深圳三湘东填海区项目产品户型定位案

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1、地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！我只愿面朝大海，春暖花开！三湘东填海区项目产品户型定位案三湘东填海区项目产品户型定位案地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！户型规划推导户型规划推导分析点分析点: : 深圳典型高端住宅区分析深圳典型高端住宅区分析 对片区潜在竞争项目进行分析对片区潜在竞争项目进行分析 三级市场的成交和需求分析三级市场的成交和需求分析 本项目自身条件的研究本项目自身条件的研究 客户群体研究客户群体研究目的目的: :最终推导出面积比例和面积建议最终推导出面积比例和面积建议地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！意向基本面积区间和比例

2、研判思路研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析深圳典型高端住宅区分析 区域特点区域特点 蛇口蛇口/ /红树林红树林/ /华侨城华侨城/ /香蜜湖香蜜湖 代代表表案案例例: :依依照照片片区区影影响响力力和和地地产产发发展展年限选取年限选取1-41-4案例案例通通过过对对片片区区潜潜在在竞竞争争项项目目的的户户型型区区间间和和比例进行系统分析比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最最终终建建议议户户型型面面积积区间和比例区间和比例寻找依托1 1第第一一次次推推导导得得出出同同质质片片区区同同类类项项目目的的面面积比例和面积区间积比例和面积区间2 2第第二二次次通通过过潜潜在在项项目目的的

3、户户型型和和比比例例修修正正本项目的本项目的面积比例面积比例第第三三次次通通过过三三级级市市场场成成交交和和需需求求户户型型区区间调整项目的间调整项目的面积区间面积区间. .通通过过片片区区三三级级市市场场的的成成交交户户型型和和需需求求户户型系统分析型系统分析3 3意向基本面积区间和比例通通过过本本项项目目自自身身条条件件限限制制的的研研究究进进行行项项目修正目修正4 4第第四四次次通通过过自自身身地地块块特特点点分分析析修修正正项项目目的的面积比例和面积区间面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5 5通通过过本本项项目目客客户户群群体体的的需需求求研研究究进进行行项项目修正目修正第第五五

4、次次通通过过客客户户群群体体的的分分析析修修正正面面积积比比例例地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！推导过程推导过程分析过程分析过程: : 通过同质片区基本同类项目进行整体分析通过同质片区基本同类项目进行整体分析; ; 考虑年限的变化特征考虑年限的变化特征, ,寻找之间的规律寻找之间的规律; ; 选取选取03-0603-06年年，同质片区同质片区的共的共1919个典型项目进行分析个典型项目进行分析; ;目的要求目的要求: : 由同质片区分析由同质片区分析, ,找出基本变化规律找出基本变化规律, ,初步得出本项目可参照的户型初步得出本项目可参照的户型区间和比例区间和比例; ;数

5、据来源数据来源: : 中原深港研究中心中原深港研究中心/ /中原三级市场数据库中原三级市场数据库1 1: :地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！样本容量样本容量时间跨度时间跨度筛选标准筛选标准21319个个3年年深圳关内高端住宅项目深圳关内高端住宅项目片区片区: :蛇口蛇口/ /华侨城华侨城/ /红树林红树林/ /香蜜湖香蜜湖同质片区03-06年已/在/近期销售项目分析地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 选取案例四大片区选取案例四大片区: :蛇口蛇口 华侨城华侨城 红树林红树林 香蜜湖香蜜湖 以及本项目所在的片区以及本项目所在的片区片区片区/ /项目项目0

6、303年已售项目年已售项目0404年已售项目年已售项目0505年已售项目年已售项目0606年发售项目年发售项目蛇口片区蛇口片区兰溪谷兰溪谷半岛城邦半岛城邦1 1期期花园城花园城3 3期期2 2号号华侨城片区华侨城片区红树东方红树东方天鹅堡天鹅堡2 2期期红树林片区红树林片区中信红树湾中信红树湾1 1期期中信红树湾中信红树湾2 2期期御景东方御景东方( (在在) )浅水湾浅水湾( (在在) )香蜜湖片区香蜜湖片区水榭花都水榭花都2 2期期国际公馆国际公馆1 1期期熙园熙园香域中央香域中央国际公馆国际公馆2 2期期水榭花都水榭花都3 3期期本片区本片区天骄华庭天骄华庭海月海月3 3期期后海花半里后

7、海花半里( (在在) )东海湾豪园东海湾豪园(10(10月月) )地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！1. 03-061. 03-06年面积和比例统计年面积和比例统计0303年年0404年年0505年年0606年年项目项目二房二房三房三房四房四房五房五房复式复式水榭花都水榭花都2 2期期121-130121-130占占25%25%171-203171-203占占75%75%中旅国际公馆中旅国际公馆1 1期期9494 占占4%4%116-164116-164 占占50%50%165-185165-185占占39%39%185185以上以上 占占7%7%熙熙 园园12512516

8、1161 占占41.841.8177-20377-203 占占32.9%32.9%215-330215-330 占占9%9%209-244209-244 16.3%( 16.3%(跃跃) )红树东方红树东方103-125103-125 占占29%29%155-220155-220 占占69%69%267-276267-276 占占1.2%1.2%天骄华庭天骄华庭4343 占占17%17%120120 占占23%23%150150 占占53%53%225225占占6%6%320320 占占2%2%中信红树湾中信红树湾1 1期期91-9891-98 占占15.4%15.4%154-173154-1

9、73占占35%35%164-266164-266 占占44%44%主力主力160-170160-170，202-208 202-208 270270379379占占5.6%5.6%兰溪谷兰溪谷1 1期期123123133133 占占1717140140180180 占占2525190190320320占占8%8%香域中央香域中央130130160160 占占1818167167209209 占占5252190190220220 占占2727230-260230-260 占占2020招商海月招商海月3 3期期114-128114-128 占占42%42%136-152136-152 占占45%4

10、5%210210占占11%11%230230占占2%2%水榭花都水榭花都3 3期期147-166147-166 占占2222190-204190-204 占占7171270-308270-308占占6 6中旅国际公馆中旅国际公馆2 2期期105-127105-127占占51%51%153-187153-187占占49%49%主力主力120-127120-127主力主力150-160150-160天鹅堡天鹅堡2 2期期2 2区区150150以上占以上占10%10%160160180180占占70%70%占占20%20%中信红树湾中信红树湾2 2期期144-193144-193占占38%38%17

11、6-255176-255占占57%57%主力主力220-250220-250289-458289-458占占5%5%花园城花园城3 3期期2 2号地号地50-7050-70占占15%15%9898120120占占35%35%主力主力110110140-170140-170，占，占45%45%主力主力160-170160-170210210占占5%5%半岛城邦半岛城邦1 1期期77-8777-87占占21%21%101-136101-136占占41%41%主力主力122-136122-136147147218218占占35%35%主力主力147-164147-164 220 220 260260

12、占占3%3%御景东方御景东方119119占占17%17%149-235149-235占占83%83%主力主力149-151149-151186-197186-197225-235 225-235 后海花半里后海花半里70707575占占24%24%8181124124 占占76%76%主力主力110-124 110-124 浅水湾浅水湾157-280157-280占占100%100%主力主力160-190 160-190 东海湾豪园项目东海湾豪园项目90-10090-100占占35%35%140-160140-160占占60%60%200200以上占以上占5%5%地产江湖数十万份专业资料任你下

13、载，资深操盘手随时交流！通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房三房、四房户型在户型在这些参考项目中占据了绝对的主力；而在少数容积率较低的项目这些参考项目中占据了绝对的主力；而在少数容积率较低的项目中，中，五房五房比例明显较大。比例明显较大。 由此我们有必要按一定的时间顺序，对这些项目的由此我们有必要按一定的时间顺序，对这些项目的三房、四房、三房、四房、五房及复式户型的比例变化进行细致的分析五房及复式户型的比例变化进行细致的分析，从中判断户型面积，从中判断户型面积区间及面积比例的变化趋势，指导本项目的主力户型定位。区间及面积比例的变化趋势，指导

14、本项目的主力户型定位。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！中信红树湾中信红树湾1 1期期半岛城邦半岛城邦1 1期期约约152期期现象一：参考项目一期有，二期均没有。现象一：参考项目一期有，二期均没有。半岛城邦1期 两房北向无海景，均价约8300元/，整体均价约11000元/；后海花半里，高层两房均价约9100元/，小高层三房均价约11500元/;现象现象二二：现象三：现象三：0关于两房关于两房现象四：现象四：与项目所在片区同质片区，03-06年推出的高档项目，设2房的项目仅有1/3，且供应的2房总量仅为4.42。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！关于两房关

15、于两房结论：综合以上现象可以发现：综合以上现象可以发现：n 高档次住宅项目，普遍不设置两房，高档次住宅项目，普遍不设置两房，即便设置两房，该户型也仅占到极少即便设置两房，该户型也仅占到极少的比例，并且都是弥补较差的位置；的比例，并且都是弥补较差的位置；n 一些高档次项目的二期，诸如红树湾二期、半岛城邦二期，均一些高档次项目的二期，诸如红树湾二期、半岛城邦二期，均取消了一期取消了一期中的两房以提升项目的整体档次中的两房以提升项目的整体档次；n 两房在项目中的两房在项目中的单价单价由于位置、总价的关系，由于位置、总价的关系，普遍低于大户型普遍低于大户型；n 片区中片区中容积率偏低，规模较大的项目容

16、积率偏低，规模较大的项目，普遍都不设置两房单位。，普遍都不设置两房单位。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！03-0603-06年以来，深圳关内高端住宅项目的三、四、五房供应比例呈基本平年以来，深圳关内高端住宅项目的三、四、五房供应比例呈基本平稳的态势；稳的态势；五房（含复式）比例则呈略上升趋势。五房（含复式）比例则呈略上升趋势。据此据此线性趋势预测线性趋势预测，0707年年本项目可以参考主力房型比例为本项目可以参考主力房型比例为三房约为三房约为3434左右，四房约为左右，四房约为5858左右，五房约为左右，五房约为8 8左右左右; ;2.2.整体三房、四房供应比例分析（新）

17、整体三房、四房供应比例分析（新）地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！0303年下旬至今，年下旬至今，各户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势各户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势; ;我们的研究将从这些区间中研究我们的研究将从这些区间中研究03-0603-06年面积区间的畅销段年面积区间的畅销段; ;3.3.各户型基本面积区间分析各户型基本面积区间分析单位0303年年0404年年0505年年0606年年1-51-5月月()上限130130220220360360173173266266326326193193255255384384136136280280378

18、378下限10310315015021921995951361362302301051051531532362368181140140254254弹性区间272770701411417878130130969688881021021481485555140140124124户型三房四房五房三房四房五房三房四房五房三房四房五房含复式含复式含复式含复式地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！四房03年04年05年06年120-130120-130154-173154-173、114-128114-128、89-9389-93145-165145-165110-125110-12517

19、0-200170-200136-152136-152，160-170160-170，202-208 202-208 150-180150-180，190-204190-204，220-250220-250140-170140-170，190-220190-220三房选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目三房户型区间设置在三房户型区间设置在110110125125 、130-150130-150之间；之间；四房户型区间设置在四房户型区间设置在170170185185 、 200 220220之间；之间；五房户型区间设置在五房户

20、型区间设置在250-320250-320之间；之间；结论：结论：4.03-064.03-06各户型畅销区间分析各户型畅销区间分析五房含复式230-280230-280227-276227-276、267-334267-334268-320268-320地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！初步推导户型面积和比例初步推导户型面积和比例结论一结论一: :说明说明: : 以上户型区间和比例是基于对片区市场研究以上户型区间和比例是基于对片区市场研究, ,目前只作为本项目研究的参考值目前只作为本项目研究的参考值; ; 在初步户型面积参考的基础上在初步户型面积参考的基础上, ,需要层层论证

21、以求出项目最终面积和比例需要层层论证以求出项目最终面积和比例; ; 由于目前只是推断由于目前只是推断, ,所以在此我们初步用区间表达户型的比例所以在此我们初步用区间表达户型的比例; ; 接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的面积比例接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的面积比例; ;三房三房四房四房五房含复式五房含复式面积区间110-125130150170-185200-220250-320 面积面积比例比例32-3632-3655-6155-615-115-11地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！意向基本面积区间和比例研判思路研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住

22、宅区分析深圳典型高端住宅区分析 区区域域特特点点 蛇蛇口口/ /红红树树林林/ /华华侨侨城城/ /香香蜜湖蜜湖 代代表表案案例例: :依依照照片片区区影影响响力力和和地地产产发展年限选取发展年限选取1-41-4案例案例通通过过对对片片区区潜潜在在竞竞争争项项目目的的户户型型区区间和比例进行系统分析间和比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最最终终建建议议户户型型面面积积区间和比例区间和比例寻找依托1 1第第一一次次推推导导得得出出同同质质片片区区同同类类项项目目的的面积比例和面积区间面积比例和面积区间2 2第第二二次次通通过过潜潜在在项项目目的的户户型型和和比比例例修正本项目的修正本项目的面

23、积比例面积比例第第三三次次通通过过三三级级市市场场成成交交和和需需求求户户型区间调整项目的型区间调整项目的面积区间面积区间. .通通过过片片区区三三级级市市场场的的成成交交户户型型和和需需求户型系统分析求户型系统分析3 3意向基本面积区间和比例通通过过本本项项目目自自身身条条件件限限制制的的研研究究进进行项目修正行项目修正4 4第第四四次次通通过过自自身身地地块块特特点点分分析析修修正正项目的项目的面积比例和面积区间面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5 5通通过过本本项项目目客客户户群群体体的的需需求求研研究究进进行项目修正行项目修正第第五五次次通通过过客客户户群群体体的的分分析析修修正

24、正面面积比例积比例地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！分析过程分析过程: : 通过同质片区潜在竞争项目进行分析通过同质片区潜在竞争项目进行分析; ; 选取选取0606年年-07-07年的共年的共4 4个项目进行分析个项目进行分析; ;目的要求目的要求: :规避竞争，创造机会；第一次修正基本户型规避竞争，创造机会；第一次修正基本户型 由潜在项目的竞争分析对初步推导的由潜在项目的竞争分析对初步推导的面积比例面积比例进行修正进行修正; ;数据来源数据来源: : 中原深港研究中心中原深港研究中心/ /中原三级市场数据库中原三级市场数据库推导过程推导过程2 2: :地产江湖数十万份专业

25、资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 选取案例来自蛇口以及本项目所在片区选取案例来自蛇口以及本项目所在片区同质片区07年潜在竞争项目分析片区片区/ /项目项目06-0706-07年发售项目年发售项目蛇口片区蛇口片区半岛城邦半岛城邦2 2期期本片区本片区宝能项目宝能项目皇庭项目皇庭项目海月海月4 4期期地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！本本案案半岛城邦半岛城邦2 2期期海月海月4 4期期宝能宝能项目项目皇庭项目皇庭项目地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！1.071.07年潜在竞争项目面积和比例统计年潜在竞争项目面积和比例统计项目项目一房一房二房二房三房三房四房

26、四房五房含复式五房含复式招商海月招商海月4 4期期40-5040-50(1(1房公寓房公寓) )-110110120120160-165160-165225225 -320 -320约约500500套套17%17%约约8585套套-25%25%约约125125套套50%50%约约250250套套8%8%约约4040套套宝能项目宝能项目-75-8575-85100-135100-135140-187140-187225-270225-270约约10131013套套-15%15%约约151151套套48%48%约约466466套套32%32%约约334334套套5%5%约约5353套套半岛城邦半岛

27、城邦2 2期期-125-160125-160 180-250180-250 300300约约900900套套- - -40%40%约约360360套套50% 50% 约约440440套套10%10%约约9090套套 皇庭项目皇庭项目- - -120-130120-130140-150140-150-约约322322套套- - -60%60%约约193193套套40%40%约约129129套套-合计合计约约27352735套套约约8585套套约约151151套套约约11441144套套约约11531153套套约约183183套套合计比例合计比例3 36 6424242427 7三房四房是主力户型

28、，五房均不超过三房四房是主力户型，五房均不超过1010地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！二房二房三房三房四房四房五房含复式五房含复式区间区间75-8575-85-110-120 110-120 120-140120-140140-160140-160160-185 160-185 250-300250-300比例比例6 6424242427 7潜在竞争项目主力户型区间和比例统计潜在竞争项目主力户型区间和比例统计结论一结论一主力户型区间和比例统计主力户型区间和比例统计分析原则分析原则: :为合理规避竞争，修正比例为合理规避竞争，修正比例. . 三房在三房在110-120110

29、-120之间存在竞争之间存在竞争, ,建议适当缩减三房的比例建议适当缩减三房的比例; ; 四房四房170-220170-220为非直接竞争区间为非直接竞争区间, ,建议保持目前比例建议保持目前比例; ; 五房含复式以上竞争空白点五房含复式以上竞争空白点, ,建议本项目比例适当增大建议本项目比例适当增大; ;二房二房三房三房四房四房五房含复式五房含复式区间-110-125110-125130130150150170-185170-185200-220200-220250-320 250-320 比例比例-32-3632-3655-6155-615-115-11地产江湖数十万份专业资料任你下载，资

30、深操盘手随时交流！第一次修正面积比例第一次修正面积比例结论二结论二: :三房三房四房四房五房含复式五房含复式面积区间110-125110-125130130150150170-185170-185200-220200-220250-320 250-320 面积面积比例比例30-3430-3455-6155-617-137-13地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！通过潜在竞争修正套数比例0306年可参考项目分析得出本项目初步户型配比三房三房四房四房五房含复式五房含复式面积区间110-125110-125130130150150170-185170-185200-220200-2

31、20250-320 250-320 套数比例套数比例30-3430-3455-6155-617-137-13三房三房四房四房五房含复式五房含复式面积区间110-125110-125130150170170-185-185200200-220-220250-320 250-320 套数比例套数比例32-3632-3655-6155-615-115-11结论一结论一结论二结论二地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！意向基本面积区间和比例研判思路研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析深圳典型高端住宅区分析 区域特点区域特点 蛇口蛇口/ /红树林红树林/ /华侨城华侨城/ /香

32、蜜湖香蜜湖 代代表表案案例例: :依依照照片片区区影影响响力力和和地地产产发发展展年限选取年限选取1-41-4案例案例通通过过对对片片区区潜潜在在竞竞争争项项目目的的户户型型区区间间和和比例进行系统分析比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最最终终建建议议户户型型面面积积区间和比例区间和比例寻找依托1 1第第一一次次推推导导得得出出同同质质片片区区同同类类项项目目的的面面积比例和面积区间积比例和面积区间2 2第第二二次次通通过过潜潜在在项项目目的的户户型型和和比比例例修修正正本项目的本项目的面积比例面积比例第第三三次次通通过过三三级级市市场场成成交交和和需需求求户户型型区区间调整项目的间调整项

33、目的面积区间面积区间. .通通过过片片区区三三级级市市场场的的成成交交户户型型和和需需求求户户型系统分析型系统分析3 3意向基本面积区间和比例通通过过本本项项目目自自身身条条件件限限制制的的研研究究进进行行项项目修正目修正4 4第第四四次次通通过过自自身身地地块块特特点点分分析析修修正正项项目目的的面积比例和面积区间面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5 5通通过过本本项项目目客客户户群群体体的的需需求求研研究究进进行行项项目修正目修正第第五五次次通通过过客客户户群群体体的的分分析析修修正正面面积积比比例例地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！分析过程分析过程: : 通过同

34、质片区三级市场成交和需求进行分析通过同质片区三级市场成交和需求进行分析; ; 选取各片区典型案例进行鉴别分析选取各片区典型案例进行鉴别分析; ;目的要求目的要求: :第二次修正基本户型第二次修正基本户型 由三级市场成交和需求户型由三级市场成交和需求户型/ /面积对本项目进行面积对本项目进行面积区间面积区间修正修正; ;数据来源数据来源: : 中原深港研究中心中原深港研究中心/ /中原三级市场数据库中原三级市场数据库/ /中原四片区地铺中原四片区地铺推导过程推导过程3 3: :地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 选取案例四大片区选取案例四大片区: :蛇口蛇口 华侨城华侨城 红

35、树林红树林 香蜜湖香蜜湖 以及本项目所在片区以及本项目所在片区同质片区03-06年三级市场整体及个案分析片区片区个案项目个案项目本片区本片区天骄华庭、海月花园天骄华庭、海月花园蔚蓝海岸蔚蓝海岸蛇口片区蛇口片区花园城、兰溪谷花园城、兰溪谷华侨城片区华侨城片区波托菲诺波托菲诺天鹅堡天鹅堡红树林片区红树林片区红树湾红树湾1 1期期香蜜湖片区香蜜湖片区水榭花都、香域中央水榭花都、香域中央地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！蛇口蛇口片区三级市场成交资料（05.1006.3）户型户型成交比例成交比例面积区间面积区间（）（）主力面积主力面积平均总价平均总价（万元）（万元）平均单价平均单价（

36、元（元/ /）一房一房两房两房7.1%7.1%75.03-87.6375.03-87.6380.57 80.57 818110053 10053 三房三房42.9%42.9%97-176.4897-176.48130.48 130.48 15615611956 11956 四房四房35.7%35.7%145.58-223.7145.58-223.7185.39 185.39 25325313645 13645 五房五房14.3%14.3%170.61-247.96170.61-247.96209.29 209.29 24424411659 11659 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部蛇口片

37、区的二手市场交易三房四房比例较高，约占总比例的三房四房比例较高，约占总比例的7878；本片区的豪宅户型面积比较适中,三房平均面积约为三房平均面积约为130130平平, ,四房平均面积四房平均面积约为约为185185平平. .1.1.蛇口片区三级市场成交分析蛇口片区三级市场成交分析三房户型面积明显较低，与四房相差约15由于五房户型放盘量少质次，片区客户中换楼客户对超大户型的需求未能得到满足。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！华侨城华侨城片区三级市场成交资料（05.1006.3）户型成交比例面积区间（）主力面积平均总价（万元）平均单价（元/）一房两房10.9%55.81-83.

38、6379.28 8510711 三房三房42.2%42.2%113-219.72113-219.72152.25 152.25 19319312701 12701 四房四房31.3%31.3%168-330168-330215.06 215.06 33733715649 15649 五房五房15.6%15.6%145.12-334.66145.12-334.66237.45 237.45 39839816777 16777 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部华侨城片区的二手市场交易三房四房比例稍低，但比例仍然高达三房四房比例稍低，但比例仍然高达7373；本片区豪宅大户化特征十分明显，三房平均

39、面积为三房平均面积为152152平平, ,四房平均面积四房平均面积为为215215平平, 户均面积居四大片区之首;与四房五房相比，三房户型的单价明显较低；本片区超大户型（五房）的二手市场成交非常活跃。本片区超大户型（五房）的二手市场成交非常活跃。2.2.华侨城片区三级市场成交分析华侨城片区三级市场成交分析房型成交量排名房型成交量排名: :三房三房 四房四房 五房五房地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！13019345246.3-301.22656五房12576 12576 243243166.37-265.5166.37-265.5193.61 193.61 57.1%57.

40、1%四房四房10949 10949 169169102-183102-183154.09 154.09 32.1%32.1%三房三房11183 10478.51-88.7293.00 3.6%两房102665249.96-51.3550.66 7.1%一房平均单价（元/）平均总价（万元）面积区间（）主力面积成交比例户型环红树湾环红树湾片区三级市场成交资料（05.1006.3）原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部红树湾片区的二手市场交易基本上以三房四房为主，比例接近三房四房为主，比例接近9090；由于是新兴豪宅区，受豪宅大户化趋势影响，三房四房平均面积较大；三房四房平均面积较大；三房平均面积为三

41、房平均面积为154154平平, ,四房平均面积为四房平均面积为193193平平; ;本片区超大户型（五房）的二手市场成交仍有限。超大户型（五房）的二手市场成交仍有限。3.3.环红树湾片区三级市场成交分析环红树湾片区三级市场成交分析房型成交量排名房型成交量排名: :四房四房 三房三房 五房五房地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！户型上的分布十分集中，户型上的分布十分集中，三房四房的比例高达三房四房的比例高达8383；虽然是传统豪宅区，由于部分项目落成时间较早，故虽然是传统豪宅区，由于部分项目落成时间较早，故三房四房平均面积较小；三房平三房四房平均面积较小；三房平均面积为均面积为

42、129129, ,四房平均面积为四房平均面积为178178; ;统计结果显示，统计结果显示，本片区超大户型（五房，主要为复式单位）的二手成交均价接近本片区超大户型（五房，主要为复式单位）的二手成交均价接近2 2万万/ /。环香蜜湖环香蜜湖片区三级市场成交资料（05.1006.3）户型户型成交比例成交比例面积区间面积区间（）（）主力面积主力面积平均总价平均总价（万元）（万元）平均单价平均单价（元（元/ /）一房一房2.6%2.6%48-53.0348-53.0350.52 50.52 616112105 12105 两房两房3.8%3.8%80.84-90.6380.84-90.6385.18

43、85.18 10210211644 11644 三房三房47.4%47.4%94.2-219.8194.2-219.81129.13 129.13 17017013160 13160 四房四房35.9%35.9%140.13-239.57140.13-239.57178.50 178.50 26326314763 14763 五房五房10.3%10.3%118-350118-350227.24 227.24 4514511985319853原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部4.4.环香蜜湖片区三级市场成交分析环香蜜湖片区三级市场成交分析本片区平均价格在四大片区中最高本片区平均价格在四大片区中

44、最高地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！四片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合，四片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合，整体仍以三房四房为主，整体仍以三房四房为主，其中其中三房主力需求面积为三房主力需求面积为130-150平平,四房主力需求面积为四房主力需求面积为170-190平平;根据统计，四片区需求五房单位客户总体比例略低，但根据三级市场同时的普根据统计，四片区需求五房单位客户总体比例略低，但根据三级市场同时的普遍反映，遍反映，五房的客户诚意度较高；五房的客户诚意度较高；5.5.四片区三级市场需求分析四片区三级市场需求分析原始资料来源：中原三级市场地铺-天骄华

45、庭/世纪村/ 花园城/波托菲诺/安柏丽晶分行地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！成交户型成交户型平均面积平均面积平均总价平均总价平均单价平均单价三房三房120 120 1238760 1238760 10323 10323 四房四房151 151 1762623 1762623 11673 11673 五房五房230 230 2343240 2343240 10188 10188 两房成交极少，三房成交两房成交极少，三房成交只有两成多，四房五房占只有两成多，四房五房占最大比重，天骄华庭的二最大比重，天骄华庭的二手成交明显呈大户化特征。手成交明显呈大户化特征。原始资料来源：深圳

46、中原三级市场住宅部天骄华庭天骄华庭四房平均单价最高；三房单元及五四房平均单价最高；三房单元及五房单元价格比四房稍低，两房单元房单元价格比四房稍低，两房单元的成交极少而且价格最低；的成交极少而且价格最低；从各户型面积来看，天骄华庭的户从各户型面积来看，天骄华庭的户型面积较大。型面积较大。6.6.各片区典型各片区典型个案三级市场分析个案三级市场分析地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！成交以三房为主，二房和成交以三房为主，二房和四房居其次四房居其次;原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部招商海月招商海月从价格来看，由于户型景观好，四从价格来看，由于户型景观好，四房单元的价格最高；三房

47、单元价格房单元的价格最高；三房单元价格也比较坚挺；而五房单元由于集中也比较坚挺；而五房单元由于集中于一期，价格比四房稍低，两房成于一期，价格比四房稍低，两房成交相对活跃交相对活跃.仅次于三房仅次于三房.成交户型成交户型平均面积平均面积平均总价平均总价平均单价平均单价三房三房1101101155000 1155000 1050010500四房四房1401401134511345五房五房2082081128211282地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！成交户型成交户型平均面积平均面积平均总价平均总价平均单价平均单价三房三房105 105 1181880 1181880 1125

48、6 11256 四房四房163 163 2228210 2228210 13670 13670 五房五房180 180 2358360 2358360 13102 13102 蔚蓝海岸二手房成交蔚蓝海岸二手房成交中，三房的比例超过中，三房的比例超过一半，二房、五房比一半，二房、五房比重较低，四房比例不重较低，四房比例不足三成。足三成。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部蔚蓝海岸蔚蓝海岸从价格来看，蔚蓝海岸的二手成交从价格来看，蔚蓝海岸的二手成交价格比较平均，但四房五房的价格价格比较平均，但四房五房的价格偏高；偏高；从各户型面积来看，蔚蓝海岸的户从各户型面积来看，蔚蓝海岸的户型面积分化比较严重，

49、四房五房的型面积分化比较严重，四房五房的面积较大。面积较大。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！大户成交以四房最多，大户成交以四房最多，三房的成交比例最低。三房的成交比例最低。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部从面积来看，三房面积很小从面积来看，三房面积很小,价格价格也最低；也最低；从价格来看，几种户型的差异不大。从价格来看，几种户型的差异不大。成交户型成交户型平均面积平均面积平均总价平均总价平均单价平均单价三房三房9090945000 945000 1050010500四房四房1701701160011600五房五房2402401203012030蛇口蛇口- -花园城项目

50、花园城项目地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！成交以四房最多，成交以四房最多，五房占一定比例。五房占一定比例。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部该项目从三级市场成交量来看三房该项目从三级市场成交量来看三房和四房的表现最为活跃和四房的表现最为活跃.尤其是尤其是160平左右的四房平左右的四房,其次是大三房其次是大三房成交户型成交户型平均面积平均面积平均总价平均总价平均单价平均单价三房三房1301302340000 2340000 1800018000四房四房1601601800018000五房五房1901902000020000蛇口蛇口- -兰溪谷兰溪谷1 1期项目期项目花园城

51、三级市场成交统计地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！成交以四房五房为主，成交以四房五房为主，三房成交比例较低。三房成交比例较低。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部本片区属传统典型豪宅片区本片区属传统典型豪宅片区,客户需求也已非常鲜明客户需求也已非常鲜明,对于四房对于四房以上的需求和成交特点明显以上的需求和成交特点明显.尤以尤以四五房最为活跃；四五房最为活跃；本项目项目成交户型面积非常大。本项目项目成交户型面积非常大。成交户型成交户型平均面积平均面积平均总价平均总价平均单价平均单价三房三房165 2724975 16515 四房四房252 4104324 16287 五房五房

52、345 5866035 17003 华侨城华侨城- -波托菲诺波托菲诺天鹅堡项目天鹅堡项目地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！成交以三房四房为主，成交以三房四房为主，五房成交高于二房五房成交高于二房.原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部本片区目前已属性典型豪宅片区本片区目前已属性典型豪宅片区,客户需求也已偏向成熟化客户需求也已偏向成熟化,对于三对于三房以上的需求和成交特点明显房以上的需求和成交特点明显.尤尤以三房最为活跃以三房最为活跃.五房面积明显增大。五房面积明显增大。成交户型成交户型平均面积平均面积平均总价平均总价平均单价平均单价三房三房1351351626750 162

53、6750 1205012050四房四房1551551262012620五房五房2782781485214852红树林红树林- -中信红树湾项目中信红树湾项目地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！成交以四房五房为主，成交以四房五房为主，三房需求未能得到满足。三房需求未能得到满足。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部本片区目前已成为平均价格最高的本片区目前已成为平均价格最高的豪宅片区豪宅片区,价格已经冲到一个阶段价格已经冲到一个阶段高位；高位；客户需求也非常成熟，对于四房以客户需求也非常成熟，对于四房以上的需求和成交非常畅旺。上的需求和成交非常畅旺。项目面积基本以舒适型为主。项目面

54、积基本以舒适型为主。成交户型成交户型平均面积平均面积平均总价平均总价平均单价平均单价三房三房145 145 3098215 3098215 21367 21367 四房四房176 176 4199536 4199536 23861 23861 五房五房236 5865780 24855 环香蜜湖环香蜜湖- -水榭花都项目水榭花都项目地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！成交以三房四房为主，成交以三房四房为主，五房成交较少五房成交较少.原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部本项目成交价格处于片区中高价位本项目成交价格处于片区中高价位水平；水平；户型面积也基本相近，以舒适型为户型面积

55、也基本相近，以舒适型为主；主；客户对于三房四房的需求和成交特客户对于三房四房的需求和成交特点明显点明显.尤以三房最为活跃尤以三房最为活跃.成交户型成交户型平均面积平均面积平均总价平均总价平均单价平均单价三房三房156 156 2238912 2238912 14352 14352 四房四房167 167 2556603 2556603 15309 15309 五房五房239 4416242 18478 环香蜜湖环香蜜湖- -香域中央项目香域中央项目地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！1.成交房型以三房四房为主； 现状反映：三房比例略高(红树湾片区除外)，四房五房上升明显；2.

56、成交户型平均面积较大，各房型成交活跃的面积段分别为： 三房三房130130150150，四房，四房170170220220，五房，五房210210310310，3.成交单价：五房四房三房（其中三房的价格与四五房落差较大）。三级市场成交户型和面积三级市场成交户型和面积综合统计综合统计4.从地块条件与本项目最接近的项目二手成交数据看来，四房成交比例最高(平均在50左右) ；5.相近个案中，成交最为活跃的户型面积段分别为： 三房：三房：130-150130-150；四房；四房160-180160-180；五房：；五房：230-280230-2806.大部分项目的二手成交价格在12500-17000/

57、之间。区域分析结果个案分析结果地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！三房三房四房四房五房以上五房以上区域表现区域表现115-125115-125130-150130-150150-170150-170170-220170-220210-310210-310比例比例-个案反映个案反映115-125115-125130-150130-150140-160140-160160-180160-180230-280230-280三级市场主力户型区间和比例统计三级市场主力户型区间和比例统计结论二结论二主力户型区间和比例统计主力户型区间和比例统计分析原则分析原则: :三级市场成交及需求分析三

58、级市场成交及需求分析修正面积区间修正面积区间. . 三房最活跃区间为三房最活跃区间为130-150130-150，建议参考此面积段，建议参考此面积段; ; 四房需求面积建议根据三级市场的数据给予一定的调低；四房需求面积建议根据三级市场的数据给予一定的调低； 片区数据中五房的面积跨度比较大，而在低密度项目中，五房的跨度片区数据中五房的面积跨度比较大，而在低密度项目中，五房的跨度则有减小，建议在结论二的基础上略为缩小面积及跨度。则有减小，建议在结论二的基础上略为缩小面积及跨度。三房三房四房四房五房含复式五房含复式面积区间面积区间110-125110-125130130150150170-18517

59、0-185200-220200-220250-320 250-320 面积比例面积比例30-3430-3455-6155-617-137-13地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！结论三结论三: :通过三级市场户型区间的推断和验证通过三级市场户型区间的推断和验证, ,我们第二次修正我们第二次修正项目户型区间项目户型区间-三房四房五房含复式面积区间115-125130-150155-175180-200230-280 面积面积比例比例30-3430-3455-6155-617-137-13地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！通过潜在竞争修正套数比例三级市场成交及

60、需求修正面积区间三房三房四房四房五房含复式五房含复式面积区间110-125110-125130130150150170-185170-185200-220200-220250-320 250-320 套数比例套数比例30-3430-3455-6155-617-137-13三房四房五房含复式面积区间115-125115-125130-150130-150155155-175-175180180-200-200230-280 230-280 套数比例套数比例30-3430-3455-6155-617-137-13结论二结论二: :结论三结论三: :地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交

61、流！意向基本面积区间和比例研判思路研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析深圳典型高端住宅区分析 区域特点区域特点 蛇口蛇口/ /红树林红树林/ /华侨城华侨城/ /香蜜湖香蜜湖 代代表表案案例例: :依依照照片片区区影影响响力力和和地地产产发发展展年限选取年限选取1-41-4案例案例通通过过对对片片区区潜潜在在竞竞争争项项目目的的户户型型区区间间和和比例进行系统分析比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最最终终建建议议户户型型面面积积区间和比例区间和比例寻找依托1 1第第一一次次推推导导得得出出同同质质片片区区同同类类项项目目的的面面积比例和面积区间积比例和面积区间2 2第第二二次次通

62、通过过潜潜在在项项目目的的户户型型和和比比例例修修正正本项目的本项目的面积比例面积比例第第三三次次通通过过三三级级市市场场成成交交和和需需求求户户型型区区间调整项目的间调整项目的面积区间面积区间. .通通过过片片区区三三级级市市场场的的成成交交户户型型和和需需求求户户型系统分析型系统分析3 3意向基本面积区间和比例通通过过本本项项目目自自身身条条件件限限制制的的研研究究进进行行项项目修正目修正4 4第第四四次次通通过过自自身身地地块块特特点点分分析析修修正正项项目目的的面积比例和面积区间面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5 5通通过过本本项项目目客客户户群群体体的的需需求求研研究究进进行

63、行项项目修正目修正第第五五次次通通过过客客户户群群体体的的分分析析修修正正面面积积比比例例地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！分析过程分析过程: : 通过对自身地块条件进行全面分析通过对自身地块条件进行全面分析; ;目的要求目的要求: :根据地块质素，第三次修正基本户型根据地块质素，第三次修正基本户型 由项目自身优劣条件进行面积区间及面积比例的修正由项目自身优劣条件进行面积区间及面积比例的修正; ;数据来源数据来源: : 深圳市规划局深圳市规划局/ /中原深港研究中心中原深港研究中心推导过程推导过程4 4: :地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！本项目地块条

64、件分析目的目的: :基本推断本项可以营造的空间质素基本推断本项可以营造的空间质素; ;地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！整体项目占地面积为91757.4，容积率2.0;从政府对该地块的规划要求分析，由于在地块东侧、西侧及南侧有限高，本项目有条件开发多层多层、小高层小高层及高层物业。高层物业。1 1、受供应结构及市场变化的影响，从后海、蛇口、红树湾等区域的在售、已售、受供应结构及市场变化的影响，从后海、蛇口、红树湾等区域的在售、已售的项目的来看，客户对于高层的接受程度仍然较高；的项目的来看，客户对于高层的接受程度仍然较高；2 2、而由于产品的稀缺，小高层，特别是多层产品在市场

65、上目前更加灸手可热、而由于产品的稀缺，小高层，特别是多层产品在市场上目前更加灸手可热 。3 3、从本项目的数据指标和保证单位的通透性与舒适性来看，从营造产品特色的、从本项目的数据指标和保证单位的通透性与舒适性来看，从营造产品特色的战略上，多层物业项目将是本项目的关键部分。战略上，多层物业项目将是本项目的关键部分。1.1.项目容积率影响分析项目容积率影响分析 从市场角度分析，仅有2.0的的容积率项目目前已经非常稀缺； 从政府调控的方向看来，低容积率大型项目未来将会更加绝无仅有！物业类型浅议地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地形：地块基本呈人头侧面的形状，东面向海面非常长，而且

66、地势平坦，非常开阔。朝向：整个地块的朝向无可挑剔！可完全实现南北朝向，使后期规划中即使出现东西朝向单元也有一流的景观加以弥补。2.2.地块形状和朝向分析地块形状和朝向分析北地块的朝向无可挑剔！地块的朝向无可挑剔！易于规划的地块形状！易于规划的地块形状！地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！景观：东眺后海湾和红树林以及海滨公园景观，东南向望香港天水围景观，南向未来是蛇口滨海长廊和西部通道景观，西向大南山，北向将是未来南山商业文化中心区。大南山远景3.3.地块景观分析地块景观分析醉人美景，尽收眼底！醉人美景，尽收眼底！地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！交通：地块

67、北边的东滨路和西边的公园路未来2年开通，2010年开通的地铁2号线（工业八路站）以及科苑大道的建成通车，西部通道06年底开通。道路级道路级别别道路名称道路名称红线宽红线宽度（度（M M）机动车道数机动车道数快速路沙河西路63.5双向6主干道东滨路93双向6次干道后海滨路60双向4科苑大道34双向4工业八路27双向4招商路603车道2望海路603车道2地块周边交通路网列表地块周边交通路网列表4.4.地块交通分析地块交通分析东滨路东滨路科科苑苑大大道道工业八路工业八路公公园园路路路网丰富，四通八达！路网丰富，四通八达！地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！主要是来自北面东滨路（为主

68、干道）和项目东面科苑大道（西部通道）带来的噪音影响；但已有景观带隔离处理。东滨路东滨路科科苑苑大大道道工业八路工业八路公公园园路路项目南面工业八路为次主干道，略有噪音影响；项目西面公园路为城市景观大道，并规划了商业步行街，噪音影响很小；5.5.地块噪音分析地块噪音分析( (图示图示) )略有影响，但瑕不掩瑜！略有影响，但瑕不掩瑜！地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！科科苑苑大大道道工业八路工业八路公公园园路路西西临临公公园园路路，环环境境优优美美宁宁静静，东东面面景景观观面面也也十十分分理理想想，具具备备设设置置大户型支撑条件大户型支撑条件;北北面面紧紧临临东东滨滨路路，南南

69、向向和和东东南南向向可可看看深深圳圳湾湾海海景景、北北向向是是城城市市美美景景；具具备备建建设设高高层层，设设置置南南北北通通透透的的中中、大户型的质素。大户型的质素。南南北北通通透透，北北可可看看园园林林和和红红树树湾湾景景观观，东东可可观观深深圳圳湾湾海海景景。加加之之该该区区域域因因限限高高可可以以设设计计创创新新型型的的多多层层，具具备备设设置置部部分分超超大大户户型的质素。型的质素。6.地块条件与户型适配分析地块条件与户型适配分析地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！7 7、关于、关于“口岸口岸”区对本项目的影响分析区对本项目的影响分析深港西部口岸基本概念：p 深港之

70、间第4条陆路通道，实行一地两检；p 4.8公里跨海大桥；p 10公顷占地一线口岸区；p 旅检大楼建面5.5万平米，日通行量约6万人次；p 深港约5成出入境车辆进出；p 设计通车容量为5.86万辆次/日。 大珠三角经济的重要门户通道！大珠三角经济的重要门户通道！地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！传统口岸概念深港新口岸的新概念：关于关于“口岸口岸”对于本项目的影响分析对于本项目的影响分析 脏 乱 差n 规划科学规划科学设计时已充分考虑了对西区住宅的影响，并且已采取了措施进行规避；n 车辆分流车辆分流货运交通通过东滨路地下专用通道疏解，与西部住宅区不发生联系；n 区域分隔区域分隔

71、通过主干道将口岸区域分割，减少影响；n 充分景观化充分景观化利用大量绿化及景观建设美化周边环境；n 地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！三湘结论：从以上对口岸的分析可以看出，蛇口东口岸是政府高起点规划的国际型口岸。其对住宅的影响已经通过各项措施给予了规避，不会对西区产生不良的影响；此外，从未来置业客户的心理层面而言，我们只需要将政府对西区的规划目标“国际级的滨海居住社区”这一优势放大，便可解决他们的担心。关于关于“口岸口岸”对于本项目的影响分析对于本项目的影响分析基于这样的分析，我们认为口岸对本项目不存在不良的影响，所以在本报告中没有考虑口岸的不所以在本报告中没有考虑口岸的不

72、良因素对定位的影响。良因素对定位的影响。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地块自身优越质素小结地块自身优越质素小结决定本地块以大户型为主的支撑条件：片区高端定位大环境优势：片区高端定位大环境优势：政府对填海区高起点、高标准、高要求的定位，将使项目所在片区成为代表深圳门户形象的区域；地块规模最大规模优势：地块规模最大规模优势：本项目占地规模约9.1万平方米，是目前东填海区最大规模的项目，从规模上来说，可以说是片区的龙头老大；从未来可以营造的小区环境来说，也是最具有条件；地理位置优越地段优势：地理位置优越地段优势：项目四面临路，靠近东滨路、中心路、科苑大道等城市主干道及景观大道

73、，南面的工业八路更规划了地铁2号线；项目的北面与南山的RBD（旅游休闲娱乐中心）具有无可比拟的先天优势；地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地块自身优越质素小结地块自身优越质素小结决定本地块以大户型为主的支撑条件：地块方正，利于规划规划优势：地块方正，利于规划规划优势：本项目地块方正，南北较长，利于安排较多的南向户型，具有先天的规划优势；填海区一线海景地块景观优势：填海区一线海景地块景观优势：本项目是填海区最靠近15公里滨海长廊的项目，此外，项目位于填海区（西区）的最东边，享受一线海景资源，不受任何遮挡影响；地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地块自身优越质

74、素小结地块自身优越质素小结决定本地块以大户型为主的支撑条件：容积率最低具有营造高档住宅的先天优势：容积率最低具有营造高档住宅的先天优势：本项目容积率仅为2.0，这一容积率在片区中是最低的。根据中原对同质片区的分析，片区中容积率最低的项目，具有营造最高档次产品的先天优势；产品类型丰富产品稀缺优势：产品类型丰富产品稀缺优势：根据规划，未来地块中肯定会有部分的多层住宅，这类物业类型在片区甚至市区中将是极其罕有的产品类型，而这类产品的可创新空间将远远大于高层。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！自身特性自身特性影响情况影响情况3房房4房房5房含复式房含复式户型户型比例比例户型户型面积

75、面积户型户型比例比例户型户型面积面积户型户型比例比例户型户型面积面积占地规模大、容积率低占地规模大、容积率低少少大大多多大大多多大大海景面长，非常开阔海景面长，非常开阔少少大大多多大大多多大大区位显赫，规划超前区位显赫，规划超前少少大大多多大大多多大大新区建设，发展需时新区建设，发展需时多多小小少少小小少少小小临近通道，略有影响临近通道，略有影响多多小小少少小小少少小小综合综合建议在结论三的基础上调高建议在结论三的基础上调高4房、房、5房比例（低密度大房比例（低密度大户型），以及最高档次户型的面积，以尽量发挥本地户型），以及最高档次户型的面积，以尽量发挥本地块先天的优厚条件及未来多层的独特优势

76、。块先天的优厚条件及未来多层的独特优势。综合以上的分析，我们得出本次调整的结果综合以上的分析，我们得出本次调整的结果自身条件影响情况分析统计自身条件影响情况分析统计. .先天先天优势优势可控劣势可控劣势核心优势核心优势不可控劣势不可控劣势地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！进一步修正户型面积和比例进一步修正户型面积和比例结论四结论四: :说明，在结论三的基础上：说明，在结论三的基础上：33房比例调低房比例调低3 3，但面积区间保持；，但面积区间保持；44房比例调高房比例调高2 2，但面积区间保持；，但面积区间保持；55房整体调高房整体调高1 1，面积区间调高，面积区间调高20

77、20平方米。平方米。三房四房五房含复式面积区间115-125130-150155-175180-200250-300 面积面积比例比例27-3127-3157-6357-638-148-14地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！三级市场成交及需求修正面积区间项目自身条件修正面积区间和套数比例三房四房五房含复式面积区间115-125115-125130-150130-150155155-175-175180180-200-200230-280 230-280 套数比例套数比例30-3430-3455-6155-617-137-13三房四房五房含复式面积区间115-125115-1

78、25130-150130-150155155-175-175180180-200-200250-300 250-300 套数比例套数比例27-3127-3157-6357-638-148-14结论三结论三: :结论四结论四: :地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！意向基本面积区间和比例研判思路研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析深圳典型高端住宅区分析 区域特点区域特点 蛇口蛇口/ /红树林红树林/ /华侨城华侨城/ /香蜜湖香蜜湖 代代表表案案例例: :依依照照片片区区影影响响力力和和地地产产发发展展年限选取年限选取1-41-4案例案例通通过过对对片片区区潜潜在在竞

79、竞争争项项目目的的户户型型区区间间和和比例进行系统分析比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最最终终建建议议户户型型面面积积区间和比例区间和比例寻找依托1 1第第一一次次推推导导得得出出同同质质片片区区同同类类项项目目的的面面积比例和面积区间积比例和面积区间2 2第第二二次次通通过过潜潜在在项项目目的的户户型型和和比比例例修修正正本项目的本项目的面积比例面积比例第第三三次次通通过过三三级级市市场场成成交交和和需需求求户户型型区区间调整项目的间调整项目的面积区间面积区间. .通通过过片片区区三三级级市市场场的的成成交交户户型型和和需需求求户户型系统分析型系统分析3 3意向基本面积区间和比例通通过

80、过本本项项目目自自身身条条件件限限制制的的研研究究进进行行项项目修正目修正4 4第第四四次次通通过过自自身身地地块块特特点点分分析析修修正正项项目目的的面积比例和面积区间面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5 5通通过过本本项项目目客客户户群群体体的的需需求求研研究究进进行行项项目修正目修正第第五五次次通通过过客客户户群群体体的的分分析析修修正正面面积积比比例例地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！分析过程分析过程: : 通过对项目目标客户进行基本需求分析通过对项目目标客户进行基本需求分析; ;目的要求目的要求: :第四次修正基本户型第四次修正基本户型 由项目目标客户需求特

81、征进行面积区间修正由项目目标客户需求特征进行面积区间修正; ;数据来源数据来源: : 中原深港研究中心中原深港研究中心/ /中原三级市场数据库中原三级市场数据库推导过程推导过程5 5: :地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！分析点分析点: : 通过同质片区成交个案分析项目目标客户需求通过同质片区成交个案分析项目目标客户需求通过近期典型个案分析项目目标客户需求通过近期典型个案分析项目目标客户需求 通过对西部通道带来的变化进行目标客户需求分析通过对西部通道带来的变化进行目标客户需求分析目的：目的： 为项目户型提供科学的客户论证为项目户型提供科学的客户论证数据来源数据来源: :中原

82、深港研究中心中原深港研究中心/ /中原三级市场数据库中原三级市场数据库客户细分客户细分(初步初步)及需求特征研究及需求特征研究地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！客户分析客户分析1:1:同质片区成交个案分析同质片区成交个案分析目的目的: :通过同质片区的目标客户特征通过同质片区的目标客户特征, , 论证论证本项目到的客户特征从而求证项目户型需求本项目到的客户特征从而求证项目户型需求. .地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！项目项目年龄结构年龄结构区域构成区域构成职业特征职业特征置业特征置业特征半岛城邦半岛城邦1 1期期25-3025-30岁岁35%35%31

83、-4031-40岁岁55%55%41-5041-50岁岁15%15%南山南山40-45%40-45%福田福田30-35%30-35%其他其他25%25%（罗湖（罗湖/ /宝安宝安/ /外籍人士）外籍人士）私营业主私营业主30-35%30-35%企业高管企业高管25-30%25-30%公务员公务员20-25%20-25%高级白领约高级白领约15%15%外籍人士约外籍人士约5%5%置业次数：置业次数：一次约一次约10%10%：二次约：二次约90%90%置业目的：置业目的：自用：投资自用：投资= =约约65%65%：约：约35%35%置业原因：置业原因：第一：区域和景观第一：区域和景观 第二：项目体

84、量和品质第二：项目体量和品质天鹅堡天鹅堡2 2期期30-3530-35岁岁50%50%36-4036-40岁岁35%35%41-4541-45岁岁15%15%南山南山45-50%45-50%福田福田30-35%30-35%其他其他20-25%20-25%私营业主私营业主40-45%40-45%企业高管企业高管30-35%30-35%公务员公务员20-25%20-25%外籍人士约外籍人士约3%3%置业次数：置业次数：二次约二次约85%85%：三次约：三次约15%15%置业目的：置业目的：自用：投资自用：投资= =约约85%85%：约：约15%15%置业原因：置业原因：第一：区域和环境第一：区域和

85、环境 第二：居住品质和企业品牌第二：居住品质和企业品牌红树东方红树东方25-3025-30岁岁25%25%30-3530-35岁岁35%35%35-4035-40岁岁25%25%40-4540-45岁岁15%15%南山南山35-40%35-40%福田福田30-35%30-35%罗湖约罗湖约20%20%其他约其他约10%10%私营业主私营业主30-35%30-35%企业高管企业高管25-30%25-30%公务员公务员20-25%20-25%高级白领高级白领5%5%其他约其他约10%10%置业次数：置业次数：一次约一次约25%25%：二次约：二次约75%75%置业目的：置业目的：自用：投资自用：投

86、资= =约约85%85%：约：约15%15%置业原因：置业原因：第一：区域和环境第一：区域和环境 第二：项目居住品质第二：项目居住品质水榭花都水榭花都2 2期期25-3025-30岁岁25%25%31-4031-40岁岁55%55%41-5041-50岁岁15%15%福田福田40-45%40-45%罗湖罗湖30-35%30-35%南山约南山约10%10%其他约其他约5%5%私营业主私营业主35-40%35-40%企业高管企业高管25-30%25-30%高级白领高级白领15-20%15-20%公务员约公务员约10%10%置业次数：置业次数：一次约一次约25%:25%:二次约二次约75%75%置业

87、目的：置业目的：自用：投资自用：投资= =约约85%85%：约：约15%15%置业原因：置业原因：第一：香蜜湖区位和地段第一：香蜜湖区位和地段 第二：项目自身品质第二：项目自身品质水榭花都水榭花都3 3期期25-3025-30岁岁10%10%31-4031-40岁岁65%65%41-5041-50岁岁20%20%5151岁岁5%5%福田福田35-45%35-45%罗湖罗湖30-35%30-35%南山约南山约20-25%20-25%其他约其他约1010私营业主私营业主35-40%35-40%企业高管企业高管25-30%25-30%高级白领高级白领15-20%15-20%公务员公务员15%15%置

88、业次数：置业次数：一次约一次约15%:15%:二次约二次约85%85%置业目的：置业目的：自用：投资自用：投资= =约约85%85%：约：约15%15%置业原因：置业原因：第一：香蜜湖区位和地段第一：香蜜湖区位和地段 第二：项目自身品质和环境第二：项目自身品质和环境 第三：户型设计第三：户型设计中信红树湾中信红树湾1 1期期25-3025-30岁岁25%25%31-4031-40岁岁55%55%41-5041-50岁岁15%15%5050岁以上岁以上5%5%南山南山40-45%40-45%福田福田35-40%35-40%罗湖罗湖10-15%10-15%其他约其他约5%5%私营业主私营业主40-

89、45%40-45%企业高管企业高管35-40%35-40%高级白领高级白领10-15%10-15%公务员公务员5%5%置业次数：置业次数：一次约一次约10%10%：二次约：二次约90%90%置业目的：置业目的：自用：投资自用：投资= =约约80%80%：约：约20%20%置业原因：置业原因：第一：区域和景观第一：区域和景观 第二：社区规模第二：社区规模 第三：企业品牌第三：企业品牌中信红树湾中信红树湾2 2期期25-3025-30岁岁15%15%31-4031-40岁岁60%60%41-5041-50岁岁20%20%5050岁以上岁以上5%5%南山南山35-40%35-40%福田福田30-35

90、%30-35%罗湖罗湖15-20%15-20%其他约其他约5%5%私营业主私营业主40-45%40-45%企业高管企业高管30-35%30-35%高级白领高级白领10-15%10-15%公务员约公务员约5%5%外籍人士约外籍人士约 5%5%置业次数：置业次数：一次约一次约15%15%：二次约：二次约85%85%置业目的：置业目的：自用：投资自用：投资= =约约70%70%：约：约30%30%置业原因：置业原因：第一：区域和景观第一：区域和景观 第二：社区规模第二：社区规模 第三：企业品牌第三：企业品牌香域中央香域中央25-3025-30岁岁40%40%31-4031-40岁岁35%35%41-

91、5041-50岁岁20%20%5050岁以上岁以上5%5%南山南山 15%15%福田福田 70%70%罗湖罗湖 10%10%其他约其他约5%5%私营业主私营业主40%40%企业高管企业高管30%30%高级白领高级白领15%15%公务员约公务员约5%5%外籍人士约外籍人士约 5%5%置业次数：置业次数：一次约一次约15%15%：二次约：二次约85%85%置业目的：置业目的：自用：投资自用：投资= =约约75%75%：约：约25%25%置业原因：置业原因：第一：区域和景观第一：区域和景观 第二：企业品牌第二：企业品牌 第三：居住品质第三：居住品质1.1.同质片区已成交个案客户统计同质片区已成交个案

92、客户统计地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！现象现象1:1:客户区域客户区域以项目档次为界定,越高端,则客户区域表现越广泛,完全打破传统本土销售区域;中信红树湾南山客户占37%,而福田和罗湖则有49%;半岛城邦南山客户只占42%,而福田和罗湖则有52%;水榭花都3期福田客户占40%,而其他两区相加已达54%;(以下数据表示百分比例统计以下数据表示百分比例统计)地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！现象现象2:2:购买用途购买用途以开发时间和档次界定：目前纯自住的比例较高，但有下降趋势；越高端项目,投资的比例在增长,客户对豪宅的投资热情在增长。现象现象3:3:置

93、业次数置业次数(以下数据表示百分比例统计以下数据表示百分比例统计)以开发时间和档次界定:越高端项目,置业次数在明显变化,二次及以上成熟客户群在增加;地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！附附: :其他总体客户统计数据其他总体客户统计数据地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！附附: :其他总体客户统计数据其他总体客户统计数据地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！客户分析客户分析2:2:目的目的: :通过典型项目客户分析，从而更通过典型项目客户分析，从而更加清晰、准确的看到项目户型需求加清晰、准确的看到项目户型需求近期典型项目分析近期典型项目分析地产

94、江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！中旅中旅 国际公馆一期国际公馆一期占地面积： 55831 平方米 建筑面积： 122815 平方米 容 积 率： 1.76 总 户 数： 546停 车 位： 559物业类型： TH、多层、小高层均 格： 9000元/平方米 复式13000元/平方米畅销户型: 150150160160平米的平米的3 3房当时销售较快房当时销售较快成交客户成交客户: : 福田罗湖客户占到福田罗湖客户占到505060%60%，香港客户占，香港客户占20%,20%, 其他区域的客户占到其他区域的客户占到2020左右左右置业目的：置业目的： 投资客户占投资客户占1010

95、左右，自用客户占左右，自用客户占9090前期典型个案前期典型个案地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！熙熙 园园占地面积： 127962平方米 建筑面积： 139490平方米 容 积 率： 1.3 覆 盖 率: 30%， 总 户 数： 735物业类型： TH、多层、小高层均 格： TH 17000元/平方米 多层、小高层10500元/平方米畅销户型畅销户型: : 三房和四房成交最快三房和四房成交最快客客 户户: : 福田福田客户占到客户占到60%，罗湖和南山客户，罗湖和南山客户30 其他区域的客户占到其他区域的客户占到10左右。其中以私营企业主和企左右。其中以私营企业主和企 业

96、高管为主。业高管为主。置业目的：置业目的： 投资客户占投资客户占5左右，自用客户占左右，自用客户占95地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！香域中央香域中央占地面积： 66904.9平方米 建筑面积： 138550平方米 容 积 率： 2.07 覆 盖 率: 30%， 总 户 数： 710物业类型： 小高层、高层均 格： 小高层10500元/平方米畅销户型: 三房和四房成交客户成交客户: 85%: 85%的客户为的客户为2 2次或多次置业次或多次置业, ,以私营企业主、高级管理以私营企业主、高级管理人员及公务员为主。人员及公务员为主。15%15%的客户为的客户为1 1次置业次置

97、业, ,自用客户占自用客户占85%85%的比例的比例, ,投资客占到投资客占到15%.15%.客户区域客户区域: : 福田福田55%,罗湖罗湖30%,南山南山10%,其他其他5 置业原因置业原因: : 第一第一, ,香蜜湖区位和地段香蜜湖区位和地段. .第二第二, ,项目自身品质项目自身品质香域中央香域中央地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！占地面积： 127962平方米 建筑面积： 139490平方米 开盘时间: 2004-6-26 容 积 率： 1.3 覆 盖 率: 30%， 总 户 数： 735物业类型： TH、多层、小高层均 格： 9000元/平方米畅销户型: 大户型

98、 成交客户成交客户: 95%: 95%的客户为的客户为2 2次置业次置业, ,客户以私营企业主及企业高管为主，客户以私营企业主及企业高管为主， 5%5%的客户为的客户为1 1次置业次置业, , 自用客户占自用客户占95%95%的比例的比例, ,投资客占到投资客占到5%.5%.客户区域客户区域: 南山南山75%,福田福田15%,罗湖罗湖5%,其他其他5% 兰溪谷兰溪谷1期期兰溪谷兰溪谷地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！近期典型个案近期典型个案京基御景东方京基御景东方开盘时间:4.22 星期六开盘方式:采取排队选房成交状况:第1天 450套 第2天 50套 目前成交约70%;

99、畅销户型:最畅销为最畅销为119119平的三房平的三房当天售罄(南向1/2/3栋); 其次其次220-250220-250的四房的四房(南向1/2/3栋);成交均价: 实收16000元/平(面价达17000元/平)成交客户:以福田客户为主力占以福田客户为主力占7 7成成, ,其次为南山部分客户群其次为南山部分客户群; ; 其主力客户为私营业主和企业高管其主力客户为私营业主和企业高管, ,外籍人士外籍人士; ; 讲究朝向和景观以及舒适度讲究朝向和景观以及舒适度; ;地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！卓越浅水湾卓越浅水湾开盘时间:5月20日目前状况:接近封顶 部分园林完工 样板

100、房开放成交状况：约60套销售均价: 16000元/平畅销户型：160-180平方米四房咨询客户区域咨询客户区域: :以南山区域客户为主以南山区域客户为主, ,福田客户居其次；福田客户居其次；成交客户：大部分为私营企业主。成交客户：大部分为私营企业主。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！客户分析客户分析3:3:目的目的: :通过西部通道带来的客户，从而通过西部通道带来的客户，从而更加全面的论证项目户型需求更加全面的论证项目户型需求西部通道分析西部通道分析地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！西西部部通通道道位位于于南南山山蛇蛇口口东东角角头头，是是深深圳圳与与香

101、香港港的的第第四四个个陆陆路路连连接接通通道道，也也是是深深圳圳通通行行能能力力最最大大的的陆陆路路口口岸岸，将将于于20062006年年建建成成通通车车，实实现现深深港港两两地地从从东东至至西西的的全全线线互互通通，使使香香港港与与深深圳圳乃乃至至珠珠三三角角的的经经济济互互动动与与融融合合更更加加紧紧密密。届届时时南南山山将将成成为为深深圳圳乃乃至至南南中中国国最最重重要要的的陆陆路路枢枢纽纽，与与此此同同时时将在深圳西部的蛇口、后海形成新的生活圈将在深圳西部的蛇口、后海形成新的生活圈口岸生活圈。口岸生活圈。西部通道的建成通车以及东角头口岸的形成将强力改变南山地产格局，作为深港连接的门户在

102、客户渠道扩展上，蛇口、后海最先受益。西部通道打开南山外销大门，蛇口、后海迎来高端外销时代。西部通道打开南山外销大门，蛇口、后海迎来高端外销时代。西部通道通车，引发南山产业升级，南山写字楼开发风起云涌，城市就西部通道通车，引发南山产业升级，南山写字楼开发风起云涌，城市就业中心将逐渐向南山转移，知识型移民成为继业中心将逐渐向南山转移，知识型移民成为继IT人士之后南山又一购房人士之后南山又一购房主力军。主力军。口岸采用一地两检，工作人员全部集中在深圳一侧，不排除港方及中方口岸采用一地两检，工作人员全部集中在深圳一侧，不排除港方及中方工作人员就近购房的可能，该群体成为不可忽视的购房群体。工作人员就近购

103、房的可能，该群体成为不可忽视的购房群体。3.3.补充：西部通道带来的客户变化补充：西部通道带来的客户变化地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！西部通道对南山房地产的影响是十分深远的，蛇口东填海区作为西部通西部通道对南山房地产的影响是十分深远的，蛇口东填海区作为西部通道进入深圳的门户，其影响更为直接、深刻。道进入深圳的门户，其影响更为直接、深刻。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！项目目标客户特征分析：项目目标客户特征分析：通过整合与东填海区同质的环香蜜湖、华侨城片区、环红树湾及蛇口通过整合与东填海区同质的环香蜜湖、华侨城片区、环红树湾及蛇口四四个片区的置业客户

104、情况个片区的置业客户情况，四个片区，四个片区03-0603-06年典型项目的客户情况年典型项目的客户情况及中原及中原针对西部通道开通后针对西部通道开通后外销市场预测外销市场预测三个方面，我们对本项目的目标客户三个方面，我们对本项目的目标客户群提出了以下的预测，并将结合客户需求与地块特征等方面的指标，对群提出了以下的预测，并将结合客户需求与地块特征等方面的指标，对未来项目的产品定位提出进一步的修正。未来项目的产品定位提出进一步的修正。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！市场客户特征总结：市场客户特征总结：n客户年龄：3045岁之间的客户占到75左右；n客户区域:以关内客户为主力

105、,辐射全深圳及周边地区，主要以南山福田为主n客户职业:主要为私营企业主企业高管外籍人士香港客户公务员;n客户特征:有知识,有涵养,有阅历,有实力 习惯自己制定游戏规则，留连自己的行为方式； 他们的落点在深圳，视野却在国际；n客户需求客户需求: :以三房、四房需求为主以三房、四房需求为主, , 五房为辅五房为辅; ; 三房的主力需求在三房的主力需求在125-145平平; ;四房的主力需求在四房的主力需求在170-220170-220平平; ; 五房面积一般在五房面积一般在250-310250-310平平;n置业次数：85以上的客户为2次以上的置业n购买排序：区域 景观 企业品牌 居住品质；n购买

106、目的：自住为主占75左右，投资比例为25；n承受价格: 均价在14000-18000元/平;地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！由于工作缘故，对地段因素最为关注，他们偏重于选择大型高尚住区，对小区环境、小区配套、物业管理、户型、周边景观资源等都比较看重。一般为二代同居，年龄在35岁以上，喜欢深圳房产的高品质，低性价比。根据中原地产对该部分人群的研究发现,他们的需求主要以三房和小四房为主三房和小四房为主. .深港公务员深港公务员高端香港客户高端香港客户需求三房四房为主需求三房四房为主需求三房、小四房为主需求三房、小四房为主他们多为在内地拥有工厂的企业主或在内地经营生意多年的商人

107、，或者是大型公司的董事/高管，这部分人财力雄厚，对项目品质、环境要求很高，对交通的便利性也非常注重。根据中原地产对同类项目的销售经验及对该部分人群的专门研究,他们的需求主要以三房和四房为主，三房和四房为主，部分客户需求超大户型。结论：西部通道为本项目带来新的客户群，主要是对三房四房产生增量影响，结论：西部通道为本项目带来新的客户群，主要是对三房四房产生增量影响，因此我们建议适当略为增加三房、四房的比例。因此我们建议适当略为增加三房、四房的比例。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！年龄结构年龄结构区域构成区域构成职业特征职业特征置业特征置业特征25-3025-30岁岁20%20

108、%31-4031-40岁岁60%60%41-5041-50岁岁20%20%南山南山40-45%40-45%福田福田30-35%30-35%香港香港15-2015-20其他其他5%5%（罗湖（罗湖/ /宝安宝安/ /外籍外籍人士）人士）私营业主私营业主45-50%45-50%企业高管企业高管15-20%15-20%高级公务员高级公务员10-15%10-15%香港客户香港客户15-20%15-20%其他客户其他客户5 5置业次数：置业次数：一次约一次约5%5%：二次及多次置业约：二次及多次置业约95%95%置业目的：置业目的：自用：投资自用：投资= =约约80%80%：约：约20%20%置业原因：

109、置业原因：第一：区域和景观第一：区域和景观第二：项目体量和产品第二：项目体量和产品本项目未来目标客户锁定：本项目未来目标客户锁定：结合近似片区高端项目客户特征比例近似片区高端项目客户特征比例、近期典型案例客户特征近期典型案例客户特征及本项目自身素质本项目自身素质分析，我们对未来项目的客户比例提出了以上的见解。进而通过研究以上两类客户及西部通道开通后新增客户这三类客户的需求特征三类客户的需求特征，我们对客户的需求提出了以下分析：地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！购买房型购买房型三房三房四房四房五房五房客户群客户群115-120115-120平平130-150130-150平平

110、155-175155-175平平180-200180-200平平250-300250-300平平私营业主（50）1%1%27%19%2%企业高管 （17）3%4%5%5%0%高级公务员（12）6%3%2%1%0%香港客户（16）7%4%4%1%0%其他客户（5）2%2%0%0%1%小小 结结333364%64%3%3%本项目未来目标客户需求分析：本项目未来目标客户需求分析：从未来目标客户的需求分析来看，三房、四房的需求比例较高，建议在结论四的基础上给予提高。五房的需求比例较低，建议在结论四的基础上调低。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！结论五结论五: :说明：在结论四的基础

111、上：说明：在结论四的基础上：33房比例调高房比例调高2 2；44房比例调高房比例调高1 1；55房整体比例调低房整体比例调低3 3。三房四房五房含复式面积区间115-125130-150155-175180-200250-300 面积面积比例比例29-3329-3358-6458-645-115-11地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！项目自身条件修正面积区间和套数比例项目目标客户需求修正套数比例三房四房五房含复式面积区间115-125115-125130-150130-150155155-175-175180180-200-200250-300 250-300 套数比例套数

112、比例27-3127-3157-6357-638-148-14结论四结论四: :结论五结论五: :三房四房五房含复式面积区间115-125130-150155-175180-200250-300 面积比例面积比例29-3329-3358-6458-645-115-11地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！得出详细的户型面积和比例得出详细的户型面积和比例结论五结论五三房四房五房含复式面积区间115-130115-130130-150130-150155155-175-175180180-210-210250-300 250-300 面积面积比例比例19191313363625257

113、 7补充：补充：n 详细的各户型的细部设计建议中原将在近期结合开发商的反馈意见给予提供；详细的各户型的细部设计建议中原将在近期结合开发商的反馈意见给予提供；n 根据中原对参考项目的室内空间设计特点，为了提高产品的档次，建议未来所有产品都根据中原对参考项目的室内空间设计特点，为了提高产品的档次，建议未来所有产品都要带有一个储藏间；大三房以上的户型，还需要考虑带工人房（独立洗卫生间）及双主卧设要带有一个储藏间；大三房以上的户型，还需要考虑带工人房（独立洗卫生间）及双主卧设计。计。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！结论二研判思路回顾研判思路回顾区域看点项目定性预设策划理念预设策划

114、理念静态分析法静态分析法结论一:结论五结论五寻找依托第第一一次次推推导导得得出出同同质质片片区区同同类类项项目目面面积积比例和区间比例和区间第第二二次次通通过过潜潜在在项项目目的的户户型型和和比比例例修修正正本项目本项目户型和比例户型和比例第第三三次次通通过过三三级级市市场场成成交交和和需需求求户户型型区区间调整项目户型的间调整项目户型的区间区间. .动态分析法动态分析法结论三限制分析法限制分析法第第四四次次通通过过自自身身地地块块特特点点的的分分析析修修正正户户型的型的比例比例结论四假设分析法假设分析法第第五五次次通通过过预预先先锁锁定定目目标标客客户户群群体体的的分分析修正户型的析修正户型

115、的比例比例地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！通过潜在竞争修正套数比例三级市场成交及需求修正面积区间项目自身条件修正面积区间和套数比例0306年可参考项目分析得出本项目初步户型配比项目目标客户需求修正套数比例三房三房四房四房五房含复式五房含复式面积区间110-125110-125130130150150170-185170-185200-220200-220250-320 250-320 套数比例套数比例30-3430-3455-6155-617-137-13三房三房四房四房五房含复式五房含复式面积区间110-125110-125130150170170-185-185200

116、200-220-220250-320 250-320 套数比例套数比例32-3632-3655-6155-615-115-11三房四房五房含复式面积区间115-125115-125130-150130-150155155-175-175180180-200-200230-280 230-280 套数比例套数比例30-3430-3455-6155-617-137-13三房四房五房含复式面积区间115-125115-125130-150130-150155155-175-175180180-200-200250-300 250-300 套数比例套数比例27-3127-3157-6357-638-1

117、48-14三房四房五房含复式面积区间115-130115-130130-150130-150155155-175-175180180-210-210250-300 250-300 套数比例套数比例19191313363625257 7地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 本此户型研究综合中原公司本此户型研究综合中原公司1 1年来的整体研究过程年来的整体研究过程; ; 本次研究仅针对户型定位进行研究本次研究仅针对户型定位进行研究; ; 本次研究之针对项目户型相关的重点必要信息进行研究本次研究之针对项目户型相关的重点必要信息进行研究, ,对于其对于其他相关因素并对户型定位不会产生直接影响因素他相关因素并对户型定位不会产生直接影响因素, ,暂未作详细研究暂未作详细研究, ,比如地铁以及比如地铁以及1515公里滨海长廊以及南山文化中心区的影响等公里滨海长廊以及南山文化中心区的影响等; ; 关于面积比例和户型的具体规划设计暂时未作具体细化关于面积比例和户型的具体规划设计暂时未作具体细化, ,在项目在项目基本区间和比例确定以后再作研究基本区间和比例确定以后再作研究; ;地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！THANKS