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1、 酒店工程市场调查报告 暨工程投资经营方向设想 郑州酒店市场竞争日趋剧烈，酒店业经营越来越国际化、标准化。作为到达高星级标准化酒店的工程， 酒店工程的筹建一系列工作， 必须进行认真的细致调研，这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。 一、 工程市场调查 根据本工程所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下： 郑州酒店调查表 酒店名称 调研工程 *国际酒店 *酒店 *国际酒店 *大酒店 *酒店 区域 *区 *区 *区 *区 *区 星级等级 准五星 五星 五星 准三星 准三星 营业面积 62 万平米；28F 4 万平米；24F 4.2 万平米； 22F 1 万平米；10F 1.2
2、万平米 配套设施 中餐厅、西餐厅、日式餐厅、意大利餐厅； 38间 KTV 包房；游泳馆； 洗浴中心 海 港 大 酒楼、阳光西餐厅；游泳馆； 夜总会；桑拿中心 6个不同风格的餐厅； 豪情天地歌舞剧院、 汤城桑拿中心、 游泳馆、保龄球馆 中餐厅； 宴会大厅 金 驼 洗 浴广场； 中餐厅； 宴会厅 客房数 400间/套 284间/套 130间/套 60 间/套 客房价位标房 门市价RMB988 现行价RMB598 协议价RMB448 门市价 888 现行价 666 协议价 330 门市价 898 现行价 449 协议价 380 门市价 198 现行价 178 协议价 160 门市价 268 现行价
3、214 协议价 180 餐位数/人均消费 1700/150200 500/100150 1200/100150 800/5070 600/50100 婚宴标准 1580/桌起 1280/桌起 1380/桌起 698/桌起 506/桌起 会议设施 14 间 3 间 6 间 1 间 车位配备 有停车场/地下 门前/地下 门前/地下 门前泊车 有停车场 优点 建筑大气， 装修豪华， 配套设施齐全， 具备五星级酒店的气质 外乡企业，有自己的企业文化及管理模式 包头地区最早的五星级酒店 性价比拟高的酒店 东 河 区 硬件 较 好 的酒店 缺点 硬件绝对五星，软件有待提高，简单的退房效劳竟然可以拖延至半个
4、小时 客房设计一般，配品一般，面积不是很大 整体装修装饰过于老化， 效劳还停留在国企老大的观念上 客房卫生较差， 消费群体过于单一 过 于 重 视洗浴广场，因 客 房 过少， 难有作为 二、 工程特点 1、工程有利因素 （1） 主楼形象较好：酒店主楼高 22 层，具有一定的视觉冲击力，是*区的地标建筑。 （2） 交通环境： 工程位于*住宅密集区和商业中心区， 具火车东站及商业街均是一步之遥，距离飞机场更是 6 分钟的车程 （3） 市场环境：目前*区高端酒店还是空白 2、工程不利因素 （1） 工程所在区域不是郑州的 CBD,也不是高端消费密集区 （2） 所在区域消费能力还有待考证，消费观念还有待
5、加强 三、 工程定位 结合对郑州酒店业的市场调研， 以及对本工程的形势分析， 建议将酒店打造成郑州市乃至河南唯一的时尚精品酒店 四、 工程投资及经营方向设想 目前，全国的酒店业开展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从 2021 年全国的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比拟低，对价格过于敏感，在市场上出现大量经济型酒店等较廉价产品后， “跳槽频发。 因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的战略问题
6、。 在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保存清醒的认识。 首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的，一旦市场上出现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开始就是以“廉价为营销策略的，当大家都以此为竞争手段受效劳内容限制，很有可能是唯一竞争手段，结果可想而知。 其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力本钱相对节约， 使整体利润率要高于一般的星级酒店， 但由于房价偏低，客房数量有限客房数量受人力本钱制约，绝对利润额不会很高。 最后，经济型酒店效劳含量较低，无法有效提升投
7、资者管理酒店的能力和品牌效应。举个形象的例子， 经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店，所提供的产品和效劳都是走低端路线的，从长远看，确实无法承当起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在目前的中国似乎是地位颇高，但在国外，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的大排档一样，没什么希奇的。 那么，什么样的酒店才值得投资呢？换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的“梦中情人呢？如今是网络时代，是时尚达人的年代，做一个时尚的精品酒店才能迎合主流， 才能在酒店市场立于不败之地。 时尚精品酒店的消费群体是哪些呢？如果按社会身份划分，他们应该包括但不只包括以下几种人：外
8、企白领和局部中高层管理人员，IT、广告、咨询等新型行业从业人员，外贸公司营销人员，有高等教育背景的自主创业者和自由职业者以及有国外生活、工作经历的各类人员。如果说中国将来会出现 “中产阶级这一阶层，他们一定会成为最主要的组成局部，而国外的社会开展历史说明，这一群体不仅消费能力最强，而且能引领消费潮流，甚至形成社会上主流的消费意识，目前，国内的类似群体还在初步形成的过程中，数量还不够庞大，但可以预见，随着中国开放型经济的深入开展，全球化浪潮进一步升温，在不远的将来，所谓的 “中产阶级一定会出现在我们的周围。 所以，投资专门效劳于他们的酒店绝对是值得尝试的投资目标，重要的是，至少在内蒙，这样的酒店
9、还没有或者说特征完全匹配的没有，因此，投资这样的酒店具备“掘第一桶金的潜力，其次，这样的酒店不同于传统的高星级酒店，投资额不会过于巨大，投资者资金压力比拟小，第三，由于面对的顾客群体喜欢简单的效劳和自助式效劳，对人员面对面效劳要求不高，使酒店可以有效地控制人力本钱。 （1） 时尚精品酒店设计、效劳和管理的一些特点。 时尚精品酒店消费群体的特点 消费群体对时尚精品酒店效劳的需求特点 满足时尚精品酒店设计、效劳和管理 出生于上世纪6070 年代的大中城市。 简单快速的效劳。 强调私人空间， 效劳人员保持适可而止的效劳态度，可以不热情，但必须业务熟练，动作快速准确。 大局部是独生子女。 家境殷实，
10、受到良好的教育， 普遍没有吃的经历。 日常生活中经常表现出独来独往， 表现低调的特性。 比拟自我，在传统人士眼里可能有点自私。 不喜欢经常被打搅。 喜欢宽畅的住宿空间。 喜欢自己帮助效劳，不喜欢过多的效劳语言交流。 对不舒适的酒店环境难以忍受，耐心有限。 简洁、明快、新颖、现代的酒店环境设计，防止单纯式的豪华。 提供大开间式，有隔断的类套房客房。 做到“顾客不要求， 员工不出现，尽量少打搅客人。 酒店各种硬件必须万无一失，实现其应有功能。 提供自助效劳区，如洗衣、简易厨房。 很容易接受新事物， 尤其是高科技产品。 跟随潮流， 但不盲从， 不是简单的“追星族。 对互联网高度喜欢酒店提供各种具有科
11、技含量的设施设备。 喜欢每次酒店住宿经历都有新鲜变化。 不喜欢在酒店提供床头多用途小型电子产品。 全酒店实现无线上网，客房内配置多个高速网线接口，包括洗手间。 提供酒店所在城市“时尚地图小册子。 客房提供各种时尚杂志。 提供北欧简易风格的客房家具及热衷， 喜欢网络聊天， 但现实中的社交能力有退化趋势。 看到每个酒店都有的“大路货。 装饰。 客房配备液晶电视。 主观意识强，对传统观念有所保存，奉行“只要我喜欢， 有什么不可以的信条。 消费能力很强，但不盲目消费， 对自己喜欢的事物舍得花大钱，对自己不喜欢的事物可以很吝啬。 等级观念较淡薄， 喜欢被平等的对待及对待别人。 不喜欢效劳员过于谦卑的效劳
12、态度。 不过于计较酒店价格，但要求物有所值。 喜欢酒店的产品和效劳拥有有别于传统之处。 酒店效劳人员的服装外表趋于生活化，点缀设计精巧的配饰。 酒店配置 24 小时精品、个性便利小店，可以出售有酒店特征的客用品。 要求效劳人员尽量以平等、生活化的语言、态度效劳顾客。 模糊员工岗位等级，尽量给予效劳人员现场决策权。 效劳员应经常接受现代知识培训，拥有一定的时尚品位。 提供时尚品牌洗漱用品。 追求享受，不喜欢严格区分“工作、休闲、娱乐 要求酒店提供综合娱乐、工作等功能的客房等产品 客房内提供多用途打印机、电脑。 的界限， 对SOHO、瑜珈、SPA 等新兴生活休闲方式比拟喜欢。 比拟接受西方文化，
13、但同时又是对其保持一定敌意的民族主义者。 和效劳。 提 供 融 合FUSION东西方文化的餐饮效劳。 要求酒店有放松身心的效劳场所 可以高速上网的， 时尚舒适的小会议室。 酒店配置兼顾正餐、酒吧效劳的，具有融合风格的餐厅。 21 提供瑜珈、 SPA 等配套效劳场所。 2时尚精品酒店的根本特征。 根据上面的描述，我们可以把这样的酒店具体化，比拟全国酒店市场目前的状况，根本可以得出以下框架。 特征 特征工程描述 特征工程框架理由 1、 酒店地址 1、 市中心或接近市中心 1、可以使酒店尽可能靠近城市最有活力的地区，利用周边资源提高顾客满意度。 2、 客房数量 2、 120-150 间左右 2、控制
14、客房数量可以有效节余人力资源，且可以使顾客享受相对宽裕的酒店环境。 3、 客房模式 3、新型客房 3、主题客房，一房一主题。家具家私要有颠覆性、创造性。注重外乡文化元素，设施设备表达高科技，注重设计的元素，追求特别的感觉，让人感觉很有味道。 4、 配套设施 4、多功能餐厅、 24 小时精品便利小店及其它 4、其中最关键是要有多功能餐厅提供从早餐直到酒吧等全时段效劳，其次是要有 24 小时便利小店满足需求，客房内不再设置小吧，以上配套设施必须酒店自己经营。 5、 酒店档次 5、接近四星，具备一点五星气质 5、突出酒店的客房功能，超越一般四星级客房产品效劳水准，在设计细节上强调时尚元素。 6、 人
15、员配置 6、尽量精减，接近经济型酒店 6、人员配置可以尽量精减的前提是酒店面对的目标市场不需要过多的人员效劳， 接受用硬件替代软件的事实。 7、 客房住宿率 7、80%左右 7、参考目前包头四、五星级酒店 60-70%的住宿率，故住宿率应在 80%左右。 8、 平均房价 8、 230 元以上 8、参考目前包头四、五星级酒店 330-500 元以上的平均房价区间，故平均房价应至少在 230 元以上。 9、客房配置 9、具有精品、时尚、商务特点 9、整合各种商务科技用品，笔记本电脑、MP3、CD音乐播放器、打印输出、网线以及客房 充电器等都能立即连接；可升降调整的人体多功能座椅，体贴工作辛劳的商务
16、客；37 英寸数码液晶电视，搭配 DVD 家庭剧院，笔记本电脑画面可切换到液晶电视上，或用随身携带的音乐播放器连接到 5.1 声道环绕音响， 享受绝佳的影音效果。具备打印、复印、扫描功能的多功能事务机 24 小时待命. 10、酒店效劳 10、个性化效劳，尊贵管家效劳 10、效劳是精品酒店的灵魂。提供直接参观客房，房间内登记；还可以提供会员退房免查房效劳。 附表一：工程投资预算不含土建装修 工程投资预算一览表 工程类别 备注 预算资金 空调 大楼总面积 30000 平米，空调占总面积的 70%，一平米约 200 元 约420万 电梯 载重一顿，标准配置，含电梯内装潢酒店图纸显示共 7部电梯 约2
17、10万 家电类 客房电视约 150 台， 37 吋每台约 5000 元，电脑、小冰箱、保险柜等 约100万 家具家俬 客房 140 间*10000 元/间； 餐饮大厅 4000 元/套*20 套； 、各办公室、公共区、休闲区、健身房 约160万 厨房设备 灶具、蒸箱、冰柜、操作台、排烟系统、冷库等 约 50万 消防系统 酒店面积约 20000 平米， 消防系统均价按照建筑面积计算约 200 元/平米. 约400万 弱电系统 、监控、网络、软件、有线电视包括材料、线材、设备、工费 约150万 锅炉 燃油、燃气两用 1.5 吨，加压力泵、水箱、工费 约 30万 杂项 餐具、垃圾桶、布草车、标牌类、
18、清洁器具、低值易耗品 约 50万 布草类 客房床单、被罩、枕套一备三；床搭防滑垫、被芯、枕芯一备一；另各备 100 件；餐饮底台布一备二，面台布一备三：浴巾、面巾、地巾一备三； 窗帘按实际尺寸丈量为准 约 50万 其它类 印刷品、服装、工艺绿植等 约 30万 工程总计投入预算为：1650 万元 附表二：酒店运营收支预算不含折旧 酒店客房运营收支预算 客房 140 间 经营一般 经营良好 经营优异 年入住率率 50% 60% 70% 年平均房价 200 元 240 元 280 元 人员工资占营业收入 8% 8% 8% 水电燃气占营业收入 8% 8% 8% 营 业 税占营业收入 5% 5% 5%
19、低值易耗占营业收入 10% 10% 10% 管 理 费占营业收入 4% 4% 4% 营销广告费占营业收入 3% 3% 3% 其 他 占营业收入 2% 2% 2% 客房年营业额 511 万 736 万 1002 万 客房利润率 60% 60% 60% 客房年利润 307 万 442 万 601 万 餐饮运营收支预算 餐饮总餐位 600 个，其中宴会餐位 400 个，散台包房为200 个， 宴会毛利率为 60%， 零点 散台包房 毛利率为 50%，根据不同营业情况作以下预算： 零点散台、包房 经营一般 经营良好 经营优异 上 座 率 50% 70% 90% 人均消费 60 元 80 元 100 元
20、 人员工资占营业收入 8% 8% 8% 水电燃气占营业收入 8% 8% 8% 营 业 税占营业收入 5% 5% 5% 低值易耗占营业收入 2% 2% 2% 管 理 费占营业收入 2% 2% 2% 其 他 占营业收入 2% 2% 2% 年营业额 438 万 818 万 1314 万 利 润 率 23% 23% 23% 年利润 101 万 188 万 302 万 宴会：按全年 52 次宴会、40 桌/次 经营一般 经营良好 经营优异 宴会每桌消费 800 元 900 元 1000 元 年宴会收入 166 万 187 万 208 万 年宴会利润 55 万 62 万 69 万 餐饮总收入预算 经营一般
21、 经营良好 经营优异 年营业收入 604 万 1005 万 1383 万 年利润 156 万 250 万 371 万 金凯悦夜总会运营收支预算 10 间 KTV 包房 经营一般 经营良好 经营优异 上 座 人数 50 人 60 人 70 人 人均消费不含台费 200 元 250 元 300 元 人员工资占营业收入 5% 5% 5% 水电燃气占营业收入 5% 5% 5% 营 业 税占营业收入 5% 5% 5% 物料消耗占营业收入 30% 30% 30% 管 理 费占营业收入 2% 2% 2% 其 他 占营业收入 2% 2% 2% 年营业额 360 万 548 万 767 万 利 润 率 51% 51% 51% 年利润 184 万 279 万 391 万 酒店运营收支总预算 经营一般 经营良好 经营优异 酒店年总营业额 1475 2289 万 3152 万 酒店年总利润 647 万 971 万 1363 万 注：费用分析没有考虑折旧
