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1、第八章 房地产投资风险n第一节 房地产投资风险概述 n第二节 房地产投资风险的种类 n第三节 房地产投资各阶段的风险n第四节 房地产投资风险的评价方法n第五节 房地产投资风险的对策 第一节 房地产投资风险概述 n【学习目标】n 理解房地产投资风险的概念；n 能通过网络了解房地产风险的相关信息；n 能熟练掌握房地产投资风险的特征；n 能熟练掌握房地产投资风险的成因；n 能熟练分析我国房地产投资特有的风险。第一节 房地产投资风险概述 n一、房地产投资风险的含义一、房地产投资风险的含义n（一） 风险的含义n（二） 房地产投资风险含义n（三） 房地产投资风险的表现形式n二、房地产投资风险的特征二、房地
2、产投资风险的特征n（一） 客观性（二） 不确定性n（三） 潜在性（四） 损益双重性n（五） 可测性（六） 相关性第一节 房地产投资风险概述 n三、我国房地产投资风险的特点n（一） 经济风险降低n（二） 技术风险增加n（三） 政策风险大n（四） 房地产投资风险地域性差异减小n（五） 投资风险信号日趋丰富知识应用n一、知识训练题n 简述房地产投资风险的概念。n 简述房地产投资风险的特征。第二节 房地产投资风险的种类n【学习目标】n 熟悉房地产投资风险的种类；n 能分析每种风险的影响因素；n 能根据实际案例判断是何种风险。第二节 房地产投资风险的种类n一、房地产投资决策风险一、房地产投资决策风险n（
3、一） 投资时机风险n（二） 投资物业位置风险n（三） 投资物业类型风险n二、经营风险二、经营风险n 房地产类型 房地产管理水平 房地产市场变化第二节 房地产投资风险的种类n三、流动性风险三、流动性风险n 房地产价值量的大小n 房地产的建设程度n 房地产地段好坏n 房地产的市场行情n 房地产的净现金流量n四、财务风险四、财务风险n五、通货膨胀风险五、通货膨胀风险n六、管理风险六、管理风险第二节 房地产投资风险的种类n七、金融风险七、金融风险n 金融政策的调整n 取消抵押品赎回权的威胁n 银行催还贷款的要求n八、政策风险八、政策风险n九、环境风险九、环境风险n十、自然风险十、自然风险n 房地产所在
4、的地理位置 房地产本身特性 抗灾自救能力 房地产管理水平知识应用n一、知识训练题n 简述房地产风险的类型。n 简述经营性风险的影响因素。第三节 房地产投资各阶段的风险n【学习目标】n 能通过网络了解房地产投资各阶段存在的风险的相关信息；n 能熟练掌握房地产投资各阶段存在的主要风险。第三节 房地产投资各阶段的风险n一、决策研究阶段的投资风险一、决策研究阶段的投资风险n二、筹措资金阶段的投资风险二、筹措资金阶段的投资风险n三、项目建设阶段的投资风险三、项目建设阶段的投资风险n四、项目试运营阶段的投资风险四、项目试运营阶段的投资风险n五、项目正常运营阶段的投资风险五、项目正常运营阶段的投资风险n六、
5、项目设备更新阶段的投资风险六、项目设备更新阶段的投资风险n七、项目修复改造阶段的投资风险七、项目修复改造阶段的投资风险n八、项目拆除阶段的投资风险八、项目拆除阶段的投资风险n一、知识训练题n 简述项目在资金筹措阶段的风险。n 简述项目在正常运营的方面。知识应用n【学习目标】n 能通过网络了解房地产投资风险的相关信息；n 能熟练掌握房地产投资风险的识别方法；n 能熟练掌握房地产投资风险的度量方法；n 能熟练掌握房地产投资风险的评价方法。第四节 房地产投资风险的评价方法n一、房地产投资风险的识别一、房地产投资风险的识别n（一） 风险识别的含义n（二） 风险识别的方法n二、房地产投资风险的度量二、房
6、地产投资风险的度量第四节 房地产投资风险的评价方法n三、房地产投资风险的评价方法三、房地产投资风险的评价方法n（一） 营业率评价法n 投资房地产的营业率n营业率 年营业总费用年计划总收入n 偿债收益比n偿债收益比 营业净收入要求的年偿债额n 保本占用率n保本占用率 （年营业总费用 要求的年偿债额）年计划总收入n（二）“一三法则”评价法第四节 房地产投资风险的评价方法知识应用n 一、知识训练题n 简述德尔菲法。n 房地产投资风险有几个度量指标？ 常用哪两个？n 以营业率评价房地产投资风险有什么特点？第五节 房地产投资风险的对策n【学习目标】n 熟悉并能正确提出有效回避风险的对策；n 掌握并能有效
7、地进行风险转移；n 掌握并能科学地进行风险自留；n 能有效地进行损失控制；n 能够对不同的风险提出不同的防范对策。第五节 房地产投资风险的对策n一、风险回避一、风险回避n（一） 市场竞争风险的回避n（二） 通货膨胀风险的回避n 重视通货膨胀对房地产投资的影响n 争取较低的所得税率n 选择好的地段进行房地产投资n 利用通货膨胀的影响增强在谈判中的地位第五节 房地产投资风险的对策n（三） 变现性风险的回避n 做好房地产投资管理n 处理好实物投资和金融投资的关系n 优先选择易于分割出售的房地产投资n 谨慎投资“半截子”工程n 审时度势，及时销售第五节 房地产投资风险的对策n（四） 金融风险的回避n
8、充分把握国家金融政策n 预期银行贷款利率的变化n 重视被拍卖的威胁n 加强项目的经营管理n（五） 社会风险的回避第五节 房地产投资风险的对策n（六） 经营风险的回避n 进行房地产类型组合投资n 选择擅长经营的房地产项目n 规模投资，限制竞争n 在经济上升期投资n 选择“短平快”房地产项目投资n 预期投资后的维持管理费用第五节 房地产投资风险的对策n（七） 财务风险的回避n（八） 自然风险的回避n 加强管理，以预防为主n 积极投保n 选择不可抗力事件发生可能性小的地方投资第五节 房地产投资风险的对策n二、风险转移二、风险转移n（一） 非保险转移n 业主将合同责任和风险转移给对方当事人n 第三方担保n（二） 保险转移第五节 房地产投资风险的对策n三、风险自留三、风险自留n（一） 计划性风险自留n（二） 非计划性风险自留n四、损失控制四、损失控制知识应用n一、知识训练题n 简述回避风险的方法。n 简述变现风险的回避途径。n 简述金融风险的回避途径。
