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1、 广州楼盘考察报告广州楼盘考察报告考察小组成员：高竞、朱艳华、卢涛、王立恒、 董晓江、朱明辉、蔡正强广州楼盘考察报告(制作案例)考考考考 察察察察 行行行行 程程程程其他楼其他楼其他楼其他楼 盘盘盘盘 简简简简 介介介介它它它它 山山山山 之之之之 石石石石活活活活 动动动动 花花花花 絮絮絮絮到到 一一 线线 去去 ! ! 趣味空间趣味空间力讯上筑力讯上筑 玩转营销玩转营销玫瑰园玫瑰园 三重感受三重感受富力桃园富力桃园万科人眼中的万科万科人眼中的万科万科人眼中的万科万科人眼中的万科 魔鬼细节魔鬼细节蓝山蓝山 山水田园山水田园四季花城四季花城 我们的思考我们的思考广州楼盘考察报告(制作案例)深
2、深圳圳凯旋新世界凯旋新世界力迅上筑力迅上筑时代玫瑰园时代玫瑰园依云小镇依云小镇万科蓝山万科蓝山四季花城四季花城富力桃园富力桃园考察行程考察行程广州楼盘考察报告(制作案例)它山之石它山之石 两天考察，七个楼盘，匆匆而过。采他之长，补己之短，看到的是片断，留下的是思索。 力讯，5年房地产开发史，却在广州开发了数个经典项目。富力，广州老牌发展商，在广州本地人中享有较高的品牌忠诚度。时代玫瑰园，“把家搬进美术馆”、“大象应该是粉色的”营销出击，将一个地理区位远离市中心、设计普通的楼盘卖得不错我们要向他人学习的太多了广州楼盘考察报告(制作案例) 万科的设计很牛，这是所有万科人都熟知并为之骄傲的事情，但是
3、考察中，我们发现，我们的实力虽然在行业内暂时领先，但其他发展商与我们的差距已经越来越小。一些新锐公司如力讯力讯，已拥有新颖的设计理念和强大的设计能力力力 讯讯 上上 筑筑开发商：开发商：广州力讯投资有限公司 建筑类型建筑类型：高层、小高层楼盘地址：楼盘地址：天河珠江新城东区户型面积：户型面积：110-190平米3房-45房均价：均价：8500-10000/平米容积率容积率：4.02占地面积：占地面积：2.7万平方米建筑面积：建筑面积：11万平米开盘时间：开盘时间：2005年5月销售状况：销售状况：90%以上它山之石它山之石力讯上筑力讯上筑力讯上筑力讯上筑广州楼盘考察报告(制作案例)它山之石它山
4、之石力讯上筑力讯上筑力讯上筑力讯上筑 “我们客户的需求远远不是有几个房间，而是室内空间是否有趣。” 力讯如是说力讯如是说 力讯上筑位于珠江新城东区，项目西北侧是6栋30层的高层住宅，两梯两户，户型面积150-190平方米不等；东北侧是7栋10层的低层住宅，一梯两户，主力户型面积100-120平方米。广州楼盘考察报告(制作案例) 力讯上筑在设计上兼具实用与美观。客户群定位于上升中的中产阶级，即我们所说的有较强购买力、向富贵之家发展的社会新锐。售楼处门厅上方用红售楼处门厅上方用红色铅笔构成的色铅笔构成的logologo售楼处的玻璃墙，本身就成为户外广告。楼体外售楼处的玻璃墙，本身就成为户外广告。楼
5、体外立面以灰、白色为主，简约大方。立面以灰、白色为主，简约大方。它山之石它山之石力讯上筑力讯上筑力讯上筑力讯上筑广州楼盘考察报告(制作案例) 趣味空间一：趣味空间一：西区高层住宅户型设西区高层住宅户型设计中引入计中引入“别墅别墅”理念。理念。 运用双套房、跃式等设计元素，进一步提升住宅的空间感及舒适性。设计出“前庭后院”，让高层也有别墅的感觉。 四四房房，两两梯梯两两户户三房三房它山之石它山之石力讯上筑力讯上筑力讯上筑力讯上筑广州楼盘考察报告(制作案例)跃式设计：跃式设计：室内空间格局的再深化，通过三个介面跃式立体空间的演绎，对方正实用的平层空间进行立体延展，使空间的功能分区更加完整立体。它山
6、之石它山之石力讯上筑力讯上筑力讯上筑力讯上筑广州楼盘考察报告(制作案例) 极受欢迎极受欢迎的顶层复式户的顶层复式户型，可以自己型，可以自己隔出隔出3 3层，不计层，不计面积；附送游面积；附送游泳池、挑高阳泳池、挑高阳台，创意发挥。台，创意发挥。 趣味空间二：东区联排住宅每户附送层高2.15米的夹层空间多达2030平方米，增加了附加价值。 它山之石它山之石力讯上筑力讯上筑力讯上筑力讯上筑广州楼盘考察报告(制作案例) 带装修出售，配带装修出售，配带每平方米带每平方米12001200元的元的装修标准交楼。装修标准交楼。 它山之石它山之石力讯上筑力讯上筑力讯上筑力讯上筑广州楼盘考察报告(制作案例) 很
7、早就就看过时代玫瑰园的电视广告“把家搬进美术馆”、也见过它的报广“大象应该是粉色的”，但是真正进入其中，我们才了解到，为什么这个远离市中心，均价较同区位同档次楼盘高的项目，却比别人卖得更好时时 代代 玫玫 瑰瑰 园园开发商：开发商：广州时代名苑房地产开发有限公司建筑类型建筑类型：小高层楼盘地址：楼盘地址：白云大道黄边北路户型面积：户型面积：38-135平米；1房-4房均价：均价：4000-5000元/平米占地面积占地面积：17万平方米开盘时间：开盘时间：2003年10月销售状况：销售状况：一期已经入住，二期明年3月入伙它山之石它山之石时代玫瑰园时代玫瑰园时代玫瑰园时代玫瑰园广州楼盘考察报告(制
8、作案例)时代玫瑰园时代玫瑰园中国建设部综合科技示范工程中国建设部综合科技示范工程 . . 人文社区人文社区小区内美术馆准确把握社会新锐的心理，不遗余力地营造小区文化氛围广州楼盘考察报告(制作案例)小区户外广告小区户外广告广州楼盘考察报告(制作案例)售楼处海报售楼处海报广州楼盘考察报告(制作案例)此次考察，富力桃园给我们留下了深刻的印象此次考察，富力桃园给我们留下了深刻的印象富力桃园给我们的三重感受富力桃园给我们的三重感受它山之石它山之石富力桃园富力桃园富力桃园富力桃园广州楼盘考察报告(制作案例)第一感觉：设计非常土第一感觉：设计非常土也就外墙还算有点现代感也就外墙还算有点现代感富力标志性的室内
9、错层。土的掉渣的护栏富力标志性的室内错层。土的掉渣的护栏 90年代初流行的地面大理石拼花年代初流行的地面大理石拼花它山之石它山之石富力桃园富力桃园富力桃园富力桃园广州楼盘考察报告(制作案例)所有的户型设计都中规中所有的户型设计都中规中矩，没有创新。类似项目矩，没有创新。类似项目的户型基本完全相同。的户型基本完全相同。第一感觉：设计非常土第一感觉：设计非常土它山之石它山之石富力桃园富力桃园富力桃园富力桃园广州楼盘考察报告(制作案例)第二感觉：客户非常认可第二感觉：客户非常认可从从94年公司成立，富力地产在广州共开发近年公司成立，富力地产在广州共开发近20个楼盘。个楼盘。在荔湾区的富力桃园、富力半
10、岛和富力碧涛湾相隔不到一公里。在荔湾区的富力桃园、富力半岛和富力碧涛湾相隔不到一公里。富力桃富力桃园园一期开盘一期开盘5000元元/平米，平米，三期开盘已上涨到三期开盘已上涨到7000元元/平平米米它山之石它山之石富力桃园富力桃园富力桃园富力桃园广州楼盘考察报告(制作案例)第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值富力在老城区的客户定位渴望通过换房提高生活品质的老广州人。富力桃园位于广州老城区的边缘，步行5分钟就进入老城区。老广州人的房屋价值：1、需要景观，最好能有水景（财运）；2、恋地情节，不愿离开自己熟悉的区域；3、对于周边配套要求高；4、喜好富贵，更倾向
11、于欧式设计。它山之石它山之石富力桃园富力桃园富力桃园富力桃园广州楼盘考察报告(制作案例)第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值无论朝向，所有户型都有景观，无论朝向，所有户型都有景观，而且基本都能看到水景而且基本都能看到水景入户花园标准化的水景设计入户花园标准化的水景设计它山之石它山之石富力桃园富力桃园富力桃园富力桃园广州楼盘考察报告(制作案例)第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值富力桃园大桥富力桃园大桥桃源内公交站可以同时停桃源内公交站可以同时停泊泊20辆大巴辆大巴为方便业主出行，富力花费近为方便业主出行，富力花费近
12、千万建造的跨河大桥。千万建造的跨河大桥。它山之石它山之石富力桃园富力桃园富力桃园富力桃园广州楼盘考察报告(制作案例)在教育配套本身就比较健全的老城区，小区内还配有6000平米幼儿园，12000平米小学和13000平米中学。针对老城区休闲娱乐设施匮乏的现状，小区内配有11000平米的会所，6000平米的商业配套。第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值它山之石它山之石富力桃园富力桃园富力桃园富力桃园广州楼盘考察报告(制作案例)豪华的欧式电梯大堂豪华的欧式电梯大堂豪华的标准层电梯厅豪华的标准层电梯厅三期三期“帝中海帝中海”LOGO第三感觉：富力抓住了广州市场的客
13、户价值第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值它山之石它山之石富力桃园富力桃园富力桃园富力桃园广州楼盘考察报告(制作案例)富力的所有项目设计（户型和室内设计）基本全部标准化，保证了项目富力的所有项目设计（户型和室内设计）基本全部标准化，保证了项目设计的设计的“富力化富力化”。富力地产的项目发展有富力地产的项目发展有60个人，分别同时跟进广州市场的个人，分别同时跟进广州市场的20块土地。块土地。而而80万平米富力桃园只有两名设计人员。万平米富力桃园只有两名设计人员。富力在小区内修建一个巨大的公交车站，花费千万修建一座桥方便富力在小区内修建一个巨大的公交车站，花费千万修建一座桥方便业主出行，把电梯大
14、堂装修的非常豪华，一万多平米休闲会所业主出行，把电梯大堂装修的非常豪华，一万多平米休闲会所富力的立面设计、户型设计、景园设计非常简单富力的立面设计、户型设计、景园设计非常简单万科的客户价值观？万科的客户价值观？第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值第三感觉：富力抓住了广州市场的客户价值它山之石它山之石富力桃园富力桃园富力桃园富力桃园广州楼盘考察报告(制作案例)万科人眼中的万科万科人眼中的万科蓝山蓝山此行，我们看了广州公司的两个在售楼盘，蓝山和四季花城。蓝蓝 山山建筑类型建筑类型：loft、多层洋房、联排TH、小高层楼盘地址：楼盘地址：广州南湖同和路户型面积：户型面积：80多-200多平米均价：
15、均价：5000-10000/平米占地面积占地面积：8.2万平米开盘时间：开盘时间：2005年9月园林景观、外立面、户型结构、室内精装修园林景观、外立面、户型结构、室内精装修蓝山真正体现了万蓝山真正体现了万科的科的“魔鬼在细节魔鬼在细节”。但是，酒香也怕巷子深，我们在去蓝山的路。但是，酒香也怕巷子深，我们在去蓝山的路上，足足堵了近一个小时。到达，已是上灯时。上，足足堵了近一个小时。到达，已是上灯时。广州楼盘考察报告(制作案例)围合组团，从前往后：洋房、联排围合组团，从前往后：洋房、联排THTH、高层。联排、高层。联排THTH处于高层和多层包围中，处于高层和多层包围中，私密性不强。私密性不强。广州
16、楼盘考察报告(制作案例)灯灯 火火 蓝蓝 山山广州楼盘考察报告(制作案例)入入 户户 大大 堂堂会会 所所广州楼盘考察报告(制作案例) 四四 季季 花花 城城建筑类型建筑类型：多层、小高层、情景洋房楼盘地址：楼盘地址：佛山市南海区黄歧浔峰洲路八号户型面积：户型面积：70-144平米均价：均价：4000-6000/平米占地面积占地面积：50万平米开盘时间：开盘时间：2005年8月 距广州市中心约距广州市中心约40分钟的车程。大部分客户为二次置业者，度假或分钟的车程。大部分客户为二次置业者，度假或改善居住环境是主要购买动机。改善居住环境是主要购买动机。万科人眼中的万科万科人眼中的万科四季花城四季花
17、城广州楼盘考察报告(制作案例)产产 品品广州楼盘考察报告(制作案例)小小 区区广州楼盘考察报告(制作案例)从农村包围城市从农村包围城市 万科项目最大的不足万科项目最大的不足位置，还是位置！位置，还是位置！四个圈中内里的两个圈精益求精，外面的两个圈却让总分大打折扣。万科人眼中的万科万科人眼中的万科我们的思考我们的思考地理位置地理位置周边配套周边配套小区小区产品产品广州楼盘考察报告(制作案例)万万科科广广州州三三项项目目示示意意图图市中心区市中心区广州楼盘考察报告(制作案例)万科人眼中的万科万科人眼中的万科我们的思考我们的思考 万科的营销万科的营销，过于陶醉在自己的情意结中。对区域市场的把握不如本
18、地发展商，如富力。对客户客户把握不清，自我娱乐性的动作过多，一拳击中的动作太少。 当我们把钱花在入户大堂的装饰、当我们把钱花在入户大堂的装饰、细节的琢磨上时，富力把钱放在修细节的琢磨上时，富力把钱放在修公交站、建大桥上公交站、建大桥上 在我们刚命名出在我们刚命名出“社会新锐社会新锐”这一客户群的时候，时代玫瑰园已这一客户群的时候，时代玫瑰园已经挠到了这一群体的痒处经挠到了这一群体的痒处 当我们习惯于拿地后再去找客当我们习惯于拿地后再去找客户时，力讯已经非常清楚自己的客户时，力讯已经非常清楚自己的客户是谁，要在哪拿地户是谁，要在哪拿地广州楼盘考察报告(制作案例)其他楼盘简介其他楼盘简介其他楼盘简
19、介其他楼盘简介之一之一之一之一凯凯 旋旋 新新 世世 界界开发商：开发商：广州新翊房地产发展有限公司 建筑类型建筑类型：高层楼盘地址：楼盘地址：天河区花城大道珠江公园南门对面 户型面积：户型面积：95-245平米；2房-5房均价：均价：8000-13000/平米占地面积占地面积：11万平方米点评：点评：1 1、典型港式风格，客户中港客和外籍人士占、典型港式风格，客户中港客和外籍人士占3 3成。成。2 2、地处广州市中心的新兴发展区珠江新城。容积率、地处广州市中心的新兴发展区珠江新城。容积率2.92.9，绿化率，绿化率44%44%以上，用大量的空间来诠释其低密度的豪宅理念，成本过高。户型以上，用
20、大量的空间来诠释其低密度的豪宅理念，成本过高。户型从从9090多平米的多平米的2 2房到房到250250多平米的多平米的5 5房，定位不够清晰。内部设计过于房，定位不够清晰。内部设计过于迁就外立面，导致利用率低。迁就外立面，导致利用率低。广州楼盘考察报告(制作案例)超宽楼距，东西楼距150米，南北楼距450米南北轴线设计，沿轴线U形排开视野开阔，空间大气一样的江景，不一样的看法。楼体整体堆高5米，架空7米建造小区天桥，横跨市政道路，一直延伸到珠江边。广州楼盘考察报告(制作案例)高层中空3层：减压、通风、采光多重功能。 还有一个好听的名字”风水洞”近8万平米的超大园林广州楼盘考察报告(制作案例)
21、力讯对面，恒大一瞥力讯对面，恒大一瞥恒大金碧华府恒大金碧华府 外立面很漂亮，阳台有特色，但阳台护栏外立面很漂亮，阳台有特色，但阳台护栏为了美观而过低，不够人性化。为了美观而过低，不够人性化。其他楼盘简介其他楼盘简介其他楼盘简介其他楼盘简介之二之二之二之二广州楼盘考察报告(制作案例)时时 代代 依依 云云 小小 镇镇开发商：开发商：广州时代中通地产投资有限公司建筑类型建筑类型：联排别墅、多（高）层洋房楼盘地址：楼盘地址：广州市白云大道北户型面积：户型面积：120-260平米均价：均价：5000-7000/平米占地面积占地面积：5万平米开盘时间：开盘时间：尚未开盘销售状况：销售状况：内部认筹300
22、多名客户其他楼盘简介其他楼盘简介其他楼盘简介其他楼盘简介之三之三之三之三点评：点评：园林景观、外立面设计出众，营销包装到位。联排园林景观、外立面设计出众，营销包装到位。联排THTH户型设计没有户型设计没有别墅的感觉。社区面积小，周边配套不齐全。别墅的感觉。社区面积小，周边配套不齐全。广州楼盘考察报告(制作案例)装修中的售楼处装修中的售楼处广州楼盘考察报告(制作案例)模型：前排为别墅，后排为多层、高层洋房。别墅模型：前排为别墅，后排为多层、高层洋房。别墅4545层，房间巨多，层，房间巨多，单层面积小，设计不够大气，没有别墅的感觉。单层面积小，设计不够大气，没有别墅的感觉。广州楼盘考察报告(制作案例)同志们，同志们，冲啊冲啊 ！End.广州楼盘考察报告(制作案例)
