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1、地产景观品质提升-深耕设计管理曹鼎翼联盟阳下满足客户使用需求合理控制景观成本提升绿化效果材料品质统筹化设计质量提升对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量景观全面提升五步曲(客户、成本、效果、特色、设计资源)第三章：景观的功能设计 关注客户需求 概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引1. 概述万科集团满意度调查2011年房地产营销策划大全320G 规划设计满意度07年86，08年79活动场地和设施满意度07年62
2、，08年58均为最低资料来源：集团08年盖洛普满意度调查报告移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ 资料来源：集团2002-2008盖洛普满意度调查数据；其中业主总量根据该年截至9月份统计数据 “活动场地和设施满意度”连续7年持续走低K=千户客户投诉 1.概述客户最不满意：配置少；不便捷怀念四季花城没健身游 需要篮球场！入很多心血2011年房地产营 没活动新设建就的等儿于够童活有动生场命在泳哪池里等？活我动们设找施不投到有运动施不 ，我们！成交客户对活动场地关注率与满意率 数据来源：08年深圳万科成交客户调查统计（营销系统），调查客户量为3041户运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球
3、场及其他健身器械场地1.概述“活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大-11.1-16.06-3.06-3.58集团活动配置标准现状 1.概述上海公司深圳区域2004年集团发布“花城类住区活动配套标准”上海公司标准，执行较早，控制每块场地绝对面积深圳区域08年底确定，按品类控制户均指标集团标准小结 社区活动配套满意度是整体满意度的短板1.概述最不满意：配置不足；不便捷万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范 概述 指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引2011年房地产营销策划大全 在集团52项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城3个内部标杆项目选择标准：入住两年以上、
4、活动配套完善、业主满意度较高的成熟社区资讯来源：根据所属项目物业公司提供 320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！容积率 2.1容积率 1.7容积率 1.452.01/户 （含游泳池）因纬度和气候不同，平均每户的总活动场地面积因泳池的差异从南往北依次降低，均值为2.01 /户3个标杆活动场地均值泳池差异较大 （不含游泳池）不含泳池，不同纬度的标杆项目“运动场地、儿童活动场地及老人活动场地”户均面积基本一致1.11 /户运动场地均值0.26 /户儿童活动场地均值0.25 /户老人活动场地均值2011年房地产营销策划大全320G移动硬盘版！策划人士必 运动场地配置普遍较低，平均只达
5、标杆值的42%运动场地均值数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等备资料库！货到验货后付款！1.11/户集团3个标杆项目0.47/户集团52个项目运动场地均值2011年房地产营销策划大全320G移动硬盘版！策划人士必备0.26/户集团3个标杆项目儿童场地均值0.24/户集团52个项目儿童场地均值 儿童活动场地配置尚好，个别公司差距较大数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等资料库！货到验货后付款！老人活动
6、场地：指供老人活动使用的器械，棋牌和舞蹈聚会等场地 来源：选取入住2年或以上社 为样 老人活动场地配置普遍不足，平均仅达标杆值68%0.25/户集团3个标杆项目老人活动场地均值0.17/户集团52个项目老人活动场地均值 除去泳池，综合活动场地52项目均值仅为3个标杆项目的54%1.62/户集团3个标杆项目综合活动场地均值0.88 /户52项目综合活动场地均值数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总 运动场地配置严重不足，老人活动场地关注不够项目普遍存在综合配置较低的局面项目名称户均活动面积泳池运动场地儿童活动场地老人活动场地占地面积 总建筑面积总户数容积率上
7、海浦东仁恒河滨城3.350.481.600.740.5331.007440002.4上海天山仁恒河滨花园3.740.791.560.780.61133919003.0上海浦东绿城1.540.420.490.290.34184626312.62011年房地产营销策划大上海浦东仁恒河滨城上海浦东绿城上海天山仁恒河滨花园选取项目特点：社区规模大，户数多，在业内评价较高资料来源：对方公司操业人员提供全320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ 选取3个业内评价较高的容积率项目作为外部标杆0.25泳池儿童活动场地老人活动场地运动场地 与行业标杆相比较，我司标杆值除“运动场地”略低外，“儿童
8、和老人活动场地”配置差距较大0.44 /户集团3个标杆项目均值1.11 /户集团3个标杆项目均值0.26 /户集团3个标杆项目均值/户集团3个标杆项目均值 针对主要品类制定住区活动配套标准:儿童、老人活动场地0.25/户、运动场地1.1 /户户均面积指标合计 1.60 /户 依据集团产品分类分析主要产品客户人口构成青年 持家 20% 孩子三代 10% 主要品类客户人口构成在老人和儿童的比例上有区别G2孩子三代 10% 后小太阳 40%小太阳40% 老年一代 10%青年之家 85% 青年持家 15%C小小太阳 30% 青年持家 5%孩子三代 10% 后小太阳 20%小太阳G330% 老年一代5%
9、16.1%12.9%58.1%12.9%21.9%6.3%59.4%12.5%5.0%0.0%65.0%30.0%12岁以下13-21岁22-55岁56岁以上29%13%T1 8% 26%青年之家 50% 小小太阳 20% 11.1% 0.0% 66.7% 22.2% 老年一代 10%G2/C侧重儿童G3/T2侧重老人 按两大类制定各区域活动配套建议标准 产品随着市场的变化，客户人群对于活动场地的需求不同产品客户聚焦细分之后，还可分化为以下类型产品：人群混合型社区青年公寓社区度假类社区-人群结构复杂，社区需提供充足各类场地-人群结构年轻化，社区应提供具有社交功能的场所以及运动场地，对儿童及老人
10、可忽略-需求特殊化，更多提供高档服务的运动场地和户外可拓展的休闲空间，景观需求加强-对会所功能需求加强，其余活2011年 居住户数2000 户目前集团活动场地均值为规定配置活动面积标准为0.88 /户1.60 /户差额为0.72 /户活动场地平均单方造价为620 元/ 单方造价增加（2000 0.72 620 ） 200000 = 4.464 4.54.5元/ 增加4.5元单方造价，即可满足活动场地配置要求以建筑面积20 万某项目为例按平均每户面积100 计算 集团内新建项目活动场地配套必须满足最低标准。儿童、老人活动场地0.25/户、运动场地1.1 /户社区规模较小时(500户)，配套标准应
11、适当增大。 概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引 主要运动及老人活动场地沿商业街两侧布局；儿童活动场地组团式布局运动场地服务半径250米儿童活动场地服务半径50米商业步行街会所泳池老人活动场地/架空层容积率 1.45会所泳池中心广场 大型场地结合会所和滨河绿化带布置，儿童场地分散布置服务半径250米建筑儿童活动场地服务半径50米运动场地服务半径250米 大型场地沿景观轴集中布局，儿童场地以组团为单位布局会所运动广场步行景观轴线儿童活动场地服务半径45m容积率 2.01 所有室内外活动场地沿主要人行系统展开布局 所有室内外活动场地围绕会所中心辐射展开布局服务半径
12、200米 会所区集中泳池及运动场地，其余均衡按组团分散布局 儿童场地不足且服务半径大于50米，缺少运动场地 缺少运动场地与老人活动场地，会所配套服务半径大于250米 运动场地配置不足，儿童场地服务半径大于50米 各类活动场地布置必须考虑服务半径，否则降低使用率正常情况下：成人250米，老人200米，儿童50米资料来源：美国景观资料手册Time-Saver standard for landscape architecture 服务半径为：成人250m，老人200m，儿童50m运动场地应相对集中布局，儿童活动场地应均匀布局狭长地块应沿人行路布局，方正地块应中心辐射布局案例分享1.成都万科金色海蓉
13、二期 概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引3基本教育4特殊功能1安全性2基本功能客户关注程度排序5特殊教育高通用性特殊性安全性功能性客户关注度低料提供：上海公司设计部 根据客户关注度排序设定所需的功能考虑范围贯穿全区的无障碍步行系统具体措施全区做到无障碍设计高差较大处或河道等设置栏杆编号123需求分类安全安全安全成本影响较小小小可实施性强强强育4 儿童游乐区的周界安全 安全 无 强5 安全 小 强6 安全 中 强7 大 强8 小 强小 强中 强11 安全的沙坑 小 强12 无 强大 中14 小 强15 四季变化的观花观果的植物 无 强 特殊客群关注特殊教16
14、小 强料提供：上海公司设计部品质的基本 功能与细节应保证品质，更应重视营销卖点成本高成本低1.全区无障碍设计6.2. 高差较大处设置栏杆3. 贯穿全区的步行系统4. 儿童游乐区的周界安全5. 各种铺装材料的安全交接结合儿童游乐区设置成人健身设施7.大面积的起伏变化的草坪8.安全的沙坑1.2.3.4.5.高品质进口儿童游乐设备专设有遮荫遮雨的2-6岁儿童游乐设施一定面积的木平台交流休息场地室外儿童游泳池安全的儿童水景1.儿童游乐场周边设置洗手洗脚处2.5.增加儿童游乐区的背景音乐设置3. 环保的分类垃圾桶4. 儿童区增加太阳能时钟适合儿童尺度的室外标示系统6. 四季变化的观花观果的植物1.旱冰场
15、2.3.4.5.6.游乐场周边设计厕所增加带长度的儿童专用自行车道增设“百草园”增设“自留地”增加一些冒险儿童游乐设施，滑板攀岩7.8.增加“故事雕塑”动物乐园选定实施选择实施选择实施暂不实施关注度低（特殊功能+教育）料提供：上海公司设计部 根据成本要求和客户关注度选定实施内容关注度高（安全+基本功能） 根据使用者喜好排序选择内容 玩具器械品种排序1-5岁6-12岁1234滑梯秋千木马羽毛球馆滑梯木马跷跷板游泳池56游泳池室外篮球场秋千室外篮球场2011年房地产营销策划大全衡木动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ 平320G移 泡泡池7资料来源：深圳地产08年针对入住客户关于儿童活动
16、配套深访研究调查儿童游乐区的周界安全安全儿童戏水水景结合儿童游乐区设置成室外儿童游泳池实施反馈料提供：上海公司设计部置栏杆性，交接面的安全质材料制成一定面积的室外木平台具体措施全区做到无障碍设计高差较大处或河道等设贯穿全区的无障碍步行系统各种铺地材料的安全儿童游乐设施要是高品专设有遮荫遮雨的2-6岁的儿童游乐设施交流的大面积的起伏的高品质的草坪深蓝白马西 金色里 金色雅北 程 筑 罗店地杰编号12345678910示系统植物111213141516安全的沙坑人健身设施适合儿童尺度的室外标四季变化的观花观果的儿童游乐区增加太阳能时钟08年08年08年08年08年08年 针对项目定期审核，确保实施
17、完成度 营销卖点成本要求集中精力做焦点增加特色做价值控制成本做重点投其所好做关怀1. 客户关注度2.3.4. 使用者喜好5. 定期审核 确保实施做审查设计应全方位关注，把好5个控制关4. 场地设计五要素儿童活动场地实施效果资 料提供：上海公司设计部 儿童活动场地设计应考虑儿童群戏的心理，设置大型综合场地为宜，同时介入绿化设计，使场地同时具有景观效果 目前国际通行儿童设备安全标准主要分为两类美国标准 CPSC , 欧洲标准 EN1176U.S. Consumer Product Safety Commission Guidelinesfor Public Playground Equipment
18、 (CPSC)美国消費者产品安全委員会公共游戏场设备准则 分2-5，5-12岁两个年龄层 提供7种游戏设备的安全要求攀爬类团团转跷跷板滑梯摇摇马秋千蹦床 设备安全活动范围（固定值）New European Standards (EN 1176)新欧共体标准（游戏场设备） 3-14岁统一年龄层 提供5种游戏设备的安全要求秋千滑梯绳缆跑道旋转式设备摇摆式设备 设备安全活动范围（计算式） 临界下坠高度和铺装面范围 临界下坠高度 料提供：play & safe 游乐安 游戏设备的选用与安装必须严格按照安全空间要求，地垫的材料和厚度也必须符合高度要求50mmCFH - 1.5m75mmCFH 1.9m1
19、10mmCFH 2.6m资料提供：play & safe 游乐安全顾问公司（香港）概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素 设计指引 操作指引 根据配置标准计算对应场地的面积指标整体规划完成后，即应针对此场地指标进行核算，如不满足应适当调整规划以深圳区域某G2项目为例：项目占地 42000 规划户数 2140户集团主流产品活动配套标准:儿童、老人活动场地0.25/户运动场地1.1 /户景观面积 28900 运动场地面积= 1.1 2140=2354 儿童场地面积= 0.25 2140=535 老人场地面积= 0.25 2140=535 合计场地配套面积为 3424 货到验货后付款！ 运动场
20、地面积 = 1.1 2140=2354 2个网球场 = 6502=1300 1个篮球场 = 5401=540 （架空层）10个乒乓球台 = 5010=500 儿童场地面积 = 0.25 2140=535 集中设置1个大型场地 350 设置2个小型场地各 100 老人场地面积= 0.25 2140=535 结合广场设置跳操场地 200 锻炼器械30组 200 架空层棋牌活动10组 100 健康步道 50 小型儿童活动场地可选用标准配置，大型由专业单位设计 泳池设计要在符合规范、便于管理的基础上美观泳池区可容纳人数(M)=成人池面积/3 + 儿童池面积/2.5泳池休息区面积()=M0.8洗手蹲位个
21、数=M/60淋浴间个数=M/30更衣柜个数=M/5以上三项男女更衣室均分 更衣室设计必须符合人性尺度和管理流线的要求提高更衣室品质的方法：1.增加管理室前厅，提供等候区2.增加化妆台空间3.更衣区与淋浴区分隔4.增加清扫设备储藏室降低更衣室成本的方法：1.男女共用洗手台2.室外喷淋3.男女共用洗手间 宠物活动规范化，降低邻里纠纷和干扰 管线布置合理，合理分配宅间距离 管线布置合理，合理分配宅间距离 管线布置合理，合理分配宅间距离概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引 操作指引 规划确定之后根据场地指标复核，如不满足则应调整规划。Step 1Step 2Step 3根据指标选择场地
22、基本布局和内容，拟定设计任务书。审核场地设计面积和内容，检查细节设计。一线公司设计部设计单位根据设计任务书进行设计，可选择甲方提供的标准模块或依据规范自行设计。提交深化方案图纸提交任务书和设计指引提交图纸和数据指标 惠州金域华庭配套表品类：G2项目占地：3.96万m2户数：1000泳池（共900m2）泳池总水面面积：900m2儿童池：200m2成人池：700m2运动场地（共700m2）羽毛球场：100m2架空层乒乓：50m2架空层练舞室：200m2多功能场地：350m2老人活动场地（共260m2）跳操广场：150m2按摩走道：30m2架空层棋牌：50m2锻炼器械：30m2儿童活动场地 （300
23、m2）滑梯：120m2秋千：50m2木马：40m2跷跷板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬网：80m2如规划布局不满足场地需求，则应调整规划 Step 1 人行系统宜简洁布置主要人行系统景观轴线 Step 2儿童活动场地就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区。建议老人活动场地和中心广场结合，充分考虑日照，应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置。 不同活动场地对日照需求不同，应对应考虑布局场地布局要点 游泳池居中布置，可作为销售工具。 室外运动场地考虑充分日照，考虑噪音问题，避免离住宅过近，贴近商业用房布置。 Step 2看护区多功能场地架空层练舞室成人池儿童池架空层乒乓 惠
24、州金域华庭品类：G2户数：1000按照社区户数计算相应所需场地面积指标泳池（共900m2）泳池总水面面积：900m2儿童池：200m2成人池：700m2运动场地（共700m2）羽毛球场：100m2架空层乒乓：50m2架空层练舞室：200m2多功能场地：350m2服务半径+布置规则游泳池250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地200米 -3分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地50米
25、-2分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人=30m2=50m2=100m2羽毛球场230m Step 265m60m60m成人池儿童池跳操广场65m按摩走道羽毛球场锻炼器械架空层棋牌架空层乒乓架空层练舞室 惠州金域华庭品类：G2户数：1000按照社区户数计算相应所需场地面积指标老人活动场地（共260m2）跳操广场：150m2按摩走道：30m2架空层棋牌：50m2锻炼器械：30m2服务半径+布置规则游泳池250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置
26、偏僻处，考虑日照老年人活动场地200米-3分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地50米 -2分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区 =30m2=50m2=100m2多功能场地 Step 240m羽毛球场成人池40m按摩走道锻炼器械架空层练舞室40m滑梯、秋千等滑梯、秋千等架空层乒乓沙池服务半径+布置规则游泳池250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求跳操广场运动场地250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照多功能场地 架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地2
27、00米 -3分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地50米 -2分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区 =30m2=50m2=100m2木马、跷跷板等架空层棋牌宠物活动40m 惠州金域华庭品类：G2户数：1000按照社区户数计算相应所需场地面积指标儿童活动场地 （300m2）滑梯：120m2秋千：50m2木马：40m2跷跷板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬网：80m2宠物活动场地：100m2 Step 2成人池 羽毛球场锻炼器械跳操广场多功能场地木马、跷跷板等架空层棋牌架空层练舞室滑梯、秋千等滑梯、秋千等按摩走道架空层乒乓沙池服务半径
28、+布置规则游泳池250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地200米 -3分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地50米 -2分钟儿童步行距离=30m就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区 2=50m2=100m2宠物活动泳池（共900m2）泳池总水面面积：900m2儿童池：200m2成人池：700m2运动场地（共700m2）羽毛球场：100m2架空层乒乓：50m2架空层练舞室：200m2多
29、功能场地：350m2老人活动场地（共260m2）跳操广场：150m2按摩走道：30m2架空层棋牌：50m2锻炼器械：30m2儿童活动场地 （300m2）滑梯：120m2秋千：50m2木马：40m2跷跷板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬网：80m2宠物活动场地：100m2 Step 2 硬景面积：7510 m2包括人行系统、广场、各类活动场地及泳池软景面积：18200 m2包括草坪、地被及灌木70% Step 3 规划平面初步确定后，根据社区规模制定所需活动配套面积和内容如规划布局不能满足场地要求，则应调整规划根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位
30、置复核软硬景面积比例7 ：3 总结1、活动配套满意度是规划设计满意度短板最不满意：配置不足；不便捷2、集团主流产品活动配套标准:儿童、老人活动场地0.25/户、运动场地1.1 /户G3/T2 类产品侧重老人活动场地G2/C 类产品侧重儿童活动场地深圳区域宜保证户外泳池场地，可减少运动场地3、场地布置要保证服务半径：成人250m/老人200m/儿童50m 第四章：绿化苗木的操作管理建议苗源分析苗源成本操作模式分析技术措施综合成本价格：QQ:5445708701014899638 1014899638 QQ:544570870苗源种类 保证全冠移栽的前提是采用地苗和假植成品苗，成品苗价格为地苗的三
31、倍左右X 低 2X 中3X 高地苗假植成品苗假植苗地苗资源集中地区低纬度 地苗资源集中地区较少，大部分地苗需要时间与人力进行提前搜购与储备高纬度中纬度华南地区QQ免费索 地苗移栽要保证成活率，必须严格遵循季节要求1月2月3月4月6月7月8月9月10月11月12月13月24月电话：13550109150 加 210月取精华资料！912月1011月5月温带地区(华东及北方地区)西南地区华南地区适宜移植季节非适宜移植季节地苗成活率90-95%假植苗成活率99%地苗成活率20-30%假植苗成活率50-70%地苗成活率70-85%假植苗成活率99%地苗成活率20-40%假植苗成活率60-80%地苗成活率
32、92-97%假植苗成活率99%地苗成活率30-50%假植苗成活率80-90%温带地区(华东及北方地区)西南地区以上成活率以1520cm樟树为例，相关数据由各分公司提供各地区适宜移栽及种植季节 选择地苗作为主要苗源是提升绿化效果，降低景观成本的必要手段保证地苗供应，必须提前储备，或者寻找有储备的合作单位提高地苗全冠移栽成活率，必须遵循季节要求市场行规：苗木购买熟客可延付苗款，生客需付定金，付清全款才可提苗苗源分析苗源成本操作模式分析技术措施综合成本QQ:5445708701014899638 地苗中选用较多的规格为胸径25-30 cm，平均价格为2000元/株特点：资源分布散，临时搜购不易，必须
33、提前储备主材价格：胸径10-19cm，4001000元/株胸径20-29cm，12002500元/株胸径30-39cm，28004000元/株原 或在移植地超过5年 生 状况良好的苗木。成活率受季节影响大，不适苗源成本分析樟树假植苗(华南地区)电话：观赏效果较差，移植成 较高。13550109150 加QQ免费索取精华资料！活率 假植苗：地苗断根后进行假植或装入容器短期种植1年以内，度过成活期的苗木。主材价格：胸径10-19cm，8002000元/株胸径20-29cm，22004500元/株胸径30-39cm，50008000元/株假植苗中选用较多的规格为胸径30-40 cm，平均价格为650
34、0元/株特点：资源较多，价格适宜，但苗木形态差，需要生长期恢复QQ:544570870加观赏效果 电话：135501091501014899638较好，移植成活率较高。QQ免费索取精华资料！电话：13550109150 加QQ假植成品苗中选用较多的规格为胸径30-40 cm，平均价格为13000元/株特点：由于用量大，目前中小规格已稀缺主材价格：胸径10-19cm，12002500元/株胸径20-29cm，30008500元/株胸径30-39cm，900015000元/株成品苗：假植苗已假 或 入容器种植3年以内，生长状况恢复良好的苗木料库！货到验货电话：1355010915010148996
35、38胸径10-19cm胸径20-29cm胸径30-39cm8002000元/株22004500元/株50008000元/株4001000元/株12002500元/株28005000元/株12002500元/株30008500元/株900015000元/株地苗假植苗假植成品苗 QQ:544570870成本比较(华南地区) 加QQ免费索取精华资料！综合比较价格，地苗：假植苗：假植成品苗 = 1：2：32011年房地产营销策划大全320G移动硬盘版！策划人士必备资此两种规格资后付款！ 电话：13550109150因气候差异，高规格苗木在各地区的价格差异较大，南方相对较低成都、上海两地普遍使用地苗，选
36、用中小规格较多，大规格乔木只做点景深圳普遍使用的是假植成品苗，因中小规格资源不足选取规格普遍30cm以上（元/株）成都、上海地苗与深圳假植成品苗价格比较 深圳区域使用的大部分苗源为假植成品苗地苗假植成品苗假植苗大部分苗源产自江浙地苗及假植成品苗供应量大地苗大多来自本地假植成品苗多从华东购入地苗供应量小，多为假植苗假植成品苗用量大苗源多来自本地反季节种植情况少除深圳区域外，其余三区域普遍采用地苗，全冠移植率较高各区域苗木成本有差异，提升绿化效果措施应该因地制宜深圳区域提升绿化效果应多采用地苗，保证全冠移栽其余区域提升效果应适当增加成本，提高种植密度和规格由于华南区域质量好的假植成品苗日渐稀少，应
37、着力于地苗资源的利用优质地苗需要提前搜购储备，前置的资金和人力成本较大结合现状，较好的措施是充分拓展具备地苗资源的合作单位苗源分析苗源成本操作模式分析技术措施综合成本内外 电话：招标模式北京公司沈阳公司苏南公司 模式比较13550109150 加QQ免费索取精华资料！公司内部同时存在三种主要模式，外部标杆主要有两种模式战略合作模式甲指乙供合作模式完全甲供模式内部模式外部模式代表公司主要特点上海公司成都公司深圳公司成都万华公司麓山国际成本控制较好，对图纸要求较高，但苗木质量不易控制，即时效果差苗木质量较高，种植即时效果好合作单位必须有充足资源和图纸深化能力甲方承担采购任务，苗木质量相对有保障需要
38、甲方配有专业人员，且占用人力较多甲方承担采购储备任务，苗木资源质高价低甲方需自有苗圃，少量项目可操作龙湖公司 甲方承担部分采购储备任务，苗木资源可控版！策划 ！货到验货后付款！ 内部 电话： 模式一13550109150 加QQ免费索取精华资料！招标模式保证绿化成本最低，但实施效果较差招标模式：采用招投标方式，以低价中标者提供苗木并组织施工。优点： 成本动态可控缺点： 低价苗木形态难以满足设计要求，造成现场设计变更数量较难控制 施工方提供价格较低的假植苗或截杆地苗 不考虑效果的即时性绿化 加QQ 100-120 华 / 料！电话：13550109150成本：免费索取精元资平米操作模式分析 13
39、550109150 加QQ免费索取精华资料！模式二内部1014899638 绿化成本：250-280QQ:544570870电话：战略合作模式：选取 2-3家战略协议的种植施工单位，苗木采用战略采购价。施工图由施工方根据自身资源进行深化，甲方审核后开展施工。优点： 施工单位有自己苗圃和足够的苗木资源，可保证苗木形态和质量。 施工单位同时负责种植施工图的深化，控制苗木品种在其采购能力范围之内。 施工图定价设计，实施成本及变更可控缺点： 施工方的设计施工一体，需要监控 不能及时反映当时的苗木市场价格战略合作模式利用合作方苗木资源，质量有保证，成本可控制，但需监控机制成都金2011年房地产营销策划大
40、全320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ 域蓝湾项目电话：甲指乙供模式保证效果，但资源利用有限，资金占用大，不利于多项目同时操作甲指乙供战略合作模式：甲方参与苗木采购，由施工单位购买并组织对选定苗木的施工维护优点： 甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控缺点： 采购过程占用甲方过多资金 甲方人力占用过多，不利多项目操作 乙方积极性难调动深圳东海岸四期项目电话：完全甲供模式保证效果，但占用甲方资金及人力多，不利于多项目同时操作完全甲供模式：甲方自行采购所有苗木，并有自己的苗场或有可借用的场地进行苗木储备，施工单位只负责苗木的施工。优点： 甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控 扩大
41、了采购范围，可根据自身需要进行苗木储备，不受当时的市场供应所限制。 可获得较低价的一手苗木。缺点： 采购环节占用甲方过多资源。 乙方积极性难调动绿化 加QQ 220元/精华电话：13550109150成本：免费索取平米资料！QQ:5445708701014899638电话：甲供+战略合作模式保证效果，甲方专业人力配备要足，适量占用资金甲供+战略合作模式：与战略合作单位有苗木的战略采购价格，部分特型苗木由甲方自行采购，甲方有自己的苗场或有可借用的场地进行苗木储备，由战略合作单位组织苗木的施工。优点：甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木储备，不受当时的市场供应
42、所限制。可获得较低价的一手苗木。同时可利用战略单位的苗木资源缺点：采购环节占用甲方过多资源。战略价格无法反映即时的苗木市场行情成都三千城项目招标模式广州金域蓝湾绿化成本：300元/平米完全甲供成都麓山国际绿化成本：320元/平米战略合作佛山金域华府绿化成本：370元/平米 电从效果、成本控制和可实施性考虑，战略合作模式是较为理想的模式三种模式同等绿化成本下效果比较QQ:5445708701014899638绿化效果关键问题：1、图纸的可实施性2、苗木的品质与形态保证3、成本可控制性解决措施：1、由有设计能力的绿化施工单位结合资源进行苗木施工图深化2、施工单位保证高质苗源，对苗木种植效果负责，甲
43、方负责监控。3、施工单位深化图纸时进行定价设计，控制现场变更数量招投标模式战略合作模式招投标+战略模式图纸可实施性苗品质量控制成本可控备注仅北京、沈阳等公司能实现图纸和苗品质量的有效控制，大部分公司仍无法通过招标方式实现效果与成本有效平衡 战略合作模式能够有效解决提升绿化效果的关键问题电话：1014899638景观设计部2-5人/公司苗木采购团队景观工程团队合计景观人员1-2人/公司0.5人/项目4-9人/公司负责设计管理和现场效果确认负责特型苗木采购和储备负责现场施工管理和效果控制专业设计人员构成成本与工程采购人员构成专业景观工程人员构成主要责任部门，监管其余团队 QQ:544570870推
44、荐模式解析二13550109150 加QQ免费索取精华资料！三层团队的有效组合才能保障实现最终的效果龙湖、绿城管理模式万科管理模式景观部0-5人/公司物业绿化工程师 0-3人/公司专业设计人员构成绿化工程人员构成设计、采购、现场管理三位一体负责绿化种植和养护 电话：华南地区具备苗木资源和综合设计施工能力的单位有普邦、棕榈园林、四季青等 战略合作模式能够有效整合苗木资源，控制成本，提升效果景观应该配备项目现场专业人员，有效控制效果实现目前上海公司已开始实行景观项目PM制，隶属事业部，有效控制现场苗源分析苗源成本操作模式分析技术措施综合成本温带地区(华东及北方地区)西南地区华南地区适宜移植季节非适
45、宜移植季节非适宜移植季节措施地苗成活率90-95%假植苗成活率99%地苗成活率20-30%假植苗成活率50-70%强截枝条与叶片使用植物激素树干及土球用保温、保湿材料覆盖地苗成活率70-85%假植苗成活率99%地苗成活率20-40%假植苗成活率60-80%强截枝条与叶片使用植物激素树干及土球用保温、保湿材料覆盖地苗成活率92-97%假植苗成活率99%地苗成活率30-50%假植苗成活率80-90%强截枝条与叶片使用植物激素加强人工养护以上成活率以1520cm樟树为例，相关数据由各分公司提供 反 1014899638 电话：13550109150 QQ:544570870 季节移栽成活率及措施 加
46、QQ免费索取精华资料！使用传统技术在反季节移栽成活率非常低以上价格参考上海、成都、佛山08年战略采购合同，取1820cm樟树为例措施费占主材费用3040%上海提高整体主材单价作为措施费补偿成都损失苗木效果，无措施费补偿佛山反 1014899638 电话： QQ:544570870 季节移栽措施费率13550109150 加QQ免费索取精华资料！传统技术反季节移栽为保活以提高成本或损失效果为代价苗木主材市场价格苗木主材战略价格非适宜移植季节措施费最终成本32003300元/株32003300元/株10001300元/株32004600元/株23002400元/株2900元/株措施费用已包含在苗木
47、主材单价内2900元/株15002000元/株15002000元/株措施费用不另收，但需选择较小冠幅的假植苗2000元/株广州白云区大一项目现场通过药物处理，使植物在无需截枝、剪叶的情况下，保持全冠进行移植。优点：不改变树形，整株移植保证树木100%成活，不受季节影响处理费用较低缺点：不适合远程运输 保冠技术可确保乔木在任何季节进行全冠移栽技术核心：1520cm2025cm2530cm3035cm苗木主材价参考上海08年度绿化战略合同 苗木主材价适宜季节移植技术处理费非适宜季节移植技术处理费技术处理费与主材费比率24003300元/株500元/株700800元/株2124%39505000元/
48、株8001000元/株13001500元/株2030%50006800元/株10001200元/株15001600元/株2024%1300018000元/株12001500元/株16001800元/株910% 1014899638 电话： QQ:544570870保冠技术成本分析13550109150 加QQ免费索取精华资料！保冠技术费率占苗木主材价格20%左右，可全面提升效果格比较34% 41% = -7%QQ:544570870战略合作+保冠技术成本 加QQ免费索取精华资料！ 1014899638 电话：13550109150同等树冠效果，战略+保冠技术比招标要节省成本7%乔木成本构成：综
49、合单价 = 乔木主材价 + 种植费(人工) + 服务费(运输+养护) + 反季节措施费乔木主材价综合费率反季节措施费树冠覆盖面积综合成本招标战略合作战略+保冠技术28003200320018%30%40%0%30%20%反季节综合成本3300416044803300512051203-45-77-9以3万景观面积，按照乔木覆盖密度为16 /株计算30000 16 =1875株 3.5 = 6560 1875株 6 = 11250 65601.71875株 8 = 15000 65602.3战略+保冠技术与招标比较+14%+22%+20%+34%招标树冠面积战略树冠面积战+保树冠面积3300元/
50、株4160 1.7 2450元/株4480 2.3 1950元/株同等树冠乔木价格与招标价 -41%+56% -100%以20cm樟树为例，相关数据由上海公司提供 保证全冠移栽与成活率，应该采用保冠技术战略+保冠技术模式同等效果下，综合成本比招标节省7%苗源分析苗源成本操作模式分析技术措施综合成本外 1014899638 电话： QQ:544570870 部标杆展示区特点13550109150 加QQ免费索取精华资料！以溪流水景营造特色，建筑周边乔木密度高，小乔木与灌木层次丰富上海纳帕 尔湾展示区景观成本：1200元/平方米软硬景比例：50%：50%水景面积比例：15%乔木/灌木比例：40%：
51、60%单株乔木覆盖面积：1215平方米/株大、小乔木数量比例：60%：40% QQ:544570870 部标杆展示区特点13550109150 加QQ免费索取精华资料！以大草坪和全冠大乔木组合造景，重点区乔木密集度高上海龙湖 滟澜山展示区景观成本：800元/平方米软硬景比例：70%：30%水景面积比例：0%（现有河流）乔木/灌木比例：60%：40%单株乔木覆盖面积：1518平方米/株大、小乔木数量比例：70%：30%外 1014899638 电话： QQ:544570870 部标杆展示区特点13550109150 加QQ免费索取精华资料！楼间全冠中小乔木密度较高，灌木层次丰富成都龙湖 三千城展
52、示区景观成本：600元/平方米软硬景比例：80%：20%水景面积比例：0%乔木/灌木比例：40%：60%单株乔木覆盖面积：1518平方米/株大、小乔木数量比例：60%：40%外 1014899638 电话： 外部标杆项目展示区绿化三高：成本高、密度高、大乔木量高比例大、小乔2011数量地产营销策划60%：40%移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ 木 年房 大全320G 70%：30%60%：40%项目名称景观单方成本品类售价软硬景比例平均乔木覆盖面积上海纳帕尔湾1200元/平方米T21.4万元/平方米50%：50%12-15平方米/株上海龙湖滟澜山800元/平方米T21.11.7
53、万元/平方米70%：30%15-18平方米/株成都龙湖三千城600元/平方米G27500元/平方米80%：20%15-18平方米/株以上单价信息来源于08年度深圳公司项目绿化结算清单13550109150 电话：加QQ免费索取精华资料！做密度高、大乔木量高的展示区，传统做法绿化成本约为400元/平米三个条件：1、种植密度15株/平方米2、大乔木占总乔木量70%3、假植成品苗2100平方米绿地为例：数量假植成品苗主材价小计7980元/株1400元/株大乔木20cm小乔木20cm合计98株42株140株782,040元58,800元840,840元乔木单方成本：400.4元QQ:544570870
54、1014899638采用地苗及全冠技术支持，同等种植密度绿化成本只需203元/平米三个条件：1、种植密度15株/平方米2、大乔木占总乔木量70%3、采用进行全冠移植技术措施处理的地苗2100平方米绿地为例：数量地苗主材价合价大乔木20cm小乔木20cm98株42株2660元/株467元/株391,216元36,120元合计140株427,336元全冠措施费（主材20%计）532元/株93元/株乔木单方成本：203.5元地苗单价按假植地产营销策划大全320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！2011年房成品苗价1/3计苗木起运费800元/株300元/株效果实现“两高” 不用“高成本
55、”，在于好模式使用假植成品苗的展示区，乔木单方成本：400.4元/平方米差距49%使用全冠地苗技术的展示区，乔木单方成本：203.5元/平方米节省单方成本：196.7元/平方米此数据不含种植费用实施关键：1、有资源丰富的战略合作方，保证提供品质高、效果好的苗源2、运用全冠移植技术支持3、专业技术人员现场管理 电上海龙湖滟澜山展示区约占营销面积的10%项目占地：191，902平方米（一、二期）展示区面积：32，000平方米（其中含红线外15000平米）展示区占总面积比例面积：8.9%2 电龙湖展示区种植效果秘笈大树+高密度+怡情小景4536133白桦林 6 公共绿地休闲平台单株乔木覆盖面积：15
56、-18平方米1 停车场 3 宅间绿地 5 婚礼草坪 2 QQ:5445708704 1014899638 大、小乔木数量比例：7：3宅间绿地公共绿地 展示区景观绿化成本应是整体成本的2倍以上龙湖滟澜山展示区深圳万科典型项目全期21：大乔木与小乔木比单株乔木覆盖面积景观单方成本展示区绿化成本7：315-18平方米/株800元/平方米480元/平方米3：735平方米/株350元/平方米210元/平方米 低成本地苗运用于行道树种植（3月份）90棵胸径15-20的天竺桂地苗，均价1000元/棵，全冠移栽 总结提升绿化效果，应该采用战略合作模式保证现场实施效果，应增加现场项目专业人员配备展示区景观绿化成本应是整体成本的2倍以上第五章：设计资源整合 目前集团内设计资源混杂是设计质量下降因素之一07、08年度集团景观签约项目130个，合计设计单位100余家，设计资源混杂。 建立景观设计信息平台，整合设计资源提升设计质量目前已发布集团内使用设计资源TOP10及优秀设计资源信息（按风格分类）讨论交流
