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1、第六章 房地产开发项目可行性研究1、可行性研究概述2、可行性研究的内容和步骤3、项目开发经营方案与评价参数选择4、房地产开发项目投资与收入估算5、房地产开发项目财务报表的编制6、风险与不确定性分析7、可行性研究报告的撰写1CH6房地产开发项目可行性研究一、可行性研究的含义和目的 1、含义、含义 可行性研究可行性研究是在建设项目的是在建设项目的投资决策前投资决策前，通过对项，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案建设方案、技术方技术方案案以及项目建成后的以及项目建成后的生产经营方案生产经营方案实施的实施的可能性可能性、技术、技术先先进性进性和经济和经
2、济合理性合理性进行进行分析分析和和评价评价的过程。的过程。第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述2CH6房地产开发项目可行性研究一、可行性研究的含义和目的 2、目的、目的 实现项目决策的科学化、民主化；实现项目决策的科学化、民主化； 减少或避免投资决策的失误；减少或避免投资决策的失误； 提高项目开发建设的经济、社会和环提高项目开发建设的经济、社会和环 境效益。境效益。第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述3CH6房地产开发项目可行性研究二、可行性研究的作用 投资决策投资决策提供依据提供依据 资金筹措资金筹措的依据的依据 编制设计编制设计的依据的依据 签订协议、合同签订协议、合同的依据的
3、依据 申请建设执照申请建设执照的依据的依据第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述4CH6房地产开发项目可行性研究三、可行性研究的依据 1、国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门发展规划等；、国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门发展规划等； 2、批准的项目建议书或同等效力的文件；、批准的项目建议书或同等效力的文件； 3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等；规划等； 4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； 5、有关建设方面的标准、规范、定额、指
4、标、要求等资料；、有关建设方面的标准、规范、定额、指标、要求等资料； 6、国家所规定的经济参数和指标；、国家所规定的经济参数和指标； 7、开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选、开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等；规划设计方案等； 8、其他有关依据资料。、其他有关依据资料。 第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述5CH6房地产开发项目可行性研究四、可行性研究的工作阶段 机会研究机会研究 精度精度 30% 初步可行性研究初步可行性研究 20% 详细可行性研究详细可行性研究 10% 项目评价和决策项目评价和决策 第一节第一节 可行性研究概述可行性研
5、究概述6CH6房地产开发项目可行性研究一、可行性研究的内容 1、项目概况、项目概况 （1）项目名称、承办单位概况。）项目名称、承办单位概况。 （2）项目的地理位置。）项目的地理位置。 （3）项目所在地周围的环境状况。）项目所在地周围的环境状况。 （4）项目的性质及主要特点。）项目的性质及主要特点。 （5）项目开发建设的社会、经济意义。）项目开发建设的社会、经济意义。 （6）项目主要建设条件。）项目主要建设条件。 （7）可行性研究工作的目的依据和范围。）可行性研究工作的目的依据和范围。第二节第二节 可行性研究的内容和步骤可行性研究的内容和步骤7CH6房地产开发项目可行性研究一、可行性研究的内容
6、2、开发项目用地的现状调查及动迁安置、开发项目用地的现状调查及动迁安置 （1）土地调查。（）土地调查。（2）人口调查。）人口调查。 （3）调查开发项目用地范围内建筑物。）调查开发项目用地范围内建筑物。 （4）调查生产、经营企业以及个体经营者。）调查生产、经营企业以及个体经营者。 （5）各种市政管线。（）各种市政管线。（6）其他地下、地上物现状。）其他地下、地上物现状。 （7）制定动迁计划。）制定动迁计划。 （8）确定安置方案。（）确定安置方案。（9）拆迁安置方案。）拆迁安置方案。第二节第二节 可行性研究的内容和步骤可行性研究的内容和步骤8CH6房地产开发项目可行性研究一、可行性研究的内容 3、
7、市场分析和建设规模的确定、市场分析和建设规模的确定 （1）市场供给现状分析及预测。）市场供给现状分析及预测。 （2）市场需求现状分析及预测。）市场需求现状分析及预测。 （3）市场交易的数量与价格。）市场交易的数量与价格。 （4）服务对象分析、制定租售计划。）服务对象分析、制定租售计划。 （5）拟建项目建设规模的确定。）拟建项目建设规模的确定。第二节第二节 可行性研究的内容和步骤可行性研究的内容和步骤9CH6房地产开发项目可行性研究一、可行性研究的内容 4、规划设计方案选择、规划设计方案选择 （1）市政规划方案选择。）市政规划方案选择。 （2）项目构成及平面布置。）项目构成及平面布置。 （3）建
8、筑规划方案选择。）建筑规划方案选择。 第二节第二节 可行性研究的内容和步骤可行性研究的内容和步骤10CH6房地产开发项目可行性研究一、可行性研究的内容 5、资源供给、资源供给 （1）建筑材料的需要量、采购方式和供应计划。）建筑材料的需要量、采购方式和供应计划。 （2）施工力量的组织计划。）施工力量的组织计划。 （3）项目施工期间的动力、水等供应。）项目施工期间的动力、水等供应。 （4）项目建成投人生产或使用后水、电、热力、煤）项目建成投人生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。气、交通、通讯等供应条件。第二节第二节 可行性研究的内容和步骤可行性研究的内容和步骤11CH6房地产开发
9、项目可行性研究一、可行性研究的内容 6、环境影响和环境保护、环境影响和环境保护 （1）建设地区的环境现状。）建设地区的环境现状。 （2）主要污染源和污染物。）主要污染源和污染物。 （3）开发项目可能引起的周围生态变化。）开发项目可能引起的周围生态变化。 （4）设计采用的环境保护标准。）设计采用的环境保护标准。 （5）控制污染与生态变化的初步方案。）控制污染与生态变化的初步方案。 （6）环境保护投资估算。）环境保护投资估算。 （7）环境影响的评价结论和环境影响分析。）环境影响的评价结论和环境影响分析。 （8）存在问题及建议。）存在问题及建议。第二节第二节 可行性研究的内容和步骤可行性研究的内容和
10、步骤12CH6房地产开发项目可行性研究一、可行性研究的内容 7、项目开发组织机构和人力资源配置、项目开发组织机构和人力资源配置 （1）开发项目的管理体制、机构设置。）开发项目的管理体制、机构设置。 （2）管理人员的配备方案。）管理人员的配备方案。 （3）人员培训计划，年管理费用估算。）人员培训计划，年管理费用估算。第二节第二节 可行性研究的内容和步骤可行性研究的内容和步骤13CH6房地产开发项目可行性研究一、可行性研究的内容 8、项目实施进度、项目实施进度 （1）前期开发进度计划。）前期开发进度计划。 （2）工程建设进度计划。）工程建设进度计划。 （3）建设场地的布置。）建设场地的布置。 （4
11、）施工队伍的选择。）施工队伍的选择。第二节第二节 可行性研究的内容和步骤可行性研究的内容和步骤14CH6房地产开发项目可行性研究项目实施进度计划表（年、季度）项目实施进度计划表（年、季度） 步步骤骤20042005200620071234123412341234前前期期一一期期二二期期三三期期15CH6房地产开发项目可行性研究一、可行性研究的内容 9、项目经济及社会效益分析、项目经济及社会效益分析 （1）项目总投资估算。）项目总投资估算。 （2）项目投资来源、筹措方式的确定。）项目投资来源、筹措方式的确定。 （3）开发成本估算。）开发成本估算。 （4）销售成本、经营成本估算。）销售成本、经营成
12、本估算。 （5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。收入估算。 （6）财务评价。运用静态和动态分析方法分析计）财务评价。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。第二节第二节 可行性研究的内容和步骤可行性研究的内容和步骤16CH6房地产开发项目可行性研究一、可行性研究的内容 9、项目经济及社会效益分析、项目经济及社会效益分析 （7）国民经济评价。）国民经济评价。 （8
13、）风险分析。）风险分析。 （9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价。）项目环境效益、社会效益及综合效益评价。第二节第二节 可行性研究的内容和步骤可行性研究的内容和步骤17CH6房地产开发项目可行性研究一、可行性研究的内容 10、结论及建议、结论及建议 运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案，并对项目存在的问题发项目的可行性，并推荐最佳方案，并对项目存在的问题提出相应的建议。提出相应的建议。第二节第二节 可行性研究的内容和步骤可行性研究的内容和步骤18CH6房地产开发项目可行性研究二、可行性研究的步骤 1、接受委托、接
14、受委托 2、调查研究、调查研究 3、方案选择和优化、方案选择和优化 4、财务评价和综合评价、财务评价和综合评价第二节第二节 可行性研究的内容和步骤可行性研究的内容和步骤19CH6房地产开发项目可行性研究一、房地产开发项目的开发经营方案 1、区位分析与选择、区位分析与选择 2、开发内容和规模的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择 3、开发时机的分析与选择、开发时机的分析与选择 4、合作方式的分析与选择、合作方式的分析与选择 5、融资方式与资金结构的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择 6、产品经营方式的分析与选择、产品经营方式的分析与选择第三节第三节 项目开发经营方案与评价参数选择项目开
15、发经营方案与评价参数选择20CH6房地产开发项目可行性研究二、构造评价方案 24个基本评价方案个基本评价方案第三节第三节 项目开发经营方案与评价参数选择项目开发经营方案与评价参数选择21CH6房地产开发项目可行性研究三、选择评价基础参数 时间参数 融资相关参数 收益相关参数 评价标准类指标第三节第三节 项目开发经营方案与评价参数选择项目开发经营方案与评价参数选择22CH6房地产开发项目可行性研究一、投资估算 1、土地费用估算土地费用估算 是指为取得项目用地使用权而发生的费用。是指为取得项目用地使用权而发生的费用。 （1）土地征用拆迁费）土地征用拆迁费 农村农村：土地补偿费土地补偿费 土地投资补
16、偿费土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、青苗补偿费、树木补偿费、 地面附着物补偿费地面附着物补偿费） 人员安置补助费人员安置补助费 新菜地开发基金新菜地开发基金 土地管理费土地管理费 耕地占用税耕地占用税 拆迁费拆迁费 第四节第四节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算23CH6房地产开发项目可行性研究一、投资估算 1、土地费用估算土地费用估算 （1）土地征用拆迁费）土地征用拆迁费 城市城市：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费 搬家费搬家费 临时搬迁安置费临时搬迁安置费 周转房摊销及其他周转房摊销及其他第四节第四节 房地产开发项目投资与收
17、入估算房地产开发项目投资与收入估算24CH6房地产开发项目可行性研究一、投资估算 1、土地费用估算土地费用估算 （2）出让地价款）出让地价款 （3）土地转让费）土地转让费 （4）土地租用费）土地租用费 （5）土地投资折价）土地投资折价第四节第四节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算25CH6房地产开发项目可行性研究一、投资估算 2、前期工程费前期工程费 主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及究、水文地质勘察以及“三通一平三通一平”等土地开发工程费支等土地开发工程费支出。出。 第四节第四节 房地产开发项目投资
18、与收入估算房地产开发项目投资与收入估算26CH6房地产开发项目可行性研究一、投资估算 3、房屋开发费房屋开发费 建安工程费：主要包括建筑工程费（结构、建筑、：主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。 公共配套设施建设费：主要包括居委会、派出所、：主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。托儿所、幼儿园、公
19、共厕所、停车场等。 基础设施建设费：各种管线、道路工程，其费用包：各种管线、道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等，以及各项设施接口费用。绿化、环卫、室外照明等，以及各项设施接口费用。第四节第四节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算27CH6房地产开发项目可行性研究一、投资估算 3、房屋开发费房屋开发费 估算方法： 单元估算法单元估算法 单位指标估算法单位指标估算法 工程量近似匡算法工程量近似匡算法 概算指标估算法概算指标估算法 第四节第四节 房地产开发项目投资与收入
20、估算房地产开发项目投资与收入估算28CH6房地产开发项目可行性研究一、投资估算 4、管理费用管理费用 是指企业行政管理部门为是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动管理和组织经营活动而发生而发生的各种费用。包括公司经费、工会经费、职工教育培训经的各种费用。包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。 项目总投
21、资的项目总投资的3%5% 第四节第四节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算29CH6房地产开发项目可行性研究一、投资估算 5、财务费用财务费用 是指企业为是指企业为筹集资金筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 6、销售费用销售费用 是指开发建设项目在是指开发建设项目在销售其产品过程中销售其产品过程中发生的各项费用发生的各项费用以及专设销售机构或
22、委托销售代理的各项费用。包括销售人员以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。申领费等。第四节第四节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算30CH6房地产开发项目可行性研究一、投资估算 7、开发期税费、开发期税费 各类税金和地方政府或有关部门征收的费用各类税金和地方政府或有关部门征收的费用 8、其他费用、其他费用 主要包括临时用地费和临时建
23、设费、施工图预算和标底主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。 9、不可预见费、不可预见费 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的准确程度，以上述各项费用的3%7%估算。估算。第四节第四节 房地产开发项目投资与收入估算房
24、地产开发项目投资与收入估算31CH6房地产开发项目可行性研究二、成本费用估算结果的汇总 教材 P210 表6-3第四节第四节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算32CH6房地产开发项目可行性研究序号序号项项 目目单单 价价总金额（万元）总金额（万元） 1 建设投资建设投资 1.1 土地取得费用土地取得费用25070 1.2 建安工程费用建安工程费用87406 1.3 小区配套费小区配套费 140元元/M210451 1.4 道路、绿化、景点费用道路、绿化、景点费用 80元元/M25972 1.5 项目研究咨询、规划、设计费项目研究咨询、规划、设计费 20元元/M2 149
25、3 1.6 各种配套税费各种配套税费 180元元/M213437 1.7 项目管理费项目管理费2622.21.8 销售费用销售费用 1.9 不可预见费不可预见费3114.9 建设投资合计建设投资合计149566.1 2 建设期利息建设期利息9466.5 3 项目总投资项目总投资159032.6 4 总建筑面积单位投资总建筑面积单位投资2130.37元元/M2项目总投资估算表 33CH6房地产开发项目可行性研究三、资金使用计划 根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。制资金使用计划表。 第四节第四节 房地产开发项目
26、投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算34CH6房地产开发项目可行性研究四、收入估算与资金筹措 1、收入估算、收入估算 根据租售计划进行估算根据租售计划进行估算 （1）租售方案）租售方案 （2）租售价格）租售价格 （3）租售收入）租售收入 （4）收款方式）收款方式第四节第四节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算35CH6房地产开发项目可行性研究序序号号项目项目合计合计销销 售售 期期200520062007200820091一期一期销售面积（销售面积（M2）50%50%189334.28 94667.14 94667.14 单价（元单价（元/M2）2200 2300
27、销售收入（万元）销售收入（万元）42600.21 20826.77 21773.44 2二期二期销售面积（销售面积（M2）25%45%20%10%84000.42 21000.11 37800.19 16800.08 8400.042单价（元单价（元/M2）3600 4000 4500 4000 销售收入（万元）销售收入（万元）33600.17 7560.04 15120.08 7560.04 3360.02 3三期三期销售面积（销售面积（M2）20%45%35%298134.82 59626.96134160.67 104347.19 单价（元单价（元/M2）240024502500销售收入
28、（万元）销售收入（万元）73266.63 14310.47 32869.36 26086.80 合合 计计149467.01 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 29446.81 销售计划表36CH6房地产开发项目可行性研究序号序号项项 目目合合 计计计计 算算 期期200520062007200820091一期一期1.1销售收入销售收入42600.21 20826.77 21773.44 1.2经营税金及附加经营税金及附加2343.01 1145.47 1197.54 1.2.1营业税营业税2130.01 1041.34 1088.67 1.2.2城市维护
29、建设税城市维护建设税149.10 72.89 76.21 1.2.3教育费附加教育费附加63.90 31.24 32.66 2二期二期2.1销售收入销售收入33600.17 7560.04 15120.08 7560.04 3360.02 2.2经营税金及附加经营税金及附加1848.01 415.80 831.60 415.80 184.80 2.2.1营业税营业税1680.01 378.00 756.00 378.00 168.00 2.2.2城市维护建设税城市维护建设税117.60 26.46 52.92 26.46 11.76 2.2.3教育费附加教育费附加50.40 11.34 22.
30、68 11.34 5.04 销售收入、经营税金与附加估算表37CH6房地产开发项目可行性研究四、收入估算与资金筹措 2、资金筹措、资金筹措 资本金、借贷资金、预租售收入资本金、借贷资金、预租售收入第四节第四节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算38CH6房地产开发项目可行性研究资金筹措计划原理示意图资金投入计划资金投入计划需资本金、借贷资金需资本金、借贷资金投入的最大资金额投入的最大资金额开发利润开发利润租售收入计划租售收入计划39CH6房地产开发项目可行性研究序号序号项项 目目合计合计计计 算算 期期20052006200720081投资计划投资计划分年计划（分年计划（
31、%）100%35.98%33.83%30.19%1.1建建设设投投资资（不不含含建建设设期期利利息）息）87716.67 31557.87 29675.34 26483.47 1.2建设期利息建设期利息2188.64 330.00 825.00 1033.64 1.3流动资金流动资金1.4项目总投资（项目总投资（1+2+3）89905.31 31887.87 30500.34 27517.11 2资金筹措资金筹措2.1自有资金自有资金2.1.1企业自筹资金企业自筹资金40211.06 19557.87 11941.94 8711.25 2.1.2销售收入（预售款）销售收入（预售款）23505.
32、61 11733.39 11772.22 2.2借款借款26188.64 12330.00 6825.00 7033.64 2.2.1长期借款长期借款其中：银行借款其中：银行借款24000.00 12000.00 6000.00 6000.00 其中：本金其中：本金 建建设设期利息期利息2188.64 330.00 825.00 1033.64 2.2.2流动资金借款流动资金借款2.2.3短期借款短期借款资金筹措合计资金筹措合计89905.31 31887.87 30500.34 27517.11 项项目目总总投投资资与与资资金金筹筹措措计计划划表表40CH6房地产开发项目可行性研究一、财务评
33、价的报表 基本报表包括：现金流量表现金流量表损益表损益表资金来源与运用表资金来源与运用表资产负债表资产负债表外汇平衡表外汇平衡表 辅助报表：总投资估算表总投资估算表土地费用估算表土地费用估算表第五节第五节 房地产开发项目财务报表的编制房地产开发项目财务报表的编制41CH6房地产开发项目可行性研究一、财务评价的报表 1、现金流量表、现金流量表 现现金金流流量量表表 反反映映项项目目计计算算期期内内各各年年的的现现金金流流入入和和现现金金流流出出，用用以以计计算算财财务务内内部部收收益益率率(FIRR, Financial Internal Rate of Return)、财财务务净净现现值值(F
34、NPV, Financial Net Present Value )及及投投资资回回收收期期(Pt ，Pay Back Period )等等评评价价指指标标，分分析析项项目目财财务务盈利能力。盈利能力。 分分为为 现现金金流流量量表表（全全部部资资金金）、现现金金流流量量表表（自自有有资金）资金）第五节第五节 房地产开发项目财务报表的编制房地产开发项目财务报表的编制42CH6房地产开发项目可行性研究序号序号项目项目200320042005200620071现金流出现金流出302.00 425.00 572.20 2现金流入现金流入0.00 444.00 663.00 864.00 3净现金流量
35、净现金流量 -302.00 -425.00 -128.20 663.00 864.00 4累计现金流量累计现金流量 -302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80 5折现净现金流量折现净现金流量(8%) -279.63 -364.37 -101.77 487.32 588.02 6累计折现净现金流量累计折现净现金流量-279.63 -644.00 -745.77 -258.44 329.58 现金流量表43CH6房地产开发项目可行性研究一、财务评价的报表 1、现金流量表、现金流量表 1）现现金金流流量量表表（全全部部资资金金）是是从从项项目目本本身身角角度度出出发
36、发，不不分分资资金金来来源源，来来考考察察项项目目盈盈利利能能力力。该该表表设设定定全全部部投投资资均均为为自自有有资资金金，用用以以计计算算全全部部投投资资所所得得税税前前和和所所得得税税后后财财务务内内部部收收益益率率（FIRR）、财财务务净净现现值值（FNPV）及及投投资资回回收收期期（Pt）等评价指标。）等评价指标。 2）现现金金流流量量表表（自自有有资资金金）从从投投资资者者角角度度出出发发，以以投资者的出资额作作为为计计算算基基础础，把把借借款款本本金金偿偿还还和和利利息息支支付付作作为为现现金金流流出出，用用以以计计算算自自有有资资金金财财务务内内部部收收益益率率、财财务务净净现
37、现值等评价指标，考察项目自有资金盈利能力。值等评价指标，考察项目自有资金盈利能力。第五节第五节 房地产开发项目财务报表的编制房地产开发项目财务报表的编制44CH6房地产开发项目可行性研究序号序号项项 目目合合 计计计算期计算期200520062007200820111现金流入（现金流入（CI）20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 1.1经营收入经营收入194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2现金流出（现金流出（CO）35044.26 34466.88 31222.92 3
38、1346.22 2436.15 2.1建设投资建设投资138279.72 31557.87 29675.34 26483.47 24728.45 2.2流动资金流动资金2.3经营成本经营成本11679.55 1249.61 1760.01 1765.83 2425.76 846.72 2.4经营税金及附加经营税金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 2.5所得税所得税10134.18 1091.32 1418.19 1354.94 1968.39 813.26 3净现金流量（净现金流量（CI-CO）-14217.49 -5133.
39、40 -1792.37 9083.18 11675.92 4累计净现金流量累计净现金流量-14217.49 -19350.89 -21143.27 -12060.09 23859.53 5折现净现金流量折现净现金流量-13164.35 -4401.06 -1422.84 6676.41 6812.79 6累计折现净现金流量累计折现净现金流量-13164.35 -17565.41 -18988.25 -12311.84 10575.76 所得税前所得税前7净现金流量净现金流量-13126.18 -3715.21 -437.44 11051.57 12489.18 8累计净现金流量累计净现金流量-
40、13126.18 -16841.38 -17278.82 -6227.25 33993.71 9折现净现金流量折现净现金流量-12153.87 -3185.19 -347.25 8123.24 7287.32 10累计折现净现金流量累计折现净现金流量-12153.87 -15339.06 -15686.31 -7563.07 18107.09 表表 现金流量表（全部资金）现金流量表（全部资金）45CH6房地产开发项目可行性研究序序号号项项 目目合合 计计计算期计算期200520062007200820111现金流入（现金流入（CI）20826.77 29333.48 29430.55 4042
41、9.40 14112.07 1.1经营收入经营收入194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2现金流出（现金流出（CO）23374.26 31498.45 28132.95 52358.70 2436.15 2.1资本金资本金19557.87 23675.34 20483.47 24728.45 2.2借款本金偿还借款本金偿还24000.00 2206.57 1876.39 19917.04 2.3借款利息支付借款利息支付3284.08 330.00 825.00 1033.64 1095.44 2.4经营成本经营成本1167
42、9.55 1249.61 1760.01 1765.83 2425.76 846.72 2.5经营税金及附加经营税金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 2.6所得税所得税1091.32 1418.19 1354.94 1968.39 813.26 3净现金流量（净现金流量（CI-CO）-2547.49 -2164.97 1297.60 -11929.30 11675.92 4累计净现金流量累计净现金流量-2547.49 -4712.46 -3414.86 -15344.16 20575.45 5折现净现金流量折现净现金流量-23
43、58.79 -1856.11 1030.07 -8768.39 6812.79 6累计折现净现金流量累计折现净现金流量-2358.79 -4214.90 -3184.82 -11953.22 10934.38 所得税前所得税前7净现金流量净现金流量-1456.18 -746.77 2652.54 -9960.91 12489.18 8累计净现金流量累计净现金流量-1456.18 -2202.95 449.59 -9511.32 30709.63 9折现净现金流量折现净现金流量-1348.31 -640.24 2105.67 -7321.57 7287.32 10累计折现净现金流量累计折现净现金
44、流量-1348.31 -1988.55 117.12 -7204.45 18465.72 表表 现金流量表（自有资金）现金流量表（自有资金）46CH6房地产开发项目可行性研究序号序号项项 目目1现金流入（现金流入（CI）1.1经营收入经营收入2现金流出（现金流出（CO）2.1建设投资建设投资2.2流动资金流动资金2.3经营成本经营成本2.4经营税金及附加经营税金及附加2.5所得税所得税3净现金流量（净现金流量（CI-CO）4累计净现金流量累计净现金流量5折现净现金流量折现净现金流量6累计折现净现金流量累计折现净现金流量所得税前所得税前7净现金流量净现金流量8累计净现金流量累计净现金流量9折现净
45、现金流量折现净现金流量10累计折现净现金流量累计折现净现金流量序号序号项项 目目1现金流入（现金流入（CI）1.1经营收入经营收入2现金流出（现金流出（CO）2.1资本金资本金2.2借款本金偿还借款本金偿还2.3借款利息支付借款利息支付2.4经营成本经营成本2.5经营税金及附加经营税金及附加2.6所得税所得税3净现金流量（净现金流量（CI-CO）4累计净现金流量累计净现金流量5折现净现金流量折现净现金流量6累计折现净现金流量累计折现净现金流量所得税前所得税前7净现金流量净现金流量8累计净现金流量累计净现金流量9折现净现金流量折现净现金流量10累计折现净现金流量累计折现净现金流量现金流量表（自有
46、资金）现金流量表（自有资金）现金流量表（全部资金）现金流量表（全部资金）全部资金：全部资金：是从是从项目本身项目本身角度出发，角度出发，不分资金来源，来考察不分资金来源，来考察项目盈利能力。项目盈利能力。自有资金：自有资金：从从投资者投资者角度出发，以角度出发，以投资者的出资额作为计算投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，利息支付作为现金流出，两表区别两表区别：47CH6房地产开发项目可行性研究一、财务评价的报表 2、损益表、损益表 也称也称 利润和利润分配表利润和利润分配表 反映项目计算期内各年反映项目计算期内各年利润总额、所得税及税后利润的
47、分配情况，用以计算投资利润总额、所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率指标。该表根据总成本费用估算表、销售利润率指标。该表根据总成本费用估算表、销售(营业营业)收收入和销售税金及附加估算表填写。入和销售税金及附加估算表填写。第五节第五节 房地产开发项目财务报表的编制房地产开发项目财务报表的编制48CH6房地产开发项目可行性研究序号序号项项 目目合合 计计计计 算算 期期200520062007200820111经营收入经营收入194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2经营税金及附加经营税金及附加10706.26 11
48、45.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 3增值税增值税4总成本费用总成本费用153243.35 16374.28 23422.58 23705.99 32240.96 10871.49 5利润总额（利润总额（1-2-3-4）30709.63 3307.02 4297.56 4105.87 5964.82 2464.42 6弥补以前年度亏损弥补以前年度亏损7应纳税所得额（应纳税所得额（5-6）30709.63 3307.02 4297.56 4105.87 5964.82 2464.42 8所得税所得税10134.18 1091.32 1418.19 1354.
49、94 1968.39 813.26 9税后利润（税后利润（5-8）20575.45 2215.70 2879.37 2750.93 3996.43 1651.16 10提取法定盈余公积金提取法定盈余公积金2057.55 221.57 287.94 275.09 399.64 165.12 11提取公益金提取公益金1028.77 110.79 143.97 137.55 199.82 82.56 12提取任意盈余公积金提取任意盈余公积金13可分配利润（可分配利润（9-10-11-12）17489.13 1883.35 2447.46 2338.29 3396.97 1403.49 14应付利润（
50、股利分配）应付利润（股利分配）15未分配利润（未分配利润（13-14）17489.13 1883.35 2447.46 2338.29 3396.97 1403.49 16累计未分配利润累计未分配利润1883.35 4330.81 6669.10 10066.07 17489.13 表表 利润和利润分配表利润和利润分配表49CH6房地产开发项目可行性研究一、财务评价的报表 3、资金来源与运用表、资金来源与运用表 4、资产负债表、资产负债表第五节第五节 房地产开发项目财务报表的编制房地产开发项目财务报表的编制50CH6房地产开发项目可行性研究序号序号项项目目合合计计计计算期算期第一年第一年第二年
51、第二年第三年第三年1资资金来源金来源1.1经营经营收入收入1.2长长期借款期借款1.3短期借款短期借款1.4发发行行债债券券1.5项项目目资资本金本金1.6其他其他2资资金运用金运用2.1建建设设投投资资（不含建（不含建设设期利息）期利息）2.2经营经营成本成本2.3税金及附加税金及附加2.4增增值值税税2.5所得税所得税2.6流流动资动资金金2.7各种利息支出各种利息支出2.8偿还债务偿还债务本金本金2.9分配股利或利分配股利或利润润2.10其他其他3盈余盈余资资金（金（1-2）4累累计计盈余盈余资资金金资金来源与运用表51CH6房地产开发项目可行性研究二、财务报表的编制第五节第五节 房地产
52、开发项目财务报表的编制房地产开发项目财务报表的编制52CH6房地产开发项目可行性研究 1、建筑工程费用估算表、建筑工程费用估算表 2、国内设备购置费估算表、国内设备购置费估算表 3、安装工程费用估算表、安装工程费用估算表 4、工程建设其它费用估算表、工程建设其它费用估算表 5、项目投入总资金估算表、项目投入总资金估算表 6、分年资金投入计划与资金筹措表、分年资金投入计划与资金筹措表 7、销售收入和税金及附加估算表、销售收入和税金及附加估算表 8、项目现金流量表、项目现金流量表 9、项目资本金现金流量表、项目资本金现金流量表 10、损益和利润分配表、损益和利润分配表 11、资金来源与运用表、资金
53、来源与运用表 12、外汇平衡表、外汇平衡表 13、借款偿还计划表、借款偿还计划表 14、敏感性分析表、敏感性分析表可行性研究的表格53CH6房地产开发项目可行性研究一、房地产项目不确定性因素的分析 1、房地产开发项目不确定性因素的分析、房地产开发项目不确定性因素的分析 主要不确定性因素主要不确定性因素 土地成本（含地价和土地开发成本）土地成本（含地价和土地开发成本） 房屋开发费房屋开发费 租金或售价租金或售价 开发期开发期 贷款利率贷款利率 容积率等容积率等第六节第六节 风险与不确定性分析风险与不确定性分析54CH6房地产开发项目可行性研究一、房地产项目不确定性因素的分析 2、房地产置业投资项
54、目不确定性因素的分析、房地产置业投资项目不确定性因素的分析 主要不确定性因素主要不确定性因素 购买价格购买价格 权益投资比率权益投资比率 空置率空置率 运营成本运营成本第六节第六节 风险与不确定性分析风险与不确定性分析55CH6房地产开发项目可行性研究二、盈亏平衡分析 1、基本原理、基本原理 盈亏平衡分析，又称量本利分析、保本点分析、收盈亏平衡分析，又称量本利分析、保本点分析、收支平衡分析支平衡分析 是研究房地产开发项目在一定时期内的是研究房地产开发项目在一定时期内的销售收入、开发成本、税金、利润等因素之间的变化和平销售收入、开发成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法。所谓盈
55、亏平衡点（衡关系的一种分析方法。所谓盈亏平衡点（Break Even Point，BEP）是项目盈利与亏损的临界点，在这一点上，）是项目盈利与亏损的临界点，在这一点上，项目收支持平，既项目收支持平，既不盈利又不亏损，净收益为零不盈利又不亏损，净收益为零。 第六节第六节 风险与不确定性分析风险与不确定性分析56CH6房地产开发项目可行性研究二、盈亏平衡分析 1、基本原理、基本原理 基本公式：基本公式： 收入：收入：BPQ 成本费用：成本费用：CCfCvQ第六节第六节 风险与不确定性分析风险与不确定性分析57CH6房地产开发项目可行性研究二、盈亏平衡分析 2、房地产项目的盈亏平衡分析、房地产项目的
56、盈亏平衡分析 最低租售价格分析最低租售价格分析 最低租售数量分析最低租售数量分析 最高土地取得价格最高土地取得价格 最高工程费用最高工程费用 最高购买价格最高购买价格 最高运营费用比率最高运营费用比率第六节第六节 风险与不确定性分析风险与不确定性分析58CH6房地产开发项目可行性研究三、敏感性分析 1、概念、概念 是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算对项目经济指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项
57、目承受风险能力的一种不确定性分析方法。险能力的一种不确定性分析方法。 目的：找出敏感性因素，选出不敏感的投资方案。：找出敏感性因素，选出不敏感的投资方案。第六节第六节 风险与不确定性分析风险与不确定性分析59CH6房地产开发项目可行性研究三、敏感性分析 2、敏感性分析的步骤、敏感性分析的步骤 第一第一，确定用于敏感性分析的经济评价指标；，确定用于敏感性分析的经济评价指标； 第二第二，设定不确定性因素可能的变化范围；，设定不确定性因素可能的变化范围； 第三第三，计算不确定性因素变动时，评价指标的相应，计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；变动值； 第四第四，找出较为敏感的不确定性因素，作
58、进一步分，找出较为敏感的不确定性因素，作进一步分析。析。第六节第六节 风险与不确定性分析风险与不确定性分析60CH6房地产开发项目可行性研究三、敏感性分析 3、单变量敏感性分析和多变量敏感性分析、单变量敏感性分析和多变量敏感性分析 单变量敏感性分析 是敏感性分析的最基本方法。是敏感性分析的最基本方法。进行单变量敏感性分析时，首先假设各变量之间相互独立，进行单变量敏感性分析时，首先假设各变量之间相互独立，然后每次然后每次只考察一项只考察一项可变参数的变化而其它参数保持不变可变参数的变化而其它参数保持不变时，看项目评估结果的变化情况。时，看项目评估结果的变化情况。 多变量敏感性分析 是分析是分析两
59、个或两个以上两个或两个以上的变的变动因素动因素同时发生同时发生变化时，对项目评价结果的影响。由于项变化时，对项目评价结果的影响。由于项目评价过程中的参数或变量目评价过程中的参数或变量同时发生同时发生变化的情况非常普遍，变化的情况非常普遍，所以多变量敏感性分析也有很强的实用价值。所以多变量敏感性分析也有很强的实用价值。第六节第六节 风险与不确定性分析风险与不确定性分析61CH6房地产开发项目可行性研究三、敏感性分析 4、三项预测值、三项预测值 基本思路：对房地产开发项目中所涉及的变动因素，：对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、分别给出三个预测值，
60、即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、最悲观值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。判断开发商利润受影响的情况。第六节第六节 风险与不确定性分析风险与不确定性分析62CH6房地产开发项目可行性研究 租售价格租售价格投投资变资变化化0%-10%-20%0%ENPV（万元）（万元）EIRR（%）RBCN静静（年）（年）N动动（年）（年）112448.0593066.9473685.716.48%15.27%13.98%2.382.1419111.2011.7412.3714.0515.1616.4110%ENPV（万元）
61、（万元）EIRR（%）RBCN静静（年）（年）N动动（年）（年）112100.6192719.473338.216.45%15.24%13.95%2.372.131.9011.2711.7512.3814.0815.1816.4320%ENPV（万元）（万元）EIRR（%）RBCN静静（年）（年）N动动（年）（年）111753.1792371.9872990.7916.43%15.22%13.93%2.362.141.8911.2811.7612.3914.0915.2016.4463CH6房地产开发项目可行性研究四、风险分析 1、风险分析的界定、风险分析的界定 盈亏、敏感分析 是在风险因素确
62、定发生是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，的抗风险分析，不能代替风险分析不能代替风险分析。 风险分析 不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑这种变化幅度在未来发生变动的可能性大小及对项还考虑这种变化幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。目主要经济效益指标的影响。第六节第六节 风险与不确定性分析风险与不确定性分析64CH6房地产开发项目可行性研究四、风险分析 2、风险分析的一般过程和方法、风险分析的一般过程和方法 第六节第六节 风险与不确定性分析风险与不确定性分析调查和专家打分法调查和专家打分法解析方法解析方法蒙特卡洛法蒙特卡洛法65CH6房地产开发项目可行性研究一、基本构成 1、封面、封面 2、摘要、摘要 3、目录、目录 4、正文、正文 5、附表、附表 6、附图、附图第七节第七节 可行性研究报告的撰写可行性研究报告的撰写66CH6房地产开发项目可行性研究二、写作要点 教材 P 245第七节第七节 可行性研究报告的撰写可行性研究报告的撰写67CH6房地产开发项目可行性研究68CH6房地产开发项目可行性研究
