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1、扬州旅游、商业地产项目扬州旅游、商业地产项目考察报告考察报告考察时间：考察时间：2008年7月21日至7月22日考察人员：考察人员：开封地产李晓东、李霆、冯垚标，商业公司王东艳、刘瑞利考察项目：考察项目：瘦西湖、个园、何园、花局里、东关街、中国剪纸博物馆、扬州1912、京华城购物中心报告提纲报告提纲第一部分第一部分 考察项目介绍考察项目介绍第二部分第二部分 重点项目分析重点项目分析第三部分第三部分 总结总结第一部分第一部分 考察项目介绍考察项目介绍一、瘦西湖 瘦西湖位于江苏省扬州市西北部，因湖面瘦长，称“瘦西湖”。窈窕曲折的湖道，串以长堤春柳、四桥烟雨、徐园、小金山、吹台、五亭桥、白塔、二十四
2、桥、玲珑花界、熙春台、望春楼、吟月茶楼、湖滨长廊、石壁流淙、静香书屋等两岸景点，俨然一幅天然秀美的国画长卷。湖面迂回曲折，迤逦伸展，仿佛神女的腰带，媚态动人。清朝时，康熙、乾隆二帝曾数次南巡扬州，当地的豪绅争相建园，遂得“园林之盛，甲于天下”之说。 瘦西湖全长4.3公里，游览面积30多公顷，有长堤、徐园、小金山、吹台、月观、五亭桥、凫庄、白塔等名胜。湖区利用桥、岛、堤、岸的划分，使狭长湖面形成层次分明、曲折多变的山水园林景观。二、个园 个园坐落于江苏省扬州市郊的东关街，前身是清初的寿芝园。嘉庆、道光年间，两淮盐商黄至筠购得此园并加以改建，因种竹多，得名“个园”，其意有挺直不弯，虚心向上之意。“
3、扬州以名园胜，名园以叠石胜”。个园是以竹石为主体，以分峰用石为特色的城市山林，相传出于康熙年间著名画家石涛之手。前人谓“掇山由绘事而来”，是园掇山颇饶画理，在似与不似之间，引人无限遐想。园内山峰挺拔，气势磅礴，给人以假山真味之感。园中有宜雨轩、抱山楼、拂云亭、住秋阁、透月轩等建筑，与假山水池交相辉映，配以古树名木，更显古朴典雅。 个园以“四季假山”闻名。春景在桂花厅南的近入口处，沿花墙布置石笋，似春竹出土，又竹林呼应，增加了春天的气息。夏景在园的西北，湖面假山临池，涧谷幽邃，秀木紫荫，水声潺潺，清幽无比。秋景是黄石假山，拔地数仞，悬崖峭壁，洞中设置登道，盘旋而上，步异景变，引人入胜。山顶置亭，
4、形成全园的最高景点。冬季假山在东南小庭院中，倚墙叠置色洁白、体圆浑的宣石(雪石)，犹如白雪皑皑未消，又在南墙上开四行圆孔，利用狭巷高墙的气流变化所产生的北风呼啸的效果，成为冬天大风雪的气氛。而就在小庭院的西墙上又开一圆洞空窗，可以看到春山景处的翠竹、茶花，又如严冬已过，美好的春天已经来临。这种构思设想，使园林空间的变化极具新意。 三、何园 中国晚清第一名园-扬州何园！ 何园，又名寄啸山庄，位于扬州古运河风光带东南段以北的徐凝门街，是全国重点文物保护单位。 园主何芷舠，其家族为与北洋大臣李鸿章、光绪帝师孙家鼐进退与共的姻亲三大家族，他从湖北汉黄德道台任上壮年致仕，归隐扬州，于光绪九年巨资良材建造
5、大型私家住宅园林。该园建筑布局由园居、东西花园、片石山房组成环环相扣、内外有别、中西合璧、居游两便的人居环境，中国私家园林的建筑审美和居游功能在此达到高度和谐与极至完美。这里还有冠盖中国造园艺术的四个“天下第一”，其中特色建筑之冠享有“天下第一廊”美誉的1500米复道回廊，构成园林建筑四通八达之利与回环变化之美，在中国园林中绝无仅有，被业内专家称为中国立交桥的雏形；片石山房“天下第一山”，是画坛巨匠石涛和尚叠石的“人间孤本”。四、花局里商业街 个园花局里商业街是“双东”工程改造的一个重要项目，位于个园东侧，与个园景区相衔接，总面积1万多平方米。花局里是向市民征集的名称。该街区集园林名胜、文化古
6、迹、特色商品交易和休闲娱乐于一体，将再现“夜市千灯”的明清风貌。总占地面积11350.28平方米；建筑面积8307平方米。规划辟有淮扬美食、传统工艺、茶馆酒吧、旅馆客栈、文艺展演等五大特色区域及大型的停车广场。 五、东关街 东关街是扬州城里最具有代表性的一条历史老街。它东至古运河，西至国庆路，全长1122米，改造后为75间临街店铺 ，原街道路面为长条石铺设。这条街以前是古城扬州水陆交通的要冲，也是商业、手工业和宗教文化活动的中心，叠压式的文化遗存一代一代地保留至今。从街口唐宋东门遗址的挖掘考证来看，历代都以东关街为东西向的中轴线，街面上市井繁华、商家林立，有陆陈行、油米坊、鲜鱼行、八鲜行、瓜果
7、行、竹木行等近百家之多。东关街是“一线十点”中的“一线”。 六、中国剪纸博物馆 中国剪纸博物馆的筹备历时一年多，建筑面积近2000平方米，集民间剪纸传统文化展示、科研、教学、参观、购物于一体，设立中国剪纸艺术历史陈列馆、剪纸大师工作室、剪纸艺术传习所、剪纸展销中心四大区域。中国工艺美术大师张永寿的剪纸作品在馆中永久展示。 剪纸艺术博物馆将成为集中展示扬州剪纸悠久历史、生产过程和精湛技艺的场所，并可让游客直接参与剪纸操作，成为集工业生产、传统文化展示、科研、教学、参观、购物于一体的新景点。 七、扬州1912 扬州1912位于康山街20号。东起“扬州三湾”古运河最佳处，大水湾，西临“晚清第一名园”
8、何园，北连“盐商第一楼”卢氏古宅。该区域是扬州的老商业中心，距离扬州最繁华的文昌阁商圈3公里，是全国百强县江都进入扬州消费的第一站。 项目占地面积4.67万平方米，总建筑面积3.4万平方米，由卢氏盐商老宅以及7栋新建仿明清风格的建筑构成。其中清代卢氏盐商住宅0.4万平方米，扬子江集团最先入驻，引入正宗传统淮扬菜系，打造扬州首屈一指的“百宴厅”。新建的各类房屋建筑面积约4万平方米（含地下停车场0.4万平方米），配备400个停车位，充分满足商家的经营需求。 扬州1912依托清砖黛瓦，结合现代建筑手法，把项目划分为三个不同的功能版块：时尚酒吧娱乐区、浪漫休闲餐饮区、河滨旅游风情区。同时引进不同的业态
9、：酒吧/KTV、休闲餐饮、浴足桑拿、宴会餐厅等。其消费人群主要锁定城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等。 八、扬州京华城 扬州京华城是大陆第一座全生活产业城，也是大陆第一个以住宅群配合城市功能导向作为商贸新城中心的“城中城”。该城占地2060亩，建成后总开发面积330万平米：其中住宅小区130万平米，商务集聚区200万平米，核心建筑是扬州京华城LivingMall全生活广场，该广场的建成也成为目前苏中地区规模最大、顶级品牌入驻最多的购物中心。 京华城LivingMall建筑面积19万，投资10多亿元，是江苏省单体面积最大的mall。楼层经营格局如下： B1楼 生活大卖场来买佳超
10、市来买佳超市1-2楼 华漾百货华漾百货（包括摩登淑女馆，漂亮宝贝馆，闪耀彩妆馆，流行箱履馆，童星奇趣馆和格洛希精品廊，品味绅士馆，名品运动城，生活家居馆，涵沛SPA等。3楼 娱乐城（包括喜满客国际影院喜满客国际影院（喜满客扬州影城），KTV，新华书店，电子娱乐、宴会厅、足疗养生馆）4楼 餐饮天地（包括中西美食，主题餐厅）5楼 不夜城（包括桑拿、沐场、足疗，酒吧）1F街边店星巴克、季诺、老妈米线、星巴克、季诺、老妈米线、JOJOJOJO水吧水吧等 第二部分第二部分 重点项目分析重点项目分析一、花局里商业街1、业态规划、业态规划 花局里街区六大组团【淮扬美食区】 经营主体：淮扬美食文化品牌：精品淮
11、扬菜、盐商家宴、家厨、扬州特色小吃(扬州炒饭、富春包子、小觉林麻花、臭干、饺面、烫干丝、邵伯龙虾、烂面烧饼、草炉烧饼等)。【传统文化工艺展示区】 经营主体：工艺美术，以扬州传统工艺为核心(扬州八刻、百艺)文化品牌：扬州八怪、扬州八刻、扬州美女、雕版印刷表演、线装书展示、漆雕、玉雕、微雕、刺绣、薄瓷、剪纸、蛋刻等。【扬州特产区】 经营主体：扬州土特产品、工艺品文化品牌：扬州牛皮糖、三和四美酱菜、扬州漆器、扬州三把刀、扬州玉器、高邮双黄蛋、高邮董糖、长毛绒玩具、仪征风鹅、方酥等。【演艺休闲区】 经营主体：地方曲艺以及国内其他优秀传统戏曲艺术和各种交流演出活动文化品牌：盐商家班、扬州评话、清曲、扬剧
12、、古筝、琵琶、纸船、花鼓、秧歌、花轿、高跷、茶道表演、茗茶品赏、茶叶交易、茶具展示、酒吧、KTV夜总会、网吧等。附属配套：小吃街。以复兴扬州画舫录中传统名吃为主。【客栈区】经营主体：宾馆、旅社文化品牌：扬州园林附属配套：扬州特产、沐浴、修脚铺、剃头摊。【名花展销区】 经营主体：精品兰花馆文化品牌：个园园林花卉附属配套：个园兰苑。2、运营模式及现状 2008年烟花三月经贸旅游节期间花局里开街经营，目前已基本没有商户经营，处于整修施工阶段：开业时候的花局里开业时候的花局里现在的花局里现在的花局里二、东关街1、业态规划业态规划 东关街定位为一条有中国古典文化特色，集休闲旅游、特色商贸于一身的“文化风
13、情一条街”，重点四大类行业：工艺美术类、古玩类、特色餐饮类、 配套设施类。 共75家店铺。2、运营模式及现状运营模式及现状 作为扬州双东古巷风情游（东圈门、东关街区域）的主要组成部分，双关街与花局里一起在08年的4月18日开门纳客，目前入驻经营的老字号8家分别为: 大清盐号、中国照相馆、三和四美酱园、绿杨春茶庄、老药店、老理发店、老粮行、中国名妆谢馥春等，均采用传统店铺陈列售卖方式。 东关街的开发商为扬州名城公司，店铺采用只租不售，老字号首先入驻，租金会根据进场商家情况有所不同，在招商时期按照定位对商户进行了严格筛选，消费人群定位为旅游人群。 现现状状 开开业业时时三、扬州19121、业态规划
14、 占地面积4.67万平方米，建筑面积2.6万平方米，由卢氏盐商老宅以及7栋新建仿明清风格的建筑构成，内分三个功能板块：时尚酒吧娱乐区、浪漫休闲餐饮区、河滨旅游风情区。2、运营模式及现状 只租不售 ，于2007年圣诞节正式开街，目前已经入驻10个风格各异的商家，包括COSTA、女狼等国际品牌首次进驻扬州，老啤酒厂、食尚煮意等一批主题复合式餐饮，入驻商家大都位于项目外围临街部分，街区内部基本空置。第三部分 总结1、商业街区基本采取只租不售只租不售的方式；2、花局里、东关街目标客群锁定旅游人群旅游人群，淡旺季区分明显；3、老字号老字号采用传统经营方式但经营状况并不乐观；4、东关街采取居民整体拆迁整体
15、拆迁，是造成街区缺乏人气的原因之一；5、扬州紧邻景区的商业街分布密集商业街分布密集（如紧邻瘦西湖的新天地商业街、紧邻个园的花局里、校场街、紧邻东关古渡口的泰州路、东圈门等），商铺空置状况严重，经营状况均不容乐观；6、花局里、东关街建筑错落有致错落有致，店铺内部采用框架或全木结构，较为适合商户经营；7、商业街设计注重细节注重细节，如空调位、卫生间、店铺招牌的设计；8、商业街融入景区动线动线，很好利用旅游人群，如花局里、扬州1912等项目；9、花局里、东关街等项目的开发推广得到政府大力支持政府大力支持，且将其做为扬州旅游的一个亮点线路；10、商业街区与景点、历史文化典故历史文化典故的紧密结合；综上所述综上所述对水系项目的启示：对水系项目的启示：1、重点区域自持经营；2、老字号是项目亮点，但其吸引力有限不能产生很强的消费力，且前期要有很大的扶持力度；3、要做好长期养店的准备；4、商业体量设置须谨慎，切忌过大；5、目标客群需要旅游人群但不能过分依赖；6、尽量避免设计过多的内街或内铺；7、深度挖掘本地历史文化，加强项目与文化的紧密结合；8、项目开发与政府的支持密不可分；附：灯光、空调位、卫生间等处理方法地砖铺设方法
