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1、第四讲第四讲 建设用地、地价与城镇化、建设用地、地价与城镇化、GDPGDP等的关系等的关系一、建一、建一、建一、建设设用地与城用地与城用地与城用地与城镇镇化的关系分析化的关系分析化的关系分析化的关系分析我我国国城城镇镇化化经经历历的的阶阶段段n根据中国统计年鉴的数据，根据中国统计年鉴的数据，1984-20101984-2010年，我国城年，我国城市化水平从市化水平从23.01%23.01%上升到上升到44.6%44.6%，年均增长近，年均增长近0.9%0.9%；在城市建设用地方面，根据；在城市建设用地方面，根据城市建设统计年城市建设统计年报报提供的资料，同期我国城市建设用地由提供的资料，同期我
2、国城市建设用地由8480.4km28480.4km2，增至，增至35971.9km235971.9km2，建设用地面积增加，建设用地面积增加了了240%240%，年均增长率为，年均增长率为12%12%。可以说，城市化的发。可以说，城市化的发展在一定程度上推动了建设用地的扩展。展在一定程度上推动了建设用地的扩展。n1984-20061984-2006年，建设用地增加了年，建设用地增加了64%64%，年均增长率，年均增长率为为6.39%6.39%；而同期城市非农业人口增加；而同期城市非农业人口增加41%41%，年均，年均增长率为增长率为4.39%4.39%。可见城市用地增长率已超过城市。可见城市用
3、地增长率已超过城市人口增长率。人口增长率。北京市近年城市化水平与建北京市近年城市化水平与建北京市近年城市化水平与建北京市近年城市化水平与建设设用地用地用地用地规规模关系模关系模关系模关系 分析北京市分析北京市1994199420082008年的数据情况，发现在城市化发展的不年的数据情况，发现在城市化发展的不同阶段（不同的城市化水平），对建设用地的增量需求也不尽同阶段（不同的城市化水平），对建设用地的增量需求也不尽相同，呈现出一定的阶段性变化规律，这与我国特色的城市化相同，呈现出一定的阶段性变化规律，这与我国特色的城市化发展、土地利用情况都有一定的关系。发展、土地利用情况都有一定的关系。 工工业
4、化各个化各个阶段段对土地土地结构的影响构的影响 n如上如上图所示，在工所示，在工业化初期，大机器工化初期，大机器工业体系正在体系正在建立之中，工建立之中，工业迅猛迅猛发展，城市用地展，城市用地规模增大，城模增大，城市内部或郊区市内部或郊区兴建大量工建大量工业区，城市呈同心区，城市呈同心圆式向式向外外扩展，工展，工业用地面用地面积随工随工业的高速的高速发展不断展不断扩大。大。n工工业化中期，工化中期，工业成成为国民国民经济的主体，工的主体，工业结构构转换加快，工加快，工业部部门门类齐全，工全，工业内部的内部的产业联系更加密切，工系更加密切，工业区域开始由分散走向集中。区域开始由分散走向集中。这一
5、一时期由于城市人口的增加，基期由于城市人口的增加，基础设施的完善，居住施的完善，居住用地比重不断上升。用地比重不断上升。n工工业化后期，第三化后期，第三产业产值接近或超接近或超过工工业产值，居住区快速居住区快速发展，工展，工业区只区只单纯的承担的承担“生生产功能功能”，居住用地的比重不断上升，同，居住用地的比重不断上升，同时带动商商业、广、广场、道路、道路、绿地等各地等各类用地比重大幅上升。此用地比重大幅上升。此时期工期工业以高技以高技术为特点，土地的特点，土地的产出效率大幅提出效率大幅提高，工高，工业用地的比重减小。用地的比重减小。城市化、工城市化、工城市化、工城市化、工业业化影响建化影响建
6、化影响建化影响建设设用地需求的用地需求的用地需求的用地需求的动动力机制力机制力机制力机制 工工工工业业业业化化化化城城城城市市市市化化化化经济发展驱动力经济发展驱动力经济发展驱动力经济发展驱动力产业变迁驱动力产业变迁驱动力产业变迁驱动力产业变迁驱动力科技进步驱动力科技进步驱动力科技进步驱动力科技进步驱动力人口增长驱动力人口增长驱动力人口增长驱动力人口增长驱动力自自自自然然然然环环环环境境境境与与与与资资资资源源源源人人流流物物流流信信息息流流能能量量流流反馈与约束反馈与约束合合力力建设用地建设用地n随着城市化、工业化发展，产生了各种驱动力，随着城市化、工业化发展，产生了各种驱动力，包括经济发展
7、、产业变迁、科技进步、人口增长包括经济发展、产业变迁、科技进步、人口增长等，各种驱动力综合影响建设用地的需求，使建等，各种驱动力综合影响建设用地的需求，使建设用地的规模不断扩展，土地利用结构不断演变。设用地的规模不断扩展，土地利用结构不断演变。同时，随着人流、物流、信息流、能量流的流动同时，随着人流、物流、信息流、能量流的流动传播，对自然环境和资源也带来了一定的影响，传播，对自然环境和资源也带来了一定的影响，当自然环境和资源条件不堪重负的时候，也会约当自然环境和资源条件不堪重负的时候，也会约束城市工业化、城市化的发展。束城市工业化、城市化的发展。城市化、工城市化、工城市化、工城市化、工业业化化
8、化化发发展的速度展的速度展的速度展的速度对对土地利用的影响土地利用的影响土地利用的影响土地利用的影响 n1）巴西的）巴西的过度城市化度城市化n20世世纪70年代以前，巴西大力推行工年代以前，巴西大力推行工业优先先发展展政策，以政策，以图民族独立和国家民族独立和国家强大。在大。在传统工工业部部门没有得到改造的情况下，在少数大中城市集中没有得到改造的情况下，在少数大中城市集中大量大量资金、人力、物力金、人力、物力进行大行大规模工模工业化建化建设，城市化速度迅速提高。早在城市化速度迅速提高。早在20世世纪90年代初，城年代初，城市化水平已达到市化水平已达到75，出，出现了了“过渡城市化渡城市化”的的
9、现象。然而，其象。然而，其农业用地的利用率低下，生用地的利用率低下，生态破坏破坏严重，形成了重，形成了恶性循性循环。n3）台湾地区的均衡）台湾地区的均衡发展型城市化展型城市化n台湾地区的台湾地区的经济发展在相当展在相当长的的时间内始内始终把把劳动密集型的密集型的轻工工业放在工放在工业化的首位，吸化的首位，吸纳了大了大量的量的农业剩余剩余劳动力，同力，同时对农业实行有效的保行有效的保护，在，在实现城市化的同城市化的同时，农地地资源也得到了合源也得到了合理的利用和保理的利用和保护。其城市化率从。其城市化率从1952年的年的47.6%一直上升，到一直上升，到90年代初已达到年代初已达到80多，而耕地
10、面多，而耕地面积在在90年代后期年代后期还维持在持在1952年的水平。年的水平。n2）印度的滞后城市化）印度的滞后城市化n从从20世世纪60年代起，印度年代起，印度农业国内生国内生产总值中的中的比重明比重明显下降，但是其下降，但是其农业人口比重缺高居不下，人口比重缺高居不下，城市化水平城市化水平较低。工低。工业在在农村分散布局，占用大村分散布局，占用大量耕地，土地利用效益量耕地，土地利用效益较差，也造成了差，也造成了严重的重的环境境污染，影响染，影响农地地质量。据量。据统计，印度全国，印度全国70以上的地表水遭到了以上的地表水遭到了污染。其次，城市化水平滞染。其次，城市化水平滞后、失后、失业与
11、人口增与人口增长等存在等存在恶性循性循环，也增加了，也增加了对土地需求的土地需求的压力，影响生力，影响生态环境和土地境和土地质量的量的提高。提高。台湾之所以能够实现耕地面积、城市化水平、经济发展和人口台湾之所以能够实现耕地面积、城市化水平、经济发展和人口的同步增长主要缘由有以下几个方面：的同步增长主要缘由有以下几个方面：土地开发。为了确保粮食生产与经济发展对土地的需求，台土地开发。为了确保粮食生产与经济发展对土地的需求，台湾不断开发山坡地、海埔地与河川地等边际土地，以增加耕地湾不断开发山坡地、海埔地与河川地等边际土地，以增加耕地及其他用地。及其他用地。n土地重划。土地重划是提高土地利用效率、土
12、地重划。土地重划是提高土地利用效率、缓解解土地土地资源稀缺的一种重要手段，台湾土地重划包源稀缺的一种重要手段，台湾土地重划包括括农地重划与市地重划地重划与市地重划.n集中的城市化道路。台湾走的是一条典型的集中集中的城市化道路。台湾走的是一条典型的集中型城市化道路，其城市化型城市化道路，其城市化过程是人口从程是人口从农村及小村及小城城镇地区向西海岸城市移地区向西海岸城市移动的的过程，程，结果形成台果形成台北、台中和高雄三大都市区。集中型城市化模式北、台中和高雄三大都市区。集中型城市化模式是是对资源源环境的恰当回境的恰当回应，这与美国的模式正好与美国的模式正好相反，体相反，体现了不同人地关系下的不
13、同取向。了不同人地关系下的不同取向。n正确的城市化道路（政策）和适当的城市化速度，正确的城市化道路（政策）和适当的城市化速度，对于于实现土地土地资源保源保护、土地合理利用和、土地合理利用和农业可可持持续发展具有十分重要的作用。巴西、印度、台展具有十分重要的作用。巴西、印度、台湾地区在土地利用、保湾地区在土地利用、保护上出上出现的不同的不同结果，原果，原因因虽然是多方面的，但城市化道路和形然是多方面的，但城市化道路和形态的不同的不同也是一个重要的原因。我国也是一个重要的原因。我国现有城市化水平明有城市化水平明显滞后于工滞后于工业化的化的发展，在展，在这样的背景下，我国的的背景下，我国的建建设用地
14、需求会有怎用地需求会有怎样的影响？我国的影响？我国应该选择怎怎样的城市化道路？需要多大的建的城市化道路？需要多大的建设用地用地规模来支模来支持和保障？持和保障？对于不同于不同发展展阶段的区域，怎段的区域，怎样因地因地制宜的制定土地政策？制宜的制定土地政策？这些都是我些都是我们亟待解决的亟待解决的问题。 城市化城市化过程是土地集程是土地集约利用的利用的过程程 n诚然，无然，无论从土地投入从土地投入强度，土地度，土地产出效益等各出效益等各个方面来看，城个方面来看，城镇建建设用地的集用地的集约利用程度要利用程度要远大于大于农村建村建设用地，在城市化的用地，在城市化的过程中必然促程中必然促进了土地的了
15、土地的节约、集、集约利用。我国城市化、工利用。我国城市化、工业化化过程中建程中建设用地使用效率有怎用地使用效率有怎样的的发展展趋势？同？同世界其他国家相比，我国土地集世界其他国家相比，我国土地集约利用的利用的问题在在哪里？怎哪里？怎样才能在城市化才能在城市化进程中使土地利用效率程中使土地利用效率维持在持在较高的水平之上？高的水平之上？如何如何满足城市化的土地需求足城市化的土地需求 n从上文的分析来看，在一定从上文的分析来看，在一定时期内，期内，城市化、工城市化、工业化化对建建设用地存在需用地存在需求，需要有一定量的建求，需要有一定量的建设用地来保用地来保障社会的障社会的发展。展。n但是，是不是
16、城市化水平提高就一但是，是不是城市化水平提高就一定意味着建定意味着建设用地用地总量的增加以及量的增加以及耕地的减少呢？耕地的减少呢？n城城镇建建设用地需求的来源主要用地需求的来源主要为两个方面：外延两个方面：外延式式扩张和内涵式挖潜。外延式和内涵式挖潜。外延式扩张包括包括农用地用地转用和未利用地开用和未利用地开发；内涵式挖潜主要；内涵式挖潜主要针对存量建存量建设用地，即存量城用地，即存量城镇建建设用地和用地和农村集体建村集体建设用用地。如果地。如果选用适合的建用适合的建设用地开用地开发模式，配以内模式，配以内涵式挖潜方式涵式挖潜方式对城城镇、农村建村建设用地用地进行合理的行合理的整理、改造、开
17、整理、改造、开发，就在一定程度上解决了二者，就在一定程度上解决了二者之之间的矛盾。的矛盾。n如何在不同的如何在不同的环境、条件下，确定适宜的开境、条件下，确定适宜的开发模模式？如何以建式？如何以建设用地的供用地的供应保障社会城市化、工保障社会城市化、工业化化发展的要求？展的要求？这些都是解决矛盾的关些都是解决矛盾的关键问题，有必要有必要进行系行系统的研究的研究二、建二、建设用地与用地与GDP关系分析关系分析n建建设用地用地规模和模和结构影响构影响GDP总量量 GDP是全社会是全社会劳动力、力、资产、土地、技、土地、技术等等诸多多因素的函数。因素的函数。GDP=f(L,K,T,EN)。建。建设用
18、地作用地作为土地利用中土地利用中创造价造价值和和财富的一部分，是影响富的一部分，是影响国内生国内生产总值GDP的重要因素。同的重要因素。同时生生产函数也函数也表明在一定技表明在一定技术条件下，特定投入品条件下，特定投入品组合有效使合有效使用能用能够带来最大来最大产出的可能性，也即在出的可能性，也即在给定技定技术下，下，劳动、资本、土地等投入数量与本、土地等投入数量与产出出GDP之之间具有具有对应关系，当除土地以外的关系，当除土地以外的经济变量不可量不可变时，土地的，土地的规模数量也是不可模数量也是不可变的。的。n与与1990年相比，到年相比，到2006年全国建年全国建设用地一共增加用地一共增加
19、7542万万亩，平均每年增加，平均每年增加471万万亩。其中。其中19901996年建年建设用地增加用地增加3722万万亩，同期，同期GDP增加增加49337亿元，平均每年增加元，平均每年增加8223亿元。元。n19962006年建年建设用地增加用地增加38180万万亩，平均每年，平均每年增加增加382万万亩，对应的的GDP增加增加值为56079亿元，平元，平均每年增加均每年增加5610亿元。十一年平均每增加元。十一年平均每增加1亿元的元的GDP，建，建设用地增加用地增加728亩，其中，其中，19901996年年每增加每增加1亿元元GDP，建，建设用地增加用地增加754亩，19962006年每
20、增加年每增加1亿元元GDP，建，建设用地增加用地增加681亩。n总体上，随着体上，随着经济的的发展和人均展和人均GDP的增的增长，单位面位面积建建设用地的用地的产出也相出也相应增加，每增加增加，每增加1亿元元GDP的建的建设用地增加量呈用地增加量呈现递减减趋势。n1.建建设用地增加用地增加值（ C）n我国目前正处于由农业社会向工业社会的过渡时期，工业化、城市化进程加快，经济发展的途径主要是依靠外延扩张。比如，基础设施建设、城市规模扩张，采掘业、加工业和第三产业也主要是依靠增量，等等，都要占用大量的土地资源，而上述产业的发展都会体现在GDP的增长上。因此，在我国完全实现工业化之前，GDP增长也主
21、要依靠建设规模、投资规模的增长，依靠资源的投入，土地资源的投入也是必然的。另外，资源的投入产出比也是随着经济发展水平的提高而提高，单位土地资源的投入所得到的GDP也将提高。n2.人均人均GDPn人均GDP是反映经济发展水平的重要指标。随着人均GDP的增长，单位GDP所消耗的资源呈现下降趋势，土地资源的投入也会减少。n3.GDP增加增加值（ G）nGDP的增加与建设用地的增加密切相关。通过对大量统计数据的分析，找出建设用地增加与GDP增长的相关关系，建立数学模型，并依据未来GDP增长指标，预测对建设用地的需求。n4.单位位GDP增加所需建增加所需建设用地的增加（用地的增加（ C/ G）n按照经济
22、发展规律，单位GDP所需建设用地应当随着人均GDP的增长而下降，这是经济增长所带来的劳动生产率提高的结果。n我国人均我国人均GDP变化与建化与建设用地面用地面积变化化具有如下特征：具有如下特征：n（1）“人均人均GDP”很大或者很小很大或者很小时，每，每增加一增加一亿元元GDP需要新增建需要新增建设用地用地较少，少，低于低于565亩；n（2）当）当LnX取其均取其均值时，即，即8.4805，函数取得最大函数取得最大值，此，此时X=4819左右，左右，说明明“人均人均GDP”在在4819元元/人左右人左右时，每增加一每增加一亿元元GDP需要占用的建需要占用的建设用地用地相相对最大，最大，为598
23、亩；n（3）“人均人均GDP”小于小于4819元元/人，随人，随着人均着人均GDP的减少，每增加一的减少，每增加一亿元元GDP需要占用的建需要占用的建设用地也相用地也相应的减的减少。如在少。如在2000元的基元的基础上，减少上，减少1000元，相元，相应的的单位位GDP建建设占地大占地大约平平均减少均减少6.26亩左右（可以通左右（可以通过近似公近似公式估式估计）。）。n（4）“人均人均GDP”大于大于4819元元/人，随人，随着人均着人均GDP的增加，每增加一的增加，每增加一亿元元GDP需要占用的建需要占用的建设用地反而减少；用地反而减少；如在如在10000元的基元的基础上，增加上，增加15
24、000元，元，相相应的的单位位GDP建建设占地大占地大约减少减少8.89亩左右。（可以通左右。（可以通过近似公式估近似公式估计）n（5）人均）人均GDP大于大于4819元元/人，每增人，每增加一加一亿元元GDP需要占用的建需要占用的建设用地减用地减少，但减少的速度逐少，但减少的速度逐渐趋缓，所表，所表现的曲的曲线逐逐渐趋平。平。n（6）总体的体的变化化规律律为：随着人均：随着人均GDP的增加，的增加，单位位GDP 占地的数目也相占地的数目也相应增加，当人均增加，当人均GDP指指数超数超过一定数一定数值后，如后，如5000元元/人左右，随着人均人左右，随着人均GDP的增加，每增加一的增加，每增加
25、一亿元元GDP需要占用的建需要占用的建设用地反而会减少，但减少的速度逐用地反而会减少，但减少的速度逐渐趋缓。n实证分析分析n（1）九十年代以来一直到二十一世）九十年代以来一直到二十一世纪的今天，我国各的今天，我国各级各各类开开发区方区方兴未艾，城市化未艾，城市化进程不断加快。然而程不断加快。然而这些都是与些都是与经济发展和展和资本本积累分不开的。据累分不开的。据调查，在开，在开发区建区建设中，每平方公里的基中，每平方公里的基础设施建施建设(七通一平七通一平)投投资平均平均为2-3亿元人民元人民币。人均。人均GDP低，反映了低，反映了经济发展水平不高，大展水平不高，大规模建模建设的能力有限。按照
26、的能力有限。按照线性分析的性分析的结论，也就是人均，也就是人均GDP达到达到5000元人民元人民币（相当于（相当于600美元左右）作美元左右）作为分水岭。分水岭。n（2）人均）人均GDP不足不足5000元人民元人民币，当地的投，当地的投资不足，主要是依靠不足，主要是依靠农业生生产增加收入，增加收入，GDP的增的增长也主要依靠大也主要依靠大农业。建。建设用地增加很少，因此用地增加很少，因此每增加一每增加一亿元元GDP所需新增建所需新增建设用地自然也少。用地自然也少。n（3）人均）人均GDP在在5000元人民元人民币左右，投左右，投资能力能力增增强，人均，人均GDP增增长仍然依靠仍然依靠农业的潜力
27、已的潜力已经不不大。要想加快大。要想加快GDP的增的增长，必然要，必然要转向工向工业和城和城市服市服务业等，但由于是等，但由于是刚刚起步，工起步，工业、服、服务业的的劳动生生产率率较低，低，单位投位投资的的产出也出也较低。因低。因此，人均此，人均GDP每增加一每增加一亿元需新增建元需新增建设用地也最用地也最高。高。n（4）人均）人均GDP接近接近5000元人民元人民币，即，即600美元左右，人美元左右，人们初步解决了衣食，便初步解决了衣食，便开始开始转向解决住的向解决住的问题，建房用地大幅度，建房用地大幅度增加。我国增加。我国苏南地区及浙江福建广南地区及浙江福建广东一一带的第一的第一轮建房建房
28、热出出现在八十年代中期，当在八十年代中期，当时除除苏州、无州、无锡、温州和珠江三角洲的一、温州和珠江三角洲的一些市些市县人均人均GDP已已经达到或接近达到或接近800美元美元外，而它外，而它们周周围的多数市的多数市县处于于500-600美元的水平，从而引美元的水平，从而引发了当地的建房了当地的建房热。n（5）人均）人均GDP大于大于5000元，元，经济发展已展已经有了一定的基有了一定的基础，劳动生生产率率也相也相对较高，开始追求高，开始追求单位位资本、土本、土地的投入地的投入产出率，每增加一出率，每增加一亿元的新元的新增建增建设用地开始下降。用地开始下降。n（6）土地的投入）土地的投入产出率也
29、是有极限的，出率也是有极限的，按照按照边际效益效益递减减规律，到了一定水律，到了一定水平之后平之后单位土地上的投入位土地上的投入产出率将呈出率将呈现下降下降趋势，必，必须增加土地的投入。增加土地的投入。土地收益土地收益边际递减性减性 n级差地租原理差地租原理说明，在同一明，在同一块土地上土地上连续追加投追加投资，这块土地所土地所产生的生的级差地租差地租II是随投是随投资量量边际递减的，因此土地的集减的，因此土地的集约利用有一定的限度。利用有一定的限度。n当建当建设用地开用地开发的的边际成本超成本超过边际收益收益时，建，建设用地用地产生的收益开始生的收益开始递减，在全社会的范减，在全社会的范围来
30、来看，即国内生看，即国内生产总值GDP增加的比例低于投入增加的比例低于投入劳动力与力与资本的增加比例。本的增加比例。n由此可由此可见，在一定的技，在一定的技术、经济条件下，建条件下，建设用用地开地开发必必须注意投注意投资的的强度，确定适当的投度，确定适当的投资结构，不断改构，不断改进技技术，以便提高建，以便提高建设用地利用的用地利用的经济效果，防止出效果，防止出现建建设用地用地报酬酬递减的减的现象。象。建建设用地利用用地利用结构构 n建建设用地划分用地划分为居住用地、公共居住用地、公共设施用地、工施用地、工业用地、用地、仓储用地、用地、对外交通用地、道路广外交通用地、道路广场用地、用地、市政市
31、政设施用地、施用地、绿地、特殊用地等。城市建地、特殊用地等。城市建设用用地利用地利用结构的构的调整必然引起整必然引起产业结构的构的调整。由整。由于第三于第三产业用地比第二用地比第二产业集集约,而且效益也高而且效益也高, 比重的提高比重的提高,则会引起会引起GDP的的变化。化。这说明明产业结构的微小构的微小调整整带来的城市用地效益来的城市用地效益变化非常化非常显著。著。建建设用地空用地空间结构构 n由于土地由于土地资源具有集聚效源具有集聚效应和和规模效模效应的特性，的特性，建建设用地的空用地的空间结构构则是影响是影响产出效出效应的重要因的重要因素。一方面，素。一方面，闲置土地在空置土地在空间上阻
32、隔了同种性上阻隔了同种性质用途建用途建设用地的利用效率，造成建用地的利用效率，造成建设用地分散化，用地分散化，不利于不利于经济的的发展。展。n另一方面，同种用途建另一方面，同种用途建设用地利用空用地利用空间分布分散分布分散化，例如工化，例如工矿用地的零散化，用地的零散化，则较之土地的集之土地的集约利用的利用的产出水平相出水平相对较低。低。GDP的的总量和量和结构反映了建构反映了建设用地用地的的总量及量及结构构 nGDP的的总量可反映建量可反映建设用地的用地的规模模 nGDP结构可反映建构可反映建设用地的用地的结构构 n人均人均GDP的增加的增加对建建设用地的影响用地的影响 人均人均GDP与建与
33、建设用地之用地之间存在很存在很强的相关性，随的相关性，随着人均着人均GDP的增加，的增加，单位位GDP 占地的数目也相占地的数目也相应增加，当人均增加，当人均GDP指数超指数超过一定数一定数值后，随着人后，随着人均均GDP的增加，每增加一的增加，每增加一亿元元GDP需要占用的建需要占用的建设用地反而会减少，但减少的速度逐用地反而会减少，但减少的速度逐渐趋缓。制度决定建制度决定建制度决定建制度决定建设设用地与国内生用地与国内生用地与国内生用地与国内生产总值产总值关系的中关系的中关系的中关系的中间环节间环节 n在此互在此互动过程中，建程中，建设用地是一切用地是一切产业和和经济活活动的的载体，建体，
34、建设用地用地变化是落化是落实国家或地区国家或地区计划、划、方方针政策的政策的结果。方果。方针政策通政策通过左右土地利用方左右土地利用方向来向来调整区域整区域产业结构，而分析并掌握一定社会构，而分析并掌握一定社会经济条件下的建条件下的建设用地供求用地供求规律，反律，反过来又可以来又可以为科学地制定区域方科学地制定区域方针政策服政策服务。n目前我国目前我国实行建行建设用地年度用地年度计划管理制度、土地划管理制度、土地用途管理制度、土地用途管理制度、土地规划管理制度、城市建划管理制度、城市建设用用地地计划指划指标管理制度等都表管理制度等都表现出政策出政策对建建设用地用地使用的使用的导向作用。城市向作
35、用。城市规划和土地利用划和土地利用规划划对于于建建设用地的需求都起着重要的作用。用地的需求都起着重要的作用。n从区域的角度考从区域的角度考虑，区域，区域经济发展展战略、区域略、区域产业政策、区域政策、区域经济结构构调整与布局等方面的政策，整与布局等方面的政策，不不仅对区域区域发展具有重要的推展具有重要的推动作用，作用，对于区域于区域土地利用尤其是建土地利用尤其是建设用地数量及用地数量及质量量变化也会化也会产生重要影响。其中，尤生重要影响。其中，尤为重要的是城市重要的是城市经济发展展政策，城市政策，城市规模的定位，城市模的定位，城市结构和功能的适度构和功能的适度调整以及由此整以及由此带来的来的产
36、业和和经济结构构变化。化。n在合理的政策制度下，建在合理的政策制度下，建设用地将会用地将会对GDP发挥最高的效用，形成最高的效用，形成顺应经济发展的建展的建设用地用地规模、模、结构以及空构以及空间结构，同构，同时建建设合理的合理的产业结构和构和布局，促布局，促进经济的的发展，提高展，提高GDP总量。量。建建设用地用地规模模结构与固定构与固定资产投投资关系关系n投投资规模和建模和建设用地用地规模的相互作用关系模的相互作用关系 固定固定资产投投资即是即是资金的金的实体化，以土地作体化，以土地作为最最终承承载体。因此，投体。因此，投资规模与建模与建设用地用地规模在理模在理论上表上表现为正相关关系，尤
37、其是基正相关关系，尤其是基础建建设投投资和和商品房投商品房投资对建建设用地用地总量的影响相当明量的影响相当明显。 n投投资结构和建构和建设用地用地结构的相互作用关系构的相互作用关系 固定固定资产投投资引引导建建设用地布局，投用地布局，投资的区位差的区位差异、异、类型差异将直接影响建型差异将直接影响建设用地的空用地的空间结构和构和用地比例用地比例结构，而建构，而建设用地用地结构的构的现实发展状况展状况将反将反馈到固定到固定资产的下一的下一轮投投资中，两者表中，两者表现为相相辅相成的关系。相成的关系。 全社会固定资产投资全社会固定资产投资基建投资基建投资更新改造投资更新改造投资商品房投资商品房投资
38、其他固定资产投资其他固定资产投资工业建设用地工业建设用地居住、商业建设用地居住、商业建设用地其他建设用地其他建设用地建设用地结构建设用地结构建设用地规模建设用地规模投投资资强强度度结结构构比比例例统统计计相相关关系系数数工工业业投投资资城市发展城市发展经营城市经营城市固定固定资产投投资通通过地价作用于建地价作用于建设用地用地 图图 全国城市地价增长率与固定资产投资增长率总体变化趋势比较全国城市地价增长率与固定资产投资增长率总体变化趋势比较 固定固定固定固定资产资产投投投投资资效益通效益通效益通效益通过过地均地均地均地均产值产值作用于建作用于建作用于建作用于建设设用地用地用地用地 n 固定固定资
39、产投投资效益的直接体效益的直接体现是地均是地均产值，地均，地均产值对衡量地区衡量地区经济和科学技和科学技术发展有相当重要展有相当重要的指的指导作用，以地均作用，以地均产值作作为联系系纽带将固定将固定资产投投资和建和建设用地用地联系在一起，建立关系模型，系在一起，建立关系模型，可以有效可以有效预测建建设用地需求，从而控制建用地需求，从而控制建设用地用地规模。模。n对于不同的城市来于不同的城市来说，地均，地均产值的高低、的高低、规划意划意义都各有特色，它将都各有特色，它将经济发展、科学技展、科学技术水平等水平等社会社会发展状况和土地利用展状况和土地利用紧密密联系，以此系，以此为突破突破口探索个体城
40、市自身的口探索个体城市自身的发展展规律和律和发展前景。深展前景。深入研究入研究这一一问题，完善相关模型，完善相关模型，对解决城市解决城市发展和土地利用之展和土地利用之间的矛盾有重要的的矛盾有重要的实践意践意义。建建设用地与交通的关系用地与交通的关系城城市市土土地地利利用用的的扩扩展展，驱驱使使交交通通的的相相应应发发展展；土土地地利利用用规规划划是是目目的的，交交通通的的配配置置是是达达到到该该目目的的的的工工具具。城城市市土土地地利利用用与与交交通通关关系系的的分分析析，也也是是城城市市精精明明增增长长（smart growth）的重要体现）的重要体现.几个几个值得研究的得研究的问题 n1城
41、市交通状况的不均衡城市交通状况的不均衡带来城市建来城市建设用地的用地的扩张 n2城市城市绿地的布置地的布置应该考考虑城市交通城市交通线 n3城市交通城市交通发展要与城市的展要与城市的规模、模、职能、能、发展展阶段段相适相适应，才能促，才能促进土地的集土地的集约利用。利用。n4公共交通公共交通应该成成为我国城市交通的主要方式我国城市交通的主要方式 n5交通和土地利用的交通和土地利用的联合开合开发是交通建是交通建设和城市和城市发展的良好模式展的良好模式 城市交通状况的不均衡城市交通状况的不均衡带来城市建来城市建设用地的用地的扩张n我国大多数城市我国大多数城市发展展实践表明，践表明，城市的交通状况与
42、城市土地利用城市的交通状况与城市土地利用之之间存在一个可能的存在一个可能的恶性循性循环。如左如左图 n对这个个问题进一步思考一步思考发现，当当交通状况在城市空交通状况在城市空间上不均衡上不均衡时，城市交通会城市交通会导致城市的蔓延和致城市的蔓延和扩张。因此，城市交通的。因此，城市交通的发展要以展要以促促进城市交通状况的均衡城市交通状况的均衡为目目标，才能促才能促进城市土地的城市土地的节约、集、集约利用。利用。交交通通状状况况不好不好市市民民希希望望生生活活在在城市中心城市中心市市中中心心土土地地价价格上升格上升被被迫迫生生活活到郊外到郊外增增加加了了城城市市的交通量的交通量城城市市向向郊郊外外
43、扩张扩张3.城市交通城市交通发展要与城市的展要与城市的规模、模、职能、能、发展展阶段相适段相适应，才能促，才能促进土地的集土地的集约利用。利用。n相相应的，分析城市交通与土地的，分析城市交通与土地利用的关系可以按下利用的关系可以按下图所示所示进行：通行：通过比比较我国不同我国不同规模、模、职能、性能、性质的城市，由于交通的城市，由于交通状况、出行方式、状况、出行方式、发展模式、展模式、交通交通发展模式、开展模式、开发模式的不模式的不同，所造成的城市土地利用上同，所造成的城市土地利用上（地均（地均产出、人均建出、人均建设用地、用地、人均交通用地）的不同。人均交通用地）的不同。n对比比较的的结论进
44、行行总结，发现规律性。律性。进而而寻找有利于土地找有利于土地集集约利用的城市交通利用的城市交通发展模式展模式等。等。地地均均产产出出建设用地建设用地交通状况交通状况城市交通城市交通开发模式开发模式交通方式交通方式发展模式发展模式城市特点城市特点性质性质图：城市交通与土地利用关系分析图：城市交通与土地利用关系分析职能职能规模规模人人均均建建设设用用地面积人人均均交交通通用用地面积4.公共交通公共交通应该成成为我国城市交通的主要方式我国城市交通的主要方式 n（1）私人汽）私人汽车交通不交通不应该是我国城市交通的是我国城市交通的发展展模式；模式； 小汽小汽车持持续增加和城市蔓增加和城市蔓延的循延的循
45、环发展不会展不会间断，断，蔓延蔓延趋势更更为明明显，小汽，小汽车交通促交通促进城市形城市形态和土和土地利用的分散和低密度的地利用的分散和低密度的发展。在我国土地、能源、展。在我国土地、能源、环境都很境都很紧张的国情，私的国情，私人小汽人小汽车交通不交通不应该是我是我国城市交通的主要国城市交通的主要选择方方向。向。 4.公共交通公共交通应该成成为我国城市交通的主我国城市交通的主要方式要方式n（2）私人汽）私人汽车交交通可以被快速通可以被快速轨道交通所替代；道交通所替代； 如如图：新加坡就：新加坡就兴建大量的地建大量的地铁、轻轨等快速交通等快速交通系系统来取代私人来取代私人小汽小汽车。 4.公共交
46、通公共交通应该成成为我国城市交通的主我国城市交通的主要方式要方式n（3）研究表明，利用现有的道路网络来发展公交快速（专用）系统远比修建城铁廉价，后者每公里的造价是前者的15-20倍。5. 5.交通和土地利用的交通和土地利用的交通和土地利用的交通和土地利用的联联合开合开合开合开发发是交通建是交通建是交通建是交通建设设和城市和城市和城市和城市发发展的良好模式展的良好模式展的良好模式展的良好模式nTOD（transit oriented development）用公）用公共交通的共交通的发展来引展来引导城市土地开城市土地开发利用，利用，成成为国外最近研究的国外最近研究的热点之一。比点之一。比较典型典
47、型的是丹麦首都哥本哈的是丹麦首都哥本哈根和斯德哥根和斯德哥尔摩摩 n右右图：斯德哥：斯德哥尔摩的摩的TOD模式模式5.交通和土地利用的交通和土地利用的联合开合开发是交通建是交通建设和城市和城市发展的良好模式展的良好模式特点有：特点有：n（1）放射状的快速交通）放射状的快速交通线（主要是（主要是轻轨）；）；n（2）每个站点形成比）每个站点形成比较完整的小完整的小镇；n（3）主要交通）主要交通线之之间安排楔形安排楔形绿地（或者依然地（或者依然为农业用地）用地）n（4）有效避免）有效避免钟摆交通，减少交通，减少对道路的需求。道路的需求。 5.交通和土地利用的交通和土地利用的联合开合开发是交通建是交通
48、建设和城市和城市发展的良好模式展的良好模式实例一：休斯敦和斯德哥例一：休斯敦和斯德哥尔摩的比摩的比较：n美国休斯敦的蔓延式、低密度的城市形美国休斯敦的蔓延式、低密度的城市形态，其点到点的交，其点到点的交通系通系统对居民没有多少吸引力。休斯敦出行方向的分布是居民没有多少吸引力。休斯敦出行方向的分布是75 25，即早晨有，即早晨有75的交通量往市中心走，的交通量往市中心走，25的往郊的往郊外走，下午外走，下午则相反，相反，这样导致了致了总车公里数的增加公里数的增加 n而在斯德哥而在斯德哥尔摩，通摩，通过各交通走廊与市中心相各交通走廊与市中心相联系的各小系的各小城城镇以土地使用以土地使用为发展指引基
49、展指引基础从而有序地从而有序地发展。自从展。自从1930年代以来，斯德哥年代以来，斯德哥尔摩就沿着其放射状的交通走廊摩就沿着其放射状的交通走廊进行就行就业和居住的平衡，斯德哥和居住的平衡，斯德哥尔摩出行方向的分布比例是摩出行方向的分布比例是55 45。5.交通和土地利用的交通和土地利用的联合开合开发是交通建是交通建设和城市和城市发展的良好模式展的良好模式实例二：洛杉矶与斯德哥尔摩的比较：n洛杉矶人均损失的工作日是斯德哥尔摩的5倍；洛杉矶行人的交通事故是斯德哥尔摩的6倍；以自行车和步行为出行方式占总出行量的比重洛杉矶只有4%，而斯德哥尔摩是27%，后者是前者的6.75倍；人均年车公里数洛杉矶人是斯德哥尔摩的2.5倍。可见，几个指标（例如机动车出行量、非机动车出行率、交通事故率及交通堵塞）显示斯德哥尔摩的发展可持续性比洛杉矶更强一些。
