小学、书报音像、中介、汽车护理品牌聚集度一般，除主力店为品牌店外，其余为私人经营店T2购物：便利店、净菜市场休闲：健身馆、游泳池服务：ATM，家政、医务室餐饮：特色餐饮购物：超市休闲：美容美体、运动场、小影院、康体中心服务：邮局品牌聚集度较低，以开发商自营为主商业业态、品牌化程度定位商业业态、品牌化程度定位City系列和Town系列17社区商业物业的规划设计建议社区商业物业的规划设计建议社区商业物业的规划设计建议社区商业物业的规划设计建议
17、18社区商业物业的社区商业物业的社区商业物业的社区商业物业的规划设计基础指标规划设计基础指标物业结构指标物业结构指标物业配备指标物业配备指标需求面积（）单层面积（）经营楼层选择（层）结构层高要求（m）开间要求（m）柱间要求（m）楼板承重（Kg/）物业交付装修标准空调要求电梯（部）步梯供电供水燃气管道通讯要求洗手间停车位数量（个）新风量排烟散热隔油池排污消防其他19社区商业物业的规划设计建议社区商业物业的规划设计建议社区商业物业的规划设计建议社区商业物业的规划设计建议- - - -餐饮类餐饮类餐饮功能各业态（餐饮功能各业态（7 7个样本）个样本）大型中餐特色中餐中式快餐西餐西式快餐茶馆咖啡馆甜品
18、屋、饮食店（等等）20餐饮功能餐饮功能大型中餐物业标准要求（花中城）大型中餐物业标准要求（花中城）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）3,000-5,000物业交付装修标准视商家具体情况而定新风量排风量800 l/s，新风量约为2500l/s。单层面积（）15002000空调要求制冷量厨房450卡/M/小时，用餐区350卡/M/小时。排烟散热1m2的排油烟专用管井，排烟量1600l/s经营楼层选择14（层）电梯（部）1隔油池 80cm*150cm结构层高要求（m）大厅吊顶4米，包括吊顶内设备空调等
19、, 大豪华包间3.6米，小包房3步梯单层3楼梯宽度为2m-2.5m，双层楼梯中，主梯宽度为3米，两侧楼梯宽度1.5米为佳。排污污、废水排水管径150mm，上水管道直径50mm，下水管道直径250mm；设厨房污水专用处理器。开间要求（m）12米供电200KW消防包括消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等。柱间要求（m）8米供水管径150mm其他隔音减震系统：安装隔音、减震设备，环保经营,采暖、通风和空气调节及制冷设计方案应根据建筑物或项目的用途、工艺和使用要求、室外气象条件以及能源状况等，通过技术经济比较确定，餐饮项目对于这一系统的要求较为严格。楼板承重（Kg/）厨房区承载力450Kg/m2，其他区
20、域250Kg/m2燃气管道 50立方/小时通讯要求两条电话线路、有线电视洗手间顾客洗手间与员工专用洗手间分开，包间内可设有套内洗手间，并预留上下水管线。停车位数量50-200个，有卸货车位、区域21餐饮功能餐饮功能特色特色中餐物业标准要求（外婆家）中餐物业标准要求（外婆家）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）800-1000物业交付装修标准简单装修/毛坯新风量根据餐厅的排气次数，一般按8：10的比例进行补风。单层面积（）300-500空调要求制冷量厨房450卡/M/小时，用餐区350卡/M/小时。排
21、烟散热密闭性要求较高经营楼层选择（层）1层或12层电梯（部）根据需求配备隔油池有中央隔油池结构层高要求（m）3米步梯 1.5米排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施开间要求（m）8米供电150KW消防消火栓、喷淋头、烟感等。柱间要求（m）4米供水管径50mm其他-楼板承重（Kg/）厨房区承载力450Kg/m2，其他区域250Kg/m2燃气管道 34立方/小时通讯要求两条电话线路、有线电视洗手间有独立卫生间配备停车位数量（个） 10个22餐饮功能餐饮功能中式快餐物业标准要求（中式快餐物业标准要求（九佰碗九佰碗 ）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配
22、备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）300左右物业交付装修标准简单装修/毛坯新风量根据餐厅的排气次数，一般按8：10的比例进行补风。单层面积（）300空调要求提供中央空调或者空调安置位置排烟散热密闭性要求较高经营楼层选择（层）1层为主电梯（部）无隔油池 80cm*125cm结构层高要求（m）4米步梯 1.2米排污 125mm开间要求（m）8米供电150KW消防配有消火栓、喷淋头等，纳入大厦消防系统柱间要求（m）6米供水管径50mm其他-楼板承重（Kg/）厨房区承载力450Kg/m2，其他区域250Kg/m2燃气管道 34立方/小时通讯要求一般需2条线路容量，若商家有外送服务则提供4条
23、以上线路洗手间有独立卫生间配备停车位数量（个）不要求23餐饮功能餐饮功能西餐物业标准要求（必胜客）西餐物业标准要求（必胜客）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）300-1000物业交付装修标准基本由商家自主装修新风量3个500*500mm的新风口和2个500*500mm的排风口单层面积（）300500空调要求制冷量厨房450卡/M/小时，用餐区350卡/M/小时。排烟散热提供烟管500*700mm的排烟管接驳口，有约6平方米可供放置两台排油烟机位置经营楼层选择（层） 1层，或12层电梯（部）无隔油池
24、有中央隔油池结构层高要求（m）4.8步梯12米宽排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施开间要求（m）12供电150kw消防提供大楼的消防栓、烟感、喷淋、报警等消防系柱间要求（m）5.5供水20吨/天其他同意在商家租赁区附近提供安装冷冻库、冷藏库及制冰机的室外外机组（4台）的位置，安装时乙方负责制作钢架，每台外机重量约15KG，尺寸约400*500*750楼板承重（Kg/）厨房区承载力450Kg/m2，其他区域250Kg/m2燃气管道 34立方/小时通讯要求一般要求有2条线路容量，网络宽带接口洗手间提供与化粪池相连的管道停车位数量（个） 20个24餐饮功能餐饮功能西式快餐物业标准要求（肯
25、德基）西式快餐物业标准要求（肯德基）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指物业配备指标标具体要求具体要求需求面积（）300-500物业交付装修标准基本由商家自主装修新风量3个500*500mm的新风口和2个500*500mm的排风口单层面积（）150-300空调要求350卡/M/小时排烟散热烟管500*700mm，约6平方米可放置两台排油烟机经营楼层选择（层）1层或12层电梯（部）不要求隔油池有中央隔油池结构层高要求（m）3步梯1.2宽以上排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施开间要求（m） 12米供电150KW消防提供大楼的消防系接
26、入柱间要求（m）4米以上供水冬季供热水温度为50-60，夏季供冷水温度7-12。其他在门脸上方提供招牌安装位置。同意在商家租赁区附近提供安装冷冻库、冷藏库及制冰机的室外外机组（4台）的位置，安装时乙方负责制作钢架，每台外机重量约15KG，尺寸约400*500*750。楼板承重（Kg/）厨房区承载力450Kg/m2，其他区域250Kg/m2燃气管道通讯要求一般需2条线路容量，若商家有外送服务则提供4条以上线路洗手间提供与化粪池相连的管道停车位数量（个）无要求25餐饮功能餐饮功能咖啡物业标准要求（摩卡咖啡）咖啡物业标准要求（摩卡咖啡）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标
27、具体要求具体要求物业配备指物业配备指标标具体要求具体要求需求面积（）200-500物业交付装修标准简单装修/毛坯新风量根据餐厅的排气次数，一般按8：10的比例进行补风。单层面积（）200-500空调要求提供中央空调或者空调安置位置排烟散热密闭性要求较高经营楼层选择（层）12电梯（部）不要求隔油池有中央隔油池结构层高要求（m） 4步梯宽1.2米排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施开间要求（m） 8供电100KW消防配有消火栓、喷淋头、烟感等。柱间要求（m） 4供水需提供上下水其他-楼板承重（Kg/）厨房区承载力450Kg/m2，其他区域250Kg/m2燃气管道 15立方/小时通讯要求提供两路电话
28、洗手间一般要求有独立卫生间配备停车位数量（个） 20个26餐饮功能餐饮功能甜品物业标准要求（哈根达斯）甜品物业标准要求（哈根达斯）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）150-300物业交付装修标准简单装修/毛坯新风量根据餐厅的排气次数，一般按8：10的比例补风。单层面积（）150-300空调要求提供中央空调或者空调安置位置排烟散热密闭性要求较高经营楼层选择（层）12，部分商家要求有户外经营区电梯（部）-隔油池有中央隔油池结构层高要求（m） 4步梯宽1.2米排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施开间要求
29、（m） 8供电150KW消防配有消火栓、喷淋头、烟感等。柱间要求（m） 4供水需提供上下水其他-楼板承重（Kg/）厨房区承载力450Kg/m2，其他区域250Kg/m2燃气管道 15立方/小时通讯要求提供两路电话洗手间有独立卫生间配备停车位数量（个）不要求27购物功能各业态商家物业要求分类购物功能各业态商家物业要求分类购物功能各业态（购物功能各业态（9 9个样本）个样本）大卖场生活超市专业卖场水果超市、净菜超市便利店、烟酒店、蛋糕店、花店保健品、化妆品、药店文具店、电子音像店、报刊书店服饰、家纺、婴童用品眼镜店28购物功能购物功能大卖场物业标准要求（家乐福）大卖场物业标准要求（家乐福）物业结构
30、指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指物业配备指标标具体要求具体要求需求面积（）8,000-30,000物业交付装修标准毛坯新风量3个500*500mm的新风口和2个500*500mm的排风口单层面积（）5,00012,000空调要求中央空调提供与否需与发展商沟通排烟散热烟管500*700mm，约6平方米可放置两台排油烟机经营楼层选择（层）13电梯（部）货梯卖场为两层时3台,卖场内设两台自动坡道隔油池有中央隔油池结构层高要求（m）5.2步梯员工步行梯排污预留排油烟竖井，为风机设置机基开间要求（m）20米以上，门宽8米供电供电4200KVA双电源消防包
31、括消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等。柱间要求（m） 8米供水200立方/天其他进深50卸货/理货区需要500-1,000平米楼板承重（Kg/）卖场750kg/m2；仓库1000kg/m2；收货区外停车区3000kg/m2；收货区内堆物区1500kg/m2；酒水饮料区1000kg/m2燃气管道200立方/天通讯要求提供电话线配口洗手间配有停车位数量（个）300-50029购物功能购物功能生活超市物业标准要求（联华超市生活超市物业标准要求（联华超市）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）500-1,00
32、0物业交付装修标准毛坯新风量2个500*500mm的新风口和2个500*500mm的排风口单层面积（）500-1,000空调要求提供中央空调排烟散热烟管500*700mm，约6平方米可放置两台排油烟机经营楼层选择（层）12电梯（部）货梯卖场为两层时3台,卖场内设两台自动坡道隔油池有中央隔油池结构层高要求（m）4.5步梯员工步行梯排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施开间要求（m）8供电供电4200KVA双电源消防包括消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等。柱间要求（m）6供水200立方/天其他楼板承重（Kg/）卖场750kg/m2；仓库1000kg/m2；收货区外停车区3000kg/m2；
33、收货区内堆物区1500kg/m2；酒水饮料区1000kg/m2燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站通讯要求提供电话线配口洗手间停车位数量（个）50-15030购物功能购物功能专业卖场物业标准要求（国美）专业卖场物业标准要求（国美）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）1800-2500物业交付装修标准毛坯新风量2个500*500mm的新风口和2个500*500mm的排风口单层面积（） 500空调要求提供中央空调排烟散热经营楼层选择（层）1层或13层，或地下室电梯（部）自动上下扶梯隔油池结构层高要求（m）4
34、.8步梯2米宽排污开间要求（m）20米入口宽8米供电供电4200KVA双电源消防包括消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等。柱间要求（m）8供水接驳到位其他楼板承重（Kg/）卖场800，仓库1000燃气管道不要求通讯要求提供电话线配口洗手间有停车位数量（个）35以上31购物功能购物功能水果超市物业标准要求（叶氏兄弟果业）水果超市物业标准要求（叶氏兄弟果业）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）200-500物业交付装修标准毛坯新风量-单层面积（） 200空调要求提供中央空调或空调按照位置排烟散热-经营楼层
35、选择（层）1层电梯（部）不要求隔油池-结构层高要求（m）4步梯排污-开间要求（m）12米入口门面宽4米供电提供提供一般商业要求用电（三厢电）并设置备用电源消防包括消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等。柱间要求（m）4供水接驳到位其他-楼板承重（Kg/）450燃气管道不要求通讯要求提供电话线配口洗手间停车位数量（个）10个32购物功能购物功能便利店物业标准要求（快客）便利店物业标准要求（快客）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）50-60物业交付装修标准简单装修新风量-单层面积（）50-60 空调要求预
36、留空调安装位置排烟散热经营楼层选择（层）1电梯（部）隔油池结构层高要求（m）4步梯排污提供接口开间要求（m）49供电一般商业标准（三厢电）消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）供水一般商业标准其他进深15店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带楼板承重（Kg/）250燃气管道通讯要求提供电话线配口洗手间停车位数量（个）33购物功能购物功能保健品、药品、化妆品物业标准要求保健品、药品、化妆品物业标准要求物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）30-80物业交付装修标准简单装修新风量-单层面积（）30-8
37、0 空调要求预留空调安装位置排烟散热经营楼层选择（层）1电梯（部）隔油池结构层高要求（m）4步梯排污开间要求（m）48供电一般商业标准（三厢电）消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）6供水一般商业标准其他楼板承重（Kg/）燃气管道通讯要求提供电话线配口洗手间停车位数量（个）34购物功能购物功能文具、书店等物业标准要求文具、书店等物业标准要求物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）50-200物业交付装修标准简单装修新风量-单层面积（）空调要求预留空调安装位置排烟散热经营楼层选择（层）3电梯（部）隔油池结
38、构层高要求（m）4步梯排污开间要求（m）48供电一般商业标准（三厢电）消防符合国家消费安全标准柱间要求（m） 4供水一般商业标准其他楼板承重（Kg/）燃气管道通讯要求提供电话线配口洗手间停车位数量（个）35购物功能购物功能服装服饰等物业标准要求服装服饰等物业标准要求物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）50-200物业交付装修标准简单装修新风量-单层面积（）空调要求预留空调安装位置排烟散热经营楼层选择（层）2电梯（部）隔油池结构层高要求（m）4步梯排污开间要求（m） 4供电生活用电标准以上消防符合国家
39、消费安全标准柱间要求（m） 4供水一般商业标准其他进深10-15楼板承重（Kg/）燃气管道通讯要求提供电话线配口洗手间停车位数量（个）36购物功能购物功能眼镜店物业标准要求（零距离眼镜店）眼镜店物业标准要求（零距离眼镜店）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）50-400物业交付装修标准简单装修新风量-单层面积（）空调要求预留空调安装位置排烟散热经营楼层选择（层）2电梯（部）隔油池结构层高要求（m）3步梯排污开间要求（m）4-8，面积大要求有23个门面供电一般商业标准消防包括消火栓、喷淋头、烟感等。柱
40、间要求（m） 4供水一般商业标准其他楼板承重（Kg/）燃气管道通讯要求提供电话线配口洗手间停车位数量（个）37休闲娱乐功能各业态商家物业要求分类休闲娱乐功能各业态商家物业要求分类休闲娱乐功能各业态（休闲娱乐功能各业态（4 4个样本）个样本）美发美容、SPA足浴、按摩棋牌健身(等等)38休闲娱乐功能休闲娱乐功能美发物业标准要求（聚星）美发物业标准要求（聚星）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（） 120-300物业交付装修标准简单装修/毛坯新风量单层面积（） 120空调要求预留空调安装位置排烟散热经营楼
41、层选择（层）3电梯（部）隔油池结构层高要求（m）4步梯排污提供接口开间要求（m）8米供电一般商业用电（三厢电）消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4供水一般商业用电其他楼板承重（Kg/）燃气管道不需要通讯要求提供电话线配口洗手间需要停车位数量（个）1-539休闲娱乐功能休闲娱乐功能美容、美容、SPASPA物业标准要求（克丽缇娜）物业标准要求（克丽缇娜）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（） 80-200物业交付装修标准简单装修/毛坯新风量-单层面积（）-空调要求预留空调安装位置排烟散热-经营楼层选择
42、（层）3电梯（部）-隔油池-结构层高要求（m）4步梯-排污提供接口开间要求（m）8米供电商业用电标准（三厢电）消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4供水提供接口其他-楼板承重（Kg/）燃气管道不需要通讯要求提供电话线配口洗手间需要停车位数量（个）5个以上40休闲娱乐功能休闲娱乐功能棋牌物业标准要求（皇朝棋牌）棋牌物业标准要求（皇朝棋牌）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）150-300物业交付装修标准毛坯新风量-单层面积（） 150（二层起）空调要求各包厢预留空调安装位置排烟散热-经营楼层选择（层
43、）23电梯（部）-隔油池-结构层高要求（m）4步梯提供楼梯排污提供接口开间要求（m）4米供电一般商业用电（三厢电）消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4供水提供接口其他-楼板承重（Kg/）燃气管道需要通讯要求提供一路电话线以上洗手间有停车位数量（个）10左右41休闲娱乐功能休闲娱乐功能健身馆物业标准要求（青鸟健身）健身馆物业标准要求（青鸟健身）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）800-3000物业交付装修标准毛坯新风量3个500*500mm的新风口和2个500*500mm的排风口单层面积（）80
44、0空调要求400卡/M/小时排烟散热-经营楼层选择（层）13电梯（部）-隔油池-结构层高要求（m）5.2步梯根据楼层需要情况提供排污提供市政接口开间要求（m）-供电供电3000KVA以上消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）9供水供水200吨/天其他楼板承重（Kg/）器械集中区域750kg/m2；燃气管道需要通讯要求提供2路电话线以上洗手间配有停车位数量（个）30个以上42服务功能各业态商家物业要求分类服务功能各业态商家物业要求分类服务功能各业态（服务功能各业态（5 5个样本）个样本）银行电信服务、邮政洗衣彩扩、复印打字、房产中介、家政服务、物流、装潢诊所幼托所宠物服务(等等)43服务功能服务
45、功能银行物业标准要求（华夏银行营业厅）银行物业标准要求（华夏银行营业厅）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）200-300物业交付装修标准毛坯新风量-单层面积（）200-300空调要求预留空调安装位置排烟散热-经营楼层选择（层）1层，或者1层联2层电梯（部）-隔油池-结构层高要求（m）4步梯视楼层要求而定排污开间要求（m）12米以上供电提供备有电源消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4供水其他楼板承重（Kg/）-燃气管道通讯要求电话、宽带洗手间一般要求配有停车位数量（个）44服务功能服务功能服务物
46、业标准要求（电信营业厅）服务物业标准要求（电信营业厅）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）60-100物业交付装修标准毛坯新风量-单层面积（）-空调要求预留空调安装位置排烟散热-经营楼层选择（层）1层电梯（部）-隔油池-结构层高要求（m）4步梯-排污开间要求（m）4米以上供电提供备用电源消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4供水其他楼板承重（Kg/）-燃气管道通讯要求电话、宽带洗手间-停车位数量（个）45服务功能服务功能洗衣物业标准要求（卡柏）洗衣物业标准要求（卡柏）物业结构指标物业结构指标具体要
47、求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）50-100物业交付装修标准毛坯新风量-单层面积（）-空调要求预留空调安装位置排烟散热-经营楼层选择（层）1层电梯（部）-隔油池-结构层高要求（m）4步梯-排污-开间要求（m）4米以上供电一般商业用电（三厢电）消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4供水提供接口其他楼板承重（Kg/）-燃气管道-通讯要求-洗手间-停车位数量（个）-46服务功能服务功能文印店等小型服务业态商家物业要求文印店等小型服务业态商家物业要求物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物
48、业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）20-40物业交付装修标准毛坯新风量-单层面积（）-空调要求预留空调安装位置排烟散热-经营楼层选择（层）1层电梯（部）-隔油池-结构层高要求（m）4步梯-排污-开间要求（m）4米以上供电-消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4供水-其他楼板承重（Kg/）-燃气管道-通讯要求电话、宽带洗手间-停车位数量（个）-47服务功能服务功能幼儿园物业标准要求（大地幼儿园）幼儿园物业标准要求（大地幼儿园）物业结构指标物业结构指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求需求面积（）1800物业交付装修标
49、准毛坯新风量-单层面积（）600，每个教室60空调要求预留空调安装位置排烟散热-经营楼层选择（层）13层电梯（部）-隔油池-结构层高要求（m）4步梯提供排污开间要求（m）庭院要求供电供电1100KVA双电源消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4供水管径50mm其他提供室外活动场所(500以上)楼板承重（Kg/）-燃气管道提供接口通讯要求电话、宽带洗手间有停车位数量（个）20以上48社区商业开发盈利模式社区商业开发盈利模式社区商业开发盈利模式社区商业开发盈利模式 1.1.以销售为目标以销售为目标2.2.以租赁为目标以租赁为目标3.3.以租售结合为目标以租售结合为目标49社区商业开发盈利模式社区
50、商业开发盈利模式社区商业开发盈利模式社区商业开发盈利模式纯销售策略纯销售策略售后返租策略售后返租策略先租后售策略先租后售策略纯租赁纯租赁租售结合租售结合部份销售可以增加现紧流。分散商业投资风险对销售商铺的管理难度较大，可能对商业的长期整体经营无法把握 楼盘规模足够大，并且分期开发。保留大型主力店铺的产权，长期出租。其余小铺位带业态规划要求出售。此策略适用于G2、G3、C、T1的邻里商业中心以上商业。优点优点缺点缺点适用适用类型类型快速回笼资金操作相对简便不利于后期经营管理失去物业增值的机会适用于商业较为成熟区域，例如TOP1、G1、G2类的社区商业，可带业态规划要求出售。短期内套现，快速回笼资
51、金投资门槛较低经营管理者是否具有长期、稳定经营的能力 。适用于大型商业物业的分割出售，发展商长期包租，再由大商家整体承租。此策略操作难度大，后期操作往往给开发商的名誉带来不良影响，多为资金紧张的紧急策略，不建议万科采用。可以按照业态规划要求定向招商,按需求完善生活配套养铺期的扶持能帮助物业升值，提升投资价值需设立专业的经营管理公司负责经营管理招商能力的要求极高日常经营能力的要求高经营风险最大适用于对商业业态有严格要求，且经营状况不佳的商铺。例如TOP2，T2的社区商铺。租金高，发展商收益可能最大物业升值空间大，容易出售；租期短，容易改变功能或调整经营需设立专业的经营管理公司负责经营管理招商能力
52、的要求极高日常经营能力的要求高经营风险最大适用于对商业业态有严格要求，且经营状况不佳的商铺。例如TOP2，T2的社区商铺。50社区商业的开业社区商业的开业/ /经营要求和招商策略经营要求和招商策略1.各业态商家开业/经营评估2.社区商业招商策略总论3.万科各产品品类的招商建议51社区商业商家的选址社区商业商家的选址/ /经营评估指标经营评估指标环境评估环境评估 投资评估投资评估经营成本评估经营成本评估回报周期评估回报周期评估商圈级别选择所依托商业资源区域品牌化程度加盟费装修金额设备投入金额营运准备金人工费水电煤租金承受范围月营业额（保本）毛利率回本年数52餐饮功能各业态商家开业餐饮功能各业态商
53、家开业/ /经营环境评估经营环境评估（1313个样本）个样本）功能功能业态业态店家店家地址地址面积面积环境要求环境要求商圈级别选择商圈级别选择所依托商业资源所依托商业资源区域品牌化程度区域品牌化程度餐饮大型中餐花中城清泰街2000方区域型及以上写字楼,宾馆,景区，商业中心国内品牌为主特色中餐外婆家标准店1200方 街坊型及以上写字楼,宾馆,商业中心，居住区国内品牌为主特色中餐伊家鲜保俶路1200方邻里型及以上写字楼,宾馆,景区，商业中心国内品牌为主中式快餐九佰碗标准店200方街坊型及以上写字楼,商业中心，商贸市场，居住区，交通枢纽国内品牌为主中式快餐永和大王河坊街店200方街坊型及以上写字楼,
54、景区，商业中心，商贸市场，交通枢纽国内品牌为主中式快餐快乐厨房标准店300方街坊型及以上写字楼，商贸市场，居住区，学校国内品牌为主西式快餐肯德基标准店400方邻里型及以上写字楼,宾馆,景区，商业中心，居住区，学校，交通枢纽国际品牌为主西餐元禄回转寿司文三路店300方街坊型及以上写字楼，商业中心，居住区国内品牌为主西餐必胜客宅急送标准店120方邻里型及以上写字楼，商业中心，居住区国内品牌为主西餐必胜客黄龙店400方邻里型及以上景区，商业中心国际品牌为主西餐棒约翰标准店300方区域型及以上景区，商业中心国际品牌为主甜点哈根达斯西湖天地店 300-400方 区域型及以上景区，商业中心国际品牌为主甜点
55、摩卡咖啡柳浪闻莺店150方区域型及以上写字楼，宾馆，景区，商业中心国内品牌为主53餐饮功能各业态商家投资评估（餐饮功能各业态商家投资评估（1313个样个样本）本）功能功能业态业态店家店家地址地址面积面积投资要求投资要求加盟费加盟费装修金额装修金额设备投资金额设备投资金额 营运准备金营运准备金餐饮大型中餐花中城清泰街2000方不加盟700万250万30万/月特色中餐外婆家标准店1200方 杭州地区不加盟120万80万15万/月特色中餐伊家鲜保俶路1200方不加盟300万30万15万/月中式快餐九佰碗标准店200方不加盟50万30万中式快餐永和大王河坊街店200方不加盟40万60万中式快餐快乐厨房
56、标准店300方不加盟20万20万1万/月西式快餐肯德基标准店400方300万250方170方2万月西餐元禄回转寿司文三路店300方不加盟30万10万西餐必胜客宅急送标准店120方200万150万180万1万/月西餐必胜客黄龙店400方无350万200万总部统筹西餐棒约翰标准店300方70万（30万保证金）200万200万甜点哈根达斯西湖天地店300-400方无50-60万总部统筹甜点摩卡咖啡柳浪闻莺店150方无80万 54餐饮功能各业态商家营运成本要求（餐饮功能各业态商家营运成本要求（1313个样本）个样本）功能功能业态业态店家店家地址地址面积面积营运成本要求营运成本要求人工人工水电煤水电煤租
57、金承受范围租金承受范围餐饮大型中餐花中城清泰街2000方150人(厨房30人) 4.5-6万/月营业额10%特色中餐外婆家标准店1200方40-50人2万/月2.0元天方特色中餐伊家鲜保俶路1200方40-50人2万/月2.5元天方中式快餐九佰碗标准店200方10-20人中式快餐永和大王河坊街店200方30人(2人收银)3万/月营业额10%中式快餐快乐厨房标准店300方30人（厨房15人）1万/月 50万/年西式快餐肯德基标准店400方6个管理人员全职30人兼职50人5万月 15营业额西餐元禄回转寿司文三路店300方25人(厨师12人)3元/天/方西餐必胜客宅急送标准店120方5个管理人员全职
58、20人兼职20人3.5万/月 8营业额西餐必胜客黄龙店400方管理人员57人，全职员工2030人，兼职员工5070人7万/月营业额5-7%西餐棒约翰标准店300方甜点哈根达斯西湖天地店300-400方10人营业额15%甜点摩卡咖啡柳浪闻莺店150方30人55餐饮功能各业态商家回报评估（餐饮功能各业态商家回报评估（1313个样个样本）本）功能功能业态业态店家店家地址地址面积面积回报要求回报要求月营业额月营业额毛利率毛利率回本年数回本年数餐饮大型中餐花中城清泰街2000方100万保本50%3年以上特色中餐外婆家标准店1200方100万保本50%1年特色中餐伊家鲜保俶路1200方150万50%6个月
59、2年中式快餐九佰碗标准店200方30-45万/月60%1-2年中式快餐永和大王河坊街店200方27万50%2年中式快餐快乐厨房标准店300方30万301年半西式快餐肯德基标准店400方70万305年西餐元禄回转寿司文三路店300方6万保本50%6个月-1年西餐必胜客宅急送标准店120方30万355年西餐必胜客黄龙店400方保本35万 354年西餐棒！约翰标准店300方50万305年甜点哈根达斯西湖天地店300-400方40-50万602年甜点摩卡咖啡柳浪闻莺店150方15-20万652年56购物功能各业态商家开业购物功能各业态商家开业/ /经营环境评估经营环境评估（1414个样本）个样本）功能
60、功能业态业态店家店家地址地址面积面积环境要求环境要求商圈级别选择商圈级别选择所依托商业资源所依托商业资源区域品牌化程度区域品牌化程度购物功能专业市场国美电器标准店2500方邻里中心及以上商业中心，商贸市场，居住区国内品牌为主生活超市联华超市复兴街300方街坊型及以上商贸市场，居住区，学校国内品牌为主便利店快客便利标准店50-60方便利型及以上写字楼，商业中心，商贸市场，居住区，学校，交通枢纽无品牌要求婴童服饰叮朗朗西斗门路28方街坊型及以上商贸市场，居住区无品牌要求运动服饰阿迪达斯东坡店120方邻里中心型及以上商业中心，居住区，学校国际品牌为主蛋糕店可颂坊庆春店90万便利型及以上写字楼，宾馆，
61、景区，商业中心，居住区，交通枢纽国内品牌为主卷烟店杭州卷烟销售有限公司专卖店莫干山店60方便利型及以上写字楼，宾馆，商业中心，商贸市场，居住区，交通枢纽国内品牌为主水果店楼氏水果学院路店30方便利型及以上商贸市场，居住区，学校无品牌要求花店新紫轩花艺文一路40方 便利型及以上写字楼，商贸市场，居住区，学校无品牌要求药店天天好大药房文一路店100方便利型及以上写字楼，商业中心，商贸市场，居住区，学校国内品牌为主保健品好想你枣天目山店80方便利型及以上商业中心，商贸市场，居住区国内品牌为主化妆品思美化妆品湖墅南路店40方街坊型及以上商业中心，居住区，国内品牌为主眼镜店雪亮眼镜文一店80方街坊型及以
62、上写字楼，商业中心，商贸市场，居住区，学校无品牌要求书屋南方书屋青年路30方街坊型及以上居住区，学校无品牌要求57购物功能各业态商家投资评估（购物功能各业态商家投资评估（1414个样个样本）本）功能功能业态业态店家店家地址地址面积面积投资要求投资要求加盟费加盟费装修金额装修金额设备投资金额设备投资金额营运准备金营运准备金购物功能专业市场国美电器标准店2500方无120万-140万 40万/一组电梯总部统筹生活超市联华超市复兴街300方1万/100方40万20万10万便利店快客便利标准店50-60方押金0.15万-2万4万（自营）、2万（加盟)4-5万(直营) 2-3万(加盟)2万婴童服饰叮朗朗
63、西斗门路28方3.5万5000元无1.5万(备货)运动服饰阿迪达斯东坡店120方无20万无40-50万(备货)蛋糕店可颂坊庆春店90万无20万10万公司统筹卷烟店杭州卷烟销售有限公司专卖店莫干山店60方无2-3万无10万(备货)水果店楼氏水果学院路店30方无6000元无5万(备货)花店新紫轩花艺文一路40方 无1万无3万(备货)药店天天好大药房文一路店100方无2万10万(备货)保健品好想你枣天目山店80方保证金1万2万无3万（备货） 化妆品思美化妆品湖墅南路店40方无5-6万无15万(备货)眼镜店雪亮眼镜文一店80方无10万10万书屋南方书屋青年路30方无1万无5-6万（备货）58购物功能各
64、业态商家营运评估（购物功能各业态商家营运评估（1414个样个样本）本）功能功能业态业态店家店家地址地址面积面积营运要求营运要求人工人工水电煤水电煤租金承受范围租金承受范围购物功能专业市场国美电器标准店2500方100人60万/年1.5-2元/方/天生活超市联华超市复兴街300方20人2万/年1.2元/方/天便利店快客便利标准店50-60方6-7人(直营)3.5万/年（16小时营业）2元/方/天婴童服饰叮朗朗西斗门路28方2人1200元/年2元/方/天运动服饰阿迪达斯东坡店120方5-6人6元/方/天蛋糕店可颂坊庆春店90万5-6人7-8万/年5元/方/天卷烟店杭州卷烟销售有限公司专卖店莫干山店
65、60方4人3万/年2.3元/方/天水果店楼氏水果学院路店30方2人1万/年4.55元/天/方花店新紫轩花艺文一路40方 2人1万/年2.8元/方/天药店天天好大药房文一路店100方4人2.4万/年3元/方/天保健品好想你枣天目山店80方2人3600元/年4.55元/天/方化妆品思美化妆品湖墅南路店40方6-7人2400元/年5元/天/方眼镜店雪亮眼镜文一店80方3人1.8万/年4.55元/天/方书屋南方书屋青年路30方2人1800元/年4.5元/天/方59购物功能各业态商家回报评估（购物功能各业态商家回报评估（1414个样个样本）本）功能功能业态业态店家店家地址地址回报要求回报要求月营业额月营
66、业额毛利率毛利率回本年数回本年数购物功能专业市场国美电器标准店500万8%1年生活超市联华超市复兴街30万20%3年便利店快客便利标准店6万直营目前亏损（6年），加盟3年回本婴童服饰叮朗朗西斗门路1万(保本)50%2年运动服饰阿迪达斯东坡店40-50万40%2年蛋糕店可颂坊庆春店9万(保本)2-3年卷烟店杭州卷烟销售有限公司专卖店莫干山店5万(保本)1年水果店楼氏水果学院路店8000-1000元30%1年花店新紫轩花艺文一路5000-7000元/年60%药店天天好大药房文一路店6万40%2-3年保健品好想你枣天目山店3万（团购为主）1-2年化妆品思美化妆品湖墅南路店7-8万25%3年眼镜店雪亮
67、眼镜文一店4-5万150%1年书屋南方书屋青年路1万(保本)30%1-2年60休闲娱乐功能各业态商家开业休闲娱乐功能各业态商家开业/ /经营环境经营环境评估（评估（6 6个样本）个样本）功能功能业态业态店家店家地址地址面积面积环境要求环境要求商圈级别选择商圈级别选择所依托商业资源所依托商业资源区域品牌化程度区域品牌化程度休闲娱乐美发聚星美发惠民路店150方便利型及以上商业中心，商贸市场，居住区，学校国内品牌为主足浴大足神农黄龙店600方邻里中心型及以上写字楼，宾馆，商业中心，居住区国内品牌为主棋牌个体棋牌室 闸弄口新村150方便利型及以上居住区无品牌要求健身青鸟健身西城广场3000方区域中心型
68、及以上写字楼，宾馆，商业中心，居住区，学校国内品牌为主KTV银乐迪万塘路2000方区域中心型及以上写字楼，商业中心国内品牌为主电影翠院电影大世界文一路物美5000方区域中心型及以上写字楼，商业中心国内品牌为主61休闲娱乐功能各业态商家投资评估（休闲娱乐功能各业态商家投资评估（6 6个个样本）样本）功能功能业态业态店家店家地址地址面积面积投资要求投资要求加盟费加盟费装修金额装修金额设备投资金额设备投资金额营运准备金营运准备金休闲娱乐美发聚星美发惠民路店150方1.7万,保证金2万10万2万足浴大足神农黄龙店600方30万750万无15万棋牌个体棋牌室 闸弄口新村150方无10万4万2万健身青鸟健
69、身西城广场3000方无1000万3000万1000万KTV银乐迪万塘路2000方无600万200250万150万电影翠院电影大世界 文一路物美5000方无500万100万62休闲娱乐功能各业态商家营运评估（休闲娱乐功能各业态商家营运评估（6 6个个样本）样本）功能功能业态业态店家店家地址地址面积面积营运要求营运要求人工人工水电煤水电煤租金承受范围租金承受范围休闲娱乐美发聚星美发惠民路店150方3000元/月3元/天/方 足浴大足神农黄龙店600方30人2.7元/方/天棋牌个体棋牌室 闸弄口新村150方2人2000元/月 2元/天/方 健身青鸟健身西城广场3000方45人34元/天/方 KTV银
70、乐迪万塘路2000方100人2.5元/方/天电影翠院电影大世界文一路物美5000方0.8-1元/方/天63休闲娱乐功能各业态商家回报评估（休闲娱乐功能各业态商家回报评估（6 6个个样本）样本）功能功能业态业态店家店家地址地址面积面积回报要求回报要求月营业额月营业额毛利率毛利率回本年数回本年数休闲娱乐美发聚星美发惠民路店150方6万2年左右足浴大足神农黄龙店600方18万2年棋牌个体棋牌室 闸弄口新村150方23万3年健身青鸟健身西城广场3000方12万（实际）KTV银乐迪万塘路2000方25万6个月2年电影翠院电影大世界文一路物美5000方150万56年64服务功能各业态商家开业服务功能各业态
71、商家开业/ /经营环境评估经营环境评估（8 8个样本）个样本）功能功能业态业态店家店家地址地址面积面积环境要求环境要求商圈级别选择商圈级别选择所依托商业资源所依托商业资源区域品牌化程度区域品牌化程度服务电讯服务联通新势力文一路30方街坊型及以上居住区，学校无品牌要求彩扩柯达开元路80方街坊型及以上写字楼，景区，商业中心，居住区，学校无品牌要求文印朱剑文印惠民路8方便利型及以上写字楼，商贸市场，居住区，学校无品牌要求洗衣德国卡柏干洗竞舟路70方便利型及以上居住区无品牌要求房产中介财富置业房产中介头营巷街30方便利型及以上写字楼，居住区无品牌要求医疗周全口腔诊所文一西路南都花园70方街坊型及以上居
72、住区无品牌要求宠物服务酷卡（宠物服务）中山北路85方街坊型及以上居住区无品牌要求幼儿园大地幼儿园杭海路3000方邻里中心型及以上居住区无品牌要求65服务功能各业态商家投资评估（服务功能各业态商家投资评估（8 8个样本）个样本）功能功能业态业态店家店家地址地址面积面积投资要求投资要求加盟费加盟费装修金额装修金额设备投资金额设备投资金额营运准备金营运准备金服务电讯服务联通新势力文一路30方无（押金5万）3万23万（备货）彩扩柯达开元路80方无5万200万（两台设备）文印朱剑文印惠民路8方无2000元1万2000元 洗衣德国卡柏干洗竞舟路70方3.5万5万30万2万房产中介财富置业房产中介头营巷街3
73、0方无34万3万医疗周全口腔诊所文一西路南都花园70方无23万10万宠物服务 酷卡（宠物服务） 中山北路85方无6万10万（备货）幼儿园大地幼儿园杭海路3000方8万100万66服务功能各业态商家营运评估（服务功能各业态商家营运评估（8 8个样本）个样本）功能功能业态业态店家店家地址地址面积面积营运要求营运要求人工人工水电煤水电煤租金承受范围租金承受范围服务电讯服务联通新势力文一路30方3人1200元/月2元/天/方 彩扩柯达开元路80方5人4元/方/天文印朱剑文印惠民路8方2人300400元/月2元/天/方 洗衣德国卡柏干洗竞舟路70方4人25004000元/月4元/方/天房产中介财富置业房
74、产中介头营巷街30方4人300元/月6元/方/天医疗周全口腔诊所文一西路南都花园70方5人1000元/月2.5元/方/天宠物服务酷卡（宠物服务）中山北路85方2人1000元/月2.7元/方/天幼儿园大地幼儿园杭海路3000方4050人23万/月1元/方/天67服务功能各业态商家回报评估（服务功能各业态商家回报评估（8 8个样本）个样本）功能功能业态业态店家店家地址地址面积面积回报要求回报要求月营业额月营业额毛利率毛利率回本年数回本年数服务电讯服务联通新势力文一路30方1.21.5万2030彩扩柯达开元路80方3万-5年文印朱剑文印惠民路8方1万-3个月洗衣德国卡柏干洗竞舟路70方11.5万-2
75、年房产中介财富置业房产中介头营巷街30方510万-6个月1年医疗周全口腔诊所文一西路南都花园70方3万-3年宠物服务酷卡（宠物服务）中山北路85方67万-3-6月收支平衡幼儿园大地幼儿园杭海路3000方20万-1年68社区商业的开业社区商业的开业/ /经营要求和招商策略经营要求和招商策略1.1.各业态商家开业各业态商家开业/ /经营评估经营评估2.2.社区商业招商策略总论社区商业招商策略总论3.3.万科各产品品类的招商建议万科各产品品类的招商建议69社区商业招商策略总论社区商业招商策略总论细分为细分为4 4个招商策略：个招商策略：倡导投资者差异化经营关注“主力店”和“品牌店”效应控制招商节奏选
76、择好开业时机社社 区区 商商 业业的的 招招 商商 策策略略关注“主力店”和“品牌店”效应选择好开业时间倡导投资者差异化经营控制招商节奏70倡导投资者差异化经营倡导投资者差异化经营 经营为先经营为先免除同类恶性竞争，提高经营效益。把“经营为先”的原则作为各个开发阶段运作的核心。市场培育市场培育以合适的租金，相应的业态、品牌补贴，吸引各个目标商户入场。经过一定的培育期后，商业氛围成熟，经营业绩增长，租金上升，物业升值，实现多赢的结果。 71 关注关注“主力店主力店”和和“品牌店品牌店”效应效应 知名的百货、购物中心知名的百货、购物中心将带动周边的商业物业将带动周边的商业物业升值升值主力店周边商铺
77、的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。商铺品牌店是否进入社商铺品牌店是否进入社区，是投资者重要的参区，是投资者重要的参考因素：考因素：一、品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法；二，知名的品牌客户其本身具备聚客能力，会影响商圈的形成和加快社区商业的招商进程。72社区商业招商的节奏社区商业招商的节奏 招商分为四个阶段招商分为四个阶段核心主力店招商；核心主力店招商；次主力店招商；次主力店招商；独立店招商；独立店招商；特色店招商。特色店招商。核心主力店招商的重要性核心主力店招商的重要性 核心主力店的成功招商能核心主力店的
78、成功招商能带动次主力店和其余商家。带动次主力店和其余商家。核心主力店对社区商业的核心主力店对社区商业的成败有决定性的作用，决成败有决定性的作用，决定了社区商业的品牌形象。定了社区商业的品牌形象。对于超级大盘，社区主力对于超级大盘，社区主力店的招商是整个社区商业店的招商是整个社区商业成败的关键。成败的关键。73选择好开业时机选择好开业时机 聚群效应聚群效应根据项目的具体情况，可以全部商家同一开业，也可以按商业功能、商业业态的商家分批开业。开业时间选择开业时间选择通常选择在周末或传统的节假日，如此能有更多的居民参与其中，凝聚起更多的人气，营造热闹良好的商业氛围。74社区商业的开业/经营要求和招商策
79、略1.各业态商家开业/经营评估2.社区商业招商策略总论3.万科各产品品类的招商建议75楼盘品类楼盘品类招商招商原则原则招商对象招商对象建议业态建议业态招商时机招商时机招商优惠招商优惠TOP1严格按照业态规划要求，采取定向招商，融入城市核心商圈。创造商业物业价值最大化。国际一线品牌高档服饰饰品购物现房免装修期租金，贴补装修（2-3个月）奢侈品购物现房免装修期租金（2-3个月）商务餐饮交付前3个月免装修期租金（2个月）咖啡馆交付前3个月免装修期租金（2个月）银行交付前6个月免装修期租金美容护理交付前3个月免装修期租金（2个月）万科各品类楼盘商家招商策略万科各品类楼盘商家招商策略76万科各品类楼盘商
80、家招商策略万科各品类楼盘商家招商策略楼盘品类楼盘品类招商招商原则原则招商对象招商对象建议业态建议业态招商时机招商时机招商优惠招商优惠TOP2以满足郊区高档楼盘的生活必备需求为前提，并通过会所形式来满足高档消费，体现豪宅品质。高档会所管理公司或自营商务餐饮现房按精装修要求交付，免租、经营贴补美容美体现房按精装修要求交付，免租、经营贴补健身馆现房按精装修要求交付，免租、经营贴补便利店现房免租、加盟、贴补，或自营自助银行现房免租77万科各品类楼盘商家招商策略万科各品类楼盘商家招商策略楼盘品类楼盘品类招商招商原则原则招商对象招商对象建议业态建议业态招商时机招商时机招商优惠招商优惠G1按照业态规划定向招
81、商，融入市级或核心商圈或区域级商业中心。提升物业商业价值。国际一线品牌先行，国内连锁品牌补充。中西式快餐交付前6个月免装修期租金（2个月）品牌服饰现房免装修期租金（1.5-2个月）健身会所现房免装修期租金（3个月）特色餐饮交付前3个月免装修期租金（2个月）美容美发、足浴交付前3个月免装修期租金（2个月）咖啡、茶楼交付前3个月免装修期租金（2个月）银行交付前6个月免装修期租金78万科各品类楼盘商家招商策略万科各品类楼盘商家招商策略楼盘品类楼盘品类招商招商原则原则招商对象招商对象建议业态建议业态招商时机招商时机招商优惠招商优惠G2提升自身楼盘居住价值，填补区域商业空白，按业态规划定向招商，选择最优
82、化品牌组合。国内连锁品牌为主，国际及区域品牌补充中、西式快餐交付前6个月免装修期租金（3个月），西式快餐可能采用扣点租金方式特色餐饮交付前6个月免装修期租金大型餐饮交付前1年免免装修期租金(6个月)品牌服饰交付前3个月免装修期租金（1.5-2个月）咖啡馆、茶楼交付前6个月免装修期租金（3个月）美容美发、足浴交付前3个月免装修期租金（3个月）健身会所交付前6个月免装修期租金（6个月）便利店现房电信、彩扩现房79万科各品类楼盘商家招商策略万科各品类楼盘商家招商策略楼盘品类楼盘品类招商招商原则原则招商对象招商对象建议业态建议业态招商时机招商时机招商优惠招商优惠G3以满足生活居住需求，提供相对完善、便
83、捷的生活配套。按业态规划定向招商，尽量提高品牌程度。以国内及区域品牌为主，个体经营户补充大型中餐、特色餐饮交付前3个月免装修期租金（6-8个月）生活超市交付前3个月免装修期租金（6个月）便利店、面包、水果、鲜花、眼镜、药店、家纺等日常购物类现房美容美发、足浴现房免装修期租金（2个月）银行、电信服务、彩扩等服务类现房80万科各品类楼盘商家招商策略万科各品类楼盘商家招商策略楼盘品类楼盘品类招商招商原则原则招商对象招商对象建议业态建议业态招商时机招商时机招商优惠招商优惠C以满足生活居住基本需求为目标，提供相对完善的生活配套。完成基本功能主力店的招商，其余商铺带业态规划要求经营。以区域品牌为龙头，个体
84、经营户为主。日常餐饮现房免租金（12个月或以上）生活超市现房免租金（12个月或以上）菜市场现房免租金（6个月）便利店、面包、水果、眼镜、药店、家纺等日常购物类现房免租金（6个月）美容美发、足浴现房免租金（6个月）幼儿园现房免租金（12个月或以上）电信服务、社区诊所、家政、洗衣、银行、维修、废品回收现房免租金（3个月）81万科各品类楼盘商家招商策略万科各品类楼盘商家招商策略楼盘品类楼盘品类招商招商原则原则招商对象招商对象建议业态建议业态招商时机招商时机招商优惠招商优惠T1以满足生活居住基本需求为目标，提供相对完善的生活配套。完成基本功能主力店的招商，其余商铺带业态规划要求经营。以区域品牌为龙头，
85、个体经营户为主。日常餐饮现房免租金（12个月或以上），贴装修生活超市、便利店现房免租金（12个月或以上），贴营运成本菜市场现房免租金（6个月）面包、水果、眼镜、药店、家纺等日常购物类现房免租金（6个月）美容美发现房免租金（6个月）幼儿园现房免租金（12个月或以上），贴营运成本电信服务、社区诊所、家政、洗衣、银行、维修、废品回收现房免租金（3个月）82万科各品类楼盘商家招商策略万科各品类楼盘商家招商策略楼盘品类楼盘品类招商招商原则原则招商对象招商对象建议业态建议业态招商时机招商时机招商优惠招商优惠T2以满足郊区楼盘的生活必备需求为前提，通过会所形式来满足休闲度假消费。会所管理公司或自营餐饮现房按
86、精装修要求交付，免租、经营贴补健身馆现房按精装修要求交付，免租、经营贴补便利店现房按精装修要求交付，免租、经营贴补净菜市场现房免租、加盟、贴补，或自营家政、医务室现房免租83社区商业的运营管理建议社区商业的运营管理建议 1. “统一管理，分散经营统一管理，分散经营” 2. “统一管理统一管理”的实现的实现84“统一管理，分散经营统一管理，分散经营”统一管理统一管理四个统一管理：统一招商管理、统一营销管理、统一服务监督、统一物管。分散经营分散经营社区商业的管理者一般不要直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁 指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，进行完善的租约管理。制定招商策略和招
87、商的执行。策划好一年内的营销计划 ，促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，商定费用的分摊比例。维护和保养社区上铺的建筑空间。四个统一四个统一营运管理营运管理社区商业社区商业统一营销统一营销统一招商统一招商管理管理统一物管统一物管统一服务统一服务监督监督85“统一管理统一管理”的实现的实现组建专业管理团队组建专业管理团队, ,自行管理自行管理设立由社区商业专业人员组成，由发展商直辖。对同一个城市多个项目的社区商业进行统一管理。若可管辖的社区商业体量不大（小于1万平方米），不建议组建专业团队进行管理。委托专业管理公司进行管理委托专业管理公司进行管理寻求专业的商业管理公司进行合作，委托其管理社
88、区商业。法律问题法律问题此两方案在实施之前，首先要理清商铺所有权和经营管理权的法律问题，以免为日后的经营管理造成困难。86社区商业招商经济测算社区商业招商经济测算87社区商业招商成本收益评估社区商业招商成本收益评估费用费用招商前期费用：招商前期费用：招商咨询，招商代理，招商宣传活动，商家接待费用、及不可预计费用等。 招商成本：招商成本：装修补贴，设备投入，免租期，经营费用补贴（人工、水电）等收益估算收益估算直接收益：直接收益：租金收益，销售收益间接收益：间接收益：楼盘后续售价提升，开发商名誉提升88社区会所开发社区会所开发 1. 1.会所的内涵、发展会所的内涵、发展 2. 2.会所的经营管理内
89、容会所的经营管理内容 3. 3.目前会所发展的主要症状目前会所发展的主要症状 4. 4.会所开发建议会所开发建议89会所的内涵、发展会所的内涵、发展社区会所的作用：社区会所的作用：以完备生活设施的组件，营造闲适的气氛，提供配套的生活服务和社交的场所，是当今富裕阶层休闲休闲生活的主要部分。休闲：休闲：在时间充裕的情况下，不慌不忙自由的选择活动，以达到身心平衡，充实生活。小区的会所就是提供这种休闲活动的地方。社区会所的发展：社区会所的发展：社区会所起源于私人会所，私人会所为外籍人士及富裕居民提供高端休闲的服务，是他们认识朋友，建立个人关系网络的好场所。私人会所往往位于城市商业中心、高端酒店、景区，
90、一般距居住地较远，日常消费不便利。社会会所就由此产生：为社区有此类需求的业主就近地提供会所服务。目前国内社区配套会所，开发成风。诸多中低端的楼盘也都配有会所，然而，其实际往往发展为经济型的“居民康乐中心居民康乐中心”。社区会所的开发目的社区会所的开发目的（1 1）以完善服务项目为目的）以完善服务项目为目的这类形式的会所不是以盈利为目的，而是为适应整个社区规划的需要而设立的，以便适应市场，保证整个项目的运营。（2 2）以盈利为目的）以盈利为目的即经济形式会所。这类会所也包括两种类型：一种是只面向社区业主的内向型一种是即面向业主又面向周围等更多人群的外向型社区会所。90社区会所的经营内容社区会所的
91、经营内容(1)康体项目：力量运动、戏水运动、球类运动(2)休闲项目：桑拿、按摩、武术、保龄球、舞蹈(3)娱乐项目：文艺活动、棋牌、电玩(4)餐饮项目：日常餐饮型、商务餐饮目前杭州经营较好会所业态:棋牌/日常餐饮型91社区会所的经营管理内容社区会所的经营管理内容会所设施的管理会所设施的管理会所管理工作投入时间最大部分的工作，维护保养会所的设施。 餐饮、餐饮、SPASPA等内容的管理等内容的管理会所管理中比较重的一环，一般情况小区会所不直接提供此类服务，而是将项目外包。营销活动项目的管理营销活动项目的管理定期举办各类活动，例如节假日的聚会活动等。会籍的管理会籍的管理制定会籍的政策，包括会员入会的资
92、格和退回的手续，以及各类活动费用的制定。会所的行政管理会所的行政管理对于会员工作人员的管理92会所发展的主要症状会所发展的主要症状会籍问题会籍问题：业主中惯用会员少，若对外部增加会员，影响业主使用又将受到业主的反对。(注：一个星期内使用会所的设备超过二个小小时，就是会所的惯用会员 )设备维护成本高：设备维护成本高：运行和保养的费用一般昂贵，如健身器材损坏率高。财源紧绌财源紧绌一个中型的小区，每个月，会所的营运费用占全部小区的管理费1015左右 。会所功能升级空间小会所功能升级空间小会所在建造时，以规划固定空间，这对日后为满足新需求，进行升级造成的障碍。93会所开发会所开发/ /经营思路经营思路
93、两种思路两种思路第一，外包设计、营运第一，外包设计、营运寻求专业会所运营公司合作，由其来全权负责会所的功能设计、规划，以及营运。优点：优点：减轻开发商的设计、运营负担，降低会所的经营亏损风险。缺点：缺点：委托费用较高。适用：适用：多个楼盘的会所交由一家会所管理公司进行管理，降低会所的总经营成本。第二，自主开发、经营第二，自主开发、经营开发商自主开发会所的功能，之后商组建会所公司，后期可将会所管理公司交由物业管理公司管辖。优点：优点：节省资金，以及有盈利期望。此方案能更有效的调查物业管理公司的资源，降低会所的营业成本。例如，共享部分维修、养护人员的成本。缺点：缺点：管理运营难度较大。适用：适用：
94、同一城市楼盘的会所数量少于3家，会所管理不愿接管。94会所自主开发建议会所自主开发建议（1 1）社区会所的定位应该与楼盘的定位相符合）社区会所的定位应该与楼盘的定位相符合应该结合目标群的经济情况、生活习惯、文化层次来确定会所的规模、档次、风格、项目种类及其他相关配套设施。 （2 2）规划设计有前瞻性）规划设计有前瞻性会所功能设计要有前瞻性，把握会所功能的发展趋势，而非仅跟随现今社区会所发展的潮流。例如，在高品质楼盘的会所中，降低健身功能在会所中的比例，适当增加如水疗等国内会所发展的新潮。（3 3）从最佳使用角度配备社区会所的设施和项目）从最佳使用角度配备社区会所的设施和项目社区会所的设施设备与
95、项目应本着科学合理的原则进行设置。最佳使用原则还要求各项设施 设备与配套设施设备相匹配，即在规格、档次、数量等各方面都要相适应。会所内部设施的配备应以市场为中心，既不能因为价格太高而使人望而生畏，也不能因为设备陈旧而无人问津。95会所自主营运建议会所自主营运建议（1 1）坚持服务至上的原则）坚持服务至上的原则营造出现代化的物质环境，在经营过程中形成完美的精神环境 （2 2）开放限定会籍）开放限定会籍在非繁忙时间，容许外来客人使用会所，收取费用，弥补会所的开支。（3 3）会员优惠政策计划）会员优惠政策计划奖赏会员多用会所设备，鼓励使用餐厅或者亲朋好友到此聚餐，宴请活动。（4 4）安排展示展销会，
96、各类训练班。）安排展示展销会，各类训练班。展销如餐具、电脑、健康食品，收取展销商的租金。训练班，例如英语课程以赚取学费。（5 5）假日营销）假日营销重视假日活动举办，营造浓郁节日的气氛，吸引客人到会所。例如圣诞节，会所的经理就会将会所内部布置成圣诞的场地，例如有很多的圣诞树、圣诞老人，营造。 赚取节日相关物品的销售，和某些活动参与费。（6 6）开发商长久支持）开发商长久支持建立完善、可持续的资金支持计划。例如在物业落成，就组织一笔较大的专用资金，运用后社区物业管理费中提取一定比例作为长久支持。961.1.魅力之城社区底商开发建议魅力之城社区底商开发建议2.2.蝶园会所开发建议蝶园会所开发建议四
97、、万科杭州项目开发建议四、万科杭州项目开发建议971.楼盘、商业概况楼盘、商业概况2.商业规划方案介绍商业规划方案介绍3.方案成本测算方案成本测算4.开业方案开业方案5.商铺去化商铺去化魅力之城社区底商开发建议魅力之城社区底商开发建议98魅力之城概况魅力之城概况所属品类CITY类，户型以75-110万元每户为主，客群以白领，外地来杭首次置业和四季青生意人为主。项目占地8.4万平方米，建筑面积约19万平方米，以高层、小高层相结合。一期总户数为900户，2008年10月交付。按每户3人计，共2700人。商业概况商业概况商业由沿街住宅底商和会所组成。沿街商铺位于1号楼3号楼下，总面积约为1600平方
98、米。会所位于小区入口，二层建筑，共920平方米。魅力之城社区底商开发建议魅力之城社区底商开发建议99方案目标：方案目标： 以项目自有商业满足业主基本生活需求。 项目附近商业以农居点的商业为主，数量少档次低，业主生活的基本需求难以靠此满足。并且，近期项目周边无商业规划，也就是项目交付后无其他商业配套开业。因而业主入住的基本需求要依靠本项目的商业配套满足。商业业态规划：商业业态规划： 商铺：商铺：糕点、咖啡、生活超市、烟酒、化妆品营业品、礼品店、药店、美发、足浴按摩、银行、房产中介。 商业规划方案介绍商业规划方案介绍100方案方案1.商业业态分布一号楼底商商业业态分布一号楼底商自行车库自行车库自行
99、车库自行车库银行银行消防消防通道通道商务商务咖啡咖啡烟酒烟酒杂食杂食糕点糕点房产房产中介中介洗衣洗衣101方案方案1.商业业态分布三号楼底商商业业态分布三号楼底商生活超市生活超市美发美发足浴按摩足浴按摩（美发）（美发）化妆品化妆品营养品营养品生活超市生活超市药店药店102魅力之城社区商铺租金收益预估魅力之城社区商铺租金收益预估位置位置项目名称项目名称建议品牌建议品牌面积（）面积（）租金单价租金单价（元（元/ / /天）天）租金年收益租金年收益（万元）（万元）一号楼银行2001.28.6商务咖啡馆私人15015.4洗衣店伊尔萨5011.8糕点店可颂坊8012.9房产中介21世纪不动产10013.
100、6烟酒杂食店私人1001.24.3三号楼美发厅私人14015足浴、按摩私人11014药店海王星辰11014化妆品、营养品店私人601.22.6生活超市千家伴/世纪联华5000.814总计160056.6103商家招商计划商家招商计划位置位置项目名称项目名称建议品牌建议品牌面积面积 （）（）招商时机招商时机扶持政策扶持政策免租期免租期装修贴补装修贴补运营贴补（每月）运营贴补（每月）一号楼银行200免3个月租金，共2.16万元-商务咖啡私人150交付后3个月免12个月租金，共5.4万元1500元/ ，共22.5万元-洗衣店伊尔萨50交付后3个月免12个月租金，共1.8万元-糕点店可颂坊80交付后3
101、月免12个月租金，共2.88万元300元/ ，共2.4万元-房产中介裕兴100交付后6个月免6个月租金，共1.8万元-烟酒杂食店私人100交付后3个月免6个月租金，共2.15万元-三号楼美发厅私人140交付后6个月免12个月租金，共5.04万元800 元/,11万-足浴、按摩私人110交付后3个月免12个月租金，共3.96万元-药店海王星辰110交付后3个月免6个月租金，共1.98万元-化妆品、营养品店私人60交付后3个月免6个月租金，共1.3万元-生活超市千家伴/世纪联华500交付首月免24各月租金，共28.8万元300 /元，共15万元10000*12总计1600共57.27万元50.4万
102、元(分三年折返)12万元104带租约销售带租约销售通过先期将适合社区品质和业主需要的商家或业态引进和引导社区商业走上合理化发展轨道后，可以将商铺带租约出售。销售时间销售时间可为商家盈亏平衡之时，即入住率达到5060%时开始销售商铺。商铺售价商铺售价每平方米商铺价格（每平方米的年租金20）（18 3）商铺去化建议商铺去化建议1051.蝶园、会所概况蝶园、会所概况2.会所设计规划方案介绍会所设计规划方案介绍3.3.方案方案1 1商业业态定位及分商业业态定位及分布布4.4.会所方案会所方案1 1经营思路经营思路5.5.会所方案会所方案1 1年租金收益年租金收益6.6.会所方案会所方案1 1商家扶持计
103、划商家扶持计划会所会所西溪蝶园会所开发建议西溪蝶园会所开发建议106销售销售中心中心所属品类T2类，户型将以大户型，所面向的高档客户群。一期有692户，预计2009年3月交付。二期有1436户，开盘时间，预计2010年6月交付。按每户3人计，共6384人。会所概况会所概况两层建筑，一、二层建筑面积均1500，共3000。经营面积一、二层均为1200，总为2400。西溪蝶园概况西溪蝶园概况107方案方案1.生活会所生活会所 以生活配套为主题，做餐饮、美容、棋牌及器械健身等业态的会所，不建室内游泳池。如果蝶园内有室外游泳,且会所考虑由物管公司进行管理的话，建议不考虑室内泳池。因为每月固定营运费用太
104、高，会产生较大亏损，物管公司无力承担该笔费用。方案方案2：运动会所：运动会所 以运动为主题，含有室内游泳池，会所内不再设其它业态（如餐饮、美容、棋牌等）。建成后交由专业健身中心经营。从健身中心从品牌持续竞争力的角度考虑，要做室内泳池，这样对于会员卡销售比较有促进作用，利于会所的经营。会所设计规划方案介绍会所设计规划方案介绍108会所方案会所方案1.1.商业业态定位及分布商业业态定位及分布商业功能商业功能商业业态商业业态建议品牌建议品牌楼层楼层面积（面积（）餐饮中餐馆云水（本土品牌）一楼150二楼650休闲娱乐棋牌私人店二楼200美容天研（国际连锁）一楼50二楼150桑拿/水流按摩一楼400桌球
105、爵仕堡（本土品牌）一楼600社区非盈利配套（乒乓球等）二楼200109对外租赁的经营方式对外租赁的经营方式由于目前各住宅小区内的会所经营由开发商来经营，基本都处于亏损状态。因此从转嫁经营风险的角度考虑，建议会所采取对外租赁的方式经营，由商家来独立经营。会所产权为全体业主所有，由物管公司代为管理，开发商没有权力销售。招商节奏招商节奏初步设想为餐饮、棋牌室独立招商；健身中心、美容中心一起对外招商。考虑西溪蝶园目前所处的周边商业环境及项目入住率较低等因素，对于前期商家的洽谈及合作还存在较大难度。建议公司考虑对于商业的合作伙伴前期支持，这样不仅可以缩短招商周期，而且能够缓和商家的资金压力,对前期经营更
106、加有信心。会所会所方案方案1.1.经营思路：经营思路：110会所方案会所方案1.1.年租金收益年租金收益商业功能商业功能商业业态商业业态建议品牌建议品牌楼层楼层面积（）面积（） 租金单价（元租金单价（元/ / /天）天） 租金年收益（万元）租金年收益（万元）餐饮中餐馆云水（本土品牌）一楼1500.617.28二楼650休闲娱乐棋牌私人店二楼2000.64.23美容天研（国际连锁）一楼500.85.76二楼150桑拿/水流按摩富士一楼4000.811.52桌球爵仕堡（本土品牌）一楼600121.6社区非盈利配套（乒乓球等）二楼200-总计240060.39111会所方案会所方案1.1.商家扶持计
107、划商家扶持计划商业功能商业功能商业业态商业业态建议品牌建议品牌楼层楼层面积（）面积（）招商时机招商时机扶持计划扶持计划租金优惠时间租金优惠时间装修补贴（含设装修补贴（含设备）备）营运补助及时间营运补助及时间餐饮中餐馆云水（本土品牌）一楼150现房首月24个月租金，共34.6万元2000元/平方米，总160万元-二楼650休闲娱乐棋牌私人店二楼200现房后3个月6个月，共2.1万元1500元/平方米，总30万元-美容天研（国际品牌）一楼50现房首3月12个月租金，共5.8万元1500元/平方米，总30万元-二楼150桑拿/水流按摩富士一楼400现房首3月12个月租金，共11.5万元3000元/平方米，总40万元-桌球爵仕堡（本土品牌）一楼600现房后3个月6个月租金，共10.8万元1500元/平方米，总90万元-社区非盈利配套（乒乓球等）二楼200-1200元/平方米，总24万元-总计47.5万元374万元共132万元112谢 谢！113
