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1、牡丹江二中项目市场调研目 录一、宏观环境分析二、房地产现状与预测三、供应市场分析四、典型案例分析五、需求市场分析第一章 宏观环境分析牡丹江市牡丹江市：牡丹江市处于哈尔滨牡丹江俄罗斯海参崴日本新泻和哈尔滨牡丹江图们日本海两条国际大通道的要冲，与俄罗斯接壤的边境线长 211 公里，距俄罗斯远东交通枢纽乌苏里斯克 209 公里，距我省进入太平洋的最近出海口海参崴 248 公里，距远东最大的不冻港纳霍德卡 331 公里，距俄波西耶特港和朝鲜先锋港 400 公里，是黑龙江省对俄经贸的桥头堡，也是经海参崴到日、韩、北美等国家和地区以及国内东南沿海地区陆海联运的必经之路。 辖绥芬河市、宁安市、海林市、穆棱市
2、、林口县、东宁县 6 个市（县）和东安区、西安区、爱民区、阳明区 4 个城区，总面积 4.06 万平方公里，其中，市区面积 1353 平方公里，建成区面积 58.6 平方公里。经经 济济：全市上下紧紧围绕追赶型跨越式发展目标，经济实现了快速增长。 2008 年，全市地区生产总值实现 501.1亿元，同比增长14% 。规模以上工业增加值、销售收入和利税分别实现 65.5 亿元、237.5亿元和19.7亿元，增长 24.7%、26.6% 和 28.1% 。外贸进出口总额达到 100.02 亿美元，增长31% ，其中对俄贸易 56.7亿美元，占全省份额的 51.2% 、全国的 9.9% 。全市招商引
3、资到位资金 162.8 亿元，增长 44.2% ，其中实际直接利用外资 10951 万美元，增长 44.5% 。全口径财政收入实现55.04 亿元，增长 27.1% 。全社会固定资产投资达到 213.8亿元，增长 43.8% 。 本项目所处地块东安区全区总面积334.2平方公里，其中城区面积5.2平方公里。总人口18.55万人，其中城市人口13.57万人，住有朝鲜、满、回、蒙古等24个少数民族。1997年7月区划调整，原郊区兴隆镇、东村乡划归东安区。2001年3月,东村乡撤销并入兴隆镇。全区现辖1个镇、4个街道办事处（七星、新安、长安、五星），17个行政村，19个城市社区居委会和4个建制镇社区
4、居委会。所辖兴隆镇地处牡丹江南岸，共有4.97万人，其中农业人口2.1万人，耕地5321公顷。拥有城乡中小学校14所，其中城区小学7所、农村小学4所、农村中学3所。东安区是全市最繁华的区域。区内城市基础设施完备，吃住、娱乐、商务、休闲场所遍布。银行、学校、科研院所和大中型医院较为密集。201国道横跨区境，并与301国道相连，民航机场、火车站坐落在区内，是通往哈尔滨、北京、天津、上海和俄罗斯海参崴、哈巴罗夫斯克、雅库茨克等城市的交通枢纽。第二章 房地产现状与预测宏观分析：根据牡丹江市场的特点，整个市场可划分为东安区、西安区、爱民区、阳明区 、江南五大区域，具体分布如下：东安区、西安区东安区、西安
5、区：该区域为老城区，市政配套设施、周边商业等均比较成熟，属于首次购房者比较倾向的居住区域，商品房销售价格较高，但现有供应土地稀缺。爱民区、阳明区:地处牡丹江市“二环”范围，是牡丹江市大力推进城市化建设及棚户区改造重点区域，受居住环境及人文教育影响，销售价格略低于市中心。 江南新区：是牡丹江重点开发区域，这一带全部为新开发项目，发展前景极为广阔，市政府、一中等单位的入住，是该区域成为新的城市中心，潜力无限，销售价格上升中，现均价为每平方米3700元左右。结论：通过分析上述情况，未来几年内，牡丹江市以两个中心发展，本项目所处地块属亚中心地块，性价比较高，投资时效快。 牡丹江市场运行特点及发展前景预
6、测1、房地产需求处于平稳增长 城镇化进程加快、大量人口进城居住就业，将增加房地产需求，消费者的消费观念发生变化，银行按揭、物业管理等房产概念逐渐被消费者接受，这将给房地产市场带来有力的市场需求。2、外部资金入住，为买方市场注入强心剂 经过分析，牡丹江房地产购房者大致分为三类，一是随着城镇化进程的不断加快，进城买房的消费群；二是由于改善居住环境目的的消费群；三是投机房地产的消费群。3、受城区规划影响，未来的房地产开发呈现规模化、 复合化发展的特点。 伴随着人均可支配收入的大幅提高，人们对精神层面的追求也不断提高，以绿地世纪城为例，规模化、满足业主的诸多需求是以后的开发特点（城中城).结论：在金融
7、危机风波还没有结束，扩大内需没有成为经济支柱前，未来2-3年国家还是以房地产开发为经济发展龙头。以上述分析，在二线城市还有市场需求之时，我公司建议：本案应抓住时机，尽早建设，尽早将产品推向市场，在其他竞争者筹谋中，快速展现本产品的特色，迅速占领市场，稳固消费者。第三章 供应市场分析样本的选择 根据牡丹江房地产的现状，对三大板块已形成一定影响力的在售项目进行全面的调研，其中包括绿地世纪城、七星公馆、世豪领袖（天豪花园)等项目，其总建筑面积近100万平方米，项目详细状况见下表：楼盘名称开发商楼盘位置绿地世纪城上海绿地集团江南新区西三条路牡丹江大桥转盘右侧世豪领袖牡丹江世豪房地产东四条路以西，七星街
8、以南七星公馆上海绿地房地产西一条路七星街与景福街之间项目概况项目概况楼盘名称占地面积建筑面积容积率绿地世纪城600亩75万平方米1.88世豪领袖3.78万平方米10万平方米 2.65七星公馆2.25万平方米7.8万平方米3.47整体规划整体规划楼盘名称楼体类型建筑面积绿地世纪城多层、小高层75万平方米世豪领袖多层、高层10万平方米 七星公馆高层、别墅7.8万平方米楼盘类型楼盘类型 销销 售售 面面 积积楼盘名称面积范围主打户型绿地世纪城70-145平方米两室世豪领袖48-159平方米两室七星公馆80-260平方米三室各版块新房销售价格各版块新房销售价格楼盘名称 均价销售率绿地世纪城 3600-
9、3700元70%世豪领袖4300-4500元50%七星公馆4600-4800元85%市中心区域二手房价格市中心区域二手房价格位置楼层均价建筑年代东五条路长安街52750元96年东三条路南市街23060元2004年东一条路长安街33360元2005年西二条路爱民街43568元98年西一条路南市街54200元2006年第四章 典型案例分析世豪领袖（天豪花园二期世豪领袖（天豪花园二期)项目概况项目概况：天豪花园小区位于东四条路以西，七星街以南。小区建筑面积10万平方米。小区建设分两期进行，一期工程于2009年7月未进户，二期工程于2009年秋季开始动工，工期两年。二期工程由两栋31层及一栋19层住宅
10、楼组成。有城市绿肺之称的人民公园与本案只有一条马路之隔，是人们早晚休闲、健身的好去处。站在百米高层上，近看是绿意盎然的人民公园，远望是峰峦起伏的群山。小区内园林特请哈尔滨市园林专业教授设计，为天豪花园业主营造一个温馨、自然的生活环境。小区设有地下车库，直达电梯。单元入口为轮椅使用者设置专用坡道，方便通行。外窗采用高档铝塑铝窗、坚固美观。小区采用可视楼宇对讲，与物业管理中心互通。24小时封闭管理，周边及院区设有摄像头监控，增强小区安全性能 项目效果图项目优势分析该项目位于市中心一环的边缘，向北是爱民区，向西是市中心繁华地段，属于一环和二环结合部。临近有医院、学校、幼儿园等公共设施公交车直达，交通
11、方便对面是人民公园，居住环境较好户型比例及面积配比相对合理项目劣势分析相对本地块，销售价格定价较高，大部分销售都是在开始之时销售的，调价后销售基本属于停滞。项目定位中高端市场，性价比不符合产品。项目户型分析住宅户型包括:一室一厅户型，面积为58.24、61.95平方米两室一厅户型，面积为76.74、81.82、98.03、127.8平方米三室两厅户型，面积为141.89、161.02平方米三室一厅复式户型，85.35平方米。现热销户型为现热销户型为61.95平方米，销售率为平方米，销售率为90%项目价格分析二期现住宅高层销售均价为每平方米4500元二期现住宅小高层销售均价为每平方米4600元原
12、09年开盘时销售均价为每平方米4200-4300元 由于项目定位为高端产品，牡丹江市第一居所，会自由呼吸的豪景名宅，所以价位偏高。项目销售分析项目现阶段销售形势较淡，日进客量为5组左右，虽然销售过半，但都是为09年开盘时销售，体现不出现有销售形势。该项目以人民公园为主要卖点，附零距离的市中心和产品特点的中央空气置换系统为支撑，打造豪景名宅和富人生活区为定位。但忽略了人们的精神追求即规模化、复合化，估高了市场购房需求，定价较高，涨价幅度大，导致在房产黄金销售期（开盘6个月内）销售过半，没有超过80%,为以后的销售增加了难度。第五章 需求市场分析一、购房意愿分析消费者购房的心理及需求，直接影响商品
13、房的推广策略和方向，而商品房以什么样的形象出现在消费者面前，以什么诉求点来击中消费者的需求，同样至关重要。通过分析消费者的群体特征，为发展商制定产品策略寻找诉求点。年龄30以下30-4040-5050以上人数2555155房子卖给谁?目标客群-自用型客户资本不足的年轻人资本不足的年轻人家庭办公一族家庭办公一族附近单位职工附近单位职工其它高收入一族其它高收入一族目标客群目标客群-投资型客户投资型客户政府中高收入人群政府中高收入人群企业高层经理、董企业高层经理、董事及成功的私营企事及成功的私营企业家业家旅游观光外地投资人士旅游观光外地投资人士企业中的白领人士企业中的白领人士其他有储蓄闲置的人群其他
14、有储蓄闲置的人群二、受访人群对产品的需求特征对地块的了解情况对地块的了解情况数据分析：数据分析： 通过调查，被访者对项目地块的了解情况来看，8成以上的人知道该地块。 从消费者对地块的了解程度看，已经被牡丹江市民所熟知，且相当一部分市民看好该地块，在访问中，希望改造该地块并有购买意向的人占有一定比例。对地块的初步印象对地块的初步印象数据分析：数据分析： 在受访者看重的众多因素中，周边环境、户型、价位成为其关注的首要因素。其次选择交通便捷以及具有升值潜力及保值能力的受访者占有相当的比例。 20%的受访者对该地块的规模、物业管理、环境提出了质疑，选择了观望。 在该地块购置住房的可能性在该地块购置住房
15、的可能性 房地产区位因素对于房地产产品价值影响重大，70%的受访者十分认可该地段。计划购房的主要用途计划购房的主要用途 在居民购买动机的调查中，作为过渡型住房的占35%，投资升值的占45%，为子女购房的占20%.对建筑形式的选择对建筑形式的选择 从消费者对建筑形式的选择来看，多层更受消费者的喜爱，获选比例高达75%，其次是板式小高层，获选比例达60%。 在牡丹江两极分化严重，人居收入水平不高的经济背景下，受传统居住观念的影响，人们更喜欢分摊面积较小、价格低、物业管理费用低的多层。对于建筑面积的选择对于建筑面积的选择 数据显示,2009年牡丹江市城镇居民户均家庭人口数为2.55人,同比下降1.2
16、%,呈继续下降趋势。随着家庭人口减少,三居室以上的住户所占比例由上年的10.2%下降至7.7%,而一、二居室的住户所占比例同比增加0.24个百分点,达到83.1%,其中二居室的住户达到79.2%,居民在选择住宅户型方面越发凸显经济、实用的特点。 对于该地块，受访者选择50-80平方米的占80%.可承受的商品住宅总价可承受的商品住宅总价 调查显示,2009年牡丹江市商品房平均价格比上年同期上涨342元,上涨了14.70%,而2009年人均可支配收入仅比上年上涨918元,仅上涨8.55%,远低于房价的上涨速度,居民现有收入与房价的比例失衡 。 购房者愿意花费的总价款主要集中在15-25万之间，获选
17、比例高达59.6%，其次为25-30万之间与30-45万之间，比率分别为31.4%和10%。对户型的选择对户型的选择 对于户型性质来说，选择平层的居多，占65%，次之复式为20%，错层为16%，人们比较接受新潮的户型，但对传统的平层更加垂青。 对于户型结构来说，选择一室一厅和两室一厅的最多，分别为68.3%和56.5%。人们对客厅的面积和厨卫的面积比较看重，面积虽小但非常宽敞是人们的首选。对车库车位的需求对车库车位的需求 汽车已经成为现代居家生活的必需品，受访者中选择购买车库车位占到绝对比例（周边小区无车位），获选比例占到74.6%，占受访人数的四分之三，本案在车库车位规划配比中应满足客户群的
18、需求，同时车库车位也是开发商利润的主要表现形式。 消费者能够接受的车库车位的总价为8-12万元左右。对商服的需求对商服的需求该地块拆迁改造后，受访者认为校园经济和居民经济应大力发展，一层商铺是不可缺少的元素。在面积上，受访者选择100-200平方米的占有较高比例，获选比例为72%。在建筑形式上，选择一层商铺的占80%，选择一拖二的占38%.在价位上，受访者选择区间范围为每平方米7000-12000万元。XX公司简介公司简介 XX房地产事业机构，以“美好生活的推动者美好生活的推动者”为价值理念，以“房地产业为主，包括房地产投资开发、房地产业为主，包括房地产投资开发、管理、咨询、代理、物业管理等在内，并逐步向公用事管理、咨询、代理、物业管理等在内，并逐步向公用事业、金融业、服务业延伸渗透的、产业多元化的集团式业、金融业、服务业延伸渗透的、产业多元化的集团式上市股份有限公司上市股份有限公司”为企业发展战略目标，坚持以人为本，坚持以资本运营为核心的经营方针，在全力发展“房地产策划代理房地产策划代理”这一传统产业的同时，积极推动房地产投资开发和二手房置换等相关产业发展，最终实现国内一流、具备国际影响的房地产产业综合服务商的愿景目标。
