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1、宿宿 迁迁 城城 市市 雅雅 居居 项项 目目 策策 略略 思思 考考变与不变2009/02/10上海集韵房产营销今天的宿迁正在经历一场变与不变的抉择宿迁，1996年经国务院批准，脱离淮阴专区，成立宿迁市13年历程，在江苏13个地级市中，一路走来尽是尴尬【跟兄弟市一起跑步】横看成岭（难逾越）20072007年江苏省年江苏省1313地市地市GDPGDP和其他主要经济指标和其他主要经济指标序号城市地区生产总值（亿元）(GDPGDP)人均GDPGDP( (元)财政总收入(亿元)一般预算收入（亿元）城镇可支配收入（元）农民纯收入（元）1苏州5700789461200541.8221260103002无
2、锡385867458706.9300.62070098603南京327546933628.5330.22030080004南通211129042300.71127.691645069005常州1880445484141581910089606徐州170019318220.73100.381480054357盐城136817698148.365.51385760308扬州131129261213.685.71500065009镇江121340836203.380.316750800710泰州1200257512108514980645011淮安76515487123.451.4121005100
3、12连云港61513606122.848.813254474013宿迁5401099961.232.99468488020082008年江苏省年江苏省1313地市地市GDPGDP和其他主要经济指标和其他主要经济指标序号城市地区生产总值（亿元）(GDPGDP)财政总收入(亿元)一般预算收入（亿元）城镇可支配收入(元)农民纯收入(元)1苏州6701/668.923867116802无锡4400909365.423550111803南京3775742386.62312389504南通2550370186/5常州2200/186/6徐州2000/125.81680062007盐城160021690.3
4、1586267908扬州15802661051740073809镇江142123385.6619040874210泰州1394262101.117200735011淮安91016568.514000570012连云港75018066.215255544013宿迁6759246.5109505500宿迁，历史的沧桑巨变难掩现在的尴尬，网络有云：香港已经回归中国，我想回归淮阴，我不想在江苏垫底，当十三点。 20082008年江苏各县级市和县的人均年江苏各县级市和县的人均GDPGDP排名（仅供参考）排名（仅供参考）【除了通州，宝应，东海，响水还没有数据外，其余各县数据均已出炉】1 昆山 1500 6
5、8 2200002 张家港市 1250 88 1420003 常熟市 1280 103.6 1235524 江阴市 1400 117 1200005 太仓市 528 46 1147006 吴江市 735 78.9 932007 扬中市 170 27.3 622718 宜兴市 600 105.1 571009 丹阳市 430 84 5110010 金坛市 263 54 4870411 靖江市 300 66.5 4511312 溧阳市 320 77.8 4113113 溧水县 158 41 3853714 高淳县 160 42.1 3800516 海门市 360 103.2 3490017 仪征市
6、 200 61 3278718 江都市 335 107 3130019 句容市 183.7 60 30617 20 姜堰市 220 74.8 2941021 启东市 325 116 2801722 大丰市 203.4 73 2786323 海安县 254 95.8 2650024 如东县 265 108.5 2442425 泰兴市 289 119 2428026 东台市 270 115 2347827 高邮市 180.2 82.7 2178928 铜山县 245 117.8 2080029 建湖县 166 80 2075030 如皋市 280 145 1930031 洪泽县 70.7 38.6
7、 1831632 射阳县 173.9 95.9 1813333 沛县 208 118 1762734 金湖县 65 37 1756835 兴化市 255 155 1640036 盱眙县 104 74 1405437 滨海县 150 107 1401938 阜宁县 139 106 1311339 邳州市 215 161 1335440 新沂市 128.6 99 1299041 赣榆县 133 108 1231542 灌南县 78 72.7 1072943 泗洪县 111.6 105 1062844 泗阳县 121.2 116 1044845 涟水县 105.7 103 1026246 沭阳县 1
8、75 174 1011647 丰县 100.2 110 910948 睢宁县 108.12 130 831749 灌云县 84 105 8000 排名号县级市总GDP（亿元）人口（万）人均GDP（元）排名号县级市总GDP（亿元）人口（万）人均GDP（元）宿迁历史的原因，让它没有机会与其它兄弟城市站在同一起跑线上；政治的原因，让它没有机会获得其他兄弟城市同等的政策扶持；经济的原因，让它从一开始就被湮没在诸多富庶兄弟光芒之下；不变是尴尬，变是迫切在这种城市状态下，宿迁难有一种豁达、自若、优越的城市精神政治地位被弱化经济地位被边缘化文化底蕴伴随微弱的经济力难以显现其张力城市心理呈现难掩的不自信宿迁必
9、须得变，无论它是否愿意【跟自己跑步】侧成峰（美仑奂）20082008年江苏省年江苏省1313地市地市GDPGDP和其他主要经济指标和其他主要经济指标序号城市地区生产总值（亿元）(GDPGDP)GDP名义增幅（%）财政总收入增幅（%）一般预算收入增幅（%）城镇可支配收入增幅（%）农民纯收入增幅（%）13宿迁67514.650.641.315.7157盐城160013.645.73814.511.512连云港75013.34735.715.112.711淮安91013.533.733.215.113.86徐州200014/25.413121苏州670113/23.512.311.58扬州15801
10、424.622.515.5122无锡44001328.621.61311.510泰州13941424.118.61513.64南通2550/17/5常州220013/17/3南京377512.1181713.8119镇江142113.614.76.713.514迅速发展的宿迁，在各项纵向指数增幅上，都占据着江苏省首位，后续的潜力发展巨大。这是一组充满希望和美好远景的数字这是一组充满希望和美好远景的数字宿迁在进步，在发展它的衡量标杆不是占尽地域、政策等诸多优势的江苏兄弟富庶城市而是宿迁自己的脚印，上页一连串心动的数字就是最有力、最有希望的脚印在改革开放的大潮中，宿迁在变文化地位在变政治地位在变经
11、济地位在变2007年中国城市竞争力蓝皮书 ，中国城市综合指数排名宿迁在效益竞争力排在第六位（大陆第一），并在全国城市经济综合排名中逐年上升。江苏省十一五规划蓝图中，着重提到加快苏北发展步伐，提出“继续加大对苏北的支持力度，重点加大对宿迁的扶持，下更大力气帮助宿迁实现突破。 ”这是强调城市发展的新举措。经济力的提升，让政府有底气去打造宿迁的文化标签，提出名胜古迹、古文化、水乡、酒城、田园风光为特色的六大历史文化区。 城市精神在变宿迁经过十几年的摸索，逐步找到属于自己发展的道路。生态为归宿创新求变迁 宿迁 = 寻求最合理的归宿？只为城市的发展变迁？ 生态为归宿创新求变迁城市经济逐步上升城市主流阶层
12、意识开始觉醒建筑和居住精神逐渐明晰市场导向明晰，需求层次升级顺势而为，引导性成功基础人文人居定位客层反思现代城市精神确立魂宿迁城市自信的建立城市自信的建立城市人文的回归城市人文的回归在城市快速拷贝和扩张的今天，宿迁有足够的理由，按照自己的步骤，以自若的心态去接纳，以自信的脚步前进。在这场巨大的变化中，任何契合当在这场巨大的变化中，任何契合当前市场亟需满足的空缺都是机会前市场亟需满足的空缺都是机会【变】宿迁是以综合贸易产业为导向的城市宿迁城区人口倍增计划让城市扩容人流导输日趋增长城市消费半径辐射宿迁大量扶持和优惠政策招商引资商贸物流大幅攀升都需要更高符合城市形象的交流和消费平台重新审视本项目产品
13、规划基本定型利弊取舍基本明晰我们要解决的是：如何找到目前最合适的营销途径现仅从营销角度提出策略思路在“霸王举鼎“这一特殊文化背景下，该商圈在宿迁城区的潜在价值和影响权重远远大于其现实价值。本项目因其得天独厚的地理位置，定位思路的选择更为多样化本项目东楼（18层）和四幢商业，在产品体系中是一个整体，而在营销中，则需要区别对待，其经营模式和目标客群存在差别。S1S2S3S4住宅部分填补市场空当策略宿迁物流商贸日益发达；宿迁又是地级政治中心；2007年宿迁市全年共接待国内客流800余万，平均每天接待约19958人次 。这些数据都印证了“类酒店”产品的急缺性。宿迁宾馆情况宾馆名称价格（元/间）入住情况
14、客源备注金桥宾馆140剩的较多宿迁八一宾馆120剩20多个房间宿迁万源宾馆200剩的较多宿迁国际大酒店370剩30多个房间宿迁、苏州、浙江京杭大酒店240剩20个左右房间宿迁、南京、周边城市中山水天398剩20多个房间宿迁、淮安、徐州、南京等楚龙大酒店22080%宿迁、南京、苏州、徐州、上海、浙江建设宾馆套间300、标准间200套间、标准间均剩7间宿迁金地龙都大酒店188剩20个房间宿迁、徐州浙商名人俱乐部协议价228标准间剩12间、单间剩8间宿迁、南京、浙江等嘉年华大酒店160剩20个房间宿迁枫华丽致大酒店标准间580、商务单人间780标准间剩70余间、商务单间剩10余间宿迁、南京、浙江等现
15、可打5折江山国际大酒店标准间580、单间680标准间剩30间、单间剩16间宿迁现可打5折格林豪泰大酒店秦淮宾馆90-120剩20多个房间宿迁产品定位策略3-12层 定位为 产权式酒店 （约180间房，统一对外营业） 产权售卖，聘请连锁酒店或者专业酒店管理公司经营12-15层 定位为 租用性办公酒店（可进行打通）16-17层 定位为 高级行政公寓（其复式特点可满足宿迁外来企业事业高层中长期租用）产品部分建议适当增加2部电梯，提升酒店档次设置合适的酒店大堂以东面S2商业的次入口为酒店主入口办公、行政套房最好能设置专供电梯商业部分两个策略方向融入策略融入策略接木策略接木策略回转路径休闲娱乐次级人流路
16、径一级人流车流路径S1S2S3S4霸王举鼎商圈五星级酒店融入策略大卖场+配套跟随店 在霸王举鼎商圈中，云集着集购物、休闲、娱乐、居住、文化、旅游、运动七大主题于一体凯林瑞巴黎都市、国泰广场等大型商业。市政规划和未来的发展将使得该商圈成为宿迁最具有竞争力的商业配套区。“成市客多利多”，以融入策略介入市场，能有效的抵御风险。最直接的目的： S1的商业价值最大化产品改造建议：S1商业配备自动扶梯S3或S4部分作为停车场或货物仓库配套S2部分可作酒店部分配套接木策略休闲娱乐综合体+部分餐饮配套 商业体的东面是休闲KTV和五星级酒店，未来该区域将形成延续性的休闲娱乐经营。休闲娱乐既可作为酒店配套，又可以
17、作为独立的商业进行经营。同时在客源上形成延续性消费。最直接目的：鉴于商业进深太深，分为内外铺经营，有效增加内铺商业价值，如S4等S4S1S2S3外铺内铺S1外铺易租易售，可灵活经营，以直接出售自主经营为主内铺及内铺二层可经营休闲娱乐产业，或作为酒店配套S4S1S2S3S2铺面可进行内外铺分割，也可以作为整铺出售，以休闲餐饮为主S4S1S2S3S3和s4的商业价值最难以评估，但作为围合式休闲娱乐商业经营，不需要大量日常人流导入，其商业价值将被最大化挖掘。休闲娱乐围合大卖场类商家的楼层位置要求租赁面积要求单层面积需求层高要求楼板承重要求给排水要求供配电要求停车场位置、数量要求大卖场类主力店商家百货
18、公司1-4层10000-20000左右5000左右首层层高5.5米，二层以上层高4.5米350Kg/平米供水100DN10000平米约2500KVA200个/万平米超市3层5000左右500Kg/平米根据实际情况而定连锁电器商场1-4层40002000接驳到位国家标准家具家居广场4层左右25000-40000左右50006米150个/万平米建材超市首层及2-5层均可10000-20000左右5000左右3-4吨/平米书城首层及2-5层均可5000左右3-4吨/平米视实际情况而定各种业态必要条件需求表（续1）餐饮休闲娱乐类商家的楼层位置要求租赁面积要求单层面积要求层高要求楼板承重要求给排水要求供
19、配电要求停车场位置、数量要求餐饮休闲娱乐类餐饮类商家特色餐饮重点考虑首层,又可以层层分布50-500左右4.5米350Kg/平米接驳到位，视具体面积而定1000平米约300KVA30个/千平米，需要部分地面停车位中西快餐1-3层200-2000左右概念餐饮3000左右1000左右咖啡西餐200-1500左右200商务酒楼较高楼层2000-50002000以上休闲类商家茶艺馆较高楼层5004.5米350Kg/平米不需要国家标准有一定的停车位要求，数量从20个-100个不等美容SPA/纤体2-5层300-500左右 网吧/书吧网吧:2-5层 书吧:1层为主网吧500-2000左右 书吧100-3000左右美发1层100-200左右接驳到位健身运动较高楼层2000-5000左右5米符合国家标准25DN娱乐类商家室内运动4-5层1000-2000左右1000-2000左右 4.5米电影院4层以上200-6000左右2000左右10米左右洗手间接驳到位酒吧3-5层500-2000左右3.5米左右接驳到位KTV1-3层2500左右500-1000左右虚拟电脑游戏负1层-3层也许我们的项目在宿迁的变中，已经找到了自己的定位在宿迁的变中，找准核心内质适时顺势而为以上仅仅为我司对该项目的初步解读具体营销思路可与贵司进行进一步沟通2009年2月
