商品房交房验房细则

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1、收房细则 1 检查所有插座 没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。 充电器可以检查两相插座， 三相接头的排插可以检查三相插座。 2 检查所有窗户 检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，要仔细检查，否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓， 想想如果你是在买一面镜子， 有疤痕的镜子你肯定不要。 检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。 检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏 3 检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好，而且要看是否固定牢靠！ 4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固 5 检查每一个灯和开关 6 检查每一个水龙头

2、7. 收房要查验竣工备案验收表的原件和房屋面积实测表 ，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利 8. 收房注意窗户合页，和水管，毛病不少啊 第一篇 交房一般程序 1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。 2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。 3.验房。 购房者对房屋进行验

3、收， 看是否存在质量问题， 对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。 4.购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。 如何收房 对于如何来收房的问题， 很多购房者的思路不是很清晰。 实际上， 收房时主要有三个问题。 1.审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在合同的第八条有明确约

4、定， 从北京来看， 一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年 12 月 1 日实施的北京市城市房屋转让管理办法的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房。 此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。 2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。 3.审查交房费用。交房时涉及到一

5、系列的费用。 房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。 物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。 公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的 2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。 第二篇 1 招：看“备案”留“两书” 新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印

6、件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的住宅质量保修书和住宅使用说明书 。 2 招：卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24 小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。 检查卫生间地面是否存水， 也是先在卫生间蓄一些水， 然后放水， 看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 4 招：轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、 地面

7、装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象， 只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。 5 招：顶层住户查渗雨 如果买的是顶层， 一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。 因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。 6 招：阳台裂缝危险大 一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。 7 招：保温不好墙滴水 冬天，

8、 房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤， 在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。 8 招：大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、 堵现象， 打开水龙头便知， 需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。 9 招：暖气支管有坡度 暖气供、 回水支管不是水平安放的， 供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差 1%。 10 招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面 2-3 厘米，地

9、面为初装修的，应高出地面 5 厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 11 招：拉闸断电不可少 电闸及电表在户外的， 应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座， 方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 12 招：保险插座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面 30 厘米高的插座都必须带保险装置。 13 招：卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。 14 招：厨卫紧邻通风道 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出

10、，保持室内空气的清洁。 15 招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 第三篇 2、窗边与混凝土接口有无缝隙窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 3、房屋内各处开关窗户是否太紧开启关闭是否顺畅 5、屋顶上是否有裂缝一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈 45 度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 6、看屋顶部是否有麻点这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢

11、将带来很大的不利影响。 7、墙身顶棚有无部分隆起用木棍敲一下有无空声 8、坐厕下水是否顺畅冲水声响是否正常冲厕水箱有无漏水声 10、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 11 试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了住宅设计规范 ，规定每套住宅回路数不宜少于5 个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。 12、顶棚有无水渍裂痕如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观

12、察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 13、供水管的材质目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用 50 年。铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。 14 试煤气热水器开关是否妥当 15、居室、客厅各种管线是否外露是否有管线穿过因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。 16、自来水水质怎么样注意区分市政水和小区自供水。 17、 墙身、 顶棚楼板有无特别倾斜弯曲起浪隆起或凹陷的地方最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。 18、检查屋内是否清洁有无残留建筑垃圾查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾 19、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和

13、测绘单位实测面积明细表。 收楼日应带装备 1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。 2、纸笔，即时记下发现的问题。 3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。 4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等） ，插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。 6、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。 7、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。 第四篇 收楼要验哪些内容 -面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积 从房屋交接的实践来看， 由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，

14、 多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节， 应当引起购房者的高度重视。 应该依据建设部最新颁布实施的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） ，对购房面积进行计算。 电气 1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地； 2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置； 3、照明

15、器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确； 4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠； 5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠； 6、 对电视信号有屏蔽影响的住宅， 电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线； 7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠； 8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。 另外还要验水

16、、卫、消防、配套设施等设备。 屋面 1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏； 2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔； 3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。 地面 1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角； 2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏； 3、木楼地面应平整牢固，接缝密合。 验楼经验谈 一、土建工程的验收 楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、 柱

17、、 墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺） ；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。 二、给排水工程的验收 1、 给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位； 2、 所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好； 3、 厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速； 4、 在厨、厕做泡水试验 24 小时，无渗漏现象，其中： （1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙； （2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚； （3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（

18、特别要检查天花灯座、竖管口周围） ； （4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜） ； 三、照明用电工程的验收 1、 检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准） ； 2、 检查户内电线铺设走向是否合理与美观； 3、 三线插座是否已安装接好地线； 4、 灯具开关正常，插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验） ； 5、 门铃、报警系统工作正常； 四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、 木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞） ； 2、 墙面、天花乳胶漆或白灰色

19、泽正确、均匀，面层无剥落现象； 3、 无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整； 4、 铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多， 买家在验楼时最好请专业人士协助， 而且问题又并非一次便能看出，因此，验多几次亦无妨。 2 购房人在接到入住通知后，应做些什么 可按通知上约定的日期前往收房，收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求，竣工备案表 上有没有建委同意备案的章 （竣工备案已改由建委工程质量管理处负责） ，然后对要接收的房屋进行实地验收。 在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题： 2.2.1 检查入住的房屋

20、是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换； 2.2.2 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张； 2.2.3 自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修； 2.2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况， 如有不符或缺损， 应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期； 2.2

21、.5 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。 3 不符合交房条件下，购房人应做些什么 对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同， 但现实完全不是那么回事， 权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为。 3.3.6 房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的； 3.3.7 面积误差比绝对值超过 3的； 4 收房时要注意房屋的保修期 建设部的商品

22、房销售管理办法第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。” 关于保修期的长短，依据商品房销售管理办法第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期； 存续期少于 规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任， 但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位， 保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的规定 ，是商品房销售管理办法 第三十二条注明的 商品住宅实

23、行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 ，而该规定第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。” 那么依据国务院的建筑工程质量管理条例第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 4.3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。 ） 4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年； 4.3.3 供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期； 4.3.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年； 4.3.5 其他

24、项目的保修期限由发包方与承包方约定； 4.3.6 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算； 因此，笔者认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算， 他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间， 买尾房或现房的购房人， 收房时一定要注意保修期的时限， 避免错过保修时间。 5 对目前北京市房地产商交楼时的若干行为剖析 以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金 5.1.1 基本对策-购房人有权拒绝。 5.1.2 根据我国合同法和消费者权益保护法的规定，房地产商只能按和购房人签订

25、的购房合同中约定的交房条件交房， 而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件， 如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房， 必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金。 5.1.3 中华人民共和国税收征收管理法第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、 行政法规委托的单位和人员外， 任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地478 号文） ， 而代征人不能委托其它单位代征 （参见京地税征389 号文） ，如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际

26、已经触犯了法律。 5.1.4 关于房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题，北京市国土资源和房屋管理局去年曾发文（京国土房管物字20011170 号）明确加以制止。房地产商为自己代收公共维修基金行为辩护而引用的 北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法 ，北京市人民政府已与 2001 年 11 月 26 日发文（88 号）废止。 5.1.5 如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户，缴纳的代理费，可由双方自行商定，目前政府没有统一规定。这种委托属于自愿性质，办理房产证并不难， 也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理， 房地产商在规定

27、时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任， 如果房地产商不与购房人一起办理房产证， 造成办理房产证的时间逾期一年是要承担法律责任的。 另外房地产商如果为购房人提供了贷款阶段性担保，只有办理了房产过户手续，他才能取消担保，因此房地产商为了自身的利益，通常也不会拖着不和小业主一起办理房产证。 5.1.6 近年契税的下调和房价的下跌，也带给先把契税交给房地产商的业主如何要回多交契税的新问题， 即使契税上调， 房地产商也不会因为业主先交了地税而不让业主根据调整进行补缴，因此，对购房者来讲，在办理房屋过户手续时直接向政府交契税是最为合适的。 在商品房交付使用时， 有的房地产商会列出一些费用要购房人缴

28、纳， 例如网上经常有人问：“交房时，房地产商要我缴纳 5000 多元的天然气初装费，这合理吗”“房地产商交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理是否可以拒交” 5.2.1 基本对策- 不合理，拒交 5.2.2 在 1986 年 10 月 1 日生效的经国务院批准的北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定第二条规定：“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程，并接用城市统一四源设施的单位（以下简称房地产商） ，应当依照本规定，缴纳城市基础设施四源建设费。前款所称城市基础设施四源建设费，是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费（简称四源建设费） 。四源建设费包

29、括在建设项目总投资内。”第六条规定：“房地产商缴纳四源建设费后，北京市有关市政部门应当在项目竣工时根据交费范围和协议提供相应的四源设施，但从城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地产商投资建设。”这些规定明确说明不论是“四源”的基础设施，还是到具体项目的“支管”，费用都应由房地产商承担。 5.2.3 那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢根据北京市人民政府 73 号令北京市商品住宅销售价格构成管理办法第六条规定：“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金

30、、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅， 所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内， 除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。因此，新建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的。 5.2.4 同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的， 在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、 开通费。虽然， 北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费， 但并不等于这笔费用一定要由购房人承担。 5.2.4.1

31、如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费，可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。 5.2.4.2 如果房地产商在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目，入网费或初装费应由房地产商支付。有些房地产商以“承诺提供，但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的！房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户，免费提供窗户玻璃，是否房地产商可以在交房时向购房人收取窗户安装费、玻璃费用呢显然不能！ 5.2.5 国家的法律法规也好，主管部门的文件规定也好，都不可能做到面面俱到，很

32、多问题要靠大家的通常理解和合同约定解决。 根据中华人民共和国 合同法 第四十一条规定： “对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是房地产商提供的条款，执行时应按购房人的理解处理。 购房人收房时要不要交“测绘费” 5.3.1 基本对策拒 5.3.2 常见问题 1： “购房人得到的房产证上都会附上一张自己房屋的平面小图， 每平方米元，开发商要求购房人交“测绘费”-这显然不符合国家关于测量“谁委托、谁付费”的原则，引用北京市物价局、 北京市财政局关于对转发国家计委财政部关于规

33、范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题文件的通知的补充通知中明确规定说明：“一、计价格595号规定的房屋所有权登记费每套 80 元， 是指含有厨卫设施的成套住房的房屋所有权登记费，不包括居住用平房。 居住用平房房屋所有权登记费仍按原标准执行， 即： 元/建筑平方米 （含测量费） 。二、对开发商办理房屋所有权登记费，含测量费元/平方米；不含测量费元/平方米。”这也就是说购房者不是买的平房就不用交测量费。 5.3.3 常见问题 2：“各区收的测绘费不同，西城区 30 元，朝阳及宣武区一居室 100 元，每增加一居室加 50 元，其它区不收”-这是对二手房的收费，对新建房屋的收费，国家和北京

34、有统一规定，并没有授权区国土房地局自行制定收费标准。 当然不排除收费标准的变化， 购房人在面对各种收费时有权要求收费人提供收费依据， 没有依据的收费完全有理由拒交。 缴纳公共维 1. 验房注意事项 1) 先看房，再交费； 2) 不合理的费用一律不交； 3) 要签收的文件一定仔细看，看不懂的宁可不签 ； 4) 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点； 检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期； 5) 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明 “ 暂不清楚 ”

35、 或 “ 无法认定 ” ，并由双方在注明处签字或盖章； 6) 任何问题均应白纸黑字，签字画押 。 7) 不应交的费用包括： a) 各类设施的入户费、初装费（应 KFS 承担） ； b) 房屋测绘费（应 KFS 承担） ； c) 物业税（尚未立法和实行） ； d) 大、中修费（与维修基金重复） ； e) 非取暖季收取暖费（取暖季到来前再交不迟） ； f) 契税（KFS 无权代收，收则违法） ； g) 维修基金（KFS 无权以此为理由不给钥匙，这不是合同约定的交房先决条件） ； h) 房产证代办费（如果你希望自己办产权证，就可以不交） ； 8) 记着抄水表和电表的数目； 在建设过程中，工人可能使用

36、了你的这些资源，这钱不该你出 1. 验收项目 1、 厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。 2、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。 3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；入住后维修，因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。 4、 空鼓：手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤（10g）测墙砖、地砖空鼓。 5、 验电： A、检查插座

37、：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示） ，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。 B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。 C、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。 D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。 E、检查弱电插座数目：

38、宽带插座因户型不同个数不一：比如二室二厅至少应有 2 个，三室二厅至少应有 3 个；有线电视插座还应同步多一个。 F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。 G、检查入户门门铃：带 2 节（或 4 节）5 号电池测试门铃。是否不响或响个不停。 6、猫眼：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。 7、测高度：用盒尺检查房顶，取 45 个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.7m（或者 2.65m）说明房顶或地面没有倾斜。 8、 测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺） ，靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生

39、石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点） 。 9、 测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200 瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要重新补腻子刷漆，不能局部刷漆，会与墙壁原色产生差异。 10、镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早沤烂损坏。 11、 外立面的腰线在一般在 12 楼， 45 楼之间， 大雨天一定要来看一看是否会渗漏。下雨时要检查家里窗户密封是否严密，有否有漏雨现象。若有，及时

40、提出修理。 12、楼道窗户是否有纱窗，不要因为不属于自己家就不去关心，如果没有，应及时提出配齐。同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅设计规范”明确规定有） 。 13、检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。 14、室内门检查平整变形： 把门打开， 眼睛凑到门边， 看前后门线是否重合，若门线不重和，比如有一角翘起，必须更换，将来变形更严重；关门后查看四周缝隙均匀适宜；门和锁开关应该开启灵活；还要用专用水平仪测门安装垂直度。 15、窗户：推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇，应推动开关灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进

41、水。中空双层玻璃里外都擦不干净时，是因为双层玻璃的里层脏了，原因玻璃在安装时候就污染了，这时应拆换新玻璃，否则以后不易解决。还要用专用水平仪测窗户安装垂直度。所有外门窗均应有纱门、纱窗。朝向通道和底层室外的窗户应有防盗网。 16、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。大开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞） ，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。 17、卧室、客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之一，比如室内面积 30m2,那么开启的窗户面积应有 1.5m2； 18、厨房通风窗户面积为使用面积的十分之一，比如厨房室内面积 10m2

42、,那么开启窗户面积应有 1m2。达不到者不合格（国家标准“住宅设计规范”） 。厨房排烟孔直径 15cm，达不到时无法安装油烟机。 19、厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达 90 度（房顶四角和地面四角） ，墙角无碰损， 四角无磕碰， 地砖墙砖无变形开裂和空鼓。 用小锤划击地砖和墙砖， 有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。 20、闭存水试验、水表空转试验： （重要检验项目） 楼上卫生间有人在洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是因为楼上的防水没有做好，所以在验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。 具体做法是，在楼上和自家的卫生间用塑料袋

43、装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持 2448 小时，楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。 打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表，水表不跑，说明水表合格， 因为出现过别人家用水， 自家水表帮着跑的现象， 说明水表不合格， 必须更换。 闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋，将水放掉，这时观察，水全部放掉后地板上还有存水，说明地面不平，要把存水部位的地砖全部砸掉，重新做防水后铺设地砖，直至不存水为止。 有上下水的阳台也要作闭存水试验。 不要怕麻烦， 否则入户不久， 出现渗水问题，那时解决就麻烦了。 21、卫生间： 卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。 卫生间没有窗

44、户，则应有通风孔。通风孔直径 10cm，设在吊顶下面。离通风孔最近的插座距离应 1.5m，并且是防水插座。 卫生间门上没留 0.02m2 通风百叶窗时，门下应留 3cm 的间隙（国家标准“住宅设计规范”） 22、暖气片： 暖气片上方应有放气阀，使用前应拧动将气体放掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气放不出来，暖气片不热。 还要注意暖气片安装牢固，不能有松动现象；进水管和回水管的坡度应符合要求，否则影响采暖效果。 23、地下室： 室内净高 2M，国家标准“住宅设计规范”上有规定。室内结构梁或管道影响使用空间的应给予价格上的补偿。 1. 正规验房流程 1) 核验业主材料 2) 业主领取竣工验收备案

45、表 、 房屋土地测绘技术报告书 、 住宅质量保证书和住宅使用说明书并由开发商加以说明， 竣工验收备案表 、 住宅质量保证书和住宅使用说明书必须为原件而不是复印件。 3) 业主领取钥匙并签署住宅钥匙收到书 4) 业主做综合验收 5) 业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案 6) 开发商与业主协商并达成书面协议 7) 根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在 15 日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议 8) 业主签署入住交接单 一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天， 同时来收房的人会很多， 而陪同验收房子的人不会有太多时间

46、仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具： 1)1 只塑料洗脸盆-用于验收下水管道 2)1 只小榔头-用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3)1 只塞尺-用于测裂缝的宽度 4)1 只 5 米卷尺-用于测量房子的净高 5)1 只万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6)1 只计算器-用于计算数据 7)1 只水笔-用于签字 8)1 把扫帚-用于打扫室内卫生 9)1 只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳-用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。 正常验收房子时间一般是持续 2-3 个钟头，建议早晨 8：30 去或下午 2：30 去。 过程 1)去物业部门查看资料部分，分别有

47、以下几份资料需要查验： A、房屋的住宅质量保证书-可带走 B、 住宅使用说明书-可带走 C、 竣工验收备案表 D、面积实测表 E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)-可带走 如果房产商准备充分的话，一般 10 分钟即可查看完资料。 2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致， 结构是否和原设计图相同， 房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为 3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为 2%误差，但是不超过 5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为 30-40 分钟

48、验收房子 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦) 1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大) 【提示】 ：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【

49、提示】 ：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。 【提示】 ：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上 2-3 项可用工具小榔头和塞尺。 4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 【提示】 ：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别

50、是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 【提示】 ：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。 6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高 2cm)。然后约好楼下的业主在 24小时后查看其家厕卫的天花。 【提示】 ：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 【提示】 ：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 8)测量一下楼宇的层高， 用 5 米卷尺即可， 采样数据来源地点与具体数据， 最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。