某某年永州香樟绿城整合营销传播全案PPT课件

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1、 房地产策划大全房地产策划大全香樟绿城整合营销传播全案香樟绿城整合营销传播全案 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全公司简介公司简介 房地产策划大全房地产策划大全 点创地产事业机构于1999年创建于厦门,是家具有十年全程地产整合经验的房地产专业事业型机构.公司内设研展中心、策划中心、营销中心、企业战略研究中心、商业营运中心、地产精英培训中心等六大中心。下设厦门总公司、湖南分公司、江西分公司等多家全程房地产综合服务分支机构。房地产专业人员逾300人，汇聚房地产建筑师、规划师、策划师、房地产评估师、房地产经纪人、注册会计师、资产评估师等多专业复合型人才，中高管理层均有十年以上

2、房地产行业资深经验的菁英强将。 点创一直致力成为领先于中国的全程房地产驱动型事业机构，集合台湾、香港顶尖地产智慧与行销经验，汇聚国内前列代理企业的顶尖人才组成一流全程地产专家型服务团队，先后成功服务和参与了近百个项目，地域横跨厦门、北京、上海、湖南、江西、河南、安徽、山东等多个省市，在群雄争霸中国代理行业里创造了发展快速、团队稳定、创新行销代理项目100%成功销售的神话。 中国全程房地产驱动商厦门点创房地产事业机构厦门点创房地产事业机构在未来，点创将继续整合全方位的资源优势，在未来，点创将继续整合全方位的资源优势，在全国范围内完善一套更科学、专业、系统、规范的房地产行销代理体系，在全国范围内完

3、善一套更科学、专业、系统、规范的房地产行销代理体系，以专业务实，止于至善的专家型服务为市场增添精彩，以专业务实，止于至善的专家型服务为市场增添精彩，助力开发商赢得最大的市场价值及投资回报！助力开发商赢得最大的市场价值及投资回报！ 房地产策划大全房地产策划大全点创地产经典案例点创地产经典案例 LOGO LOGO 房地产策划大全房地产策划大全 从产品到规模再到品牌，再从品牌到产品，点创回到了房地产的本初，也回归到居住的本质。点创对产品魅力化营造的主张是：激扬人性产品主张，行销主流生活专案。激扬人性产品主张，行销主流生活专案。坚持产品力的魅力化营造为核心坚持产品力的魅力化营造为核心领航者的使命，在于

4、超越领航者的使命，在于超越余方麟（董事长）全程房地产整合行销专家余方麟（董事长）全程房地产整合行销专家谢政清（总经理）房地产职业经理人谢政清（总经理）房地产职业经理人 把握市场先机，着力于全效整合，完成诸多大型楼盘全面策划驱动及行销整合，以健巍的身姿驰骋于广阔房地产天地。城市运营、土地运营方面皆有辉煌建树 运筹帷幄，中国全程房地产领域中国全程房地产领域被业界盛赞为“全程房房地产整合行销专家地产整合行销专家”多年房地产实战经行销验，内外兼修擅长于产品魅力化提升的规划、建筑、景观等全产品层面极具系统、科学的行销营运决策能力建立起一套完善的经营管理和战略营运模式致力于企业的多元化建设提供房地产领域的

5、共赢解决方案！成为倍加尊敬的“资深房地产运营专家资深房地产运营专家” 房地产策划大全房地产策划大全执行董事余方麟总经理谢政清销售总监谢盛新策划总监郑其瑞策略总监闵宪群策划副总监李 忠设计副总监温培桑 执行总监彭刚设计总监陈 君 房地产策划大全房地产策划大全销售总监程明波招商经理文杨美市场部主管林 敏研展部经理张江红策划经理李 杰策划经理王晓满市场调研林若宇策划专案魏霞良设计经理周扬乐 房地产策划大全房地产策划大全董事长董事长 余余 方麟方麟成功案例：成功案例：福福 建：建：永升新城、定安商业广场（旺宝荣）、集美中心花园、鸿运大厦、能群 心愿、裕景园、恒达商城、龙腾商城、恒宝花园、滨江花园河河

6、南：南：前进商贸综合市场、新城大厦湖湖 北北：恒兴商城、钓鱼岛别墅江江 西西：时代城市广场、金领宫馆、抚州贸易广场、芦溪景观步行街、左岸风情、 世贸钱源、欣山大市场、文鑫商业广场、都市领秀、群豪苑、汇蓝国际、 天籁庄园、博昌家俱城、富丽嘉缘、BOBO365、凯景半山豪园湖湖 南：南：潇湘步行商业街、印象巴厘、第一城、加州首府、永粮国际、 博林天下、领域西城、 毕业于厦门大学房地产经营管理专业，中毕业于厦门大学房地产经营管理专业，中国房地产注册高级策划师，中国首批房地产国房地产注册高级策划师，中国首批房地产经纪人资格经纪人资格,2007,2007年度中国地产最具推动力年度中国地产最具推动力100

7、100职业经理人，具有职业经理人，具有1010年房地产营销操盘经验。年房地产营销操盘经验。 房地产策划大全房地产策划大全总经理总经理 谢政清谢政清 毕业于福州大学，中国注册策划毕业于福州大学，中国注册策划师，中国首批房地产经纪人资格师，中国首批房地产经纪人资格, ,先先后在厦门统计局和厦门电视台工作，后在厦门统计局和厦门电视台工作，具有具有1010年房地产操盘经验。年房地产操盘经验。成功案例：成功案例：福福 建：建：育秀中心、润泽园、东方巴黎、南洋新加波、新时代广场、恒兴购 物中心、屏山汇景、滨江花园河河 南：南：前进商贸综合市场、新城大厦湖湖 北：北：恒兴商城、钓鱼岛别墅江江 西：西：时代城

8、市广场、金领宫馆、抚州贸易广场、芦溪景观步行街左岸风 情、欣山大市场、文鑫商业广场、都市领秀、群豪苑、世贸钱源、 汇蓝国际、天籁庄园、博昌家俱城、富丽嘉缘、BOBO365、凯 景半山豪园湖湖 南：南：潇湘步行商业街、印象巴厘、第一城、加州首府、永粮国际、 博林天下、领域西城、 房地产策划大全房地产策划大全策划总监策划总监 郑其瑞郑其瑞毕业于厦门大学新闻传播系广告学专业，硕士学毕业于厦门大学新闻传播系广告学专业，硕士学历，厦门大学广告学专业一级讲师，中国首批最历，厦门大学广告学专业一级讲师，中国首批最具推动力房地产策划人之一具推动力房地产策划人之一, , 具有具有1414年全程房地年全程房地产策

9、划行销经验。产策划行销经验。成功案例：成功案例：安徽安徽：淮北大华现代城、宿州武夷商业城、锦城香格里拉、御景龙湖山庄河南河南：平顶山鹰城广场、西平新城陕西陕西：宝鸡三源万象城、渭南商业广场江苏江苏：金山晓月、美丽樵村、邳州现代汉城福建福建：武夷桃源、芸溪居住公园、翔鹭花城、汇丰家园、御景豪庭、海峡茶都、繁荣广场山东山东：大儒世家、滨河国际、锦绣蓝山江西：江西：时代城市广场、金领宫馆、抚州贸易广场、芦溪景观步行街 左岸风情、世贸钱源、欣山大市场、文鑫商业广场、都市领 秀、群豪苑、汇蓝国际、天籁庄园、博昌国际家俱城、富丽 嘉缘、第一城、金祥大厦、BOBO365、凯景半山豪园湖南：湖南：潇湘步行商业

10、街、印象巴厘、第一城、加州首府、永粮国际、 永州五金机电大市场、博林天下 房地产策划大全房地产策划大全策略总监策略总监 闵闵 宪群宪群成功案例：成功案例：安徽：安徽：盛世商贸城、泊景湾、锦城香格里拉、御景龙湖山庄河南：河南：平顶山鹰城广场、西平新城陕西：陕西：宝鸡三源万象城、渭南商业广场江苏：江苏：金山晓月、美丽樵村、邳州现代汉城福建：福建：九曲花街、芸溪居住公园、北海万泉城、大学湾、海豚湾、华天商厦、山东：山东：大儒世家江西：江西：时代城市广场、金领宫馆、抚州贸易广场、芦溪景观步行街 左岸风情、世贸钱源、欣山大市场、文鑫商业广场、都市领 秀、群豪苑、汇蓝国际、天籁庄园、博昌家俱城、富丽 嘉缘

11、、第一城、金祥大厦、BOBO365、凯景半山豪园湖南：湖南：潇湘步行商业街、印象巴厘、第一城、加州首府、永粮国际、 博林金典、领域西城毕业院校：清华大学房地产毕业院校：清华大学房地产 具有具有1212年房地产营销操盘经验。年房地产营销操盘经验。职称：中国区域经济高级策划师职称：中国区域经济高级策划师中国房地产高级策划师中国房地产高级策划师高级人力资源管理师高级人力资源管理师 房地产策划大全房地产策划大全策划副总监策划副总监 李李 忠忠 毕业于中央党校安徽分院，中国房地产高级毕业于中央党校安徽分院，中国房地产高级策划师，拥有策划师，拥有9 9年房地产营销操盘经验。年房地产营销操盘经验。成功案例：

12、成功案例：安安 徽：徽：合肥长江专业批发市场、芜湖长江市场园、滁州商贸城、淮南 建材商贸城、安徽国际汽配城、合肥大学城、丽景碧雅小区、 久兴购物中心河河 南：南：中原国际商贸城河河 北：北：秦皇岛金源(CBD)广场江江 西：西：时代城市广场、金领宫馆、抚州贸易广场、芦溪景观步行街 左岸风情、世贸钱源、欣山大市场、文鑫商业广场、都市领秀、群豪苑、汇蓝国际、天籁庄园、博昌国际家俱城、富丽嘉缘、 第一城、金祥大厦、BOBO365、凯景半山豪园湖湖 南：南：潇湘步行商业街、印象巴厘、第一城、加州首府、永粮国际、博林金典、领域西城 房地产策划大全房地产策划大全设计总监设计总监 陈陈 君君成功案例：成功

13、案例：江西：江西：时代城市广场、金领宫馆、抚州贸易广场、芦溪景观步行、左岸风情 世贸钱源、欣山大市场、文鑫商业广场、都市领秀、群豪苑、汇蓝国际 天籁庄园、博昌国际家俱城、富丽嘉缘、第一城、金祥大厦、BOBO365 凯景半山豪园湖南：湖南：中信新城、金色屋顶、瑞宁花园、美林银谷、鑫远湘府东苑、景香苑 玛依拉山庄、枫华府第、东1时区富锦园、澜北湾、潇湘步行商业街 印象巴厘、第一城、加州首府、永粮国际、 阳朔五金机电大市场、博林天下广州广州：广州光明广场、佛山东方广场、广州国际玩具礼品城、华林玉器广场、 金鳞台、锦源国际、港饮港食、汇博美居广场、合润广场、键力保包装 佛山联通、佛山电信，广州2004

14、房地产商业博博览会、香熏园、欧格尔 樱奈儿、立白包装等 毕业与湖南长沙理工大学，曾任广州白羊、广毕业与湖南长沙理工大学，曾任广州白羊、广州奥美美术指导，广州涛视广告美术指导、长沙九州奥美美术指导，广州涛视广告美术指导、长沙九州盛世设计总监，具有州盛世设计总监，具有6 6年地产服务经验。年地产服务经验。 房地产策划大全房地产策划大全创意总监创意总监 温温 培桑培桑成功案例：成功案例：福福 建：建：厦门学府后花园、大学湾、华天花园、裕盛园、国门大厦、龙门 天下、芸溪居住公园、阳光海岸、世纪之星、瀚林苑、尚书雅苑 武夷山九曲花街、福清诚丰世纪园、博雅星城贵贵 州：州：丽江豪庭 河河 南：南：宝龙城市

15、广场广广 东：东：深圳感动大亚湾（中联集团）海南三亚：感动三亚（中联集团）云云 南：南：早安春城江江 西：西：时代城市广场、金领宫馆、抚州贸易广场、芦溪景观步行街、左 岸 风情、世贸钱源、欣山大市场、文鑫商业广场、都市领秀、群 豪 苑、汇蓝国际、天籁庄园、博昌家俱城、富丽嘉缘、第一城湖湖 南：南：潇湘步行商业街、印象巴厘 毕业于福建师范大学美术系毕业于福建师范大学美术系, ,具有具有7 7年房地年房地产专业广告设计经验。产专业广告设计经验。 房地产策划大全房地产策划大全策划经理策划经理 王王 晓满晓满 福州大学工艺美术学院，深造于中工美；厦福州大学工艺美术学院，深造于中工美；厦大新闻传播系毕业

16、；具有中国经纪人资格，中国大新闻传播系毕业；具有中国经纪人资格，中国房地产高级策划师，中国广告审查资格，具有房地产高级策划师，中国广告审查资格，具有7 7年房地产营销操盘经验。年房地产营销操盘经验。成功案例：成功案例：福福 建：建：厦门南洋新家坡、厦门大学城、阳光巴黎、新时代广场、京都骏 景园、英皇湖畔花苑、金枫园、帝景海岸、铭爵山庄、屏山慧景 园、福州宝龙城市广场安安 徽：徽：蚌埠宝龙城市山山 东：东：美丽新家园河河 南：南：金池名仕园江江 西：西：时代城市广场、金领宫馆、抚州贸易广场、芦溪景观步行街、 左岸风情、世贸钱源、欣山大市场、文鑫商业广场、都市领秀、 群豪苑、汇蓝国际、天籁庄园、博

17、昌家俱城、富丽嘉缘、第 一城、金祥大厦、BOBO365、凯景半山豪园湖南：湖南：潇湘步行商业街、印象巴厘、第一城、加州首府、永粮国际、 博林天下、领域西城 房地产策划大全房地产策划大全策划经理策划经理 李李 杰杰 毕业于天津大学风景园林设计系，中国毕业于天津大学风景园林设计系，中国房地产高级策划师，具有房地产高级策划师，具有7 7年房地产营销操年房地产营销操盘经验。盘经验。成功案例：成功案例：广广 东：东：深圳汇海东方、缤纷时代 江江 西：西：时代城市广场、金领宫馆、抚州贸易广场、芦溪景观步行街、 左岸风情、世贸钱源、欣山大市场、文鑫商业广场、都市领秀、 群豪苑、汇蓝国际、天籁庄园、博昌家俱城

18、、富丽嘉缘、第 一 城、金祥大厦、BOBO365、凯景半山豪园湖湖 南：南：怡园花苑、上水西郡、香港乔泰服饰工业园、潇湘步行商业 街、 印象巴厘、第一城、加州首府、永粮国际、阳朔五金机电 大市场、 博林天下 房地产策划大全房地产策划大全我们的服务我们的服务 房地产策划大全房地产策划大全点创深知：点创人不仅是贩卖创意与点子，更是源源不断输出行销智慧，这离不开科学专业流程与管理模式。理论、方法、经验与智慧是点创成功的法宝。 二维体系二维体系 成功的背后，离不开严谨权威的成功的背后，离不开严谨权威的作业营运体系作业营运体系 房地产策划大全房地产策划大全点创行销主张点创行销主张 点创人认为：“好产品不

19、一定卖得好，而卖得好的产品一定是好产品！” 区别在于是点创认为，还是市场认为。 因为所谓“好与坏”并非出自我们主观认为，而是出自市场的认知结果； 故：点创人的任务不仅仅是如何创造好产品，更重要的是思考如何让 市场认为它是好产品。行销运作行销运作 不是一场产品战不是一场产品战 而是一场而是一场“认知战认知战” ！ 房地产策划大全房地产策划大全产品魅力化设计产品魅力化设计 点点创创产产品品魅魅力力化化设设计计系系统统 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全超越平凡，营造经典超越平凡，营造经

20、典 战略定位先行，是点创项目运作的主张，创造一种独特、有利的定位，可以涉及各种运营行销活动，并在此基础上形成独具个性与张力的核心竞争力，从而确定战术优势，实现超越和突破的非凡位势。 战略定位及形象定位战略定位及形象定位 点创项目营运战略主张点创项目营运战略主张产品魅力核心物质性的主导广告语产品力的基本内容利益基本点的诉求价格及付款方式的设计项目战略定位及形象定位项目战略定位及形象定位一、战略定位框架二、战略定位要点三、项目形象定位 1、形象定位总体策略 2、形象定位九大体系 案名及LOGO 行销概念 精神性的主导广告语 概念的由来与文化底蕴 房地产策划大全房地产策划大全产品定位及产品魅力化策划

21、产品定位及产品魅力化策划 创造差异化产品，以自己独特的产品卖点与价值主张，并落实在行销的战略战术中，化为客户能够接受、认同的利益和效用，达到产品畅销、建立品牌的目的，获得更好的利润与拓展空间，提升企业核心竞争优势。一、地块属性分析一、地块属性分析二、开发策略建议二、开发策略建议三、项目发展及规划设计要点建议三、项目发展及规划设计要点建议5、户型设计要点6、建筑风格及立面建议7、景观设计建议8、会所设计建议1、产品总体定位2、产品核心魅力点挖掘3、总平规划构思4、户型面积及配比定位无中生有无中生有, ,有中扩大有中扩大 人无我有人无我有, ,人有我先人有我先 产品主张产品主张 房地产策划大全房

22、地产策划大全整合行销传播整合行销传播 聚焦客户的眼球聚焦客户的眼球,让行销成为一门艺术让行销成为一门艺术 房地产的整合行销传播是一项复杂的系统工程，以客户为核心，挖掘项目自身、开发商、合作单位等资源优势，进行有效整合，综合协调使用各种形式的传播方式，以统一的目标和统一的传播形象，传播协调的产品信息，以有效的广告传播，迅速树立产品品牌在客户心目中的地位。整合行销推广传播整合行销推广传播一、推广的总体框架二、形象包装计划三、整合传播计划四、行销节点及策略控制五、行销策略与价格策略六、控制与修正 房地产策划大全房地产策划大全项目行销方案项目行销方案 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产

23、策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全点创认知论点创认知论 人心五大特征：人心五大特征：1 1人心有限；人心有限；2 2人心厌恶复杂困惑；人心厌恶复杂困惑；3 3人心缺乏安全感；人心缺乏安全感；4 4人心不变；人心不变；5 5人心会失去焦点；人心会失去焦点；侵蚀人心的五大步骤：侵蚀人心的五大步骤：1 1，成为专家；，成为专家；2 2，无中生有、有中扩大；，无中生有、有中扩大；3 3，抓住重点不断重复；，抓住重点不断重复；4 4，摧毁理智、建立感性；，摧毁理智、建立感性；5 5，成就，成就“催眠催眠”地位。

24、地位。 房地产策划大全房地产策划大全城市运营策划城市运营策划高屋建瓴的前瞻决策高屋建瓴的前瞻决策,站在运营的高度看城市站在运营的高度看城市 随着中国城市化进程的加快，城市运营的概念正在全国风行。城市可持续发展问题关系到城市的未来。点创城市运营是通过市场化、企业化、品牌化、资本化来进行城市运营业的运作，对构成空间和功能载体的公共资源、环境资源等资源进行整合和运用，提高城市资源价值，提高城市竞争力，在人口、资源和环境方面提高城市可持续发展能力，实现整个城市社会经济的协调发展和土地资本效益的最大化。城市运营策划城市运营策划总体发展战略构想总体发展战略构想总体规划建议总体规划建议 运营操盘建议运营操盘

25、建议推广策划推广策划招商策划招商策划 房地产策划大全房地产策划大全发展战略联盟发展战略联盟 加拿大泛亚机构建筑设计有限公司 德国贝尔高林园林景观设计公司 香港戴德梁行物业顾问有限公司 厦门泛华建筑设计有限公司 香港太格建筑事务有限公司 厦门大观天成园林景观设计机构 台湾忆景景观设计公司 北京华野模型 北京特艺轩模型 北京水晶石数码文化发展有限公司 福建佳视数码文化发展有限公司 深圳思特商业地产运营管理有限公司 湖南金园商业托管有限公司 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全项目分析和策略项目分析和策略报告思路报告思路产品规划建议产品规划建议项目定位项目定位营销推广策略营销

26、推广策略客户定位客户定位市场分析市场分析广告演示广告演示我们的目的我们的目的关于项目定位思考关于项目定位思考 房地产策划大全房地产策划大全我们的目标我们的目标可实现目标可实现目标周期最小化周期最小化利润最大化利润最大化 房地产策划大全房地产策划大全项目分析和策略项目分析和策略我们的目的我们的目的产品规划建议产品规划建议项目定位项目定位营销推广策略营销推广策略客户定位客户定位市场分析市场分析广告演示广告演示关于项目定位思考关于项目定位思考 房地产策划大全房地产策划大全关于项目定位的思考关于项目定位的思考本项目开发定位本项目开发定位方向在哪里？方向在哪里？市场的思考市场的思考芝山区历史悠久，芝山区

27、历史悠久，文化底蕴深厚，文化底蕴深厚，市场期待怎样的产品市场期待怎样的产品? ?地块的思考地块的思考地块区位、周边景观环境地块区位、周边景观环境等因素，我们适合做怎样等因素，我们适合做怎样的产品的产品? ?风险与收益的思考风险与收益的思考高收益不单体现在高价格高收益不单体现在高价格我们强调的是资本运营我们强调的是资本运营和良好的现金流的保证和良好的现金流的保证 房地产策划大全房地产策划大全我们解决的问题点（我们解决的问题点（POINTPOINT）：）： 永州概况、永州经济发展水平、芝山及新区规划、芝山房地产概况、新区房地产概况、项目周边楼盘市场研究、项目资源调查、主要竞争性项目对比分析、项目综

28、合性SWOT分析、项目定位及相关性研究、产品定位建议、企业品牌理解、项目的理解、项目定位、客户定位、项目推广、广告策略、创意表现、销售管理、媒介组合策略.我们的研究主线（我们的研究主线（THE LINETHE LINE）：）：市场市场? ?Market产品产品? ?Product策略策略? ?Strategy表现表现? ?D 房地产策划大全房地产策划大全报告思路报告思路项目分析和策略项目分析和策略我们的目标我们的目标产品规划建议产品规划建议项目定位项目定位营销推广策略营销推广策略客户定位客户定位市场分析市场分析广告演示广告演示关于项目定位思考关于项目定位思考 房地产策划大全房地产策划大全永州经

29、济现状及发展前景永州经济现状及发展前景目目 录录永州房地产市场分析永州房地产市场分析永州概述永州概述交通环境交通环境永州工农业发展特点永州工农业发展特点永州经济发展概况及蓝图永州经济发展概况及蓝图永州市场分析永州市场分析 结论结论永州市房地产发展总体现状分析永州市房地产发展总体现状分析芝山区在售项目调查分析芝山区在售项目调查分析冷水滩区在售项目调查分析冷水滩区在售项目调查分析项目所在片区发展现状及未来规划项目所在片区发展现状及未来规划市场调查总结市场调查总结 房地产策划大全房地产策划大全永州概述永州概述/ /交通环境交通环境/ /永州工农业发展永州工农业发展特点特点/ /永州经济发展概况及蓝图

30、永州经济发展概况及蓝图/ /永州永州市场分析市场分析/ /结论结论永州经济发展现状及发展前景永州经济发展现状及发展前景 房地产策划大全房地产策划大全 永州，位于湖南南部，五岭北麓，湘粤桂三省区结合部。永州古称零陵，因舜帝南巡崩于宁远九嶷山而得名。 永州市市区座落在潇湘二水汇流处,湘桂线穿城而过,并设永州站。南起芝山区南津路电站，北至冷水滩区青龙矶，长达30余公里的河段间均属市区范围。整个市区分为相对独立的芝山、冷水滩两个区，中间夹一岚角山镇，两区相隔垂直距离17公里，由湘江和联城公路-芝山大道将两城区联接在一起，呈呈哑铃形框架，构成哑铃形框架，构成“潇湘第一城潇湘第一城”独特的城市风貌。独特的

31、城市风貌。 【永州概述】【永州概述】 房地产策划大全房地产策划大全 永州东连郴州，南接广东连州，西接广西桂林，北邻衡阳、邵阳，是湖南唯一的与两广接壤的地区。 湘桂铁路横贯东西，322国道、207国道及九条省道在境内纵横交错。永州机场已开通长沙、海口航线。衡昆高速公路永州段和洛湛铁路永州段正在抓紧建设。洛湛铁路将与湘桂铁路在市区形成新的铁路枢纽。在规划中的贵（阳）福（州）铁路将横贯永州中部。 是内地直达港澳、海南的主要通道，我国华南与华北两大经济区的重要结合部，是内地直达港澳、海南的主要通道，我国华南与华北两大经济区的重要结合部，具有明显的双幅射功能。具有明显的双幅射功能。【交通环境】【交通环境

32、】 房地产策划大全房地产策划大全工工 业：业：以项目为支撑、园区为载体，坚持集群发展的方向，壮大支柱产业，改造和提 升传统产业，着力培育新兴产业和高新技术产业，构筑较强竞争力的工业产业 体系。农农 业：业：坚持用工业的理念、市场的办法抓农业的发展，推进农业产业化经营和规模经 营。推进优质农产品向优势产区集中，重点培育优质商品粮、名优水果、“三 品”蔬菜、优质烤烟、优质草场、工业原料林、油茶、畜禽水产等八大基地。 永州工、农业和城市基础建设等行业呈现一派欣欣向荣的发展景象，这为加快永州经永州工、农业和城市基础建设等行业呈现一派欣欣向荣的发展景象，这为加快永州经济建设的步伐增加了砝码，也为城市房地

33、产的发展提供了经济基础和配套基础。济建设的步伐增加了砝码，也为城市房地产的发展提供了经济基础和配套基础。【永州工、农业发展特点】永州工、农业发展特点】 房地产策划大全房地产策划大全（一）（一）2004200620042006年永州国民经济增长率统计分析表年永州国民经济增长率统计分析表【永州经济发展概况及蓝图【永州经济发展概况及蓝图 】 房地产策划大全房地产策划大全 2004-2006年，永州国民经济持续以高于高于11.50%11.50%的增长速度高速发展。 第一产业发展速率最低且逐年放缓，增长速度有所放缓增长速度有所放缓； 第二产业增长速率最高，每年以高于高于16%16%的速率增长； 第三产业

34、增长速率居中，以高于两位数的增长速率逐年递增逐年递增; 2007年全市GDP完成481亿元 ,增长14%,其中，第一产业增加值125亿元，增长5%左右；第二产业143亿元，增长18.6%左右；第三产业213亿元，增长16.9%左右。2008年发展速度逐渐加快。随着城市未来发展和改革开放的不断深入，经济快速发展和成熟随着城市未来发展和改革开放的不断深入，经济快速发展和成熟. .分析结论分析结论: : 房地产策划大全房地产策划大全据永州市统计局统计: 2006年，全市城镇居民人均可支配收入8725元，比上年增长13.3%，居民收入增长主要来自于工资性收入和经营净收入的增加，全市城镇居民人均可支配收

35、入达8725元，增长13.3%，扣除价格因素，实际增长9.8%。其中人均工薪收入6447元，增长13.7%；经营净收入1081元，增长27.2%；转移性收入1473元，增长3.8%；财产性收入154元，增长34.9%。最低收入户人均可支配收入4108元，增长8.7%，最高收入户人均可支配收入18024元，增长10.4%。 2007年我市城镇居民人均可支配收入10409元，首次突破万元大关,较上年增长19.3%，农民人均纯收入3397元，较上年增长15.0，2008年，我市城乡居民的收入仍会保持较快的增长。城镇居民收入稳步提高，生活水平逐年提升。城镇居民收入稳步提高，生活水平逐年提升。来源：永州

36、市统计局（二）消费情况消费情况-市城镇居民人均可支配收入与人均消费支出统计分析市城镇居民人均可支配收入与人均消费支出统计分析 房地产策划大全房地产策划大全 2007 2007年全市城镇居民人均可支配收入年全市城镇居民人均可支配收入1040910409元，较上年增长元，较上年增长19.3%19.3%，城乡居民收入，城乡居民收入将持续增长。将持续增长。 伴随着永州市国民经济的增长，城镇居民人均可支配收入与消费支出也以两位数伴随着永州市国民经济的增长，城镇居民人均可支配收入与消费支出也以两位数的速率高速增长，并且逐年增长；消费支出的增长高于可支配收入的增长的速率高速增长，并且逐年增长；消费支出的增长

37、高于可支配收入的增长, ,表明消费表明消费品市场运行态势良好，城镇居民消费结构升级加快品市场运行态势良好，城镇居民消费结构升级加快. . （二）消费情况消费情况-市城镇居民人均可支配收入与人均消费支出统计分析市城镇居民人均可支配收入与人均消费支出统计分析 房地产策划大全房地产策划大全（三）社会消费零售总额有较快的增长（三）社会消费零售总额有较快的增长据永州市统计局统计，2006年，全市社会消费品零售总额117.26亿元，增长14.6%，扣除物价因素，实际增长13.2%，增幅创改革开放以来的新高。全市限额以上贸易企业通讯器材类、化妆品类、体育娱乐用品类零售额分别增长47.2%、47.5%和169

38、%；汽车、家用电器类零售额分别增长47.1和48%。2007年全市实现社会消费品零售总额138.54亿元，较上年增长18.1%，扣除价格上涨因素，实际增长12.8，增速创近年新高。消费对经济增长的贡献正在增大。继续处于升温状态。限额以上汽车、金银珠宝类、家用电器和音像器材类、化妆品、服装分别增长25.7、528、105、112和61.2，继续成为消费热点。 消费品市场快速稳定增长，社会经济环境的提升对消费增长的拉动作用进一步消费品市场快速稳定增长，社会经济环境的提升对消费增长的拉动作用进一步增强。消费能力的提升和消费需求层次的提高都预示着客户对消费产品将有越来增强。消费能力的提升和消费需求层次

39、的提高都预示着客户对消费产品将有越来越丰富和越来越档次化的消费需求。越丰富和越来越档次化的消费需求。 房地产策划大全房地产策划大全小小 结结 永州经济快速发展，人民生活水平显著提高，消费能力增强消费能力增强。城市化进程加速城市化进程加速。第二、第三产业高速发展，带动整个城市经济腾飞,投资环境有较大投资环境有较大改善改善。城市规划加快实施，基础设施及配套设施进一步完善，城市功能增强，将极大增进城城市功能增强，将极大增进城市吸引力。市吸引力。 宏观经济形势较好，城市的涓流效应将初步展现。 永州市区人口结构处于调整之中，大量农村人口进城，城市化水平不断提高。大量农村人口进城，城市化水平不断提高。 永

40、州市生活水平正大幅度提升，购房的承受力同步提高购房的承受力同步提高，因此，对居住品质居住品质也势必会产生更高的需求。以购买商品房满足优质生活需求，势必是今后市民生活的发展趋势； 房地产策划大全房地产策划大全永州市房地产发展总体现状分析永州市房地产发展总体现状分析/ /芝山区在芝山区在售项目调查分析售项目调查分析/ /冷水滩区在售项目调查分冷水滩区在售项目调查分析析/ /项目所在片区发展现状及未来规划项目所在片区发展现状及未来规划永州房地产市场分析永州房地产市场分析 房地产策划大全房地产策划大全【永州市房地产发展总体现状分析】【永州市房地产发展总体现状分析】1 1、永州市、冷水滩区房地产总体投资

41、额情况、永州市、冷水滩区房地产总体投资额情况 2007年永州市房地产投资继续保持高速增长，1-9月，全市房地产开发企业完成投资17.77亿元，同比增长54.47%，从对比来看，冷水滩的房地产投资占永州全市的冷水滩的房地产投资占永州全市的半壁江山，半壁江山，可见冷水滩区是整个永州房地产发展最繁荣的区域。 房地产策划大全房地产策划大全2 2、永州市、永州市04-0604-06年土地交易量（单位：万平方米）年土地交易量（单位：万平方米）2006年永州土地挂牌交易面积为373250.04万平米，其中以04年的土地交易量最大，05年次之，06年最小，并且逐年减少并且逐年减少, ,说明土地资源的稀有性导

42、致地价不断上扬说明土地资源的稀有性导致地价不断上扬; ; 房地产策划大全房地产策划大全3 3、永州市、永州市04-0604-06年土地交易均价情况（单位：万元年土地交易均价情况（单位：万元/ /亩）亩）2006年永州的土地交易均价达到了54.73万/亩，比2005年增长了7.34万/亩，增 幅达15%。20072007年土地价格逐渐上扬。年土地价格逐渐上扬。 房地产策划大全房地产策划大全4 4、永州市房屋竣工量、永州市房屋竣工量永州房地产房屋竣工面积逐年增长，2000到2001年房屋竣工量快速增长，2006年竣工面积总量达到696万平方米。近几年永州市竣工面积持续平稳增长显示出永州房地产市场供

43、应量趋向平稳发展，同时预示着未来几年永州房地产市场的销售量将持续增长预示着未来几年永州房地产市场的销售量将持续增长. 房地产策划大全房地产策划大全5 5、永州市房地产市场销售额、永州市房地产市场销售额2007年永州市房地产交易额一直呈平稳增长的态势一直呈平稳增长的态势，但在05-06年增长率波动较大。主要是市场火热时，市场需求量增大。 房地产策划大全房地产策划大全6 6永州市未来房地产开发市场发展走势永州市未来房地产开发市场发展走势 目前永州市市政配套不断完善，经济快速发展，这将促使今后房地产发展的格局形成，因此未来市场竞争更多的集中体现在产品创新、品质、服务的提升上未来市场竞争更多的集中体

44、现在产品创新、品质、服务的提升上。调控政策促使开发企业更理性谨慎，做到稳健投资。去年下半年以来有不少企业根据市场动态和政策导向，对项目进行重新定位，调整原有规划和户型设计，市场细分更科学。产品在户型功能细节，性价比方面更趋合理，使供应结构性矛盾进一步缓解；开发商在朝着更专业更理性的方向做出开发商在朝着更专业更理性的方向做出具有竞争力的产品，年竞争的是专业。具有竞争力的产品，年竞争的是专业。年在区投入的开发量都相当大，竞争日趋激烈；年在区投入的开发量都相当大，竞争日趋激烈；同时，随着国家出台住宅建筑节能强制标准，绿色节能省地型住宅已成为今后住绿色节能省地型住宅已成为今后住宅建设发展方向，将是今后

45、住宅升级换代和消费的热点。宅建设发展方向，将是今后住宅升级换代和消费的热点。 房地产策划大全房地产策划大全1 1、冷水滩区概况、冷水滩区概况冷水滩区地处湖南省西南部，湘江上游，现是永州市委市政府所在地。全区总面积1222平方公里，总人口46万，拥有在籍户口共38万。其中农村23万，城镇15万人口。2007年的人口普查数据显现，现在冷水滩城区买房置业的非流动人口已达10万余人，外来流动人口近5万人。因而，在冷水滩城区居住人口已近30万人。永州城市规划600万人，冷水滩区城市规划100万人，作为永州市政治、经济、文化交流中心。【冷水滩房地产市场分析】【冷水滩房地产市场分析】 房地产策划大全房地产策

46、划大全冷水滩区的整体城市规划以河东为政治文化中心，河西为商业贸易区。冷水滩河东是永州市委、市政府所在地,属新开发的城区。按永州市政府城市规划,河东将建成新的商业城区,一大批文化设施、高尚社区、商业超市、公益设施群正在一一兴建。交通规划：以零陵大道为中心轴线，以芝冷大道和322国道为外环线，建设三纵若干横的城市道路框架，突出芝冷两区相向发展，彼此呼应，组团开发，同时注重与外部交通协调发展。冷水滩旧城改造计划：冷水滩老火车站旧城改造工程，包括客、货站区，现有铁轨沿线旧城区的近千亩土地拆迁改造开发，建设一条与零陵路平行的新商业街区。2 2、冷水滩区城市规划、冷水滩区城市规划 房地产策划大全房地产策划

47、大全3 3、冷水滩区在售项目调查分析、冷水滩区在售项目调查分析 冷冷水水滩滩区区在在售售楼楼盘盘总总体体发发展展及分布描述及分布描述 目前冷水滩区房地产开发分布主要呈现“三线一区”的明显特征：三线：三线： 湘江路滨江沿线：湘江路滨江沿线： 育才路沿线：育才路沿线： 零陵路沿线：零陵路沿线：新火车站区政府片区：新火车站区政府片区：凤凤 凰凰大厦大厦苏苏 杭杭大厦大厦西西 苑苑春天春天广广 源源国际国际上上 城城国际国际舜舜 德德花园花园永永 粮粮国际国际银银 竹竹家园家园舜舜 德德 城城市摩尔市摩尔中中 联联国际国际长长 丰丰 国国际广场际广场滨滨 江江豪园豪园潇潇 湘湘景城景城世世 纪纪滨江滨

48、江新新世世纪纪家园家园奥奥 林林 匹匹克花园克花园时时 代代花园花园印印 象象巴厘巴厘HomeHome家家世界世界区区政政府府小区小区艺艺 苑苑小区小区中中 胜胜家园家园颐颐园园湘湘 江江明珠明珠尚尚 东东 都都市公寓市公寓潇湘步潇湘步行街行街华源府邸华源府邸时代峰景时代峰景皇家帝王皇家帝王广场广场翰林山翰林山庄庄育育才才路路沿沿线线城市绿城市绿岛岛新火车站新火车站区政府区政府片区：片区：芝山路沿线芝山路沿线湘江路滨江沿线湘江路滨江沿线 房地产策划大全房地产策划大全“三线一区三线一区”的开发特点和发展分析的开发特点和发展分析湘江路滨江沿线项目：湘江路滨江沿线项目：代表项目情况：代表项目情况：项

49、目名称占地面积（）建筑面积（）主力户型均价（元/）住户潇湘景城9411.2428955.7150的三房、142的四房1800192新外滩24000180708三房123-148、四房151-1662400732滨江豪园25330150000三房120-124、149-150 四房153-16518201000世纪滨江2397613577192.57两房、128-163三房、四房2000900湘江明珠1000039600175的四房、145-153的三房1600244长丰国际5.77万20万148-197的三房、251的四房18001000恒森电力花园60000156000145的三房、170-

50、190的四房 房地产策划大全房地产策划大全“三线一区三线一区”的开发特点和发展分析的开发特点和发展分析 湘江路滨江沿线项目：湘江路滨江沿线项目：未来发展预测：未来发展预测： 各项目均凭借滨江主城区的地段优势，纷纷开发了大体量的集中商业，在后期的商业销售可能存在较大压力。土地稀缺和拆迁成本不断提高，滨江楼盘开发规模将缩小，滨江楼盘开发规模将缩小，但未来开发楼盘品质和价格将随着江景的稀缺而快速上升，可以预见，滨江仍将成为未来永州楼盘的价值标竿。滨江仍将成为未来永州楼盘的价值标竿。开发特点：开发特点：区域特征：永州重点建设区域之一住宅类型：以小高层、高层为主，大多采用纯南北的点板结合布局，对江景的利

51、用程 度普遍不高。楼盘规模：占地规模较小，区域的容积率较高户 型：以大户型三房和四房为主，大部分户型的面积基本在以大户型三房和四房为主，大部分户型的面积基本在140140平米以上平米以上价 格：销售价格在1650-1800元/平米左右，最高价达到了2600元/平米，价格代 表目前冷水滩的最高水平。营销推广：大部分楼盘以湘江江景为主要卖点，结合坐销的方式，利用销控等方式造成热销 的场面，其中一些楼盘利用企业品牌形象作为主要宣传点，如长丰国际等销售速度：客户群体：政府公务员，河西做生意的个体户，企事业单位中高层管理人员。 房地产策划大全房地产策划大全项目名称占地面积（）建筑面积（）主力户型均价（元

52、/M2）住户颐园3期81.27亩1380000三房143.19-1521700300印象巴厘2期60亩130000三房129-1411850540家世界10000多51000103的二房 129的三房1200多层232新世纪佳园30600100000148的三房 140-160的四房1200多层3508号大院293045000090两房103-149三房158、257四房1600200多时代峰景皇家帝王广场华源府第27972116132140三房1750200多翰林山庄1500053000130-150三房1200多层300多“三线一区三线一区”的开发特点和发展分析的开发特点和发展分析育才路沿

53、线项目：育才路沿线项目： 代表项目情况：代表项目情况： 房地产策划大全房地产策划大全开发特点：开发特点：区域特征：本区域是河东新兴发展的区域，依托高起点规划和市政配套建设，近两年发展迅猛住宅类型：由多层向小高层发展，值得关注的是，尚东都市公寓的出现，开辟了永州市的小户 型公寓时代楼盘规模：楼盘规模在10-13万平米之间户 型：以三房为主价 格：小高层均价1600元/平米左右、多层1200元/平米左右营销推广：该区域在销售上通过购买VIP卡，交10000元定金的方式，开盘在原有折扣的基础上再 享受一定折扣的优惠。育才版块是永州首个以园林景观为卖点切入市场的版块，凸显 永州市民对美化园林、绿化等小

54、区环境的追求销售速度：客户群体：个体户、企事业单位人员、公务员等未来发展预测：未来发展预测： 本区域将成为冷水滩区高尚住宅聚集区，可以预见本区域在未来两年内将继续成为房地产住可以预见本区域在未来两年内将继续成为房地产住宅开发热点。宅开发热点。伴随着区域不断成熟、配套不断完善，地价快速上升，本区域的房价将会稳步上扬。本区域的房价将会稳步上扬。“三线一区三线一区”的开发特点和发展分析的开发特点和发展分析 育才路沿线项目：育才路沿线项目： 房地产策划大全房地产策划大全 零陵路沿线项目：零陵路沿线项目： 代表项目情况代表项目情况：开发特点：开发特点：区域特征：零陵路是永州冷水滩区传统的商业老区，最繁华

55、的地段。零陵路（主要是零 陵中路、北路）主要以商业、商住开发为主，纯住宅小区仅舜德花园住宅类型：以商业为主加住宅塔楼楼盘规模： 规模发展不平衡户 型：适于居家的三房为主，面积在120-145之间价 格：多层均价1030元/左右，主要是产品同质化严重，价格差距主要体现地段 和配套、环境的好坏营销推广：以商业为主，住宅的体量不大，对住宅采用的营销方式以坐销为主销售速度：客户群体：河西的个体经营户未来发展预测：未来发展预测： 伴随零陵路沿线土地越发稀缺，零陵路沿线的开发规模将逐步缩小，但未来开发项目的档次和但未来开发项目的档次和价值将会迅猛的提升。价值将会迅猛的提升。 房地产策划大全房地产策划大全

56、火车站火车站区政府新区：区政府新区： 代表楼盘情况：代表楼盘情况：项目名称占地面积（）建筑面积（）主力户型均价（元/M2）住户西苑春天27374.166100090-100的二房118-151的三房 150-151的四房多：1138高：1408400广源国际705275985102的二房 123-144的三房 142的四房1800260广源购物广场-4700079的一房，102-105的二房 132-144的三房未定250上城国际160007000088的二房 149-157的三房163-173的四房1500-1600300多苏杭大厦630925523.04146-155的三房和四房13881

57、24银竹家园160亩380000123-142的三房 159的四房11001500君临国际新城-1700089-102的二房 155-169的三房70076凤凰大厦500027000130-136四房142的四房（楼中楼）1600270城市绿岛250000109-143.9三房158四房间 房地产策划大全房地产策划大全开发特点：开发特点：区域特征：区别于其他三个热点开发区域不同，本区并没有明显的呈线型发展，而是围绕新火 车站冷水滩区政府两大核心呈抱团发展的趋势。河西新区，房地产发展热点区域；住宅类型：新火车站附近以商业为主，住宅塔楼为辅。周边住宅为多层住宅和高层塔楼，由多层 向小高层过渡中；楼

58、盘规模：体量小，主要以单体独栋为主，建筑面积在1.7-7万平米之间，只有银竹家园达到了 13万平米；户 型：周边住宅以123-160的三房为主；价 格：多层均价1100元/平米左右，小高层均价1400元/平米左右，广源国际均价突破1800 元/平米，根据楼盘的地段和品质不同，价格相差较大；营销推广：以新火车站的升值潜力为主要卖点，通过认筹等方式积累客户。其他楼盘基本只采 用坐销的方式，只有上城国际采用坐销和行销的相结合的方式进行销售，其中上城 国际通过唱歌选秀的方式吸引市场的眼球，进行活动推广；销售速度：客户群体：乡镇官员、老师、个体户及回永置业人员等未来发展预测：未来发展预测： 随着火车站人

59、流加大，周边市政配套完善火车站区政府新区，将成为冷水滩房地产发展的最主要区域，发展潜力大，未来几年内此区域将有大量楼盘推出。 火车站火车站区政府新区：区政府新区： 房地产策划大全房地产策划大全1 1、芝山区概况、芝山区概况地处潇湘二水汇合处的永州市零陵区(原名芝山、永州)，为永州市的经济、文化、金融和交通中心。全区总面积为1986平方公里，城区面积30平方公里，人口人口5858万。其中城镇人口万。其中城镇人口2323万人，乡村人口万人，乡村人口35.235.2万人，城镇化水平达到万人，城镇化水平达到38%, 38%, 到到20102010年，城镇人口达年，城镇人口达3030万人（其中城区万人（

60、其中城区2020万人，建制镇万人，建制镇1010万人），城市化万人），城市化水平达水平达50%50%以上。以上。芝山区历史悠久，文化底蕴深厚。芝山区历史悠久，文化底蕴深厚。境内现有国家、省级重点文物保护单位15个，城区风景名胜达30多处，为湖南省四大历史文化名城之一。芝山区地理位置独特，交通便捷。衡昆高速和洛湛铁路横纵贯穿全境，207与322国道在城区交汇，市中心距永州零陵机场7公里，永州火车站18公里。【芝山区房地产市场分析】【芝山区房地产市场分析】 房地产策划大全房地产策划大全2 2、芝山区城市规划、芝山区城市规划 突出“三城一区”建设格局，即以湖南永州 工业园区、南津渡民营工业片、珠山冶

61、金工 业片、火车南站工业片为主体， 以322、207国道、衡枣高速、二广高速、洛 湛铁路为骨架，省、区、乡、村道为网络的网络的 “ “交通工贸城交通工贸城”； 以东山怀素景区、西山柳子景区、萍岛旅游 度假区、潇湘平湖的“三区一湖”为主，以 富家桥生态观光、观音山佛教文化、黄溪河 探幽漂流为辅的“生态旅游城生态旅游城”；以湖南科技学院、永州职业技术学院为重点， 以城区中小学为主，职业教育、成人教育 幼儿教育、特殊教育为辅的“文化教育城文化教育城”； 房地产策划大全房地产策划大全3 3、芝山区在售项目调查分析、芝山区在售项目调查分析（1 1）、芝山在售楼盘）、芝山在售楼盘整体发展及分布描述整体发展

62、及分布描述目前芝山区房地产开发呈三区分布:老城区老城区: :新区新区: :河西区河西区: :老老城城区区板板快快河河西西片片区区 新新区区 房地产策划大全房地产策划大全（2 2）、三区的开发特点和发展分析）、三区的开发特点和发展分析 老城区老城区开发特点：开发特点：区域特征：以芝山路中心,是芝山区传统的商业老区，最繁华的地段。芝山路主要以 商业、商住开发为主，纯住宅小区仅名城山庄、凤凰城住宅类型：以商业为主加多层住宅楼盘规模：规模发展不平衡户 型：适于居家的三房为主，面积在120-145之间价 格：多层均价1080元/左右，主要是产品同质化严重，价格差距主要体现在 地段、配套和环境的好坏营销推

63、广：以商业为主，住宅的体量不大，对住宅采用的营销方式以坐销为主销售速度：客户群体：芝山的个体经营户未来发展预测：未来发展预测： 伴随芝山路沿线土地越发稀缺，老城区的开发规模将逐步缩小，但未来开发项目伴随芝山路沿线土地越发稀缺，老城区的开发规模将逐步缩小，但未来开发项目的档次和价值将会迅猛的提升。的档次和价值将会迅猛的提升。 房地产策划大全房地产策划大全（2 2）、三区的开发特点和发展分析）、三区的开发特点和发展分析新新 区区开发特点：开发特点：区域特征：区别于其他二个开发区域不同，本区并没有明显的呈线型发展，而是围绕 城市发展布局，呈抱团发展的趋势。房地产发展热点区域；住宅类型：住宅为多层住宅

64、和小高层，由多层向小高层过渡中；楼盘规模：目前该区域两个典型代表项目耀江文景苑、垠地中山城，规模都达到 了10万平米；户 型：住宅以住宅以123-160123-160的三房为主；（耀江的三房为主；（耀江文景苑户型暂未定）文景苑户型暂未定）价 格：未定营销推广：未定销售速度：客户群体：公务员、老师、个体户、城镇居名等未来发展预测：未来发展预测： 随着城市发展往冷水滩方向发展，该区域将成为芝山房地产发展的最主要区域，随着城市发展往冷水滩方向发展，该区域将成为芝山房地产发展的最主要区域，发展潜力大，未来几年内此区域将有大量项目推出。发展潜力大，未来几年内此区域将有大量项目推出。 房地产策划大全房地产

65、策划大全1 1）、项目规模）、项目规模物业名称物业名称项目位置项目位置开发商开发商占地面积占地面积建筑面积建筑面积物业描述物业描述芝城大邸迴龙路与芝山大道交汇处永州华美房产3.33万10万1栋高层酒店2栋23层塔楼10多栋多层BOBO新天地芝山路原潇湘宾馆处永州中亚房产1.95万6万8栋8层电梯小高层水岸康桥迴龙路26号永州荣欣地产1.6万5万5栋多层 1栋小高层凤凰城1期迴龙路中段永州海鑫地产6.67万15万10栋多层名城山庄黄鼓山中路墨香阁置业56162.8万2栋小高层翰林苑宗元路与芝山路交汇处永州方园地产1.08万6万1栋32层高层、2栋小高层垠地中山城黄古山路与日升大道交汇处永州垠地房

66、产5万15万6栋高层、4栋小高层、3栋多层、2栋联排别墅鼎福嘉园1期南津北路与萍州东路交汇处永州祥荣地产72001.8万6栋多层世纪嘉园芝山区花果山永州祥达房产72601.5万6栋多层耀江文景苑南津北路耀江房产13.33万25万多层、小高层，情景洋房，联排、独栋别墅（初案暂定）云天芙蓉广场萍阳北路永州云天房产94293.3万1栋小高层、3栋多层本案 虽然目前市场以中小体量楼盘为主，但是也已出现3个总建10万平米以上的大盘（将在08年下半年面市），市场开发体量呈快速上升趋势，竞争压力大； 本案与几个大盘直接竞争在所难免，只有突出项目特色、实施差异化战略才能在竞争中脱颖而出。本案与几个大盘直接竞争

67、在所难免，只有突出项目特色、实施差异化战略才能在竞争中脱颖而出。【竞争项目分析】【竞争项目分析】 房地产策划大全房地产策划大全2 2）、容积率及楼体类型）、容积率及楼体类型物业名称物业名称容积率容积率楼体类型楼体类型芝城大邸3.0小高层、高层BOBO新天地3.08小高层（8层带电梯商住楼、酒店）水岸康桥3.1多层、小高层凤凰城1期2.25多层名城山庄4.99小高层翰林苑5.56小高层、高层垠地中山城3.0低层、多层、小高层、高层（联排别墅、洋房、小高层、高层住宅）鼎福嘉园1期2.5多层世纪嘉园2.07多层耀江文景苑1.87低层、多层、小高层（洋房、别墅、小高层住宅）云天芙蓉广场3.5多层、高层

68、（商住两用）本案【竞争项目分析】【竞争项目分析】 房地产策划大全房地产策划大全 从芝山房产市场项目来看，容积率普遍都在2.0-3.0之间，楼体类型虽然以多层为主，但是目前也开始出现纯电梯小区，目前较大的在售项目二期都规划了电梯房，因此未来带电梯小高层住宅是个发展趋势。 在物业规划方面，多数楼盘以底商的形式出现，以满足居民基本生活需求。位于芝山核心商圈的BOBO新天地则是以商业步行街的形式来规划，是两层的商业内街。位于永州一中门口的翰林苑则规划为一个专业的文化体育用品市场。而垠地中山城、耀江文景苑作为大型社区除规划了别墅外，另外还规划了小高层和高层等楼体类型，规划了混合业态的两大社区对本案产生了

69、直接竞争。2 2）、容积率及楼体类型）、容积率及楼体类型【竞争项目分析】【竞争项目分析】 房地产策划大全房地产策划大全3 3）、景观和绿化率）、景观和绿化率物业名称物业名称绿化绿化率率园林风格园林风格园林设计单园林设计单位位芝城大邸30%普通绿化/BOBO新天地20%普通绿化/水岸康桥28%普通绿化/凤凰城1期33%普通绿化/名城山庄36%普通绿化/翰林苑30%普通绿化/垠地中山城35%江南水景园林/鼎福嘉园1期32%普通绿化/世纪嘉园33%普通绿化/耀江文景苑40%中央花园/云天芙蓉广场20%普通绿化/本案耀江耀江文景苑社区园林文景苑社区园林【竞争项目分析】【竞争项目分析】 房地产策划大全房

70、地产策划大全 从绿化率来看，绿化率都比较小，除耀江文景苑外，绿化率都在40%以下，商住两用的楼盘的绿化率更低，基本上在20%-30%，项目园林风格无特色，基本上就是普通绿化，无专业的园林设计公司来设计。 可以看出，目前芝山缺乏绿化好、环境幽雅的项目，对本案在原有原生态樟树林可以看出，目前芝山缺乏绿化好、环境幽雅的项目，对本案在原有原生态樟树林和其他乔木的基础上，聘请专业的园林设计公司来进行园林设计，打造芝山环境最好和其他乔木的基础上，聘请专业的园林设计公司来进行园林设计，打造芝山环境最好的小区，使之成为芝山高品质楼盘的代名词。的小区，使之成为芝山高品质楼盘的代名词。3 3）、景观和绿化率）、景

71、观和绿化率【竞争项目分析】【竞争项目分析】 房地产策划大全房地产策划大全4 4）、户型配比）、户型配比物业名称物业名称一房（）一房（）比例比例两房（）两房（）比例比例三房（）三房（）比例比例四房（）四房（）比例比例芝城大邸芝城大邸/ / /88-96.4288-96.427.5%7.5%11411465-12865-128141455%55%146146686837.5%37.5%BOBOBOBO新天地新天地/ / /10010010%10%120-140120-14060%60%150-158150-15830%30%水岸康桥水岸康桥/ / /78.8278.8214.2914.29% %1

72、18.65-137.5118.65-137.571.4271.42% %14314314.2914.29% %凤凰城凤凰城1 1期期/ / /90.0590.05/ /117.35-144.81117.35-144.81/ / / /名城山庄名城山庄/ / / / /117.17-130117.17-13090%90%15615610%10%翰林苑翰林苑65.18-65.18-76.0576.0533.1%33.1%84.68-84.68-89.7189.7116.5%16.5%125.45-141.25125.45-141.2537.3%37.3%138.47-142.24138.47-14

73、2.2413.2%13.2%垠地垠地中山中山城城/ / / / /100-140100-140100%100%/ / /鼎福嘉园鼎福嘉园1 1期期/ / / / /118-153.88118-153.88100%100%/ / /世纪嘉园世纪嘉园67675.56%5.56%90905.56%5.56%119-137119-13788.8888.88% %/ / /耀江耀江文景文景苑苑/ / / / / / / / /云天芙蓉广云天芙蓉广场场/ / / / /142-155142-155100%100%/ / /本案本案【竞争项目分析】【竞争项目分析】 房地产策划大全房地产策划大全 从芝山在售楼

74、盘来看，目前市场上户型以三房为主，面积区间在117-140。其次是精致两房（78-100）和大四房（146-158），一房为主的小户型配置较少。从销售现场来看三房、四房市场反映较好，去化顺畅。 从本案的地理位置与环境及市场来看，以三房和四房为主的大户型为主打户型，从本案的地理位置与环境及市场来看，以三房和四房为主的大户型为主打户型，能够满足居住的舒适度和对生活品质提高的愿望，也能体现自身身份和地位。能够满足居住的舒适度和对生活品质提高的愿望，也能体现自身身份和地位。4 4）、户型配比）、户型配比【竞争项目分析】【竞争项目分析】 房地产策划大全房地产策划大全5)5)、户型特征、户型特征项目名称户

75、型特征芝城大邸2卫，步入式衣橱、书房、270外飘窗BOBO新天地户型周正实用、干湿分离、动静分离水岸康桥大面宽、户型较方正凤凰城1期复式带空中花园、景观阳台名城山庄弧行景观飘窗、干湿分离、动静分离翰林苑异形阳台设计 空中花园 部分户型可看到江景 小高层户型方正垠地中山城景观阳台、270飘窗、入户花园鼎福嘉园1期户型周正、超大景观阳台世纪嘉园户型周正、有入户花园、超大景观阳台耀江文景苑/云天芙蓉广场270度转角飘窗 超大阳台 动静干湿分离 随着市场竞争的增强，户型设计开始引进新的观念如：入户花园、270转角飘窗、异形阳台等，开始实现户型的多元化，但是目前市场还无错层等特色型，但是目前市场还无错层

76、等特色型，这对本案是个机会点。这对本案是个机会点。【竞争项目分析】【竞争项目分析】 房地产策划大全房地产策划大全6 6）、配套）、配套物业名称物业名称幼儿园幼儿园中小学中小学商业商业会所会所芝城大邸/两层商业裙楼/BOBO新天地/2万多商业（体验式商业街区）有（健康休闲会所）水岸康桥/配套商业/凤凰城1期/配套商业/名城山庄/配套商业/翰林苑/两层商业裙楼（文化体育用品、生活超市、邮政、银行、健身休闲中心）/垠地中山城双语幼儿园/大型商业街（超市、餐饮、购物、休闲娱乐）有（设置了桌球室、乒乓球室、棋牌室、影音室、阅览室、健身室）鼎福嘉园1期/配套商业/世纪嘉园/配套商业/耀江文景苑/有云天芙蓉

77、广场/底商（农贸市场）/本案【竞争项目分析】【竞争项目分析】 房地产策划大全房地产策划大全 从配套来看，由于大部分项目都是小型项目，除普通商业配套外，都没有配置教育资源、会所等。而大型社区配套比较齐全，不仅规划大型的商业配套，有的还规划了幼儿园等教育资源，同时根据项目定位打造不同类型的会所概念，充分拔高楼盘档次，提升小区居民日常生活的便利性。如垠地中山城会所里面配备了桌球室、乒乓球室、棋牌室、影音室、阅览室、健身室等。配置齐全且特色鲜明。 在商业方面，BOBO新天地划了2万多的商业，打造大型体验式特色商业街区。规划了时尚购物街、潮流特区、大型餐厅、国际快餐连锁、咖啡厅、特色小吃、慢食餐饮、连锁

78、酒店、家居装饰精品天地、健康休闲会所、网络会所、茶馆、婚纱摄影、美容美发等，首创永州特色慢街区。翰林苑则借助临永州一中和大学城的优势，规划了文化体育用品市场，垠地中山城作为高档项目，规划了大型商业街，以超市、餐饮、购物、休闲、娱乐等业态。云天芙蓉广场根据河西农贸市场脏、乱、差的情况，规划了一个农贸市场。其他项目则是配套商业，方便居民的日常生活之需。 整体来看，区域目前高品质、上档次社区少，这对本案来说，较易树立高品质楼盘形象。整体来看，区域目前高品质、上档次社区少，这对本案来说，较易树立高品质楼盘形象。6 6）、配套）、配套【竞争项目分析】【竞争项目分析】 房地产策划大全房地产策划大全7 7）

79、、物业管理）、物业管理物业名称物业名称物业公司物业公司物业管理费（元物业管理费（元/ / /月）月）芝城大邸未定0.8以内BOBO新天地/水岸康桥未定0.3-0.4凤凰城1期永州海鑫物业未定名城山庄未定0.6-1.0翰林苑未定0.5垠地中山城未定未定鼎福嘉园1期未定0.4世纪嘉园未定0.3-0.4耀江文景苑/云天芙蓉广场/本案 区域内总体物业管理水平不高，多为开发商旗下物业管理公司，总体水平有待加强。普通多层住宅物业管理费在0.3-0.4元/月区间内，电梯住宅在0.5-1.0元/月。 对本案来讲对本案来讲, ,聘请一个管理水平高聘请一个管理水平高经验丰富的物业管理水平的物管理公司经验丰富的物业

80、管理水平的物管理公司, ,聘请知名物业管理公司进行聘请知名物业管理公司进行物业管理，用星级物业、贴心服务，实行全封闭智能化管理，打造一个生态智能高尚社区，这对追求高品质物业管理，用星级物业、贴心服务，实行全封闭智能化管理，打造一个生态智能高尚社区，这对追求高品质生活客户的导入起促进作用生活客户的导入起促进作用。【竞争项目分析】【竞争项目分析】 房地产策划大全房地产策划大全1 1）、营销推广主题）、营销推广主题物业名称物业名称营销推广主题营销推广主题营销推广策略营销推广策略芝城大邸大邸生活、崭新高度坐销、DMBOBO新天地特色街区、花园洋房户外、坐销水岸康桥观山观水观天下户外、海报、坐销凤凰城1

81、期至尊洋房，别墅品质/15万平米国际花园社区坐销名城山庄芝山首席纯住宅电梯房成熟社区坐销翰林苑高品质教育主题社区/我家住在一中门口户外、围墙、坐销垠地中山城原生态半山豪宅社区户外、围墙、坐销鼎福嘉园1期鼎盛之家，聚福百年/城市向北，居家向北看坐销世纪嘉园/坐销耀江文景苑/坐销云天芙蓉广场潇水美景，名宅大家户外、坐销本案【在售项目营销力分析】在售项目营销力分析】 房地产策划大全房地产策划大全1 1）、营销推广主题）、营销推广主题在售项目在营销推广上呈现以下特征：（1）从大部分楼盘还停留在常规宣传上，对活动、事件营销重视程度不够，营销渠道单一；（2）大部分楼盘主要以地段、单一景观、环境为主要卖点，

82、宣传卖点单一；（3）芝山目前住宅项目中纯居住项目较少，对生活模式的营造不足；（4）现场销售人员专业性差，销售气氛差，成交率不高； 上表可以表明，目前在售项目策划专业性较弱，营销推广手段单一，对于项目的上表可以表明，目前在售项目策划专业性较弱，营销推广手段单一，对于项目的提炼和定位十分模糊，这将成为本案竞争的针对点。提炼和定位十分模糊，这将成为本案竞争的针对点。【在售项目营销力分析】在售项目营销力分析】 房地产策划大全房地产策划大全2 2）、销售率及销售速度）、销售率及销售速度物业名称物业名称销售率销售率成交均价成交均价去化速度去化速度元元/ / /月月套套/ /月月芝城大邸/预计1450/BO

83、BO新天地/水岸康桥20.2%1000195015凤凰城1期/名城山庄19%1200125010翰林苑/垠地中山城/鼎福嘉园1期70%1014769557世纪嘉园39.68%1238192016耀江文景苑/云天芙蓉广场70%1350375025本案【在售项目营销力分析】在售项目营销力分析】 房地产策划大全房地产策划大全 从成交均价来看，芝山房产市场的多层住宅均价为1100元/左右，电梯房均价为1400元/左右；从销售率来看，处于开发区板块的鼎福嘉园1期去化速度相对要块些，项目从今年3月16日开盘至今，销售已逾70%，达到57套/月，7695/月。说明很多客户认可该区域，特别是该区域环境和发展潜

84、力。从整体来看，销售情况不好，除目前处于楼市淡季外，更重要是目前在售楼盘营销推广手段少，很少主动去引导客户。 从整体来看，区域目前高品质、上档次社区少，因此价格走高遭遇从整体来看，区域目前高品质、上档次社区少，因此价格走高遭遇瓶颈。如果有品牌开发商的大盘运作，将大幅提高区域的产品档次、提瓶颈。如果有品牌开发商的大盘运作，将大幅提高区域的产品档次、提升区域的关注度，推动区域的房价。升区域的关注度，推动区域的房价。2 2）、销售率及销售速度）、销售率及销售速度【在售项目营销力分析】在售项目营销力分析】 房地产策划大全房地产策划大全3 3）、区域客户分析）、区域客户分析物业名称物业名称客户属性客户属

85、性芝城大邸个体户、老师、公务员、外出打工回乡置业者BOBO新天地个体户水岸康桥老师、个体户凤凰城1期老师、个体户、工厂职工名城山庄公务员、个体户翰林苑老师、公务员垠地中山城私企老板、个体户、公务员、二次置业者鼎福嘉园1期老师、公务员世纪嘉园个体户、公务员耀江文景苑/云天芙蓉广场私企老板、公务员、老师本案 芝山区域厂矿少，收入相对比较高的人群主要存在在企事业单位、公务员、个体户、老师，客户面窄，目标客户群体单一。 区域开发项目的目标客户人群或者成交客户都存在雷同，客户人群瓜分激烈。本案应提区域开发项目的目标客户人群或者成交客户都存在雷同，客户人群瓜分激烈。本案应提高产品的附加值，导入区域外的客户

86、高产品的附加值，导入区域外的客户。【在售项目营销力分析】在售项目营销力分析】 房地产策划大全房地产策划大全翰林苑翰林苑项目名称项目名称总建筑面积（万总建筑面积（万m m2 2）容积率容积率绿化率绿化率（% %）建筑形态建筑形态翰林苑翰林苑6.06.05.565.5630%30%小高层、高层小高层、高层 该项目位于开发区板块，项目由2栋11F、17F的小高层和1栋32F高层组成，项目紧邻省重点中学永州市一中，目前项目刚出正负零，目前处于内部认购中。产品力产品力项目简介项目简介【在售重点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策划大全房地产策划大全户型设计户型设计楼盘户型组合表楼盘户型组合表物业名称物

87、业名称翰林苑户型户型一房二房三房四房套数套数1206013548面积（）面积（）65.18-76.0584.68-89.71125.45-141.25138.47-142.24比例比例33.1%16.5%37.5%13.2%翰林苑户型图【在售重点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策划大全房地产策划大全 在户型设计上，翰林苑以三房和一房为主力户型，三房所占比重为37.5%，面积范围为125-141，一房所占比重为33.1%，面积范围在65-76，并配以精致两房和标准四房，设置了入户花园和景观阳台，做到了客厅卧室270度超大凸窗设计，使小区的中心花园美景一览无余。但是，大部分户型室内过道过长从而

88、造成面积浪费，有的户型客厅无阳台或无窗户，有些卫生间则无采光。户型设计户型设计【在售重点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策划大全房地产策划大全建筑风格建筑风格建筑设计上采用目前流行的现代简约设计风格，外立建筑设计上采用目前流行的现代简约设计风格，外立面使用是面砖和涂料面使用是面砖和涂料, ,颜色呈现桔黄色和浅黄色颜色呈现桔黄色和浅黄色, ,而且而且其中高层是月弧形的建筑形态，使楼盘从整体上体现其中高层是月弧形的建筑形态，使楼盘从整体上体现高贵和大气。这种建筑风格外立面线条简洁流畅，给高贵和大气。这种建筑风格外立面线条简洁流畅，给人一种清新自然的感觉人一种清新自然的感觉。【在售重点个案分析】

89、在售重点个案分析】 房地产策划大全房地产策划大全规划设计规划设计 项目规划采用现代中式围合布局，由北向A（11层）、B（17层）、两栋小高层，南向月弧形态的高层（32层）及二层裙楼围合而成，在保证生活私密性的前提下,将三栋建筑巧妙围合成一个疏密有间的天然四合院。园林设计园林设计 项目园林无特色，由于项目下面是两层裙楼，绿化在裙楼上，面积为3000，整体绿化率仅为30%。【在售重点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策划大全房地产策划大全营销力营销力营销推广营销推广物业名称物业名称营销推广主题营销推广主题营销推广策略营销推广策略翰林苑高品质教育主题社区/我家就住在一中门口VIP卡团购客户享受95

90、折，如一次性付款优惠至92折，VIP卡散客享受97折，如一次性付款优惠至94折 项目与百年名校永州一中毗邻而居，尽享浓厚的教育氛围，而周边也即将兴建大学城，为下一代的健康成长提供了良好的环境，在营销推广上，在目前处于楼市淡季阶段，吸引客户快速认购，该项目作出的优惠力度很大，VIP卡团购客户享受95折，如一次性付款优惠至92折，VIP卡散客享受97折，如一次性付款优惠至94折。目前推出第一批210套，已认购了60多套，认购率达30%。【在售重点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策划大全房地产策划大全客户类型描述客户类型描述物业名称物业名称客户行业客户行业客户年龄客户年龄客户职业客户职业家庭年收

91、家庭年收入入家庭购买水平家庭购买水平翰林苑翰林苑企事业单位30-45岁老师、公务员3万-4万较强 翰林苑主要的客户人群是教师和公务员，他们年龄在3045岁左右，收入较高而稳定，他们希望在上班的附近置业，同样他们注重生活的品质，要求居住环境舒适，对楼盘品质有高要求。 借鉴意义：充分挖掘项目的竞争优势，围绕定位做足产品是推广成功的保障。但借鉴意义：充分挖掘项目的竞争优势，围绕定位做足产品是推广成功的保障。但如果在户型上设计更合理、在园林绿化上做足功夫，则更会赢得客户的青睐。如果在户型上设计更合理、在园林绿化上做足功夫，则更会赢得客户的青睐。【在售重点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策划大全房地

92、产策划大全名城山庄名城山庄项目名称项目名称总建筑面积（万总建筑面积（万m m2 2）容积率容积率绿化率（绿化率（% %）建筑形态建筑形态名城山庄名城山庄2.82.84.994.9936%36%小高层小高层 项目位于芝山区黄古山中路，占地面积为5616，建筑面积为2.8万，由两栋12层的小高层建筑组成，是个小体量项目。产品力产品力项目简介项目简介【在售重点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策划大全房地产策划大全户型设计户型设计楼盘户型组合表楼盘户型组合表物业名称物业名称名城山庄户型户型三房四房套数套数18020面积（）面积（）117.17-130156比例比例90%10%名城山庄户型图名城山庄

93、户型图 该项目的户型为舒适三房、经典四房，户型格局周正，南北通透。各功能区该项目的户型为舒适三房、经典四房，户型格局周正，南北通透。各功能区间做到干湿分开、动静分开，间做到干湿分开、动静分开，270270度大转角弧形落地窗和大进深景观阳台，视野开度大转角弧形落地窗和大进深景观阳台，视野开阔。还有阔。还有4.24.2米宽的客厅、米宽的客厅、2.32.3米、米、2.52.5米开间卫生间、带储藏间的厨房，真正做到米开间卫生间、带储藏间的厨房，真正做到简约而不简单。简约而不简单。【在售重点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策划大全房地产策划大全建筑风格建筑风格 该项目借鉴新古典主义设计风格,建筑立面

94、简约经典, 外立面为高档瓷砖，颜色以白色和灰色为主色调。从整体上看，远看沉稳粗旷，近看细节考究，尽显上层品位风范。规划设计规划设计 建筑南北排列,通风采光良好,内庭上千平米中心花园,大面积景观绿化带,布局合理,充分做到以人为本。【在售重点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策划大全房地产策划大全营销力营销力物业名称物业名称营销推广主题营销推广主题营销推广策略营销推广策略名城山庄芝山首席纯住宅电梯房成熟社区坐销,一次性付款98折,按揭和分期99折 名城山庄作为芝山首个小高层住宅小区，并且地处市中心，周边各项配套完备，打造芝山首席纯住宅电梯房成熟社区，在营销方式上，项目采用的坐销，在销售策略上，推

95、出优惠折扣，客户一次性付款98折,按揭和分期99折。营销推广主题营销推广主题【在售重点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策划大全房地产策划大全销售率及销售速度销售率及销售速度物业名称物业名称销售率销售率成交均价成交均价去化速度去化速度元元/ / /月月套套/ /月月名城山庄19%1200125010 项目自今年元月开盘以来，到目前为止销售了38套，整体销售率达到了19%，在目前楼市不景气、市场处于观望的情况下，作为芝山市场上第一个电梯房小区，去化情况比较良好，该项目得到客户的认可。【在售重点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策划大全房地产策划大全客户类型描述客户类型描述物业名称物业名称客户

96、行业客户行业客户年客户年龄龄客户职业客户职业家庭年收家庭年收入入家庭购买水家庭购买水平平名城山庄行政、个体27-40公务员、个体户3-4万较强 名城山庄主要的客户人群是公务员、个体户他们年龄在2740岁左右，家庭年收入在3-4万元，收入较高，工作稳定，他们希望在上班的附近置业，同样他们注重生活的品质，要求居住环境舒适，对楼盘品质有较高要求。 借鉴意义：作为市场上新兴建筑形态，只要有强有力的营销借鉴意义：作为市场上新兴建筑形态，只要有强有力的营销推广，就有可能获得客户的认同。推广，就有可能获得客户的认同。【在售重点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策划大全房地产策划大全垠地垠地中山城中山城项目

97、名称项目名称总建筑面积（万总建筑面积（万m m2 2）容积率容积率绿化率绿化率（% %）建筑形态建筑形态垠地垠地中山中山城城15.015.03.03.03535低层、多层、小高层、低层、多层、小高层、高层高层 项目总占地面积达5万，总建筑面积为15万，总户数1010户，是目前芝山最大的在建楼盘，小区规划充分考虑中央原生态山体的地形走势，全部建筑依势而建，更有35%的绿化率，小区由6栋高层、4栋小高层、5栋多层、2栋联排别墅组成。是一个大型混合业态社区。产品力产品力项目简介项目简介【在售重点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策划大全房地产策划大全户型设计户型设计物业名称物业名称垠地中山城户型户

98、型三房别墅套数套数99020面积（）面积（）100-140278比例比例98%2% 舒适的户型布局，大面宽、短进深、南北对流，四明空间，方正实用，平层、跃式户型兼具；更有入户花园，弧形落地玻璃窗、景观窗等设计，做到“推窗见景”。楼盘户型组合表楼盘户型组合表【在售重点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策划大全房地产策划大全建筑风格建筑风格 在建筑设计风格上，项目充分融入古城风韵，采用的是中式现代风格，外墙颜色以灰色和白色为主，采用了大玻璃凸窗，大玻璃阳台等建筑造型构件，显得干净利落，挺拔有力。给人以轻快、大方的感觉，充分体现了中式现代建筑的魅力。【在售重点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策

99、划大全房地产策划大全规划设计规划设计 项目由6栋30层高层建筑、13栋小高层建筑，充分利用小区的原有坡地，规划了2栋联排别墅。将临街高层住宅中一层和二层设置为临街商铺，并由临街面出入，而高层住宅的住户则由南面院落出入，实行商用与居住人流分离，既提高商铺的价值与实用性，又便于小区的使用和管理。为了使小区空间与城市空间形成交流，在小区东北角设计社区广场，同时也是城市交叉口广场，在广场两边设计成两栋30层的住宅，中间留空，既是小区内部景观与城市广场的联系和渗透，也是小区的入行出入口。高层住宅建筑临城市道路而建，采用点式布局形式，在创造良好道路街景的同时，使山体、别墅洋房、丛林融入到城市景观中来。多层

100、住宅采用南北梯组合形成院落，强化半私秘性的空间的手法，设法营造一个亲切怡人的归属领域。【在售重点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策划大全房地产策划大全建筑配套设计建筑配套设计 在建筑材料方面，高层建筑玻璃采用高档隔音玻璃，隔热降噪，高档面砖涂料外墙，品质领先，高档品牌可视对讲，在安防方面，小区布置了有线电视监控系统、小区红外对射周界防范系统、小区无线电子巡更系统。园林设计园林设计 小区在园林的营造上，引入大量“生态建筑”的设计手法，突出外部空间及环境的整体设计安排。空间及景观序列丰富，错落有致，大面积休闲广场、景观长廊，围而不合，形成大院落式空间结构。【在售重点个案分析】在售重点个案分析】

101、 房地产策划大全房地产策划大全营销力营销力营销推广主题营销推广主题物业名称物业名称营销推广主题营销推广主题营销推广策略营销推广策略垠地中山城原生态半山豪宅社区户外、围墙、坐销 项目根据项目地块是坡地和规划了别墅、洋房、电梯房等业态的情况，在营销推广方面，突出楼盘的品质，强调在建筑材料上采用高档隔音玻璃、高档面砖涂料外墙，在设备设施方面有高档品牌四防入户门，高档品牌可视对讲；在安防上小区设置了有线电视监控系统、小区红外对射周界防范系统和小区无线电子巡更系统，全力打造全封闭的物业管理，在配套上有社区临街商铺和业主专享会所。通过户外、围墙广告和现场解说楼盘这些品质细节，向客户灌输豪宅理念来实现项目的

102、销售。【在售重点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策划大全房地产策划大全销售率及销售速度销售率及销售速度物业名称物业名称销销售售率率成交均价成交均价去化速度去化速度元元/ / /月月套套/ /月月垠地中山城/目前该项目正处于客户咨询阶段，还未正式销售，价格以及项目细节方面还未对外公布。【在售重点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策划大全房地产策划大全客户类型描述客户类型描述物业名称物业名称客户行业客户行业客户年龄客户年龄客户职业客户职业家庭年收入家庭年收入家庭购买水平家庭购买水平垠地中山城行政机关、私营企业、个体30-50公务员、私营企业主、个体户4-10强 垠地中山城主要的客户人群是公务

103、员、私营企业主、个体户，他们年龄在40岁左右，收入高而稳定，他们购买力强，作为生意人，他们喜好通过二次置业来实现自我价值，同时也注重生活品质的提高。在置业方面，注重楼盘的升值潜力。附近上班的公务员他们年龄在30-50岁左右，他们大都只有一个子女，家庭结构为三口之家，家庭年收入在4-6万元，收入较高，工作稳定，他们希望在上班的附近置业，同样他们注重生活的品质，要求居住环境舒适，对楼盘品质有高要求。 借鉴意义：以目标客户为导向整合项目卖点，使项目旗帜鲜明、具有较强的识借鉴意义：以目标客户为导向整合项目卖点，使项目旗帜鲜明、具有较强的识别性，增强目标客户的认同感。别性，增强目标客户的认同感。【在售重

104、点个案分析】在售重点个案分析】 房地产策划大全房地产策划大全 调查时间调查时间5 5月月3131日日-6-6月月1 1日，历时日，历时2 2天天 调查对象调查对象针对企事业单位、沿街个体户、路过行人等。针对企事业单位、沿街个体户、路过行人等。 调查成果调查成果 发放市场调查问卷发放市场调查问卷700 700 份；共统计有效问卷份；共统计有效问卷659659份。本次调查我们采取扫份。本次调查我们采取扫街的形式进行。根据我们回收的调查问卷以及我们在视察调查中发现的问题，街的形式进行。根据我们回收的调查问卷以及我们在视察调查中发现的问题，现归纳总结如下：现归纳总结如下：客户市场调查（客户需要什么样的

105、产品？）客户市场调查（客户需要什么样的产品？） 房地产策划大全房地产策划大全1.被访问客户的职业被访问客户的职业： 在本次在本次659659份有效调查问卷中，其中有份有效调查问卷中，其中有237237位是私营企业主，占客户总量的位是私营企业主，占客户总量的35.96%35.96%。其。其他职业为企事业单位职工和其他职业的人。他职业为企事业单位职工和其他职业的人。 房地产策划大全房地产策划大全2.2.被访客户目前居住的户型：被访客户目前居住的户型： 在本次调查中，总共有在本次调查中，总共有347347位被访客户目前居住的户型是三房，占总人数的位被访客户目前居住的户型是三房，占总人数的52.66%

106、52.66%，说明三房是目前居住的主力户型。其次是二房和四房，分别占总数的说明三房是目前居住的主力户型。其次是二房和四房，分别占总数的20.64%20.64%和和16.66%16.66%，也有少许被访客户居住在复式结构的房屋和别墅。也有少许被访客户居住在复式结构的房屋和别墅。 房地产策划大全房地产策划大全3.目前住房的面积：目前住房的面积： 通过本次调查了解，通过本次调查了解， 34.29% 34.29%的被访客户目前居住的住房面积是的被访客户目前居住的住房面积是111130111130，26.40%26.40%的被访客户目前居住的住房面积是的被访客户目前居住的住房面积是9111091110，

107、从面积区间来看，与他们，从面积区间来看，与他们居住户型的主力户型三房是相吻合的。居住户型的主力户型三房是相吻合的。 房地产策划大全房地产策划大全4.4.目前的家庭月收入目前的家庭月收入： 在调查中了解到，目前被访客户家庭月收入主要集中在在调查中了解到，目前被访客户家庭月收入主要集中在2001300020013000元，占总元，占总数的数的37.18%37.18%，家庭月收入在，家庭月收入在30003000元以下的占元以下的占68.59%68.59%，而，而30003000元以上只占元以上只占31.41%31.41%，说明本地区居民普遍收入不高。说明本地区居民普遍收入不高。 房地产策划大全房地产

108、策划大全5.5.购房信息的主要来源：购房信息的主要来源： 本次问卷调查了解到，受访者的购房信息来源途径位主要是户外本次问卷调查了解到，受访者的购房信息来源途径位主要是户外/ /路牌广告路牌广告（占（占46.28%46.28%）和电视广告（占）和电视广告（占36.12%36.12%），值得特别关注的是排在第三位购房信息来），值得特别关注的是排在第三位购房信息来源途径的是通过朋友介绍（占源途径的是通过朋友介绍（占27.31%27.31%），因此需注重建立客户的口碑传播。），因此需注重建立客户的口碑传播。 房地产策划大全房地产策划大全6 6、考虑购买的住房类型、考虑购买的住房类型： 在本次问卷调查中

109、了解到，有在本次问卷调查中了解到，有36.37%36.37%的被访客户考虑买普通多层住宅，其次是小的被访客户考虑买普通多层住宅，其次是小高层住宅（高层住宅（27.16%27.16%）和情景花园洋房（）和情景花园洋房（24.94%24.94%）。说明普通多层住宅仍然是最受欢迎）。说明普通多层住宅仍然是最受欢迎的，但是小高层住宅和情景花园洋房占的比重也不容忽视，两者占总数的的，但是小高层住宅和情景花园洋房占的比重也不容忽视，两者占总数的52.1%52.1%。说明。说明客户正考虑购买质量高、品质好的房子。客户正考虑购买质量高、品质好的房子。 房地产策划大全房地产策划大全7.考虑购买住房的面积考虑购

110、买住房的面积： 在调查中了解到，有在调查中了解到，有43.25%43.25%的被访客户考虑购买的被访客户考虑购买100130100130的住房，有的住房，有24.13%24.13%的被访客户考虑购买的被访客户考虑购买130150130150的住房，考虑购买小户型的客户则很少。的住房，考虑购买小户型的客户则很少。 房地产策划大全房地产策划大全8、考虑购买住房的户型、考虑购买住房的户型： 在本次调查中，有在本次调查中，有46.74%46.74%的被访客户考虑购买三房，有的被访客户考虑购买三房，有22.15%22.15%的被访客户考的被访客户考虑购买四房，两者合计占虑购买四房，两者合计占68.89%

111、68.89%，说明目前三房、四房的大户型是最受欢迎的。，说明目前三房、四房的大户型是最受欢迎的。 房地产策划大全房地产策划大全9 9、能接受的房屋单价、能接受的房屋单价： 在被访客户当中，有在被访客户当中，有77.24%77.24%的客户考虑购买的客户考虑购买12001200元元/ /以下的住房，有以下的住房，有22.76%22.76%的的客户购买客户购买12001200元元/ /，基本上符合经济学上的，基本上符合经济学上的“二八定律二八定律”，20%20%左右的人会考虑购买左右的人会考虑购买高档产品。高档产品。 房地产策划大全房地产策划大全1010、被访者理想的房屋总价、被访者理想的房屋总价

112、： 在被访客户中了解到，在被访客户中了解到，73.6%73.6%的客户希望能购买的客户希望能购买1515万元万元/ /套以下的住房，只有套以下的住房，只有26.4%26.4%的客户承受的客户承受1515万元万元/ /套以上的住房没问题。套以上的住房没问题。 房地产策划大全房地产策划大全11、喜欢的房屋结构、喜欢的房屋结构： 在本次调查中，有在本次调查中，有35.2%35.2%的被访客户喜欢平层结构，所占比重最大，而排在的被访客户喜欢平层结构，所占比重最大，而排在第二位的是复式结构（占第二位的是复式结构（占34.90%34.90%），跃式和错层也占有相当大的比重，说明目前），跃式和错层也占有相当

113、大的比重，说明目前居民也越来越看重新颖的房屋结构，追求高品质的生活。居民也越来越看重新颖的房屋结构，追求高品质的生活。 房地产策划大全房地产策划大全12、对未来社区居住品质接受程度：、对未来社区居住品质接受程度： 在调查中了解到，占比重最大的是经济适用的社区，占总数的在调查中了解到，占比重最大的是经济适用的社区，占总数的43.39%43.39%，排在，排在第二位的是中档社区，占总数的第二位的是中档社区，占总数的37.03%37.03%，有，有19.58%19.58%的客户会接受高档社区，再次的客户会接受高档社区，再次证明经济学的证明经济学的“二八定律二八定律”。 房地产策划大全房地产策划大全1

114、3、希望住宅小区的配套设施、希望住宅小区的配套设施： 通过本次调查了解，客户购房考虑的小区配套分为三个层次，第一层次是生活购通过本次调查了解，客户购房考虑的小区配套分为三个层次，第一层次是生活购物（超市、商业步行街、菜市场）是否便捷；第二层次考虑的教育资源（幼儿园），物（超市、商业步行街、菜市场）是否便捷；第二层次考虑的教育资源（幼儿园），第三层次考虑的是体育休闲娱乐等生活配套是否完善；第三层次考虑的是体育休闲娱乐等生活配套是否完善； 房地产策划大全房地产策划大全14、被访客户选择的案名、被访客户选择的案名： 在本次调查中，有在本次调查中，有73.90%73.90%的被访客户选择的被访客户选

115、择“香樟绿城香樟绿城”这个案名，一致认为这个案名，一致认为案名形象贴切、符合实际。案名形象贴切、符合实际。香樟绿城香樟绿城 房地产策划大全房地产策划大全客户市场调查结论：客户市场调查结论：通过本次调查中，被访客户目前居住和考虑购买的户型主要是三房和四房，说明永州总房价不高通过本次调查中，被访客户目前居住和考虑购买的户型主要是三房和四房，说明永州总房价不高的情况下，客户偏爱大户型，基本上是做到一次性购房到位。的情况下，客户偏爱大户型，基本上是做到一次性购房到位。本次问卷调查了解到，受访者的购房信息来源途径位主要是户外本次问卷调查了解到，受访者的购房信息来源途径位主要是户外/ /路牌广告（占路牌广

116、告（占46.28%46.28%）和电视广）和电视广告（占告（占36.12%36.12%），值得特别关注的是排在第三位购房信息来源途径的通过朋友），值得特别关注的是排在第三位购房信息来源途径的通过朋友/ /亲人介绍（占亲人介绍（占27.31%27.31%），因此建议开发商需更加注重建立客户的口碑传播，这样既节约广告成本又能提高成交率。），因此建议开发商需更加注重建立客户的口碑传播，这样既节约广告成本又能提高成交率。在本次问卷调查中了解到，有在本次问卷调查中了解到，有36.37%36.37%的被访客户考虑买普通多层，其次是小高层住宅（的被访客户考虑买普通多层，其次是小高层住宅（27.16%27.1

117、6%）和情景花园洋房（和情景花园洋房（24.94%24.94%）。说明普通多层仍然是最受欢迎，但小高层和情景花园洋房所占比重也）。说明普通多层仍然是最受欢迎，但小高层和情景花园洋房所占比重也不容忽视，两者占总数的不容忽视，两者占总数的52.1%52.1%，说明随着人们生活水平的提高，有对提高生活品质的意愿。，说明随着人们生活水平的提高，有对提高生活品质的意愿。在调查中了解到有在调查中了解到有20%20%的被访客户能接受高房价，愿意购买品质好的产品，选择高品质社区。的被访客户能接受高房价，愿意购买品质好的产品，选择高品质社区。 房地产策划大全房地产策划大全客户市场调查客户市场调查结论：结论：在本

118、次调查中，有在本次调查中，有35.2%35.2%的被访客户喜欢平层结构，所占比重最大，而排在第二位的是复式结构的被访客户喜欢平层结构，所占比重最大，而排在第二位的是复式结构（占（占34.90%34.90%），跃式和错层也占有相当大的比重，说明目前居民也越来越看重新颖的房屋结构，），跃式和错层也占有相当大的比重，说明目前居民也越来越看重新颖的房屋结构，追求高品质的生活。追求高品质的生活。通过本次调查了解，客户购房考虑的小区配套分为三个层次，第一层次是生活购物（超市、商通过本次调查了解，客户购房考虑的小区配套分为三个层次，第一层次是生活购物（超市、商业步行街、菜市场）是否便捷；第二层次考虑的是教育

119、资源（幼儿园）是否配备，第三层次考虑业步行街、菜市场）是否便捷；第二层次考虑的是教育资源（幼儿园）是否配备，第三层次考虑的是体育设施、休闲娱乐等生活配套是否完善；说明客户对生活购物的便捷性最为看重，希望优的是体育设施、休闲娱乐等生活配套是否完善；说明客户对生活购物的便捷性最为看重，希望优先能解决基本生活需求。其次是能方便小孩上学和拥有健身设施。先能解决基本生活需求。其次是能方便小孩上学和拥有健身设施。在本次调查中，有在本次调查中，有73.6%73.6%的被访客户选择的被访客户选择“香樟绿城香樟绿城”这个案名，他们一致认为该案名朗朗上口，这个案名，他们一致认为该案名朗朗上口，融合了项目各个优势点

120、（大片原生态植被和大型社区），是规模与品质的融合，身份和档次的体融合了项目各个优势点（大片原生态植被和大型社区），是规模与品质的融合，身份和档次的体现。现。 房地产策划大全房地产策划大全 通过通过700700份市场调查问卷调查得出的论证，芝山目前远没有达到份市场调查问卷调查得出的论证，芝山目前远没有达到“稳定的生稳定的生活模式活模式”阶段，极需从同质化的市场中进行分化、区隔，提倡一种全新的生活阶段，极需从同质化的市场中进行分化、区隔，提倡一种全新的生活模式。理解他们向往已久的梦想和生活方式，并给予满足。通过对生活方式的模式。理解他们向往已久的梦想和生活方式，并给予满足。通过对生活方式的引导，激

121、活他们渴望的生活梦想，创造市场差异化，迅速建立感性的魅力产品，引导，激活他们渴望的生活梦想，创造市场差异化，迅速建立感性的魅力产品，以实现快速销售并提升品牌附加值。以实现快速销售并提升品牌附加值。结结 论论 房地产策划大全房地产策划大全市场调查总结市场调查总结通过上述市场调查分析，我们有以下基本结论：通过上述市场调查分析，我们有以下基本结论：1、近年来永州、芝山经济发展快速发展，人民收入不断提高，对居住的品质要求不断提高，越来越多的人向往规模化社区生活，这为项目开发提供了丰富的消费规模化社区生活，这为项目开发提供了丰富的消费人群；人群；2、冷水滩作为永州市市政府所在地，吸纳能力较强，很多县市人

122、口、农村人口流入城市，外地工作返乡人群纷纷考虑回永置业，这为冷水滩房地产发展提供了源源不断的新消费人群，同时给芝山房地产市场产生一定的冲击，大批芝山购房者芝山房地产市场产生一定的冲击，大批芝山购房者进冷水滩购房；进冷水滩购房；3、目前，冷水滩房地产开发在整个永州市占据了半壁江山在整个永州市占据了半壁江山，芝山市场相对发展缓慢，但相比湖南省其他地级市市政府所在地的房地产发展，冷水滩区、芝山区的房地产总体发展水平还处在较初级阶段，还有很大的上升发展空间；发展水平还处在较初级阶段，还有很大的上升发展空间； 房地产策划大全房地产策划大全4、目前，芝山房地产发展呈现“西冷东热” 的格局，河东依托原有的商

123、业传统，河东人口不断增多，城市机动车辆快速增长，河东河西的交通瓶颈即将出现，考虑到时间成本和生活便利性，河东机关、事业单位，私营业主、个体经商户等高消费能力人群，将更多的考虑在河东置业。但他们对小区物业的环境和品质要求较高，对小区物业的环境和品质要求较高，而目前整个芝山并没有能满足他们要求的小区，甚至芝山甚至芝山“无好房子无好房子”，这为本项目开发提供了绝佳的发展机会；5 5、目前，芝山区房地产主要呈现、目前，芝山区房地产主要呈现“两线一区两线一区”，即河东的芝山路沿线、日升路沿线和河西，即河东的芝山路沿线、日升路沿线和河西片区。从未来发展来看，日升路将成为未来几年内的最热门区域：片区。从未来

124、发展来看，日升路将成为未来几年内的最热门区域：（1）随着商业开发的趋向饱和，芝山路沿线的商业开发将越来越少，开发将向芝山北路和南路延伸，同时受开发土地量和拆迁难度不断加大的影响，开发规模将不会太大；通过上述市场调查分析，我们有以下基本结论：通过上述市场调查分析，我们有以下基本结论：市场调查总结市场调查总结 房地产策划大全房地产策划大全（2）香零山路、日升大道沿线是新兴的开发热点区域，可供开发的土地储备量较可供开发的土地储备量较大，大，随着目前待开发项目规模普遍较大、市政配套的进一步完善，无论在产品和价格上都将具备领跑市场的机会和潜质，住宅为主的开发将进入到一个高潮；（3）河西片区，随着城市发展

125、往河东转移、交通的不便，目前开发项目较少，房地产的开发还需一定周期；（4）芝山目前房地产开发项目规模小、档次低、价格低规模小、档次低、价格低，整体服务水平不高，而本项目规模大、原生态资源丰富，规划起点高，规模大、原生态资源丰富，规划起点高，本项目能很好地提升芝山居住品质，能很好地提升芝山居住品质，满足高端客户的需求；满足高端客户的需求；通过上述市场调查分析，我们有以下基本结论：通过上述市场调查分析，我们有以下基本结论：市场调查总结市场调查总结 房地产策划大全房地产策划大全（5）芝山目前开发的住宅项目，以纯居住为主题概念的项目少，对于高档次居住小区来说，居住的纯粹性是一个必要条件。本项目紧临萍州

126、路与南津路有少量社区配套商业，其他为纯住宅区，具备打造高档小区的要求。（6）芝山目前住宅项目对小区环境的重视程度不高对小区环境的重视程度不高，目前市场上仅垠地中山城项目有真正意义的半坡原生态环境，其余项目基本都是只有绿化没有园林，本项目充分利用本项目充分利用地块现有山体、樟树、绿化，打造一个优美的内外环境，小区档次高；地块现有山体、樟树、绿化，打造一个优美的内外环境，小区档次高；通过上述市场调查分析，我们有以下基本结论：通过上述市场调查分析，我们有以下基本结论：市场调查总结市场调查总结 房地产策划大全房地产策划大全项目分析和策略项目分析和策略我们的目的我们的目的报告思路报告思路产品规划建议产品

127、规划建议项目定位项目定位营销推广策略营销推广策略客户定位客户定位市场分析市场分析广告演示广告演示关于项目定位思考关于项目定位思考 房地产策划大全房地产策划大全一、项目概况一、项目概况1 1、项目技术指标：、项目技术指标：总体经济技术指标：规划总用地面积：85000容积率：2.45建筑密度：33.5%绿地率：38.5%建筑类型：多层高层 房地产策划大全房地产策划大全2 2、项目区位：、项目区位：本案位于萍州路与南津路交汇处（原党校）本案位于萍州路与南津路交汇处（原党校）芝山路商业中芝山路商业中心心萍萍州州高高科科技技园园本本 案案香香零零路路日日升升大大道道片片区区市一中市一中 房地产策划大全房

128、地产策划大全3 3、项目交通分析：、项目交通分析：本本 案案南南津津路路萍萍 州州 路路芝芝山山路路黄古山黄古山路路萍州大萍州大桥（在桥（在建）建）宗宗 元元 路路湘湘江江东东路路项目未来内、外部交通便利，通达性较好。项目未来内、外部交通便利，通达性较好。 房地产策划大全房地产策划大全4 4、项目景观资源分析：、项目景观资源分析： 项项目目原原生生态态坡坡地地、景景观观资资源源潜潜质质较较好好，能能形形成成项项目目的的优优势势卖卖点点之之一一。小小区区内景观环境潜质较好。内景观环境潜质较好。 房地产策划大全房地产策划大全本本案案5 5）生活配套）生活配套 房地产策划大全房地产策划大全 项目地处

129、开发区板块的中心区域，较齐全的各项配套，在教育方面，周边有省重点中学永州一中、大专院校永州职业技术学院。医疗机构方面，周边有附属医院，就医非常方便。但是目前在大型超市、休闲娱乐场所、高档餐饮和酒店等方面匮乏。 对本案这样一个大型社区的商业配套来讲，如果能填补该区域的存在商业空对本案这样一个大型社区的商业配套来讲，如果能填补该区域的存在商业空白，既能满足项目的居民生活便利，还能方便项目周边区域的居民，甚至有可能白，既能满足项目的居民生活便利，还能方便项目周边区域的居民，甚至有可能形成芝山一个新商圈的核心商业中心。形成芝山一个新商圈的核心商业中心。6 6）生活配套）生活配套 房地产策划大全房地产策

130、划大全7)7)地块概况地块概况项目位置项目位置地块四至地块四至地块形状地块形状地块大小地块大小萍州路与南津路交汇处（原党校）北至萍州路东至居民自建房南临公路局西临中级人民法院地块形状不规则150亩项目位置地块四至项目位置地块四至萍州路与南津路交汇处（原党校）北至萍州路东至居民自建房南临公路局西临中级人民法院地块形状不规整，面积约150亩，项目地块处于开发区板块。 房地产策划大全房地产策划大全8)8)开发区板块特征开发区板块特征 开发区板块以萍州高科技工业园为核心，处于芝山北路与萍州路纵横发展的区域。 该板块定位于高科技工业区、行政区、科教区，目前已有一些企业落户于此。一些行政单位(如永州市中级

131、人民法院、检察院、市司法局、市公路局、区人事局等单位)也搬迁至该区域。 未来几年芝山区委区政府等政府机构也会搬至该区域，该区域将是芝山新的行政中心。在该区域规划的大学城，将是永州所有高校聚集地。所以该区域将是高学历、高素质、高收入群体的聚集地。目前该区域房地产开发刚启动，如耀江文景苑、翰林苑、鼎福嘉园零星分布该区域。凭借着大量的存量土地、优美的自然环境以及重点规划区域，该区域将是芝山乃至永州重点开发区域，可以预见，未来该区域楼盘竞争激烈。 房地产策划大全房地产策划大全9)9)板块优劣势板块优劣势优优 势：势：1.拥有良好的生态环境。该区域是新开发区，典型的丘陵地形，拥有良好的生态植被，有利于高

132、品质楼盘规划。2.发展潜力大。该区域作为高科技工业园区、永州大学城、芝山新行政中心，可以想象，未来几年该区域将聚集大量的科技人员、大学老师、公务员等高收入群体，将为该区域楼盘提供客户来源。劣劣 势势: : 商业配套还不齐全。该区域无大型的超市和商场等商业业态，居民购物不是很方商业配套还不齐全。该区域无大型的超市和商场等商业业态，居民购物不是很方便，所以对购房者造成一定的心理瓶颈。便，所以对购房者造成一定的心理瓶颈。 房地产策划大全房地产策划大全1010）板块目标人群板块目标人群 主要目标人群是区域内附近学校老师、政府机关工作人员，他们讲究居住环境，追求高品质生活、收入高、有能力而且希望方便上班

133、的地方置业。1111）客户心知模式）客户心知模式客户年龄客户年龄客户职业客户职业区域来源区域来源心理特征心理特征27-45岁其次是在附近上班的老师、公务员、公司职员周边学校、政府机构、工厂区域的生态环境、区域的发展潜力、方便自己上班 从区域内各个楼盘的成交客户和意向来看，成交客户年龄在27-45岁左右为主，工作区域大都在本区域的，方便就近上班。也有区域外的客户，特别是改善居住条件的二次置业者，他们看好该区域的生态环境和发展潜力。 房地产策划大全房地产策划大全【项目所在片区发展现状及未来规划【项目所在片区发展现状及未来规划 】1 1、政府片区规划定位、政府片区规划定位根据芝山城区规划，本项目位于

134、芝山路与萍州路交汇处，开发地块位于萍州高科技园片区（原党校）本案 房地产策划大全房地产策划大全1 1、从以上土地利用规划图来看：、从以上土地利用规划图来看： 萍州高科技工业园将设商贸、金融、住宅、文化娱乐、科技、工业等六大功能区，是一个集商业金融、工业集散于一体的综合性区域。 城北片区则以居住、绿化用地为主，商业用地主要分布在靠近芝山路老商业中心的沿线为主。萍州高科技工业园萍州高科技工业园 城北居住片区城北居住片区 芝山路商业街芝山路商业街河东的总体布局形成河东的总体布局形成“两商一住两商一住”的格局：的格局：（1）芝山中路为核心老商业中心片区，主要以零售业为主；（2）萍州高科技园主要是依商贸

135、、科技、工业于一体的综合区；（3）城北片作为靠近两大商业区的位置，在功能上主要定位于：配套两大商业区。 总体而言，萍州高科技工业园和芝山路是河东发展的两大活力源，而本项目所在的总体而言，萍州高科技工业园和芝山路是河东发展的两大活力源，而本项目所在的城北片正位于两大活力源中间，作为住宅配套的发展前景好，潜力大。城北片正位于两大活力源中间，作为住宅配套的发展前景好，潜力大。【项目所在片区发展现状及未来规划】项目所在片区发展现状及未来规划】 房地产策划大全房地产策划大全政府机关：政府机关：市法院、市检查院、公路局商业配套：商业配套：好百年家居广场卫生配套：卫生配套：附属医院、七里店卫生服务站教育配

136、套：教育配套：市一中、职业技术学院其它配套：其它配套：建设银行、农村信用社分析：分析： 项目周边的政府机关、商业配套、卫生机构配套、教育机构配套相对较完善，这项目周边的政府机关、商业配套、卫生机构配套、教育机构配套相对较完善，这可以满足业主入住后的配套需求，同时机关单位、医疗卫生机构、教育机构职工都是可以满足业主入住后的配套需求，同时机关单位、医疗卫生机构、教育机构职工都是属于高素质、高收入人群，他们对生活品质的要求较高，是本项目很好的客户来源。属于高素质、高收入人群，他们对生活品质的要求较高，是本项目很好的客户来源。【项目所在片区发展现状及未来规划】【项目所在片区发展现状及未来规划】 2 2

137、、项目周边单位以及市政配套建设、项目周边单位以及市政配套建设 房地产策划大全房地产策划大全二、项目的二、项目的SWOTSWOT分析分析1 1、优势、优势(S)(S)（1 1）规模优势）规模优势项目占地近150亩，芝山片区规模较大。（2 2）潜在景观资源优势）潜在景观资源优势项目地块原生态资源丰富，本项目拥有100多颗原生态樟树，附近拥有超100亩的原生态西瓜岭森林公园，萍州岛景观，拥有打造高档小区的潜质。（3 3）党校人文）党校人文项目地块为原党校所在地，文化内涵丰富（4 4）教育资源）教育资源 项目紧邻省重点中学永州市一中、职业技术学院、规划中的大学城；建议建议对项目进行精心的规划，扬长避短

138、，设计出较好的产品，提高项目的知名度，打对项目进行精心的规划，扬长避短，设计出较好的产品，提高项目的知名度，打造高品质产品，对项目进行较有效宣传推广。造高品质产品，对项目进行较有效宣传推广。 房地产策划大全房地产策划大全2 2、劣势、劣势(W)(W)（1 1）环境污染源隐患；）环境污染源隐患；项目紧邻高科技园园区工厂对环境影响（制药厂）（2 2）项目毗邻萍州路边大量自建房，不利于整个小区档次的提升；）项目毗邻萍州路边大量自建房，不利于整个小区档次的提升；（3 3）现状环境尚未成熟，市政配套设施匮乏，所以对购房者造成一定的心理瓶颈；）现状环境尚未成熟，市政配套设施匮乏，所以对购房者造成一定的心

139、理瓶颈；（4 4）项目周边建设错乱无序，不利于该区域项目品质提升）项目周边建设错乱无序，不利于该区域项目品质提升；二、项目的二、项目的SWOTSWOT分析分析建议建议在项目内部规划上，如在建筑类型、建筑风格、景观设计、产品配比等方面很有必在项目内部规划上，如在建筑类型、建筑风格、景观设计、产品配比等方面很有必要进行认真的设计，以优越的感官效果及居住品质来冲击客户对外部环境的不认同。要进行认真的设计，以优越的感官效果及居住品质来冲击客户对外部环境的不认同。 房地产策划大全房地产策划大全3 3、机会（、机会（O O）（1 1）政府发展倾斜支持优势）政府发展倾斜支持优势项目地位于政府重点规划区政府重

140、点规划区，随着政府对萍州高科技园大学城的发展支持力度加大，未来未来发展空间大；发展空间大；（2 2）芝山市场现尚处于发展阶段，因此综合开发水平和产品供应都有拓展提升的空间。）芝山市场现尚处于发展阶段，因此综合开发水平和产品供应都有拓展提升的空间。（3 3）虽然市场不缺乏供给，但大多产品）虽然市场不缺乏供给，但大多产品“单一单一”、“同质化同质化”，少有真正理想的高品质个，少有真正理想的高品质个案出现；案出现；（4 4）芝山目前在售项目从产品包装、推广、开发水平、代理公司的产品包装）芝山目前在售项目从产品包装、推广、开发水平、代理公司的产品包装 策略推广均策略推广均处于发展初级阶段，若本案有点创

141、地产专业机构的支持，将为本案在众多竞争项目中脱颖处于发展初级阶段，若本案有点创地产专业机构的支持，将为本案在众多竞争项目中脱颖而出、平定天下。而出、平定天下。二、项目的二、项目的SWOTSWOT分析分析从某种程度上说，芝山的房地产市场，让人们看到了该区域的价值，结合本地的消费从某种程度上说，芝山的房地产市场，让人们看到了该区域的价值，结合本地的消费能力强的优势、周边的规划，可以积极拓宽客户范围，吸引更多的客户。能力强的优势、周边的规划，可以积极拓宽客户范围，吸引更多的客户。建议建议 房地产策划大全房地产策划大全4 4、威胁、威胁(T)(T)（1）规模大、周期长，存在一定的投资风险；（2）该区域

142、近期开发量大，开发量大，推盘上10万平米就有三个，年消费量将成为近一段时期的上限；（3）市场供给方面，短、中期内都将有项目上市。上市的覆盖面广，产品结构丰富，将会出现“同质化”现象。（4）开发商开发理念的不断提升，沿海开发势力的进入，市场竞争加剧；（5）该区域自建房、小楼盘价格较低，产品附加值难以提升；（4）国国“六六”条政策影响条政策影响，以及目前房地产出现“拐点拐点”论论影响；二、项目的二、项目的SWOTSWOT分析分析项目项目“何时推出，怎么推出何时推出，怎么推出”是规避威胁的重点，需要仔细观察研究市场，特别是是规避威胁的重点，需要仔细观察研究市场，特别是对新城区各项目特点及走势实时关注

143、，结合项目自身产品情况，找准时间差、分析各种对新城区各项目特点及走势实时关注，结合项目自身产品情况，找准时间差、分析各种户型的市场供应量，客户对户型的偏好，及时更新，抓住机会，以较大的力度进行广泛户型的市场供应量，客户对户型的偏好，及时更新，抓住机会，以较大的力度进行广泛的宣传。的宣传。建议建议 房地产策划大全房地产策划大全【结论】【结论】本项目规模优势无可替代，本项目规模优势无可替代，应树立应树立“大盘改变地块大盘改变地块”的开发观念！的开发观念！大盘大盘+ +生态生态本项目开发的主旋律！本项目开发的主旋律！本项目原生态景观资源绝无仅有，本项目原生态景观资源绝无仅有，应树立应树立“生态地产生

144、态地产”的开发观念！的开发观念！响应市场对响应市场对品质型产品品质型产品开发的需求！开发的需求！树立项目树立项目标杆地位标杆地位，建构项目与开发商，建构项目与开发商品牌形象品牌形象！ 房地产策划大全房地产策划大全报告思路报告思路项目分析和策略项目分析和策略我们的目的我们的目的产品规划建议产品规划建议项目定位项目定位营销推广策略营销推广策略客户定位客户定位市场分析市场分析广告演示广告演示关于项目定位思考关于项目定位思考 房地产策划大全房地产策划大全1 1、在经济层面上、在经济层面上 芝山是永州市两区之一，是古城零陵的发源地，有一定的历史沉淀，居民经济积累周期较芝山是永州市两区之一，是古城零陵的发

145、源地，有一定的历史沉淀，居民经济积累周期较长，消费潜力挖掘空间大；长，消费潜力挖掘空间大；2 2、在地域分布上、在地域分布上 由于芝山区是永州最早的老城区，本区原住居民较多，再加上近一年来冷水滩房价发展过由于芝山区是永州最早的老城区，本区原住居民较多，再加上近一年来冷水滩房价发展过高、过快（冷水滩回流芝山购房现象已逐渐增多），高、过快（冷水滩回流芝山购房现象已逐渐增多），芝山区房产正逐渐升温；芝山区房产正逐渐升温； 芝山外来消费客群较少，芝山外来消费客群较少，主要以本区、周边下属乡镇及冷水滩购房群体为主；主要以本区、周边下属乡镇及冷水滩购房群体为主；3 3、在消费习惯上、在消费习惯上 对大众商

146、品仍然处于对大众商品仍然处于非理性消费阶段，非理性消费阶段，注重亲朋关系，较少单独活动，好热闹，对新鲜事物注重亲朋关系，较少单独活动，好热闹，对新鲜事物敏感，虚荣心较明显，有一定攀比心理，敏感，虚荣心较明显，有一定攀比心理，趋同心理严重，自主意识相对较低；趋同心理严重，自主意识相对较低； 目标客户群定位目标客户群定位 房地产策划大全房地产策划大全目标客户群定位目标客户群定位4 4、购买客群主要考虑的因素、购买客群主要考虑的因素 90%90%62%62%50%50%35%35%25%25%20%20%20%20%0%0%10%10%20%20%30%30%40%40%50%50%60%60%70

147、%70%80%80%90%90%价格价格地理位置小区景观小区景观户型户型物业管理物业管理安全状况安全状况配套设施配套设施 房地产策划大全房地产策划大全目标客户群定位目标客户群定位5 5、核心目标客户群的构成、核心目标客户群的构成 第一类消费群体：第一类消费群体：提升现有住房环境的中小私营业主提升现有住房环境的中小私营业主 长期居住在芝山区的中小私营业主，经常为生意东奔西跑； 主要分布于城区、周边经济较发达的乡镇或冷水滩； 需改善居住环境和居住条件的二次置业者。第二类消费群体：第二类消费群体：各机关、企事业单位工作人员各机关、企事业单位工作人员 对目前居住现状不满，迫使其有必要进行换房以满足心理

148、需求。第三类消费群体：第三类消费群体：外出打工，回乡群体外出打工，回乡群体 对家乡怀有深厚感情，在外奔波多年后有一定积蓄，回乡购房群体。第四类消费群体：第四类消费群体：各乡镇进城客户群各乡镇进城客户群, ,由于城市化建设，形成了大量农村进城居住由于城市化建设，形成了大量农村进城居住 消费群体，此部分群体有一定的积蓄，满足其憧憬城市生活欲望。 房地产策划大全房地产策划大全目标客户群定位目标客户群定位6 6、目标客户群生活特征及描述、目标客户群生活特征及描述第一类消费群体：第一类消费群体：中小私营业主中小私营业主生活特征：生活特征： 有较好经济来源，考虑问题实际，不注重表面功夫，注重利益、回报等；

149、 心理压力大，空闲时间少，业余活动单一而传统；自主意识相对较强，不易受他人意见左右，喜欢张扬，特别是经济方面，受教育程度普遍不高。描描 述：述： 3045岁，从事传统商业活动，对事物不敏锐，但精明能干，事业小成。有现代意识；教育程度不高，行为举止有小市民习气。 受经营规模所限，多数自己既是老板又是员工，工作量大，且市场竞争激烈，心理压力无时不在，渴望修养身心的空间，家庭是其首要选择。 工作之余的休闲活动单一（只求能消除疲惫、放松情绪即可），睡觉是首选。 对子女关心较少，虽有望子成龙的强烈意愿，家庭教育远远低于对子女的期望植，只能努力为其创造良好的外部环境。 讨厌大款、暴发户的定义，明白富有高贵

150、，但有强烈的显富欲望。 房地产策划大全房地产策划大全目标客户群定位目标客户群定位 第一类消费群体：第一类消费群体：中小私营业主中小私营业主 客户来源：客户来源：芝山区、周边各乡镇及冷水滩区 家庭结构：家庭结构：三口之家（小孩年龄515岁）或三世同堂 家庭状况：家庭状况：外界干扰因素较多，家庭感情趋于一般化外界干扰因素较多，家庭感情趋于一般化 购房动机：购房动机：自住，改善居家条件，并为子女提供良好的受教育环境，或投资 购房行为：夫妻双方决定或全家讨论决定购房行为：夫妻双方决定或全家讨论决定 出行方式：出行方式：步行、摩托车或公共交通工具；步行、摩托车或公共交通工具； 工作状态：工作状态：忙碌，

151、无固定规律，压力大 生活状态：生活状态：单一枯燥，无太多情趣可言，但物质生活较好 消费状态：消费状态：较注重品质，对商品质素要求较高，属于当地高消费人群 目前居住状态：目前居住状态：多住在上辈留下的老式住房或曾经工作所分得的单位集资房中 房地产策划大全房地产策划大全目标客户群定位目标客户群定位第二类消费群体：第二类消费群体：各机关、企事业单位工作人员各机关、企事业单位工作人员生活特征：生活特征： 有稳定的经济来源；注重自身形象，好面子；工作上有一定心理压力（多数人已习以为常）； 生活有规律，上班时间固定，空闲时间较多；业余活动丰富，易接受新鲜事物；自主意识相对较弱，“趋同”心理严重； 不喜欢张

152、扬，在经济方面非常低调；受教育程度高。描描 述：述： 3045岁，在自己的生活圈内，喜好以行为举止显示其地位及生活条件（房子是其身份的象征）； 在上层权力者和名流面前缺乏足够的自信，多处受制于人，精神层面得不到满足； 不安于现状，力求通过自身努力提高自己及生活条件； 对娱乐休闲活动有一定讲究，喜欢追潮流，因其身份限制，相对谨慎； 注重生活及子女教育，力求各种途径为子女创造良好教育条件。 房地产策划大全房地产策划大全目标客户群定位目标客户群定位第二类消费群体：第二类消费群体：各机关、企事业单位工作人员各机关、企事业单位工作人员 客户来源：客户来源：芝山区、冷水滩区及周边各乡镇 家庭结构：家庭结构

153、：三口之家为主（小孩年龄515岁） 家庭状况：家庭状况：外界干扰因素少，注重家庭生活 购房动机：购房动机：自住，改善居家条件，或投资 购房行为：购房行为：夫妻双方决定 出行方式：出行方式：公共交通工具、摩托车、单位用车 工作状态：工作状态：相对清闲，单调而有规律，压力较小 生活状态：生活状态：较为丰富，多三五成群或几家一起玩耍 消费状态：消费状态：注重品质，对商品品质要求较高，属于当地高消费人群 目前居住状态：目前居住状态：多与父母同住、或住在单位老式集资房中 房地产策划大全房地产策划大全目标客户群定位目标客户群定位第三类消费群体：第三类消费群体：外出打工，回乡群体外出打工，回乡群体生活特征：

154、生活特征： 有一定经济积蓄；年龄较大，对家乡感情浓厚；传统观念强烈，注重亲朋感情。 工作压力大，期望有释放空间；吃过苦受过累，对生活压力承受力强；眼界开 阔，自主意识强，从众心理强。描描 述：述： 2535岁，渴望通过努力改观自己及后代的生活面貌，向往“大城市” 生活； 对新鲜事物接受度高，并以此为炫耀资本。 夫妻双方常年在外，子女多为老家父母带养，平时接触少，对子女期望值高， 有强烈的望子成龙的意愿。 社会经历丰富，生活节俭，注重商品实用性，忽略其品牌所带来的附加值。 房地产策划大全房地产策划大全目标客户群定位目标客户群定位第三类消费群体：第三类消费群体：外出打工，回乡群体外出打工，回乡群体

155、 客户来源：客户来源：芝山区、冷水滩区及周边各乡镇 家庭结构：家庭结构：三口之家为主（小孩年龄515岁） 家庭状况：家庭状况：夫妻双双外出，同甘共苦，感情融洽而牢固 购房动机：购房动机：自住，脱离原有的乡镇生活形态，同时也为子女的良好教育提供便利条件 购房行为：购房行为：夫妻双方决定 出行方式：出行方式：公共交通工具、自行车、摩托车 工作状态：工作状态：工作繁重而枯燥，压力大 生活状态：生活状态：视经济情况而定，以节俭为基本标准 消费状态：消费状态：注重商品实用性，中等消费水平 目前居住状态：目前居住状态：在外租房（在老家有老住房，多空置或父母居住） 房地产策划大全房地产策划大全目标客户群定位

156、目标客户群定位第四类消费群体：第四类消费群体：各乡镇进城客户群各乡镇进城客户群 生活特征：生活特征： 有一定经济积蓄，且年龄较大，传统观念强烈，注重亲朋感情； 向住城市的生活，有强烈进城生活愿望； 吃过苦受过累，对生活有较强的承受力；自主意识弱，从众心理强。描描 述：述： 3045岁，渴望通过努力改观自己及后代的生活面貌，向往“大城市人” 生活 一年多半时间都在农村，平时新鲜事物接触少，对子女期望值高，望子成龙意愿强。 能吃苦耐劳，生活节俭，注重商品实用性，忽略品牌所带来的附加值。 房地产策划大全房地产策划大全目标客户群定位目标客户群定位总总 结：结：我们针对的人群是：我们针对的人群是：、对生

157、活有一定追求和向往，对现状不满，渴望得以提升；、对生活有一定追求和向往，对现状不满，渴望得以提升；、正在寻求特有的生活品质，向往异域风情的生活模式；、正在寻求特有的生活品质，向往异域风情的生活模式； 他们事业成功，很希望有一个心灵停靠的港湾；他们事业成功，很希望有一个心灵停靠的港湾； 他们有一定经济实力，希望提升现有的生活品质；他们有一定经济实力，希望提升现有的生活品质； 他们有一定生活思想的，和特有的品位，向往高品质的生活环境；他们有一定生活思想的，和特有的品位，向往高品质的生活环境； 他们是永州具有品位的中产阶级！他们是永州具有品位的中产阶级！ 房地产策划大全房地产策划大全报告思路报告思路

158、项目分析和策略项目分析和策略我们的目的我们的目的产品规划建议产品规划建议项目定位项目定位营销推广策略营销推广策略客户定位客户定位市场分析市场分析广告演示广告演示关于项目定位思考关于项目定位思考 房地产策划大全房地产策划大全9、开发流线如图：第一部分：技术论证第一部分：技术论证 房地产策划大全房地产策划大全 该地块位置较偏，在目前区域商业氛围欠缺的情况下，开发有较大风险。为了弱化市场风险，提高项目的市场接受度，保证产品能够平稳顺利地去化。同时点创在进行与本案目标产品论证的基础上，在完善了疑问产品（小高层住宅）及市场客户定性定量的基础下，将本案产品的市场论证如下：市场论证市场论证产品线建议产品线建

159、议普通多层住宅普通多层住宅：6F、6+1F，这是市场生命力最强，空间最大的产品，也是芝山目前从低端产品向高端产品进化的基础。 花园洋房花园洋房：情景洋房、层层退台产品，是市场上中段产品的聚焦点所在，占据着绝对的中产置业市场，其产品层次由低端置业进化到泛别墅置业，可以让本案的产品力大幅度的提升，有利于塑造本案高品质大盘的高贵形象。别墅别墅：独栋别墅，在本案至高点的山体上，塑造最高层次的住宅产品-别墅，可以让本案具有让市场及客户迅速感性的，高价值的基于产品面上的精神堡垒。 房地产策划大全房地产策划大全小高层电梯房：小高层电梯房：社区商业：以步行街形态的独立店面为主，辅以小体量的集约式商场。社区商业

160、：以步行街形态的独立店面为主，辅以小体量的集约式商场。目前市场上带电梯住宅均为一梯两户，户型呆板，并在产品上没有运用丰富的目前市场上带电梯住宅均为一梯两户，户型呆板，并在产品上没有运用丰富的创新思路，建议本案的小高层产品应在观景区间（户户朝景、窗窗有景）、产创新思路，建议本案的小高层产品应在观景区间（户户朝景、窗窗有景）、产品户型创新上和平面布局（动静分区、公私分区、花园入户）上进行创新，使品户型创新上和平面布局（动静分区、公私分区、花园入户）上进行创新，使其在体量上成为本案的第二主力，在产品亮点和产品价值上上升为第一主力，其在体量上成为本案的第二主力，在产品亮点和产品价值上上升为第一主力，以

161、此来催化客户的购买需求，全面攻占市场。以此来催化客户的购买需求，全面攻占市场。论证释由：论证释由：1）、目前芝山市场普通多层产品占主流，客户接受电梯房需要引导，应规划一定比例的普通多层作为置业基础，以6层和6+1层为建筑形式，满足居住和停车之用。2）、根据本案地块有一大片原生态樟树和其他乔木和市场上的洋房和别墅是个市场空白，应建议突破单幅地块的容积率限制，在地块临水系、景观资源较好的位置规划规划洋房和别墅，这对整个项目的档次和形象得到提升。这是整个项目的精神所在。3）、针对项目周边商业配套不齐全的情况，应规划社区商业，主要以独立店铺为主，还应规划中小型超市，满足未来居住者的生活需要，其商业价值

162、待住宅区完善之后将得到大大地提升。产品线建议产品线建议 房地产策划大全房地产策划大全低层产品：低层产品：普通住宅、花园洋房、别墅小高层：小高层：分为10层小高层住宅和18层小高层住宅商业：商业：以步行街形态的独立店面为主，辅以小体量的集约式商场。论证释由：论证释由：1）、低层产品和高层产品的组合规划使整个楼盘天际线高低起伏、错落有致，对角线的延升让视觉显得更广阔。2）、目前芝山商业中心位于芝山路，大型超市、商场、酒店、专业市场、品牌店都集中于此，人们都有到此地的消费习惯，而大型社区的配套商业的开发规模较大，不可能一次性开发完毕，因为在社区未成熟就开发大量社区商业，缺乏商业经营基础，只会导致招商

163、运营的困难。比较合理的步骤是先开展一般住宅底商的开发，基本满足前期业主的需求，大中型集中式商业物业（做大型超市和餐饮等功能）最好根据社区开发的进度，进行前期规划和招商的配合，才进行全面开发。在商业规划中应讲究“公众性、开放性、通透性、兼容性、安全性”五性。产品区间产品区间 房地产策划大全房地产策划大全普通多层住宅占普通多层住宅占30%30%花园洋房占花园洋房占20%20%别墅占别墅占5%5%小高层占小高层占35% 35% ，其中一梯两户占，其中一梯两户占21%21%，二梯多户占，二梯多户占14%14%论证释由：论证释由：1）、虽然市场已经由多层向电梯房过度，但是目前市场上多层产品仍占主流，但是

164、应规划一定比例的普通多层，占10%左右，主要起到聚集人气的作用，建议主要放在1期。2）、目前市场上小高层住宅以点式为主，该产品虽可减少单位成本，但是舒适性不高，不能提升整个项目的档次和品质，建议板式为主、点式为辅，一梯两户的板式楼占60%左右，一梯多户的塔楼占40%左右。3）、虽然凤凰城、BOBO新天地、天下城打出洋房的概念，但是品质和环境都达不到洋房的标准和要求，所以市场上还没有真正的洋房。在本案景观好地块规划花园洋房和情景洋房、比例占50%左右，作为本案的主打产品，在本案地块景观好和坡地规划别墅，比例占5%左右，其中规划独立别墅占1%左右，联排和双拼占4%左右。产品比例产品比例 房地产策划

165、大全房地产策划大全一、规划布局建议一、规划布局建议1、规划设计寻求空间有序发展；2、空间设计，建筑视觉的美观性与独特性；3、要寻求建筑的错落、天际线的变化与和谐，体现出项目的整体性；4、广场可以硬地为主要材质，形成城市广场的氛围，并与商业结合，形成人口最集聚的地方；5、植物配置以少而精为主，并可设置少量的景观小品，以体现品质感；6、商业，满足社区功能，并创造附加值；7、产品多样性，体现项目的差异化、创新性；点创建议点创建议: :高层、低层住宅布置层次，充分利用景观主轴，使低层区向高层区的强烈引导和过渡，高层、低层住宅布置层次，充分利用景观主轴，使低层区向高层区的强烈引导和过渡，构小区景观高潮，

166、起到画龙点睛的效果。构小区景观高潮，起到画龙点睛的效果。小区道路系统，充分考虑高层组团设外环路，以保证庭院的安静，低层设宅前支路，避小区道路系统，充分考虑高层组团设外环路，以保证庭院的安静，低层设宅前支路，避免对宅间绿地的干扰。免对宅间绿地的干扰。 房地产策划大全房地产策划大全二、建筑风格建议二、建筑风格建议1） 现代、时尚立面；2） 独特外观，利用户型构架，丰富立面效果，形成视觉冲击力；3) 建筑外观设计应该适合项目定位的目标群体；4) 建筑应该与周边环境协调，考虑对外整体性，适合建筑在项目地的环境角色；5) 建筑设计应该体现时代性，适当超前；6) 建筑应该注重细节设计，细节体现深度关怀；点

167、创建议：点创建议： 北美建筑风格北美建筑风格充分考虑：充分考虑： 生活应该是简约、风情的；本案建筑应结合现代风格并融入北美建筑的元素（在线条、顶部、色彩上）体现北美风情建筑的格调，营造异域风情的生活氛围。建筑的凸窗外观造型，建筑线条的处理方式；建筑的凸窗外观造型，建筑线条的处理方式；顶部北美风情元素的处理效果；顶部北美风情元素的处理效果；建筑的色彩搭配如何体现北美风情韵味；建筑的色彩搭配如何体现北美风情韵味； 房地产策划大全房地产策划大全北美建筑风格北美建筑风格（参考图）（参考图） 房地产策划大全房地产策划大全北美建筑风格北美建筑风格（参考图）（参考图） 房地产策划大全房地产策划大全建筑外立效

168、果建议建筑外立效果建议（参考之风格之一）（参考之风格之一） 房地产策划大全房地产策划大全参参考考图图 房地产策划大全房地产策划大全架架空空层层参参考考图图 房地产策划大全房地产策划大全四、园林景观建议四、园林景观建议 生命源于回归，园林在于雕琢，本案应注重园林风格的营造，因地制宜地在社区组团的景观中搭配种植各类植物，结合水溪元素、建筑风格，塑造风情园林； 本案的园林景观以“北美风情园林”为核心思路，以立体化景观体系进行规划设计 利用自然坡地的地形，设计高差错叠的流水元素，提高景观亮点； 在社区融入小溪元素，贯穿社区；点创建议点创建议: : 在景观规划设计上，以立体化的景观体系进行规划设计，分为

169、：中庭大景观、区间小景观组在景观规划设计上，以立体化的景观体系进行规划设计，分为：中庭大景观、区间小景观组团、建筑楼前区间小绿化。并利用两个不同形态建筑组团的特点和天然植被，多做些小品和休憩休团、建筑楼前区间小绿化。并利用两个不同形态建筑组团的特点和天然植被，多做些小品和休憩休闲、健身施相融洽。并在规划思路上，考虑到景观布置的先决性和施工便利性；闲、健身施相融洽。并在规划思路上，考虑到景观布置的先决性和施工便利性；注：注：（1 1）可否考虑把社区入口、一期启动内容，在社区入口处先做景观示范点，以吸引客户；）可否考虑把社区入口、一期启动内容，在社区入口处先做景观示范点，以吸引客户；（2 2）住宅

170、一楼可考虑架空层，一方面增加绿化空间和通透性，另一方面可以放置娱乐健身设施，）住宅一楼可考虑架空层，一方面增加绿化空间和通透性，另一方面可以放置娱乐健身设施，增加活动空间；增加活动空间； 房地产策划大全房地产策划大全（参考图）（参考图） 房地产策划大全房地产策划大全（参考图）（参考图） 房地产策划大全房地产策划大全（参考图）（参考图） 房地产策划大全房地产策划大全1)满足国家和地方制定的住宅设计规范；2)面积控制与产品定位为准，符合定位目标群体的生活方式；3)各功能区的面积分配合理，空间尺度舒适，功能分区组合科学，室内动线关系流畅交叉点少；4)动静分区，功能齐全，户型方正无异形，使用率最大；5

171、)每户均应该做到 “明厨、明卫、明卧、明厅”的“四明”格局；6)考虑节能性，在房型设计中达到功能与经济的统一，特别是干湿分区与卫生间集中布置；7)保证主卧室和客厅有良好的日照、通风和景观效果；8)避免与客厅相连的房门过多，卧室保持一定的私密性；9)卫生间最好做到盥洗分离；10)每户至少有一个可以休闲活动的花园，并充分利用飘窗扩大室内使用面积；五、户型建议五、户型建议 房地产策划大全房地产策划大全点创经过市场论证后建议点创经过市场论证后建议: :除常规户型类别外，应安排一定体量：错层户型（三、四房）除常规户型类别外，应安排一定体量：错层户型（三、四房） 一定体量：带入户花园的户型（三、四房）一定

172、体量：带入户花园的户型（三、四房） 一定体量：一定体量：270270飘窗、双阳台户型飘窗、双阳台户型（参考图）（参考图）五、户型建议五、户型建议 房地产策划大全房地产策划大全户型配比户型配比 2 2房房2 2厅厅1 1卫（卫（2 2卫）卫）100100占占4 4； 3 3房房2 2厅厅2 2卫双阳台占卫双阳台占6161：120 10；135 25； 143 23； 156 3； 4 4房房2 2厅厅2 2卫双阳台占卫双阳台占3030： 143 10； 158 10； 168-200 5； 楼中楼占楼中楼占5 5：200200以上（以上（270270景观窗、双阳台户型）、入户花园；景观窗、双阳台

173、户型）、入户花园；五、户型建议五、户型建议 房地产策划大全房地产策划大全六、项目配套建议六、项目配套建议硬件配套硬件配套/ / 会所建议会所建议 健身主题：大型健身室、健康操室、壁球室、桌球天地、沙狐球、乒乓球、泳池；娱乐休闲主题：数码影视厅、书吧（阅读室）、咖啡厅（或茶馆）等；/ / 教育设施教育设施社区双语幼儿园/ / 露天休闲广场露天休闲广场亲子乐园：利用幼儿园周边绿地，设计迪斯尼儿童乐园（划分为四个功能区，以明丽色彩，活泼造型）满足孩子们的希望；老年活动中心：针对中老年人。中老年人在看护小孩的同时，适时的锻炼身体，主要有足底按摩、背、腰、腹等功能健身器材；露天健身设施：网球场、篮球场、

174、老年门球场等等；/ / 智能化建议智能化建议安防系统：红外线周界报警、出入口及重点区域监控系统、访客对讲系统、家庭紧急报警系统（仅针对别墅）、24h电子巡更；小区管理系统：宽带网、智能一卡通、社区背景音乐、三表自动远程抄表垃圾处理设备、社区煤气管道、24h直饮水系统（仅针对别墅）；服务配套（物业管理服务）服务配套（物业管理服务） 房地产策划大全房地产策划大全健身主题：大型健身室、健康操室、壁球室、桌球天地、沙狐球、健身主题：大型健身室、健康操室、壁球室、桌球天地、沙狐球、乒乓球、泳池；乒乓球、泳池；娱乐休闲主题：数码影视厅、书吧（阅读室）、咖啡厅（或茶馆）娱乐休闲主题：数码影视厅、书吧（阅读

175、室）、咖啡厅（或茶馆）等；等； 其他建议（可经营性内容）其他建议（可经营性内容）养生主题：美容美发、足部按摩室、社区医疗中心；养生主题：美容美发、足部按摩室、社区医疗中心； 房地产策划大全房地产策划大全VIPVIP皇家会所皇家会所 房地产策划大全房地产策划大全VIPVIP皇家会所皇家会所 房地产策划大全房地产策划大全VIPVIP皇家会所皇家会所 房地产策划大全房地产策划大全 “ “孟母三迁孟母三迁”，孩子未来的教育，是每位业主择屋最关心的问，孩子未来的教育，是每位业主择屋最关心的问题，挂靠名校、引进题，挂靠名校、引进 “ “双语教育双语教育”，培养从幼儿开始。，培养从幼儿开始。 房地产策划大全

176、房地产策划大全亲子乐园：利用幼儿园周边绿地，设计迪斯尼儿童乐园（划分为四亲子乐园：利用幼儿园周边绿地，设计迪斯尼儿童乐园（划分为四个功能区，以明丽色彩，活泼造型）满足孩子们的希望；个功能区，以明丽色彩，活泼造型）满足孩子们的希望；老年活动中心：针对中老年人。中老年人在看护小孩的同时，适时老年活动中心：针对中老年人。中老年人在看护小孩的同时，适时的锻炼身体，主要有足底按摩、背、腰、腹等功能健身器材；的锻炼身体，主要有足底按摩、背、腰、腹等功能健身器材； 露天健身设施：网球场、篮球场、老年门球场等等；露天健身设施：网球场、篮球场、老年门球场等等； 房地产策划大全房地产策划大全Sports Spor

177、ts 露天休闲广场露天休闲广场 房地产策划大全房地产策划大全安防系统：红外线周界报警、出入口及重点区域监控系统、访客对讲系统安防系统：红外线周界报警、出入口及重点区域监控系统、访客对讲系统 、家庭紧急报警系统（仅针对别墅）、家庭紧急报警系统（仅针对别墅）、24h24h电子巡更；电子巡更；小区管理系统：宽带网、小区管理系统：宽带网、智能一卡通、社区背景音乐、三表自动远程抄智能一卡通、社区背景音乐、三表自动远程抄表垃圾处理设备、社区煤气管道、表垃圾处理设备、社区煤气管道、24h24h直饮水系统（仅针对别墅）；直饮水系统（仅针对别墅）； 房地产策划大全房地产策划大全公共项目（无偿服务）公共项目（无偿

178、服务） 专项、配套有偿服务专项、配套有偿服务 二十四小时保安和车辆管理； 住宅水电设施的维修（免人工费）公共场所保洁； 花卉供应及代为养护；公共绿化园艺保养和培植； 保健、医疗；住宅区生活垃圾收集和清倒； 美发美容；公共设施的维修和保养； 临时照看孩童；代收代缴水电费； 钟点清洁组织区内业主联谊活动； 老人、病人的护理；代收代缴有线电视费； 代管房屋；代办报刊订阅和代收信件； 代理房屋租赁；代请保姆； 私宅报警器日常检查和维护； 房地产策划大全房地产策划大全报告思路报告思路项目分析和策略项目分析和策略我们的目的我们的目的产品规划建议产品规划建议项目定位项目定位营销推广策略营销推广策略客户定位

179、客户定位市场分析市场分析广告演示广告演示关于项目定位思考关于项目定位思考 房地产策划大全房地产策划大全项目定位面向提供满足购买印证加深需求支持 房地产策划大全房地产策划大全换言之，你要在目标客户大脑里给产品做定位目标客户大脑里给产品做定位诠诠 释：释： 根据市场及客户的研究：我们拟订出本系统定位，由于我们的定位来源于市场，扎根于客户，其结果必然是符合市场发展，满足客户的需求项目的定位不是一成不变的，它将根据项目开发的进展和市场反馈不断进行调整。我们将时刻关注着宏观和微观市场的变化。 定位不是你对产品要做的事 定位是你对目标客户要做的事项目系统定位诠释项目系统定位诠释 房地产策划大全房地产策划大

180、全定位原则定位原则受众导向原则受众导向原则 只有符合目标消费人群的需求，为其接受信息的思维方式和心理需求所牵引，才能具有竞争力。我们通过充分调研永州城市的人文、消费习惯、消费心理等，使本项目定位更能为市场所接受。个性差异化原则个性差异化原则 通过媒介渠道传达本项目产品的信息，将本项目产品的独到之处告知消费人群，例如：建筑风格、交通、价格、物业管理、环境、质量、升值潜力等。 房地产策划大全房地产策划大全 品牌工程理念：品牌工程理念：项目的成功开发也能进一步塑造企业品牌，因此从长远的角度来看，塑造项目品牌能进一步提升企业形象，为企业在以后的开发工作奠定良好的基础。定位理念定位理念 可持续发展理念：

181、可持续发展理念：关系到投资者是否可以最快化回收资本、最大化创造利润。因此，我们根据项目发展的实际情况，适时提出“二次营销”概念，即：先借助项目的成功定位、营销，塑造项目品牌；然后借助品牌优势做到利益最大化。 提升品质理念：提升品质理念：将本项目的软硬件标准进一步提升，打造新一代产品形态的标准体系。 制造行为理念：制造行为理念：充分利用永州投资环境，注重投资增值概念的渗透性，过滤性及延续性。 房地产策划大全房地产策划大全定位理念提示定位理念提示营造生活情调贩卖生活品质概念构筑高尚社区形态铺陈差异化建筑形态和园林风格塑造未来理想居住境地 房地产策划大全房地产策划大全规划设计规划设计建建筑筑设设计计

182、规规划划设设计计景景观观设设计计建建筑筑空空间间空间体系空间体系城城市市空空间间区区域域空空间间户户型型空空间间品质引领品质引领企企业业品品牌牌产产品品品品质质本本 案案 价价 值值 体体 系系开发商品牌战开发商品牌战略略品品牌牌文文化化开开发发模模式式品品牌牌运运营营景景观观配配套套配套服务配套服务商商业业配配套套休休闲闲会会所所金金牌牌物物管管 房地产策划大全房地产策划大全缘起一：看看本案有什么？缘起一：看看本案有什么？ 房地产策划大全房地产策划大全缘起二：看看客户需要什么？缘起二：看看客户需要什么？无可否认当今的大众被压力所重重包围，社会的、家庭的、事业的、自身的、外无可否认当今的大众被

183、压力所重重包围，社会的、家庭的、事业的、自身的、外界的造成了人们的双重性格的更明显。一方面希望能够实现自身的价值、得到社界的造成了人们的双重性格的更明显。一方面希望能够实现自身的价值、得到社会的认同，另一方面又希望能让自己安静的、没有压力的、没有禁锢的自由生活会的认同，另一方面又希望能让自己安静的、没有压力的、没有禁锢的自由生活另外一群人以事业、压力为乐趣。他们更懂得生活，更懂得怎么去调节自己，去另外一群人以事业、压力为乐趣。他们更懂得生活，更懂得怎么去调节自己，去实现自己的自由与梦想。实现自己的自由与梦想。他们共同希望有另外一种生活来改变现在的生活，来改变现在这种疲倦的生活形他们共同希望有另

184、外一种生活来改变现在的生活，来改变现在这种疲倦的生活形式。式。 他们对娱乐休闲活动有一定讲究、喜欢追潮流，注重生活及子女教育、希望他们对娱乐休闲活动有一定讲究、喜欢追潮流，注重生活及子女教育、希望改善居住环境和居住条件、对家乡怀有深厚感情，回乡购房群体。改善居住环境和居住条件、对家乡怀有深厚感情，回乡购房群体。 房地产策划大全房地产策划大全缘起三：客户看到本案会想到什么？缘起三：客户看到本案会想到什么？还是还是 本案本案会是什么？会是什么？是是100100颗树颗树 是小是小山山是是150150亩规模亩规模 是自然是自然 房地产策划大全房地产策划大全疑问一：疑问一：如果本案只是住宅社区是否能打动

185、客户？如果本案只是住宅社区是否能打动客户？疑问二：疑问二：如果只是如果只是100100颗香樟的生态社区是否能承载颗香樟的生态社区是否能承载2020万平米的体量？万平米的体量？疑问二：疑问二：如果只是拥有跟周边几个大项目一样的外部教育人文环境能有竞争力吗？如果只是拥有跟周边几个大项目一样的外部教育人文环境能有竞争力吗？疑问四：疑问四：除了这些项目的卖点外我们还打算带给永州人什么样的的生活方式？除了这些项目的卖点外我们还打算带给永州人什么样的的生活方式？现现 状：状：我们没有良好的区块优势、周边自建房较多、市政配套缓慢我们没有良好的区块优势、周边自建房较多、市政配套缓慢 房地产策划大全房地产策划大

186、全 房地产策划大全房地产策划大全 本本 案案资资源源的的最最大大化化整整合合战略前景战略前景天地资源天地资源建筑载体建筑载体居住价值居住价值权威权威方向方向地位地位城市文脉城市文脉居住理念居住理念 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全定位核心定位核心 定位的核心在于了解产品、市场，立足既有的资源，站在定位的核心在于了解产品、市场，立足既有的资源，站在客户的角度上满足其的需求欲望；客户的角度上满足其的需求欲望； 跳出现有市场的竞争层次，跳出现有市场的竞争层次，实现实现 “ “超越竞争超越竞争”，创造具有创造具有普遍认知和持久魅力的的生活型态。普遍认知和持久魅力的的生活型态。

187、 “ “突破、创新、超越突破、创新、超越” 是我们的定位宗旨。是我们的定位宗旨。案名定位分析案名定位分析 房地产策划大全房地产策划大全案名定位分析案名定位分析1 1、项目立项名分析、项目立项名分析 本案原项目名为本案原项目名为“香樟花园香樟花园”,”,从此案名深入分析，可以总结出以下几个特点：从此案名深入分析，可以总结出以下几个特点： 此案名无法体现项目规模及档次，比较平实此案名无法体现项目规模及档次，比较平实 此案名无法建立项目于市场的领导地位，无冲击力此案名无法建立项目于市场的领导地位，无冲击力 此案名没体现与其他项目的差异化，没有体现生活模式此案名没体现与其他项目的差异化，没有体现生活模

188、式 房地产策划大全房地产策划大全案名定位分析案名定位分析2 2、项目案名的由来、项目案名的由来生态生态环境环境生活生活模式模式建筑建筑风格风格园林园林风格风格规模规模配套配套客户客户喜好喜好案名案名 房地产策划大全房地产策划大全案名定位分析案名定位分析案名建议方案一案名建议方案一 香樟绿城香樟绿城 房地产策划大全房地产策划大全案名定位分析案名定位分析项目项目LOGOLOGO设计设计 房地产策划大全房地产策划大全案名定位分析案名定位分析* 案名组成释义：案名组成释义：规模与品质的融合，身分与档次的体现，大气与贴切的交融规模与品质的融合，身分与档次的体现，大气与贴切的交融 房地产策划大全房地产策

189、划大全案名定位分析案名定位分析案名建议方案二案名建议方案二 林林 溪溪 谷谷 房地产策划大全房地产策划大全案名定位分析案名定位分析* 案名组成释义：案名组成释义：意境与品质的体现，规模与品质的交融意境与品质的体现，规模与品质的交融 房地产策划大全房地产策划大全案名定位分析案名定位分析案名建议方案三案名建议方案三 香溪美地香溪美地 房地产策划大全房地产策划大全案名定位分析案名定位分析项目项目LOGOLOGO设计设计 房地产策划大全房地产策划大全案名定位分析案名定位分析* 案名组成释义：案名组成释义： 房地产策划大全房地产策划大全塞纳城塞纳城溪谷豪城溪谷豪城 绿谷城邦绿谷城邦 汇翠鉴筑汇翠鉴筑

190、 首府天城首府天城 总府佳境总府佳境 山水华城山水华城 居住主题公园居住主题公园 备选案名 房地产策划大全房地产策划大全推广定位分析推广定位分析1 1、主题定位：、主题定位：我们充分考虑到：我们充分考虑到： 房地产策划大全房地产策划大全1 1、主题定位：、主题定位：反复论证后反复论证后我们认为：我们认为：推广定位分析推广定位分析 房地产策划大全房地产策划大全诠释诠释: : 150150亩原生态生活城亩原生态生活城大盘大盘规规 模模100100棵香樟下的棵香樟下的天然生态环境天然生态环境通过园林、建筑风格创造通过园林、建筑风格创造的风情生活模式的风情生活模式 房地产策划大全房地产策划大全项目定位

191、：项目定位：永州市永州市 150150亩亩 原生态原生态 生活城生活城品牌定位：品牌定位：北美风情生活北美风情生活社区社区核心概念：风情生活家核心概念：风情生活家品牌个性：健康的、生态的、美丽的、有情调的品牌个性：健康的、生态的、美丽的、有情调的 房地产策划大全房地产策划大全目标客户群需求对比交叉分析目标客户群需求对比交叉分析目标客户需要的目标客户需要的 本项目给予的本项目给予的 楼盘的综合素质实力开发商倾力之作产品品质绝对保证身分价值认同感 150150亩原生态生活城亩原生态生活城 彰显生活品位产品差异化永州首席原生态香樟风情园林社区居家感营造舒适家庭生活全方位阐释“家”的概念物业增值潜力低

192、价位入市，升值空间大物业增值成必然趋势 房地产策划大全房地产策划大全 客户客户 品品牌定位牌定位传播卖点传播卖点 案案 名名 传播印象传播印象一一个个永永州州前前所所未未有有的的生生活活模模式式香香樟樟绿绿城城 亩亩原原生生态态生生活活城城规规模模/ /生生态态环环境境/ /香香樟樟生生活活推广定位分析推广定位分析 房地产策划大全房地产策划大全分期推广名定位分析分期推广名定位分析一、二期建议名：一、二期建议名： 歌林春天歌林春天 三期建议名：三期建议名： 公园大第公园大第 房地产策划大全房地产策划大全2 2、分项主题：、分项主题：推广主题分析推广主题分析 房地产策划大全房地产策划大全2 2、

193、分项主题：、分项主题：推广主题分析推广主题分析 房地产策划大全房地产策划大全2 2、分项主题：、分项主题：推广主题分析推广主题分析 房地产策划大全房地产策划大全推广主题分析推广主题分析 房地产策划大全房地产策划大全项目分析和策略项目分析和策略我们的目的我们的目的报告思路报告思路产品规划建议产品规划建议项目定位项目定位营销推广策略营销推广策略客户定位客户定位市场分析市场分析广告演示广告演示关于项目定位思考关于项目定位思考 房地产策划大全房地产策划大全项目行销流程项目行销流程 购房客户购房客户 营销循环回路图表营销循环回路图表 营销团队营销团队 获取获取信息信息现场现场体验体验决定决定购买购买口碑

194、口碑传播传播维护维护客户客户再销售再销售体验价值体验价值现场现场SPSP VI VI包装、包装、卖点推广卖点推广 房地产策划大全房地产策划大全项目行销策略项目行销策略 项目行销策略项目行销策略 电视、户外、DM、短信现场SP气氛营造营销中心 原生态香樟园林皇家宫廷物管服务样板房关系户、朋友群口碑传播价格因素折扣优惠优惠、促销策略销控手段目的：积蓄客户目的：积蓄客户目的：体现项目价值目的：体现项目价值目的：促进最后成交目的：促进最后成交形象塑造, 现场包装获取获取信息信息现场现场体验体验决定决定购买购买广告宣广告宣传策略传策略价值展价值展现策略现策略价格策略价格策略 房地产策划大全房地产策划大全

195、推广节奏安排推广节奏安排根据房地产的运作规律，把推广阶段划分为四个阶段：根据房地产的运作规律，把推广阶段划分为四个阶段：第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段预热期预热期开盘强销期开盘强销期清盘期清盘期续销期续销期切入市场切入市场积累客户积累客户项目展示项目展示树立形象树立形象广告轰炸广告轰炸气氛渲染气氛渲染开盘热销开盘热销强势促销强势促销尾盘促销尾盘促销现房展示现房展示营销总结营销总结公关互动公关互动品牌保温品牌保温惯性销售惯性销售口碑效应口碑效应铺垫后期铺垫后期 房地产策划大全房地产策划大全功功 能能 性：必须具备性：必须具备“门庭迎宾区门庭迎宾区”、“销控区销控

196、区”、“项目展示区项目展示区”、“洽谈洽谈 区区”、“签约区签约区”、“儿童娱乐区儿童娱乐区”、“VIP“VIP休闲区休闲区”、“办公办公区区”等；等；面面 积：积：400-500m400-500m2 2左右，彰显大盘气势；左右，彰显大盘气势； 装修风格：体现异域的香樟风情，搭配特色雕塑、小品及盆栽等；装修风格：体现异域的香樟风情，搭配特色雕塑、小品及盆栽等；其其 他：门庭设立特色迎宾；他：门庭设立特色迎宾； 房地产策划大全房地产策划大全永州现有媒介分析：永州现有媒介分析： 永州电视台：多飞媒体效果较好，组合时段永州电视台：多飞媒体效果较好，组合时段3D3D影视广告适当配合，但费用相对较影视广

197、告适当配合，但费用相对较高高 ； 户外广告牌：受众较广，关注度高，形象展示的必要手段户外广告牌：受众较广，关注度高，形象展示的必要手段 车身广告：车况较差，车辆数量少，道路环境差，车身污染严重车身广告：车况较差，车辆数量少，道路环境差，车身污染严重 电视网络：处于发展初期，点击率低，效果差，价格低，可发布形象和相关新闻电视网络：处于发展初期，点击率低，效果差，价格低，可发布形象和相关新闻广告广告 中邮夹报：针对性强，传播面广，时效性强，价格高；中邮夹报：针对性强，传播面广，时效性强，价格高； 海报派发：针对性强，传播面广，时效性强；海报派发：针对性强，传播面广，时效性强； 报纸：永州日报、永州

198、新报（原广电报）、潇湘晨报报纸：永州日报、永州新报（原广电报）、潇湘晨报永州主页、奔腾小报；永州主页、奔腾小报； 手机短信：作为及时信息发布，有效性高；手机短信：作为及时信息发布，有效性高； 鉴于永州市广告媒体的局限性，鉴于永州市广告媒体的局限性，建议整个推广过程以户外广告、建议整个推广过程以户外广告、SPSP活动、海活动、海报派发广告为主，以多飞、短信宣传为辅报派发广告为主，以多飞、短信宣传为辅。 房地产策划大全房地产策划大全在永州树立户外在永州树立户外广告牌是各媒体中的首选广告牌是各媒体中的首选报纸广告报纸广告短信群发短信群发公交车身广告公交车身广告3D3D影视广告影视广告电视多飞字母电视

199、多飞字母海报派发海报派发大型户外广告牌大型户外广告牌0 20 40 60 80 房地产策划大全房地产策划大全 第一阶段：预热期第一阶段：预热期 推广目的：推广目的： 进行项目展示，树立产品形象，积累目标消费群，形成热点引进行项目展示，树立产品形象，积累目标消费群，形成热点引起关注。起关注。 通过前期广告宣传树立项目自身形象，以高端品质入市，圈定本案目标客通过前期广告宣传树立项目自身形象，以高端品质入市，圈定本案目标客户群，提升客户对本案价格心理承受力，积累登记意向客户并试探心理价位，户群，提升客户对本案价格心理承受力，积累登记意向客户并试探心理价位，为后期高价入市作准备为后期高价入市作准备,

200、 ,建立客户信息网，夯实本项目销售基础建立客户信息网，夯实本项目销售基础 。 房地产策划大全房地产策划大全 第二阶段：开盘强销期第二阶段：开盘强销期推广目的：利用前期积累客户，迅速引爆市场，产生热销抢购的局面；推广目的：利用前期积累客户，迅速引爆市场，产生热销抢购的局面； 连续强势宣传和举行各种促销、现场活动，对意向客户重点攻击，提高成交率；连续强势宣传和举行各种促销、现场活动，对意向客户重点攻击，提高成交率； 塑造本案整体产品风格和品牌形象。塑造本案整体产品风格和品牌形象。 房地产策划大全房地产策划大全 第三阶段：续销期第三阶段：续销期推广目的：适度投放广告和进行推广目的：适度投放广告和进行

201、SPSP活动，主要利用人际传播达到持续销售目的，并活动，主要利用人际传播达到持续销售目的，并 提升项目及企业的品牌形象。提升项目及企业的品牌形象。 房地产策划大全房地产策划大全第四阶段：清盘期第四阶段：清盘期推广目的：利用已经建立的品牌优势和已经积累的丰富客户资源进行惯性销推广目的：利用已经建立的品牌优势和已经积累的丰富客户资源进行惯性销 售，通过尾盘特别促销和处置办法，达到售，通过尾盘特别促销和处置办法，达到95%95%以上的整体销售目标。以上的整体销售目标。 房地产策划大全房地产策划大全项目分析和策略项目分析和策略我们的目的我们的目的报告思路报告思路产品规划建议产品规划建议项目定位项目定位

202、营销推广策略营销推广策略客户定位客户定位市场分析市场分析广告演示广告演示关于项目定位思考关于项目定位思考 房地产策划大全房地产策划大全主推主推LOGO 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全备选方案一备选方案一 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全备选方案二备选方案二 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全 房地产策划大全房地产策划大全