《天鹅湖第小户型公寓四季度营销执行报告最终1431305953》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天鹅湖第小户型公寓四季度营销执行报告最终1431305953（54页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、天鹅湖小户型公寓天鹅湖小户型公寓第四季度营销执行报告第四季度营销执行报告谨呈：无锡融创房地产开发有限公司谨呈：无锡融创房地产开发有限公司20102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789报告目的报告目的 统一思路（项目目标、目标下的策略） 梳理工作（营销执行要点） 抓紧落实（总控图、工作计划表）220102010年房地产营销策划大全年房
2、地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789 逻辑思路逻辑思路 目目 标标目标下的问题目标下的问题目标的实现之道目标的实现之道目目 标标123320102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-835
3、13598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789我们的目标是什么？我们的目标是什么？近期目标近期目标利用房展会快速蓄水季度目标季度目标实现销售额1.2亿420102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789二期房型套数总面积户型面积成交均价成交总价G1一房341967.5857.875500108216
4、90二房102897688550049368000三房34336699550018513000G2二房68598488550032912000三房344286.42126.0712550023575310G3二房68598488550032912000三房344286.42126.0712550023575310总量37434850.425500191677310191677310将推出的小户型公寓指的是以将推出的小户型公寓指的是以B B区区1#1#、2#2#、3#3#楼楼9090平以平以内的两房为主的组团，包括部分小三房、少许一房内的两房为主的组团，包括部分小三房、少许一房我们的目标：我们的
5、目标：完成总销金额的完成总销金额的63%，实现销售额实现销售额1.2亿亿520102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789 逻辑思路逻辑思路市场及竞争分析市场及竞争分析客户分析客户分析 目 标目标下的问题目标下的问题目标的实现之道目标的实现之道目标下的问题目标下的问题1 12 23 3产品分析产品分析620102010年房地产营销策划
6、大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789公寓市场，市场渐趋冷淡、万科一枝独秀、太湖国际有降价举措，但力度不够，销售有一定起色9月10月11月8.23-9.4推出房源149套，均价5300，周去化10套左右，滨湖区销冠清扬御庭清扬御庭购房送价值8-10万轿车，市场反应不够敏感魅力之城魅力之城瑜憬湾瑜憬湾豪景阁价格折后7500元/平，每周去化3套太湖国际太湖国际
7、 未做价格调整较长时间未有销售，节后销售2套尚锦城尚锦城均价6100元/平，未做价格调整，国庆以来无销售；天鹅湖天鹅湖 一期余房150套低价推出，通过内部认购，市场去化，目前去化90套左右720102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789市场竞争小结市场竞争小结低价策略是在目前市场有效的举措低价策略是在目前市场有效的举措合理的销售推广
8、策略是保证销量的前提合理的销售推广策略是保证销量的前提820102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789 逻辑思路逻辑思路市场及竞争分析市场及竞争分析客户分析客户分析 目 标目标下的问题目标下的问题目标的实现之道目标的实现之道目标下的问题目标下的问题1 12 23 3产品分析产品分析920102010年房地产营销策划大全年房地产营销策
9、划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789目标客户分析目标客户分析 重点客户重点客户核心客户核心客户游离、偶得客户游离、偶得客户主要以投资为主，较少在此常住、资金相对宽裕。滨湖区项目周边原居民：滨湖区项目周边原居民：原居民，认同本项目品牌和产品，对在本项目安家有强烈愿望。滨滨湖湖区区年年轻轻阶阶层层、三三口口之之家家、新新婚夫妇：婚夫妇：对于购房有一定的经济基础，向往大盘品质的
10、小户型，买得起。市区或外地客户：市区或外地客户：1020102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789客户分析小结客户分析小结滨湖区年轻人是我们主抓对象滨湖区年轻人是我们主抓对象年轻一族对本项目小户型信息了解甚少年轻一族对本项目小户型信息了解甚少1120102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！
11、货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789 逻辑思路逻辑思路市场及竞争分析市场及竞争分析客户分析客户分析 目 标目标下的问题目标下的问题目标的实现之道目标的实现之道目标下的问题目标下的问题1 12 23 3产品分析产品分析1220102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量
12、房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789小户型单元盘点小户型单元盘点二期房型套数总面积户型面积成交均价成交总价G1一房341967.5857.87550010821690二房102897688550049368000三房34336699550018513000G2二房68598488550032912000三房344286.42126.0712550023575310G3二房68598488550032912000三房344286.42126.0712550023575310总量37434850.425500191
13、677310191677310两房共两房共238套，总金额套，总金额1.15亿亿是完成总销任务的基础是完成总销任务的基础两房两房1.151.15亿亿1320102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789产品分析小结产品分析小结两房是销售重点？两房是销售重点？短期内如何快速释放推售信息以实现销售火爆？短期内如何快速释放推售信息以实现销售火
14、爆？1420102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:690317891.1.在现有条件下，如何在短期内实现快速引爆？在现有条件下，如何在短期内实现快速引爆？2.2.如何短期如何短期 快速推广快速推广 项目项目 销售信息销售信息 、快速销售？、快速销售？2008年四季度需要解决以下两个问题:1520102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大
15、全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789 逻辑思路逻辑思路 目目 标标目标下的问题目标下的问题目标的实现之道目标的实现之道目标的实现之道目标的实现之道1231620102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-
16、83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789 我们的竞争优势：我们的竞争优势： 挖掘价值：挖掘价值：大型社区的临湖超值公馆大型社区的临湖超值公馆和和滨湖滨湖区区未来行政中心区域未来行政中心区域升值前景升值前景双重价值最大化！双重价值最大化！市场比较竞争优势分析结论市场比较竞争优势分析结论项目外部竞争分析结论：项目外部竞争分析结论：在同等竞争项目中，本项目具备面积小、总价低面积小、总价低的优势，但实现快速销售关键是如何突破常规的营销手法，达成期望目标项目自身优劣势分析结论：项目自身优劣势分析结论：充分展示项目优势，避免产品自身硬性指标竞争，突出外部硬
17、件（项目的外部配套优势)和外部软件（滨湖区建设带来的升值前景），形象突围，建立项目整体价值的唯一性，规避市场威胁，成为滨湖区高层小户型住宅生活典范。1720102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789目标的实现之道目标的实现之道在深化项目形象及产品卖点的基础上，通过制造爆破性在深化项目形象及产品卖点的基础上，通过制造爆破性事件和深挖客
18、户资源保持价格与速度的平衡事件和深挖客户资源保持价格与速度的平衡总策略总策略1820102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789营销分策略体系营销分策略体系2、展示攻略、展示攻略3、活动策略、活动策略4、推广策略、推广策略1、客户策略、客户策略5、销售策略、销售策略营销策略营销策略1920102010年房地产营销策划大全年房地产营销策
19、划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789【活动目的】：较隆重地进行老业主答谢和客户维系，制造声势； 借答谢会同时，发布老带新内容；【时间地点】：2008.11.15 凯宾斯基酒店【活动对象】：天鹅湖老客户及老客户朋友【活动方式】：歌舞表演 客户抽奖（实物奖品，如榨汁机、电吹风、U盘等） 公布老带新活动信息，发放带看卡 赠送参与小礼品（不提供晚餐，提供饮料、小点心）【现场配合】
20、：易拉宝（老带新活动内容）【费用预算】：8万（场地1.2万，奖品1.5万，礼品1.2万，活动公司及酒水3万，其他1万）【工作安排】：11.1前：场地预订、联系活动公司 11.3前：活动公司提交节目方案、邀请函设计 11.68 ：活动方案确定、邀请函印制及递送 11.811.10：礼品采购、物料准备1.1.客户策略：重点突破老客户客户策略：重点突破老客户actionaction：老业主答谢会：老业主答谢会2020102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海
21、量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789老带新老带新老带新老带新【活动对象】：老业主介绍新客户成交【优惠内容】：新业主可获得5000元总价折减 老业主奖励形式与过往老带新优惠额度相同【信息发布】：老业主短信覆盖、售楼处易拉宝、搜房网业主论坛促进成交促进成交促进成交促进成交促进上门促进上门促进上门促进上门成交即赠送物业管理费成交即赠送物业管理费成交即赠送物业管理费成交即赠送物业管理费带客户上门，累计送购物卡带客户上门，累计送购物卡带客户上门，累计送购物卡带客户上门，累计送购物卡【活动目的】：通过新形式，和直效奖励，
22、推动和提高现场上门量【活动方式】：给老业主发放带看卡，2008.10月期间带新客户上门即可敲章一枚，按累计敲章数量，奖励不同面值的购物卡（如家乐福购物卡）【奖励额度】：带5人奖200元面值，10人500元，【媒体配合】：软文配合、售楼处易拉宝、搜房网业主论坛1.1.客户策略：重点突破老客户客户策略：重点突破老客户actionaction：老业主答谢会：老业主答谢会2120102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-8351
23、3598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789u通过业主拓展活动在业主间传播天鹅湖形象，使老客户切身感觉到天鹅湖给他们带来的全新服务u评选出优秀小队员，在11月答谢会上进行表彰，有助于提高老客户参与的热情程度1.1.客户策略：重点突破老客户客户策略：重点突破老客户action2action2：希望之旅业主户外拓展活动：希望之旅业主户外拓展活动活动时间：11月下旬周末活动形式：组织业主进行野外拓展训练，训练其团队意识与自理能力。过一个有意义的周末并评选出优秀拓展小队员配合：知名拓展公司，布置家庭作业；向朋友讲述经历与收获；活动目的：通过拓展活动使业主增进了解；
24、在业主间树立天鹅湖形象；在11月答谢会上表彰表现优秀的拓展小队员2220102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:690317891.1.客户策略：重点突破老客户客户策略：重点突破老客户action3action3：通过业主联谊会平台，全面维系老客户通过业主联谊会平台，全面维系老客户u随着项目的进展，老带新的比重越来越高，老客户维护依然是后期客户战
25、略的重中之重u通过客户维护，为项目的持续销售和口碑传颂提供了良好的基础新邻居,老朋友-天鹅湖业主联谊酒会天鹅湖业主联谊酒会活动目的:在项目整体实现60%销售的基础上，通过维系老客户，提升公司的口碑，同时开展老带新活动，促进整体余房销售时间:2008年12月上旬地点:凯宾斯基大酒店参与人员:老业主,老业主朋友,意向客户及部分嘉宾活动内容:天鹅湖历程回顾、公司员工及业主代表 SHOW( DV形式)、奖项颁发、天鹅湖历程图片展、天鹅湖成熟配套展、业主拓展优秀小队员表彰，优秀文艺演出、抽奖活动。2320102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移
26、动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:690317891.1.客户策略：重点突破老客户客户策略：重点突破老客户action4action4：以美食节的形式邀客户进行项目品鉴：以美食节的形式邀客户进行项目品鉴u以活动的形式吸引客户上门，在活动之余达到品鉴景观和体验会所的目的，提高了对项目的认知度u新老客户同时参加，通过老客户的热情带动意向客户的购买欲望u客户的体验和认可直接促进项目的口碑传播，通过销售配合，加大老带新目的:通过美食节的形式邀请客
27、户到项目现场进行景观区鉴赏与会所体验, 提高客户对项目的认可度并促进口碑传播时间:2008年12月中旬地点:景观区与会所参与人员:老业主,业主推荐客户,意向客户及部分嘉宾活动形式:南美风味美食品尝(烧烤,啤酒),南美风情演出(舞蹈,乐队演出),南美风景图片展览.2420102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:690317892.2.展示策略展示策
28、略: :形象展示升级价值深度挖掘形象展示升级价值深度挖掘 action1 action1 ：项目工地围板画面全新更换项目工地围板画面全新更换u以全新的外围形象展示于市场，使客户有焕然一新的感觉，达到吸引客户关注的目的u新的形象，新的内容，更加突出产品卖点让客户第一时间了解到项目的优势u在新的市场环境下，我们的展示也将由形象表面转型到项目本身卖点集合展示更换原因更换原因: :外围内容已经不再符合现阶段客户需要,现阶段进入竞争市场阶段,需要有目的的进行展示，所以应该更加突出产品卖点,深化产品卖点.更换时间更换时间: :10月20日之前到位建议：建议：深化项目的大盘地段优势以及内部配套优势从而使客户
29、形成一个最优配套最有品质项目的体验地段方面：地理位置、行政配套、商业配套等内部配套：会所、幼儿园、健身房等2520102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:690317892.2.展示策略展示策略: :形象展示升级价值深度挖掘形象展示升级价值深度挖掘action2action2：售楼部内活动经典图片点缀：售楼部内活动经典图片点缀目的：通过真实的照片
30、点缀表现项目的互动感觉，体现项目的实力展示地点：售楼部内客户休息区及看房通道时间: 10月下旬图片类型：以往活动过程中的经典图片，以客户照片为主包括活动中客户干杯时的瞬间，活动中互动环节的照片，以及与大事件相关。u部分活动照片和大事件相关图片的展示直接拉近了天鹅湖与客户的距离，使客户可以感受到虽在豪华的售楼部中，但可以感受到亲切u部分活动照片和大事件相关图片的展示能够制造互动氛围，体现天鹅湖关注客户，使客户感受尊贵2620102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资
31、料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:690317892.2.展示策略展示策略action3action3：户外广告更换户外广告更换背景:，户外内容更多需要突出销售信息（活动信息）和项目竞争价值，重新达到吸引客户眼球，建立良好形象的目的。时间：11月初建议:内容结合活动营销进行展示(如结合联名商家发布会、开盘等).同时通过大气的广告语进行宣传,把尊贵形象再提高一个层次。u户外广告的更换有利于向客户展示天鹅湖的新鲜感觉，再次使客户聚焦新阶段的天鹅湖u广告主题与活动内容及销售节点紧扣，更加张扬天鹅湖的高档品质，对项目的
32、品牌传播加重砝码2720102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789活动策略：利用房展会引爆市场活动策略：利用房展会引爆市场 actionaction：房展会逼定：房展会逼定 房展会逼定活动房展会逼定活动l房展会时间: 10月31日-11月2日活动内容:利用房展会的契机，展会&看房车&售楼处，客服人员做好引导客户搭乘看房车到售楼处看房
33、，销售人员做好现场杀客逼定工作；活动目的:为项目开盘蓄客,为开盘预热l房展会小户型公寓开盘资料直投向滨湖区各高档场所(宾馆,咖啡屋,大型饭店)投放相关资料,高调宣传.活动目的:充分引用房展会进行项目蓄客,为11月初开盘作足准备各大媒体宣传,体现项目实力2820102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789活动时间:12月初活动地点:凯宾
34、斯基大酒店参加人员:各大联盟商家负责人代表,天鹅湖主要负责人代表,天鹅湖会员及诚意客户,政府相关人员,媒体记者活动形式:联合各个领域知名商家进行联盟合作协议签署仪式,商家代表上台现场承诺，为天鹅湖会员提供专属服务,如贵宾优惠等,天鹅湖为合作商家VIP客户提供购房优惠。相关配合:1 需要专有人员与滨湖区域内各领域与天鹅湖形象匹配的代表型商家谈判合作意向,达成协议.2 联合商家成员店内贴出 “天鹅湖公寓名人俱乐部合作伙伴”标识.天鹅湖公寓售楼部内或今后社区内部做 “联盟知名商家LOGO墙”3在滨湖有影响力媒体进行炒作(建议:可与诚信服务相关联)4活动目的:天鹅湖公寓与各个领域名企达成联合营销,借助
35、合力提高自身品牌形象,并能够把相关配套实际展现.与合作伙伴达到客户共享.为12月项目余房销售提供有力支撑活动策略：利用活动引爆市场活动策略：利用活动引爆市场 actionaction：知名商家战略合作联合签约发布会：知名商家战略合作联合签约发布会2920102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789活动时间:12月初，三次开盘后；参加人
36、员:未赶上三次开盘的五千抵一万优惠活动的诚意购买客户，诚意购买天鹅湖小户型的客户活动形式:与搜房网联合起来一起做团购活动，充分利用资源；相关配合:1 需要与搜房网联系共同组织超大优惠天鹅湖团购活动；2 利用搜房网进行炒作，同时利用滨湖有影响力媒体进行炒作活动目的:通过前三次的火爆开盘炒热项目，形成热卖的前提下，趁热打铁，将项目剩余单元换一种营销方式实现热销活动策略：利用活动引爆市场活动策略：利用活动引爆市场 action3action3：搜房网团购活动：搜房网团购活动3020102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必
37、备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:690317894.4.品牌推广策略品牌推广策略action1action1：公益活动宣传：公益活动宣传天鹅湖公寓 “天鹅湖助学金”公益活动时间:11月中下旬活动形式:滨湖城区各小学限名额推荐优秀学生，天鹅湖公寓针对品学兼优的部分贫困小学生进行助学金捐赠。推广配合：无锡日报、无锡电视台等媒体进行跟踪报道活动目的:提升天鹅湖的公益形象,增强市场美誉度3120102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人
38、士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789小户型公寓推广主题建议小户型公寓推广主题建议“城南温馨精致的小家庭城南温馨精致的小家庭”“独一无二、年轻专属独一无二、年轻专属”考量基础考量基础产品定位产品定位“墅上聆湖公馆墅上聆湖公馆”推广主题推广主题年轻一族、三口之家年轻一族、三口之家客群定位客群定位3220102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款
39、移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789建议推广语：建议推广语： 一次机会一次机会 你能少奋斗十年！（价格你能少奋斗十年！（价格)天鹅湖墅上湖景公馆天鹅湖墅上湖景公馆呈现呈现价格回归两年以前！（价格）价格回归两年以前！（价格）天鹅湖墅上湖景公馆天鹅湖墅上湖景公馆呈现呈现临湖而居毗邻别墅的尊贵临湖而居毗邻别墅的尊贵 （产品）（产品）天鹅湖墅上湖景公馆天鹅湖墅上湖景公馆 呈现呈现3320102010年房地产营销策划大全年房地产营销
40、策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789媒体策略媒体策略媒体策略媒体策略紧扣网络紧扣网络紧扣网络紧扣网络+ +短信，加强高空覆盖短信，加强高空覆盖短信，加强高空覆盖短信，加强高空覆盖加强现场展示，吸引上门客户加强现场展示，吸引上门客户加强现场展示，吸引上门客户加强现场展示，吸引上门客户搜房网搜房网搜房网搜房网短信短信短信短信报广报广报广报广楼体巨幅楼体巨幅楼体巨幅楼体巨幅现
41、场围墙现场围墙现场围墙现场围墙户外高炮户外高炮户外高炮户外高炮售楼处播放实景售楼处播放实景售楼处播放实景售楼处播放实景DVDV1#-3#1#-3#楼巨幅楼巨幅楼巨幅楼巨幅售楼处装饰售楼处装饰售楼处装饰售楼处装饰道旗杆旗道旗杆旗道旗杆旗道旗杆旗与商家合作，拓宽信息渠道与商家合作，拓宽信息渠道与商家合作，拓宽信息渠道与商家合作，拓宽信息渠道婚纱影楼合作购房优惠婚纱影楼合作购房优惠婚纱影楼合作购房优惠婚纱影楼合作购房优惠滨湖区餐饮商家摆放资料滨湖区餐饮商家摆放资料滨湖区餐饮商家摆放资料滨湖区餐饮商家摆放资料4.4. 推广策略推广策略action2action2：媒体策略媒体策略1#1#、2#2#、3
42、#3#号楼推广号楼推广3420102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:690317891#/2#/3#1#/2#/3#楼体巨幅楼体巨幅楼体巨幅楼体巨幅【目的】：加强现场展示包装，释放项目信息，吸引客户【内容】： 1#楼（强调小户型）释放销售的小户型产品、独一无二 2#楼-（强调认筹）释放开盘前的认筹优惠信息 3#（售卖信息）优惠加售楼电话【时间】
43、：10月20日加强现场展示，吸引周边客户加强现场展示，吸引周边客户加强现场展示，吸引周边客户加强现场展示，吸引周边客户【目的】：加强现场展示包装，释放项目信息，吸引项目周边客户【内容】： （强调认筹、别墅优惠）限时的惊喜【时间】： 10月底之前完成。现场围墙更换现场围墙更换现场围墙更换现场围墙更换4.4. 推广策略推广策略action2action2：媒体策略媒体策略1#1#、2#2#、3#3#号楼推广号楼推广3520102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免
44、费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789媒体策略媒体策略媒体策略媒体策略紧扣网络紧扣网络紧扣网络紧扣网络+ +短信，加强高空覆盖短信，加强高空覆盖短信，加强高空覆盖短信，加强高空覆盖加强现场展示，吸引上门客户加强现场展示，吸引上门客户加强现场展示，吸引上门客户加强现场展示，吸引上门客户搜房网搜房网搜房网搜房网短信短信短信短信报广报广报广报广楼体巨幅楼体巨幅楼体巨幅楼体巨幅现场围墙现场围墙现场围墙现场围墙户外高炮户外高炮户外高炮户外高炮售楼处播放实景售楼处播放实景售楼处播放实景售楼处播放实景DVDV1#-3
45、#1#-3#楼巨幅楼巨幅楼巨幅楼巨幅售楼处装饰售楼处装饰售楼处装饰售楼处装饰道旗杆旗道旗杆旗道旗杆旗道旗杆旗与商家合作，拓宽信息渠道与商家合作，拓宽信息渠道与商家合作，拓宽信息渠道与商家合作，拓宽信息渠道婚纱影楼合作购房优惠婚纱影楼合作购房优惠婚纱影楼合作购房优惠婚纱影楼合作购房优惠滨湖区餐饮商家摆放资料滨湖区餐饮商家摆放资料滨湖区餐饮商家摆放资料滨湖区餐饮商家摆放资料4.4. 推广策略推广策略action2action2：媒体策略媒体策略1#1#、2#2#、3#3#号楼推广号楼推广3620102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬
46、盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789媒体媒体日期日期内容内容备注备注网络通栏10.1511.8隔天公寓认筹每周一三五，共4周软文10.19/ 10.26新房推出/认筹房展会前两次报广无锡日报10.17认筹报广半版江南晚报10.173#推售系列报广半版短信老业主短信10.18告知老带新活动全覆盖滨湖区短信10.18新房源推出8万条巩固现有渠道，加强高空覆盖巩固现有渠道，加强高空覆盖巩固现有渠道，加强高空覆盖巩固现有渠道，加强高空覆
47、盖4.4. 推广策略推广策略action2action2：媒体策略媒体策略1#1#、2#2#、3#3#号楼推广号楼推广3720102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789户外高炮户外高炮户外高炮户外高炮灯杆旗灯杆旗灯杆旗灯杆旗公交站头牌公交站头牌公交站头牌公交站头牌加强户外媒体加强户外媒体加强户外媒体加强户外媒体【目的】：户外媒体对品
48、牌、形象树立作用较好。 作为长效媒体，其可为天鹅湖及后续产品同时共享。【内容】：项目旁边三面高炮、灯杆旗或站头牌 发布内容为：天鹅湖售卖信息小户型墅上聆湖公馆 融创企业品牌核心价值观-使命般的激情等【时间】：10月份联系发布公司。11月份期间可出街（理想情况下）。4.4. 推广策略推广策略action2action2：媒体策略媒体策略1#1#、2#2#、3#3#号楼推广号楼推广3820102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 07
49、55-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789媒体策略媒体策略媒体策略媒体策略紧扣网络紧扣网络紧扣网络紧扣网络+ +短信，加强高空覆盖短信，加强高空覆盖短信，加强高空覆盖短信，加强高空覆盖加强现场展示，吸引上门客户加强现场展示，吸引上门客户加强现场展示，吸引上门客户加强现场展示，吸引上门客户搜房网搜房网搜房网搜房网短信短信短信短信报广报广报广报广楼体巨幅楼体巨幅楼体巨幅楼体巨幅现场围墙现场围墙现场围墙现场围墙户外高炮户外高炮户外高炮户外高炮售楼处播放实景售楼处播放实景售楼处播放实景售楼处播放实景DVDV1#-3#1#-3#楼巨幅楼巨幅楼巨幅楼巨
50、幅售楼处装饰售楼处装饰售楼处装饰售楼处装饰道旗杆旗道旗杆旗道旗杆旗道旗杆旗与商家合作，拓宽信息渠道与商家合作，拓宽信息渠道与商家合作，拓宽信息渠道与商家合作，拓宽信息渠道婚纱影楼合作购房优惠婚纱影楼合作购房优惠婚纱影楼合作购房优惠婚纱影楼合作购房优惠滨湖区餐饮商家摆放资料滨湖区餐饮商家摆放资料滨湖区餐饮商家摆放资料滨湖区餐饮商家摆放资料4.4. 推广策略推广策略action2action2：媒体策略媒体策略1#1#、2#2#、3#3#号楼推广号楼推广3920102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货
51、后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789“景观婚房景观婚房”SP活动活动【背 景】：小户型符合刚性需求客户置业需求。故可借此势头，与婚纱摄影公司联合开展SP活动， 促进上门和成交。【活动时间】：3#楼 开盘【活动方式】：对在开盘当天开盘当天购买3#楼 任意单元客户 赠送婚纱店或婚庆公司现金抵用券现金抵用券（如888元）【宣传方式】：以在婚纱店放置宣传单张宣传单张为主， 辅以网络软文、报广、短信等配合宣传。 【推广主题】：08年，入住景观婚房。【时间节点】：开盘前：开
52、盘前：联系2-3家无锡知名的婚纱店。与商家合作，拓宽渠道与商家合作，拓宽渠道与商家合作，拓宽渠道与商家合作，拓宽渠道4.4. 推广策略推广策略action2action2：媒体策略媒体策略1#1#、2#2#、3#3#号楼推广号楼推广4020102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789滨湖区餐饮商家联盟，摆放项目资料滨湖区餐饮商家联盟，
53、摆放项目资料滨湖区餐饮商家联盟，摆放项目资料滨湖区餐饮商家联盟，摆放项目资料与商家合作，拓宽渠道与商家合作，拓宽渠道与商家合作，拓宽渠道与商家合作，拓宽渠道【目的】：针对目标客户出入频率较高场所（高档餐饮、咖啡吧等）。拓宽项目信息发布渠道。【内容】：利用与融创会员联盟商家，联系和天鹅湖招商洽谈的机会，与商家达成联盟关系，在商家内书报架上放置项目资料（新项目折页）。【时间】：10-11月份【工作节点】：10月：联系商家， 公寓第一次开盘前：物料设计完毕。 11月中旬：物料制作完毕。 11月中下旬：资料发放。 4.4. 推广策略推广策略action2action2：媒体策略媒体策略1#1#、2#2
54、#、3#3#号楼推广号楼推广4120102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789方案出发点：方案出发点：针对项目客户蓄水时间紧迫的现状，通过大幅度优惠、并利用好房展会的有利时机，实现现场逼定方案目的方案目的： 利用加大优惠的销售措施，吸引客户关注项目，配合销售人员的营销技巧促成小户型公寓的快速蓄水优惠方式：优惠方式：1、截至开盘当天前
55、认筹的客户，付五千元订金立即享受开盘当天抵五万的优惠； 2、开盘当天认购客户额外享受一个点折扣； 3、一次性付款除享受上述优惠外，额外再享受一个点优惠； 4、开盘后，认筹客户三天内签约，额外享受一个点优惠 5、房展会期间认筹的客户，开盘再享受一个点优惠；媒体配合媒体配合：1）搜房网发布认筹的优惠信息； 2）无锡日报发布公寓的优惠信息； 3）网络平台全无锡覆盖5.5.销售策略销售策略action1action1：五重优惠，快速蓄客：五重优惠，快速蓄客4220102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后
56、付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789思路分析：思路分析：1、本项目计划三次推盘，为保证每一次短期蓄客成功，实行限时五千抵五万优惠，使诚意客户集中在开盘当天成交； 2、未赶上3#楼开盘优惠的客户可以赶上2#楼开盘，一样享受优惠； 3、依次最后1#楼的开盘思路也一样； 4、在最短时间将客户集中在三个开盘日成交，最大限度保证客源流失 5、充分利用房展会的有利时机，以多给客户一个点的优惠引导客户当天在售楼处下订； 6、通过短时间，多频次的开盘，使销售人员对客户的把握度提高
57、，对于后续推出房源的价格摸排可以同时跟上；5.5.销售策略销售策略action1action1：五重优惠营销思路详解：五重优惠营销思路详解4320102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789具体措施：具体措施：1.1.利用房展会期间快速蓄客进行逼定利用房展会期间快速蓄客进行逼定 ：节点爆破，以客户为基础，在快速蓄客的基础上进行逼定。2
58、. 2. 确保推售房源去化分布的均衡性确保推售房源去化分布的均衡性：在确定推售房源时，要考虑本次销售目标与季度目标之间的平衡，确保房源去化的均衡性。3. 3. 确保每次开盘销售火爆：确保每次开盘销售火爆：保证开盘周内至少保证推出量的50%以上，确保热销。5.5.销售策略销售策略action2action2：多频次、短间隔开盘，快速销售：多频次、短间隔开盘，快速销售4420102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-8351
59、3598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789各方面销售准备工作完毕各方面销售准备工作完毕快速蓄客、为房展会逼定准备快速蓄客、为房展会逼定准备 季度销售任务的具体分解季度销售任务的具体分解10月目标月目标11月目标月目标12月目标月目标老业主活动、渠道推动成功执行老业主活动、渠道推动成功执行公寓销售实现公寓销售实现50%以上以上最后的老带新活动、商家联盟活动完成最后的老带新活动、商家联盟活动完成公寓完成销售任务公寓完成销售任务4520102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料
60、库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789具体推售节奏具体推售节奏第一次开盘(2008年11月8日 周六)低价引爆市场,具体推出3#楼共102 套二期二期房型房型套数套数总面积总面积户型面积户型面积成交均价成交均价成交总价成交总价G3二房68598488550032912000三房344286.42126.07118550023575310总量10210270.42550056487310u保证目标实现与市场可行性相吻合u保证房源去化的均衡性u保证每次推销
61、的热销性u保证推售与营销策略的一致性 目标去化量：目标去化量： 两房去化两房去化5050套、三房去化套、三房去化2020套，开盘引爆小户型的销售，实现套，开盘引爆小户型的销售，实现38063806万万4620102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789具体推售节奏具体推售节奏第二次开盘(2008年11月15日 周六)低价引爆市场,具体
62、推出2#楼共102 套第二次开盘推出的2#楼产品与3#一样，借活动来推动项目实现继续热销；二期二期房型房型套数套数总面积总面积户型面积户型面积成交均价成交均价成交总价成交总价G2二房68598488550032912000三房344286.42126.07118550023575310总量10210270.42550056487310 目标去化量：目标去化量： 两房去化两房去化4545套、三房去化套、三房去化1515套，开盘引爆小户型的销售，实现套，开盘引爆小户型的销售，实现32183218万万4720102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货
63、后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789具体推售节奏具体推售节奏第三次开盘(2008年11月22日 周六)低价引爆市场,具体推出1#楼共170 套最后推出的三房面积较小，实现前期足够时间的蓄客、实现季度最后一次火爆的开盘，一房在销售时可以根据情况适当调高价格；二期二期房型房型套数套数总面积总面积户型面户型面积积成交均价成交均价成交总价成交总价G1一房341967.5857.87550010821690二房10289768
64、8550049368000三房34336699550018513000总量17014309.58550078702690 目标去化量：目标去化量： 两房去化两房去化7070套、三房去化套、三房去化1515套，一房套，一房3030套，开盘引爆小户型的销售，实现套，开盘引爆小户型的销售，实现51595159万万4820102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598
65、 QQ:69031789完成目标完成目标1.21.2亿第四季度小户型实现销售额4920102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789对于第一次开盘销售额如果未达到开盘预对于第一次开盘销售额如果未达到开盘预期的思考期的思考延缓下一波次开盘时间，适时调整价格策略延缓下一波次开盘时间，适时调整价格策略已成交、未成交客户迅速回访，调整策略已成交
66、、未成交客户迅速回访，调整策略5020102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:690317892008200820082008年四季度年四季度年四季度年四季度营销铺排总控图营销铺排总控图营销铺排总控图营销铺排总控图余房余房一期余房、持销一期余房、持销房展会逼定，三次开盘见备注房展会逼定，三次开盘见备注房展会逼定，三次开盘见备注房展会逼定，三次开盘
67、见备注营销铺排营销铺排老带新老带新搜房网、渠道拓展搜房网、渠道拓展1111月月1010月月1212月月1 1月月小户型小户型开盘时间分别为：开盘时间分别为：开盘时间分别为：开盘时间分别为：11-811-811-811-8，11-1511-1511-1511-15，11-2211-2211-2211-22房展会房展会备注：备注：备注：备注：媒体推广媒体推广蓄水蓄水蓄水蓄水 逼定逼定逼定逼定 开盘开盘开盘开盘 开盘开盘开盘开盘 开盘开盘开盘开盘房展会房展会房展会房展会巨幅、围墙、巨幅、围墙、巨幅、围墙、巨幅、围墙、通栏、软文、通栏、软文、通栏、软文、通栏、软文、日报日报日报日报 户外户外户外户外活
68、动活动 短信、海报短信、海报短信、海报短信、海报5120102010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890755-83513598 QQ:69031789费用预算费用预算媒体媒体日期日期内容内容备注备注预算预算报广江南晚报无锡日报10.23、305 5万入主天鹅湖万入主天鹅湖半版1212万万户外1#楼体巨幅10.15小户型认筹1020m1.51.5万万2#楼体巨幅10.15优惠信息、联系
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