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1、明珠明珠 山水郡山水郡好山，好水，好人家！好山，好水，好人家！项目整合营销推广策划方案项目整合营销推广策划方案项目整合营销推广策划方案项目整合营销推广策划方案太阳岛广告策划公司太阳岛广告策划公司太阳岛广告策划公司太阳岛广告策划公司领衔策划：赵锋锐领衔策划：赵锋锐领衔策划：赵锋锐领衔策划：赵锋锐二零一零年五月二零一零年五月二零一零年五月二零一零年五月市场环境市场环境 东湖素有雄关后花园之称，是理想的景观居住环境；本项目位处明珠东湖素有雄关后花园之称，是理想的景观居住环境；本项目位处明珠东湖素有雄关后花园之称，是理想的景观居住环境；本项目位处明珠东湖素有雄关后花园之称，是理想的景观居住环境；本项目
2、位处明珠东路与市政规划公路交汇处；紧邻风和日丽、碧水清波的东湖旅游生东路与市政规划公路交汇处；紧邻风和日丽、碧水清波的东湖旅游生东路与市政规划公路交汇处；紧邻风和日丽、碧水清波的东湖旅游生东路与市政规划公路交汇处；紧邻风和日丽、碧水清波的东湖旅游生态景区，区域高尚住宅氛围已逐步形成。态景区，区域高尚住宅氛围已逐步形成。态景区，区域高尚住宅氛围已逐步形成。态景区，区域高尚住宅氛围已逐步形成。嘉峪关新火车站及五大专业市场开工在即、紫轩花园一二三期、明珠花园一二三期陆续入住，2万时尚一族移居东湖畔，使临东湖湖畔居住前景看好。公共配套、交通等其他基础建设还将加强；明珠东路延伸正在建设中。企划目标企划目
3、标对项目注入独特的时尚理念对项目注入独特的时尚理念对项目注入独特的时尚理念对项目注入独特的时尚理念赋予丰富的人文价值和内涵激烈的市场竞争中脱颖而出巩固明珠品牌持续影响力快速提升物业的价值引引爆爆市市场场结结 论论:明珠明珠 山水郡山水郡通过东湖景观的自然延伸，规通过东湖景观的自然延伸，规划设计的超前理念，产品组团的和谐分布，划设计的超前理念，产品组团的和谐分布，营造出项目独特的个性与品质。营造出项目独特的个性与品质。市场总结市场总结华润园一二期华润园一二期华润园一二期华润园一二期多层多层多层多层/ /起价起价起价起价16801680元元元元/ /平方米平方米平方米平方米均价均价均价均价1963
4、1963元元元元/ /平方米平方米平方米平方米嘉峪关市华润房地产开发公司开发嘉峪关市华润房地产开发公司开发嘉峪关市华润房地产开发公司开发嘉峪关市华润房地产开发公司开发核心推广理念核心推广理念核心推广理念核心推广理念“ “大学城旁我的家大学城旁我的家大学城旁我的家大学城旁我的家” ”地理位置与本案相近，已于地理位置与本案相近，已于地理位置与本案相近，已于地理位置与本案相近，已于4 4月开工月开工月开工月开工是本案直接竞争对手之一。是本案直接竞争对手之一。是本案直接竞争对手之一。是本案直接竞争对手之一。付款优惠：付款优惠：交6000元诚意金抵10000元房款团购5户以上（含5户）交5000元诚意金
5、抵10000元房款团购10户以上（含10户）交4000元诚意金抵10000元房款天然气接点费3000元、水表550元、电表550元、单元门550元全免竞竞争争对对手手描描述述竞争环境分析竞争环境分析结结 论论:明珠明珠 山水郡山水郡 市场推广定位须与竞争楼盘有效区分，市场推广定位须与竞争楼盘有效区分，从宣传声势及项目特性上领先对手，吸引从宣传声势及项目特性上领先对手，吸引潜在消费客户更多的注意力。潜在消费客户更多的注意力。竞争环境总结竞争环境总结产品品质30 生活方式40 规模效应30 单一诉求主张及权重单一诉求主张及权重规模效应，规模效应，规模效应，规模效应，20102010年嘉峪关市最大房
6、地产开发项目，权重年嘉峪关市最大房地产开发项目，权重年嘉峪关市最大房地产开发项目，权重年嘉峪关市最大房地产开发项目，权重30%30%规划设计，项目品质，建筑园林，配套设施，权重规划设计，项目品质，建筑园林，配套设施，权重规划设计，项目品质，建筑园林，配套设施，权重规划设计，项目品质，建筑园林，配套设施，权重30%30%水景甬道，纯水岸生活方式，生活理念，权重水景甬道，纯水岸生活方式，生活理念，权重水景甬道，纯水岸生活方式，生活理念，权重水景甬道，纯水岸生活方式，生活理念，权重40%40%A A、山水的生活情怀、现代的时尚、山水的生活情怀、现代的时尚、山水的生活情怀、现代的时尚、山水的生活情怀、
7、现代的时尚浪漫，景观与心情的完美契合。浪漫，景观与心情的完美契合。浪漫，景观与心情的完美契合。浪漫，景观与心情的完美契合。B、28万平方米大社区的规模，湖畔第一大盘卓然形象。C、项目自身品质，成熟生活配套；水景园林景观社区氛围营造都透露出细腻的江南水乡情怀。诉求要点诉求要点情结情结这里有心底的是那片渴望，这里是现代人这里有心底的是那片渴望，这里是现代人这里有心底的是那片渴望，这里是现代人这里有心底的是那片渴望，这里是现代人理想的家园。理想的家园。理想的家园。理想的家园。情情怀怀明明明明珠珠珠珠东东东东路路路路景景景景观观观观带带带带逐逐逐逐渐渐渐渐完完完完善善善善配配配配套套套套，大大大大型型
8、型型高高高高尚尚尚尚居居居居住住住住社社社社区区区区；推推推推开开开开窗窗窗窗，一一一一片片片片似似似似曾曾曾曾相相相相识识识识的的的的地地地地方方方方；水水水水景景景景依依依依稀稀稀稀可可可可以以以以听听听听见见见见童童童童年年年年咏咏咏咏叹叹叹叹的的的的歌歌歌歌谣谣谣谣，凉凉凉凉亭亭亭亭里的石凳上还留着没下完的残局里的石凳上还留着没下完的残局里的石凳上还留着没下完的残局里的石凳上还留着没下完的残局领先理念的鲜明个性领先理念的鲜明个性文案风格：文案风格：文案风格：文案风格： 隽永、细腻、亲切、亲情，透露出纯朴的民风与时隽永、细腻、亲切、亲情，透露出纯朴的民风与时隽永、细腻、亲切、亲情，透露出
9、纯朴的民风与时隽永、细腻、亲切、亲情，透露出纯朴的民风与时尚的浪漫，情感诉求与理性诉求相结合。尚的浪漫，情感诉求与理性诉求相结合。尚的浪漫，情感诉求与理性诉求相结合。尚的浪漫，情感诉求与理性诉求相结合。 设计风格：设计风格：设计风格：设计风格： 时尚化、人物化、生活化、场景化。时尚化、人物化、生活化、场景化。时尚化、人物化、生活化、场景化。时尚化、人物化、生活化、场景化。 未雨未雨绸缪绸缪，决，决胜胜于千里之外。于千里之外。策划风格策划风格嘉峪关首个山水风情生态家园明珠明珠 山水郡山水郡仁者爱山，智者乐水项目主题定位项目主题定位明珠明珠明珠明珠 山水郡山水郡山水郡山水郡，最能体现传统居住价值的
10、取向；，最能体现传统居住价值的取向；，最能体现传统居住价值的取向；，最能体现传统居住价值的取向；明珠明珠明珠明珠 山水郡山水郡山水郡山水郡，最能代表浪漫的精神家园；，最能代表浪漫的精神家园；，最能代表浪漫的精神家园；，最能代表浪漫的精神家园；山水神韵，是中国人骨子里一直追求的不一般的梦想；山水神韵，是中国人骨子里一直追求的不一般的梦想；山水神韵，是中国人骨子里一直追求的不一般的梦想；山水神韵，是中国人骨子里一直追求的不一般的梦想；走进走进走进走进明珠明珠明珠明珠 山水郡山水郡山水郡山水郡，有如走进了江南的历史，感受到了，有如走进了江南的历史，感受到了，有如走进了江南的历史，感受到了，有如走进了
11、江南的历史，感受到了 世外桃源一般的亲切；世外桃源一般的亲切；世外桃源一般的亲切；世外桃源一般的亲切；在在在在明珠明珠明珠明珠 山水郡山水郡山水郡山水郡，人与建筑人与园林人与山水人与，人与建筑人与园林人与山水人与，人与建筑人与园林人与山水人与，人与建筑人与园林人与山水人与时尚人与生态人与健康人与人的心灵相依；时尚人与生态人与健康人与人的心灵相依；时尚人与生态人与健康人与人的心灵相依；时尚人与生态人与健康人与人的心灵相依；明珠明珠明珠明珠 山水郡山水郡山水郡山水郡，最适合现代人居住的时尚生活方式。，最适合现代人居住的时尚生活方式。，最适合现代人居住的时尚生活方式。，最适合现代人居住的时尚生活方式
12、。踏破铁鞋无觅处，蓦然回首，那人却在明珠踏破铁鞋无觅处，蓦然回首，那人却在明珠踏破铁鞋无觅处，蓦然回首，那人却在明珠踏破铁鞋无觅处，蓦然回首，那人却在明珠 山水处！山水处！山水处！山水处！理念诠释理念诠释山水概念山水概念最佳水岸景观式人文情怀社区。离城市不远，离自然很近。树立项目理念的唯一性。作为长期发展项目，有利于广告推广的延 展和品牌形象的积累。主题推广语主题推广语明珠明珠 山水郡山水郡好山，好水，好家园好山，好水，好家园生态东湖湖畔生态东湖湖畔山水丽景名园山水丽景名园 好山，好水，好家园好山，好水，好家园是传统居住观念的时尚演绎版本；是时尚人居的生活标准；旅游式的浪漫淋漓尽致；情怀式的内
13、敛，美在心的最里面。辅助推广语系列一辅助推广语系列一风情篇风情篇风情篇风情篇明珠明珠山水郡山水郡，建筑风情迤逦迷人，建筑风情迤逦迷人明珠明珠山水郡山水郡，山水风情灵感动人，山水风情灵感动人明珠明珠山水郡山水郡，社区风情高雅怡人，社区风情高雅怡人明珠明珠山水郡山水郡，生活风情纯真宜人，生活风情纯真宜人辅助推广语系列二辅助推广语系列二至纯篇至纯篇至纯，悠然的生活至纯，悠然的生活至纯，纯朴的民风至纯，纯朴的民风至纯，平和的日子至纯，平和的日子至纯，明朗的心情至纯，明朗的心情辅助推广语系列三辅助推广语系列三至真篇至真篇在林荫牵手的温柔，至真在林荫牵手的温柔，至真在花园相聚的情义，至真在花园相聚的情义，
14、至真在水边嬉戏的情趣，至真在水边嬉戏的情趣，至真在廊桥漫步的温馨，至真在廊桥漫步的温馨，至真明珠明珠山水郡山水郡完美推广策略完美推广策略细分、提炼细分、提炼融合、延展融合、延展目目 的的将将明珠明珠山水郡山水郡打造成嘉峪关的明星楼盘打造成嘉峪关的明星楼盘高品质楼盘高销售楼盘。高品质楼盘高销售楼盘。建立开发商及项目品牌。建立开发商及项目品牌。为项目升值打好铺垫基础。为项目升值打好铺垫基础。完美营销完美营销做骨架做骨架做骨架做骨架理念理念理念理念 做什么建什么做什么建什么做什么建什么做什么建什么填血肉填血肉填血肉填血肉卖相卖相卖相卖相为什么卖什么为什么卖什么为什么卖什么为什么卖什么诱因配衣裳配衣裳
15、配衣裳配衣裳怎么卖谁去卖怎么卖谁去卖怎么卖谁去卖怎么卖谁去卖第一阶段：未雨绸缪第一阶段：未雨绸缪（20102010年年年年5 56 6月）月）月）月）目标：引起市场关注目标：引起市场关注手段：工地形象展示、户外形象展示手段：工地形象展示、户外形象展示工作准备：明珠东路围墙、市政规划公路围工作准备：明珠东路围墙、市政规划公路围墙路牌广告墙路牌广告效果：让市场关注，引起消费者注意效果：让市场关注，引起消费者注意储备部分意向客户储备部分意向客户第二阶段：强势突围第二阶段：强势突围（20102010年年年年7 7月）月）月）月） 两大板块：两大板块：两大板块：两大板块： 一媒体攻略一媒体攻略一媒体攻略
16、一媒体攻略 目的：引起热点，赞助活动，制造话题目的：引起热点，赞助活动，制造话题目的：引起热点，赞助活动，制造话题目的：引起热点，赞助活动，制造话题 手段：手段：手段：手段： 1 1新闻主题炒作新闻主题炒作新闻主题炒作新闻主题炒作 a a在雄关，需要什么样的生活？在雄关，需要什么样的生活？在雄关，需要什么样的生活？在雄关，需要什么样的生活？ b b在雄关，需要什么样的社区？在雄关，需要什么样的社区？在雄关，需要什么样的社区？在雄关，需要什么样的社区？ c c在雄关，需要什么样的文化？在雄关，需要什么样的文化？在雄关，需要什么样的文化？在雄关，需要什么样的文化？ d d在雄关，需要什么样的景观？
17、在雄关，需要什么样的景观？在雄关，需要什么样的景观？在雄关，需要什么样的景观？ 2 2开发商专访开发商专访开发商专访开发商专访 置地阳光亲力打造雄关第一纯水岸大盘！置地阳光亲力打造雄关第一纯水岸大盘！置地阳光亲力打造雄关第一纯水岸大盘！置地阳光亲力打造雄关第一纯水岸大盘！第二阶段：强势突围第二阶段：强势突围（20102010年年年年7 7月）月）月）月）二形象攻略二形象攻略二形象攻略二形象攻略 目的：储备客源，建立市场形象目的：储备客源，建立市场形象目的：储备客源，建立市场形象目的：储备客源，建立市场形象 手段：手段：手段：手段： 1 1登记意向客户；登记意向客户；登记意向客户；登记意向客户；
18、 2 2宣传资料礼品发放；宣传资料礼品发放；宣传资料礼品发放；宣传资料礼品发放； 3 3活动设置。活动设置。活动设置。活动设置。工作准备：工作准备：工作准备：工作准备： 1 1售楼部装修设计售楼部装修设计售楼部装修设计售楼部装修设计 2 2、宣传手册、海报、宣传手册、海报、宣传手册、海报、宣传手册、海报 效果：效果：效果：效果： 1 1截流部分竞争楼盘客源，截流部分竞争楼盘客源，截流部分竞争楼盘客源，截流部分竞争楼盘客源， 2 2蓄备意向客户。蓄备意向客户。蓄备意向客户。蓄备意向客户。第三阶段：直面竞争第三阶段：直面竞争（20102010年年年年8 8月）月）月）月）目标：加强市场感染力，吸纳
19、首批意向客户目标：加强市场感染力，吸纳首批意向客户目标：加强市场感染力，吸纳首批意向客户目标：加强市场感染力，吸纳首批意向客户手段：新闻主题推广：手段：新闻主题推广：手段：新闻主题推广：手段：新闻主题推广： 1 1明珠明珠明珠明珠 山水郡山水郡山水郡山水郡，建筑风情迤逦迷人，建筑风情迤逦迷人，建筑风情迤逦迷人，建筑风情迤逦迷人 2 2明珠明珠明珠明珠 山水郡山水郡山水郡山水郡，山水风情灵感动人，山水风情灵感动人，山水风情灵感动人，山水风情灵感动人 3 3明珠明珠明珠明珠 山水郡山水郡山水郡山水郡，社区风情高雅怡人，社区风情高雅怡人，社区风情高雅怡人，社区风情高雅怡人 4 4明珠明珠明珠明珠 山
20、水郡山水郡山水郡山水郡，生活风情纯真宜人，生活风情纯真宜人，生活风情纯真宜人，生活风情纯真宜人工作准备：工作准备：工作准备：工作准备：明珠明珠明珠明珠 山水郡山水郡山水郡山水郡生活生活生活生活DMDM效果：储备大量意向客户，建立市场知名度。效果：储备大量意向客户，建立市场知名度。效果：储备大量意向客户，建立市场知名度。效果：储备大量意向客户，建立市场知名度。第四阶段：市场引爆第四阶段：市场引爆（20102010年年年年9 9月）月）月）月）目标：消化意向客户目标：消化意向客户目标：消化意向客户目标：消化意向客户手段：公关活动手段：公关活动手段：公关活动手段：公关活动 主题：山水风情文化与中国人
21、的居住情结研讨会主题：山水风情文化与中国人的居住情结研讨会主题：山水风情文化与中国人的居住情结研讨会主题：山水风情文化与中国人的居住情结研讨会工作准备：工作准备：工作准备：工作准备： 1 1辅助形象启动辅助形象启动辅助形象启动辅助形象启动 （灯杆旗、公交车、公交站台广告）（灯杆旗、公交车、公交站台广告）（灯杆旗、公交车、公交站台广告）（灯杆旗、公交车、公交站台广告） 2 2报纸硬广告报纸硬广告报纸硬广告报纸硬广告 3 3电视广告电视广告电视广告电视广告 4 4开盘典礼（听山水小调折扣纪开盘典礼（听山水小调折扣纪开盘典礼（听山水小调折扣纪开盘典礼（听山水小调折扣纪 念礼品山水城市旅游活动）念礼品
22、山水城市旅游活动）念礼品山水城市旅游活动）念礼品山水城市旅游活动）效果：一举成功，完成前期销售任务。效果：一举成功，完成前期销售任务。效果：一举成功，完成前期销售任务。效果：一举成功，完成前期销售任务。开盘阶段开盘阶段7轮攻击波轮攻击波古代有战国古代有战国七七雄信马由缰雄信马由缰今有今有7轮攻击波引爆市场轮攻击波引爆市场新闻炒作新闻炒作全面影响力全面影响力储备客户量储备客户量开盘阶段第开盘阶段第1轮攻击波轮攻击波户外封杀户外封杀控制市场控制市场活动提升活动提升开盘阶段第开盘阶段第2轮攻击波轮攻击波媒体攻击媒体攻击知名度知名度电视电视报纸卖点报纸卖点开盘阶段第开盘阶段第3轮攻击波轮攻击波记者专访
23、记者专访关注热点关注热点权威信赖感权威信赖感开盘阶段第开盘阶段第4轮攻击波轮攻击波新闻发布会新闻发布会楼盘品质楼盘品质现场影响现场影响市场关注市场关注开盘阶段第开盘阶段第5轮攻击波轮攻击波开盘开盘现场人气现场人气热点启动热点启动开盘阶段第开盘阶段第6轮攻击波轮攻击波热销持续热销持续各大媒介各大媒介持续热销持续热销开盘阶段第开盘阶段第7轮攻击波轮攻击波责任人：责任人：责任人：责任人： 策划公司策划公司策划公司策划公司目标：一定要挑动目标：一定要挑动目标：一定要挑动目标：一定要挑动明珠明珠明珠明珠 山水郡山水郡山水郡山水郡的热点的热点的热点的热点效果：大量买家有电话来询问效果：大量买家有电话来询问
24、效果：大量买家有电话来询问效果：大量买家有电话来询问 责任人：山水销售接待中心责任人：山水销售接待中心责任人：山水销售接待中心责任人：山水销售接待中心目标：推广促动实际成交目标：推广促动实际成交目标：推广促动实际成交目标：推广促动实际成交效果：电话咨询、来人参观、实际成交效果：电话咨询、来人参观、实际成交效果：电话咨询、来人参观、实际成交效果：电话咨询、来人参观、实际成交 （一定要详细统计）（一定要详细统计）（一定要详细统计）（一定要详细统计）明珠明珠山水郡山水郡市场推广攻击市场推广攻击开盘阶段开盘阶段7轮攻击波轮攻击波 1小礼品小礼品 2纪念册纪念册 3山水油纸伞山水油纸伞 4山水折扇山水折
25、扇 5送金鱼送金鱼礼品建议礼品建议 1公关活动公关活动 2琵琶弹唱琵琶弹唱 3山水城市留影山水城市留影 4茶道茶道 5古筝演奏古筝演奏 6山水模特选秀山水模特选秀营销气氛建议营销气氛建议主题：好山，好水，好家园主题：好山，好水，好家园风格：风格： A创新手法创新手法表现：大型喷绘藤椅藤桌服装表现：大型喷绘藤椅藤桌服装 B写实手法写实手法表现：选景（山石叠水）藤椅表现：选景（山石叠水）藤椅 藤桌服装古筝琵琶藤桌服装古筝琵琶卖场建议卖场建议忆江南忆江南 白居易白居易江南好江南好江南好江南好风景旧曾谙风景旧曾谙风景旧曾谙风景旧曾谙日出江花红胜火日出江花红胜火日出江花红胜火日出江花红胜火春来江水绿如蓝春来江水绿如蓝春来江水绿如蓝春来江水绿如蓝能不忆江南能不忆江南能不忆江南能不忆江南山水好山水好 百亿居百亿居山水好山水好山水好山水好倩影舞蹁跹倩影舞蹁跹倩影舞蹁跹倩影舞蹁跹伟岸巍峨映时尚伟岸巍峨映时尚伟岸巍峨映时尚伟岸巍峨映时尚绿水清波赛桃源绿水清波赛桃源绿水清波赛桃源绿水清波赛桃源意境不羡仙意境不羡仙意境不羡仙意境不羡仙谢谢观赏谢谢观赏创意策划：赵锋锐创意策划：赵锋锐创意策划：赵锋锐创意策划：赵锋锐二零一零年五月二零一零年五月二零一零年五月二零一零年五月明珠明珠山水郡山水郡项目整合推广项目整合推广有气质的生活，需要山水一样的家有气质的生活，需要山水一样的家
