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1、行业背景行业背景客户开发部培训资料客户开发部培训资料1 12024/8/82024/8/8中国房地产市场的发展中国房地产市场的发展第一阶段：从19世纪中期到全国解放前夕，是旧中国房地产产业的资本主义经营方式时期第二阶段：从中华人民共和国成立到十一届三中全会前夕，是新中国房地产产业的缓慢发展直至消失的时期第三阶段：从十一届三中全会后至1991年底，是中国房地产产业的恢复和重新成为独立行业的时期第四阶段：从1991年到现在是中国房地产产业的成型及高速发展期，并对整个经济和社会产生了很重要的影响2 22024/8/82024/8/8房地产产业的重要分水岭1998年取消福利分房，房地产市场的购房主体发
2、生了变化，集团购买基本退出市场，而个人消费成为主体，购房主体个人化已是一种不可逆转的趋势1998年中国人民银行出台个人住房贷款管理办法，倡导贷款买房央行颁布个人住房贷款管理办法，并特意安排1000亿元的贷款指导性计划3 32024/8/82024/8/8几种房地产形态商品房经济适用房保障性住房廉租房商业地产旅游地产养老地产4 42024/8/82024/8/8房地产市场分类房地产市场分类一级市场一级市场政府出让土地予开发商的市场；政府出让土地予开发商的市场；（也称土地市场）（也称土地市场）二级市场二级市场开发商出售商品房予消费者的市场开发商出售商品房予消费者的市场（也称（也称“一手楼一手楼”市
3、场）；市场）；三级市场三级市场消费者将已购商品房再转让的市场消费者将已购商品房再转让的市场（也称（也称“二手楼二手楼”市场）市场）5 52024/8/82024/8/8土地使用年期居住用地七十年工业用地五十年教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年商业、旅游、娱乐用地四十年综合用地或者其他用地五十年6 62024/8/82024/8/8中国房地产市场的政策背景1984年发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点1988年修改宪法，允许土地批租，全国城镇分期分批推行住房制度改革1991年房地产市场建设全面起步，房改开始在全国范围内全面推行1992年引进外资，扩大市场调控范围，下方权利，发放开发消费贷
4、款7 72024/8/82024/8/8中国房地产市场的政策背景1996年全面推行住房公积金制度，政策性贷款制度开始建立1998年下半年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立以经济适用房为主的住房供应体系2003年4月121号文件拉响宏观调控警报，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明政府对房地产的态度由支持转为警惕8 82024/8/82024/8/8中国房地产市场的政策背景2003年8月国务院明确将房地产产业作为国民经济的支柱。发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知2004年10月央行十年来首次宣布上调存贷款利率2005年3月国八条出台，调控上升到政治高度（老国八条）200
5、5年5月七部委意见发布（新国八条）9 92024/8/82024/8/8中国房地产市场的政策背景2006年5月国六条出台，新一轮调控开始2006年5月国务院出台限制套型90/70政策2006年5月国税总局出台二手房营业税政策，5年（含5年）以上普通住房免征营业税2006年7月未取得预售许可证不得发布销售广告2006年7月建设部出台171号外资限炒令2006年7月108号文件强制征收二手房转让个人所得税10102024/8/82024/8/8中国房地产市场的政策背景2007年8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产1月建设部规范经纪行业3月物权法通过，10月1日起执行3月5月7月8月9月央行5次
6、加息9月央行出台新政第二套房住房首付比列不低于50%11112024/8/82024/8/8中国房地产市场的政策背景2008年16项政策，金融危机爆发成为政策分水岭4月5月2次上调存款类金融机构人民币存款准备金率7月国土部表示小产权房不给宅基地证9月受美国金融风暴影响，央行宣布“双率”齐降10月降息降首付，下调契税，免征印花税免征土地增值税12122024/8/82024/8/8中国房地产市场的政策背景2009年1月七折利率优惠2月落实最严格耕地保护制度和节约用地制度5月四部委负责研究开征物业税6月强调小产权房违法12月营业税免征时限由2年恢复到5年12月开发商拿地的首付款比例提到到5成131
7、32024/8/82024/8/8中国房地产市场的政策背景2010年1月“国十一条”出台，严格二套房贷款，首付不得低于40%3月国土资源部出台19条土地调控新政（针对开发商拿地）各地暂停出让住房用地4月缩小首购普通住房契税优惠范围4月17日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条）各地限购政策出台，上海重庆房地产税试点，可暂停第三套房贷款6月按家庭成员拥有住房数认定二套房14142024/8/82024/8/8中国房地产市场的政策背景2011年1月26公布公务员关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（新国八条）二套房首付比例上升到60%，贷款利率提升至基准利率的1.1倍1
8、月28日上海，重庆房产税试点2012年住建部启动全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成四大行首套房贷款利率降到基准利率15152024/8/82024/8/8中国房地产市场的政策背景 20132013年年“ “国五条国五条” ”出台，再次重申坚持执行以限购，限贷为核出台，再次重申坚持执行以限购，限贷为核心的调控政策，打击投资投机性购房心的调控政策，打击投资投机性购房 银行信贷收紧，各商业银行暂停住房贷款发放银行信贷收紧，各商业银行暂停住房贷款发放 20142014年房地产分类调控年房地产分类调控 5 5月重申支持首套房贷月重申支持首套房贷 6 6月呼和浩特成为首个取消限购得城
9、市，限购政策取消蔓延全国，月呼和浩特成为首个取消限购得城市，限购政策取消蔓延全国，截止现在仅北上广深三亚未取消截止现在仅北上广深三亚未取消 8 8月月不动产登记暂行条例（征求意见）不动产登记暂行条例（征求意见）公布公布 9 9月月3030日房贷新政，认贷不认人（日房贷新政，认贷不认人（20142014年年9 9月月3030日，央行和银监会日，央行和银监会发布发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知关于进一步做好住房金融服务工作的通知中明确规定：新的中明确规定：新的房贷政策不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还房贷政策不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，
10、再次贷款也将按照首套房认定。即认贷不认房。）清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。即认贷不认房。） 1010月月9 9日住房和城乡建设部，财政部和央行联合印发日住房和城乡建设部，财政部和央行联合印发关于发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知展住房公积金个人住房贷款业务的通知放宽公积金贷款，地放宽公积金贷款，地方政府连续跟进。方政府连续跟进。 20142014年年1111月月2121日，央行宣布降息日，央行宣布降息16162024/8/82024/8/8中国房地产市场的政策背景20152015年年3 3月月2727日，国土部住建部联合发文救市，严格控制供地规模，日，国土部住建部联合发文救市
11、，严格控制供地规模，改善供求关系改善供求关系 20152015年年3 3月月1515日全国人大三次会议闭幕后，国务院总理李克强答记者日全国人大三次会议闭幕后，国务院总理李克强答记者问透露房地产市场发展利好信号。问透露房地产市场发展利好信号。 20152015年年3 3月月3030人，财政部：个人将购买不足人，财政部：个人将购买不足2 2年的住房对外销售的，全年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买额征收营业税；个人将购买2 2年以上（含年以上（含2 2年）的非普通住房对外销售年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人的，按照其销售收入减去购买房屋
12、的价款后的差额征收营业税；个人将购买将购买2 2年以上（含年以上（含2 2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。年）的普通住房对外销售的，免征营业税。20152015年年3 3月月3030日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于整为不低于40%40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付付20%20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购；
13、拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付房，最低首付30%30%。17172024/8/82024/8/8中国房地产市场的政策背景2015年上半年，央行年内三次降息，利率降至历史低水平。年上半年，央行年内三次降息，利率降至历史低水平。3月月1日，日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点个百分点 ；5月月11日起再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率日起再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，个百分点，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限同时结合推进利率市场化改革，将金
14、融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的由存款基准利率的1.3倍调整为倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。6月月28日，央行第三次降日，央行第三次降息，息，5年以上商业贷款利率降至年以上商业贷款利率降至5.4%，公积金贷款利率降至，公积金贷款利率降至3.5%，均已处于历史低位。均已处于历史低位。2015年年3月月1日，日，不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例正式实施正式实施 ，并率先在南京、，并率先在南京、哈尔滨、厦门等哈尔滨、厦门等12个城市试行，条例要求县级以上的地方政府负
15、责登个城市试行，条例要求县级以上的地方政府负责登记，国土资源部门负责指导、监督。北京、四川、海南、广东、河北、记，国土资源部门负责指导、监督。北京、四川、海南、广东、河北、辽宁、山西、河南等省市已进入不动产登记的实质性阶段。辽宁、山西、河南等省市已进入不动产登记的实质性阶段。 18182024/8/82024/8/8中国房地产市场的政策背景19192024/8/82024/8/8政府调控的原则和方向通过历年来政府调控方向和力度，可以发现是以合理开发建设房地产市场为方向，以不使得房地产市场过快过热增长或断崖式下跌为原则。在起步和发展阶段政府从土地供应和金融贷款以及税费优惠方面给予促进；一旦房地产
16、市场价格和投资过快过热增长，政府就会收缩土地供应，提高银行存贷款利率及准贷条件，抑制打击多套房的购买和投资投机购房行为。20202024/8/82024/8/8房地产中介服务在中国的发展房地产中介服务行业在国外已有近百年历史，在我国仅发展了二十多年，仍属于年轻的朝阳行业。其发展过程可以分为1988-1995年的萌芽阶段，1996-1999年的起步阶段和2000至今的快速发展阶段21212024/8/82024/8/8萌芽阶段萌芽阶段(1988-1995年年)1988年12月深圳成立了国际房地产咨询股份有限公司，成为我国第一家房地产中介服务企业。1991年，深圳的房地产经纪公司发展到11家。90
17、年代前后，上海也出现了少量房地产经纪企业。 1993年，深圳房地产经纪机构达到了近70家，同时来自港台的达利行和九鼎轩等代理商开始入驻北京，带动了本土代理企业的纷纷成立。22222024/8/82024/8/8起步阶段起步阶段(1996-1999)1996年城市房地产中介服务管理规定颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。1997年的房地产市场调整使房地产中介服务企业纷纷登上舞台，深度介于房地产产业链。1998年出台“23号文”停止福利化分房，一方面促进了大量存量房进入流通渠道，另一方面也使增量房成交放大，从而使房地产中介服务行业获得了快速的发展。23232024/8/82024/8
18、/8快速发展期快速发展期(2000至今至今)1998年开始的全面住房体制改革使房地产中介服务行业开始进入快速发展时期。保守估计，目前房地产中介服务机构超过3万家，从业人员逾百万。该时期行业中成长起一批门店过百、人员过千的大型企业，如世联地产、合富辉煌、伟业顾问等。24242024/8/82024/8/8房地产中介行业的现状和趋势 市场篇国家住房政策的变化和房地产市场的发展和成熟支持了房地产中介行业的产生的发展，并已经成为房地产市场发展的重要组成成分随着房地产市场的发展，房地产中介行业已经成为市场和购房者的桥梁房地产中介行业的发展能促进房地产市场的活跃程度房地产中介行业在市场层面要随着房地产市场
19、的变化进行更专业化的调整，及时的对市场和政策变化做出反应25252024/8/82024/8/8房地产中介行业的现状和趋势 需求篇从房地产市场角度来看，房地产中介行业满足了市场的需求，它面向更广，拥有更广的渠道，可以促进房地产的消化从购房者的角度来看，房地产中介行业满足了购房者对市场的信息的获取。加快了对房地产的了解，有助于购房者的决策。也有利于买卖双方的对接。从政府角度来看，房地产中介行业不但有利于房地产市场和购房者，也提供了相当的工作岗位，提高了就业率。26262024/8/82024/8/8房地产中介行业的现状和趋势 自身篇自身篇房地产中介行业由于准入门槛相对较低，导致其整个市房地产中介
20、行业由于准入门槛相对较低，导致其整个市场比较混乱无序，没有规范的行业准则，造成了大众对场比较混乱无序，没有规范的行业准则，造成了大众对房地产中介行业以及其从业人员的偏见，这直接影响了房地产中介行业以及其从业人员的偏见，这直接影响了房地产中介行业的发展和形象房地产中介行业的发展和形象从业人员的良莠不齐，造成整体专业化程度不高，不能从业人员的良莠不齐，造成整体专业化程度不高，不能形成较好的行业知名度，也影响了从业人员的社会地位形成较好的行业知名度，也影响了从业人员的社会地位服务不够细致，从业人员流失快，专业化水平不高造成服务不够细致，从业人员流失快，专业化水平不高造成自身的发展处于停顿摇摆中自身的
21、发展处于停顿摇摆中受房地产市场的变动影响很大，房地产市场火热的时候受房地产市场的变动影响很大，房地产市场火热的时候大面积开店，一旦房地产市场不景气，又会形成大面积大面积开店，一旦房地产市场不景气，又会形成大面积的闭店潮的闭店潮在交易过程中易产生纠纷，中介成活率低在交易过程中易产生纠纷，中介成活率低27272024/8/82024/8/8趋势塑造客户对中介服务的信任和忠诚，树立中介品牌不断的培训经纪人，提供专业而规范的服务不断的业务创新，与专业的其他服务企业联合，发展衍生业务，提供全面和增值的服务创新中介组织的管理，提高管理水平计算机信息化管理和网络服务整合规模化得连锁经营模式加入知名的房地产中
22、介特许经营体系与国际接轨，开展海外业务28282024/8/82024/8/8政府对房地产中介的管理方向政府会进一步制定和完善房地产经纪业方面的法律、法规及有关规定，进一步加强对房地产经纪企业的监管力度房地产中介协会会进一步组织成立，这对加强行业内部的自律，规范行业行为，加强行业联合，管理及监督骑到十分重要的作用政府会更加努力的推进住房使用制度，土地制度，户籍制度，人事制度等的市场化改革，房地产中介运行的环境将会明显改变。29292024/8/82024/8/8昆明房地产市场及房地产中介行业昆明的房地产市场于上世纪昆明的房地产市场于上世纪8080年代中后期起步年代中后期起步, ,历经历经101
23、0多年培育多年培育, ,自自9090年代末年代末2020世纪初发展迅速世纪初发展迅速, ,目前仍处于快目前仍处于快速发展阶段速发展阶段, ,需求有持续上升的潜质需求有持续上升的潜质, ,但随着大批房地产但随着大批房地产企业的进入企业的进入, ,导致这片热土上的竞争异常激烈导致这片热土上的竞争异常激烈, ,随着昆明城区的扩大以及旧城改造，昆明房地产市场也随着昆明城区的扩大以及旧城改造，昆明房地产市场也随之日益发达随之日益发达地区内旅游经济的发展带动了房地产市场细分市场的发地区内旅游经济的发展带动了房地产市场细分市场的发展展昆明所处的地理位置，逐步发展的国际贸易，以及作为昆明所处的地理位置，逐步发
24、展的国际贸易，以及作为西南较发达城市对周边人口的吸引也促进了对住房的需西南较发达城市对周边人口的吸引也促进了对住房的需求，繁荣了房地产市场求，繁荣了房地产市场大型房地产企业以昆明为基地，进军东南亚国家地产市大型房地产企业以昆明为基地，进军东南亚国家地产市场场30302024/8/82024/8/8昆明房地产市场及房地产中介行业伴随着昆明房地产市场的发展，昆明房地产中介早期以单店形式出现，从业人员也多是社会闲散人员，整个行业毫无规范可言，更谈不上专业性。但随着市场环境的发展，大众对服务提升的需求，新思想新理念的进入以及一部分从业人员的观念的改变，昆明开始出现连锁经营模式的房地产中介，房地产市场的
25、发展促进了房地产中介的转型，伴随着发达地区中介品牌的进入，昆明本土中介也开始重视品牌。现阶段比较有名的昆明本土中介有荣城地产、新亚地产、尊园地产等31312024/8/82024/8/8昆明房地产市场及房地产中介行业与中国整体房地产中介行业一样，昆明中介市场也面临着品牌、从业人员素质低，社会认可度低，缺乏行业规范，专业程度低，服务质量等困境，无序的激烈竞争以及管理水平低下造成了昆明中介行业愈发的艰难在整个市场里，存在着许多小中介，在人员专业程度水平和佣金收取，提成上也千差万别32322024/8/82024/8/8发展和机会从整体上看，随着中国城镇化的推进，城市的扩张，旧城从整体上看，随着中国
26、城镇化的推进，城市的扩张，旧城的改造，科技的进步，人文的发展以及观念的更新换代，的改造，科技的进步，人文的发展以及观念的更新换代，大量的已建住房进入市场，尤其是房地产建设进入稳定期大量的已建住房进入市场，尤其是房地产建设进入稳定期后，带给房地产中介市场大量的可供出租出售的房源。随后，带给房地产中介市场大量的可供出租出售的房源。随着政府对房地产中介行业的重视和规范，小中介的生存环着政府对房地产中介行业的重视和规范，小中介的生存环境被根除，而人们对服务的进一步要求，会迫使中介行业境被根除，而人们对服务的进一步要求，会迫使中介行业加强品牌建设和人员素质和专业的培养。随着消费习惯的加强品牌建设和人员素
27、质和专业的培养。随着消费习惯的改变，渠道也发生相应的改变，房地产中介从等客户上门改变，渠道也发生相应的改变，房地产中介从等客户上门已经发展到通过网络平台发布信息和需找客户，房地产中已经发展到通过网络平台发布信息和需找客户，房地产中介行业中的强大者已经开始发展介行业中的强大者已经开始发展020020模式。伴随着新一轮模式。伴随着新一轮房地产市场的调整，中介开始把业务范围扩大到一手房的房地产市场的调整，中介开始把业务范围扩大到一手房的销售，实现了一、二手楼的联动。金融贷款、装修、家政销售，实现了一、二手楼的联动。金融贷款、装修、家政服务等新业务也开始出现在房地产中介行业里，也必将依服务等新业务也开始出现在房地产中介行业里，也必将依托房地产中介这个平台从为新的盈利模式托房地产中介这个平台从为新的盈利模式33332024/8/82024/8/8思考思考进入市场，就意味选择直面竞争，竞争不进入市场，就意味选择直面竞争，竞争不代表就要大杀四方，一样需要同行者，那代表就要大杀四方，一样需要同行者，那么，谁是我们的朋友，谁是我们的敌人？么，谁是我们的朋友，谁是我们的敌人？34342024/8/82024/8/8
