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1、阅江路项目阅江路项目市场及产品建议方案市场及产品建议方案广东中原地产代理有限公司广东中原地产代理有限公司20082008年年5 5月月2828日日端州区楼市分析端州区楼市分析端州板块分析端州板块分析竞争个盘分析竞争个盘分析 市场分项细节市场分项细节市场解读市场解读分析结论分析结论 市场市场数据数据 端州区市场分析端州区市场分析端州区端州区06-0806-08年新建商品房住宅交易情况年新建商品房住宅交易情况61061011921192459459由图表可以看出，端州区由图表可以看出，端州区06.07.0806.07.08每每年的成交均价都持续走高，同比年增年的成交均价都持续走高，同比年增长长50
2、0500元元/ /左右，年增长幅度达左右，年增长幅度达20%20%左左右，右，0808年头年头5 5个月成交均价已经达个月成交均价已经达38853885元元/ / 。分析：分析： 市场市场数据数据 分析：分析：端州区端州区06060808年的房地产市场在价年的房地产市场在价格逐年走高的情况下，格逐年走高的情况下， 成交量及成交量及成交面积亦大幅上升，成交面积亦大幅上升， 0707年下半年下半年东郊几个大型项目开盘，供应量年东郊几个大型项目开盘，供应量大幅增加，大幅增加， 0707年比年比0606年升幅接近年升幅接近100100，0808年头年头5 5个月在新政策的影个月在新政策的影响下，成交面
3、积与响下，成交面积与0707同期成交面积同期成交面积基本持平基本持平, ,可见新政对成交量有一可见新政对成交量有一定的影响，但客户观望心态已逐步定的影响，但客户观望心态已逐步回暖。回暖。 自去年以来自去年以来, , 政府加大了相关调控政策，对肇庆政府加大了相关调控政策，对肇庆0707年底及年底及0808年上半年的房地年上半年的房地产市场造成一定的影响，客户的整体观望情绪加重，部分楼盘降价的措施，一定产市场造成一定的影响，客户的整体观望情绪加重，部分楼盘降价的措施，一定程度上将加重客户的观望心理；但从程度上将加重客户的观望心理；但从0808年头年头5 5个月的成交数据分析，个月的成交数据分析，2
4、0082008年上半年年上半年是调整期是调整期，市场开始回暖，预计下半年将开始，市场开始回暖，预计下半年将开始进入平稳期进入平稳期，成交量将继续放大，成交量将继续放大，价格应会趋于稳定增长。价格应会趋于稳定增长。未来走势判研未来走势判研 端州板块分析端州板块分析本本案案帝和豪庭帝和豪庭华英居华英居幸福港湾幸福港湾星湖奥园星湖奥园波海蓝湾波海蓝湾新世界花园新世界花园莲湖湾伴莲湖湾伴星湖湾星湖湾湖景园湖景园恒御海湾恒御海湾圆月花园圆月花园鸿景观园鸿景观园濠江名庭濠江名庭天鹅堡天鹅堡东郊板块东郊板块城西板块城西板块城西板块城西板块 城东板块城东板块城东板块城东板块城中板块城中板块城中板块城中板块分析
5、：分析： 现时端州区以板块划分可分为现时端州区以板块划分可分为4 4个板块，分别是城西板块、城中板个板块，分别是城西板块、城中板块，城东板块，及东郊板块；上图已清晰圈出端州区各板块的地理位置。块，城东板块，及东郊板块；上图已清晰圈出端州区各板块的地理位置。波波海海蓝蓝湾湾星星湖湖奥奥园园新新世世界界花花园园星星荷荷湖湖畔畔华华英英居居幸幸福福港港湾湾星星湖湖湾湾东东临临天天下下湖湖景景园园月月圆圆花花园园恒恒裕裕海海湾湾鸿鸿景景观观园园天天鹅鹅堡堡城中板块城中板块星星湖湖尚尚景景园园嘉嘉湖湖新新都都市市锦锦绣绣莱莱茵茵名名苑苑中中源源名名都都臻臻汇汇园园板块主要组成架构板块主要组成架构莲莲湖湖
6、湾湾畔畔大大唐唐盛盛世世城西板块城西板块城东板块城东板块东郊板块东郊板块中中房房苹苹果果园园城东板块因肇庆东进的政策优势，吸引了大量有实力的开发商进驻城东板块，城东板块因肇庆东进的政策优势，吸引了大量有实力的开发商进驻城东板块，现时端州区开发中和在售楼盘大部分都在城东板块内，板块被关注率高，城现时端州区开发中和在售楼盘大部分都在城东板块内，板块被关注率高，城东板块已成为肇庆房地产新热点；东板块已成为肇庆房地产新热点；城东板块为初始新板块，配套比城中、城西都有所不足，项目周边环境相对城东板块为初始新板块，配套比城中、城西都有所不足，项目周边环境相对落后，所以城东板块开发的项目社区规划都比较大型，
7、在项目配套规划、建落后，所以城东板块开发的项目社区规划都比较大型，在项目配套规划、建筑规划，产品规划上开发商都比较重视，对项目档次及园林打造都比较注重，筑规划，产品规划上开发商都比较重视，对项目档次及园林打造都比较注重，以产品优势及未来发展潜力为主力卖点，所以得到端州及周边悬市客户群的以产品优势及未来发展潜力为主力卖点，所以得到端州及周边悬市客户群的认同；认同；城东板块项目成交均价在城东板块项目成交均价在50005000元左右；价格属于现时肇庆房地产市场的中高元左右；价格属于现时肇庆房地产市场的中高端价格；端价格；因现时端州区大量在售楼盘集中在城东板块，供应量比较充足，所以竞争相因现时端州区大
8、量在售楼盘集中在城东板块，供应量比较充足，所以竞争相对比较激烈，成型拉锯战，大多开发商采用降价策略，因有政策因素，社区对比较激烈，成型拉锯战，大多开发商采用降价策略，因有政策因素，社区规模大，项目规划比较完善，肇庆本土客户群对城东区的认同度比较高，现规模大，项目规划比较完善，肇庆本土客户群对城东区的认同度比较高，现时城东板块每个月的成交量占端州区总成交量的时城东板块每个月的成交量占端州区总成交量的50%50%左右；左右；城东板块分析城东板块分析特性：产品优越性特性：产品优越性+ +未来发展潜力未来发展潜力东郊板块分析东郊板块分析东郊板块因有政策利好的支持，主要由外来大型开发商组成，项目社区规模
9、东郊板块因有政策利好的支持，主要由外来大型开发商组成，项目社区规模大，产品规划完善，发展周期长，东郊板块很有可能成为未来新热点；大，产品规划完善，发展周期长，东郊板块很有可能成为未来新热点；板块地处郊区城乡结合部，项目周边环境一般，周边配套不完善，交通不便板块地处郊区城乡结合部，项目周边环境一般，周边配套不完善，交通不便利，东郊板块现时成交均价在利，东郊板块现时成交均价在40004000元元/ /左右，与城东板块项目对比价格没有左右，与城东板块项目对比价格没有很大的优势，成交量比较少，成交并不理想，约占端州区总成交量很大的优势，成交量比较少，成交并不理想，约占端州区总成交量1010左右；左右；
10、现时东郊板块产品针对性范围不高，主导消化客户群定位暂时只能针对珠三现时东郊板块产品针对性范围不高，主导消化客户群定位暂时只能针对珠三角的投资客户，以及周边县市投资客户，本土自住型客户群暂时对城东郊区角的投资客户，以及周边县市投资客户，本土自住型客户群暂时对城东郊区板块认同度不高；板块认同度不高；特性：大型社区特性：大型社区+ +产品优越性产品优越性+ +未来发展潜力未来发展潜力城西板块紧靠中心城区，大型市政配套齐全，城区文化发展、生活氛围早已城西板块紧靠中心城区，大型市政配套齐全，城区文化发展、生活氛围早已完善；完善；康乐北商业圈的逐渐成熟，城西高档湖景板块逐步形成；康乐北商业圈的逐渐成熟，城
11、西高档湖景板块逐步形成；现时城西板块以几个大型品牌开发商组成，项目规模大，拥有独一无二有的现时城西板块以几个大型品牌开发商组成，项目规模大，拥有独一无二有的湖景资源，产品和品牌都的市场认同度极高，聚多个优势，形成了多个价格湖景资源，产品和品牌都的市场认同度极高，聚多个优势，形成了多个价格的支撑点，形成强势的板块效应；的支撑点，形成强势的板块效应；现时在售的园景单位价格都接近现时在售的园景单位价格都接近50005000元均价，目前城西板块开发商正加紧新元均价，目前城西板块开发商正加紧新项目的开发，新组团将预计在今年年中推出，未来推出的组团价格均价预计项目的开发，新组团将预计在今年年中推出，未来推
12、出的组团价格均价预计突破突破60006000元；元；城西板块分析城西板块分析特性：成熟市政配套特性：成熟市政配套+ +湖景资源湖景资源城中板块位处中心城区，现时可开发用地比较稀缺，在售和开发中楼盘不多，城中板块位处中心城区，现时可开发用地比较稀缺，在售和开发中楼盘不多，产品是客户群第一首选对象，需求量比较大，供求量比例占优势，营销策略产品是客户群第一首选对象，需求量比较大，供求量比例占优势，营销策略多采用升价方案，价格一直比较稳定；多采用升价方案，价格一直比较稳定；城中板块项目规模上都有限制，多以单体楼为主，开发商大多依靠市区中心城中板块项目规模上都有限制，多以单体楼为主，开发商大多依靠市区中
13、心优越地理位置，成熟的市政配套，完善的交通枢纽，成为项目的主要卖点，优越地理位置，成熟的市政配套，完善的交通枢纽，成为项目的主要卖点，对项目建筑规划，产品规划没做太多的优势，园林没开发就开始销售，且没对项目建筑规划，产品规划没做太多的优势，园林没开发就开始销售，且没并不注重打造项目的档次，项目没有独一无二的卖点优势；并不注重打造项目的档次，项目没有独一无二的卖点优势；城中板块社区规模、建筑规划、产品规划比不上其他板块的楼盘，但因老城城中板块社区规模、建筑规划、产品规划比不上其他板块的楼盘，但因老城区市政配套完善，交通便利，成熟便利生活氛围起主导作用，成交均价在区市政配套完善，交通便利，成熟便利
14、生活氛围起主导作用，成交均价在45004500元元/ /左右，成交比较火热，成交量大；左右，成交比较火热，成交量大；城中板块分析城中板块分析特性：优越的地理位置特性：优越的地理位置+ +成熟的市政配套成熟的市政配套本案本案东临天下东临天下华英居华英居幸福港湾幸福港湾星湖奥园星湖奥园波海蓝湾波海蓝湾新世界花园新世界花园莲湖湾伴莲湖湾伴星湖湾星湖湾湖景园湖景园恒裕海湾恒裕海湾圆月花园圆月花园鸿景观园鸿景观园濠江名庭濠江名庭天鹅堡天鹅堡城东郊区板块城东郊区板块肇庆主要楼盘分布图肇庆主要楼盘分布图 城中板块竞争个盘分析城中板块竞争个盘分析主要竞争对手主要竞争对手主要竞争板块主要竞争板块竞争对手解读竞争
15、对手解读 以下市场部分着重对端州城区中心楼盘进行分析： 直接竞争项目直接竞争项目华英居华英居幸福港湾幸福港湾中中心心城城区区东临天下东临天下选取依据：项目同区域、规模接近、档次相同因而构成直接竞争的楼盘。1. 1. 华英居华英居 发 展 商 肇庆市华英实业集团有限公司项目风格东南亚建筑风格；项目主题城市中央豪门生活项目位置肇庆市建筑三路32号项目规模及规划特色项目规模及规划特色占地3.5万平方米，总户数约800多套，一期组团约165套，07年开盘，当时约均价3500/左右，户型以80小3三房占多，中期一期在售单位均价约4200左右 ；现一期基本售馨；现推出在售组团为E、D、C栋；约120套左右
16、，于08年5月1日开售，5月（1-3）日已经销售40%-50%左右；主力户型为4房，面积区间为54110 ，成交均价约4800元/，年底前还将继续推出其他组团项目规模及规划特色项目规模及规划特色第一组团第一组团在售组团在售组团未开发用地未开发用地户型点评户型点评1梯4户，双阳台，南北向，户型分区合理，主厅开宽4.8米，室内使用率高，浪费面积少；户型设计无突出亮点，同质化严重。项目总体户型面积统计项目总体户型面积统计以上数据来自肇庆建设局以上数据来自肇庆建设局项目项目优势优势分析分析得天独厚的地理位置，位于市中心商业繁华路段，交通便利；成熟的市政配套，附近名校林立城区中心大型社区发展商实力雄厚，
17、资源整合能力强 。项目项目劣势劣势分析分析小区没有采取人车分流，与项目高端定位不相符； 园林绿化比较简单产品规划无创新2. 2. 幸福港湾幸福港湾 发 展 商 肇庆市鸿益房地处有限公司 项目风格东南亚风情项目主题花园在城中，我们在花园中项目位置建设三路与工农南路交汇处南侧（口岸大楼北侧）项目总占地3万平房米，一期共10座，约372套单位，第一座40多套单位已经售馨，现推出10，11座，约88套单位，1梯4户，南北向，4房为主力户型；现第三座已经动工，预计今年年底可以推出，货量约88套； 预计二期组团未来1年内都不会推出，总货量约1018多套单位；项目规模及规划特色项目规模及规划特色第一期在售组
18、团第一期在售组团第二期未开发用地第二期未开发用地80802 2房房2 2厅厅2 2卫卫1001003 3房房2 2厅厅2 2卫卫1071074 4房房2 2厅厅2 2卫卫1221224 4房房2 2厅厅2 2卫卫 产品户型方正实用，1梯4户，南北向，产品包含二房至四房单位，区间丰富，但户型设计较为传统单一，缺乏亮点；户型点评户型点评项目总体户型面积统计项目总体户型面积统计以上数据来自肇庆建设局以上数据来自肇庆建设局项目项目优势优势分析分析项目规划有五星级酒店，内建大型会所，内部配套齐全；得天独厚的地理位置，位于市中心商业繁华路段，交通便利；成熟的市政配套，附近名校林立项目项目劣势劣势分析分析工
19、程进度比较缓慢，开发商品牌知名度一般，产品价格过高，造成产品市场信心不足。一期和二期中间有市政规划路产品规划无优势无园林示范区3. 3. 东临天下东临天下发 展 商 肇庆市东景华府房地产有限公司项目风格现代式岭南风格项目主题上品人居，格调人生项目位置肇庆市古大塔南路（塔东三路）38号占地5.3万平方米，项目总建筑6.6万平房米，全盘共17栋，总套数454套，项目一期已经售馨， 现推出C1C3栋，2梯4户，约120套，项目在售单位以大户型为主，面积区间在120150左右；其他组团今年内还将继续推出；项目规模及规划特色项目规模及规划特色在售在售C1-C3C1-C3第一期第一期未来推出未来推出 项目
20、100以下户型消化速度比较快，但货量比例不多，主力户型以120-1503房为主，大户型占的比重过多，市场消化力不够，销售压力比较大； 户型分区、功能分区及干湿分区都比较合理，但部分户型设计不方正，利用率低；户型点评户型点评项目总体户型面积统计项目总体户型面积统计以上数据来自肇庆建设局以上数据来自肇庆建设局项目项目优势优势分析分析项目物业管理聘用（国家一级资质）戴德梁行国际管理公司成熟的市政配套，距离名校只需35分钟车程拥有江景资源项目项目劣势劣势分析分析产品规划无优势部分户型设计不合理；临路临江噪音大；华英居、幸福港湾、东临天下华英居、幸福港湾、东临天下横横向对比向对比项目项目华英居华英居幸福
21、港湾幸福港湾东临天下东临天下规模占地3.5万占地3万占地5.3万位置城区中心城区中心城区中心物管开发商自己管理开发商自己管理戴德梁行国际管理有限公司外立面欧式欧式现代园林东南亚风情园林东南亚风情园林岭南园林交楼标准毛坯毛坯带500元/装修价格价格均价均价48004800均价均价46004600均价均价43004300现时城中板块项目特性差别不大，主要是营销手法及价格的对比；现时城中板块项目特性差别不大，主要是营销手法及价格的对比；项目项目华英居华英居幸福幸福港湾港湾东临东临天下天下面积区间面积区间合计共推出合计共推出328328套单位套单位比例比例80以下206 680100223031311
22、011205065403939120以上11502424华英居、幸福港湾、东临天下华英居、幸福港湾、东临天下户型面积户型面积横向对比横向对比项目项目华英华英居居幸福港湾幸福港湾东临东临天下天下面积区面积区间间合计共推出合计共推出328328套单位套单位比例比例1房1厅206 62房2厅227 73房2厅702212064644房2厅30442323户型户型515160 60 616170 70 717180 80 818190 90 9191100 100 101101110 110 111111120 120 121121130 130 131131140 140 140 140 以上以上1
23、212022122222321103222072501030103231042252224 4房以上房以上城中区城中区户型面积户型面积横向对比横向对比热销区间热销区间市场空白市场空白 由市场销售情况分析可得出由市场销售情况分析可得出,81,81100 100 的三房二厅二卫户型为市场热销户型，的三房二厅二卫户型为市场热销户型，130 130 以上的三房单位是滞销户型，而通过横向对比可以看出：城中区缺乏以上的三房单位是滞销户型，而通过横向对比可以看出：城中区缺乏505070 70 的二房户型和的二房户型和111111120 120 的四房户型，该数据将为我司制定的户型配比提供市场的四房户型，该数
24、据将为我司制定的户型配比提供市场依据。依据。市场空白市场空白滞销区间滞销区间（121121代表一房二厅一卫）代表一房二厅一卫）城中板块项目规模限制比较大，对产品规划有相应的影响，产品规划也相对城中板块项目规模限制比较大，对产品规划有相应的影响，产品规划也相对接近，户型差异不大，没有特别亮点，造成产品线的选择不多，接近，户型差异不大，没有特别亮点，造成产品线的选择不多， 而其产品而其产品做得较为粗糙；做得较为粗糙；从肇庆建设局成交数据看，城中板块主力户型面积都在从肇庆建设局成交数据看，城中板块主力户型面积都在100100以上，面积段以上，面积段较为集中，供应量比重大，竞争比较激烈，销售形成一定压
25、力，较为集中，供应量比重大，竞争比较激烈，销售形成一定压力， 100100以以下小户型下小户型比较畅销；比较畅销；项目在同等条件地段的情况下，必须根据市场情况，制定产品规划，提高产项目在同等条件地段的情况下，必须根据市场情况，制定产品规划，提高产品档次，挖掘更大的核心竞争力，在未来城中板块的供求量的开发过程中品档次，挖掘更大的核心竞争力，在未来城中板块的供求量的开发过程中突围而出；突围而出；区域竞争对手小结区域竞争对手小结区域竞争对手小结区域竞争对手小结二、项目理解二、项目理解自身条件分析自身条件分析区域环境分析区域环境分析项目项目SWOTSWOT项目分析项目分析项目区位分析项目区位分析本案本
26、案城市中央商城市中央商务区务区 项目位于城市中央商务区，南向二线临江，尽享城中繁华的同时可静观西江景色。旅游生态区旅游生态区项目经济指标项目经济指标u总用地面积：14978 u总建筑面积：约48000u容积率：约3.2u层高：1118层的小高层项目项目四至四至地地 块块北东西南居民住宅楼居民住宅楼第九学校第九学校居民住宅楼居民住宅楼居民住宅楼居民住宅楼居民住宅楼与综合批发市场居民住宅楼与综合批发市场小结小结 项目地块闹中带静，位于城市中央商务区，出则繁华，入则静逸；项目地块闹中带静，位于城市中央商务区，出则繁华，入则静逸； 项目地块较小且呈不规则形状分布，给建筑规划带来一定的难度；项目地块较小
27、且呈不规则形状分布，给建筑规划带来一定的难度； 项目四周被居民楼包围着，对项目景观产生一定的影响，特别是地项目四周被居民楼包围着，对项目景观产生一定的影响，特别是地块东南角位置的低矮旧民房，严重影响整个项目的美观；块东南角位置的低矮旧民房，严重影响整个项目的美观； 项目虽然临江，但只有项目虽然临江，但只有1010层以上先可以观望江景，致使江景单位数层以上先可以观望江景，致使江景单位数量不多。量不多。p 地段环境要素地段环境要素优势优势p项目位于城市中央商务区，所处板块市场认知度高，居住气氛浓厚；项目位于城市中央商务区，所处板块市场认知度高，居住气氛浓厚；p处于传统生活区，生活配套齐全；处于传统
28、生活区，生活配套齐全；p周边居住的多位城中区原居民，外来人口较少，治安环境相对较为理想；周边居住的多位城中区原居民，外来人口较少，治安环境相对较为理想；p项目地块闹中带静，中高层可观望西江景观；项目地块闹中带静，中高层可观望西江景观；p 地段环境要素地段环境要素劣势劣势p项目进出不是很方便，现时只能通过一条比较狭窄的道路到达项目；项目进出不是很方便，现时只能通过一条比较狭窄的道路到达项目；p旁边多为老旧式民宅，对项目形象带来负面影响，特别是东南角位置的低矮旁边多为老旧式民宅，对项目形象带来负面影响，特别是东南角位置的低矮旧民房；旧民房；p项目地块较小且呈不规则形状分布，给建筑规划带来一定的难度
29、；项目地块较小且呈不规则形状分布，给建筑规划带来一定的难度；项目项目SWOTSWOT分析分析项目优项目优/ /劣势分析劣势分析项目项目机会机会点分析点分析项目项目威胁威胁点分析点分析p本项目总体货量少，销售周本项目总体货量少，销售周期短，市场上的不确定因素期短，市场上的不确定因素对本项目影响较少；对本项目影响较少；p区域在售楼盘较少，存在市区域在售楼盘较少，存在市场空白点；场空白点；p端州区市场整体消化速度慢，整端州区市场整体消化速度慢，整体的销售周期偏长；体的销售周期偏长；p竞争项目华英居竞争项目华英居、幸福港湾幸福港湾、东临天下项目相对规模大，相继东临天下项目相对规模大，相继都会有新货推出
30、市场，相信到本都会有新货推出市场，相信到本项目推出市场时，将会会对本项项目推出市场时，将会会对本项目目标客户群体产生分流。目目标客户群体产生分流。项目机会项目机会/ /威胁分析威胁分析项目项目SWOTSWOT分析分析三、项目定位三、项目定位客户定位客户定位项目定位项目定位市场定位市场定位形象定位形象定位价格定位价格定位项目竞争对手市场定位分析项目竞争对手市场定位分析华英居华英居华英居华英居荣耀领地荣耀领地荣耀领地荣耀领地尊贵人生尊贵人生尊贵人生尊贵人生幸福港湾幸福港湾幸福港湾幸福港湾地王之皇地王之皇地王之皇地王之皇尊贵首选尊贵首选尊贵首选尊贵首选强调地段优势与强调地段优势与强调地段优势与强调地
31、段优势与尊贵性尊贵性尊贵性尊贵性东临天下东临天下东临天下东临天下肇庆首席格调江景大宅肇庆首席格调江景大宅肇庆首席格调江景大宅肇庆首席格调江景大宅强调优秀的景观强调优秀的景观强调优秀的景观强调优秀的景观资源与产品设计资源与产品设计资源与产品设计资源与产品设计市场定位市场定位市场定位市场定位市场定位市场定位市场定位市场定位市场定位市场定位市场定位市场定位市场定位市场定位如何实现本项目差异化定位如何实现本项目差异化定位本项目与华英居、幸福港湾相比，如何体现优势？本项目与华英居、幸福港湾相比，如何体现优势？ 江滨路，旺中带静，中高层可观西江景色江滨路，旺中带静，中高层可观西江景色本项目与东临天下相比，
32、如何体现优势？本项目与东临天下相比，如何体现优势？ 城市中心近在咫尺城市中心近在咫尺市场定位市场定位区位环境区位环境城中区，成熟便利城中区，成熟便利江滨路，旺中带静江滨路，旺中带静项目特点项目特点中高层可观西江景色，中高层可观西江景色，现代时尚的休闲小区现代时尚的休闲小区市场定位推导过程市场定位推导过程市场定位市场定位形象定位形象定位 项目是城市中心难得的一个旺中带静的好地方，虽然项目不是一线临路，进入项目略有不便，但正因此项目才能避开滚滚车流的喧杂而具备较佳的居住环境，且周边配套成熟，人口素质较高，会是吵杂的老城区中宜居的好地方。“繁于形，静于心繁于形，静于心”pp推广主题：推广主题：推广主
33、题：推广主题：如何寻找目标客户？如何寻找目标客户？如何寻找目标客户？如何寻找目标客户？区域客户区域客户构成特征构成特征市场客户市场客户所在区域所在区域固有产品固有产品对应客户对应客户清晰市场清晰市场客户需求客户需求客户正式客户正式定位定位客户定位客户定位城中区城中区城中区城中区客户客户客户客户改善现有居改善现有居改善现有居改善现有居住环境住环境住环境住环境有品质、有品有品质、有品有品质、有品有品质、有品位的现代式花位的现代式花位的现代式花位的现代式花园小区园小区园小区园小区满足提升满足提升生活品质生活品质的实际需的实际需要要主力客主力客户群户群需求需求目的目的城西、城西、城西、城西、城东区城东
34、区城东区城东区客户客户客户客户放弃原居住放弃原居住放弃原居住放弃原居住区域区域区域区域生活品质的进生活品质的进生活品质的进生活品质的进一步提高一步提高一步提高一步提高认同项目认同项目的综合质的综合质素、价值、素、价值、生活方式生活方式享受成享受成熟的生熟的生活配套活配套需求需求必须必须改改善善性性目标客户群组成目标客户群组成客户定位客户定位目标客户群组成目标客户群组成发展商发展商 过往开发过往开发项目的项目的业主业主核心核心客户客户 重点重点客户客户 偶得偶得客户客户 周边县市有意进驻城中区的客户。约占5。城中区：项目附近医院、学校、机关单位的中高级职员以及城中区原居民中高端客户群体，以二次置
35、业为主。约占85%。城东、城西区：城东、城西区有意到城中区置业的中高端客户群体。约占10客户定位客户定位目标客户群总结目标客户群总结 肇庆的消费购买行为是以原区域购买为主，因此城中区居民城中区居民将是本项目的主力消费群体，他们已习惯城中的生活方式，享受惯城中成熟的生活配套； 城中区成熟的生活配套将会吸引一部分城西、城东的居民到城中置业，因此城西、城东的居民城西、城东的居民是本项目的次主力消费群体。 客户定位客户定位价格定位价格定位uu定价依据：定价依据：定价依据：定价依据：本方案采用市场比较法，市场比较法，对本案进行项目价值判断。即选择若干与本项目在同一区域并且物业类型和档次相类似的楼盘，进行
36、价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。项目所处区位目前在售楼盘不多，在此，我司选取了华英居、幸福港湾、东临天下华英居、幸福港湾、东临天下做为我司定价的参考楼盘。本案就“区位条件区位条件”、“产品条件产品条件”、“内部环境内部环境”、“内部配套内部配套”、“品牌品牌”、“物业管理物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。根据以上各项要素的重要性设置出其所占权重：根据以上各项要素的重要性设置出其所占权重：区位条件包括：区位条件包括：交通条件、外部环境、周边配套以及区域未来发展趋势等方面，是消费者置业的首要考虑因素，因此我司将其权重设为因此
37、我司将其权重设为3030；产品条件包括：产品条件包括：小区规模、户型、规划、施工水平以及装修标准等方面，是消费者置业的次要考虑因素，因此我司将其权重设为因此我司将其权重设为2525；环境包括：环境包括：小区景观、卫生、日照采光等条件，我司将其权重设为我司将其权重设为1515；配套：配套：与环境同样为消费者考虑的重要因素，因此权重设为因此权重设为1515；物业管理包括：物业管理包括：物业管理服务内容以及物业管理公司资质等方面，权重设为权重设为1010；发展商品牌权重设为发展商品牌权重设为5 5。价格因素权重设置价格因素权重设置价格定位价格定位uu调价表调价表调价表调价表 ：项目名称项目名称价格价
38、格区位区位条件条件产品产品条件条件环环境境配配套套物业物业管理管理品品牌牌加权加权值值加权后加权后价格价格华英居华英居480048001009999999810099.2547574757幸福港湾幸福港湾46004600100999999989999.2045634563东临天下东临天下43004300989999981009998.6542414241uu由以上可得本项目的均价为：由以上可得本项目的均价为：由以上可得本项目的均价为：由以上可得本项目的均价为： 45204520元元/ /预计项目将于预计项目将于20092009年年1 1月开卖，价格将会有一定的升幅，市场价格增幅预计月开卖，价格
39、将会有一定的升幅，市场价格增幅预计为为8 8，因此，项目的价格修正为：，因此，项目的价格修正为：45204520（1 18 8）48824882元元/ /价格调整价格调整uu价格修正：价格修正：价格修正：价格修正：价格定位价格定位园林风格建议园林风格建议项目产品建议项目产品建议规划建议规划建议建筑风格建议建筑风格建议户型建议户型建议四、项目产品建议四、项目产品建议配套建议配套建议规划建议规划建议方案一方案一方案一方案一方案二方案二方案二方案二 分析两套规划方案，我司认为第二套规划方案能更好体分析两套规划方案，我司认为第二套规划方案能更好体现出现代的建筑风格，与本项目定位更为吻合，因而建议在现出
40、现代的建筑风格，与本项目定位更为吻合，因而建议在第二套方案的基础上做出部分调整。第二套方案的基础上做出部分调整。规划建议规划建议 项目地块呈不规则形状分布，并且四周被居民楼包围着，特别是项目东南角位置的低矮民房，严重影响到项目的整体美观，整个项目的景观资源相对缺乏，只有中高层可观望江景，为增加项目各单位的景观资源，尽可能使户户都可观望园景，建议项目的规划采用半围合式的布局，建筑呈东南或南北向分布； 另因项目的南面为一排9层高的居住楼，只有10层以上的单位才可观望江景，为增加项目的江景单位，建议项目的层高尽可能达到最大值， (如下页图所示)，除第一排1栋建11层高外，其余均建造18层高； 因项目
41、东南角位置的低矮民房，严重影响到低层单位的景观，为降低低矮民房的影响，建议在地块东南部建造景墙和绿化遮挡（如下页图所示）。 规划调整建议规划调整建议将原规划楼座将原规划楼座将原规划楼座将原规划楼座向北移，贴近向北移，贴近向北移，贴近向北移，贴近北部红线，与北部红线，与北部红线，与北部红线，与南部村屋拉大南部村屋拉大南部村屋拉大南部村屋拉大距离。距离。距离。距离。在在在在G G G G栋南部设栋南部设栋南部设栋南部设置景墙并种植置景墙并种植置景墙并种植置景墙并种植部分树种，以部分树种，以部分树种，以部分树种，以弱化南部村屋弱化南部村屋弱化南部村屋弱化南部村屋的不利影响。的不利影响。的不利影响。的
42、不利影响。中部设置富有中部设置富有中部设置富有中部设置富有层次感的水景层次感的水景层次感的水景层次感的水景园林园林园林园林在南部设置主在南部设置主在南部设置主在南部设置主入口广场，提入口广场，提入口广场，提入口广场，提升项目在阅江升项目在阅江升项目在阅江升项目在阅江路形象。路形象。路形象。路形象。u总建筑面积：48000u容积率：3.2u总户数: 411u层高：1118层的小高层城中区在售楼盘建筑风格分析城中区在售楼盘建筑风格分析华英居东南亚建筑华英居东南亚建筑幸福港湾意式罗马建筑幸福港湾意式罗马建筑东临天下现代欧式建筑东临天下现代欧式建筑建筑风格建议建筑风格建议建筑风格建议建筑风格建议由上面
43、的建筑风格分析可知，竞争对手主要都是采用欧式建筑风格为主（华英居的东南亚建筑风格其实也是一种类欧式建筑风格），欧式建筑风格讲求造工精细，显示出大气、高贵的品质，但如果细节、选材处理得不好，就会使建筑风格流于俗套；结合本项目的地块特点和周边环境，为能给消费者耳目一新的感觉，建议本项目采用现代时尚现代时尚的建筑风格，同时也能使本项目区别于竞争对手，在区域竞争中脱颖而出。 现代时尚的建筑风格主要是通过造型的变化、大面积的落地玻璃、楼体色块的对比与流畅的线条体现出外立面简洁明快的特点。建筑风格建议建筑风格建议建筑风格建议建筑风格建议T T字型字型变异异满足户户景观最优化。满足户户景观最优化。现代风格建
44、筑细节表现形式材质对比：从建筑的顶部、底座、窗、阳台等细部的处理中，通过材质的虚实对比，体现项目的现代、精致。阳台设计：弧形阳台、错落式阳台、以及不同材质对比的阳台设计，体现出社区的现代感。建筑风格建议建筑风格建议园林风格建议园林风格建议城中区在售楼盘园林风格分析：城中区在售楼盘园林风格分析：华英居东南亚风情园林华英居东南亚风情园林幸福港湾东南亚风情园林幸福港湾东南亚风情园林东临天下东临天下现代岭南现代岭南园林园林园林风格建议园林风格建议通过分析竞争对手的园林风格可知，华英居与幸福港湾都是采用东南亚风情园林，东临天下采用现代岭南园林风格，肇庆大部分楼盘都采用东南亚风情园林，各个楼盘的园林设计差
45、别不大，没有特色，因而不建议项目采用东南亚风格园林。而岭南园林风格讲求的是移步换景与曲径通幽，需要与项目建筑风格与周边环境相匹配，因而亦不建议本项目采用。 结合本项目的地块特点与项目定位，同时能与本项目的现代建筑风格更好的融合，建议本项目采用现代现代现代现代的园林风格。园林风格建议园林风格建议 现代园林现代园林风格讲求实用主义，通过一些新颖、时尚的元素给人耳目一新的感觉，同时提供开放的、半开放的空间给予人们相互交流和沟通，主旨应给予人生活和精神上的愉快。 受地块面积限制，项目园林面积不大，因而更需要丰富并突出园林的空空间层次感间层次感，使整体园林错落有致，在小空间中体现出大园林的景观效果。园林
46、风格建议园林风格建议园林风格建议园林风格建议现代园林元素表现现代园林元素表现不规则水景园林不规则水景园林雕塑小品雕塑小品园林风格建议园林风格建议现代园林元素表现现代园林元素表现景墙景墙公共空间公共空间户型建议户型建议户型设计三大原则户型设计三大原则 第一大原则：第一大原则：第一大原则：第一大原则： 抢占市场空白点抢占市场空白点 第二大原则：第二大原则：第二大原则：第二大原则： 迎合市场热销点迎合市场热销点 第三大原则：第三大原则：第三大原则：第三大原则： 产品设计具创新性产品设计具创新性户型建议户型建议市场的空白点是什么？市场的空白点是什么？ 根据市场数据分析可知，60-70 （套内面积）的两
47、房两厅和111120 （套内面积）的四房两厅户型是市场上稀缺的户型。市场的热销户型是什么？市场的热销户型是什么？ 根据市场数据分析可知，81-100左右的三房两厅二卫（套内面积）是市场上最畅销的户型。 由以上分析可知，为使项目成为市场上最热销的产品，建议将3房2厅2卫的设计作为项目的主力户型，面积区间为80100 （套内面积）；为抢占市场的空白点，建议项目将2房2厅设计作为项目的次主力户型，面积区间60-70 为丰富项目的户型，扩大项目的目标客户群体，建议设计部分4房2厅2卫作为项目的补充户型，面积区间105-115。 各户型比例如下图所示：各户型比例如下图所示：户型建议户型建议小结小结户型建
48、议户型建议户型建议户型建议两房两两房两厅单位：位：面面积约9090（套内）（套内）入户花园可与花槽打通使用，增加单位赠送面积；百变私空间可多送约5的销售面积同时可作房间使用；豪华主卧套房270度飘窗，坐拥优美园景；生活阳台、功能分区明确，方便舒适、紧凑实用。如何体现项目户型的创新？如何体现项目户型的创新？入户花园可与花槽打通使用百变私空间多赠约百变私空间多赠约5 5面积同时可当面积同时可当一个房间一个房间270270度转角度转角大飘窗大飘窗户型建议户型建议三房两三房两厅单位：位：面面积约9595（套内）（套内）入户花园可与花槽打通使用，增加单位赠送面积；空中花园可多赠送约5的销售面积同时可当作
49、一个房间使用；生活阳台、功能分区明确，方便舒适、紧凑实用。此部分为完此部分为完全赠送面积，全赠送面积，可打通作主可打通作主人房衣帽间人房衣帽间使用使用花槽花槽客厅与三间房客厅与三间房均设落地飘窗均设落地飘窗并朝南并朝南空中花园多赠空中花园多赠约约5 5面积同时面积同时可当一个房间可当一个房间户型建议户型建议客厅与三间房客厅与三间房均设落地飘窗均设落地飘窗并朝南并朝南空中花园多赠空中花园多赠约约5 5面积同时面积同时可当一个房间可当一个房间花槽可与入户花槽可与入户花园打通使用花园打通使用270270度转角度转角大飘窗大飘窗四房两四房两厅单位：位：面面积约110110（套内）（套内）入户花园可与花
50、槽打通使用，增加单位赠送面积；空中花园可多赠送约5的销售面积同时可当作一个房间使用；生活阳台、功能分区明确，方便舒适、紧凑实用。户型建议户型建议270270度转角度转角大飘窗大飘窗270270度转角度转角大飘窗大飘窗百变私空间多赠约百变私空间多赠约5 5面积同时可当面积同时可当一个房间一个房间入户花园可与花槽打通使用入户花园可与花槽打通使用270270度转角度转角大飘窗大飘窗270270度转角度转角大飘窗大飘窗户型建议户型建议利用园林、架空层的空间，将景观与健康休闲设施相互融合，形成开放的、具有参与性的社区泛会所泛会所；以此增强邻里之间的人际关系，并使会所设施与园林绿化相互渗透 ；健康步径健康
51、步径儿童滑梯儿童滑梯儿童嬉戏区儿童嬉戏区配套建议配套建议项目推售周期建议项目推售周期建议项目分期开发策略项目分期开发策略资金回收计划资金回收计划五、项目推售周期建议五、项目推售周期建议项目分期开发策略项目分期开发策略第一期第一期第一期第一期第第第第二二二二期期期期 如右图所示，如右图所示，如右图所示，如右图所示，建议项目分两期建议项目分两期建议项目分两期建议项目分两期开发，先开发位开发，先开发位开发，先开发位开发，先开发位于项目西面的于项目西面的于项目西面的于项目西面的A A A A、B B B B、C C C C栋，再开发栋，再开发栋，再开发栋，再开发位于项目东北面位于项目东北面位于项目东北
52、面位于项目东北面的的的的D D D D、E E E E、F F F F、G G G G栋。栋。栋。栋。资金回收计划资金回收计划销售周期销售周期销售价格销售价格2 2年完成年完成9090销售销售 销售套数达到销售套数达到370370套；套； 销售面积达到销售面积达到43200 ; ;整体均价为整体均价为48824882元元/ / 首批推货适度低开；首批推货适度低开； 随着销售推进小步提价随着销售推进小步提价; ;项目预计销售额：项目预计销售额：4882*43200=2.114882*43200=2.11亿亿汇报完毕，谢谢汇报完毕，谢谢MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYg
53、xUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sX
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