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1、小轩 2019.9.21大连金石滩区域报告198819922000201920192019被确定为国家级风景名胜区被评为国家AAAAA级旅游景区被评为中国国家地质公园通过了ISO9001和ISO14001国际质量与环境体系认证被评为全国首批国家AAAA级旅游景区被国务院批准成立国家旅游度假区金石滩大事纪2019举办第一届金石滩沙滩文化节2019大连发现王国主题公园建成作为东北三省九大5A级风景区之一的金石滩以其独特而珍贵的海景资源、尚未被完全开发的山林资源作为一颗璀璨的明珠而闪耀在大连土地之上，如今的金石滩，不仅仅是大连的瑰宝，而是整个东北三省的瑰宝目录区域属性个案分析竞品分析1、位置属性2、
2、旅游属性3、度假属性4、小结1、金石滩成交TOP10项目一览2、金石滩各项目区位3、项目同质性分析4、热销房型项目分析5、小结1、金石滩山谷里的奇迹：远洋假日养生庄园2、高品质纯洋房社区：金石城3、300万平滨海度假大盘：鲁能东方优山美地4、海昌旅游地产又一力作：波尔多庄园5、9.5平方公里规划城中城：万达金石天成金州黄黄海海开发区金石滩大砬山黄黄海海小小窑窑湾湾大连金石滩国家旅游度假区位于大连市东北端的黄海之滨。毗邻大连经济技术开发区，距大连市50公里。仅40分钟车程。从大连市中心到金石滩的快轨3号线2019年竣工。金石滩三面环海，呈元宝状。北靠大砬山和什字街水库，西侧为小窑湾，东南两侧呗黄
3、海包围。金石滩属于真正意义上山南水北的风水宝地。全区主要由东部半岛、西部半岛和两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成。全年气候宜人，夏无酷暑，冬少严寒，春秋晴日多，光照充足，气候宜人。陆地面积62平方公里，其中林地近20平方公里，海域面积58平方公里，海岸线长30公里，其中的4.5公里为金石滩的南向黄金海岸。金石滩板块金石滩板块金石滩地处山南水北，气候宜人，山海资源丰富，是度假旅游不二之选十里黄金海岸位置属性金石滩由于其丰富的自然资源，作为大连一个相对成熟的板块区域金石滩由于其丰富的自然资源，作为大连一个相对成熟的板块区域已经将其已经将其旅游、度假属性发挥到了一定高度属性发挥到了一定高度那么那么
4、旅游旅游到底是什么？对金石滩有什么影响？到底是什么？对金石滩有什么影响？那么那么度假度假又到底是什么？它又对金石滩有什么影响？又到底是什么？它又对金石滩有什么影响？或许你认为我还在咬文嚼字。其实不然，深入分析这两个名词，我们就会对金石滩有个新的认识。“旅游”：通常是指围绕旅游景点景点展开的非定居性非定居性游玩活动。关键字：景点、非定居性金石滩在利用丰富的山、海、地质资源基础之上，就地取材，衍生出一系列的景点景区、主题公园、节日。例如，发现王国主题公园、大连滨海国家地质公园、地质博物馆、世界名人蜡像馆、滨海公园、国际沙滩节、国际冬泳节等等。这些景区景点使得自然资源更具观赏性，旅游者更具参与性。2
5、019年是金石滩被评为5A级旅游景区的第一年，借此契机，金石滩全年接待中外游客800余万人，平均一天接待2万余人次。实现旅游总收入近80亿元。俗话说，有人群的地方就有江湖、就有商机旅游产业作为金石滩的第一产业，带来了巨大人气的同时也极大促进了其他产业的飞速发展。金石滩旅游属性旅游属性金石滩度假属性极大程度的促进了板块内房地产市场的发展“度假”：通常是指利用假日外出以休闲为主要目的，相对旅游，较为长时间的令 精神和身体放松的休闲方式。关键字：较长时间、身心放松相对于旅游属性，度假属性在某种意义上说要更高一个层次，它强调的是在较长时间内的身心放松，而不是各个景区的走马观花。金石滩由于其广袤山林、阳
6、光沙滩、洁净空气以及完善的度假配套设施吸引了非常多的东北三省乃至其他各国游客常年来到金石滩度假。此类人群大多属于中高端人士，在自己的事业领域已有成就，更注重身心的全部放松。而此时，金石滩则成为了他们度假目标的绝佳地点。既然他们已略有成就，又常年到金石滩度假，那他们度假的时候住在哪？金石滩的度假属性极大促进了金石滩房地产市场的飞速发展旅游行业和房地产行业共同支撑起金石滩板块度假属性金石滩依靠其绝佳的天然资源以及衍生出来的一系列景区、主题公园吸引了众多国内外游客来到此观光、旅游，为金石滩带来了大量游客的同时也拔升了金石滩的知名度金石滩由于其东北的高知名度、适宜居住的天然条件以及相对高端、完善的配套
7、设施逐渐吸引了大量人士常年来此度假在金石滩旅游属性的间接带动、度假属性的直接影响下，金石滩房地产市场逐渐活跃小结金石滩近两年在售项目销售额排名前十排名项目名称销售额（亿元）销售面积（）销售套数（套）均价（元/）1东方优山美地5.595607641599702假日养生庄园5.185821552288973王仔假日2.182565234585004金石明珠2.12743924776625百合花园2.082763527875276红堡0.78634023123037金石天地0.65495912131308波尔多庄园0.77571433134009北马方庭0.593938171501510水木华庭0.
8、4541256810936东方优山美地位于销冠地位，假日养生庄园屈居亚军，其他项目与前两者相差较多u自11年1月至今，金石滩商品房共成交20余亿元，成交面积22.1万平，共成交1960套。u东方优山美地和假日养生庄园以较大优势占据金石滩销售榜前两位。东方优山美地主要以其200万平占地面积的大盘优势以及占据金石滩十里黄金海岸的资源优势在近20个月内销售5.59亿元，位列金石滩销冠地位。假日养生庄园主要因为其“远洋”的品牌优势受到大量客户认可和新颖的养生概念12345大连放假了，受到了购房者推崇，在近20个月内共销售5.18个亿，以微弱差距位列金石滩销售榜第二名。金石滩项目成交TOP10波尔多庄园
9、均价：200万/套面积段：140-500君海均价：450万/套面积段：230-530东方优山美地均价：9000面积段：花园洋房90-130别墅170-853百合花园均价：6600面积段：60-150金石城均价：待定面积段：80-180金石明珠均价：7750面积段：61-100金石天成均价：7500面积段：50-120德嘉与海均价7680面积段：公寓44-96洋房124-188别墅160-290金石天地均价：18000面积段：378-415保亿丽景山均价：9000面积段：123-400远洋假日养生庄园均价：7000面积段：洋房55-100别墅174-195阳光地中海均价：450万/套面积段：21
10、6-260金石滩项目位置图东方优山美地东方优山美地独占了金石滩最为宝贵的十里黄金海岸，加上300万平的大盘优势销冠地位不足为奇假日养生庄园假日养生庄园地理位置偏僻，也享受不到金石滩最为盛名的海资源但实际却能与东方美地抗衡这又是为什么？（个案部分解答）项目区域市目区域市场环境解境解读个案基本情况个案基本情况项目名称占地（万）建面（万）容积率建筑形态面积区间（）装修开盘时间在售波尔多庄园52320.62多层、别墅双拼：379-420联排：240-290叠拼：140-150多层洋房：30-80清水2019.5.18优山美地3002100.8多层、别墅独栋：500-800双拼：490-560大联排：3
11、28-485小联排：197-297叠拼：170-190多层洋房：90-125清水2019.7.10假日养生庄园46360.8多层、别墅联排：195合院：177/195多层洋房：53-100清水2019.6.25正中金滩5.154.20.6别墅独栋：190-430叠墅：209-273清水2019.10.23百合花园11.239.10.8多层多层洋房：50-150清水2019.4.1王子假日6.38.21多层、别墅公寓：30-50多层洋房：50-160独栋：700-900清水、精装2019.11.4金石明珠20201多层、别墅多层洋房：44-168联排：250-310清水2019.6.26红堡42
12、.40.6别墅独栋：514双拼：284-308联排：220-280清水2009.8.1保亿丽景山11331多层、别墅独栋：400联排：262-272多层洋房：145-189清水2019.8金石天成17（住宅部分）251.4多层多层洋房：58-126精装2000元/平2019.9.15预售德嘉与海10101多层、别墅-清水预计2019.10金石城8.69.61.01多层-清水预计2019.10同同质化化严重重王子假日金石明珠假日养生庄园百合花园多层洋房、联排别墅已成为金石滩主流建筑形态由于板块属性局限，金石滩在售产品形态同质化极为严重，红海竞争非常激烈波尔多庄园优山美地金石天成金石城项目同质性分
13、析房型热销总价区间（万元）热销楼盘销售套数（套）卖点优势一房30-40王仔假日59地理位置较好、配套完善假日养生庄园107养生概念、远洋品牌、低价格两房60-80东方优山美地154200万平大盘、金石滩无敌海景资源假日养生庄园135高性价比、养生概念、远洋品牌三房80-100百合花园54交通便利、配套完善王仔假日47地理位置较好、交通便利、配套完善联排别墅150-250假日养生庄园128高性价比、低总款、养生概念、远洋品牌u金石滩一房置业者大部分以度假为目的，购房者看重的是金石滩地块的认知性、度假性以及投资性，对房产所处位置优越性关心不大，相反对于价格敏感度很高。u金石滩热销两房主要分为两大类
14、型，一种主要依靠优越地理位置、丰富海景资源支撑，例如：东方优山美地，拥有金石滩独一无二的南向一线海景资源。另一种却没有绝佳地理位置，但其创造的独特生活理念能够打动购房者，例如，假日养生庄园创造的养生概念。u热销三房都具备一定的海资源，且配套较为完善、性价比较高。总结为：金石滩版块内中庸类三房产品较为受欢迎。u金石滩热销联排别墅属性非常鲜明，低总价联排市场占有很高，究其原因为满足了相当一部分无力承受高总价却崇尚别墅生活的购房者。度假、投资性一房；海景资源、养生概念性两房；中庸性三房；高性价比联排，受到金石滩购房者的推崇热销房型项目分析项项目目目目总结总结金石滩板块块内大盘居多，鲁能东方优山美地与
15、远洋假日养生庄园目前位于销售榜前两位，其他项目与前两者相差悬殊。金石滩仅依靠金石路与开发区连接，区域内动线单一，途径多个项目，红海竞争激烈。由于板块属性牵制，板块内充斥大量洋房、别墅产品，同质化非常严重，板块内一片红海竞争。资源性洋房、别墅产品与高性价比、创新概念型洋房、别墅产品非常受金石滩购房者欢迎。小结热销房型项目分析远洋假日养生庄园n地理位置：位于金石滩葡萄沟旁n开发商：远洋地产n建筑类别：洋房、合院、联排别墅n产权年限：50年n占地面积（万）：46n建筑面积（万）：36n容积率：0.8n绿化率：45%n总户数：3000户，一期1441户n均价（元/）：洋房6980、联排10500、合院
16、11000n总价（元）；洋房50-70万；联排、合院：150-200万n车位比：别墅1:1、洋房1:0.8n物业费（元/月）：别墅3.5、洋房1.95n装修情况：毛坯n开盘时间：2019.6.25n交付日期：2019.9.30n面积区间（）：联排175-196、合院180-195、多层52-110金石滩板块山里的奇迹20192019年大连逆势成交年大连逆势成交2.92.9亿、亿、325325套、套、3.33.3万平万平项目概况个案分析远洋假日养生庄园指标现状影响教育配套民族学院、沈阳音乐学院鲁讯美术学院、武术学校模特学校、枫叶学校、开发区第十三中学需求较低商务商业国际会议中心商业气氛欠缺医疗配
17、套金石滩医院能满足最低配套休闲娱乐国际狩猎场、高尔夫球场、马术俱乐部、金石温泉疗养中心、奇石馆、蜡像馆、游庭俱乐部、发现王国、万达影视基地、金石高尔夫球场度假资源丰富自然资源金石滩、葡萄沟采摘园、植物园、地质公园景观资源丰富就项目本身而言，地理位置不尽如人意，生活配套不完善u位置相对偏僻，但三山环绕，山景资源较好。距离海岸较远，无法享受到金石滩的海景资源。u周围商业匮乏，生活配套严重缺失。个案分析1、地理位置非常偏僻，夸张点说都不属于真正意义上的金石滩2、享受不到金石滩最富盛名的海景资源、资源属性弱3、生活配套严重缺失劣势当然远洋也清楚的了解这些那么假日养生庄园做了哪些事情来扬长避短，最终获得
18、成功？个案分析远洋假日养生庄园首创12345度假养生体系统、斗地主活动，前期积累大量客户u项目核心概念实质性、可操作性不强。u但由于概念具有一定创新性，且贴近现代人回归自然的心理诉求项目前期吸引了大部分购房者目光。123451 1个中心个中心：中轴线上的一站式养生度假中心。度假酒店/葡萄酒文化主题会所/运动休闲中心/特色餐厅/PATRY包房2 2大农场大农场：两大生态农场，山里人的健康假日生活。开心乐园/葡萄乐园3 3座公园座公园：三大公园，自然而然的假日生活。养生公园/度假公园/内海公园4 4季体验季体验：四季节日，所有家庭都爱的假日生活。登山节/踏海节/葡萄节/红酒节5 5感体验感体验：五
19、感地带，妙趣横生的假日生活。观艺术社/闻情人谷/嗅葡萄廊/品美食街/触阳光海个案分析远洋假日养生庄园总价：远洋假日养生庄园总价：别墅：别墅：140-280140-280万万普宅：普宅：34-7534-75万万东方优山美地总价：东方优山美地总价：别墅：别墅：182-2450182-2450万万普宅：普宅：74-10374-103万万红堡总价：红堡总价：别墅：别墅：330-1080330-1080万万阳光地中海总价：阳光地中海总价：别墅：别墅：356-483356-483万万普宅：普宅：102-138102-138万万金石明珠总价：金石明珠总价：别墅：别墅：210-300210-300万万金石天地
20、总价：金石天地总价：别墅：别墅：663-727663-727万万波尔多庄园总价：波尔多庄园总价：别墅：别墅：200-270200-270万万远洋假日养生庄园“超低”总价，大量购房者在此“抄底”，掀销售热潮假日养生庄园的低价别墅均价低至8500元/，总价平均200万元/套。此价格下满足了大量无力支付高总价却特别崇尚别墅生活的人群。个案分析聆海洋房（5层洋房）：52-110平，分布于中央水系两侧杜甫草堂（联排别墅）：194-220平，占据项目核心，近享庄园配套桃源田居（合院别墅）：180-195平，沿中央水系分布，联排别墅围合院落，空间私密性好云山别馆（8层电梯洋房）：52-99平，占据天然坡地，
21、视觉感更加立体二期一期产品以小面积别墅和小户型多层为主远洋假日养生庄园项目共规划约3400户，共分两期开发，目前一期售罄，二期在售。一期共规划1441户。其中联排别墅共118户，面积175-196平不等；合院别墅8院，每院两栋六联排，共96户，面积分为180平和195平两种；多层共1227套，面积在52-110平不等；二期规划有联排别墅、多层，目前在售116套联排。个案分析目前在售远洋假日养生庄园一期目前售罄，二期在售产品全部为联排别墅期数物业类型面积段体量占比一期（售罄）联排191-196平118套8%合院175-196平96套7%多层58-99平675套47%小高层59-99平552套38
22、%合计58-1961227套100%二期（在售部分）联排205、218平116套100%u一期目前已全部售罄，主要以100平以下洋房为主，占85%，联排别墅191-196平，占8%，合院（12套/合院）实际上为两栋6联排组成，占7%。u二期目前在售产品全部为联排别墅，分205平和218平两种户型，共116套。二层：约95平赠送面积约19平一层：约100平赠送面积约10平纯正法式建筑风格乳白色外立面沁人心脾与项目度假养生概念想贴切，满足购房者买房愿望。5.1米宽景客厅/私家庭院/中西厨兼备/转角型卫生间/五明设计观景大露台/转角型卫生间社区法式风格，小面积经济型别墅，布局简单、注重观景远洋假日养
23、生庄园赠送面积=10+19=29平赠送比约为15%共195个案分析远洋假日养生庄园样板间欣赏个案分析12345度假养生概念；业主分田，提倡吃自己种的无污染蔬菜；斗地主等趣味性活动低单价、低总价、高性价比产品，在逆势大环境下更能打动购房者低总价别墅产品使得很多没有很强支付能力却又向往别墅生活的购房者实现愿望纯正法式建筑，乳白色外立面给人以端庄、大气之感，从视觉效果上打动购房者逆逆逆逆势势成功成功成功成功总结总结远洋假日养生庄园个案分析项目名称金石城项目位置金石滩龙谷街与三号路交汇处（鲁迅美术学院东侧）开发商大连卓源智盛地产有限公司占地8.6万建面9.6万容积率1.01产权年限50年户数总户数76
24、8开盘情况认筹阶段（一万抵三万）建筑类型3-6层电梯洋房得房率85-90%在售产品2、4、8、15、18、20、29、30#楼在售户型面积90-180一期均价8500元/装修情况清水交房时间2019年9月1日金石城金石滩低密纯洋房社区1.01的低容积率洋房社区具有别墅社区才有的容积率个案分析金石城项目四至：u东侧为龙谷街。u西侧为金石滩5号路，紧靠鲁迅美术学院u南侧紧靠“德嘉与海”项目u北侧为金石滩副主干道3号路周边配套：u金石城项目靠近金石滩中央生活区（1.8公里），区位条件较为中庸，优于假日养生庄园、保亿丽景山，劣于优山美地、百合花园等。u主要依靠的金龙大市场距离本案500米，社区商业街与
25、购物超市在规划当中。u快轨金石滩站、金石滩发现王国距离本案约1公里。u本案周边高校林立，学术气氛浓厚，连民族学院分院、沈阳音乐学院分院、鲁迅美术学院分院(距本案100米)、大连模特艺术学院分院、美国国际学校、加拿大枫叶国际学校、金石滩第十五中学、金石滩中心小学、龙山小学等德嘉与海金龙大市场项目地理位置较为中庸，但周边学校林立、学术气息较为浓厚个案分析1234567171830112512248161929915201014281321272226金石城项目开盘未定，目前处于认筹阶段项目地势：北高南低、西高东低。6、7、17、18、30#楼部分楼层能看到海岸。销售阶段：目前项目处于内部认购阶段，
26、2、4、8、15、18、20、29、30#楼在售。售楼处/会所个案分析楼号层数梯/户单元数房型面积套数151T2户32室2厅1卫9030251T2户33室2厅1卫10530361T2户32室2厅1卫9036461T2户22室2厅1卫9024561T2户22室2厅1卫9024661T2户22室2厅1卫9024761T2户32室2厅1卫9036851T2户33室2厅2卫12030951T2户43室2厅1卫105401051T2户33室2厅2卫120301151T2户23室2厅1卫105201241T2户13室2厅2卫1208133、4、51T2户33室2厅2卫120241451T2户2复式、3室2
27、厅2卫180、16510/101551T2户2复式、3室2厅2卫180、16510/10165、61T2户33室2厅2卫120321761T2户32室2厅1卫90361861T2户32室2厅1卫9036195、61T2户33室2厅2卫120322051T2户23室2厅2卫155202151T2户23室2厅2卫15520223、4、51T2户33室2厅2卫120242441T2户13室2厅2卫12082551T2户32室2厅1卫90302651T2户23室2厅2卫120202751T2户23室2厅2卫120202851T2户33室2厅1卫105302951T2户43室2厅1卫105403061T
28、2户22室2厅1卫9024总计-768户型配比表在售金石城u金石城主要以两室、三室为主。u两室户型全部为90,共300套。u三室105-165，120为主力三室户型，共448套。u另有少量复式产品，180平20套。u在售105-165平三室为主。房型占比,两房,40%房型占比,三房,58%房型占比,复式,2%两房三房复式金石城外立面纯石材，建筑品质很强纯法式建筑风格，一层外立面采用大理石整体建筑品较强个案分析金石城外立面纯石材，建筑品质较强金石城90两室两厅一卫金石天成90两室两厅两卫与万达金石天成同户型相比优势：1、次卧面积相对较大，较为舒适。2、有北阳台设置，便于储藏劣势：1、户型整体规整
29、度不及金石天成2、金石天成90平主卧套间设计，增强私密性3、客厅有大面宽阳台设计，增强观景效果。个案分析金石城样板间欣赏个案分析1.01容积率，纯洋房社区具有别墅社区的低容积率，金石滩独此一家每栋均配备电梯，且得房率近90%，性价比非常高外立面采用干挂大理石，建筑品质感极强项目地理位置较好，距离海岸、发现王国、商业中心都较近卖卖点点点点总结总结金石城个案分析鲁能东方优山美地居住、商务、休闲、度假、养生于一体的国际化社区居住、商务、休闲、度假、养生于一体的国际化社区300万平米滨海国际度假大盘开发单位大连鲁能置业有限公司代理/策划公司世联地产物业公司戴德梁行物业占地/建筑面积210万/300万容
30、积率/绿化率0.67/45%总期数/现期数现三期开盘时间一期洋房：2019-09-08二期别墅：2019-09-28三期迪亚小镇：2019-07-10产品类洋房、叠拼、联排、双拼、独栋总户数一期：189套二期：197套三期：别墅188套洋房932套面积段一期：90-235平二期：270-850平三期：洋房92-172平别墅170-300平主力单价洋房均价：9000别墅：260-800万土地性质和年限住宅70年个案分析A区B区鲁能东方优山美地项目入驻希尔顿五星级酒店、南侧紧邻金石滩十里黄金海岸，将项目提升一定档次一期洋房二期别墅三期迪亚小镇商业会所希尔顿酒店酒店式别墅国际行政办公区酒店式公寓金金
31、石石滩滩十十里里黄黄金金海海岸岸发现王国u项目分为A、B两区，由5号路相隔。u现主要开发A区，A区东临发现王国，南靠金石滩十里黄金海岸，地理位置非常优越。u项目规划希尔顿五星级酒店、国际行政办公区等，将整个东方优山美地提升为国际化档次。个案分析17栋5-6层洋房东方优山美地一期建筑面积31,453，于2019年9月8号开盘。面积区间在89-235平，包括二房、三房、四房和部分跃层产品。以150-160平三房产品为主力，户型偏大，去化速度较慢，当时起价6000元，均价6700元。后期价格走势变化不明显，均在6000-7000区间。产品于2019年10月1日交房。目前已经售罄。鲁能东方优山美地一期
32、产品全部为洋房个案分析户型二房三房四房复式合计面积段89-100103-113113-132142-149150-160161-170170-181184192-202216-235数量342358371523629189占比1.59%2.12%1.06%1.59%30.69%19.58%7.94%1.06%19.05%15.35%100%Series1,二房,12,6%Series1,三房,112,59%Series1,四房,36,19%Series1,复式,29,15%二房三房四房复式鲁能东方优山美地一期产品户型配比及价格走势，主要以150-170平三房为主一期洋房产品主要以大面积三室为主
33、，150-170平三房占一期总量的50%。四房和复式也占有较大比例，为34%个案分析二期别墅：二期别墅：独栋：独栋：15套套500-850双拼：双拼：18套套477-551联排：联排：164套套310-475联排排产品品双拼双拼产品品独独栋产品品2019年10月1日推出二期纯别墅产品，联排270平-475平米（不含地下室阁楼192-285），单价11000元/平；双拼477平-551平米（不含地下室阁楼338-380），均价16800元/平。户型依旧偏大。二期产品均为纯别墅社区鲁能东方优山美地个案分析地下室空间不赠送，计入总面积导致总面积大、总价较高（面积：310-875，总价：350万起）去
34、化很慢。鲁能东方优山美地二期产品户型配比，联排别墅占66%列1,独栋,15,8%列1,联排,164,83%列1,双拼,18,9%独栋联排双拼个案分析鲁能东方优山美地二期别墅产品采用北美建筑风格个案分析联排排产品品双拼双拼产品品叠拼叠拼产品品洋房洋房产品品三期产品三期产品双拼：双拼：8套套200-250联排：联排：101套套210-250叠拼：叠拼：104套套150-250洋房：洋房：930套套92-172三期迪亚小镇包含洋房和别墅组团，2019年9月推出叠拼别墅，190万元/套起， 170-280联排320万起，双拼200-250，450万起。鲁能东方优山美地三期迪亚小镇为洋房、别墅整合社区个
35、案分析2019年7月1号推出迪亚小镇洋房产品，面积从90到170的两室和三室产品。均价9000元/平。楼差价在300左右。顶层送阁楼。鲁能东方优山美地三期迪亚小镇现在售洋房产品为24#-54#楼个案分析鲁能东方优山美地三期迪亚小镇在售24#-54#楼户型配比楼号层数梯/户单元数房型套数楼号层数梯/户单元数房型套数2451T2户3C/A/A/A/A/F304051T2户4C/A/A/A/A/A/A/C402551T2户3D/B/B/B/B/D304151T2户3D/B/B/B/B/D302651T2户3C/A/A/A/A/F304251T2户3C/A/A/A/A/F302751T2户4D/B/B
36、/B/B/B/B/D404351T2户3D/B/B/B/B/D302851T2户4D/B/B/B/B/B/B/D404451T2户3D/B/B/B/B/D302951T2户3D/B/B/B/B/D304551T2户2J/I/I/J203051T2户3F/A/A/A/A/C304651T2户2E/I/I/E203151T2户3D/B/B/B/B/D304751T2户3F/A/A/A/A/C303251T2户4G/A/A/A/A/A/A/C404851T2户2F/A/A/C203351T2户4C/A/A/A/A/A/A/G404951T2户3C/A/A/A/A/F303451T2户3D/B/B/B
37、/B/D305051T2户3D/B/B/B/B/D303551T2户3C/A/A/A/A/F305151T2户3C/A/A/A/A/F303651T2户3D/B/B/B/B/D305251T2户3D/B/B/B/B/D303751T2户4D/B/B/B/B/B/B/D405351T2户3C/A/A/A/A/F303851T2户2F/A/A/C205451T2户2G/B/B/D203951T2户2D/B/B/D20总计-930A房型：两室两厅一卫92.33，共290套B房型：两室两厅一卫95.5，共310套C房型：两室两厅一卫100.72，共75套D房型：三室两厅两卫125.88，共145套E户
38、型：三室两厅两卫154.76，共10套F户型：三室两厅两卫125.54，共55套G户型：三室两厅两卫127.55，共15套I户型：三室两厅两卫165.14，共20套J户型：四室两厅两卫172.31，共10套三期迪亚小镇洋房产品主要以95平左右两室中小户型为主力产品，共600套，占洋房总套数的65%。其次为125平3室产品，共145套，占16%，其他户型数量较少。个案分析迪亚小镇别墅吸取二期别墅教训。面积整体较小，附加值只有一楼花园，其余无增送。叠拼：均为4层，1.2层一户，3.4层一户，面积在150-250平，共104套。联排：分2联、3联、4联，面积在200-250平，共101套。双拼8套，
39、位于别墅社区中心位置，面积在200-250平，仅8套。鲁能东方优山美地三期迪亚小镇在售别墅户型配比三期迪亚小镇别墅比例,叠拼,49%三期迪亚小镇别墅比例,联排,48%三期迪亚小镇别墅比例,双拼,3%叠拼联排双拼双拼联排叠拼个案分析鲁能东方优山美地三期迪亚小镇为混搭建筑风格，园林景观设计较为细心建筑风格：欧式、美式、地中海式混搭建筑风格景观园林特点：观赏草坪、模纹花坛、罗马柱廊、欧式线脚、喷泉、欧式雕像个案分析三室二厅二卫125.88平三室二厅二卫125.88平二室二厅一卫97.93平鲁能东方优山美地三期洋房户型个案分析一层98.97平二层87.75平三层53.18平联排排E-239.9平平优点
40、：屋顶花园，增加景观价值及附加值；客厅局部挑空设计，提升品质感及居住空间感.缺点：一楼卫生间设计减小客厅开间；一楼无明显区域分割，空间混乱；中厨设开放式，不适合中式烹饪；鲁能东方优山美地三期联排户型个案分析一层106.42平二层81.02平鲁能东方优山美地三期叠拼户型优点：南北通透，全明户型，阳光入室户型方正，赠送阳台空间二层主卧套件设计，增强私密性缺点：一楼厨房与卫生间之间夹书房，较为不合理叠拼叠拼C-187.4平平个案分析在售在售在售鲁能东方优山美地目前在售三期迪亚小镇部分产品、二期部分产品三期迪亚小镇部分产品洋房：92-172平联排：200-250平双拼：200-250平叠加：150-250平二期15套独栋产品独栋：500-850平二期37套联排产品联排：310-475平个案分析金石滩进驻的第一大型家国企，资金实力相对雄厚独占金石滩十里黄金海岸，景观资源金石滩第一300万平大盘优势，希尔顿五星级酒店、国际商务中心入驻，提高项目档次产品丰富，包含独栋、双拼、联排、叠拼，洋房，酒店式公寓、酒店式别墅卖卖点点点点总结总结鲁能东方优山美地个案分析THANK YOU
