《房地产投资分析静态from中原ppt课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投资分析静态from中原ppt课件（40页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产投资分析静态from中原ppt课件Stillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望第一部分第一部分 房地产投资房地产投资第二部分第二部分 房地产投资分析房地产投资分析第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容第四部分第四部分 投资分析案例投资分析案例 房地产投资就是指以取得房地产收益房地产投资就是指以取得房地产收益房地产投资就是指以取得房地产收益房地产投资就是指以取得房地产收益为目的，投放一定量的资金，用以开发经为目的，投放一定量的资金，用以开发经为目的，投放一定量
2、的资金，用以开发经为目的，投放一定量的资金，用以开发经营房地产的行为。它是开展房地产开发与营房地产的行为。它是开展房地产开发与营房地产的行为。它是开展房地产开发与营房地产的行为。它是开展房地产开发与经营活动的基础，是形成新的房地产使用经营活动的基础，是形成新的房地产使用经营活动的基础，是形成新的房地产使用经营活动的基础，是形成新的房地产使用价值为表现结果的综合经济活动。价值为表现结果的综合经济活动。价值为表现结果的综合经济活动。价值为表现结果的综合经济活动。第一部分第一部分 房地产投资房地产投资房房地地产产投投资资概概念念 投资用量大投资用量大投资用量大投资用量大 投资合作性强投资合作性强投资
3、合作性强投资合作性强 投资回收期长投资回收期长投资回收期长投资回收期长 投资风险大投资风险大投资风险大投资风险大 投资回报率高投资回报率高投资回报率高投资回报率高 房房地地产产投投资资特特征征第一部分第一部分 房地产投资房地产投资 房地产投资分析是开发项目可行性研究的房地产投资分析是开发项目可行性研究的房地产投资分析是开发项目可行性研究的房地产投资分析是开发项目可行性研究的重要组成部分，它是在国家现行财税制度、现重要组成部分，它是在国家现行财税制度、现重要组成部分，它是在国家现行财税制度、现重要组成部分，它是在国家现行财税制度、现行价格和有关法规的基础上，从房地产开发经行价格和有关法规的基础上
4、，从房地产开发经行价格和有关法规的基础上，从房地产开发经行价格和有关法规的基础上，从房地产开发经营企业的角度分析测算项目的效益及费用等财营企业的角度分析测算项目的效益及费用等财营企业的角度分析测算项目的效益及费用等财营企业的角度分析测算项目的效益及费用等财务数据，计算出项目在财务上的获利能力、回务数据，计算出项目在财务上的获利能力、回务数据，计算出项目在财务上的获利能力、回务数据，计算出项目在财务上的获利能力、回收投资的能力等财务状况，从而判断项目财务收投资的能力等财务状况，从而判断项目财务收投资的能力等财务状况，从而判断项目财务收投资的能力等财务状况，从而判断项目财务上的可行性的重要方法。上
5、的可行性的重要方法。上的可行性的重要方法。上的可行性的重要方法。投投资资分分析析概概念念第二部分第二部分 房地产投资分析房地产投资分析 房地产投资分析是经济分析的理论与方房地产投资分析是经济分析的理论与方房地产投资分析是经济分析的理论与方房地产投资分析是经济分析的理论与方法在房地产投资过程中的具体运用，是房地法在房地产投资过程中的具体运用，是房地法在房地产投资过程中的具体运用，是房地法在房地产投资过程中的具体运用，是房地产投资过程的主要环节。通过投资分析，投产投资过程的主要环节。通过投资分析，投产投资过程的主要环节。通过投资分析，投产投资过程的主要环节。通过投资分析，投资者可认清项目投资风险的
6、大小，以及投资资者可认清项目投资风险的大小，以及投资资者可认清项目投资风险的大小，以及投资资者可认清项目投资风险的大小，以及投资的收益额、回收期等指标。的收益额、回收期等指标。的收益额、回收期等指标。的收益额、回收期等指标。 因此，房地产投资分析可为投资决策提因此，房地产投资分析可为投资决策提因此，房地产投资分析可为投资决策提因此，房地产投资分析可为投资决策提供科学的依据。供科学的依据。供科学的依据。供科学的依据。 投投资资分分析析的的目目的的第二部分第二部分 房地产投资分析房地产投资分析 投资分析有静态和动态两种分析方法，静投资分析有静态和动态两种分析方法，静投资分析有静态和动态两种分析方法
7、，静投资分析有静态和动态两种分析方法，静态分析方法不考虑资金的时间价值，动态分析态分析方法不考虑资金的时间价值，动态分析态分析方法不考虑资金的时间价值，动态分析态分析方法不考虑资金的时间价值，动态分析方法考虑了资金的时间价值。静态分析方法是方法考虑了资金的时间价值。静态分析方法是方法考虑了资金的时间价值。静态分析方法是方法考虑了资金的时间价值。静态分析方法是动态分析方法的基础，静态分析对参数和基础动态分析方法的基础，静态分析对参数和基础动态分析方法的基础，静态分析对参数和基础动态分析方法的基础，静态分析对参数和基础数据的取值是否客观，直接影响着动态分析的数据的取值是否客观，直接影响着动态分析的
8、数据的取值是否客观，直接影响着动态分析的数据的取值是否客观，直接影响着动态分析的精确度。精确度。精确度。精确度。 投投资资分分析析的的方方法法第二部分第二部分 房地产投资分析房地产投资分析投投资资分分析析的的主主要要内内容容一、总投资估算一、总投资估算二、收益估算二、收益估算三、财务评价指标三、财务评价指标四、不确定性分析四、不确定性分析第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容一一、总总投投资资估估算算第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容总投资估算表总投资估算表总投资估算表总投资估算表1.1 1.1 土地费用土地费用土地费用土地费用 土地取得成本（项目转让费）土
9、地取得成本（项目转让费）土地取得成本（项目转让费）土地取得成本（项目转让费） 地价款地价款地价款地价款 土地开发成本（拆迁安置补偿费）土地开发成本（拆迁安置补偿费）土地开发成本（拆迁安置补偿费）土地开发成本（拆迁安置补偿费）第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容一一、总总投投资资估估算算 项目转让费项目转让费项目转让费项目转让费为取得项目所支付的费用为取得项目所支付的费用为取得项目所支付的费用为取得项目所支付的费用 地价款（楼面毛地价）地价款（楼面毛地价）地价款（楼面毛地价）地价款（楼面毛地价）指各土地级别内，在平均容积率条件指各土地级别内，在平均容积率条件指各土地级别内，在平
10、均容积率条件指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出下，政府收取的某种用途法定最高出下，政府收取的某种用途法定最高出下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设让年期内的土地出让金、市政基础设让年期内的土地出让金、市政基础设让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。施配套建设费的平均楼面价格。施配套建设费的平均楼面价格。施配套建设费的平均楼面价格。依据项目的用地性质及项目所在地的依据项目的用地性质及项目所在地的依据项目的用地性质及项目所在地的依据项目的用地性质及项目所在地的级别而定。级别而定。级别而定。级别而定。第三部分第三部分 投
11、资分析的主要内容投资分析的主要内容一一、总总投投资资估估算算 拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费指指指指新征土地应支付的安置费、土地新征土地应支付的安置费、土地新征土地应支付的安置费、土地新征土地应支付的安置费、土地补偿费、土地附属物补偿费补偿费、土地附属物补偿费补偿费、土地附属物补偿费补偿费、土地附属物补偿费及坟场、及坟场、及坟场、及坟场、养殖场等的拆迁安置费；养殖场等的拆迁安置费；养殖场等的拆迁安置费；养殖场等的拆迁安置费；旧城市开旧城市开旧城市开旧城市开发应支付的拆迁安置费等。发应支付的拆迁安置费等。发应支付的拆迁安置费等。发应支付的拆迁安置费等。第三部分第三部分
12、投资分析的主要内容投资分析的主要内容一一、总总投投资资估估算算1.2 1.2 前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费 主要包括开发项目的前期规划、设计、主要包括开发项目的前期规划、设计、主要包括开发项目的前期规划、设计、主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及可行性研究、水文地质勘测以及可行性研究、水文地质勘测以及可行性研究、水文地质勘测以及 “ “ “ “三三三三通通通通一平一平一平一平” ” ” ” 等土地开发工程费支出。等土地开发工程费支出。等土地开发工程费支出。等土地开发工程费支出。1.3 1.3 基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费是指建筑
13、物是指建筑物是指建筑物是指建筑物2 2 2 2米以外和项目用地规划红米以外和项目用地规划红米以外和项目用地规划红米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费线以内的各种管线和道路工程，其费线以内的各种管线和道路工程，其费线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排用包括供水、供电、供气、排用包括供水、供电、供气、排用包括供水、供电、供气、排污、绿污、绿污、绿污、绿 化、道化、道化、道化、道路、路灯、环卫设施等建设费路、路灯、环卫设施等建设费路、路灯、环卫设施等建设费路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项用，以及各项用，以及各项用，以及各项设施与市政设施干线、设施与市政设
14、施干线、设施与市政设施干线、设施与市政设施干线、干管、干道的干管、干道的干管、干道的干管、干道的接口费用。接口费用。接口费用。接口费用。 第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容一一、总总投投资资估估算算1.4 1.4 建建建建筑筑筑筑安安安安装装装装工程工程工程工程费费 指建造房屋建筑物所发生的建筑工程指建造房屋建筑物所发生的建筑工程指建造房屋建筑物所发生的建筑工程指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用费用、设备采购费用和安装工程费用费用、设备采购费用和安装工程费用费用、设备采购费用和安装工程费用 等。等。等。等。建筑工程费包括：结构、建筑、特殊建筑工
15、程费包括：结构、建筑、特殊建筑工程费包括：结构、建筑、特殊建筑工程费包括：结构、建筑、特殊装修工程费等；设备采购及安装工程装修工程费等；设备采购及安装工程装修工程费等；设备采购及安装工程装修工程费等；设备采购及安装工程 费包括：费包括：费包括：费包括：给排水、电气照明及设备安给排水、电气照明及设备安给排水、电气照明及设备安给排水、电气照明及设备安装、空调通风、装、空调通风、装、空调通风、装、空调通风、弱电设备及安装、电弱电设备及安装、电弱电设备及安装、电弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备梯及安装、其他设备梯及安装、其他设备梯及安装、其他设备及安装等。及安装等。及安装等。及安装等。第三部分第三
16、部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容一一、总总投投资资估估算算1.5 1.5 公共配套设施建设费公共配套设施建设费公共配套设施建设费公共配套设施建设费 指居住小区内为居民服务配套指居住小区内为居民服务配套指居住小区内为居民服务配套指居住小区内为居民服务配套建设的各种公共配套设施（又建设的各种公共配套设施（又建设的各种公共配套设施（又建设的各种公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主称公建设施）的建设费用，主称公建设施）的建设费用，主称公建设施）的建设费用，主要包括：中小学校、托儿所、要包括：中小学校、托儿所、要包括：中小学校、托儿所、要包括：中小学校、托儿所、幼儿园、居委会、派出所、公
17、幼儿园、居委会、派出所、公幼儿园、居委会、派出所、公幼儿园、居委会、派出所、公共厕所、停车场等。共厕所、停车场等。共厕所、停车场等。共厕所、停车场等。第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容一一、总总投投资资估估算算1.6 1.6 管理管理管理管理费费用用用用 指企业管理部门为管理和组织房地指企业管理部门为管理和组织房地指企业管理部门为管理和组织房地指企业管理部门为管理和组织房地产项目的开发经营活动而发生的各产项目的开发经营活动而发生的各产项目的开发经营活动而发生的各产项目的开发经营活动而发生的各种费用，种费用，种费用，种费用，包括管理人员工资、职工包括管理人员工资、职工包括管理
18、人员工资、职工包括管理人员工资、职工福利费、办公福利费、办公福利费、办公福利费、办公费、差旅费、修理费、费、差旅费、修理费、费、差旅费、修理费、费、差旅费、修理费、工会经费、职工会经费、职工会经费、职工会经费、职工教育培训经费、劳工教育培训经费、劳工教育培训经费、劳工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、业务招待动保险费、待业保险费、业务招待动保险费、待业保险费、业务招待动保险费、待业保险费、业务招待费等费用及其他管理费用。费等费用及其他管理费用。费等费用及其他管理费用。费等费用及其他管理费用。 第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容一一、总总投投资资估估算算1.7 1.7 不
19、可不可不可不可预见费预见费 由于房地产开发周期长，不确定因由于房地产开发周期长，不确定因由于房地产开发周期长，不确定因由于房地产开发周期长，不确定因素多，不可预见费是为了应付突发素多，不可预见费是为了应付突发素多，不可预见费是为了应付突发素多，不可预见费是为了应付突发事件所进行的资金储备。事件所进行的资金储备。事件所进行的资金储备。事件所进行的资金储备。1.8 1.8 其他其他其他其他费费用用用用临时用地费和临时建设费、工程造临时用地费和临时建设费、工程造临时用地费和临时建设费、工程造临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、施工图预算和标底编制价咨询费、施工图预算和标底编制价咨询费、施工图预算
20、和标底编制价咨询费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、费、工程合同预算或标底审查费、费、工程合同预算或标底审查费、费、工程合同预算或标底审查费、合同公证费、施工执照费、工程质合同公证费、施工执照费、工程质合同公证费、施工执照费、工程质合同公证费、施工执照费、工程质 量监督费、工程监理费、竣量监督费、工程监理费、竣量监督费、工程监理费、竣量监督费、工程监理费、竣工图编工图编工图编工图编 制费、保险费等杂项制费、保险费等杂项制费、保险费等杂项制费、保险费等杂项费用。费用。费用。费用。 第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容一一、总总投投资资估估算算1.9 1.9 销
21、售销售销售销售费费用用用用 指开发建设项目在销售其产品过程指开发建设项目在销售其产品过程指开发建设项目在销售其产品过程指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机中发生的各项费用以及专设销售机中发生的各项费用以及专设销售机中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。构或委托销售代理的各项费用。构或委托销售代理的各项费用。构或委托销售代理的各项费用。主要包括广告宣传及市场推广费、主要包括广告宣传及市场推广费、主要包括广告宣传及市场推广费、主要包括广告宣传及市场推广费、销售代理费、其他销售费用三项。销售代理费、其他销售费用三项。销售代理费、其他销售费用三项。销售代理费
22、、其他销售费用三项。第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容一一、总总投投资资估估算算2 2 财务财务财务财务费费用用用用 指企业为筹集资金而发生的各项费指企业为筹集资金而发生的各项费指企业为筹集资金而发生的各项费指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还用，主要为借款或债券的利息，还用，主要为借款或债券的利息，还用，主要为借款或债券的利息，还包括金包括金包括金包括金融机构手续费、融资代理费融机构手续费、融资代理费融机构手续费、融资代理费融机构手续费、融资代理费承诺费、外汇承诺费、外汇承诺费、外汇承诺费、外汇汇兑净损失以及企业汇兑净损失以及企业汇兑净损失以及企业
23、汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务筹资发生的其他财务筹资发生的其他财务筹资发生的其他财务费用。费用。费用。费用。 第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容一一、总总投投资资估估算算销售收入、税金及附加表销售收入、税金及附加表销售收入、税金及附加表销售收入、税金及附加表第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容二二、收收益益估估算算销售税金销售税金销售税金销售税金项目所负担的与房地产投资有关的项目所负担的与房地产投资有关的项目所负担的与房地产投资有关的项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征各种税金和地方政府或有关部门征各种税金和地方政府或有关部门
24、征各种税金和地方政府或有关部门征收的费收的费收的费收的费用。主要包括营业税、城市用。主要包括营业税、城市用。主要包括营业税、城市用。主要包括营业税、城市维护建设税、维护建设税、维护建设税、维护建设税、教育费附加。教育费附加。教育费附加。教育费附加。营业税：销售收入的营业税：销售收入的营业税：销售收入的营业税：销售收入的5%5%5%5%城市维护建设税：营业税的城市维护建设税：营业税的城市维护建设税：营业税的城市维护建设税：营业税的7%7%7%7%教育费附加：营业税的教育费附加：营业税的教育费附加：营业税的教育费附加：营业税的3%3%3%3%第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容二
25、二、收收益益估估算算损损损损 益益益益 表表表表利润总额利润总额利润总额利润总额= =销售收入销售收入销售收入销售收入- -销售税金及附加销售税金及附加销售税金及附加销售税金及附加- -建设期投资建设期投资建设期投资建设期投资- -财务费用财务费用财务费用财务费用税后利润税后利润税后利润税后利润= =利润总额利润总额利润总额利润总额- -所得税所得税所得税所得税第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容二二、收收益益估估算算l l 投资利润率投资利润率投资利润率投资利润率 第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容三三、财财务务评评价价指指标标l l 资本金利润率资本金
26、利润率资本金利润率资本金利润率 l l 静态投资回收期（）静态投资回收期（）静态投资回收期（）静态投资回收期（） l l 财务内部收益率（财务内部收益率（财务内部收益率（财务内部收益率（IRRIRRIRRIRR） l l 投资利润率投资利润率投资利润率投资利润率 投资利润率又称投资收益率或投资效果系数投资利润率又称投资收益率或投资效果系数投资利润率又称投资收益率或投资效果系数投资利润率又称投资收益率或投资效果系数, , , ,主要用来评价项目的获利水平。主要用来评价项目的获利水平。主要用来评价项目的获利水平。主要用来评价项目的获利水平。投资利润率投资利润率投资利润率投资利润率= = = = 利
27、润总额利润总额利润总额利润总额项目总投资项目总投资项目总投资项目总投资 100% 100% 100% 100% 按照收益计算内容的不同，将投资利润率分按照收益计算内容的不同，将投资利润率分按照收益计算内容的不同，将投资利润率分按照收益计算内容的不同，将投资利润率分为所得税前投资利润率和所得税后投资利润率。为所得税前投资利润率和所得税后投资利润率。为所得税前投资利润率和所得税后投资利润率。为所得税前投资利润率和所得税后投资利润率。 第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容三三、财财务务评评价价指指标标l l 资本金利润率资本金利润率资本金利润率资本金利润率 是利润总额对资本金总额的
28、比率，它反映资是利润总额对资本金总额的比率，它反映资是利润总额对资本金总额的比率，它反映资是利润总额对资本金总额的比率，它反映资本金的占用所带来的财务成果，衡量投资者投本金的占用所带来的财务成果，衡量投资者投本金的占用所带来的财务成果，衡量投资者投本金的占用所带来的财务成果，衡量投资者投入企业资本金的获利能力，综合反映企业财务入企业资本金的获利能力，综合反映企业财务入企业资本金的获利能力，综合反映企业财务入企业资本金的获利能力，综合反映企业财务状况的好坏。状况的好坏。状况的好坏。状况的好坏。 资本金利润率资本金利润率资本金利润率资本金利润率= = = =利润总额利润总额利润总额利润总额资本金资
29、本金资本金资本金100%100%100%100%资本金净利润率资本金净利润率资本金净利润率资本金净利润率资本金净利润率资本金净利润率资本金净利润率资本金净利润率= = = =税后利润税后利润税后利润税后利润 资本金资本金资本金资本金 100%100%100%100% 这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了投资者自己的出资所带来的净利润。投资者自己的出资所带来的净利润。投资者自己的出资所带来的净利润。投资者自己的出资所带来的净利润。第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析
30、的主要内容三三、财财务务评评价价指指标标l l 静态投资回收期（）静态投资回收期（）静态投资回收期（）静态投资回收期（） 指当不考虑现金流折现时，项目以净收指当不考虑现金流折现时，项目以净收指当不考虑现金流折现时，项目以净收指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开发益抵偿全部投资所需的时间。是反映开发益抵偿全部投资所需的时间。是反映开发益抵偿全部投资所需的时间。是反映开发项目投资回收能力的重要指标。项目投资回收能力的重要指标。项目投资回收能力的重要指标。项目投资回收能力的重要指标。 第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容三三、财财务务评评价价指指标标
31、l l 财务内部收益率（财务内部收益率（财务内部收益率（财务内部收益率（IRRIRRIRRIRR） 指项目在整个计算期内，各年净现金流指项目在整个计算期内，各年净现金流指项目在整个计算期内，各年净现金流指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。量现值累计等于零时的折现率。量现值累计等于零时的折现率。量现值累计等于零时的折现率。 式中：式中：CICI现金流入量；现金流入量；COCO现金流出量现金流出量项目在第项目在第t t年的净现金流量年的净现金流量t = 0t = 0项目开始进行的时间点项目开始进行的时间点n n计算期，项目的开发或经营周期计算期，项目的开发或经营周期第三部
32、分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容三三、财财务务评评价价指指标标是分析不确定性因素对项目可能造成是分析不确定性因素对项目可能造成是分析不确定性因素对项目可能造成是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不的影响，并进而分析可能出现的风险。不的影响，并进而分析可能出现的风险。不的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产项目经济评价的重要确定性分析是房地产项目经济评价的重要确定性分析是房地产项目经济评价的重要确定性分析是房地产项目经济评价的重要组成部分，对房地产项目投资决策的成败组成部分，对房地产项目投资决策的成败组成部分，对房地产项目投资决策的成
33、败组成部分，对房地产项目投资决策的成败有着重要的影响。不确定性分析主要包括有着重要的影响。不确定性分析主要包括有着重要的影响。不确定性分析主要包括有着重要的影响。不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析等。盈亏平衡分析、敏感性分析等。盈亏平衡分析、敏感性分析等。盈亏平衡分析、敏感性分析等。第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容四四、不不确确定定性性分分析析1 1 1 1、盈亏平衡分析（、盈亏平衡分析（、盈亏平衡分析（、盈亏平衡分析（收支平衡分析收支平衡分析收支平衡分析收支平衡分析） 分析计算一个或多个风险因素变化而使房地分析计算一个或多个风险因素变化而使房地分析计算一个或多
34、个风险因素变化而使房地分析计算一个或多个风险因素变化而使房地 产项目达到利润为零时的临界值，显示项目产项目达到利润为零时的临界值，显示项目产项目达到利润为零时的临界值，显示项目产项目达到利润为零时的临界值，显示项目 的风险程度。的风险程度。的风险程度。的风险程度。第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容四四、不不确确定定性性分分析析2 2 2 2、敏感性分析、敏感性分析、敏感性分析、敏感性分析 指从众多不确定性因素中找出对投资指从众多不确定性因素中找出对投资指从众多不确定性因素中找出对投资指从众多不确定性因素中找出对投资项目的经济效益指标有重要影响的敏感项目的经济效益指标有重要影
35、响的敏感项目的经济效益指标有重要影响的敏感项目的经济效益指标有重要影响的敏感性因素，分析、测算其在一定范围内变性因素，分析、测算其在一定范围内变性因素，分析、测算其在一定范围内变性因素，分析、测算其在一定范围内变化时对项目经济效益指标的影响程度，化时对项目经济效益指标的影响程度，化时对项目经济效益指标的影响程度，化时对项目经济效益指标的影响程度，从而判断项目承受风险的能力。从而判断项目承受风险的能力。从而判断项目承受风险的能力。从而判断项目承受风险的能力。 销售收入、总投资额销售收入、总投资额销售收入、总投资额销售收入、总投资额 第三部分第三部分 投资分析的主要内容投资分析的主要内容四四、不不
36、确确定定性性分分析析用途用途用途用途独栋别墅独栋别墅占地面积占地面积占地面积占地面积116318.11 m116318.11 m2 2地上建筑面积地上建筑面积地上建筑面积地上建筑面积42347.06 m42347.06 m2 2总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积54761.83 m54761.83 m2 2经济指标经济指标经济指标经济指标l l经营策略：全部出售经营策略：全部出售经营策略：全部出售经营策略：全部出售l l 销售均价：销售均价：销售均价：销售均价：1050010500元元元元/ /平方米平方米平方米平方米（地上建筑面积）（地上建筑面积）（地上建筑面积）（地上建筑面积）第四部
37、分第四部分 投资分析案例投资分析案例l l 根据规划及定位方案建议，对项目根据规划及定位方案建议，对项目根据规划及定位方案建议，对项目根据规划及定位方案建议，对项目 投资的经济效益进行初步评估，判投资的经济效益进行初步评估，判投资的经济效益进行初步评估，判投资的经济效益进行初步评估，判 断投资的可行性断投资的可行性断投资的可行性断投资的可行性l l 包括总投资估算、收入、利润估算、包括总投资估算、收入、利润估算、包括总投资估算、收入、利润估算、包括总投资估算、收入、利润估算、 经济评价指标、不确定性分析经济评价指标、不确定性分析经济评价指标、不确定性分析经济评价指标、不确定性分析l l 采用静
38、态投资分析方法采用静态投资分析方法采用静态投资分析方法采用静态投资分析方法第四部分第四部分 投资分析案例投资分析案例单位：万元单位：万元序号序号项项 目目合计合计1 1建设投资建设投资30,264.27 1.1土地费用15,880.21 1.2前期工程费525.71 1.3基础设施建设费1577.14 1.4园林景观建设费1163.181.5建筑安装工程费6,571.42 1.6管理费用736.63 1.7不可预见费982.18 1.8其他费用604.57 1.9销售费用2,223.22 2财务费用财务费用1,163.06 3项目总投资项目总投资31,427.33 第四部分第四部分 投资分析案
39、例投资分析案例一一、总总投投资资估估算算总投资估算表总投资估算表总投资估算表总投资估算表单位：万元单位：万元序号序号序号序号项目项目项目项目合计合计合计合计1 1销售收入销售收入销售收入销售收入44,464.4144,464.412 2经营税金及附加经营税金及附加经营税金及附加经营税金及附加2,445.542,445.542.12.1营业税营业税2,223.222,223.222.22.2城市维护建设税城市维护建设税155.63155.632.32.3教育费附加教育费附加66.7066.70销售收入、税金及附加估算表销售收入、税金及附加估算表销售收入、税金及附加估算表销售收入、税金及附加估算表
40、第四部分第四部分 投资分析案例投资分析案例二二、收收益益估估算算单位：万元单位：万元损损损损 益益益益 表表表表序号序号序号序号项目名称项目名称项目名称项目名称合计合计合计合计1 1销售收入销售收入销售收入销售收入44,464.41 44,464.41 2 2建设期投资建设期投资建设期投资建设期投资30,264.27 30,264.27 3 3财务费用财务费用财务费用财务费用1,230.62 1,230.62 4 4经营税金及附加经营税金及附加经营税金及附加经营税金及附加2,445.54 2,445.54 5 5利润总额利润总额利润总额利润总额10,523.98 10,523.98 6 6所得
41、税所得税所得税所得税3,472.91 3,472.91 7 7税后利润税后利润税后利润税后利润7,051.07 7,051.07 第四部分第四部分 投资分析案例投资分析案例二二、收收益益估估算算投投投投资资资资利利利利润润润润率（税前）率（税前）率（税前）率（税前）33.70%33.70%投投投投资资资资利利利利润润润润率（税后）率（税后）率（税后）率（税后）22.58%22.58%资资资资本金利本金利本金利本金利润润润润率率率率116.66%116.66%资资资资本金本金本金本金净净净净利利利利润润润润率率率率78.16%78.16%第四部分第四部分 投资分析案例投资分析案例三三、经经济济评
42、评价价指指标标1 1、盈亏平衡分析、盈亏平衡分析、盈亏平衡分析、盈亏平衡分析第四部分第四部分 投资分析案例投资分析案例四四、不不确确定定性性分分析析2 2、敏感性分析、敏感性分析、敏感性分析、敏感性分析序号序号序号序号项目名称项目名称项目名称项目名称变动幅度变动幅度变动幅度变动幅度（%）投资利润率投资利润率投资利润率投资利润率（税前）（税前）（税前）（税前）0 0 0 0基本方案基本方案基本方案基本方案0 0 0 033.70%33.70%33.70%33.70%1 1 1 1销售收入销售收入销售收入销售收入+5+5+5+539.87%39.87%39.87%39.87%+10+10+10+1
43、046.00%46.00%46.00%46.00%-5-5-5-527.48%27.48%27.48%27.48%-10-10-10-1021.22%21.22%21.22%21.22%2 2投资额投资额投资额投资额+5+5+5+527.33%27.33%27.33%27.33%+10+10+10+1021.55%21.55%21.55%21.55%-5-5-5-540.74%40.74%40.74%40.74%-1048.56%第四部分第四部分 投资分析案例投资分析案例四四、不不确确定定性性分分析析 项目在经济上可行，能够取得较好的项目在经济上可行，能够取得较好的项目在经济上可行，能够取得较好的项目在经济上可行，能够取得较好的 投资收益。投资收益。投资收益。投资收益。评估结论评估结论评估结论评估结论第四部分第四部分 投资分析案例投资分析案例房地产投资分析房地产投资分析演示完毕 谢谢观看
