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1、蓝郡3期策划提案运筹地产最大附加值运筹地产最大附加值| 派派风机构风机构 深圳、西安、昆深圳、西安、昆明明目录：目录：1、表达我们对项目的了解、表达我们对项目的了解2、确定我们的战略思路确定我们的战略思路3、提出商业部分及小户型公寓的定位构想、提出商业部分及小户型公寓的定位构想表达我们对项目的了解表达我们对项目的了解欲卖欲卖3期，先解期，先解1、2期期蓝郡蓝郡3期期价价格格客客群群竞竞争争对对手手产产品品品品牌牌我们我们1、2期都卖给谁、怎么卖、卖什期都卖给谁、怎么卖、卖什么？么？指导指导3期期第一个问题：第一个问题： 我们的品牌怎么样？我们的品牌怎么样？华宇集团华宇集团咸阳市场咸阳市场知名度
2、较高知名度较高良好口碑基础良好口碑基础美誉度非常高美誉度非常高开发规模较大开发规模较大已开发项目受到已开发项目受到市场赞许市场赞许华宇华宇咸阳市场咸阳市场NO.1品牌，受到市场品牌，受到市场热烈追捧！热烈追捧！华宇华宇*咸阳咸阳市场市场第二个问题：第二个问题： 我们的价格怎么样？我们的价格怎么样？蓝郡蓝郡1期：期：2100元元/平米（认购价）平米（认购价） 2400元元/平米（均价）平米（均价）蓝郡蓝郡2期：期：2400元元/平米（认购价）平米（认购价） 2900元元/平米（均价）平米（均价）蓝郡蓝郡3期：期：2900元元/平米（认购价）平米（认购价） 3100元元/平米（均价）平米（均价）品
3、牌口碑较高，价格合理，产品品牌口碑较高，价格合理，产品性价比较高性价比较高第三个问题：第三个问题： 我们的产品怎么样？我们的产品怎么样？蓝蓝郡郡产产品品2梯梯6户，板户，板点结合，点结合，除部分除部分北向采北向采光问题，光问题，基本以基本以全明户全明户型为主，型为主，南北通南北通透，采透，采光、通光、通风居佳风居佳大社区，大社区，高绿化，高绿化，户型布户型布局合理，局合理，大开间、大开间、短进深短进深第四个问题：第四个问题： 我们客群在那里？我们客群在那里？ 蓝郡客蓝郡客群群90%咸咸阳阳客客户户10%西西安安等等其其它它客客户户咸阳客户主要以乾咸阳客户主要以乾县、宾县、礼泉等县、宾县、礼泉等
4、周边县区构成本项周边县区构成本项目主力购买群目主力购买群第四个问题：第四个问题： 我们竞争对手怎么样？我们竞争对手怎么样？周边项目分析周边项目分析咸咸 阳阳 首首 家家 苏苏 杭杭 风风 情情 社社 区区产品构成产品构成:9栋多层栋多层 3栋小高栋小高层层 1栋高层栋高层住宅住宅 1栋会所栋会所平湖秋月平湖秋月宇宏宇宏 枫桥水岸枫桥水岸总占地面积：总占地面积：212625平方米平方米总建筑面积：总建筑面积：433041平方米平方米机动车位：机动车位：747个个集合商业会所、集合商业会所、学校配套学校配套依托卖点：咸阳湖及百米绿化带与渭河景观依托卖点：咸阳湖及百米绿化带与渭河景观周边项目分析周边
5、项目分析总结：总结： 3大优势大优势 PK 4大弱势大弱势3大优势，铸就项目性价比优势大优势，铸就项目性价比优势1、华宇品牌咸阳市场知名较高，口碑优、华宇品牌咸阳市场知名较高，口碑优势明显，增强消费者购买信心；势明显，增强消费者购买信心；2、产品特征明显，板点结合，布局合理，、产品特征明显，板点结合，布局合理，深受消费者青睐；深受消费者青睐；3、产品定价较为合理，形成高口碑、优、产品定价较为合理，形成高口碑、优产品、低价格的综合性价比优势。产品、低价格的综合性价比优势。 总总 结：结： 总总 结：结：4大弱势，制约产品进一步提高大弱势，制约产品进一步提高1、华宇品牌推广深度不够，仅通过、华宇品
6、牌推广深度不够，仅通过XX与与XX联手等浅层次表象，未挖掘内涵。联手等浅层次表象，未挖掘内涵。2、产品定价、销控需通盘思维，对优、产品定价、销控需通盘思维，对优势户型需严格销控，防止尾盘积压；势户型需严格销控，防止尾盘积压；3、销售需更为灵活，创造活动不断，、销售需更为灵活，创造活动不断，热点不断，市场不断的繁荣景象，通过热点不断，市场不断的繁荣景象，通过气氛带动购买热潮。气氛带动购买热潮。4、1、2、3期，产品衔接较为平淡，期，产品衔接较为平淡，没有高低起伏，制约项目性价比的进一没有高低起伏，制约项目性价比的进一步走高；（产品不停走高，形象需更加步走高；（产品不停走高，形象需更加深入）深入）
7、确定我们的战略思路确定我们的战略思路战略思路一：品牌联动，借势营销战略思路一：品牌联动，借势营销借助借助华宇华宇、依靠依靠华宇华宇、挖掘挖掘华宇华宇、升华升华华宇华宇三星三星+华宇，共开发面积、多华宇，共开发面积、多少栋建筑、有多少人居住、获少栋建筑、有多少人居住、获得多少项荣誉等（内涵、气势）得多少项荣誉等（内涵、气势）说出来！说出来！战略思路二：最大限度挖掘内部资源，以小博大战略思路二：最大限度挖掘内部资源，以小博大1期、期、2期期 烘托烘托 3期期利用利用1期、期、2期的口碑、客群优期的口碑、客群优势，以势，以1、2期带动期带动3期，通过期，通过定期举办老客户答谢会、加大定期举办老客户答
8、谢会、加大客带客力度等方式，挖掘内部客带客力度等方式，挖掘内部资源，节省推广费用。资源，节省推广费用。战略思路三：产品升级，不断走高战略思路三：产品升级，不断走高案名重新设定案名重新设定+重点包装重点包装制造产品升级，抢夺眼球制造产品升级，抢夺眼球摆脱束缚，崭新形象，提摆脱束缚，崭新形象，提升档次，塑造品质格调升档次，塑造品质格调案名主推：案名主推：蓝郡蓝郡3 3期期筑景筑景* *名都名都筑景筑景表明本项目的开发理念及产品特性，表明本项目的开发理念及产品特性，邻河而居，优雅而筑，格调生活，绿色生态；邻河而居，优雅而筑，格调生活，绿色生态；名都名都依托本项目的开发规模（依托本项目的开发规模（1、
9、2、3期），咸阳在中国历史上的地位及西咸一体期），咸阳在中国历史上的地位及西咸一体化再造新都的气魄；化再造新都的气魄；产品形象定位：产品形象定位：16万平米万平米新都市功能主义锋尚居所新都市功能主义锋尚居所16万平米万平米3期规模，营造气势期规模，营造气势新都市新都市西咸一体，超级都市呼之西咸一体，超级都市呼之欲出，世纪大道升值潜力无限欲出，世纪大道升值潜力无限 ；功能主义功能主义集居住、购物、休闲、集居住、购物、休闲、娱乐多种功能于一体的新都市；娱乐多种功能于一体的新都市；锋尚居所锋尚居所先锋、时尚，便捷的购先锋、时尚，便捷的购物，悠闲放松的购物、生态居住，囊物，悠闲放松的购物、生态居住，囊
10、括所有时尚元素，离繁华不远，离自括所有时尚元素，离繁华不远，离自然很近。然很近。战略思路四：销售均好，价格杠杆调节战略思路四：销售均好，价格杠杆调节依据依据08年大的市场环境：年大的市场环境：1、宏观、宏观拐点出现；拐点出现；2、中观、中观天灾影响，天灾影响，余震不断；微观余震不断；微观世纪大道项目众世纪大道项目众多，竞争激烈。多，竞争激烈。 所以，派风建议：缩小高楼层的层差所以，派风建议：缩小高楼层的层差价，由原来价，由原来1层层1价改为价改为3层层1价，努价，努力缩小高楼层价格瓶颈，拔除地震后力缩小高楼层价格瓶颈，拔除地震后消费者对高楼层的恐惧，利用价格杠消费者对高楼层的恐惧，利用价格杠杆
11、进行调解杆进行调解1层层1价改为价改为3层层1价价战略思路四：及时销控，步步为赢战略思路四：及时销控，步步为赢朝南朝南1室室、2室室房源部分销房源部分销控控根据根据1、2期的销售态势，目前项目销期的销售态势，目前项目销售最好的户型，为朝南的售最好的户型，为朝南的2室和室和1室室（总价较低），所以为避免本项目销（总价较低），所以为避免本项目销售末期，剩余产品（较差户型）影响售末期，剩余产品（较差户型）影响产品销售进度，所以建议将朝南的产品销售进度，所以建议将朝南的1室、室、2室房源部分销控，可进行奇数室房源部分销控，可进行奇数层销控。层销控。战略思路五：有效推广，活动营销战略思路五：有效推广，活
12、动营销户外先行户外先行 新形象推出，积攒足够的口碑效应新形象推出，积攒足够的口碑效应七厂十子七厂十子渭河一号桥渭河一号桥电影院十子电影院十子防洪渠十子防洪渠十子小众、大众并举小众、大众并举 新形象释放，抢夺眼球，引发关注新形象释放，抢夺眼球，引发关注1、华商报咸阳版进行造势，引、华商报咸阳版进行造势，引发关注；发关注；2、商品杂志贴近，促进；、商品杂志贴近，促进；3、15路、路、21路广告更换（新路广告更换（新形象）形象）突破坐销、等销，动态销售突破坐销、等销，动态销售蓝郡蓝郡“大篷车计划大篷车计划”，走入周边县区（目标群体集中），走入周边县区（目标群体集中），通过宣传车、销售人员等，以活动形
13、式进行巡展，其中，通过宣传车、销售人员等，以活动形式进行巡展，其中，夹杂抽奖、图片展、互动小游戏等，将项目优势传达出夹杂抽奖、图片展、互动小游戏等，将项目优势传达出去，拉动销售走高。去，拉动销售走高。提出商业部分及小户型公寓的提出商业部分及小户型公寓的定位构想定位构想关于我们对小户型的理解？关于我们对小户型的理解？市场市场引导？引导？还是市场还是市场迎合？迎合？产品开发：产品开发： 小户型开发战略核心：小户型开发战略核心：1、“咸阳人咸阳人心不心动心不心动在于我们能否在在于我们能否在品品质和环境上质和环境上做到做到咸阳一流咸阳一流”2、“咸阳人咸阳人买不买蓝郡小户型买不买蓝郡小户型在于我们在于
14、我们的项目是否的项目是否物超所值物超所值”小户型产品定位小户型产品定位 ： 咸阳首座咸阳首座5星级小户社区星级小户社区 咸阳首座咸阳首座5星星级小户社区级小户社区大堂大堂景观景观配套配套服务服务产品产品4要素要素支撑：支撑： 1、形象支撑（大堂）：、形象支撑（大堂）：“精装修奢华精装修奢华6米挑高大堂米挑高大堂”成就社区第一名片成就社区第一名片2、景观支撑、景观支撑小户型大景观小户型大景观依托整个依托整个1、2、3期的整个社区景观优势，期的整个社区景观优势，消除以往小户型社区，舒适性差的过渡消除以往小户型社区，舒适性差的过渡性居住的弊端性居住的弊端“自然自然”“生态生态”大社区景观生活大社区景
15、观生活3、配套支撑、配套支撑精装修精装修+名牌电梯名牌电梯装修标准装修标准“局部名牌与一般品牌相结合局部名牌与一般品牌相结合”，对于，对于消费者经常目视及接触的区域。如消费者经常目视及接触的区域。如 ：洗手间（洁：洗手间（洁具）、厨房等等区域采用品牌产品，其余采用一具）、厨房等等区域采用品牌产品，其余采用一般品牌，利于降低成本。般品牌，利于降低成本。卫生间：卫生间：厨房厨房4、服务支撑、服务支撑24小时保姆式服务小时保姆式服务提供专职打扫、洗衣、代收、提供专职打扫、洗衣、代收、代发邮件。服务代发邮件。服务关于商业的思考？关于商业的思考？引入主力店是维系商业成败引入主力店是维系商业成败的关键因素
16、！的关键因素！带动店铺价格走高，利润的带动店铺价格走高，利润的提升提升为什么？为什么？1、体量庞大，整个商业将近、体量庞大，整个商业将近4万平米；万平米；2、世纪大道商气较差，人气不足；、世纪大道商气较差，人气不足；3、消费去向严重（阵营）分化，西安（消费群）、消费去向严重（阵营）分化，西安（消费群）、咸阳消费群。咸阳消费群。3大因素制约大因素制约突破的关键！突破的关键！拥揽整个世纪大道的消费群！拥揽整个世纪大道的消费群！阵营合一，消费集中阵营合一，消费集中家境天成以东的住户家境天成以东的住户，如：奥园、三米阳，如：奥园、三米阳光、金泰丝路花城等住户不在往西安跑；光、金泰丝路花城等住户不在往西安跑；家境天成以西的住户，家境天成以西的住户，如：家境天成、平如：家境天成、平湖秋月等咸阳客户不在往咸阳中心区跑。湖秋月等咸阳客户不在往咸阳中心区跑。Thanks,谢谢聆听！谢谢聆听！
