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1、房地产营改增交流大纲增值税原理增值税征税范围纳税义务人进项税额与销项税额进项转出与视同销售增值税纳税义务时间、地点增值税发票管理营改增对房地产影响2增值税原理增值税是对生产经营过程中取得的增值税额或提供应税劳务获得的增值额而征收的税种。增值额增值额理论上理论上指企业和个人在生产经营过程中指企业和个人在生产经营过程中新创造的新创造的那部分价值。即马克思价值论那部分价值。即马克思价值论C+V+MC+V+M中的中的V+MV+M部分部分理论上增值税额=增，值税即（v+m）*税率。但实际由理论值难以计算，因此采用间接计算方式：销售额（不含税）*税率-可抵扣项目*税率=销项税额-进项税额增值税纳税环节：制
2、造-加工-批发-零售-修理（营改增后应税劳务提供和不动产销售环节）3增值税和营业税区别4增值税征收范围销售货物指除土地、房屋和其他建筑物等不动产之外的指除土地、房屋和其他建筑物等不动产之外的有形动产有形动产，包括电力、热力和气体在内。包括电力、热力和气体在内。( (营改增后包含所有货物、应税劳务、不营改增后包含所有货物、应税劳务、不动产）动产）加工和修理修配劳务服务对象是有形动产征增值税，是不动产征营业税。（营改增后不动产修理也征增值税）营改增劳务交通运输业/邮政业/有形动产租赁/研发和技术服务/信息技术服务/文化创意服务/鉴证咨询服务/广播影视服务（27）。进口货物报关进口的货物报关进口的货
3、物5纳税义务人纳税义务人增值税暂行条例第一条：第一条：在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人为增值税的纳税义务人。财税2013 106号第一条：在中华人民共和国境内（以下称境内）提供交通运输业、邮政业和部分现代服务业服务（以下称应税服务）的单位和个人，为增值税纳税人。增值税根据规模、核算健全划分为一般纳税人和小规模纳税人。见增值税暂行条例第四条、第十一条、财务2013106第三条。一般纳税人实行税款抵扣制度即（销项-进项），小规模纳税人实行简易征收即含税销售额/（1+3%）*3%。注：小规模纳税人满足条件后可以被认定为一般纳税人，但认定为一般纳税人后不得
4、再转为小规模纳税人！6增值税税率增值税税率一般税率17%，适用销售、进口货物、加工、修理修配。低税率13%，照顾民生行业，如水、气、煤、农产品等。农产品收购发票由10%修改为13%。见增值税暂行条例第八条出口货物税率0。营改增交通运输、邮政11%。现代服务6%有形动产租赁17%出口劳务税率0p以上为一般纳税人适用税率小规模纳税人征收率3%9可抵扣进项可抵扣进项农产品收购发票13%增值税专用发票增值税专用发票运输专用发票运输专用发票扣缴税款凭证扣缴税款凭证海关完税凭证海关完税凭证机动车销售发票机动车销售发票税务机关代开增值税发票税务机关代开增值税发票3%10进项转出与视同销售进项转出与视同销售u
5、简易征收u免税项目u非增值税应税项目u集体福利u个人消费u不动产/在建工程u非正常损失u将货物交付他人代销u销售代销货物u总分机构异地（不同县市）之间移送货物用于销售u将自产或委托加工的货物用于非增值税应税项目u将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费u将自产、委托加工或购买的货物作为投资u将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者u将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送其他单位或者个人。进项转出视同销售 营改增后，由于不动产租赁该增值税营改增后，由于不动产租赁该增值税征税范围，因此汽车、游艇等租车可征税范围，因此汽车、游艇等租车可以抵扣进项税。如果买车再不允许抵以抵扣进项税。如果买车再
6、不允许抵扣，造税负不公，有违税收原则公平。扣，造税负不公，有违税收原则公平。因此因此106106修订了暂行条例第十条修订了暂行条例第十条11增值税明细科目关系增值税明细科目关系应交增值税(借)(贷)进项税额销项税额已交税金出口退税减免税款进项税额转出营改增抵减的销项税额出口抵减内销产品应纳税额转出未交增值税转出多交增值税余额企业多交或尚未抵扣的税额企业尚未缴纳的税额 增值税应纳税额计算12一般纳税人应纳税额的计算其计算公式如下：应纳税额=当期销项税额当期进项税额（一）销项税额销项税额是指纳税人销售货物或提供应税劳务，按照销售额和适用税率计算的，并向购买方收取的增值税额。其计算公式为：销项税额=
7、销售额适用税率小规模纳税人应纳税额的计算其计算公式如下：应纳税额=销售额*征税率=含税销售额/（1+3%）*3%=不含税销售*3%13例：某制造业（一般纳税人）X月发生下列经济业务：（1）购进A材料，取得增值税发票，价款10000元，税款1700元，款已付，发票尚未到税务机关办理认证；（2）购进B材料，取得增值税发票，价款20000元，税款3400元，款未付，发票已在取得后的第5日到税务机关办理了认证手续；（3）购进C材料，取得增值税发票，价款1000元，税款170元，款已付，发票已在取得后的第18日到税务机关办理了认证手续。C材料用于职工运动会奖品；（4）从某农场收购免税农产品30000元作
8、为生产用材料，取得普通发票，款已付。（5）将以前月份购入的用于生产的S材料改变用途，用于职工福利，账面成本为10000元；（6）生产甲、乙产品各2吨，甲产品单位成本12000元/吨，乙产品单位成本10000元/吨；（7）将生产的甲产品1吨销售，不含税价格为15000元；（8）将生产的甲产品、乙产品各1吨赠送客户。非正常损失、固定资产、不动产、价外费用、包装物押金等计算当期应纳增值税。计算当期应纳增值税。14增值税纳税义务时间增值税纳税义务时间u销售货物或者提供应税劳务的，其纳税义务发生时间为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。u采取直接收款方式销售货物，不论
9、货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天。u采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天;无书面合同或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天。u采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天;但销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。u委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天;未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天。u销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售
10、款凭据的当天u纳税人发生视同销售货物行为(委托他人代销、销售代销货物除外)，为货物移送的当天。营改增：纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。15增值税发票管理增值税发票管理1.专用发票，是增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售货物或者提供应税劳务开具的发票，是购买方支付增值税额并可按照增值税有关规定据以抵扣增值税进项税额的凭证。2.一般纳税人应通过增值税防伪税控系统（以下简称防伪税控系统）使用专用发票。使用，包括领购、开具、缴销、认证纸质专用发票及其相应的数据电文国税发【2006】第156号。1.专用发票实行最高开票限额管理。最高开票限额，是指单
11、份专用发票开具的销售额合计数不得达到的上限额度。2.最高开票限额由一般纳税人申请，税务机关依法审批。最高开票限额为十万元及以下的，由区县级税务机关审批；最高开票限额为一百万元的，由地市级税务机关审批；最高开票限额为一千万元及以上的，由省级税务机关审批。防伪税控系统的具体发行工作由区县级税务机关负责。国税发【2006】第156号。16增值税发票管理增值税发票管理n商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽（不包括劳保专用部分）、化妆品等消费品不得开具专用发票。增值税小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）需要开具专用发票的，可向主管税务机关申请代开。n销售免税货物不得开具专用发票，法律、法规及
12、国家税务总局另有规定的除外。一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具销售货物或者提供应税劳务清单，并加盖财务专用章或者发票专用章。国税发【2006】第156号。n向消费者个人销售货物或者应税劳务n销售旧货n试点前销售未抵扣的固定资产n集体福利、个人消费、免税项目、非正常损失财税20099、总局2012年1号公告等。不得开具增值税专用发票不得开具增值税专用发票17增值税发票管理增值税发票管理n增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办
13、理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。国税函【2009】第617号。一般纳税人丢失已开具专用发票的抵扣联，如果丢失前已认证相符的，可使用专用发票发票联复印件留存备查；如果丢失前未认证的，可使用专用发票发票联认证，专用发票发票联复印件留存备查。一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联，可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。总局公告总局公告2014年第年第19号号。增值税占用发票认证期限及丢失增值税占用发票认证期限及丢失发票丢失发票认证18虚开增值税专用发票虚开增值税专用发票ChampionInternational纳税人善意取得虚开的增值税专用发
14、票的处理l购货方与销售方存在真实的交易，销售方使用的是其所在省(自治区、直辖市和计划单列市)的专用发票，专用发票注明的销售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容与实际相符，且没有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的，对购货方不以偷税或者骗取出口退税论处。但应按有关规定不予抵扣进项税款或者不予出口、退税；购货方已经抵扣的进项税款或者取得的出口退税，应依法追缴。l购货方能够重新从销售方取得防伪税控系统开出的合法、有效专用发票的，或者取得手工开出的合法、有效专用发票且取得了销售方所在地税务机关或者正在依法对销售方虚开专用发票行为进行查处证明的，购货方所在地税务机关应依法准予
15、抵扣进项税款或者出口退税。如有证据表明购货方在进项税款得到低扣、或者获得出口退税前知道该专用发票是销售方以非法手段获得的，对购货方应按国家税务总局关于纳税人取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知(国税发1997134号)和国家税务总局关于国家税务总局关于纳税人取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知的补充通知(国税发2000182号)的规定处理。国税发【2000】第187号（2）纳税人善意取得虚开的增值税专用发票指购货方与销售方存在真实交易，且购货方不知取得的增值税专用发票是以非法手段获得的。纳税人善意取得虚开的增值税专用发票，如能重新取得合法、有效的专用发票，准许其抵扣进项税款；如不能重新取得
16、合法、有效的专用发票，不准其抵扣进项税款或追缴其已抵扣的进项税款。国税函【2007】第1240号19虚开增值税专用发票处罚虚开增值税专用发票处罚关于纳税人取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知关于纳税人取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知国税发1997134号最近，一些地区国家税务局询问，对纳税人取得虚开的增值税专用发票（以下简称专用发票）如何处理。经研究，现明确如下：一、受票方利用他人虚开的专用发票，向税务机关申报抵扣税款进行偷税的，应当依照及有关规定追缴税款，处以偷税数额五倍以下的罚款；进项税金大于销项税金的，还应当调减其留抵的进项税额。利用虚开的专用发票进行骗取出口退税的，应当依法追缴
17、税款，处以骗税数额五倍以下的罚款。二、在货物交易中，购货方从销售方取得第三方开具的专用发票，或者从销货地以外的地区取得专用发票，向税务机关申报抵扣税款或者申请出口退税的，应当按偷税，骗取出口退税处理，依照及有关规定追缴税款，处以偷税，骗税数额五倍以下的罚款。三、纳税人以上述第一条，第二条所列的方式取得专用发票未申报抵扣税款，或者未申请出口退税的，应当依照及有关规定，按所取得专用发票的份数，分别处以一万元以下的罚款；但知道或者应当知道取得的是虚开的专用发票，或者让他人为自己提供虚开的专用发票的，应当从重处罚。四、利用虚开的专用发票进行偷税，骗税，构成犯罪的，税务机关依法进行追缴税款等行政处理，并
18、移送司法机关追究刑事责任。国税发国税发2000182号国家税务总局关于纳税人取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知号国家税务总局关于纳税人取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知有下列情形之一的，无论购货方(受票方)与销售方是否进行了实际的交易，增值税专用发票所注明的数量、金额与实际交易是否相符，购货方向税务机关申请抵扣进项税款或者出口退税的，对其均应按偷税或者骗取出口退税处理。一、购货方取得的增值税专用发票所注明的销售方名称、印章与其进行实际交易的销售方不符的，即134号文件第二条法规的“购货方从销售方取得第三方开具的专用发票”的情况。二、购货方取得的增值税专用发票为销售方所在省(自治区、直辖
19、市和计划单列市)以外地区的，即134号文件第二条法规的“从销货地以外的地区取得专用发票”的情况。三、其他有证据表明购货方明知取得的增殖税专用发票系销售方以非法手段获得的，即134号文件第一条法规的“受票方利用他人虚开的专用发票，向税务机关申报抵扣税款进行偷税”的情况。20营改增背景国际经济环境驱使出口驱动放缓，三驾马车受阻，刺激消费国内财政经济形势94年分税制后中央财政收入，财政税收已经高度中央集权，为促进产业升级、完善税制。税收基本原则之一调控经济、促进结构性减税营业税税制缺陷增营之争增营混征抵扣链条中断重复征税税负之重ABCD合计销售额100110120130460营业税55.566.52
20、3增值税1.45 1.45 1.45 1.45 5.81 销售货物销售货物 加工、修理、修配加工、修理、修配劳务劳务 转让无形资产或者转让无形资产或者销售不动产销售不动产交通运输业、建筑业、金交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服文化体育业、娱乐业、服务业劳务务业劳务ABCD税税值值增增税税业业营营D环节由于征收营业税，抵扣环节中断，导致产业链结构性税负增加22房地产营改增增值税只要最末端销售价格确定，增值税税负就确定，国家税款也确定。之间环节由于可以抵扣，实质是代收代缴。中间环节影响最终税负的因素：未取得专用发票，滞留发票、留底不退税23房地
21、产营改增应对营改增结构性减税u国民经济内总体一定是减税u不同行业税负有增有减全范围营改增后制造业一定是减税u在采购中，分析上下游供应商、客户营改增利益增减，通过谈判大家分享营改增减税利益。u例：设房款1000万元，营业税50万，下游成本100万元；u增值税房款1000万，设房地产公司无进项，应纳增值税99万元，利润比营业税下减少49万元。如果下游供应商能抵扣，增值税下下游供应商成本901万元，比营业税下成本减少99万元，上下游供应商合计获利99-49=50万元。如果房地产和客户要均分50万的营改增利益，则售价要增加为1080.2万元，这时客户不含税收入975万元。u如果客户不能抵扣，要维持原营
22、业税下利润，进项需要取得44.64*11%=49万元，进项占收入44.64%。及需要取得占收入44.64%的进项税额，在两种税制下利润一致24房地产营改增应对存量房、在建房、未建房u住宅客户基本为个人，个人消费为增值税末端环节，如果按增值税税负转嫁理论，个人消费者税负一定提高。但是考虑房地产买卖双方关系不断转换，以此税负增加只能由开发商向上游供应商转嫁部分，通过效率提升转嫁部分。25房地产营改增应对存量房、在建房u预计以用地规划许可证划段，营改增之前已经取得用地规划的征营业税，以后取得的征增值税。u老项目预计会有最长3年的过渡期，过渡期后一律征收增值税。26房地产营改增应对持有商业房产u自持项
23、目增值税是否视同销售？如果不视同销售，取得的进项是否抵扣？u动产租赁税率17%，不动产租赁税率是否17%，是否与房屋销售税率11%一致？如果不是17%，动产租赁、不动产租赁、房屋销售之间是否有筹划税率套利空间？u营改增后是否比营业税时代通过收购上下游产业链，通过转移定价降低税务水平，提升利润空间？27房地产营改增应对营改增后房地产纳税地点u是否参照企业所得税法总分支机构汇总纳税办法，在项目地预缴，机构所在地汇总缴纳？u营改增后注意营业税视角的付款风险纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣国税发199519228及时取得专用发票及时取得专用发票严防虚开增值严防虚开增值税专用发票税专用发票加强专用发加强专用发票认证管理票认证管理增值税视角下的发票管理Ssssssssssssssssss.房地产发票管理
