自考房地产评估复习资料

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1、房地产评估 第一章 绪论 第一节 房地产评估的对象 1.1 土地的内涵与特点 房地产评估的对象是房屋和土地的价值。 1、其中：土地的内涵 土地是地球表面自然要素-大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。 2、土地的特征 根据土地的自然属性，土地具有以下特征： （1）土地资源的有限性 （2）土地资源的不可替代性 1.1 土地的内涵与特点。 （3）土地使用的可持续性 （4）土地自然性状的地域差异性。 根据土地的经济属性，土地具有以下特征： （1）利用方式的多样性 （2）土地区位的可变性 （3）土地使用潜力的有限性。 1.1 土地的内涵与特点 3、影响土地利用的主要因素 （1）自

2、然因素：包括地质、地貌、气候、水文、土壤等自然条件。 （2）经济因素：包括市场需求、资金投入、税收、劳动工资、地租等方面。 （3）科学技术。 （4）社会行政因素：包括土地使用制度、权益、政策、法规、土地利用管制等方面。 1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分 1、建筑物的定义 建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。 其中房屋建筑主要为居民的生产、生活和各种政治、经济、文化活动服务，如：住宅、厂房、办公楼、影剧院等。 构筑物是房屋以外的工程建筑，人们不直接在此进行生产和生活活动，如：道路、桥梁、塘坝、烟囱等。 1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分 2、房屋的分类 按使

3、用功能进行分类： （1）居住建筑：供人们生活起居的建筑。 （2）公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑。 （3）工业建筑。 按结构划分： （1）钢结构：以钢材作为主要的承重物 （2）钢筋混凝土结构 （3）砖混结构 （4）砖木结构 （5）其他结构 1.3 房地产的定义以及特性 1、房地产的定义 房地产是房产和地产的总称，也称不动产。包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。 （1）土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格。 （2）房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。 （3）城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物， 其上凝住了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施或建筑物

4、。 综上，在房地产估价中，通常评估的是房地产的整体价值。 1.3 房地产的定义以及特性 2、房地产的特性 （1）位置的固定性 （2）长期使用性 我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地 70 年，工业用地 50 年，商业用地 40 年。 （3）大量投资性 （4）保值与增值性 （5）投资的风险性 第二节 房地产价格 2.1 房地产价格概念 1、房地产价格概念及决定因素 房地产由土地和房屋构成的，房地产价格实质上就是土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。 决定房地产价格的三种因素： （1）房地产使用价值的大小 （2）房地产的供应数量 （3）对房地产的有效需求 2.1 房地产价格概念 2、

5、房地产价格的特征 房地产价格是由地价和房价共同组成，价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性。 （1）从评估的角度看，房地产价格实质上是一种权益价格。 （2）价格构成的双重性 （3）可用租金的形式表示 （4）没有统一的市场，价格的个别性强 （5）受折旧的影响小，增值性强 2.2 房地产价格的种类 1、市场价、评估价 2、房地产总价、土地价格、建筑物价格 3、生地价、熟地价 4、抵押价格、租赁价格 5、单位价格、楼面地价 其中:单位价格=房地产总价/土地面积 楼面地价=土地总价/建筑总面积 第三节 房地产评估的特点 房地产评估的特点 1、科学性 2、实践性 3、公正性 其中:科学性和实践性是

6、正确判断房地产价格的基础， 公正性是房地产评估的灵魂。 第四节 房地产评估的必要性 4、1 房地产评估是发展市场经济的需要 在新形势下，无论土地的出让、转让，房屋的买卖、租赁，都涉及到房地产客观的市场价值，目前 我国的房地产市场刚刚起步，还很不完善，交易者难以掌握真实的市场信息，必须借助房地产估价师的科学判断，提供评估对象的市场价格，才能达到预期的目标。 由此可见，在房地产市场不完善的情况下，房地产评估尤为重要。 4、2 房地产估价的现实意义 房地产估价主要在以下领域发挥重要的现实意义： （1）为土地使用制度改革和土地管理提供科学依据。 （2）为各类房地产交易服务。 （3）满足房地产税收的需要

7、 （4）为征地拆迁补偿费提供依据 （5）对城市旧房拆迁补偿的评估 （6）处理房地产纠纷的作用 （7）企业合资、重组和股份制的需要 对房地产相关用词的补充说明 为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别下： 1“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体。 2“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。 3“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。 4“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。 房地产概念的

8、总结 房地产概念的总结 构筑物 第二章 房地产评估的理论基础 第一节 地租理论 1.1 地租的内涵 1、地租的概念 地租是土地所有者凭借土地所有权获得的收入。因此，土地所有权和使用权的分离，是地租产生的前提。 2、地租理论的发展过程 （1）资产阶级古典经济学家的地租地价理论 农业地租是为了使用土地而付给地主的部分，是劳动产品扣除生产投入、维持劳动者生活必需和当地农业资本的普通利润后的余额。 （2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩余价值的一部分。 1.2 级差地租和绝对地租 地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租 定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。 实质：等

9、量资本投在土地上产生不同生产率的结果。 形成原因： （1）土地自然条件的差别 （2）土地的有限性 1.2 级差地租和绝对地租 1、级差地租 分类：按形成基础的不同分成两种形式：级差地租 和级差地租 。 级差地租 是指在肥沃程度和位置较好的土地上创造的超额利润转化成的地租。 级差地租 是在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。 两者的区别：级差地租 的产生条件是土地的肥沃程度和位置差别；级差地租 的产生条件是对同一块土地连续追加投资而产生的不同的劳动生产率。 1.2 级差地租和绝对地租 2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根

10、本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机构成 1.3 垄断地租 定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄断价格。 1.4 城市地租 1、马克思建筑地段地租 定义：建筑地段地租是工商业资本家和房地产业资本家为了获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。 特点： （1）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的，土地只作为生产条件参加生产过程； （2

11、）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性影响； （3）在建筑地段地租中，垄断地租占有显著优势。 1.4 城市地租 2、西方新古典主义地租理论 代表理论：阿隆索的地租模型 （1）模型假设条件： A、一个平坦的、没有任何地理差异的平原，土地质量处处相等，均可直接用于开发，并可在市场上进行 自由贸易。 B、买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度地得以满足。 C、有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交通都极为便利。 1.4 城市地租 （2）阿隆索公式： Y=PzZ+P(t)q+K(t) 式中：Y收入； Pz其他商品的单位价格； Z其他商品的数量； P(t)

12、距市中心 t 处的地价； q土地数量； K(t)距 t 处的交通费用； t距市中心距离。 1.4 城市地租 （3）分析 在对公式进行分析后，阿兰索指出，在开支总数不超出收入的前提下，对于单个家庭来说，区位平衡的取得取决于土地数量 q、其他商品的数量 Z 和距中心距离 t 之间比例的确定，即通过变化三者的比例关系，使其满意程度最大。 最终家庭会选择一个满意程度最高而又与地价曲线相吻合的区位。 1.5 地租理论的应用 1、地租理论是地价评估的基础； 2、级差地租理论是级差收益测算的依据； 3、地租理论是收取土地使用税、费得理论依据； 4、可通过地租理论分析推导出地价分布。 第二节 区位理论 1.1

13、 区位理论概述 1、区位的有关概念 （1）区位：区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间上有机结合的综合表现。 除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。 （2）自然地理区位； （3）经济地理区位； （4）交通地理区位。 1.1 区位理论概述 2、区位理论的发展过程 （1）成本学派-杜能及其农业区位论、韦勃及其工业区位论 理论核心：根据企业的生产成本最低，确定企业的最佳区位。 （2）市场学派-克里斯塔勒及其中心地理论和廖氏的经济景观 理论核心：以市场-价格分析为主。 （

14、3）行为学派：考虑与分析人的主观因素，从而确定工厂区位的学派。 1.2 农业区位理论-成本学派 1、农业区位理论的主要内容 （1）假设条件 （2）结论 R+T=V-C=K(纯收入+生产成本运输费用） =市场售价-生产成本 产品的纯收入仅与和城市的距离相关，该纯收入称为区位地租。 1.2 农业区位理论 2、杜能环的内容 1）第一区：自由农作区 2）第二区：林业区 3）第三、四、五区:作物轮作区 4）第六区：放牧区 1.2 农业区位理论 3、杜能农业区位论的主要贡献 1）提出在假设自然条件相同时，导致农业生产空间差异的主要因素是产地与市场间的距离。 2）杜能理论的核心是农业区位地租。推广到城市用地

15、，区位地租存在着从市中心向外递减，构成同心圆分布的规律，为级差地租和城市土地利用模式提供了依据，从而促进城乡土地的合理利用。 1.3 工业业区位理论-成本学派 1、工业区位理论的基本内容 1）假设条件。 2）区位因素分类。 3）运输费用对工业区位的影响 4）劳动成本对工业区位的影响 5）集聚因素对工业区位的影响 2、韦勃区位理论的贡献 1.4 中心地理论-市场学派 1、中心地理论的主要内容 1）假设条件 a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制； b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场； c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费

16、用，自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务； d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相同，即交通费用与距离成正比。 1.4 中心地理论-市场学派 1、中心地理论的主要内容 2）主要内容 a.相关概念 中心地： 中心性： 中心地职能： 需求门槛： 服务半径和商品销售范围： 1.4 中心地理论-市场学派 1、中心地理论的主要内容 2）主要内容 a.六边形市场区-形成过程 b.市场等级序列-特点 中心地商品和服务的需求门槛、利润和服务范围，与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平、商业与服务的种类密切相关。 c.市场网络基本类型：市场原则、交通原则以及行政原则 1.5 区位理论的应用 1.

17、区位条件成为房地产估价最首要考虑的因素，这是因为区位的优劣是衡量地租、地价高低的尺度； 2.宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异； 3.区位论是城镇土地分等定级工作的依据； 4.区位论是市场比较法的理论依据； 5.城镇土地分等定级成果进一步充实地租、地价分布模型，完善了地租与区位理论。 第三章 房地产价格影响因素与评估原则 第一节 一般因素 1.1 一般因素 1.定义： 影响一定区域范围内所有房地产价格的共同因素。 2.分类 1）经济因素 2）社会因素 3）行政因素 4）心理因素 1.1 一般因素-经济因素 1.经济发展状况 国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因

18、素都会对房地产价格产生影响。 2.财政与金融状况 存款利率、贷款利率、物价指数、税率、贷款比例和还原利率等财政金融因素对房屋土地价格的高低有着密切的关系。 3. 产业结构 进入高度城市化的国家和地区，第三产业的比重超过第二产业，地价会相应上升。 1.1 一般因素-社会因素 1、人口 人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。 2、家庭规模 家庭人口数的变化影响住房数量的变化。 3、治安状况 4、社会福利 1.1 一般因素-行政因素 1、土地使用制度与住房制度、地价政策 2、城市规划和土地利用总体规划 3、税收制度、投资倾斜、优惠政策 4、行政隶属关系变更 行政隶属变

19、更，一是级别上升，二是级别虽然不变，但管辖权由原地区划归另一地区。（如原广东省的宝安县划为深圳特区的宝安区） 5、交通管制 第二节 城市区域因素 1.2 城市区域因素 1、定义 城市区域因素是指城市内不同区段，因用地结构、城市设施投入、自然条件和环境条件等方面的差异，形成不同类型的均质区域，并且这些因素对该区域内的土地的价格产生不同程度的影响。 2、分类 1）商服繁华度 2）交通便捷性 3）城市设施完备度：基础设施和生活服务设施 4）自然条件和环境质量 第三节 个别因素 1.3 土地的个别因素 土地的个别因素 区位：位置适中、商业集中、通达度好、城市设施齐备 面积、宽度、深度：适宜 形状：规则

20、 地质、地形：承载力、土地高低起伏状况 容积率：大小 用途：商业用地、住宅用地、工业用地 土地使用年期因素： 1.4 建筑物的个别因素 建筑物的个别因素 面积、结构、材料 设计水平、设备状况 施工质量 规划限制 建筑物与周围环境协调性 第四节 房地产评估原则 1.5 房地产评估原则 1、供求原则 2、替代原则 3、最佳使用原则 4、预期收益原则 5、合法原则 6、评估时点原则 7、公平原则 第四章 我国房地产评估概况 第一节 土地评估 1.1 土地评估的历史背景 产生的背景 （1）我国的土地评估随着我国土地使用制度的改革发展起来的。 （2）国家政策的推出，土地使用权可以依法律规定进行转让 （3

21、）改革初期我国土地交易市场的不发达状况 1.2 土地定级与宗地估价结合 相关概念： 1.城镇土地定级实质： 2.基准定价： 3.土地定级与宗地估价相结合 1.3 区域性土地价格评估基本模式 1、以土地定级为基础的评估模式 （1）实质：用级差收益法测算基准地价 （2）操作步骤： （3）优缺点： 1.3 区域性土地价格评估基本模式 2、以交易地价为基础的评估模式 （1）基本思路：地价能够反映土地质量的优劣 （2）操作步骤： （3）优缺点： 第二节 房地产评估方法体系 1、基本方法 (1)市场比较法：根据替代性原理，可通过比较市场其他类同房地产的价格，确定待估房地产的价格。 (2)收益法：根据预期收

22、益原理，即通过对未来不同时期的预期收益分析，并以一定的折现率将其还原成房地产的现值。 (3)成本法：从生产费用的角度进行估价。 2、派生方法 剩余法、基准地价修正法、路线价法、长期趋势法、地价指数法以及残余法等 第三节 房地产评估程序 一、受理评估业务 1、明确评估目的；2、了解评估对象；3、确定估价的时点 二、初步选定评估方法 三、实地勘察与收集资料 1、估价对象的基本情况；2、有关估价对象所在地段的环境和区域因素资料；3、与估价对象同类的房地产市场资料；4、国家和地方涉及房地产估价的政策、法规和定额指标。 4、评估计算 5、撰写房地产评估报告（P56 页 8 个方面）：封面、目录、致委估方

23、函、估价师声明、估价的假设和限制条件 第四节 中房指数 一、中房指数的特点 1、定义：全称是中国房地产指数系统（CREIS），是一套以指数形式来反映全国重要城市房地产市场行情并揭示其发展变化趋势的房地产信息系统。 2、指数内涵：某一经济现象在基期的数值和同一现象在另一个作为比较标准的时期内的数值的比数，反映了经济现象变动的程度。 目前的中国房地产指数以 2000 年 12 月北京住宅市场平均价格水平为基期定为1000 点，各城市各分类物业在报告期内的平均价格水平与基期基值相比较，就可以得到各城市各分类物业在报告期的指数值。 3、中房指数的特点：全面性、系统性、地域性、较小的波动性。 二、中房指

24、数的服务对象与作用 1、为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据； 2、为投资商提供比较准确的市场信息； 3、为广大的消费者服务。 此外，中房指数还可为房地产中介机构、相关的经济管理部门和研究机构服务。 三、实例分析（课本 P60 页） 结论： 1、由于经济和房地产业发展的不均衡性，各地房地产市场和价位呈现较大的地区差异。总趋势是大城市高于中小城市，沿海城市高于内地城市。 2、我国房地产不同的物业价格，有较大差别，按由高到低的顺序依次为商业用房、办公用房、住宅、工业用房。 3、各个城市在四季度中房地产价格的变化趋势。 第五节 地价指数 一、地价指数的应用： 1、地价指数含义：专门用以反映

25、各地各类地价变化的指数。其计算公式为：地价指数=报告期地价基期地价100%。 2、地价指数的应用： (1)为国家和各级政府制定地价和地产市场的调控政策提供科学依据； (2)为土地投资开发决策、核实土地资产量的大小及土地资产处置等方面提供依据； (3)可以使规划管理部门更好的实现土地资源的合理配置和优化组合； (4)可以加快基准地价的调整速度，使调整结果更科学。 三、地价指数编制的步骤 1、选择标准宗地作为计算地价指数的基本单元； 2、对标准宗地进行评估，求取不同区域、不同类别的标准宗地价格； 3、分别计算区段平均地价、分类平均地价，然后再计算不同级别的平均地价； 4、遵循地价指数要具有可比性、

26、灵敏性和时效性的原则，应用价格指数理论的相关方法，分别计算城市分类地价指数和整个城市的综合地价指数。 5、利用市场交易的地价抽样资料，对计算出来的各类地价指数进行调试，最后确定城市地价指数和全国地价指数。 三、地价指数编制 1、选择标准宗地注意事项： 宗地面积要适中，宗地形状宜采用长方形； 标准宗地的容积率应能代表一定区域范围或全市的平均容积率； 标准宗地的位置应避免选择街角地，多面临界地或畸零地等特殊地段。商业标准宗地的位置宜一面临街； 尽可能选择开发程度处于全市平均状态的地块作为标准宗地。 第五章 土地定级基本原理 第一节 土地分等定级概述 一、基本思路 1、土地分等定级含义： 土地分等定

27、级是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合评定，并使评定结果等级化的过程。 2、土地定级与土地分等的区别： 土地定级是在城市内范围内土地质量和使用效益及其在土地空间上分布差异状况的评定；土地分等是在城市与城市之间划分全国各城镇的土地等次。 3、多因素综合评定法的基本思路（P65 页） 一、基本思路 4、多因素综合评价方法的基本公式 假定在评价中选取 m 个因素，每个因素包含 n 个因子，城市土地评价单元内某个因素的评价值等于各因子分值累加之和 二、城镇土地定级因素分析 1、商服繁华程度 商服繁华程度是指 所在地区的商业、服务业集聚与人流状况及各级商业、服务业的位置关系。 2、交通通达度

28、 反映交通通达度的因素因子主要有：道路功能、道路宽度、路网密度、公交便捷度和对外交通设施的分布状况。 3、城市设施完备度 4、环境优越度 5、人口密度 三、城镇土地定级的因素因子体系（P71） 选择定级因素因子的基本原则 1、定级因素分类 按照因素是否为适用于各城市，定级因素分为主导因素和非主导因素。 2、确定必选因素的基本原则： 1）影响大，对分级具有重要作用，对分级起决定性的主要因素反映了土地质量的差别，应为必选因素； 2）覆盖面广，适用于城市各类用地； 3）反映土地质量的差异； 4）因素因子的选择要因地制宜。 第二节 定级因素权重确定 一、定级因素权重应满足的要求： 1、权重值的大小与因

29、素对土地质量的影响成正比，权重值越大，因素对土地质量的影响越大； 2、各因素权重值在 0-100 或 0-1 之间赋值，各选定因素的权重之和必须分别等于100 或 1. 二、因素权重确定的方法： 1、特尔菲法 2、因素成对比较法 3、层次分析法 三、特尔菲测定法 1、关于特尔菲测定法的说法 特尔菲法 这是由美国兰德公司发展的一种新型专家预测方法。它通过寄发调查表的形式征求专家的意见：专家在提出意见后以不记名的方式反馈回来；组织者将得到的初步结果进行综合整理，然后反馈给各位专家，请他们重新考虑后再次提出意见；经过几轮的匿名反馈过程，专家意见基本趋向一致；组织者依此得出预测结果。 三、特尔菲测定法

30、 2、特尔菲测定权重的程序 （1）专家选择 （2）评估意见征询表设计 （3）权重测定结果的数据处理 3、特尔菲测定的特点 （1）个人意见的 匿名性 （2）轮询评估结果的公开性 （3）预测结果的稳定性和非一致性 三、特尔菲测定法 3、应用特尔菲法时的注意事项 （1）测定时要避免组合事件 （2）对特尔菲法测定要做出充分说明 （3）领导小组的意见不宜加入调查表中 四、因素成对比较法 设有 A、B 两因素， A 比 B 重要，给 A 因素赋值 1，给 B 因素赋值 0； A 与 B 同等重要，给 A、B 两因素各赋值 0.5； A 不如 B 重要，给 A 因素赋值 0，给 B 赋值因素 1. 五、层次

31、分析法 基本原理（P78） 第三节 评价单元划分与单元内指标取样 一、评价单元划分 1、单元划分的原则 （1）单元内主要定级因素的影响大体一致、统一； （2）单元面积确定在 5-25 公顷之间； （3）商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元。 （4）划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算准确性和科学性。 一、评价单元划分 2、单元边界选用 （1）自然线状物； （2）铁路； （3）交通道路； （4）权属界线或权属单位内部的土地类型界线； （5）行政区划界线； （6）其他地物。 一、评价单元划分 3、单元划分方法 （1）主导因素判定法； （2）网格法； （3）

32、均质地域法； （4）主导因素判定法和均质地域法结合划分单元。 二、单元内指标取样 1、因素作用分值呈直线衰减 2、因素作用分值呈面状分布 3、因素作用分值呈指数衰减 4、特殊因素取值 第四节 土地定级因素分值计算方法 一、土地定级因素分值计算原则 1、总分值与土地优劣成正比，土地条件越好，得分值越高，总分值越大，级别越高； 2、分值体系采用 0-100 分的封闭区间； 3、得分值只与因素指标的显著作用区间相对应； 例如：绿地覆盖度在 0-50%之间对土地有影响，而大于 50%的，其作用几乎和 50%相同，这时 0-50%就称为绿地覆盖度的显著作用区间。 二、商服繁华影响度作用分值计算 1、商服

33、中心范围划定 2、商服中心级别确定 3、商服中心内各级繁华作用分的分割 4、各级商服中心繁华影响度的计算 注：繁华影响度是指在某一相对距离上的繁华作用分 繁华影响衰减分值。 商服繁华度对土地的影响呈指数衰减。 三、道路通达度作用分值计算 1、道路作用指数和通达作用分计算 1）道路分类：按照作用和功能分别进行划分 2）各类城市划分的道路类型数目为：大城市 5-7 类；中等城市 3-5 类；小城市 1-3 类； 3）道路通达作用分大小顺序为：混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、之路。 2、道路影响距离、相对距离及作用分值计算（P85 页） 道路通达度分值按指数衰减

34、公式计算。 四、公交便捷度作用分值计算（P86 页） 五、城市基础设施完善度作用分值计算 六、环境质量优劣度作用分值计算 七、生活设施完备度、对外交通便利度作用分值计算 八、人口密度、绿地率、路网密度作用分值计算 九、距离衰减公式选择 1、符合直线衰减特征的因素：公交便捷度，对外交通便利度，公共设施完备度，文体设施影响度； 2、符合指数衰减特征的因素：商服繁华影响度，道路通达度。 第五节 土地级别确定 一、土地级初步划分方法 1、总分数轴法 2、总分剖面图法 3、总分频率曲线法 二、土地级别的确定应遵循的选择 1、确定的土地级之间，收益差别要明显； 2、在不影响土地级评定科学性的基础上，尽可能

35、考虑成果实施的可行性和易操作性； 3、对测定的土地级，应明确反映级别的边界。 三、成果表达方式 1、成果的文字表达方式 （1）土地定级技术报告 （2）土地定级工作报告 2、成果的图件表达方式 （1）土地定级工作图：资料图和作用分值图 （2）土地定级成果图：土地级别图、土地定级单元图 第六节 综合土地定级程序 一、土地定级程序五阶段 1、方案制定 2、资料收集与调查 3、权重确定及因素选择 4、土地定级单元的划分 5、级别测算及确定 6、面积量算和土地级别图的编制 7、成果形成与验收 8、成果应用和更新阶段 第六章 收益法 第一节 收益法概述 一、收益法的概念 1、别称：资本化法、收益还原法 、

36、投资法、收益现值法等。 2、定义：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点并累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值的办法。 3、公式：房地产价格=净收益/资本化率 4、价格：收益价格 二、收益法的基本原理 1、基本思想 1）房地产在使用过程中能够产生净收益，而且房地产可供使用的年限很长，拥有某一房地产就可以在现在和未来不断获得这一净收益，将未来各年的净收益，以一定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。 2、理论依据 地租理论、预期原理； 收益法是建立在货币具有时间价值的观念上。 二、收益法的基本原理 1、基本思想 2）普遍适用的收益法原理表述如下：

37、将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗 房地产的价格。 3）例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有 400 万的纯收益，同时该公司又有4000 万现金，以 10%的年利息率存入银行，每年可得利 400 万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值与 4000 万元的货币等价，即价值 4000 万元。 三、收益法的适用范围 1、收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。 如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、

38、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。 2、不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 3、收益法适用的条件是房地产的纯收益和还原利率都能够较准确地量化。 四、收益法估价的步骤 1、搜集有关收入和费用的资料； 2、估算潜在毛收入； 3、估算有效毛收入； 4、估算运营费用； 5、估算净收益； 6、选用适当的资本化率； 7、选用适当的计算公式求出收益价格。 其中，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用和净收益都应按年度统计。 第二节 收益法的计算公式 二、净收益不变 2、公式的用途 1）可以直接用于计算房地产的价格 例 1、某房地产在正常情

39、况下，每年可获得有效毛收入 30 万元，需运营费用 10 万元，资本化率为 10%，在无限年使用时，该宗房地产的收益价格为？ 例 2、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为 50 年，至今已经使用了 6 年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得的净收益为 8 万元，该宗房地产的资本化率是 8.5。试计算该宗房地产的收益价格。 二、净收益不变 2、公式的用途 2）可以用于比较不同房地产的价格 年限修正系数：房地产使用年限为 n 时，其价格相当于无限年使用时的价格的比例。 a.可以用公式编制一个表，列出各资本化率和各使用年限下的年限修正系数。 b.用于同一宗房地产

40、在不同年限和资本化率下价格的修正和换算。 c.用于比较两宗房地产价格的高低。 三、净收益在若干年后保持不变的公式 例 1：某宗房地产的收益期限为 38 年，通过预测得到未来 5 年的净收益分别为20、22、25、28 和 30 万元，从第六年到第 38 年每年的净收益为 35 万元，该类房地产的报酬率为 10。试计算该宗房地产的收益价格。 例 2：通过预测得到某宗房地产在未来 5 年内的净收益分别为 20、22、25、28 和30 万元，从第 6 年到无穷远年的每年净收益为 35 万元，该类房地产的报酬率为 10。试计算该宗房地产的收益价格。 四、净收益按等差级数变化的公式 净收益按等差级数逐

41、年递增或递减； r 每年不变且大于 0； 例题：某房地产，预计未来第一年净收益为 10 万元，此后每年净收益将会比上一年增加 1 万元，资本化率为 8%,无限年使用，该宗房地产的价格为？ 五、净收益按等比级数变化的公式 净收益按等比级数逐年递增或递减； r 每年不变且大于 0； S 为净收益逐年递增或递减的比率 例：某房地产，预计未来第一年净收益为 10 万元，此后每年净收益将会在上一年的基础上增长 1%,资本化率为 8%,无限年使用，该房地产的价格？ 六、已知未来若干年后房地产价格的公式 例：某房地产目前的价格为 2500/平方米，正常经营情况下年净收益为 250/平方米，资本化率 10%。

42、现已知在其旁边兴建若干大型综合百货商场及配套商业服务设施，预计在 4 年后建成投入使用，届时该地区将形成一个新的市级商业中心，并达到现有市级商业中心的繁华程度。现在市级商业中心周围地区类似位置该类房地产价格为 6000 元/平方米。现评估在开始兴建新的商业中心时该宗房地产的价格。 第三节 净收益 一、收入 1、定义：运用房地产进行出租、经营、生产所获得的总收入。 2、潜在毛收入与有效毛收入的区别； 3、实际收入、客观收入的区别； 注：一般情况下，房地产估价应采用客观收入指标。 4、计算以客观收入为基础的有效毛收入应具备的条件： 1）应是处于正常利用状态下使用房地产所产生的收入； 2）收入必须能

43、持续获得； 3）收入应具有预测性。 例如：对于附带有租约的房地产的估价，当产权转移时，该估价对象估价时，应分为两部分处理，对于租约期内的，应采用租约所规定的最近水平（实际收入），租约期外的应采用届时正常客观的租金（客观收入）。 二、客观运营费用 1、定义：是维持房地产正常生产、经营或使用所必须支付的费用及归属于其他资本或经营的收益。 2、出租型房地产的客观运营费用包括：维修费、管理费、税费和保险费。 3、商业、生产经营型房地产的客观运营费用在此基础上还包括商业、生产中的所用费用、税费、利息和利润。 三、净收益 1、定义：由有效毛收入扣除合理运营费用后的归属于房地产的收益。 例：某写字楼建筑面积

44、 5000 平方米，月租金水平为 120 元每平米，空置率为10%，租金损失平均为毛租金的 3%,合理运营费用为有效最近收入的 30%，该写字楼的净收益为？ 2、实际净收益和客观净收益： 除特殊情况外，运用收益法估价，应该采用客观净收益作为依据。 四、净收益的求取 1、基本公式 净收益=有效毛收入-合理运营费用 2、具体计算公式： 1）出租型房地产：根据租赁资料计算净收益 净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金 2）商业经营型房地产 净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润 3）生产型房地产 净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售

45、费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润 3、确定净收益的注意事项 1、潜在毛收入、有效毛收入、运营费用和净收益都应按年度计算； 2、采用客观收入、客观费用和客观净收益作为估价依据； 3、房地产的收益包括有形收益和无形收益； 4、确定收益年数； 5、判断净收益流量类型； 6、收益法评估注重房地产的收益，即效用价值论。 第四节 资本化率 1、实质 资本化率就是将净收益还原或转换为价格的利率，即用于将来各年净收益折现到估价时点的折现率。 2、资本化率的特征 1）资本化率的高低取决于相应的投资风险。 2）区域性 3）个别性 4）多样性 3、资本化率的确定 1）市场提取法 从市场上选取若

46、干个估价对象类似房地产的资本化率，计算它们的算术平均数或加权算术平均数作为估价对象的资本化率。 2）安全利率加风险调整值法 以安全利率加上风险调整值作为房地产资本化率。 3）投资收益率排序插入法 将房地产投资与市场上其他类型投资的风险和收益率相比较，确定估价对象房地产的资本化率。 4）复合投资收益率法 将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率。 4、种类 1)综合资本化率 评估房地合一房地产的价格所应采用的资本化率； 2)土地资本化率 评估土地的价格时所采用的资本化率； 3)建筑物资本化率 评估建筑物价格时所采用的资本化率。 a.已知土地和建筑物的价格，以及三种资本

47、化率中的任意两个，则另一个资本化率为 b.已知在房地产总价格中土地、建筑物的价格比例，以及三种资本化率中的任意两个，则另一个资本化率为： 第七章 市场比较法 第一节 市场比较法概述 一、市场比较法的定义 1、别称：买卖实例比较法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 2、定义：在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域和个别因素等修正，得出待估房地产在评估期日的价格。 3、比准价格：由市场比较法估价得到的价格。 二、类似房地产 1、含义：指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与待

48、估房地产基本相似的房地产。 2、同一供需圈：指在这一范围内的房地产具有替代性。 3、类似土地：指在同一供需圈内，影响地价的因素和条件基本相近的用途相同的土地。 三、市场比较法的基本思想 1、理论依据：经济学中的替代原理。 2、替代原理：在一个完全竞争地市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在，商品的价格就会由于替代关系而通过相互竞争，最终促进商品的价格趋于一致。 3、特别强调：在运用市场比较法的过程中，用作参照的房地产交易案例必须是类似房地产；对于个别案例，有时还必须进行修正。 四、市场比较法的适用范围 1、适用范围：在同一地区市场或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交

49、易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。 2、不（难）适用范围（了解）： 1）在没有房地产交易的地方或在较长一段时间没有发生过房地产交易或在农村等房地产交易发生较少的地区； 2）对某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等。 3）对那些很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4）风景名胜区土地； 5）图书馆、体育馆、学校。 五、市场比较法的限制条件 1、时间性：在替代原理中，相同效用的商品具有相同的价格，是指在同一时段。所以，选取的交易案例必须是近期发生的。 2、可替代性：所选交易案例必须与待估房地产具有相似性。 3、非单一性：根据统计学原理，所选交易案例应越多越好。 4、正

50、常性：交易必须是正常交易。对于不正常交易（如破产拍卖、协议出让等）不适用比较法。 5、可修正性：交易资料可以通过对有关因素的修正而与待估房地产价格有可比性。 6、合法性：有两方面的含义，第一，所选取的交易安全必须是在法律允许范围之内的，否则，在交易价格上会有很大差异（如违章建筑）；第二，交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似。 第二节 市场比较法评估的程序 一般程序如下 一、交易实例的收集 1、内容：坐落、规划用途限制、交易价格、交易时间、土地条件、建筑物状况、区域因素、个别因素、交易方式及付款方式、基准地价等。 2、原则：注意查证各项内容的真实性和交易细节，如无瞒价、是否急售等；标注于地

51、图上，并建立交易实例信息系统，以方便查询。 二、可比交易案例确定 1、过程：在进行一宗房地产价格评估时，需要针对待估房地产的特点，从已收集的交易实例中选择符合一定条件的实例供比较参考。 2、要求 1）与待评估房地产在近邻区域或在同一供需圈内的类似地区； 2）比较实例与待评估房地产的种类要相同； 3）比较实例与待评估房地产的用途相同； 4）比较实例与待评估房地产的建筑结构相同； 5）比较实例与待评估房地产的价格类型基本相同； 6）与待估房地产的评估基准日接近或可进行期日修正； 7）交易实例为正常交易或可修正为下常交易。 三、因素修正 1、内容：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地

52、使用年期修正、容积率修正。 四、房地产价格的确定 1、结果：经过各种因素的修正，可以得到在评估基准日的待估房地产的若干个价格。 2、价格确定方法：简单算术平均法；加权算术平均数法；众数法；中位数法；混合法。 例如：有 5 个案例修正后的价格分别为：730，780，800，800，820，分别用上述方法 确定的房地产的价格为？ 第三节 交易实例的搜集 交易实例应搜集的内容 1、成交价格； 2、 成交日期； 3、付款方式 4、交易实例在交易时的状态，如坐落位置、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境条件； 5、交易双方的情况及交易目的。 第五节 市场比较法计算公式 一、市场比较法的计算过程 1、描述

53、过程：通过对一系列因素修正，得到待估房地产在估价期日的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素四类。 个别因素中的容积率和土地使用年期，由于影响力较大，情况特殊，有时也拿出来单独进行修正。 2、基本公式 第五节 市场比较法计算公式 一、市场比较法的计算过程 3、直接比较法计算公式：将可比交易实例与待估对象直接比较； 计算公式： 一、市场比较法的计算过程 3、直接比较法计算公式：将可比交易实例与待估对象直接比较； 计算公式： 一、市场比较法的计算过程 4、间接比较法计算公式：首先设定一宗标准房地产，然后将可比交易实例价格修正为标准状态价格，再修正为待估对

54、象状态下的价格； 计算公式： 其中： D 和 E 的含义为以标准房地产的区域因素和个别因素条件为基准100 而确定待估对象的区域因素和个别因素条件的修正系数。 一、市场比较法的计算过程 5、扩展公式：如果容积率因素、土地使用年限单独修正，则计算公式为： 补充：组成区域因素或个别因素中的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。 第六节 市场比较法的因素修正 一、交易情况修正 1、房地产交易中的特殊情况： 2、计算公式 注：公式中以正常交易情况为基准，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于 100，反之，则大于 100. 二、交易日期修正 1、定义：将可比实例的交易价格修正

55、为评估时点的价格。 2、计算公式 注：所参考的价格指数主要有物价指数、建材价格指数、地价指数、房地产价格指数等。 二、交易日期修正 3、应用 例题：现选取到一可比实例，成交价格为 6000 元/平方米，成交日期为 1996 年 7月，假设，1996 年 1 月至 1997 年 7 月，该类房地产价格平均每月上涨 1%，1997年 7 月至 1998 年 1 月，该类房地产价格平均每月下降 0.2%，则对该可比实例进行交易日期修正后 1998 年 1 月的房地产价格为？ 三、区域因素修正 1、修正条件 交易实例房地产与待估房地产如果不是处于同一地区，应将交易实例房地产所处地区与待评估房地产所处地

56、区的区域因素加以比较，对交易实例房地产价格进行修正。 2、修正公式 三、区域因素修正 3、应用 例：现有一可比实例，成交价格为 5000 元/平方米，该可比实例所处区域的环境优于待估对象，经分析，可比实例再商服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、问题设施等方面综合起来修正 2%，问经区域因素修正的可比实例价格为？ 四、个别因素修正 1、修正过程 将交易实例房地产与待估房地产的个别因素加以比较，找出由于个别因素的差异而引起的交易实例房地产与待估房地产价格的差异，对交易实例房地产价格进行修正。 2、修正公式 四、个别因素修正 3、应用 例：现有一可比实例，成交价格为 5000 元/平方米，该可比实

57、例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需修正-3%，问经个别因素修正的可比实例价格为？ 五、容积率修正 1、修正过程 容积率是指建筑物的总建筑面积与整宗地面积之比。通过容积率与地价水平的相关分析，得到容积修正系数。再利用修正系数修正实例价格。 2、修正公式 3、应用 例：案例宗地地价为 800 元/平方米，容积率为 2.1，修正系数为 1.9，待估宗地规划容积率为 1.7，修正系数为 1.6。求经容积率修正后可比实例价格为？ 六、土地使用年期修正 1、修正过程 我国实现有限年期的土地使用权有偿使用制度，土地使用年期的长短，直接影响土地收益

58、的多少。通过使用年期修正，消除由于使用期限不同而对不动产价格造成的影响。 2、修正公式 其中 K-将可比实例年期修正到待估对象使用年期的年期修正系数； r-还原利率； m-待估对象的使用年期； n-可比实例的使用年期。 3、应用 例：若选择的比较案例成交地价为 1000 元/平方米，对应使用年期为 30 年，而待估宗地出让年期为 20 年，土地次本化率为 8%，计算年期修正后的地价？ 第八章 成本法 第一节 成本法概述 一、成本法定义 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价 格，扣除折旧，以此估算估价对象在估价时点的 客观合理价格。 二、理论依据 从买方的角度，替代原理； 从卖方的角度，生产

59、费用价值论。 三、适用范围 独立或狭小市场上无交易实例或很少交易实例； 既无收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施； 特殊类型的房地产； 新近开发出来的土地。 四、成本法估价步骤 搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料； 估算重置价格或重建价格； 估算建筑物的折旧； 求出待估房地产的积算价格。 第二节 土地价格评估的成本法 估价对象：一般为新开发土地。 土地价格的构成可分为两部分： （1）地租资本化； （2）土地投资和利息。 一、运用成本法评估土地价格的公式 1、基本公式 2、新开发区分宗土地价格评估公式 二、估价程序 1、取得土地费用的计算 土地使用权出让金或地价款； 征地和房屋拆迁安置补偿

60、费； 农地：土地补偿费、青苗补偿费、附着物补偿费、安置补助费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发基金等。 城市土地：被拆除房屋及附属物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费等。 有关取得土地的手续费和税金。如征地管理费等。 广东省征用土地的补偿、安置费的计算标准 （其中平均年产值按统计部门统计的乡（镇）统计年报和经物价部 门认可的单价为准） （1）土地补偿费 征用水田的，按其被征用前 3 年平均年产值的 810 倍补偿；征用其他耕地的，按其被征用前 3 年平均年产值的 68 倍补偿；征用鱼塘的，按其邻近水田被征用前 3 年平均年产值的 812 倍

61、补偿；征用其他农用地的，按其被征用前 3 年平均年产值的 57 倍补偿；征用未利用地的，按邻近其他耕地补偿标准的 50%补偿；征用农民集体所有非农业建设用地的，按邻近其他耕地的补偿标准补偿。 （2）青苗补偿费 属短期作物，按一造产值补偿；属多年生作物，根据其种植期和生长期长短给予合理补偿。 （3）附着物补偿费 拆除单位或个人的房屋设施，按照国家的有关规定给予补偿。被征用土地上的水井、坟墓和其他附着物，由市、县人民政府按当地的实际情况确定补偿标准。 （4）安置补助费 征用耕地的，每一个需要安置的农业人口的安置补助费，为该耕地被征用前3 年平均年产值的 46 倍，但每公顷的安置补助费最高不得超过被

62、征用前 3 年平均年产值的 15 倍；征用其他耕地的，其安置补助费总额，为该农用地被征用前 3年平均年产值的 35 倍。征用宅基地和未计征农业税的土地，不付给安置补助费。 （5）按上述标准支付土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前 3 年平均年产值的 30 倍。 2、土地开发费用的计算 基础设施建设费； 公共配套设施建设费； 开发过程中的有关税费。 3、投资利息的计算 土地取得费用的利息 土地开发费用的利息 开发费用在整个开发期内均匀投入 开发费用在开发期内分期投入 例 1 某土地开

63、发，总投资 300 万元，开发期 2 年， 投资在 2 年内均匀投入，i10%，则投资利息为： 例 2 某土地开发，总投资 300 万元，开发期 2 年，第一年投入 60%，第一年投入 40%，在各年内 均匀投入，i10%，则投资利息为： 4、投资利润的计算 5、应纳税费的计算 营业税 城市建设维护税 教育费附加 其他应由卖方负担的税费 6、土地增值收益的确定 7、计算土地积算价格 第三节 新建房地产价格评估的成本法 一、基本原理 根据房地产从取得土地、安置补偿、前期工 程、建筑施工直至建成销售的全过程，逐项确定 必要的成本、利息、利润、税费等并加总，从而 得到待估对象的价格。 二、运用成本法

64、评估新建房地产价格的公式 三、新建房地产价格评估的步骤 1、搜集有关房地产开发的成本、税费、贷款、 利润等费用的资料和政府有关规定。 2、分别确定估价对象房地产价格的各构成部分。 （1）取得土地费用 （2）开发成本 勘察设计和前期工程费 基础设施建设费 房屋建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发过程中的税费及其他间接费用 （3）开发利润 （4）投资利息 以土地取得费用与开发成本之和为计息的基数。 （5）管理费用 （6）销售税费 3、求取估价对象房地产的积算价格。 4、若估价对象为新建房地产中的一部分或一套 建筑单元，需修正。 四、房屋租金的一般构成 1、商品租金 （1）折旧费 （2）维修费

65、（3）管理费 （4）利息 （5）税金 （6）保险费 （7）地租 （8）利润：以（1）（2）（3）总和为基数计算。 2、市场租金 房屋在市场上公开出租所能形成的租金水平。 3、成本租金 （1）至（5）总和。 4、准成本租金 （1）至（3）总和。 5、政策性租金 第四节 旧房地产价格评估的成本法 一、基本原理 以估价时点估价对象的重新建造成本为基 础，考虑估价对象已经过若干年的使用和磨损， 应扣除建筑物折旧，以反映估价对象房地产的现 时价格。 二、计算公式 1、房地合一的旧房地产 2、旧建筑物 三、评估程序 求取估价时点重新建造成本 计算折旧 求取估价对象积算价格 四、重新建造成本 在估价时点重新

66、取得或重新开发、建造全新 状态的估价对象所需的各项必要成本费用与应纳 税金、正常开发利润之和。 建筑物的重新建造成本分为两种类型： 重置价格 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估 价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同 等功能效用的全新状态建筑物的正常价格。 重建价格 采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术， 按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相 同的全新状态建筑物的正常价格。 1、土地重新建造成本的求取 2、建筑物重新建造成本的求取 单位比较法：单位面积法与单位体积法 分部分项法 工料测量法 指数调整法 五、建筑物折旧 1、建筑物折旧的概念 建筑物在使用过程中由于物质因素、功能因

67、素或经济因素可能造成建筑物价值的损失，在估 价时必须扣除这种损失。 物质上的折旧 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物 价值的损失。 功能上的折旧 建筑物在功能上的落后所造成的建筑物价值 的损失。 经济上的折旧 建筑物以外的不利因素所造成的建筑物价值的 损失。 2、建筑物的耐用年限 自然耐用年限：建筑物在物理、化学因素作用 下，仍能保持应有使用价值的正常年限。 经济耐用年限：建筑物自建成之日起，预期产生的收益大于运营费用的持续期。 3、房地产估价中的折旧与会计上折旧的区别 折旧目的不同 折旧基数不同 折旧方法不同 耐用年限不同 4、折旧的求取方法 （1）直线法 例 3 某建筑物总建筑面积为

68、 200m2，重置价格为 1000 元/m2， 已使用了 8 年，耐用年限 40 年， 残值率为 4%，试用直线法计算年折旧额、折 旧总额和现值。 （2）余额递减法 例 4 某建筑物总建筑面积为 200m2，重置价格为 1000 元/m2，已使用了 5 年，耐用年限 40 年，残值率为 4%，试用余额递减法计算年折旧额、折旧总额和现值。 （3）成新折扣法 （4）实际观察法 （5）混合法 5、房屋新旧程度的判定 根据房屋完损等级评定标准来判断。 房屋的完损等级与成新度对照，基本相当于： 完好房：八成以上新； 基本完好房：六、七成新； 一般损坏房：四、五成新； 严重损坏房：三成新以下； 危房：三成

69、新以下。 第九章 剩余法 第一节 剩余法的基本思路 一、定义 剩余法是将待估房地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金 及合理利润后,依据该剩余值测算待估房地产的价格。剩余法在房地产 评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时运用得最为广 泛。 二、剩余法的基本思路 剩余法的基本思路是依据投入产出原理。即将地价或房地产价格作为投 入，这种投入能够满足预期产出、也就是取得合理的开发利润，那么， 这个价格就能成立，否则，就不能成立。 例如，有一地块，发展商通过实地勘查，经过项目可行件分析，认为在 规划条件限制下，开发房地产预计销售时，最高售价为 1000 万元，而开 发成本(含税费)最

70、低为 500 万元，开发商期望利润为 200 万元。这样开发 商所能承受的该宗土地的最高价格就为 300 万元。 三、剩余法的前提条件 根据剩余法的基本思路，该方法主要是从开发商的角度进行分析的，在 分析测算时，必须遵循以下前提条件。 1必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使 用强度、建筑物的设计等。 2售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策， 包括税收政策。 3正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场的有关数据信息，正 确预测售价和开发成本。 4假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。 5开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。 四、剩余法

71、的适用范围 剩余法主要适用于下列几种类型的房地产估价： 1待开发土地的估价。用开发完成后的不动产价值减去建造费、专业费等。 2将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。 3待拆迁改造的再开发房地产的估价。这时公式中的建筑费还包括拆迁费用。 4土地整理后可供直接利用的土地估价。为整理后的土地价格，建筑费为土地整理费用。 5具有装修改造潜力的旧不动产的估价。如坐落位置、建筑结构较好的旧厂房进行装修改造为商场时，则该旧厂房的价格可用剩余法来评估。此时该旧厂房的价格等于预期装修改造为商场后的价值减去装修改造费用等。 6现有旧房地产中地价的单独评估。即从房地产价格

72、中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。房地产价格可用市场比较法或收益还原法求取房地产价格，用成本法求取建筑物价格，用房地产价格扣除建筑物价格就得到土地价格。 五、动态方式与静态方式 运用剩余法估价时，对发生在各个不同时期的费用和收入需要统一到一 个固定的时点，如果考虑资金的时间价值因素，则称为动态方式；如果 不考虑资金的时间价值因素，则称为静态方式。 第二节 剩余法的计算公式 基本公式是： V=A-(B+C+D+E) 式中：V 表示购置土地的价格；A 表示开发完成后的不动产价值；B 表示 整个开发项目的开发成本；C 表示投资利息；D 表示开发商合理利润；E 表示正常税费。 目前，现实估价中剩余法的

73、一个较具体的计算公式为： 地价预期楼价建筑费专业费用销售费用利息利润税费 在上式中， 利息=(地价+建筑费用+专业费用)利息率 利润=(地价+建筑费用+专业费用)利润率 第三节 剩余法的估价程序 剩余法估价按下列基本程序：调查不动产基本情况确定待估不动产 的最佳开发利用方式预测不动产开发完成后的收益测算更新或 开发总投资确定开发利润估算待估不动产价格。 一、调查待估对象的基本情况 1调查土地的限制条件。 2调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落 以及周围土地条件和利用现状。 3.调查土地面积大小和土地形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况 和生活设施状况以及公用设施状况等。

74、 4.调查不动产利用要求，掌握城市规划对此宗地的规划用途、容积率、 覆盖率、建筑物高度限制等。 5.调查此地块的权利状况。 二、确定待估不动产最佳的开发利用方式 最佳的开发利用方式就是开发完成后销售时能获得最高的收益。 三、预测房地产售价 根据所开发不动产的类型，开发完成后的房地产总价可通过两个途径获得： 1对于出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价，并适当地修正预测为未来的价格。 2对于出租的不动产，如写字楼和商业楼字等，其开发完成后不动产总价的确定，可采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价 。

75、四、估算各项成本费用及税金 (一)估算开发建筑成本费用 (二)估算专业费用 (三)确定开发建设周期，估算预付资本利息 (四)估算税金 (五)估算开发完成后的不动产租售费用 五、确定开发商的合理利润 开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算。按 预付总资本的一定比例计算利润，该比例称作投资回报率；按不动产总 价(售价)的一定比例计算利润，该比例称作销售回报率。比例高低随地 区和项日类型不同而有所不同。 六、估算待估不动产价格 地价不动产总价建筑开发费专业费利息销售费用开发商合 理利润 第四节 剩余法应用举例 举例一： 有一宗已七通一平的待开发建筑的土地，土地面积为 2000 平

76、方米，建筑容积率为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费为 3000 元平方米，专业费为建筑费的 10。建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000 元平方米，销售费用为楼价的 2.5，销售税费为楼价的 6.5，当地银行年贷款利率为 15，开发商要求的投资利润率为 20。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 注：楼面地价是指每平方米建筑面积所分摊到的土地价格。也就是每方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。 (一)确定评估方法 现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用计算公式为： 地价楼价建筑费专业费利息销售费用利润 (二)计算楼价 楼价2000

77、2.59000=45000000(元) (三)计算建筑费和专业费 建筑费300020002.515000000(元) 专业费=建筑费10%=1500000(元) (四)计算销售费用和税费 销售费用450000002.5=1125000（元） 销售税费45000006.5=2925000（元） (五)计算利润 利润(地价+建筑费+专业费)20(地价+16500000)20 (六)计算利息 利息地价(1+15)21+(15000000+1500000)(1+15)11 =0.323地价+2475000 (七)求取地价 地价=45000000165000001125000292500000.2 地价

78、3300000 0.323地价2475000 地价12262000(元) (八)评估结果 单位地价1226200020006131(元平方米) 楼面地价6131/2.52452(元/平方术) 举例二： 有一待估宗地为七通一平的待建筑空地，规划允许总建筑面积为 8000 平方米，用途为写字楼，土地使用权年期为 50 年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为 2 年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为 90，每建筑平方米的年租金预计为 300 元，年出租费用为年租金的 25。建筑费和专业费预计每建筑平方米为 1000 元，建筑费和专业费第一年投入总额的 40，第

79、二年投入总额的 60。当地银行的贷款年利率为 12，不动产综合还原利率为 8，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的 15，试评估该宗土地的地价。 选择评估方法： 该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法评估，地价测算公式为： 地价=不动产总价建筑费专业费利息税费利润 (一)测算不动产总价值 可以采用收益还原法测算不动产总价值。 由于土地使用权年期为 50 年，开发期为 2 年，因此的年限为 48 年。 不动产年纯收益：300800090(125)=1620000(元) 不动产总价=19746401(元) (二)测算建筑费及专业费 建筑费及专业费=10008000=8000000(元) (三)计算利

80、息 利息计算采用复利计算，计息期为到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为 2 年。建筑费和专业费是分段均匀投入，第一年与第二年的投入量的计息分别为 1.5 年和 0. 5 年。 利息地价(1+12)21+800000040(1+12)1.51+800000060(1+12)0.51=0.2544 地价+872792(元) (四)确定开发商利润 利润19746401152961960(元) (五)确定税费 由于不动产的总价是通过年纯收益还原得到，因此，出租税费在确定不动产总价时已经考虑并扣除。 (六)测算地价 地价=197464018000000(0.2544 地价+872792)

81、2961960 地价=79116491.25446307118(元) 第十章 路线价估价法 第一节 路线价估价法概述 一、路线价估价法概念 据土地价值随距街道距离增大递减的原理， 在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分 率表及其它修正率表，用数学方法来计算临街宗 地地价。 路线价：指对面临特定街道而接近距离相等 的市街土地，设定标准深度，求取该标准深度的 若干宗地的平均单价。 二、理论依据 替代原理 三、计算公式 1、基本计算公式 2、特殊宗地 四、路线价法的适用范围 适用于同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。 第二节 路

82、线价估价法的主要内容 一、路线价区段的划分 路线价区段：通常将地价相等、地段相连的地 段一般划分为同一路线价区段。 路线段长度：街道两侧接近性基本相同的地段 长度。 二、标准宗地的确定 标准宗地：从城市一定区域中沿主要街道的宗地 中选取深度、宽度、形状标准的宗地。 标准深度：标准宗地的临街深度 三、路线价的评估 通常采用市场比较法等一般宗地估价法对标准宗地价格进行评估。 四、深度百分率表的制作 1、深度价格递减比率 地价随临街深度长短变化的比率。 假设有一临街宽度 m 米、深度 n 米的长方形宗地（见图），每平方米平均单价为 A 元，则该宗地的总价格为 mnA 元。 沿道路平行方向，以深度 1

83、 米划分为 n 个细片土地，各片土地的单价为 如将各小地块的单位面积价格以百分率表 示，即单独深度百分率。 则平均深度百分率为 累计深度百分率为 2、路线价法则 四三二一法则：将标准深度 100 英尺的临街地与 街道平行划分为四等分。 苏幕斯法则：100 英尺深的土地，前 50 英尺部分 占全宗地总价的 72.5%，后 50 英尺 只占 27.5%，若再深 50 英尺，则宗 地价值仅增加 15%。 霍夫曼法则：100 英尺深的土地，前 25 英尺占全 宗地总价的 37.5%， 50 英尺占 67%，75 英尺占 87.7%，100 英尺为 100%。 例 以“四三二一”法则制作深度百分率表。标

84、准深度 100 英尺的宗地，其单独深度百分率如下表所示。 累计、平均深度百分率计算（以 50 英尺为例）： 表 深度百分率表制作示例 深度（英尺） 25 50 75 100 125 150 175 200 单独深度百分率（%） 40 30 20 10 9 8 7 6 累计深度百分率（%） 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度百分率（%） 160 140 120 100 87.2 78 70.9 65 第三节 路线价估价法应用举例 一、一般宗地地价的计算 例 1 如图所示，现有临街宗地 A、B、C、D、E、 F，深度分别为 25 英尺、50 英尺、75 英尺、 10

85、0 英尺、125 英尺、150 英尺，宽度分别为 10 英尺、10 英尺、20 英尺、20 英尺、30 英尺、 30 英尺。路线价为 2000 元/英尺，设标准深 度 100 英尺，试应用“四三二一”法则，计 算各宗土地价格。 二、路角地地价的计算 例 2 如图，A、B、C 三宗地为路角地，临街深度 分别为 12 米、20 米、10 米，临街宽度均为 4.5 米。临街深度未到里地线 18 米的，按下 表进行指数修正。试计算 A、B、C 三宗地的 地价。 三、前后临街地地价的计算 重叠价值估价法：对于两面临街的宗地，高价街与低价街的影响深度不同。分别计算出宗地受两街道影响部分的价值，然后进行叠加

86、。 例 3 如图，有一宗前后两面临街的宗地，标准深度为 20 米，深度百分率按“四三二一”法则计算，试用“重叠价值估价法”估算土地的总价及单价。 四、袋地地价的计算 袋地：指里地线以内不直接临街的土地。 袋地的每平方米单价依其深度按下图深度指数计算。 第十一章 基准地价测算与应用 第一节 基准地价测算概述 一、基准地价的含义 含义：基准地价是按照土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。 特点：特定区域的平均价格。 表现形式：区片价和路段价。 基准地价评估的两个环节： 一是基准地价评估区域的确定； 二是基准地价确定。 基准地价评估区域的确定的两

87、种方法： 一是根据土地定级与估价相结合的原则，以土地级别作为控制，用多因素综合评定法划分土地级别，以土地级别作为基准地价的评估区域； 二是应用房地产市场资料，评估标准宗地地价，根据标准宗地地价的差异性，划分地价均质地域为基准地价评估区域。 二、基准地价测算的基本思路 1、基本思路 1）依据相关数据，采用多种方法测算样点地价； 2）对样点地价经过年期、容积率、交易情况等修正得到标准宗地地价； 3）根据评估区域内的标准宗地求取基准地价。 2、标定地价是市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件下，具体宗地在一定使用年限内的价格。 3、影响地价的区域因素：道路状况、公共交通情况、人口

88、情况等；个别因素有：宗地地质条件、地形条件、形状等。 三、基准地价评估原则 1、以土地规划用途为主测算地价 2、根据土地使用价值评价 3、根据城市条件和市场状况，选择评估技术路线 四、基准地价评估的基本任务 以城市整体为单位，针对城镇内的各土地级别的不同的区域类型，按不同用途评估出基准地价，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系，建立起在基准地价基础上评估宗地地价的修正体系。 五、基准地价评估的基本要求 1、土地条件均值区域划分以土地规划现状为准 2、评估所有资料具有近期性 3、样本数据要具有典型性和准确性 4、评估数据要符合数理统计要求 第二节 资料收集 根据我国目

89、前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有以下几类： 1、宏观经济资料 2、土地交易资料 3、交易资料 4、企业利润和效益资料 5、联营、联建、土地入股资料 第三节 基准地价测算程序 基准地价测算程序一般为： 1、资料收集与整理 2、划分均质区域 3、数据检验与测算模型的选择 4、样点地价测算 5、标准宗地地价测算 6、划分地价区段 7、确定基准地价 第十二章 基准地价修正系数法 第一节 基准地价修正系数法概述 一、基准地价修正系数法的基本思路 1、含义：利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修

90、正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 2、原理：替代原理 一、基准地价修正系数法的基本思路 3、计算公式： 宗地地价=基准地价*区域因素修正*个别因素修正*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数 4、基准地价修正系数法的特点与适用范围 二、基准地价修正系数法估价的程序 第十二章 基准地价系数修正法 第一节 基准地价评估 一、基准地价概述 （一）基准地价的概念及特点 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。 它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。 特点：区域性、分用途、平均性、有限期、时效性、控制性。 城镇用

91、地基准地价是以一个城镇为对象，在该城镇一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分路线价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 （二）基准地价评估的作用 （三）基准地价评估的原理 土地收益是基准地价评估的基础 各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础 各类用地的土地在空间地域上都有其最佳区位，使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律 土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提 （四）基准地价评估的原则 土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则 以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则

92、 与社会经济水平相适合、相协调的原则 选择合适的估价技术路线原则 二、城镇用地基准地价评估的方法和步骤 1.确定基准地价评估的区域范围：根据实际需要及人力、财力、物力等确定； 2.划分地价区段：方法是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、不动产、价格水平及收益情况等做实地调查和观察，将情况相同或相似的相连土地划分为同一个地价区段； 3.抽查评估标准宗地的价格，运用收益法、假设开发法、比较法、成本法等进行评估； 4.计算区段地价 ：区段地价是某特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地 价格的正常和总的水平。抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数作为区段地价

93、； 5.确定基准地价 6.提出基准地价应用的建议和技术。包括该基准地价的内涵、作用，将该基准地价调整为宗地价格的方法和系数。 三、农用地基准地价评估 （一）农用地基准地价的概念 农用地基准地价系指依据农用地的自然、社会、经济等因素条件评估的农用地不同级别、不同地类的平均价格。 （二）农用地基准地价评估的技术路线 1.技术路线一：地价平均法 在农用地定级的基础上，采用农用地投入产出资料和市场交易资料评估基准地价。 2.技术路线二：标准地块法 通过设置标准地块，并评估其价格，以标准地块的平均价格评估基准地价。 3.技术路线三：综合分值模型法 综合分值模型法是在农用地定级成果的基础上，根据样点定级单

94、元总分值、样点投入产出资料测算的收益价格，建立样点定级单元分值与样点定级单元地价的关系模型，以此来评估基准地价区片平均价及级别基准地价。 四、基准地价更新 （一）基准地价更新的技术路线 （二）利用原土地定级估价成果更新基准地价 （三）利用地价指数逐年调整基准地价 第二节 基准地价系数修正法 一、基准地价系数修正法的基本原理 1、基本概念 基准地价系数修正法利用基准地价评估成果，在奖估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。 2、理论依据替代原理 3、特点与适用范围 可在短

95、时间内评估多宗土地或大量土地价格。适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。 二、 步骤 搜集有关基准地价的资料 查出估价对象所处地段的基准地价 进行交易日期修正 （修正方法与市场比较法相同） 进行土地状况修正 （修正方法与市场比较法中的不动产状况修正的方法与内容类似） 求出估价对象宗地的价格 第三节 基准地价系数修正法应用举例 第十三章 房地产估价报告的撰写 第一节 估价报告的形式、组成部分和构成要素 一、估价报告的形式 1表格式报告。 又称定型式报告，或封闭式报告。城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)（以下简称“规程”）中列示的“土地估价报告（表格式）的

96、基本内容”。 2自由叙述式报告。又称开放式。 3混合式报告。 二、估价报告的组成部分 根据规范第 8.0.2 条的要求，一份完整的房地产估价报告通常由下列 8个部分组成： 1封面； 2目录； 3致委托人函； 4估价师声明； 5估价的假设和限制条件； 6估价结果报告； 7估价技术报告； 8附件。 规程与规范的不同规定 规程中规定：文字式土地估价报告书由土地估价报告（封面、第一部分摘要、第二部分估价对象界定、第三部分土地估价结果及其使用、第四部分附件）和土地估价技术报告（封面、第一部分总述、第二部分估价对象描述及地价影响因素分析、第三部分土地估价、第四部分附件）组成。二者从格式上来讲相对独立、完整

97、，从内容上来讲土地估价报告实际上源于土地估价技术报告。因此在撰写土地估价报告书时通常可以先完成土地估价技术报告，再从中选取相关部分完成土地估价报告。 三、构成要素 （一）法律依据性要素 1委托方情况。 2受托方情况。 3估价对象及其权属状况。 4估价目的。 5估价时点。 6估价依据。 7估价期限。 8估价人员。 （二）描述性要素 1估价对象的实物状况 包括估价对象所处的土地级别或城市类区、占地面积、占地的形状、四至、土地平整程度、地势、地质水文状况、周围环境、基础设施完备程度、规划限制条件、利用现状。以及估价对象的坐落位置、建筑面积、建筑结构、层数、建成年月、使用功能、平面布置、装饰装修、配套

98、设施、使用状况、适应性、利用情况等。 2估价对象所处的区位状况 包括估价对象所处的城市自然环境、经济状况、城市建设、投资环境和城市发展趋势；如果估价对象为居住物业，其所处居住区的环境、服务配套设施、物业管理、交通条件等；如果估价对象为商业物业，其周边地区商业店铺的商业氛围、人气状况等；如果估价对象为办公物业，其办公工作环境、公共设施、配套服务、交通设施等。 （三）分析性要素 1估价技术路线。 2估价原则。 3估价的假设前提及限制条件。 4估价方法及其选用理由、该方法基本原理等。 5测算过程及相关数据、参数的确定。 6估价结果的确定。 第二节 估价报告的写作原则和写作要求写作原则 （一）目标性原

99、则 ：一般性目标和特定目标。 （二）公正性和客观性原则，即估价报告应站在中立的立场上对价格影响因素进行客观地介绍、分析和评论。 首先，估价报告采用的背景资料的真实性，不能虚构、不能夸大、不能缩小。 其次，分析性的材料包括细节都要客观，经得起推敲。 再次，估价结果也必须符合市场的客观状况。 （三）规范性原则，即房地产估价报告的篇章结构和构成要素要程式化，符合统一的要求。 （四）全面性原则。 （五）准确性原则。 （六）概括性原则。 估价报告的写作原则和写作要求写作要求 （一）对写作内容的要求 以房地产估价报告的构成及撰写顺序为主 （二）对写作语言文字的要求 对词义的要求 对语句的要求 防止错别字和

100、漏字 规范用语 （三）对制作格式的要求 封面内容 （1）标题。这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告”。 （2）估价项目名称。说明该估价项目的全称。通常是采用估价对象的名称。如“北京广场 A 座房地产价格评估”。 （3）委托人。说明该估价项目的委托人的名称或者姓名。如果是某单位委托人，为该单位全称；是某个人，为其姓名。 （4）估价机构。说明受理该估价项目的估价机构的全称。 （5）估价作业期。说明该估价项目估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。 （6）估价报告编号。说明该估价报告在估价机构内的编号，以便于归档和今后的统计、查找等。 致委托人函 致委托人函是正式地将

101、估价报告呈送给委托人的信件，在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。其内容一般包括下列几项： （1）致函对象。指委托人的名称或者姓名。 （2）致函正文。应说明估价目的、估价对象、估价时点、估价结果、估价报告有效期。另外，在函文中通常说明随此函附交一份估价报告。 （3）致函落款。为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或负责该估价项目的估价师签名、盖章。 （4）致函日期。这是指致函时的年月日，也即正式出具估价报告的日期。 估价师声明 估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。 估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的影响

102、。 估价人员与估价报告中的估价对象没有任何(或有已载明的)利益关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系和偏见。 估价人员依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 估价人员已对(或没有对)估价报告中的估价对象进行了实地查勘(如果不止一人签署该估价报告，应清楚地列出进行本次实地查勘的所有估价人员的姓名和没有对估价对象进行实地查勘的估价人员的姓名)。 估价人员在估价中没有得到他人的重要专业帮助(如果有例外，应说明提供了重要专业帮助者的姓名、专业背景及其所提供的重要专业帮助的内容)。 其他需要声明的事项。可根据估价机构的职业惯例或项目特点酌情

103、撰写。例如，“若未得到本公司的书面许可，任何机构或个人不得以任何形式看在本报告的全文或部分内容于任何文件、通函或声明中”。或者，“本报告书仅供委托方式用，本公司不承担对任何第三者对本报告的全文或任何部分内容的任何责任”等。 估价的假设和限制条件 房地产估价报告中的估价假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。 例如，说明没有对估价对象进行面积测量，或者说明有关估价对象的资料来源被认为是可靠的(而实际上估价人员未去查证)。 在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是保护估价人员，另一方

104、面是告知、保护委托人和估价报告使用者，提醒他们在使用估价报告时注意。 估价结果报告 （1）委托方。 （2）受托方。 （3）估价对象。概要说明估计对象的物质实体状况和权益状况。 （4）估价目的。说明本次估价的目的和应用方向。如“为法院办理案件提供估价对象公开市场价值依据” 。 （5）估价时点。说明本次估价结果所对应的具体年月日。土地评估报告中为“估价基准日”。 （6）价值定义。说明估价所采用的价值标准或价值内涵 。 （7）估价依据。说明估价所依据的法律、法规、政策和技术标准、规范，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。 （8）估价原则。 （9）估价方法。 （10）估价结果

105、。主要说明本次评估的最终结果，分别列示总价和单价，并附大写金额。 （11）估价人员。列出所有参加该估价项目的估价人员的姓名及其执业资格或专业技术职务等，并由本人签名、盖章。 （12）估价作业期。说明本次评估工作的起止日期。 （13）估价报告应用的有效期。说明估价报告及估价结果的有效期限。 估价技术报告 详细介绍估价对象的区位、实物和权益状况；详细分析影响估价对象价值的各种因素；详细说明估价的思路和采用的方法及其理由；详细说明估价的测算过程，参数选取等；详细说明估价结果及其确定的理由。 （1）个别因素分析。详细说明、分析估价对象的个别因素。（2）区域因素分析。详细说明、分析估价对象的区域因素。（

106、3）市场背景分析。详细说明、分析所处区域类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。 （4）最高最佳使用分析。详细分析、说明估价对象最高最佳使用。 （5）估价方法选用。 （6）估价测算过程。结合所选方法详细说明测算过程，参数确定等。 （7）估价结果确定。详细说明估价结果及其确定的理由。 附件 通常包括估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。 （二）对写作语言文字的要求 1对词义的要求 （1）用词要准确。例如：“这里有可能成为繁华商业区”、“预计这里将成为繁华商业

107、区”和“这里必然会成为繁华商业区”。这三种表达方式用词的强度不同，表达的意思也不同。 （2）语义要鲜明，不能含混不清、模棱两可 （3）用词不可带有较强烈的感情色彩 （4）用词要简练、标准，不堆砌、不生造 2对语句的要求 （1）句子要完整。句子成分该省的一定要省，但是不该省的省掉了，句子就会残缺不全，让人摸不着头脑。 （2）搭配要得当。语义上要符合情理，同时也要符合语法规则，语句之间，意思要衔接、连贯，不能脱节。 （3）逻辑要严密。不能出现自相矛盾、逻辑混乱的情况。主要体现在：一是前后照应，比如如果前面说了空置率 70，后面计算估价对象纯收益时就必须考虑进去；二是数据必须有准确来源；三是判断推理

108、有充足的理由，简单武断地下结论显得缺少相应支撑。 （4）句子要简洁。不能出现杂揉、赘余等毛病。 3要防止错别字和漏字 （1）容易混淆的字不能用错，估价报告中常见的别字： 坐落(不是“座落”)、坐标(不是“座标”)、订货(不是“定货”)、制定(不是“制订”)、签订(不是“签定”)、 好像(不是“好象”)、想像(不是“想象”)、图像(不是“图象”)、像(不是“象”)、内涵(不是“内含”)、做出(不是“作出”)、其他(不是“其它”)、部份(不是“部分”)、身份(不是“身分”)、成分(不是“成份”)、账目(不是“帐目”)、撤销(不是“撤消”)、抵消(不是“抵销”)等等。 （2）防止漏字，特别是数字不要

109、缺漏。比如有的估价人员将计算结果200000 写成 20000。 4规范用语的要求 规范对常用的规范化用语作了明确规定： （1）对于要求严格程度不同的用词要求如下： 表示很严格，非这样做不可时：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”； 表示严格，在正常情况下均应这样做时：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”； 表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做时：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”； 表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。 （2）规范中指定应按其他有关标准、规范执行时，写法为：“应符合的规定”或“应按执行”。 另外在大陆不应使用繁体字。 （三）对制作格式的要求

110、估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。 1纸张：规范中规定纸张大小采用 A4 纸规格。规程中规定采用幅面为 209295mm 规格的纸张（相当于 A4 纸规格）。 2字体与字型号的规定：规程中对报告的封面及正文的标题及其他内容字体和排列方式均作了详细规定，详见附录。规范中未对字体与字型号作出专门规定，可参照规程。 3报告的制作：规程中规定每个估价项目只能出具一份“土地估价报告”，但可以有多个“土地估价技术报告”。 4撰写格式 ：以规范和规程的相应规定为准。 第三节 估价报告常见错误及应注意事项 一、估价报告中常见错误： （一）估价报告的内容不完整，或者解释说明不清晰、过于

111、简单。 （二）因素分析时，相关性、针对性差，即所作的描述不能很好的印证估价结果的测算过程以及最终结果的确定，或者只是结果报告中估价对象状况的简单重复。 如：某报告的最高最佳使用分析为：“通过对医院综合楼房地产的市场背景分析，可以得出该物业最高最佳使用为购买商铺使用，上面 24 层可作房居住、办公综合用途，随着该经济增长点势力的增强，该处商铺房地产增值功能也随之得到增强，投资者购置房地产后，可以出租，不担风险的获得收益利润。”此处，“购买商铺使用”，“可作房居住、办公综合用途”，“经济增长点射力的增强”等均存在语病，“投资者购置房地产后，可以出租，不担风险的获得收益利润”也违背经济学的基本原理。

112、 （三）估价技术和方法运用中出现错误 。 （四）遣词不规范，专业术语运用不当。 （五）基本概念不清或运用错误。 （六）文理不通或不严谨。 (二)估价技术和方法运用中出现错误 1.市场比较法运用中的常见问题： （1）可比实例选取不足、不当或描述不清。 （2）区域因素、个别因素修正系数的确定无理由、依据或说明或各因素权重选取不当。 （3）因素修正幅度过大。 2.收益法运用中的常见问题 （1）在求取估价对象收益，特别是纯收益时无依据，或依据不充分。有的未做任何说明就直接以估价对象实际收益进行测算。 （2）公式选取不当。 （3）资本化率求取无方法、依据，取值不当。 （4）收益年限确定有误。 3.成本法

113、运用中的常见问题 （1）对地价、重置成本、税费、利润率等数据的确定缺少依据，体现较强的主观随意性。 （2）调整系数过大且无充分理由。如：某工业用房价格评估报告中： 房地产价格重置单价成新率（1各项因素调节）（1其它因素调节）建筑面积。其中各项因素包括采光、朝向、通风、环境卫生等，报告中三栋厂房的各项因素调节系数分别为 70、70、50。调整系数过大，得出的结果缺乏说服力。 4.假设开发法应用中常见问题 （1）假设开发利用方式和经营方式的确定缺少相应依据； （2）开发完成后房地产价值的估算依据不足，应选择三宗以上案例对比分析； （3）各项费用、利率、利润率等数据的确定缺少依据。 5基准地价修正法

114、中常见问题： (1)未正确理解基准地价内涵，叙述不清楚。 (2)对基准地价修正体系缺少足够的了解，系数修正时主观性太强。 二、撰写报告时应注意事项 1站在第三者的公正立场上对估价对象进行客观的评价 2强调以数据表达观点和说明问题。 3根据项目特点，选择恰当的报告格式。 4对不同的估价对象，必须参照不同的估价技术标准，特别应留意规范和规程中的不同要求。 5报告的遣词用句和语言表述一定要严谨、规范、简洁。 对估价报告的总要求 全面性 公正性和客观性 准确性 概括性 图文并茂 课程设计成绩构成 1.报告的完整性 2.估价方法和技术路线的科学性 3.具体估算过程的正确性，包括计算公式的选择、参数的确定、计算的准确性等 4.估算结果的合理性 5.现场勘查的认真程度及记录的完成情况 6.小组成员抽查答辩情况