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1、2010年上半年的楼市跌宕起伏，新“国十条”这一记调控重拳，给原本狂躁的土地市场注入一针镇静剂，同时也滋生了观望与不安。于是，4月17日成了楼市分水岭，之前，绿城蓝色钱江千万级豪宅遭抢，土地市场地王不断。之后，零成交成楼市标签，土地市场流标、底价成交现象随之出现。前言回顾2010年上半年的房地产市场，可以清晰地看到三个时间坐标时点，他们分别是1月1日、3月15日、4月17日，由这两个时点所划分出的三个阶段的分界也极为清晰，没有任何含糊，没有任何平滑过渡，成交量呈心电图图形。这是一个明确的、标准的非市场图形，而是政策图形。一、第一阶段(2010.1.12010.3.15)过渡等待期1月1日至3月
2、15日，杭州主城区商品房共成交2595套，日成交量只有35套。余杭区商品房成交2163套，日成交量为29套。萧山区商品房成交1439套，日成交量为19套。二手房共成交3286套，日成交量为44套。开盘量大幅减少。杭州主城区只有21个楼盘开盘，推出2600多套房源。三月初，全国“两会”召开，重申了“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，但是，没有出台新的政策。二、第二阶段(2010.3.162010.4.17)狂飙期在市场确信，“两会”上没有更严厉的政策出台之后，从3月15日以北京地王为标志，市场以百米冲刺的速度进入“复苏加速复苏强劲复苏再度恐慌”的狂飙阶段。2009年，市场从2月19日海天城降价打响
3、复苏的第一枪，到12月初多个楼盘漏夜排队、“被开盘”达到高峰，用了十个月的时间。今年，这一过程仅仅用了半个月，十五天堪比十个月。供求关系急剧恶化，透明售房网上主城区可售房源仅1.1万套，最低时住宅甚至只有4000多套。量变也引发价变，在2010年1月1日3月15日的过渡等待期，主城区商品房的成交价格为17067元/平米，二手房成交价格为16834元/平米。而在2010年3月16日4月17日的狂飙期，主城区商品房成交量为日均161套，二手房成交日均165套；主城区商品房成交价格为20572元/平米，二手房的成交价格为20184元/平米。比过渡期分别上涨了20.5%和19.9%。三、第三阶段(20
4、10.4.17至今)市场休克期被称为史上最严厉的调控政策的新“国十条”从政策出台的时间和背景以及表述方式，都显示出政策对稳定市场的急切。用词上，使用了多个“暂停”、“临时性”等等词语，显示出是“非常时期”的“非常措施”。新“国十条”关掉了两个阀门，一个是第三套购房按揭贷款，一个是外地人按揭贷款。自此，杭州市场进入休克状态，成交极度低迷。4月18日至今，主城区商品房成交量为日均45套，二手房成交日均42套。在调控最严厉的市场休克期，市场并非没有任何生息，部分楼盘也有不错的表现。据统计，2010年上半年，杭州市主城区共成交11253套，与去年同期相比下降66%；甚至比较冷清的08上半年还少1437
5、套，是近四年来的最低成交。11253套的成交量，仅略高于去年5月一个月的成交量。当月，杭州主城区成交10058套房源，历史性地月成交量突破万套。成交量：创近四年新低，曾现短暂疯狂今年上半年成交量如此之低，主要是因为，1-2月份，受去年年底受宏观调控影响，成交量极低。而4月中旬之后，受更严厉的“新国十条”影响，成交量再度陷入冰点。颇具讽刺意义的是，尽管成交量创下新低，但杭州楼市最疯狂的一幕，却是出现在今年上半年，下沙某楼盘“5000人抢200套房源”不但盛况空前，甚至有可能“绝后”。价格：成交均价创新高，较去年同期飙升近六成尽管上半年成交量创下新低，但反应在价格上，却完全是另外一番光景。今年上半
6、年，杭城一手房成交均价高达18831元/平方米，为历年峰值，较去年同期的11992元/平方米成交均价，更是上涨了57%，近六成。今年上半年成交价之所以如此之高，主要是因为，当前的价格，是09年下半年房价飙涨以及今年3月中旬、4月上旬楼市短暂疯狂房价上涨后的价格。而09年上半年，楼市打折成潮，所以成交价比较低。今年上半年多个“豪宅”开盘，也拉升了成交价。最著名的当然是蓝色钱江，3月22日开盘的188套房源，卖了181套，成交均价高达45251元。蓝色钱江5月24日开盘的1号楼，成交价更是高达62183元/平方米。远洋公馆，4月29日开盘，所推581套房源，目前已经卖了376套，成交均价33370
7、元。昆仑公馆，1月18日开盘，120套房子有116套卖掉了，成交均价34100元。这三大市区高价楼盘的大量成交，对上半年成交价的拉升作用，居功至伟。2010年上半年杭州主城区商品房成交区域分布2010年上半年杭州主城区商品房成交最热的区域是下沙区和江干区，分别成交2889套和2567套，位列第一和第二名。滨江区、下城区和西湖区属于第二集团，成交量最低的为1029套，最高的也只有1254套。另外，拱墅区、上城区、之江区成交量均低于1000套，其中之江区仅成交514套，是上半年成交量最低的区域。单个楼盘中，成交套数最多的是位于下沙的保利东湾，以15779元/平米的均价成交了923套；位居亚军的则是
8、位于下沙区的上东城，以13340元/平米的均价成交了566套。另外，成交金额最多的是蓝色钱江，成交26.8亿元，以45017元/方的均价成交227套，无疑是高端楼盘的最大赢家。序号序号楼盘楼盘区域区域套数套数均价均价1保利东湾下沙区923157792上东城江干区566133403金地自在城西湖区526189504德信早城下沙区508168085北上新城下城区438106266钱江国际时代广场江干区393229647远洋公馆拱墅区373333188世茂江滨花园下沙区356144369领骏世界下城区3142452810金沙阳光下沙区288153252010年上半年成交套数前十2010年上半年成交金
9、额前十序号序号楼盘楼盘区域区域套数套数总金额总金额均价均价1蓝色钱江江干区22728.21亿450172保利东湾下沙区92316.38亿155793远洋公馆拱墅区3731243153803333184昆仑公馆拱墅区1151109405641340525华联时代大厦江干区1301094966973276336金地自在城西湖区508939683815168087早城下沙区526766322942189508上东城江干区566713704077133409东方郡滨江区1606479957612613210世茂江滨花园下沙区356594211078144362010年1月1日，杭州主城区商品房住宅可售
10、为5520套，到6月30日，这一数字增加到7686套，增加了2166套。2010年初到2月底，住宅可售房源变化处于平稳阶段，自2月底，住宅可售开始下行，直到新国十条出台前的4月13日，住宅可售达到最低点3670套。新政出台后，住宅可售房源一直处于上升阶段，并在2010年6月20日突破7千套，短短两月余涨了一倍多。2010年1-6月杭州市(五城区)二手房市场交易总量12775套，与去年同期的交易总量相比减少了38.78%；交易价格方面，却是有所上升，今年1-6月杭州(主城区)二手房交易均价达到为19536元/平方米，较之去年1-6月13276元/平方米的均价上涨了6260元/平方米，同比上升47
11、.15%。较去年底16848元/平方米的成交均价，上涨2688元/平方米，环比上涨15.95%。二手房量跌价涨杭州二手房市场上90平米以下的小户型房源同样是市场的主力军，交易比重占到总交易量的76.1%，与去年全年相比上升6%左右。这主要是二居室交易比重上升所致，另一方面，今年购房群体中首次刚性需求客户较去年相比有所增加，而这部分消费者主要购买2居室为主。从居室交易数据看，一、二居室的交易量占了总量的73%，相比去年比重上升7个百分点。虽然80-120万元房源交易量占据主力的位置，占总量的32.27%，但同时，120-200万的房源同样占总量的27.93%。如图所示，80万元以下成交物业比重较
12、年初有所减少，而120-200万物业较年初略有增加。此外，从成交单价上看，1-1.5万元和2-3万元的成交单价较年初比重有所减少。杭州土地市场走过了历史上最牛的上半年。在刚刚过去的2010年前6个月，杭州主城区卖地250亿元，为同期历史峰值。土地市场根植于楼市，而楼市的走向，也从根本上决定土地市场的走向。今年上半年天量土地的出让，主要是因为4月中旬之间楼市的疯狂。疯狂飙升的楼市，给了开发商拿地的巨大信心，而政府则顺势大卖其地。尤其是今年3月份，当月卖地超111亿元，占了今年上半年卖地额的近一半，而去年3月杭州主城区卖地不到1亿元。尽管今年上半年卖地金额远超去年同期，但因为新政之后，形势逆转，下
13、半年杭州土地市场难以乐观，几乎可以确证，今年全年杭州土地出让金额会较去年大幅下滑。土地：杭城上半年卖地250亿，超去年同期一倍2009年年（亿元）亿元）2010年年（亿元）（亿元）1月月21.75456.70512月月3.33541.21193月月0.6193111.16954月月7.6705月月2.005365.25556月月80.034225.6278合计合计115.4250据统计，2010年1-6月，主城区卖地收入将近250亿，为249.969亿元。这一数字远远超出去年同期水平，去年同期这一数字为115.4亿，涨幅为116.57%。另外，这半年，主城区共出让土地35宗，同比增长25.00%，土地成交总面积1312191平米，同比增长91.91%。在成交面积中，住宅和商业用地各占半壁，这与2009年宅地占到总成交面积近七成的情形大不相同。据统计，今年上半年主城区宅地成交面积为659030平米，同比增长33%，而商业用地成交面积653161平米，同比增长243%。THEEND!
