房地产经济学讲义

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1、房地产经济学房地产经济学王军武 教授绪言绪言房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要一环，房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要一环，房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要一环，房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要一环，其基本学科定位应是经济学（产业）范畴，归属于部门经济其基本学科定位应是经济学（产业）范畴，归属于部门经济其基本学科定位应是经济学（产业）范畴，归属于部门经济其基本学科定位应是经济学（产业）范畴，归属于部门经济学。是工程管理专业房地产经营管理方向的一门专业基础课。学。是工程管理专业房地产经营管理方向的一门专业基础课。学。是工程管理专业房地产经营管理

2、方向的一门专业基础课。学。是工程管理专业房地产经营管理方向的一门专业基础课。从研究领域来看，房地产经济学是房地产经济运行过程的理从研究领域来看，房地产经济学是房地产经济运行过程的理从研究领域来看，房地产经济学是房地产经济运行过程的理从研究领域来看，房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。是应用经济学的一个分支学科门类。是应用经济学的一个分支学科门类。是应用经济学

3、的一个分支学科门类。从研究对象来看，房地产经济学既研究经济关系，也研究资从研究对象来看，房地产经济学既研究经济关系，也研究资从研究对象来看，房地产经济学既研究经济关系，也研究资从研究对象来看，房地产经济学既研究经济关系，也研究资源配置，通过资源配置研究来揭示反映经济关系和经济规律。源配置，通过资源配置研究来揭示反映经济关系和经济规律。源配置，通过资源配置研究来揭示反映经济关系和经济规律。源配置，通过资源配置研究来揭示反映经济关系和经济规律。绪言绪言同时，房地产经济学又是多学科的交叉，具有交叉学科的性同时，房地产经济学又是多学科的交叉，具有交叉学科的性同时，房地产经济学又是多学科的交叉，具有交叉

4、学科的性同时，房地产经济学又是多学科的交叉，具有交叉学科的性质：质：质：质：1 1、与城市经济学的交叉：与城市经济学的交叉：与城市经济学的交叉：与城市经济学的交叉：城市土地的利用，城市住房，城城市土地的利用，城市住房，城城市土地的利用，城市住房，城城市土地的利用，城市住房，城 市经营中的土地经营等；市经营中的土地经营等；市经营中的土地经营等；市经营中的土地经营等；2 2、与资源经济学的交叉：与资源经济学的交叉：与资源经济学的交叉：与资源经济学的交叉：研究土地开发利用和土地资源合研究土地开发利用和土地资源合研究土地开发利用和土地资源合研究土地开发利用和土地资源合 理配置；理配置；理配置；理配置；

5、3 3、与生态经济学的交叉：与生态经济学的交叉：与生态经济学的交叉：与生态经济学的交叉：房地产的可持续发展理论和生态房地产的可持续发展理论和生态房地产的可持续发展理论和生态房地产的可持续发展理论和生态 平衡理论的一致性；平衡理论的一致性；平衡理论的一致性；平衡理论的一致性；4 4、与金融学的交叉：与金融学的交叉：与金融学的交叉：与金融学的交叉：房地产业天然需要金融业的支持；房地产业天然需要金融业的支持；房地产业天然需要金融业的支持；房地产业天然需要金融业的支持；5 5、与理论经济学的交叉：与理论经济学的交叉：与理论经济学的交叉：与理论经济学的交叉：受理论经济学的指导。受理论经济学的指导。受理论

6、经济学的指导。受理论经济学的指导。绪言绪言房地产经济学所涉及的理论不仅多而且复杂。其理论框架可分三个层房地产经济学所涉及的理论不仅多而且复杂。其理论框架可分三个层房地产经济学所涉及的理论不仅多而且复杂。其理论框架可分三个层房地产经济学所涉及的理论不仅多而且复杂。其理论框架可分三个层次：次：次：次：对房地产经济学的研究可采用多种方法，比如：讲授内容：讲授内容：一、房地产经济学概述一、房地产经济学概述一、房地产经济学概述一、房地产经济学概述1 1、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念了解房地产的概念，首先需要对以下概念有清晰的认识：了解房地产的概念，首先需要对以下概念有清晰的认识

7、：了解房地产的概念，首先需要对以下概念有清晰的认识：了解房地产的概念，首先需要对以下概念有清晰的认识：（1 1）土地：）土地：）土地：）土地：土地是地球的陆地（内陆水域、海）表面范围内，有土土地是地球的陆地（内陆水域、海）表面范围内，有土土地是地球的陆地（内陆水域、海）表面范围内，有土土地是地球的陆地（内陆水域、海）表面范围内，有土壤、岩石、矿藏、水、气、地质、地貌，以及人类活动对上述要素产壤、岩石、矿藏、水、气、地质、地貌，以及人类活动对上述要素产壤、岩石、矿藏、水、气、地质、地貌，以及人类活动对上述要素产壤、岩石、矿藏、水、气、地质、地貌，以及人类活动对上述要素产生的种种结果所组成的自然经

8、济综合体：生的种种结果所组成的自然经济综合体：生的种种结果所组成的自然经济综合体：生的种种结果所组成的自然经济综合体：我们可以从土地的我们可以从土地的我们可以从土地的我们可以从土地的自然形态、用途以及房地产开发自然形态、用途以及房地产开发自然形态、用途以及房地产开发自然形态、用途以及房地产开发等方面将土地划分等方面将土地划分等方面将土地划分等方面将土地划分类型。类型。类型。类型。房地产E网1、房地产的概念、房地产的概念1、房地产的概念、房地产的概念（2 2）地）地）地）地 产：产：产：产：土地及其相关的财产权利。即土地财产或土地要素所拥土地及其相关的财产权利。即土地财产或土地要素所拥土地及其相

9、关的财产权利。即土地财产或土地要素所拥土地及其相关的财产权利。即土地财产或土地要素所拥有的所有权和使用权。有的所有权和使用权。有的所有权和使用权。有的所有权和使用权。（3 3）房地产：）房地产：）房地产：）房地产：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物或小区设施）是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物或小区设施）是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物或小区设施）是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物或小区设施）和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的多种财产权利。和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的多种财产权利。和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的多种财产权利。和承载房屋及

10、其附属物的土地，以及与他们相应的多种财产权利。或：或：或：或：建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑及其衍生的权力，根据建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑及其衍生的权力，根据建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑及其衍生的权力，根据建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑及其衍生的权力，根据房屋建筑的不同，可分为住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。房屋建筑的不同，可分为住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。房屋建筑的不同，可分为住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。房屋建筑的不同，可分为住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。（4 4）不动产：）不动产：）不动产：）不动产：指

11、不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。（建筑物附着物可以理解为动产的不动产化）济价值的物及其财产权利。（建筑物附着物可以理解为动产的不动产化）济价值的物及其财产权利。（建筑物附着物可以理解为动产的不动产化）济价值的物及其财产权利。（建筑物附着物可以理解为动产的不动产化）1、房地产的概念、房地产的概念（5）土地、地产、房地产及不动产之间的关系：2、房地产的特点、房地产的特点（1 1 1 1）不可移动性：）不可移动性：）不可

12、移动性：）不可移动性：不像其他商品那样，可以运输。这一性质使得区位环境不像其他商品那样，可以运输。这一性质使得区位环境不像其他商品那样，可以运输。这一性质使得区位环境不像其他商品那样，可以运输。这一性质使得区位环境条件在房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要。条件在房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要。条件在房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要。条件在房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要。（2 2 2 2）耐用性：）耐用性：）耐用性：）耐用性：房地产是最具耐耗性的物品。房地产是最具耐耗性的物品。房地产是最具耐耗性的物品。房地产是最具耐耗性的物品。（3 3 3 3）异质性：

13、）异质性：）异质性：）异质性：不可能有两宗完全一样的房地产。不可能有两宗完全一样的房地产。不可能有两宗完全一样的房地产。不可能有两宗完全一样的房地产。（4 4 4 4）高价值性：）高价值性：）高价值性：）高价值性：从个人或国家来看，其价值都比较高。从个人或国家来看，其价值都比较高。从个人或国家来看，其价值都比较高。从个人或国家来看，其价值都比较高。（5 5 5 5）供给有限性：）供给有限性：）供给有限性：）供给有限性：房屋可以建造，但土地资源有限。房屋可以建造，但土地资源有限。房屋可以建造，但土地资源有限。房屋可以建造，但土地资源有限。（6 6 6 6）投资与消费的双重性：）投资与消费的双重性

14、：）投资与消费的双重性：）投资与消费的双重性：居住使用（消费性）；保值增值（投资性）。居住使用（消费性）；保值增值（投资性）。居住使用（消费性）；保值增值（投资性）。居住使用（消费性）；保值增值（投资性）。（7 7 7 7）房地产实体构成的二元性：）房地产实体构成的二元性：）房地产实体构成的二元性：）房地产实体构成的二元性：非劳动产品和劳动产品。非劳动产品和劳动产品。非劳动产品和劳动产品。非劳动产品和劳动产品。3、房地产类型、房地产类型（1 1 1 1）居住类房地产：）居住类房地产：）居住类房地产：）居住类房地产：专供人们居住的房地产（普通住宅、高级公寓、别专供人们居住的房地产（普通住宅、高级

15、公寓、别专供人们居住的房地产（普通住宅、高级公寓、别专供人们居住的房地产（普通住宅、高级公寓、别墅）墅）墅）墅）（2 2 2 2）商业类房地产：）商业类房地产：）商业类房地产：）商业类房地产：用于商业经营活动的房地产（写字楼、商店、旅馆、用于商业经营活动的房地产（写字楼、商店、旅馆、用于商业经营活动的房地产（写字楼、商店、旅馆、用于商业经营活动的房地产（写字楼、商店、旅馆、酒店）酒店）酒店）酒店）（3 3 3 3）休闲类房地产：）休闲类房地产：）休闲类房地产：）休闲类房地产：指娱乐、健身类活动用房地产（体育馆、娱乐中心）指娱乐、健身类活动用房地产（体育馆、娱乐中心）指娱乐、健身类活动用房地产（

16、体育馆、娱乐中心）指娱乐、健身类活动用房地产（体育馆、娱乐中心）（4 4 4 4）公共事业类房地产：）公共事业类房地产：）公共事业类房地产：）公共事业类房地产：指文教卫、行政、社会福利、交通邮政等用途指文教卫、行政、社会福利、交通邮政等用途指文教卫、行政、社会福利、交通邮政等用途指文教卫、行政、社会福利、交通邮政等用途房地产（校舍、教堂、医院、公园、政府办公楼、养老院等）房地产（校舍、教堂、医院、公园、政府办公楼、养老院等）房地产（校舍、教堂、医院、公园、政府办公楼、养老院等）房地产（校舍、教堂、医院、公园、政府办公楼、养老院等）（5 5 5 5）工业类房地产：）工业类房地产：）工业类房地产：

17、）工业类房地产：指生产活动用房地产（工业厂房、仓库）指生产活动用房地产（工业厂房、仓库）指生产活动用房地产（工业厂房、仓库）指生产活动用房地产（工业厂房、仓库）4、描述房地产、描述房地产（1 1 1 1）位置、四至、形状）位置、四至、形状）位置、四至、形状）位置、四至、形状（2 2 2 2）面积大小：）面积大小：）面积大小：）面积大小：房地产产权产籍行政管理部门依法确认的面积房地产产权产籍行政管理部门依法确认的面积房地产产权产籍行政管理部门依法确认的面积房地产产权产籍行政管理部门依法确认的面积（3 3 3 3）建筑物层数和高度：）建筑物层数和高度：）建筑物层数和高度：）建筑物层数和高度：住宅住

18、宅住宅住宅1 13 3为低层，为低层，为低层，为低层，4 46 6多层，多层，多层，多层，7 79 9中层，中层，中层，中层，1010层以上为高层，层以上为高层，层以上为高层，层以上为高层，3030层以上或超过层以上或超过层以上或超过层以上或超过100100米为超高层米为超高层米为超高层米为超高层（4 4 4 4）建筑结构：）建筑结构：）建筑结构：）建筑结构：指建筑物中由基础、墙、柱、梁、屋架、支撑屋面板等指建筑物中由基础、墙、柱、梁、屋架、支撑屋面板等指建筑物中由基础、墙、柱、梁、屋架、支撑屋面板等指建筑物中由基础、墙、柱、梁、屋架、支撑屋面板等承重构件组成的体系。（钢结构、钢混、砖混、砖木

19、、木结构）承重构件组成的体系。（钢结构、钢混、砖混、砖木、木结构）承重构件组成的体系。（钢结构、钢混、砖混、砖木、木结构）承重构件组成的体系。（钢结构、钢混、砖混、砖木、木结构）（5 5 5 5）建筑物构成、建筑质量、维护保养状况、采光、通风等）建筑物构成、建筑质量、维护保养状况、采光、通风等）建筑物构成、建筑质量、维护保养状况、采光、通风等）建筑物构成、建筑质量、维护保养状况、采光、通风等（6 6 6 6）使用现状及规划设计要求：）使用现状及规划设计要求：）使用现状及规划设计要求：）使用现状及规划设计要求：包括用途、建筑容积率、建筑覆盖率等包括用途、建筑容积率、建筑覆盖率等包括用途、建筑容积

20、率、建筑覆盖率等包括用途、建筑容积率、建筑覆盖率等4、描述房地产、描述房地产建筑容积率：建筑容积率：建筑容积率：建筑容积率：单位面积土地的建筑面积数（建筑总面积单位面积土地的建筑面积数（建筑总面积单位面积土地的建筑面积数（建筑总面积单位面积土地的建筑面积数（建筑总面积土地总面积）土地总面积）土地总面积）土地总面积）建筑覆盖率：建筑覆盖率：建筑覆盖率：建筑覆盖率：单位土地的建筑总面积数（底层建筑面积单位土地的建筑总面积数（底层建筑面积单位土地的建筑总面积数（底层建筑面积单位土地的建筑总面积数（底层建筑面积土地总面积）土地总面积）土地总面积）土地总面积）（7 7 7 7）描述房地产的其他方面：）描

21、述房地产的其他方面：）描述房地产的其他方面：）描述房地产的其他方面：5、房地产业的概念、房地产业的概念中国国民经济行业分类与代码中国国民经济行业分类与代码中国国民经济行业分类与代码中国国民经济行业分类与代码1616个门类中，第五类（个门类中，第五类（个门类中，第五类（个门类中，第五类（E E）为建筑业，）为建筑业，）为建筑业，）为建筑业，第十一类（第十一类（第十一类（第十一类（K K）为房地产业。）为房地产业。）为房地产业。）为房地产业。联合国联合国联合国联合国全部经济活动产业分类的国际标准全部经济活动产业分类的国际标准全部经济活动产业分类的国际标准全部经济活动产业分类的国际标准中，房地产业位

22、于十大类中，房地产业位于十大类中，房地产业位于十大类中，房地产业位于十大类经济活动的第八类。经济活动的第八类。经济活动的第八类。经济活动的第八类。广义的房地产业兼有第二、三产业的特征，侠义的房地产业则可列为流广义的房地产业兼有第二、三产业的特征，侠义的房地产业则可列为流广义的房地产业兼有第二、三产业的特征，侠义的房地产业则可列为流广义的房地产业兼有第二、三产业的特征，侠义的房地产业则可列为流通领域的第三产业。通领域的第三产业。通领域的第三产业。通领域的第三产业。从经济理论角度看，房地产业为生产经营型产业，兼有第二、三产业的从经济理论角度看，房地产业为生产经营型产业，兼有第二、三产业的从经济理论

23、角度看，房地产业为生产经营型产业，兼有第二、三产业的从经济理论角度看，房地产业为生产经营型产业，兼有第二、三产业的特征，从核算统计管理来说，房地产业属于流通领域或第三产业。特征，从核算统计管理来说，房地产业属于流通领域或第三产业。特征，从核算统计管理来说，房地产业属于流通领域或第三产业。特征，从核算统计管理来说，房地产业属于流通领域或第三产业。房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨

24、询、评估等服务的行业（第三产业）。介、咨询、评估等服务的行业（第三产业）。介、咨询、评估等服务的行业（第三产业）。介、咨询、评估等服务的行业（第三产业）。5、房地产业的概念、房地产业的概念房地产业的业务形态分为：房地产业的业务形态分为：房地产业的业务形态分为：房地产业的业务形态分为：（1 1 1 1）房地产开发组织业：）房地产开发组织业：）房地产开发组织业：）房地产开发组织业：组织城市的开发、再开发，主要组织城市的开发、再开发，主要组织城市的开发、再开发，主要组织城市的开发、再开发，主要是指开发公司是指开发公司是指开发公司是指开发公司（2 2 2 2）房地产经营业：）房地产经营业：）房地产经营

25、业：）房地产经营业：买卖、交换、租赁、抵押、典当等买卖、交换、租赁、抵押、典当等买卖、交换、租赁、抵押、典当等买卖、交换、租赁、抵押、典当等（3 3 3 3）房地产中介：）房地产中介：）房地产中介：）房地产中介：咨询及评估服务业咨询及评估服务业咨询及评估服务业咨询及评估服务业（4 4 4 4）物业管理业：）物业管理业：）物业管理业：）物业管理业：物业管理业是作为商业模式运作的产业物业管理业是作为商业模式运作的产业物业管理业是作为商业模式运作的产业物业管理业是作为商业模式运作的产业（5 5 5 5）房地产行政管理）房地产行政管理）房地产行政管理）房地产行政管理6、房地产业的运作过程、房地产业的运

26、作过程包括生产、流通、消费三个环节包括生产、流通、消费三个环节包括生产、流通、消费三个环节包括生产、流通、消费三个环节（1 1）生产环节：）生产环节：）生产环节：）生产环节：通过对土地进行劳动和资本投入，建设房通过对土地进行劳动和资本投入，建设房通过对土地进行劳动和资本投入，建设房通过对土地进行劳动和资本投入，建设房屋和城市基础设施的过程，包括通常所说的房地产开发过程。屋和城市基础设施的过程，包括通常所说的房地产开发过程。屋和城市基础设施的过程，包括通常所说的房地产开发过程。屋和城市基础设施的过程，包括通常所说的房地产开发过程。（2 2）流通环节：）流通环节：）流通环节：）流通环节：供应方与消

27、费者之间的买卖、租赁过程，供应方与消费者之间的买卖、租赁过程，供应方与消费者之间的买卖、租赁过程，供应方与消费者之间的买卖、租赁过程，即房地产的销售与租赁过程。即房地产的销售与租赁过程。即房地产的销售与租赁过程。即房地产的销售与租赁过程。（3 3）消费环节：）消费环节：）消费环节：）消费环节：房地产转移到使用者手中，进入消费环节房地产转移到使用者手中，进入消费环节房地产转移到使用者手中，进入消费环节房地产转移到使用者手中，进入消费环节（进行各种社会化管理，为产权产籍管理、经常性维修保护）（进行各种社会化管理，为产权产籍管理、经常性维修保护）（进行各种社会化管理，为产权产籍管理、经常性维修保护）

28、（进行各种社会化管理，为产权产籍管理、经常性维修保护）7、房地产的特征、房地产的特征（1 1 1 1）基础性：）基础性：）基础性：）基础性：生产生活资料生产生活资料生产生活资料生产生活资料（2 2 2 2）先导性：）先导性：）先导性：）先导性：进行国民经济建设，首先要有房地产开发和经营提供进行国民经济建设，首先要有房地产开发和经营提供进行国民经济建设，首先要有房地产开发和经营提供进行国民经济建设，首先要有房地产开发和经营提供生产和生活的空间生产和生活的空间生产和生活的空间生产和生活的空间（3 3 3 3）关联性：）关联性：）关联性：）关联性：建筑业发展导致建材、冶金、设计等发展，进而导致建筑业

29、发展导致建材、冶金、设计等发展，进而导致建筑业发展导致建材、冶金、设计等发展，进而导致建筑业发展导致建材、冶金、设计等发展，进而导致劳动的需求劳动的需求劳动的需求劳动的需求（4 4 4 4）地域性：）地域性：）地域性：）地域性：位置固定性全过程具有地域性价格、发展因位置固定性全过程具有地域性价格、发展因位置固定性全过程具有地域性价格、发展因位置固定性全过程具有地域性价格、发展因素、政策法规也有地域性差异素、政策法规也有地域性差异素、政策法规也有地域性差异素、政策法规也有地域性差异（5 5 5 5）周期性：）周期性：）周期性：）周期性：房地产业的发展呈现周期性波动的特征（发展复苏、房地产业的发展

30、呈现周期性波动的特征（发展复苏、房地产业的发展呈现周期性波动的特征（发展复苏、房地产业的发展呈现周期性波动的特征（发展复苏、繁荣、危机、衰退萧条四阶段）繁荣、危机、衰退萧条四阶段）繁荣、危机、衰退萧条四阶段）繁荣、危机、衰退萧条四阶段）（6 6 6 6）高回报、高风险性：）高回报、高风险性：）高回报、高风险性：）高回报、高风险性：价格水平是长期上涨趋势，过量资金涌入价格水平是长期上涨趋势，过量资金涌入价格水平是长期上涨趋势，过量资金涌入价格水平是长期上涨趋势，过量资金涌入（7 7 7 7）对金融业的依赖性：）对金融业的依赖性：）对金融业的依赖性：）对金融业的依赖性：房地产高价值性使房地产开发购

31、买都需要房地产高价值性使房地产开发购买都需要房地产高价值性使房地产开发购买都需要房地产高价值性使房地产开发购买都需要大量资金，必须有金融业的支持方能持续发展大量资金，必须有金融业的支持方能持续发展大量资金，必须有金融业的支持方能持续发展大量资金，必须有金融业的支持方能持续发展8、房地产业在国民经济中的地位和作用、房地产业在国民经济中的地位和作用在我国现阶段，房地产业既是基础产业，又是支柱产业，具有在我国现阶段，房地产业既是基础产业，又是支柱产业，具有在我国现阶段，房地产业既是基础产业，又是支柱产业，具有在我国现阶段，房地产业既是基础产业，又是支柱产业，具有“ “双重双重双重双重” ”产业地位。

32、产业地位。产业地位。产业地位。（1 1）房地产业的基础产业定位）房地产业的基础产业定位）房地产业的基础产业定位）房地产业的基础产业定位房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证。房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证。房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证。房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证。房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件。房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件。房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件。房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件。房地产业是城市经济

33、发展和城市现代化的重要基础。房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础。房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础。房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础。房地产业是社会财富创造的重要源泉。房地产业是社会财富创造的重要源泉。房地产业是社会财富创造的重要源泉。房地产业是社会财富创造的重要源泉。8、房地产业在国民经济中的地位和作用、房地产业在国民经济中的地位和作用（2 2）房地产业的支柱产业定位）房地产业的支柱产业定位）房地产业的支柱产业定位）房地产业的支柱产业定位房地产业不论是占房地产业不论是占房地产业不论是占房地产业不论是占GDPGDP的比重，还是其增长速度，都具备支柱产业的条的比重

34、，还是其增长速度，都具备支柱产业的条的比重，还是其增长速度，都具备支柱产业的条的比重，还是其增长速度，都具备支柱产业的条件。件。件。件。房地产业产业链长，关联度大，能直接或间接地引导和影响很多相关产房地产业产业链长，关联度大，能直接或间接地引导和影响很多相关产房地产业产业链长，关联度大，能直接或间接地引导和影响很多相关产房地产业产业链长，关联度大，能直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。业的发展。业的发展。业的发展。房地产业的发展有利于高新技术的应用和扩散。房地产业的发展有利于高新技术的应用和扩散。房地产业的发展有利于高新技术的应用和扩散。房地产业的发展有利于高新技术的应用和扩散。（3 3

35、）房地产业主要经济变量对国民经济的影响）房地产业主要经济变量对国民经济的影响）房地产业主要经济变量对国民经济的影响）房地产业主要经济变量对国民经济的影响房地产业增长率、效益增长率、信用规模、需求和供给水平等方面都能房地产业增长率、效益增长率、信用规模、需求和供给水平等方面都能房地产业增长率、效益增长率、信用规模、需求和供给水平等方面都能房地产业增长率、效益增长率、信用规模、需求和供给水平等方面都能够直接影响国民经济的发展。够直接影响国民经济的发展。够直接影响国民经济的发展。够直接影响国民经济的发展。二、房地产市场二、房地产市场二、房地产市场二、房地产市场市场：市场：市场：市场：买卖双方交易的场

36、所买卖双方交易的场所买卖双方交易的场所买卖双方交易的场所 交易活动发生的过程交易活动发生的过程交易活动发生的过程交易活动发生的过程房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场是房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作是房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作是房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作是房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制用的一种机制用的一种机制用的一种机制1 1、房地产市场类型、房地产市场类型、房地产市场类型、房地产市场类型1、房地产市场类型、房地产市场类型（1 1）地产市场）地产市场）地产市场）地产市场A A、土地一级市场：、土地一级市场：、土地一级市场：、土地一级市场：

37、是以让渡一定时期土地使用权益为内容的地产市是以让渡一定时期土地使用权益为内容的地产市是以让渡一定时期土地使用权益为内容的地产市是以让渡一定时期土地使用权益为内容的地产市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，征用为国有土地后出让给使用者的市场，征用为国有土地后出让给使用者的市场，征用为国有土地后出让给使用者的市场， 两种情况（国家开发商）两种情况（国家开发商）两

38、种情况（国家开发商）两种情况（国家开发商） 土地批发市场：开发企业或土地使用者向国家一次支出让金土地批发市场：开发企业或土地使用者向国家一次支出让金土地批发市场：开发企业或土地使用者向国家一次支出让金土地批发市场：开发企业或土地使用者向国家一次支出让金 土地租赁市场：土地使用者每年向国家交纳地租土地租赁市场：土地使用者每年向国家交纳地租土地租赁市场：土地使用者每年向国家交纳地租土地租赁市场：土地使用者每年向国家交纳地租B B、土地二级市场：、土地二级市场：、土地二级市场：、土地二级市场：土地使用者将达到规定可以转让的土地，放入流土地使用者将达到规定可以转让的土地，放入流土地使用者将达到规定可以

39、转让的土地，放入流土地使用者将达到规定可以转让的土地，放入流通领域进行交易的市场，是指生地熟地通领域进行交易的市场，是指生地熟地通领域进行交易的市场，是指生地熟地通领域进行交易的市场，是指生地熟地 转让，或者直接建成转让，或者直接建成转让，或者直接建成转让，或者直接建成商品房出售商品房出售商品房出售商品房出售 （开发商消费者）（开发商消费者）（开发商消费者）（开发商消费者）C C、土地三级市场：、土地三级市场：、土地三级市场：、土地三级市场：消费者之间的交易消费者之间的交易消费者之间的交易消费者之间的交易1、房地产市场类型、房地产市场类型（2 2）房地产物业市场）房地产物业市场）房地产物业市场

40、）房地产物业市场A、房地产开发市场：主体房地产开发商 （指房地产从策划 建造使用，直至拆毁的全过程）1、房地产市场类型、房地产市场类型B B、建筑施工市场：、建筑施工市场：、建筑施工市场：、建筑施工市场：主体是建筑商主体是建筑商主体是建筑商主体是建筑商C C、房地产物业交易租赁市场：、房地产物业交易租赁市场：、房地产物业交易租赁市场：、房地产物业交易租赁市场：主要是指出售和出租，主体开发商或代主要是指出售和出租，主体开发商或代主要是指出售和出租，主体开发商或代主要是指出售和出租，主体开发商或代理商，主体在该市场中：理商，主体在该市场中：理商，主体在该市场中：理商，主体在该市场中： 获取利润；获

41、取利润；获取利润；获取利润； 收集用户的意见反馈从而指导以后的开发经营活动；收集用户的意见反馈从而指导以后的开发经营活动；收集用户的意见反馈从而指导以后的开发经营活动；收集用户的意见反馈从而指导以后的开发经营活动； 多种出售和出租形式为用户提供方便多种出售和出租形式为用户提供方便多种出售和出租形式为用户提供方便多种出售和出租形式为用户提供方便DD、房地产金融市场：、房地产金融市场：、房地产金融市场：、房地产金融市场：是房地产开发经营活动过程中货币资金融通的场是房地产开发经营活动过程中货币资金融通的场是房地产开发经营活动过程中货币资金融通的场是房地产开发经营活动过程中货币资金融通的场所，贯穿于所

42、有市场的各个环节。所，贯穿于所有市场的各个环节。所，贯穿于所有市场的各个环节。所，贯穿于所有市场的各个环节。开发商建筑商工程承包合同2、房地产市场特点、房地产市场特点（1 1 1 1）地区性：）地区性：）地区性：）地区性：不能进行调剂，因而房价存在极大差异不能进行调剂，因而房价存在极大差异不能进行调剂，因而房价存在极大差异不能进行调剂，因而房价存在极大差异, ,主要主要主要主要是由房地产的位置固定性和性能差异性决定的。是由房地产的位置固定性和性能差异性决定的。是由房地产的位置固定性和性能差异性决定的。是由房地产的位置固定性和性能差异性决定的。（2 2 2 2）供给调节过程滞后性：）供给调节过程

43、滞后性：）供给调节过程滞后性：）供给调节过程滞后性：供不应求时，供给的增加需要供不应求时，供给的增加需要供不应求时，供给的增加需要供不应求时，供给的增加需要较长时间；供过于求时，多余的需要较长时间方能被市场消较长时间；供过于求时，多余的需要较长时间方能被市场消较长时间；供过于求时，多余的需要较长时间方能被市场消较长时间；供过于求时，多余的需要较长时间方能被市场消化。化。化。化。（3 3 3 3）垄断竞争性：）垄断竞争性：）垄断竞争性：）垄断竞争性：交易价格及交易信息多为非公开的，而交易价格及交易信息多为非公开的，而交易价格及交易信息多为非公开的，而交易价格及交易信息多为非公开的，而且房地产投资

44、决策受价格以外的因素影响较大。且房地产投资决策受价格以外的因素影响较大。且房地产投资决策受价格以外的因素影响较大。且房地产投资决策受价格以外的因素影响较大。（4 4 4 4）投机性：）投机性：）投机性：）投机性：仅次于金融市场仅次于金融市场仅次于金融市场仅次于金融市场（5 5 5 5）交易形式多样性：）交易形式多样性：）交易形式多样性：）交易形式多样性：买卖、转让、租赁、抵押、典当等，买卖、转让、租赁、抵押、典当等，买卖、转让、租赁、抵押、典当等，买卖、转让、租赁、抵押、典当等，并且交易活动持续时间较长。并且交易活动持续时间较长。并且交易活动持续时间较长。并且交易活动持续时间较长。2、房地产市

45、场特点、房地产市场特点（6 6 6 6）交易复杂性：）交易复杂性：）交易复杂性：）交易复杂性：房地产交易从有初步意向到交易完成，需要进行寻找房地产交易从有初步意向到交易完成，需要进行寻找房地产交易从有初步意向到交易完成，需要进行寻找房地产交易从有初步意向到交易完成，需要进行寻找买卖双方、现场考察、查阅资料、签订契约、产权转移或设定登记等等买卖双方、现场考察、查阅资料、签订契约、产权转移或设定登记等等买卖双方、现场考察、查阅资料、签订契约、产权转移或设定登记等等买卖双方、现场考察、查阅资料、签订契约、产权转移或设定登记等等一系列活动。一系列活动。一系列活动。一系列活动。（7 7 7 7）受金融市

46、场的强烈影响性：）受金融市场的强烈影响性：）受金融市场的强烈影响性：）受金融市场的强烈影响性：房地产价值大，其交易对信贷的依赖性房地产价值大，其交易对信贷的依赖性房地产价值大，其交易对信贷的依赖性房地产价值大，其交易对信贷的依赖性较强较强较强较强（8 8 8 8）市场效率低：）市场效率低：）市场效率低：）市场效率低：房地产形式多样，很多方面存在较多差异，买卖双方房地产形式多样，很多方面存在较多差异，买卖双方房地产形式多样，很多方面存在较多差异，买卖双方房地产形式多样，很多方面存在较多差异，买卖双方需要花费相当的时间和费用进行了解需要花费相当的时间和费用进行了解需要花费相当的时间和费用进行了解需

47、要花费相当的时间和费用进行了解（9 9 9 9）政府干预性：）政府干预性：）政府干预性：）政府干预性：政府通过财政金融政策、土地利用政策、城市规划以政府通过财政金融政策、土地利用政策、城市规划以政府通过财政金融政策、土地利用政策、城市规划以政府通过财政金融政策、土地利用政策、城市规划以及环境保护等手段来鼓励或限制房地产开发及环境保护等手段来鼓励或限制房地产开发及环境保护等手段来鼓励或限制房地产开发及环境保护等手段来鼓励或限制房地产开发3、房地产市场的功能、房地产市场的功能房地产市场的功能房地产市场的功能房地产市场的功能房地产市场的功能可以归纳为三个方面：资源配置功能、信息传递功能、可以归纳为三

48、个方面：资源配置功能、信息传递功能、可以归纳为三个方面：资源配置功能、信息传递功能、可以归纳为三个方面：资源配置功能、信息传递功能、价值实现和价值评价功能，是通过房地产的供求、竞争、价格机制及其价值实现和价值评价功能，是通过房地产的供求、竞争、价格机制及其价值实现和价值评价功能，是通过房地产的供求、竞争、价格机制及其价值实现和价值评价功能，是通过房地产的供求、竞争、价格机制及其相互作用表现出来的。相互作用表现出来的。相互作用表现出来的。相互作用表现出来的。（1 1 1 1）资源配置功能：）资源配置功能：）资源配置功能：）资源配置功能：房地产市场的首要功能，又可分为调节房地产的供房地产市场的首要

49、功能，又可分为调节房地产的供房地产市场的首要功能，又可分为调节房地产的供房地产市场的首要功能，又可分为调节房地产的供求、优化房地产资源的配置两个层面。求、优化房地产资源的配置两个层面。求、优化房地产资源的配置两个层面。求、优化房地产资源的配置两个层面。（2 2 2 2）信息传递功能：）信息传递功能：）信息传递功能：）信息传递功能：是连接房地产开发和需求的纽带，也是连接社会总是连接房地产开发和需求的纽带，也是连接社会总是连接房地产开发和需求的纽带，也是连接社会总是连接房地产开发和需求的纽带，也是连接社会总供给和总需求的桥梁。供给和总需求的桥梁。供给和总需求的桥梁。供给和总需求的桥梁。（3 3 3

50、 3）价值实现和价值评价功能：）价值实现和价值评价功能：）价值实现和价值评价功能：）价值实现和价值评价功能：房地产市场通过逐步建立健全的价格机房地产市场通过逐步建立健全的价格机房地产市场通过逐步建立健全的价格机房地产市场通过逐步建立健全的价格机制，对房地产的价值进行客观的评价，使得房地产业部门及相关产业部制，对房地产的价值进行客观的评价，使得房地产业部门及相关产业部制，对房地产的价值进行客观的评价，使得房地产业部门及相关产业部制，对房地产的价值进行客观的评价，使得房地产业部门及相关产业部门都能得到合理的利润和满足自身发展的资金积累，从而促进各产业部门都能得到合理的利润和满足自身发展的资金积累，

51、从而促进各产业部门都能得到合理的利润和满足自身发展的资金积累，从而促进各产业部门都能得到合理的利润和满足自身发展的资金积累，从而促进各产业部门的健康发展乃至整个国民经济的协调发展。门的健康发展乃至整个国民经济的协调发展。门的健康发展乃至整个国民经济的协调发展。门的健康发展乃至整个国民经济的协调发展。4、房地产市场的供给和需求、房地产市场的供给和需求经济学中，经济学中，经济学中，经济学中，供给供给供给供给是指在其他条件相同时，卖者在既定的时间和既定的市场上以不是指在其他条件相同时，卖者在既定的时间和既定的市场上以不是指在其他条件相同时，卖者在既定的时间和既定的市场上以不是指在其他条件相同时，卖者

52、在既定的时间和既定的市场上以不同价格所提供的一种商品或劳务的数量。同价格所提供的一种商品或劳务的数量。同价格所提供的一种商品或劳务的数量。同价格所提供的一种商品或劳务的数量。需求需求需求需求是指在其他条件相同时，买者在既是指在其他条件相同时，买者在既是指在其他条件相同时，买者在既是指在其他条件相同时，买者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所乐意购买的一种商品或劳务的数量。定的时间和既定的市场上以不同价格所乐意购买的一种商品或劳务的数量。定的时间和既定的市场上以不同价格所乐意购买的一种商品或劳务的数量。定的时间和既定的市场上以不同价格所乐意购买的一种商品或劳务的数量。4.1 4.1 房地产需求

53、房地产需求房地产需求房地产需求房地产需求房地产需求房地产需求房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在多种可能的价格下，愿意而且能够是指在一个特定时期内，消费者在多种可能的价格下，愿意而且能够是指在一个特定时期内，消费者在多种可能的价格下，愿意而且能够是指在一个特定时期内，消费者在多种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量购买的房地产数量购买的房地产数量购买的房地产数量房地产的需求量房地产的需求量房地产的需求量房地产的需求量是在一个特定价格下，消费者愿意而且能够购买房地产的数量是在一个特定价格下，消费者愿意而且能够购买房地产的数量是在一个特定价格下，消费者愿意而且能够购买房地产的数量是在一个

54、特定价格下，消费者愿意而且能够购买房地产的数量房地产需求的特点：房地产需求的特点：房地产需求的特点：房地产需求的特点：多样性、区域性、层次性、双重性以及可替代性。多样性、区域性、层次性、双重性以及可替代性。多样性、区域性、层次性、双重性以及可替代性。多样性、区域性、层次性、双重性以及可替代性。4.1 房地产需求房地产需求影响房地产需求量的因素有：影响房地产需求量的因素有：影响房地产需求量的因素有：影响房地产需求量的因素有：房地产价格、消费者收入和消费偏好、替代房地产的价格、预期房地房地产价格、消费者收入和消费偏好、替代房地产的价格、预期房地房地产价格、消费者收入和消费偏好、替代房地产的价格、预

55、期房地房地产价格、消费者收入和消费偏好、替代房地产的价格、预期房地产价格的变动趋势以及社会发展水平和人口因素等。产价格的变动趋势以及社会发展水平和人口因素等。产价格的变动趋势以及社会发展水平和人口因素等。产价格的变动趋势以及社会发展水平和人口因素等。房地产价格：房地产价格：房地产价格：房地产价格：在其他条件不变的情况下，房地产价格高，就会限制房在其他条件不变的情况下，房地产价格高，就会限制房在其他条件不变的情况下，房地产价格高，就会限制房在其他条件不变的情况下，房地产价格高，就会限制房地产的需求，反之依然。但是由于房地产这种特殊商品具有自身的特地产的需求，反之依然。但是由于房地产这种特殊商品具

56、有自身的特地产的需求，反之依然。但是由于房地产这种特殊商品具有自身的特地产的需求，反之依然。但是由于房地产这种特殊商品具有自身的特殊性，所以房地产价格对房地产的影响又呈现出复杂的变化规律，如殊性，所以房地产价格对房地产的影响又呈现出复杂的变化规律，如殊性，所以房地产价格对房地产的影响又呈现出复杂的变化规律，如殊性，所以房地产价格对房地产的影响又呈现出复杂的变化规律，如在投机性需求占据主导地位时，房地产需求与房地产价格往往呈现一在投机性需求占据主导地位时，房地产需求与房地产价格往往呈现一在投机性需求占据主导地位时，房地产需求与房地产价格往往呈现一在投机性需求占据主导地位时，房地产需求与房地产价格

57、往往呈现一种正向变动关系。种正向变动关系。种正向变动关系。种正向变动关系。消费者收入水平和消费偏好：消费者收入水平和消费偏好：消费者收入水平和消费偏好：消费者收入水平和消费偏好：消费者收入决定消费者的消费边界，消消费者收入决定消费者的消费边界，消消费者收入决定消费者的消费边界，消消费者收入决定消费者的消费边界，消费偏好则决定其消费结构。费偏好则决定其消费结构。费偏好则决定其消费结构。费偏好则决定其消费结构。消费者预期：消费者预期：消费者预期：消费者预期：如果消费者的预测是乐观的，对房地产需求就会增加，如果消费者的预测是乐观的，对房地产需求就会增加，如果消费者的预测是乐观的，对房地产需求就会增加

58、，如果消费者的预测是乐观的，对房地产需求就会增加，反之减少。反之减少。反之减少。反之减少。4.1 房地产需求房地产需求社会经济发展水平和城市化水平：社会经济发展水平和城市化水平：社会经济发展水平和城市化水平：社会经济发展水平和城市化水平：房地产需求与社会经济发展水平以及房地产需求与社会经济发展水平以及房地产需求与社会经济发展水平以及房地产需求与社会经济发展水平以及城市化水平是一种正相关的关系。城市化水平是一种正相关的关系。城市化水平是一种正相关的关系。城市化水平是一种正相关的关系。政策因素：政策因素：政策因素：政策因素：政策因素可以导致房地产价格的变化、消费者预期的变化以政策因素可以导致房地产

59、价格的变化、消费者预期的变化以政策因素可以导致房地产价格的变化、消费者预期的变化以政策因素可以导致房地产价格的变化、消费者预期的变化以及融资困难度的变化等，从而影响房地产的需求。及融资困难度的变化等，从而影响房地产的需求。及融资困难度的变化等，从而影响房地产的需求。及融资困难度的变化等，从而影响房地产的需求。价格需求量价格变动对需求量的影响价格需求量价格不变，消费者收入对需求量的影响收入增加4.2 房地产供给房地产供给房地产供给可以从微观和宏观两个角度理解，宏观角度的房地产供给是房地产供给可以从微观和宏观两个角度理解，宏观角度的房地产供给是房地产供给可以从微观和宏观两个角度理解，宏观角度的房地

60、产供给是房地产供给可以从微观和宏观两个角度理解，宏观角度的房地产供给是指房地产总供给，其数量上应该是微观房地产供给的总和。指房地产总供给，其数量上应该是微观房地产供给的总和。指房地产总供给，其数量上应该是微观房地产供给的总和。指房地产总供给，其数量上应该是微观房地产供给的总和。房地产供给房地产供给房地产供给房地产供给是指在一个特定时期内，房地产开发商在多种可能的价格下，是指在一个特定时期内，房地产开发商在多种可能的价格下，是指在一个特定时期内，房地产开发商在多种可能的价格下，是指在一个特定时期内，房地产开发商在多种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量愿意而且能够供给的房地产数量愿意而且能

61、够供给的房地产数量愿意而且能够供给的房地产数量供给量供给量供给量供给量是指在一个特定价格下，开发商愿意而且能够供给的房地产数量是指在一个特定价格下，开发商愿意而且能够供给的房地产数量是指在一个特定价格下，开发商愿意而且能够供给的房地产数量是指在一个特定价格下，开发商愿意而且能够供给的房地产数量房地产供给的特点：房地产供给的特点：房地产供给的特点：房地产供给的特点：缺乏弹性缺乏弹性缺乏弹性缺乏弹性层次性层次性层次性层次性滞后性。滞后性。滞后性。滞后性。4.2 房地产供给房地产供给影响某一房地产供给的因素有：影响某一房地产供给的因素有：影响某一房地产供给的因素有：影响某一房地产供给的因素有：房地产

62、价格、房地产开发成本、建筑技房地产价格、房地产开发成本、建筑技房地产价格、房地产开发成本、建筑技房地产价格、房地产开发成本、建筑技术水平、替代房地产价格、预期房地产价格变动以及政策因素等。术水平、替代房地产价格、预期房地产价格变动以及政策因素等。术水平、替代房地产价格、预期房地产价格变动以及政策因素等。术水平、替代房地产价格、预期房地产价格变动以及政策因素等。房地产价格：房地产价格：房地产价格：房地产价格：按照供给定理，房地产供给与房地产价格正相关，即价格按照供给定理，房地产供给与房地产价格正相关，即价格按照供给定理，房地产供给与房地产价格正相关，即价格按照供给定理，房地产供给与房地产价格正相

63、关，即价格与供给量存在着同向变动的关系，在其他条件不变的情况下，供给量随与供给量存在着同向变动的关系，在其他条件不变的情况下，供给量随与供给量存在着同向变动的关系，在其他条件不变的情况下，供给量随与供给量存在着同向变动的关系，在其他条件不变的情况下，供给量随着价格的上升而增加。着价格的上升而增加。着价格的上升而增加。着价格的上升而增加。房地产开发成本：房地产开发成本：房地产开发成本：房地产开发成本：即生产要素价格，包括土地价格、建筑材料以及人工即生产要素价格，包括土地价格、建筑材料以及人工即生产要素价格，包括土地价格、建筑材料以及人工即生产要素价格，包括土地价格、建筑材料以及人工费等等。一般来

64、说，房地产开发商可以利用提高容积率以及缩小生产规费等等。一般来说，房地产开发商可以利用提高容积率以及缩小生产规费等等。一般来说，房地产开发商可以利用提高容积率以及缩小生产规费等等。一般来说，房地产开发商可以利用提高容积率以及缩小生产规模和放慢开发进度等措施应对土地等生产要素的微升，但当这些生产要模和放慢开发进度等措施应对土地等生产要素的微升，但当这些生产要模和放慢开发进度等措施应对土地等生产要素的微升，但当这些生产要模和放慢开发进度等措施应对土地等生产要素的微升，但当这些生产要素价格上升较大时则会影响房地产的供给。素价格上升较大时则会影响房地产的供给。素价格上升较大时则会影响房地产的供给。素价

65、格上升较大时则会影响房地产的供给。4.2 房地产供给房地产供给房地产开发商的未来预期：房地产开发商的未来预期：房地产开发商的未来预期：房地产开发商的未来预期：这种对未来的预期包括对国民经济发展形式、这种对未来的预期包括对国民经济发展形式、这种对未来的预期包括对国民经济发展形式、这种对未来的预期包括对国民经济发展形式、通货膨胀、未来房地产价格走势、经济周期的预期、对国家房地产政策、通货膨胀、未来房地产价格走势、经济周期的预期、对国家房地产政策、通货膨胀、未来房地产价格走势、经济周期的预期、对国家房地产政策、通货膨胀、未来房地产价格走势、经济周期的预期、对国家房地产政策、产业政策等等的预期。产业政

66、策等等的预期。产业政策等等的预期。产业政策等等的预期。政策因素：政策因素：政策因素：政策因素：包括房地产政策、相关产业政策、税收政策等。包括房地产政策、相关产业政策、税收政策等。包括房地产政策、相关产业政策、税收政策等。包括房地产政策、相关产业政策、税收政策等。价格供给量价格变化对供给量的影响价格供给量价格不变，开发成本降低对供给量的影响成本降低4.3 房地产供求均衡房地产供求均衡房地产价格的形成是由房地产市场需求和房地产市场供给相互作用共房地产价格的形成是由房地产市场需求和房地产市场供给相互作用共房地产价格的形成是由房地产市场需求和房地产市场供给相互作用共房地产价格的形成是由房地产市场需求和

67、房地产市场供给相互作用共同决定：同决定：同决定：同决定：价格的变化与房地产市场均衡的形成q0数量价格p0sdp1p2s1d1需求曲线供给曲线4.4 房地产供求弹性房地产供求弹性（1 1）概念）概念）概念）概念弹性弹性弹性弹性是一个变量对于另一个变量的敏感性的度是一个变量对于另一个变量的敏感性的度是一个变量对于另一个变量的敏感性的度是一个变量对于另一个变量的敏感性的度量。量。量。量。房地产需求（价格）弹性房地产需求（价格）弹性房地产需求（价格）弹性房地产需求（价格）弹性是指房地产价格上升是指房地产价格上升是指房地产价格上升是指房地产价格上升（下降）（下降）（下降）（下降）1 1，消费者对房地产的

68、需求量将会下，消费者对房地产的需求量将会下，消费者对房地产的需求量将会下，消费者对房地产的需求量将会下降（上升）的百分数，反映了需求量对于价格降（上升）的百分数，反映了需求量对于价格降（上升）的百分数，反映了需求量对于价格降（上升）的百分数，反映了需求量对于价格变化的敏感性。也就是指房地产需求量对房地变化的敏感性。也就是指房地产需求量对房地变化的敏感性。也就是指房地产需求量对房地变化的敏感性。也就是指房地产需求量对房地产价格变动的反映程度。产价格变动的反映程度。产价格变动的反映程度。产价格变动的反映程度。房地产需求（收入）弹性房地产需求（收入）弹性房地产需求（收入）弹性房地产需求（收入）弹性是

69、指收入每增加（减是指收入每增加（减是指收入每增加（减是指收入每增加（减少）一个百分点所引起的房地产需求量增加少）一个百分点所引起的房地产需求量增加少）一个百分点所引起的房地产需求量增加少）一个百分点所引起的房地产需求量增加（减少）的百分点，即房地产需求量的变动对（减少）的百分点，即房地产需求量的变动对（减少）的百分点，即房地产需求量的变动对（减少）的百分点，即房地产需求量的变动对收入变动的反应程度。收入变动的反应程度。收入变动的反应程度。收入变动的反应程度。PQ需求S4.4 房地产供求弹性房地产供求弹性房地产供给（价格）弹性房地产供给（价格）弹性房地产供给（价格）弹性房地产供给（价格）弹性是指

70、房地产价格上升（下降）是指房地产价格上升（下降）是指房地产价格上升（下降）是指房地产价格上升（下降）1 1，开发商对，开发商对，开发商对，开发商对房地产的供给量将会上升（下降）百分数，反映了供给量对于价格变化房地产的供给量将会上升（下降）百分数，反映了供给量对于价格变化房地产的供给量将会上升（下降）百分数，反映了供给量对于价格变化房地产的供给量将会上升（下降）百分数，反映了供给量对于价格变化的敏感性。的敏感性。的敏感性。的敏感性。QP供给S4.4 房地产供求弹性房地产供求弹性（2 2）房地产供给弹性分析）房地产供给弹性分析）房地产供给弹性分析）房地产供给弹性分析由于房地产开发周期比较长，所以房

71、地产供给弹性在不同的时期具有由于房地产开发周期比较长，所以房地产供给弹性在不同的时期具有由于房地产开发周期比较长，所以房地产供给弹性在不同的时期具有由于房地产开发周期比较长，所以房地产供给弹性在不同的时期具有不同的特点。一般来说，短期内房地产供给弹性较小，长期内房地产不同的特点。一般来说，短期内房地产供给弹性较小，长期内房地产不同的特点。一般来说，短期内房地产供给弹性较小，长期内房地产不同的特点。一般来说，短期内房地产供给弹性较小，长期内房地产供给弹性较大。供给弹性较大。供给弹性较大。供给弹性较大。QP短期内供给弹性较小SQPS长期内供给弹性较大4.4 房地产供求弹性房地产供求弹性此外，还有对

72、完全无弹性、缺乏弹性、等弹性、有弹性、完此外，还有对完全无弹性、缺乏弹性、等弹性、有弹性、完此外，还有对完全无弹性、缺乏弹性、等弹性、有弹性、完此外，还有对完全无弹性、缺乏弹性、等弹性、有弹性、完全有弹性等情况的描述：全有弹性等情况的描述：全有弹性等情况的描述：全有弹性等情况的描述：QPS0S1S2S3S45、房地产市场运行机制、房地产市场运行机制（1 1）短期房地产供求：）短期房地产供求：）短期房地产供求：）短期房地产供求：供求数量PS1bad2d1需求由d1增加到d2，供给调节滞后，短期供给不变，价格由a增加到b5、房地产市场运行机制、房地产市场运行机制（2 2）长期房地产供求：）长期房地

73、产供求：）长期房地产供求：）长期房地产供求：Pd2d1供求数量S1S2S3d3长期供给曲线经济日益增长的地区，需求稳定增长，地价、劳动力成本、建材成本持续上涨，由于供求的相互影响，价格产生波动：a b c d e，在经济日益衰减的地区则呈现：e f c g adbacef6、房地产市场运行特征、房地产市场运行特征（1 1）质量、位置相近房地产，价格相近）质量、位置相近房地产，价格相近）质量、位置相近房地产，价格相近）质量、位置相近房地产，价格相近（2 2）供求均衡，价格稳定）供求均衡，价格稳定）供求均衡，价格稳定）供求均衡，价格稳定（3 3）供过于求，价格下降，开发项目减少，市场成为买方）供过

74、于求，价格下降，开发项目减少，市场成为买方）供过于求，价格下降，开发项目减少，市场成为买方）供过于求，价格下降，开发项目减少，市场成为买方市场；供不应求，价格上涨，开发项目增多，市场成为卖方市场；供不应求，价格上涨，开发项目增多，市场成为卖方市场；供不应求，价格上涨，开发项目增多，市场成为卖方市场；供不应求，价格上涨，开发项目增多，市场成为卖方市场市场市场市场（4 4）市场利率下降，开发信贷成本降低，开发量增加，消）市场利率下降，开发信贷成本降低，开发量增加，消）市场利率下降，开发信贷成本降低，开发量增加，消）市场利率下降，开发信贷成本降低，开发量增加，消费信贷成本降低，需求量上涨了；反之亦然

75、费信贷成本降低，需求量上涨了；反之亦然费信贷成本降低，需求量上涨了；反之亦然费信贷成本降低，需求量上涨了；反之亦然（5 5）需维持适量的房地产）需维持适量的房地产）需维持适量的房地产）需维持适量的房地产“ “存货存货存货存货” ”，即空置率，因时间、，即空置率，因时间、，即空置率，因时间、，即空置率，因时间、地区不同而不同地区不同而不同地区不同而不同地区不同而不同7、影响房地产供求的因素、影响房地产供求的因素影响房地产供求的因素可概括为一下几个方面：影响房地产供求的因素可概括为一下几个方面：影响房地产供求的因素可概括为一下几个方面：影响房地产供求的因素可概括为一下几个方面：（1 1）人口：）人

76、口：）人口：）人口：人口数量，特别是年龄组成、家庭构成等人口数量，特别是年龄组成、家庭构成等人口数量，特别是年龄组成、家庭构成等人口数量，特别是年龄组成、家庭构成等（2 2）就业及工资水平）就业及工资水平）就业及工资水平）就业及工资水平（3 3）利率及抵押贷款条件：）利率及抵押贷款条件：）利率及抵押贷款条件：）利率及抵押贷款条件：利率下降，贷款放松，需求和供给均会上利率下降，贷款放松，需求和供给均会上利率下降，贷款放松，需求和供给均会上利率下降，贷款放松，需求和供给均会上升，反之亦然升，反之亦然升，反之亦然升，反之亦然（4 4）税率，土地利用控制，租金水平控制）税率，土地利用控制，租金水平控制

77、）税率，土地利用控制，租金水平控制）税率，土地利用控制，租金水平控制（5 5）土地价格，建筑工人的工资，建材价格）土地价格，建筑工人的工资，建材价格）土地价格，建筑工人的工资，建材价格）土地价格，建筑工人的工资，建材价格（6 6）建筑技术的变化，建筑质量）建筑技术的变化，建筑质量）建筑技术的变化，建筑质量）建筑技术的变化，建筑质量（7 7）售价、空置率）售价、空置率）售价、空置率）售价、空置率8、房地产投资与消费市场、房地产投资与消费市场房地产需求可以分为投资性需求和消费性需求，相应地，房地产市场也房地产需求可以分为投资性需求和消费性需求，相应地，房地产市场也房地产需求可以分为投资性需求和消费

78、性需求，相应地，房地产市场也房地产需求可以分为投资性需求和消费性需求，相应地，房地产市场也可以分为投资性供给和消费性供给，这样，房地产市场可以看作是由房可以分为投资性供给和消费性供给，这样，房地产市场可以看作是由房可以分为投资性供给和消费性供给，这样，房地产市场可以看作是由房可以分为投资性供给和消费性供给，这样，房地产市场可以看作是由房地产投资市场和房地产消费市场有机地构成。地产投资市场和房地产消费市场有机地构成。地产投资市场和房地产消费市场有机地构成。地产投资市场和房地产消费市场有机地构成。房地产投资市场房地产投资市场房地产投资市场房地产投资市场反映房地产投资性需求和供给之间的关系，价格是投

79、资反映房地产投资性需求和供给之间的关系，价格是投资反映房地产投资性需求和供给之间的关系，价格是投资反映房地产投资性需求和供给之间的关系，价格是投资市场供求作用的结果市场供求作用的结果市场供求作用的结果市场供求作用的结果房地产消费市场房地产消费市场房地产消费市场房地产消费市场反映房地产消费性需求和供给之间的关系，租金是消费反映房地产消费性需求和供给之间的关系，租金是消费反映房地产消费性需求和供给之间的关系，租金是消费反映房地产消费性需求和供给之间的关系，租金是消费市场供求作用的结果市场供求作用的结果市场供求作用的结果市场供求作用的结果在投资市场上，租金上涨会引起价格上涨，开发量增加，市场上的供给

80、在投资市场上，租金上涨会引起价格上涨，开发量增加，市场上的供给在投资市场上，租金上涨会引起价格上涨，开发量增加，市场上的供给在投资市场上，租金上涨会引起价格上涨，开发量增加，市场上的供给量增加；在消费市场上，租金上涨，需求量减少，供给量增加，进一步量增加；在消费市场上，租金上涨，需求量减少，供给量增加，进一步量增加；在消费市场上，租金上涨，需求量减少，供给量增加，进一步量增加；在消费市场上，租金上涨，需求量减少，供给量增加，进一步导致租金下降导致租金下降导致租金下降导致租金下降8、房地产投资与消费市场、房地产投资与消费市场房地产投资与消费市场的运动是沿着租赁供求作用房地产投资与消费市场的运动是

81、沿着租赁供求作用房地产投资与消费市场的运动是沿着租赁供求作用房地产投资与消费市场的运动是沿着租赁供求作用租金租金租金租金价格价格价格价格开发开发开发开发量量量量消费市场消费市场消费市场消费市场供给量供给量供给量供给量租赁供求作用进行的。租赁供求作用进行的。租赁供求作用进行的。租赁供求作用进行的。8、房地产投资与消费市场、房地产投资与消费市场投资与消费市场运行分析：投资与消费市场运行分析：投资与消费市场运行分析：投资与消费市场运行分析：A A、经济增长，居民收入提高，房地产需求增加，在供给一定的情况下，、经济增长，居民收入提高，房地产需求增加，在供给一定的情况下，、经济增长，居民收入提高，房地产

82、需求增加，在供给一定的情况下，、经济增长，居民收入提高，房地产需求增加，在供给一定的情况下，租金上涨，导致价格上涨，引起开发供给量增加，会增加消费市场供应租金上涨，导致价格上涨，引起开发供给量增加，会增加消费市场供应租金上涨，导致价格上涨，引起开发供给量增加，会增加消费市场供应租金上涨，导致价格上涨，引起开发供给量增加，会增加消费市场供应量，降低租金，直至运动达到新的均衡，租金价格、开发量较以前增加；量，降低租金，直至运动达到新的均衡，租金价格、开发量较以前增加；量，降低租金，直至运动达到新的均衡，租金价格、开发量较以前增加；量，降低租金，直至运动达到新的均衡，租金价格、开发量较以前增加；如果

83、经济萎缩，则出现相反情况。如果经济萎缩，则出现相反情况。如果经济萎缩，则出现相反情况。如果经济萎缩，则出现相反情况。B B、如果实施宽松的金融政策，投资需求上升，则在租金不变的条件下、如果实施宽松的金融政策，投资需求上升，则在租金不变的条件下、如果实施宽松的金融政策，投资需求上升，则在租金不变的条件下、如果实施宽松的金融政策，投资需求上升，则在租金不变的条件下出现价格上涨，开发商会增加开发量，从而增加消费市场供给，降低租出现价格上涨，开发商会增加开发量，从而增加消费市场供给，降低租出现价格上涨，开发商会增加开发量，从而增加消费市场供给，降低租出现价格上涨，开发商会增加开发量，从而增加消费市场供

84、给，降低租金。金。金。金。C C、开发成本的变动、开发成本的变动、开发成本的变动、开发成本的变动如果实施紧缩经济政策，贷款难度增大、资金成本增加或土地供给减少，如果实施紧缩经济政策，贷款难度增大、资金成本增加或土地供给减少，如果实施紧缩经济政策，贷款难度增大、资金成本增加或土地供给减少，如果实施紧缩经济政策，贷款难度增大、资金成本增加或土地供给减少，使地价上涨，导致房地产开发成本提高，在房地产价格不变的条件下，使地价上涨，导致房地产开发成本提高，在房地产价格不变的条件下，使地价上涨，导致房地产开发成本提高，在房地产价格不变的条件下，使地价上涨，导致房地产开发成本提高，在房地产价格不变的条件下，

85、开发量减少，消费市场供给减少，租金上涨。开发量减少，消费市场供给减少，租金上涨。开发量减少，消费市场供给减少，租金上涨。开发量减少，消费市场供给减少，租金上涨。9、分类房地产市场及运行规律、分类房地产市场及运行规律由于不同类型的房地产从投资决策、规划设计、工程建设、由于不同类型的房地产从投资决策、规划设计、工程建设、由于不同类型的房地产从投资决策、规划设计、工程建设、由于不同类型的房地产从投资决策、规划设计、工程建设、产品功能以及面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此产品功能以及面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此产品功能以及面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此产品功能以及面向客户的

86、类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途分类，将其分解为若干子市场进行讨需要按照房地产的用途分类，将其分解为若干子市场进行讨需要按照房地产的用途分类，将其分解为若干子市场进行讨需要按照房地产的用途分类，将其分解为若干子市场进行讨论。如：论。如：论。如：论。如：居住物业市场：含普通住宅市场、别墅市场、公寓市场等居住物业市场：含普通住宅市场、别墅市场、公寓市场等居住物业市场：含普通住宅市场、别墅市场、公寓市场等居住物业市场：含普通住宅市场、别墅市场、公寓市场等商业物业市场：写字楼市场、商场或商铺市场、酒店市场等商业物业市场：写字楼市场、商场或商铺市场、酒店市场等商业物业市场：写字楼市场、

87、商场或商铺市场、酒店市场等商业物业市场：写字楼市场、商场或商铺市场、酒店市场等工业物业市场：标准工业厂房市场、高新技术产业用房市场、工业物业市场：标准工业厂房市场、高新技术产业用房市场、工业物业市场：标准工业厂房市场、高新技术产业用房市场、工业物业市场：标准工业厂房市场、高新技术产业用房市场、研究与发展用房市场等研究与发展用房市场等研究与发展用房市场等研究与发展用房市场等土地市场，是指各种类型用地市场土地市场，是指各种类型用地市场土地市场，是指各种类型用地市场土地市场，是指各种类型用地市场特殊物业市场。特殊物业市场。特殊物业市场。特殊物业市场。9.1 住宅市场住宅市场（1 1）住宅类型和特点）

88、住宅类型和特点）住宅类型和特点）住宅类型和特点类型：类型：类型：类型：按照经营方式，住宅分为租赁住宅和出售住宅按照经营方式，住宅分为租赁住宅和出售住宅按照经营方式，住宅分为租赁住宅和出售住宅按照经营方式，住宅分为租赁住宅和出售住宅按照价格构成，可分为商品住宅和政策性住宅按照价格构成，可分为商品住宅和政策性住宅按照价格构成，可分为商品住宅和政策性住宅按照价格构成，可分为商品住宅和政策性住宅按照交房方式，可分为现房和期房按照交房方式，可分为现房和期房按照交房方式，可分为现房和期房按照交房方式，可分为现房和期房按层数的不同，可分低层、多层以及高层等按层数的不同，可分低层、多层以及高层等按层数的不同，

89、可分低层、多层以及高层等按层数的不同，可分低层、多层以及高层等也可以按其他方式，比如新旧程度、销售对象等。也可以按其他方式，比如新旧程度、销售对象等。也可以按其他方式，比如新旧程度、销售对象等。也可以按其他方式，比如新旧程度、销售对象等。住宅特点：住宅特点：住宅特点：住宅特点：位置的固定性、消费的层次性、需求的多样性、房价的巨额性、购房的位置的固定性、消费的层次性、需求的多样性、房价的巨额性、购房的位置的固定性、消费的层次性、需求的多样性、房价的巨额性、购房的位置的固定性、消费的层次性、需求的多样性、房价的巨额性、购房的投资性，此外还有家庭性以及连续性等。投资性，此外还有家庭性以及连续性等。投

90、资性，此外还有家庭性以及连续性等。投资性，此外还有家庭性以及连续性等。9.1 住宅市场住宅市场（2 2）住宅市场的特点与构成）住宅市场的特点与构成）住宅市场的特点与构成）住宅市场的特点与构成特点：特点：特点：特点：经营对象的非物流性经营对象的非物流性经营对象的非物流性经营对象的非物流性市场范围的区域性市场范围的区域性市场范围的区域性市场范围的区域性流通形式的多样性流通形式的多样性流通形式的多样性流通形式的多样性构成：构成：构成：构成：新住宅供给体系的结构组成主要有市场价商品房、经济适用新住宅供给体系的结构组成主要有市场价商品房、经济适用新住宅供给体系的结构组成主要有市场价商品房、经济适用新住宅

91、供给体系的结构组成主要有市场价商品房、经济适用房、廉租屋等，组成成分的运作方式各不相同。房、廉租屋等，组成成分的运作方式各不相同。房、廉租屋等，组成成分的运作方式各不相同。房、廉租屋等，组成成分的运作方式各不相同。9.1 住宅市场住宅市场（3 3）住宅市场的供求与运行特点）住宅市场的供求与运行特点）住宅市场的供求与运行特点）住宅市场的供求与运行特点住宅市场的供求可从以下几个方面来理解：住宅市场的供求可从以下几个方面来理解：住宅市场的供求可从以下几个方面来理解：住宅市场的供求可从以下几个方面来理解：潜在总供给与潜在总需求潜在总供给与潜在总需求潜在总供给与潜在总需求潜在总供给与潜在总需求意愿总供给

92、与意愿总需求意愿总供给与意愿总需求意愿总供给与意愿总需求意愿总供给与意愿总需求实际总供给与实际总需求、有效总供给与有效总需求实际总供给与实际总需求、有效总供给与有效总需求实际总供给与实际总需求、有效总供给与有效总需求实际总供给与实际总需求、有效总供给与有效总需求住宅市场运行的特点：住宅市场运行的特点：住宅市场运行的特点：住宅市场运行的特点：住宅市场供求在总量上难以达到均衡，但在一定时间、一定区域又可能住宅市场供求在总量上难以达到均衡，但在一定时间、一定区域又可能住宅市场供求在总量上难以达到均衡，但在一定时间、一定区域又可能住宅市场供求在总量上难以达到均衡，但在一定时间、一定区域又可能达到在结构

93、上的平衡达到在结构上的平衡达到在结构上的平衡达到在结构上的平衡住宅供应的相对滞后性住宅供应的相对滞后性住宅供应的相对滞后性住宅供应的相对滞后性短期供求的不均衡性与长期供求的均衡性。短期供求的不均衡性与长期供求的均衡性。短期供求的不均衡性与长期供求的均衡性。短期供求的不均衡性与长期供求的均衡性。9.2 非住宅市场非住宅市场非住宅房地产市场包括商业房地产市场、工业房地产市场以及其他类型非住宅房地产市场包括商业房地产市场、工业房地产市场以及其他类型非住宅房地产市场包括商业房地产市场、工业房地产市场以及其他类型非住宅房地产市场包括商业房地产市场、工业房地产市场以及其他类型的房地产市场。的房地产市场。的

94、房地产市场。的房地产市场。（1 1）商业房地产市场的结构与运行特点：）商业房地产市场的结构与运行特点：）商业房地产市场的结构与运行特点：）商业房地产市场的结构与运行特点：结构：结构：结构：结构：商业房地产市场结构相对简单，基本上是由用于商业机构经营办公的写商业房地产市场结构相对简单，基本上是由用于商业机构经营办公的写商业房地产市场结构相对简单，基本上是由用于商业机构经营办公的写商业房地产市场结构相对简单，基本上是由用于商业机构经营办公的写字楼市场和用于商品服务的商贸娱乐中心房地产市场组成。字楼市场和用于商品服务的商贸娱乐中心房地产市场组成。字楼市场和用于商品服务的商贸娱乐中心房地产市场组成。字

95、楼市场和用于商品服务的商贸娱乐中心房地产市场组成。运行特点：运行特点：运行特点：运行特点：需求弹性较大，且受到多种综合因素的影响需求弹性较大，且受到多种综合因素的影响需求弹性较大，且受到多种综合因素的影响需求弹性较大，且受到多种综合因素的影响供给紧张，供给弹性较小供给紧张，供给弹性较小供给紧张，供给弹性较小供给紧张，供给弹性较小对价格等因素较为敏感。对价格等因素较为敏感。对价格等因素较为敏感。对价格等因素较为敏感。房地产E网9.2 非住宅市场非住宅市场（2 2）工业房地产市场的结构与供求平衡的调整：）工业房地产市场的结构与供求平衡的调整：）工业房地产市场的结构与供求平衡的调整：）工业房地产市场

96、的结构与供求平衡的调整：结构：结构：结构：结构：工业房地产的市场结构可以按照房地产服务的对象和工业产业类型划分，工业房地产的市场结构可以按照房地产服务的对象和工业产业类型划分，工业房地产的市场结构可以按照房地产服务的对象和工业产业类型划分，工业房地产的市场结构可以按照房地产服务的对象和工业产业类型划分，比如按工业产业类型划分为：比如按工业产业类型划分为：比如按工业产业类型划分为：比如按工业产业类型划分为：劳动密集型工业产业劳动密集型工业产业劳动密集型工业产业劳动密集型工业产业资金密集型工业产业资金密集型工业产业资金密集型工业产业资金密集型工业产业技术密集型工业产业技术密集型工业产业技术密集型工

97、业产业技术密集型工业产业调整工业房地产供求平衡应注意的因素：调整工业房地产供求平衡应注意的因素：调整工业房地产供求平衡应注意的因素：调整工业房地产供求平衡应注意的因素：经济增长和工业房地产使用需求经济增长和工业房地产使用需求经济增长和工业房地产使用需求经济增长和工业房地产使用需求长期利率与工业房地产物业产品的需求长期利率与工业房地产物业产品的需求长期利率与工业房地产物业产品的需求长期利率与工业房地产物业产品的需求短期信贷、开发成本和工业房地产的新增供给。短期信贷、开发成本和工业房地产的新增供给。短期信贷、开发成本和工业房地产的新增供给。短期信贷、开发成本和工业房地产的新增供给。三、房地产价格三

98、、房地产价格1、地租理论、地租理论地租：地租：地租：地租：是租地人为了得到使用自己资本的生产经营场所（土是租地人为了得到使用自己资本的生产经营场所（土是租地人为了得到使用自己资本的生产经营场所（土是租地人为了得到使用自己资本的生产经营场所（土地），要在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的地），要在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的地），要在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的地），要在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的所有者的一个货币额。所有者的一个货币额。所有者的一个货币额。所有者的一个货币额。租地人取得平均利润，土地所有人取得超额利润，即地租。租地人取得平均利润

99、，土地所有人取得超额利润，即地租。租地人取得平均利润，土地所有人取得超额利润，即地租。租地人取得平均利润，土地所有人取得超额利润，即地租。地租包括地租包括地租包括地租包括绝对地租、级差地租、垄断地租绝对地租、级差地租、垄断地租绝对地租、级差地租、垄断地租绝对地租、级差地租、垄断地租1、地租理论、地租理论（1 1）产生地租的条件）产生地租的条件）产生地租的条件）产生地租的条件两个直接条件：社会生产力有一定发展，出现剩余劳动；土地所有权与两个直接条件：社会生产力有一定发展，出现剩余劳动；土地所有权与两个直接条件：社会生产力有一定发展，出现剩余劳动；土地所有权与两个直接条件：社会生产力有一定发展，出

100、现剩余劳动；土地所有权与使用权分离使用权分离使用权分离使用权分离原始社会原始社会原始社会原始社会生产力低生产力低生产力低生产力低没有剩余劳动没有剩余劳动没有剩余劳动没有剩余劳动土地统一公有土地统一公有土地统一公有土地统一公有没有地租没有地租没有地租没有地租奴隶社会奴隶社会奴隶社会奴隶社会有剩余劳动有剩余劳动有剩余劳动有剩余劳动土地所有权与使用权为奴隶主所有土地所有权与使用权为奴隶主所有土地所有权与使用权为奴隶主所有土地所有权与使用权为奴隶主所有也没有地也没有地也没有地也没有地租租租租封建社会封建社会封建社会封建社会生产力提高生产力提高生产力提高生产力提高剩余劳动增加，农民在地主所有的土地上劳动

101、，剩余劳动增加，农民在地主所有的土地上劳动，剩余劳动增加，农民在地主所有的土地上劳动，剩余劳动增加，农民在地主所有的土地上劳动，产生封建地租产生封建地租产生封建地租产生封建地租资本主义资本主义资本主义资本主义社会产生现代地租社会产生现代地租社会产生现代地租社会产生现代地租社会主义社会主义社会主义社会主义：以前在农村，土地所有权与使用权归集体经济组织所有；现：以前在农村，土地所有权与使用权归集体经济组织所有；现：以前在农村，土地所有权与使用权归集体经济组织所有；现：以前在农村，土地所有权与使用权归集体经济组织所有；现在，主要进行承包，因此存在地租。在，主要进行承包，因此存在地租。在，主要进行承包

102、，因此存在地租。在，主要进行承包，因此存在地租。1、地租理论、地租理论（2 2）级差地租）级差地租）级差地租）级差地租举例：某国绝大多数工厂是用蒸汽机推动的，少数用自然瀑布。举例：某国绝大多数工厂是用蒸汽机推动的，少数用自然瀑布。举例：某国绝大多数工厂是用蒸汽机推动的，少数用自然瀑布。举例：某国绝大多数工厂是用蒸汽机推动的，少数用自然瀑布。前者耗费资本前者耗费资本前者耗费资本前者耗费资本100100的商品量取得的市场价格为的商品量取得的市场价格为的商品量取得的市场价格为的商品量取得的市场价格为115115，利润率为，利润率为，利润率为，利润率为1515，后，后，后，后者生产同样的商品的资本耗费

103、为者生产同样的商品的资本耗费为者生产同样的商品的资本耗费为者生产同样的商品的资本耗费为9090，但按，但按，但按，但按115115出售，利润率为出售，利润率为出售，利润率为出售，利润率为2525。这样就有这样就有这样就有这样就有1010的超额利润，他不是产生于资本，而是产生于对一种能够的超额利润，他不是产生于资本，而是产生于对一种能够的超额利润，他不是产生于资本，而是产生于对一种能够的超额利润，他不是产生于资本，而是产生于对一种能够垄断且已经被垄断的、数量有限的自然力的利用。垄断且已经被垄断的、数量有限的自然力的利用。垄断且已经被垄断的、数量有限的自然力的利用。垄断且已经被垄断的、数量有限的自

104、然力的利用。1010的超额利润落入的超额利润落入的超额利润落入的超额利润落入瀑布者手中，转化为地租。瀑布者手中，转化为地租。瀑布者手中，转化为地租。瀑布者手中，转化为地租。定义：定义：定义：定义：这种产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投这种产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投这种产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投这种产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一级资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。入该生产部门的一级资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。入该生产部门的一级资本的社会生产价格之间的差额，就是级差

105、地租。入该生产部门的一级资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。来源：来源：来源：来源：由于经营较好土地企业的个别生产价格与由经营劣等地企业的个由于经营较好土地企业的个别生产价格与由经营劣等地企业的个由于经营较好土地企业的个别生产价格与由经营劣等地企业的个由于经营较好土地企业的个别生产价格与由经营劣等地企业的个别生产价格决定的社会生产价格之间的差额所产生的超额利润，是超额别生产价格决定的社会生产价格之间的差额所产生的超额利润，是超额别生产价格决定的社会生产价格之间的差额所产生的超额利润，是超额别生产价格决定的社会生产价格之间的差额所产生的超额利润，是超额利润的转化形式。利润的转化形式。利润

106、的转化形式。利润的转化形式。1、地租理论、地租理论A A、级差地租、级差地租、级差地租、级差地租：是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起：是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起：是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起：是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的：的：的：的：土地土地等级等级投入投入资本资本平均平均利润利润产量产量个别生产价格个别生产价格社会生产价格社会生产价格利润利润级差级差地租地租全部产品全部产品单位产品单位产品全部产品全部产品单位产品单位产品劣劣5010160606060100中中501026030120607060优优501046015240601901801、地租理论、地租理论B

107、 B、级差地租、级差地租、级差地租、级差地租：在同一块土地上连续投入等量资本，各等：在同一块土地上连续投入等量资本，各等：在同一块土地上连续投入等量资本，各等：在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租土地土地等级等级投入投入资本资本平均平均利润利润产产量量个别生产价格个别生产价格社会生产价格社会生产价格利利润润级差级差地租地租全部产品全部产品 单位产品单位产品 全部产品全部产品 单位产品单位产

108、品 劣劣50101606060601000中中5010260301206070 60 0追加追加50103602018060130120601、地租理论、地租理论（3 3）绝对地租（农业）绝对地租（农业）绝对地租（农业）绝对地租（农业）定义：定义：定义：定义：由土地所有权存在所决定的不论租种什么样的土地都必须交纳的由土地所有权存在所决定的不论租种什么样的土地都必须交纳的由土地所有权存在所决定的不论租种什么样的土地都必须交纳的由土地所有权存在所决定的不论租种什么样的土地都必须交纳的地租成为绝对地租。地租成为绝对地租。地租成为绝对地租。地租成为绝对地租。农产品按劣等土地决定的社会生产价格出售，但实

109、际是农产品市场价格农产品按劣等土地决定的社会生产价格出售，但实际是农产品市场价格农产品按劣等土地决定的社会生产价格出售，但实际是农产品市场价格农产品按劣等土地决定的社会生产价格出售，但实际是农产品市场价格是高于社会生产价格的，这样，劣等土地除能提供平均利润外，还有一是高于社会生产价格的，这样，劣等土地除能提供平均利润外，还有一是高于社会生产价格的，这样，劣等土地除能提供平均利润外，还有一是高于社会生产价格的，这样，劣等土地除能提供平均利润外，还有一个余额，这个余额就形成了绝对地租，被土地所有者占有。个余额，这个余额就形成了绝对地租，被土地所有者占有。个余额，这个余额就形成了绝对地租，被土地所有

110、者占有。个余额，这个余额就形成了绝对地租，被土地所有者占有。形成原因：形成原因：形成原因：形成原因：土地所有权的垄断。土地所有权的垄断。土地所有权的垄断。土地所有权的垄断。1、地租理论、地租理论（4 4）城市地租）城市地租）城市地租）城市地租特性：特性：特性：特性：以农业地租为基础以农业地租为基础以农业地租为基础以农业地租为基础因位置而形成的级差地租是城市地租的主要形式因位置而形成的级差地租是城市地租的主要形式因位置而形成的级差地租是城市地租的主要形式因位置而形成的级差地租是城市地租的主要形式商业地租是城市地租的典型形态商业地租是城市地租的典型形态商业地租是城市地租的典型形态商业地租是城市地租

111、的典型形态城市地租具有相当大的垄断性城市地租具有相当大的垄断性城市地租具有相当大的垄断性城市地租具有相当大的垄断性城市土地投资的地租效应具有明显的扩散性城市土地投资的地租效应具有明显的扩散性城市土地投资的地租效应具有明显的扩散性城市土地投资的地租效应具有明显的扩散性比农业地租更具积累性比农业地租更具积累性比农业地租更具积累性比农业地租更具积累性城市地租等于位置地租加上农业地租。城市地租等于位置地租加上农业地租。城市地租等于位置地租加上农业地租。城市地租等于位置地租加上农业地租。1、地租理论、地租理论、城市级差地租、城市级差地租、城市级差地租、城市级差地租：由由由由于土地位置引起的相对较于土地位

112、置引起的相对较于土地位置引起的相对较于土地位置引起的相对较高的利润转化为地租。高的利润转化为地租。高的利润转化为地租。高的利润转化为地租。、城市级差地租：在城市一定面积的某土地上，在投资界限范围内连续追加投资，建筑面积由小到大，建筑产品的价值增加，由此产生的建筑产品总价值与总建筑生产成本之间的差额，转化为地租，即为地租。1、地租理论、地租理论、城市绝对地租：、城市绝对地租：、城市绝对地租：、城市绝对地租：城市土地使用者所必须交纳的最低额度城市土地使用者所必须交纳的最低额度城市土地使用者所必须交纳的最低额度城市土地使用者所必须交纳的最低额度的地租，其基础是农业地租，即农业用地时的全部地租，也的地

113、租，其基础是农业地租，即农业用地时的全部地租，也的地租，其基础是农业地租，即农业用地时的全部地租，也的地租，其基础是农业地租，即农业用地时的全部地租，也是绝对地租和级差地租之和，其量的最低限则是作为农业用是绝对地租和级差地租之和，其量的最低限则是作为农业用是绝对地租和级差地租之和，其量的最低限则是作为农业用是绝对地租和级差地租之和，其量的最低限则是作为农业用地（优等）时的全部地租。地（优等）时的全部地租。地（优等）时的全部地租。地（优等）时的全部地租。、城市垄断地租：、城市垄断地租：、城市垄断地租：、城市垄断地租：像北京王府井，上海南京路等极为稀缺像北京王府井，上海南京路等极为稀缺像北京王府井

114、，上海南京路等极为稀缺像北京王府井，上海南京路等极为稀缺的商业黄金地段上进行经营，可获特别高的超额利润。由于的商业黄金地段上进行经营，可获特别高的超额利润。由于的商业黄金地段上进行经营，可获特别高的超额利润。由于的商业黄金地段上进行经营，可获特别高的超额利润。由于土地所有者对这种求过于供的珍稀土地的垄断，这种超额利土地所有者对这种求过于供的珍稀土地的垄断，这种超额利土地所有者对这种求过于供的珍稀土地的垄断，这种超额利土地所有者对这种求过于供的珍稀土地的垄断，这种超额利润就转化为垄断地租。润就转化为垄断地租。润就转化为垄断地租。润就转化为垄断地租。垄断地租：垄断地租：垄断地租：垄断地租：来自于特

115、别优越的位置；不是来自于出售商品的来自于特别优越的位置；不是来自于出售商品的来自于特别优越的位置；不是来自于出售商品的来自于特别优越的位置；不是来自于出售商品的垄断价格。垄断价格。垄断价格。垄断价格。1、地租理论、地租理论、区位地租：、区位地租：、区位地租：、区位地租：城市居民对距城市中心不同距离位置土地的地城市居民对距城市中心不同距离位置土地的地城市居民对距城市中心不同距离位置土地的地城市居民对距城市中心不同距离位置土地的地租支付能力（意愿），称为居住竞租能力曲线：租支付能力（意愿），称为居住竞租能力曲线：租支付能力（意愿），称为居住竞租能力曲线：租支付能力（意愿），称为居住竞租能力曲线：距

116、市中心距离地租区位地租距市中心距离地租abca：住宅b：商业c：工业2、土地价格、土地价格土地价格是购买土地所支付的货币数额。土地价格是购买土地所支付的货币数额。土地价格是购买土地所支付的货币数额。土地价格是购买土地所支付的货币数额。从土地价格的构成来看，土地价格应由三部分组成，真正的地租、土从土地价格的构成来看，土地价格应由三部分组成，真正的地租、土从土地价格的构成来看，土地价格应由三部分组成，真正的地租、土从土地价格的构成来看，土地价格应由三部分组成，真正的地租、土地资本折旧及土地资本的利息，即三部分总和的资本化为土地价格。地资本折旧及土地资本的利息，即三部分总和的资本化为土地价格。地资本

117、折旧及土地资本的利息，即三部分总和的资本化为土地价格。地资本折旧及土地资本的利息，即三部分总和的资本化为土地价格。特点：特点：特点：特点：土地价格是关于土地权益的价格，不同于一般商品价格的确定土地价格是关于土地权益的价格，不同于一般商品价格的确定土地价格是关于土地权益的价格，不同于一般商品价格的确定土地价格是关于土地权益的价格，不同于一般商品价格的确定土地价格主要由土地需求决定土地价格主要由土地需求决定土地价格主要由土地需求决定土地价格主要由土地需求决定土地价格呈现上升趋势土地价格呈现上升趋势土地价格呈现上升趋势土地价格呈现上升趋势土地价格具有地域性及个案性土地价格具有地域性及个案性土地价格具

118、有地域性及个案性土地价格具有地域性及个案性2、土地价格、土地价格（1 1）古典理论）古典理论）古典理论）古典理论从卖方来讲，土地价格是所出租或出售土地的地租资本化收入；从卖方来讲，土地价格是所出租或出售土地的地租资本化收入；从卖方来讲，土地价格是所出租或出售土地的地租资本化收入；从卖方来讲，土地价格是所出租或出售土地的地租资本化收入；从买方来讲，土地价格是资本化的，因而是提前支付的地租，地价是地从买方来讲，土地价格是资本化的，因而是提前支付的地租，地价是地从买方来讲，土地价格是资本化的，因而是提前支付的地租，地价是地从买方来讲，土地价格是资本化的，因而是提前支付的地租，地价是地租受益的现值之和

119、。租受益的现值之和。租受益的现值之和。租受益的现值之和。土地价格第n年的地租折现率2、土地价格、土地价格（2 2）现代理论：地价直接由土地资产的买卖所决定，地价不仅受到持）现代理论：地价直接由土地资产的买卖所决定，地价不仅受到持）现代理论：地价直接由土地资产的买卖所决定，地价不仅受到持）现代理论：地价直接由土地资产的买卖所决定，地价不仅受到持有者土地利用收益的影响，还受到将来卖掉土地时所产生的收益（资本有者土地利用收益的影响，还受到将来卖掉土地时所产生的收益（资本有者土地利用收益的影响，还受到将来卖掉土地时所产生的收益（资本有者土地利用收益的影响，还受到将来卖掉土地时所产生的收益（资本收益或土

120、地增值收益）的影响。收益或土地增值收益）的影响。收益或土地增值收益）的影响。收益或土地增值收益）的影响。其中：PVR（n1）为到n1年后的土地利用收益R的现值之和n年后的预期地价2、土地价格、土地价格（3）我国城镇土地价格构成：3、建筑物价格、建筑物价格建筑物价格建筑物价格建筑物价格建筑物价格是指建成后建筑物的价格，不包括土地价格，由是指建成后建筑物的价格，不包括土地价格，由是指建成后建筑物的价格，不包括土地价格，由是指建成后建筑物的价格，不包括土地价格，由建筑生产费用加一定的利润等形成的。建筑生产费用加一定的利润等形成的。建筑生产费用加一定的利润等形成的。建筑生产费用加一定的利润等形成的。构

121、成：构成：构成：构成：建筑物价格建筑物价格建筑物价格建筑物价格建筑工程费用（土建、给排水等）建筑工程费用（土建、给排水等）建筑工程费用（土建、给排水等）建筑工程费用（土建、给排水等）设备及安设备及安设备及安设备及安装工程费用（机械、电器等）装工程费用（机械、电器等）装工程费用（机械、电器等）装工程费用（机械、电器等）其他费用（设计费、管理费、其他费用（设计费、管理费、其他费用（设计费、管理费、其他费用（设计费、管理费、利润等）利润等）利润等）利润等）4、房地产价格、房地产价格房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格，是房地产市房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格，是房地产市房地产价格是建筑

122、物连同其所占用土地的价格，是房地产市房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格，是房地产市场供求相互作用形成的。场供求相互作用形成的。场供求相互作用形成的。场供求相互作用形成的。全国各地的商品房价格构成：全国各地的商品房价格构成：全国各地的商品房价格构成：全国各地的商品房价格构成：4、房地产价格、房地产价格（1 1 1 1）土地开发费）土地开发费）土地开发费）土地开发费包括征地补偿费或拆迁安置费、七通一平费用，勘查设计、土地出让金包括征地补偿费或拆迁安置费、七通一平费用，勘查设计、土地出让金包括征地补偿费或拆迁安置费、七通一平费用，勘查设计、土地出让金包括征地补偿费或拆迁安置费、七通一平费用，勘

123、查设计、土地出让金等等等等（2 2 2 2）房屋开发费）房屋开发费）房屋开发费）房屋开发费包括建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费包括建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费包括建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费包括建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费（3 3 3 3）各种配套及税费）各种配套及税费）各种配套及税费）各种配套及税费包括公共建筑配套工程费、环境卫生绿化工程费、两税一费（营业税、包括公共建筑配套工程费、环境卫生绿化工程费、两税一费（营业税、包括公共建筑配套工程费、环境卫生绿化工程费、两税一费（营业税、包括公共建筑配套工程费、环境卫生绿化工程费、两税一费（营业税、城乡维护建设税

124、、教育附加费）以及管理费城乡维护建设税、教育附加费）以及管理费城乡维护建设税、教育附加费）以及管理费城乡维护建设税、教育附加费）以及管理费（4 4 4 4）开发商利润）开发商利润）开发商利润）开发商利润一般情况下：一般情况下：一般情况下：一般情况下：土地费占总价格的土地费占总价格的土地费占总价格的土地费占总价格的2020，建安工程费占，建安工程费占，建安工程费占，建安工程费占4040，市政公共设施费占，市政公共设施费占，市政公共设施费占，市政公共设施费占20203030，各种税费占，各种税费占，各种税费占，各种税费占101020204、房地产价格、房地产价格目前房地产价格理论中存在的问题目前房

125、地产价格理论中存在的问题目前房地产价格理论中存在的问题目前房地产价格理论中存在的问题：A A、土地出让金内涵界定问题、土地出让金内涵界定问题、土地出让金内涵界定问题、土地出让金内涵界定问题( (重复计算重复计算重复计算重复计算) )；B B、成本中没有贷款利息。、成本中没有贷款利息。、成本中没有贷款利息。、成本中没有贷款利息。此外，政府价格管理部门对商品房价格的构成界定：此外，政府价格管理部门对商品房价格的构成界定：此外，政府价格管理部门对商品房价格的构成界定：此外，政府价格管理部门对商品房价格的构成界定：商品房价格成本利润税金地段差价应该包括管理费用与贷款利息并不是价格构成因素，而且在土地费

126、用中已经体现4、房地产价格、房地产价格按理论价格计算商品房价格的基本构成应包括两部分，即成按理论价格计算商品房价格的基本构成应包括两部分，即成按理论价格计算商品房价格的基本构成应包括两部分，即成按理论价格计算商品房价格的基本构成应包括两部分，即成本和利润。本和利润。本和利润。本和利润。成本是房地产开发经营所耗费的物化劳动和活劳动的货币表成本是房地产开发经营所耗费的物化劳动和活劳动的货币表成本是房地产开发经营所耗费的物化劳动和活劳动的货币表成本是房地产开发经营所耗费的物化劳动和活劳动的货币表现，利润是房地产开发经营全过程中所创造的全部剩余价值。现，利润是房地产开发经营全过程中所创造的全部剩余价值

127、。现，利润是房地产开发经营全过程中所创造的全部剩余价值。现，利润是房地产开发经营全过程中所创造的全部剩余价值。纵观房地产开发经营全过程，商品房价格应包括：纵观房地产开发经营全过程，商品房价格应包括：纵观房地产开发经营全过程，商品房价格应包括：纵观房地产开发经营全过程，商品房价格应包括：商 品 房 价 格生 产 过 程土地价格或土地出让金住房建造价格流 通 过 程商品房销售成本及利润农地转市地地价市地地价摊消费、保险费、投资利息、管理费、住房销售税、经营利润勘查设计费、建筑材料费、建筑施工费以及投资利息、管理费以及房屋建筑利润耕地占用税、土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、土地开发费

128、以及投资利息、管理费、土地开发利润拆迁安置费、土地再开发费以及投资利息、管理费、土地开发利润4、房地产价格、房地产价格4、房地产价格、房地产价格房地产开发企业取得土地的途径一般有两条：房地产开发企业取得土地的途径一般有两条：房地产开发企业取得土地的途径一般有两条：房地产开发企业取得土地的途径一般有两条：一是农村土地转为城市土地：一是农村土地转为城市土地：一是农村土地转为城市土地：一是农村土地转为城市土地：二是城市土地的再开发：5、房地产价格种类、房地产价格种类5.1 5.1 商品房价格、经济适用房价格商品房价格、经济适用房价格商品房价格、经济适用房价格商品房价格、经济适用房价格商品房价格：商品

129、房价格：商品房价格：商品房价格：是房地产市场价格，由完整的土地价格和建筑是房地产市场价格，由完整的土地价格和建筑是房地产市场价格，由完整的土地价格和建筑是房地产市场价格，由完整的土地价格和建筑物价格构成，包括建筑物所有权和若干年的土地使用权。物价格构成，包括建筑物所有权和若干年的土地使用权。物价格构成，包括建筑物所有权和若干年的土地使用权。物价格构成，包括建筑物所有权和若干年的土地使用权。经济适用房价格：经济适用房价格：经济适用房价格：经济适用房价格：向中、低收入阶层出售的住房价格，由建向中、低收入阶层出售的住房价格，由建向中、低收入阶层出售的住房价格，由建向中、低收入阶层出售的住房价格，由建

130、筑物价格和不完全土地价格构成，包括建筑物所有权和划拨筑物价格和不完全土地价格构成，包括建筑物所有权和划拨筑物价格和不完全土地价格构成，包括建筑物所有权和划拨筑物价格和不完全土地价格构成，包括建筑物所有权和划拨土地使用权。土地使用权。土地使用权。土地使用权。5.1 商品房价格、经济适用房价格商品房价格、经济适用房价格商品房价格构成具体包括：商品房价格构成具体包括：商品房价格构成具体包括：商品房价格构成具体包括： 征地及拆迁补偿安置费；征地及拆迁补偿安置费；征地及拆迁补偿安置费；征地及拆迁补偿安置费； 勘查设计及前期工程费；勘查设计及前期工程费；勘查设计及前期工程费；勘查设计及前期工程费； 住宅建

131、筑及设备安装工程费；住宅建筑及设备安装工程费；住宅建筑及设备安装工程费；住宅建筑及设备安装工程费； 小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费；小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费；小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费；小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费； 贷款利息；贷款利息；贷款利息；贷款利息； 税金；税金；税金；税金； 以以以以项费用之和为基数项费用之和为基数项费用之和为基数项费用之和为基数1 13 3管理费；管理费；管理费；管理费； （3 3以内的）利润。以内的）利润。以内的）利润。以内的）利润。5.2 标准价、成本价标准价、成本价标准价标准价标准价标准价是以城镇中低

132、收入职工家庭经济承受能力确定的共有是以城镇中低收入职工家庭经济承受能力确定的共有是以城镇中低收入职工家庭经济承受能力确定的共有是以城镇中低收入职工家庭经济承受能力确定的共有住房出售价格，不同买房职工还可享受不等的工龄折扣等。住房出售价格，不同买房职工还可享受不等的工龄折扣等。住房出售价格，不同买房职工还可享受不等的工龄折扣等。住房出售价格，不同买房职工还可享受不等的工龄折扣等。以其购买的住房，包括部分建筑物所有权和划拨土地使用权，以其购买的住房，包括部分建筑物所有权和划拨土地使用权，以其购买的住房，包括部分建筑物所有权和划拨土地使用权，以其购买的住房，包括部分建筑物所有权和划拨土地使用权，是一

133、种过渡价格形式。是一种过渡价格形式。是一种过渡价格形式。是一种过渡价格形式。成本价成本价成本价成本价是向中低阶层按优惠的房地产开发成本出手住房的价是向中低阶层按优惠的房地产开发成本出手住房的价是向中低阶层按优惠的房地产开发成本出手住房的价是向中低阶层按优惠的房地产开发成本出手住房的价格，以成本价格购买的房地产，包括建筑物所有权和划拨土格，以成本价格购买的房地产，包括建筑物所有权和划拨土格，以成本价格购买的房地产，包括建筑物所有权和划拨土格，以成本价格购买的房地产，包括建筑物所有权和划拨土地的使用权。地的使用权。地的使用权。地的使用权。具体包括商品房价格构成中的具体包括商品房价格构成中的具体包括

134、商品房价格构成中的具体包括商品房价格构成中的项项项项 此外还有廉租金、准成本（福利租金）、成本（标准）租金、此外还有廉租金、准成本（福利租金）、成本（标准）租金、此外还有廉租金、准成本（福利租金）、成本（标准）租金、此外还有廉租金、准成本（福利租金）、成本（标准）租金、市场租金等。市场租金等。市场租金等。市场租金等。5.3 房地产租金细分房地产租金细分房地产市场价格相对应的房地产租金细分为：房地产市场价格相对应的房地产租金细分为：房地产市场价格相对应的房地产租金细分为：房地产市场价格相对应的房地产租金细分为： 维修费；维修费；维修费；维修费； 管理费；管理费；管理费；管理费； 折旧费；折旧费；

135、折旧费；折旧费； 投资利息；投资利息；投资利息；投资利息； 税金；税金；税金；税金； 保险保险保险保险费；费；费；费； 经营利润；经营利润；经营利润；经营利润； 地租。地租。地租。地租。 维修费：维修费：维修费：维修费：是正常使用和定期维修的前提下，按年计算的平均维修支出，是正常使用和定期维修的前提下，按年计算的平均维修支出，是正常使用和定期维修的前提下，按年计算的平均维修支出，是正常使用和定期维修的前提下，按年计算的平均维修支出，每月每平方米维修费折旧费每月每平方米维修费折旧费每月每平方米维修费折旧费每月每平方米维修费折旧费维修费率（维修费率（维修费率（维修费率（6868） 管理费：管理费：

136、管理费：管理费：为维修房屋出租的正常运转，所付出的管理人员的工资、办公为维修房屋出租的正常运转，所付出的管理人员的工资、办公为维修房屋出租的正常运转，所付出的管理人员的工资、办公为维修房屋出租的正常运转，所付出的管理人员的工资、办公经费等，每月每平方米管理费折旧费经费等，每月每平方米管理费折旧费经费等，每月每平方米管理费折旧费经费等，每月每平方米管理费折旧费管理费率（管理费率（管理费率（管理费率（1212） 折旧费：折旧费：折旧费：折旧费：对房屋使用过程中因自然或人为的损耗引起房屋价值减少的补对房屋使用过程中因自然或人为的损耗引起房屋价值减少的补对房屋使用过程中因自然或人为的损耗引起房屋价值减

137、少的补对房屋使用过程中因自然或人为的损耗引起房屋价值减少的补偿，直线法，每月每平方米折旧费成本价格（偿，直线法，每月每平方米折旧费成本价格（偿，直线法，每月每平方米折旧费成本价格（偿，直线法，每月每平方米折旧费成本价格（1 1残值率）残值率）残值率）残值率）折旧年折旧年折旧年折旧年限限限限1212，折旧年限为，折旧年限为，折旧年限为，折旧年限为5050年，残值率为年，残值率为年，残值率为年，残值率为2 25.3 房地产租金细分房地产租金细分 投资利息：投资利息：投资利息：投资利息：对商品房产权人在住房出租期间出让资金使用权的一种补偿对商品房产权人在住房出租期间出让资金使用权的一种补偿对商品房产

138、权人在住房出租期间出让资金使用权的一种补偿对商品房产权人在住房出租期间出让资金使用权的一种补偿 税金：税金：税金：税金：住房产权人向国家交纳的税收，评估价住房产权人向国家交纳的税收，评估价住房产权人向国家交纳的税收，评估价住房产权人向国家交纳的税收，评估价 12 12 保险费：保险费：保险费：保险费：将住房投保而向保险公司支付的费用，将住房投保而向保险公司支付的费用，将住房投保而向保险公司支付的费用，将住房投保而向保险公司支付的费用， 月保险费（投保金额月保险费（投保金额月保险费（投保金额月保险费（投保金额 年保险费率）年保险费率）年保险费率）年保险费率）1212 经营利润：经营利润：经营利润

139、：经营利润：商品房出租人在租赁经营活动中应得的经营利润商品房出租人在租赁经营活动中应得的经营利润商品房出租人在租赁经营活动中应得的经营利润商品房出租人在租赁经营活动中应得的经营利润 地租：地租：地租：地租：商品房产权人向房屋承租人收取的土地费用，商品房产权人向房屋承租人收取的土地费用，商品房产权人向房屋承租人收取的土地费用，商品房产权人向房屋承租人收取的土地费用， 月地租（土地价格月地租（土地价格月地租（土地价格月地租（土地价格 年利息率）年利息率）年利息率）年利息率）1212其中：其中：其中：其中：廉租金：廉租金：廉租金：廉租金： 准成本租金：准成本租金：准成本租金：准成本租金： 成本租金：

140、成本租金：成本租金：成本租金： 市场租金：全部市场租金：全部市场租金：全部市场租金：全部四、房地产投资四、房地产投资四、房地产投资四、房地产投资1 1、房地产投资概论、房地产投资概论、房地产投资概论、房地产投资概论（1 1）一般房地产投资程序：）一般房地产投资程序：）一般房地产投资程序：）一般房地产投资程序：房地产开发程序中的八个步骤投资机会寻找与筛选细化投资方案可行性研究合同谈判正式签署有关合同协议工程建设竣工投入使用房地产资产管理1、房地产投资概论、房地产投资概论（2 2）房地产投资目标）房地产投资目标）房地产投资目标）房地产投资目标投资目标决定投资方向，并且是评价投资效果的标准，房投资目

141、标决定投资方向，并且是评价投资效果的标准，房投资目标决定投资方向，并且是评价投资效果的标准，房投资目标决定投资方向，并且是评价投资效果的标准，房地产项目投资的目标同一般投资项目投资目标类似，一般地产项目投资的目标同一般投资项目投资目标类似，一般地产项目投资的目标同一般投资项目投资目标类似，一般地产项目投资的目标同一般投资项目投资目标类似，一般来讲，来讲，来讲，来讲，投资目标分为以下几种：投资目标分为以下几种：投资目标分为以下几种：投资目标分为以下几种：a a、最大投资利润；、最大投资利润；、最大投资利润；、最大投资利润；b b、投资本金的安全与保值；、投资本金的安全与保值；、投资本金的安全与保

142、值；、投资本金的安全与保值；c c、增值潜力；、增值潜力；、增值潜力；、增值潜力；d d、减少通货膨胀损失。、减少通货膨胀损失。、减少通货膨胀损失。、减少通货膨胀损失。1、房地产投资概论、房地产投资概论（3 3）房地产投资的类型）房地产投资的类型）房地产投资的类型）房地产投资的类型从房地产投资的方式划分，可以分为房地产开发投资和房地产置业投资从房地产投资的方式划分，可以分为房地产开发投资和房地产置业投资从房地产投资的方式划分，可以分为房地产开发投资和房地产置业投资从房地产投资的方式划分，可以分为房地产开发投资和房地产置业投资两种，两种，两种，两种，房地产开发投资房地产开发投资房地产开发投资房地

143、产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过规划设计、施是指投资者从购买土地使用权开始，通过规划设计、施是指投资者从购买土地使用权开始，通过规划设计、施是指投资者从购买土地使用权开始，通过规划设计、施工建设等一系列活动，建成可以满足某种需要的房屋，然后通过租售给工建设等一系列活动，建成可以满足某种需要的房屋，然后通过租售给工建设等一系列活动，建成可以满足某种需要的房屋，然后通过租售给工建设等一系列活动，建成可以满足某种需要的房屋，然后通过租售给置业人士的过程。其目的是获得最大化的投资利润。置业人士的过程。其目的是获得最大化的投资利润。置业人士的过程。其目的是获得最大化的投资利润。置业人士的过

144、程。其目的是获得最大化的投资利润。房地产置业投资房地产置业投资房地产置业投资房地产置业投资是指投资者购买已经建成的物业（包括新建和二手房）是指投资者购买已经建成的物业（包括新建和二手房）是指投资者购买已经建成的物业（包括新建和二手房）是指投资者购买已经建成的物业（包括新建和二手房）的行为，其目的是通过转售或出租来获取资本收益或者稳定的经常性收的行为，其目的是通过转售或出租来获取资本收益或者稳定的经常性收的行为，其目的是通过转售或出租来获取资本收益或者稳定的经常性收的行为，其目的是通过转售或出租来获取资本收益或者稳定的经常性收入。入。入。入。此外，还可以从其他角度来划分房地产投资的类型，比如从投

145、资对象上此外，还可以从其他角度来划分房地产投资的类型，比如从投资对象上此外，还可以从其他角度来划分房地产投资的类型，比如从投资对象上此外，还可以从其他角度来划分房地产投资的类型，比如从投资对象上分为地产投资和房产投资，或者分为商业用房投资、工业用房投资以及分为地产投资和房产投资，或者分为商业用房投资、工业用房投资以及分为地产投资和房产投资，或者分为商业用房投资、工业用房投资以及分为地产投资和房产投资，或者分为商业用房投资、工业用房投资以及住宅投资等等。住宅投资等等。住宅投资等等。住宅投资等等。1、房地产投资概论、房地产投资概论（4 4）房地产投资的一般风险）房地产投资的一般风险）房地产投资的一

146、般风险）房地产投资的一般风险根据投资组合理论风险分为系统风险和非系统风险。根据投资组合理论风险分为系统风险和非系统风险。根据投资组合理论风险分为系统风险和非系统风险。根据投资组合理论风险分为系统风险和非系统风险。2、房地产项目经济评价方法、房地产项目经济评价方法房地产投资项目经济评价房地产投资项目经济评价房地产投资项目经济评价房地产投资项目经济评价主要是指从财务角度对投资项目进行评价，从主要是指从财务角度对投资项目进行评价，从主要是指从财务角度对投资项目进行评价，从主要是指从财务角度对投资项目进行评价，从投资项目的运作过程来看，应主要包括预测性评价、建设期评价以及项投资项目的运作过程来看，应主

147、要包括预测性评价、建设期评价以及项投资项目的运作过程来看，应主要包括预测性评价、建设期评价以及项投资项目的运作过程来看，应主要包括预测性评价、建设期评价以及项目后评价。评价的方法大致分为确定性和不确定性两种。这里重点介绍目后评价。评价的方法大致分为确定性和不确定性两种。这里重点介绍目后评价。评价的方法大致分为确定性和不确定性两种。这里重点介绍目后评价。评价的方法大致分为确定性和不确定性两种。这里重点介绍事前预测性评价方法和评价指标。事前预测性评价方法和评价指标。事前预测性评价方法和评价指标。事前预测性评价方法和评价指标。投资评价预测性评价建设期评价项目后评价确定性评价：静态或动态不确定性评价2

148、、房地产项目经济评价方法、房地产项目经济评价方法确定性因素的评价确定性因素的评价确定性因素的评价确定性因素的评价又有静态评价方法和动态评价方法，静态评价方法的又有静态评价方法和动态评价方法，静态评价方法的又有静态评价方法和动态评价方法，静态评价方法的又有静态评价方法和动态评价方法，静态评价方法的评价指标包括投资回收期、投资收益率、开发成本利润率等，动态指标评价指标包括投资回收期、投资收益率、开发成本利润率等，动态指标评价指标包括投资回收期、投资收益率、开发成本利润率等，动态指标评价指标包括投资回收期、投资收益率、开发成本利润率等，动态指标包括净现值、净现值率、内部收益率、动态投资回收期；包括净

149、现值、净现值率、内部收益率、动态投资回收期；包括净现值、净现值率、内部收益率、动态投资回收期；包括净现值、净现值率、内部收益率、动态投资回收期；不确定性评价方法不确定性评价方法不确定性评价方法不确定性评价方法主要是指敏感性分析、概率分析等。主要是指敏感性分析、概率分析等。主要是指敏感性分析、概率分析等。主要是指敏感性分析、概率分析等。2.1.1 2.1.1 静态方法静态方法静态方法静态方法静态方法不考虑资金的时间价值，即资金流量不需要进行折现，故也称静态方法不考虑资金的时间价值，即资金流量不需要进行折现，故也称静态方法不考虑资金的时间价值，即资金流量不需要进行折现，故也称静态方法不考虑资金的时

150、间价值，即资金流量不需要进行折现，故也称为非折现法。为非折现法。为非折现法。为非折现法。这种方法简单易行，但不能反映投资项目整个寿命期内真实的现金流量，这种方法简单易行，但不能反映投资项目整个寿命期内真实的现金流量，这种方法简单易行，但不能反映投资项目整个寿命期内真实的现金流量，这种方法简单易行，但不能反映投资项目整个寿命期内真实的现金流量，因此常用于短期、小型投资项目评价。因此常用于短期、小型投资项目评价。因此常用于短期、小型投资项目评价。因此常用于短期、小型投资项目评价。2.1 确定性评价方法确定性评价方法静态评价的主要评价指标：2.1 确定性评价方法确定性评价方法例：例：例：例：开发阶段

151、建设阶段销售阶段年份012345净现金流量-500-60-1400-145034003900累计-500-560-1960-3410-1038902.1 确定性评价方法确定性评价方法此外，还有投资利税率和资本金利润率：此外，还有投资利税率和资本金利润率：此外，还有投资利税率和资本金利润率：此外，还有投资利税率和资本金利润率：2.1 确定性评价方法确定性评价方法2.1.2 2.1.2 动态方法动态方法动态方法动态方法动态评价方法动态评价方法动态评价方法动态评价方法在经济分析中考虑资金的时间价值，同静态在经济分析中考虑资金的时间价值，同静态在经济分析中考虑资金的时间价值，同静态在经济分析中考虑资金

152、的时间价值，同静态评价方法相比，动态评价可以对项目净效益的判断更准确，评价方法相比，动态评价可以对项目净效益的判断更准确，评价方法相比，动态评价可以对项目净效益的判断更准确，评价方法相比，动态评价可以对项目净效益的判断更准确，同时能够把各个可行方案或项目进行排序和比较，因此是同时能够把各个可行方案或项目进行排序和比较，因此是同时能够把各个可行方案或项目进行排序和比较，因此是同时能够把各个可行方案或项目进行排序和比较，因此是房地产投资项目分析的主要方法；房地产投资项目分析的主要方法；房地产投资项目分析的主要方法；房地产投资项目分析的主要方法；缺点是计算相对复杂。缺点是计算相对复杂。缺点是计算相对

153、复杂。缺点是计算相对复杂。2.1 确定性评价方法确定性评价方法主要评价指标：A、净现值（Net Present Value）：净现值有财务净现值和经济净现值之分，这里只讨论财务净现值。在计算期内，将各年（期）的净现金流量按预先规定的折现率或基准收益率分别折算到项目实施开始时的现值之和，称为财务净现值（FNPV）。2.1 确定性评价方法确定性评价方法B B、净现值率（、净现值率（、净现值率（、净现值率（NPVRNPVR）净现值率净现值率净现值率净现值率是项目净现值与总投资现值是项目净现值与总投资现值是项目净现值与总投资现值是项目净现值与总投资现值的比率，它表示动态单位投资的净收的比率，它表示动态

154、单位投资的净收的比率，它表示动态单位投资的净收的比率，它表示动态单位投资的净收益的大小，在各方案总投资不同的情益的大小，在各方案总投资不同的情益的大小，在各方案总投资不同的情益的大小，在各方案总投资不同的情况下，应采用净现值率比选方案。况下，应采用净现值率比选方案。况下，应采用净现值率比选方案。况下，应采用净现值率比选方案。C C、内部收益率（、内部收益率（、内部收益率（、内部收益率（Internal Revenue Internal Revenue RateRate）：内部收益率内部收益率内部收益率内部收益率是在投资活动有效期内，是在投资活动有效期内，是在投资活动有效期内，是在投资活动有效期

155、内，开发项目的逐年现金流入的现值之和开发项目的逐年现金流入的现值之和开发项目的逐年现金流入的现值之和开发项目的逐年现金流入的现值之和等于现金流出现值总额，即净现值为等于现金流出现值总额，即净现值为等于现金流出现值总额，即净现值为等于现金流出现值总额，即净现值为零的折现率。其意义在于他是一个项零的折现率。其意义在于他是一个项零的折现率。其意义在于他是一个项零的折现率。其意义在于他是一个项目能够接受的最大贴现率。目能够接受的最大贴现率。目能够接受的最大贴现率。目能够接受的最大贴现率。2.1 确定性评价方法确定性评价方法一般采用插值法近似求解，公式如下：一般采用插值法近似求解，公式如下：一般采用插值

156、法近似求解，公式如下：一般采用插值法近似求解，公式如下：用几何意义（相似三角形）来说明这一公式求解过程：iNPVi1=14%i2=16%IRR=?2.1 确定性评价方法确定性评价方法例：某项目在试算过程中，其净现值由正变负只出现一次。当例：某项目在试算过程中，其净现值由正变负只出现一次。当例：某项目在试算过程中，其净现值由正变负只出现一次。当例：某项目在试算过程中，其净现值由正变负只出现一次。当i i等于等于等于等于1414时，净现值为时，净现值为时，净现值为时，净现值为86.4586.45万元，当万元，当万元，当万元，当i i取值取值取值取值1616时，净现值为时，净现值为时，净现值为时，净

157、现值为-66.71-66.71万元，因此，万元，因此，万元，因此，万元，因此，该投资项目的内部收益率在该投资项目的内部收益率在该投资项目的内部收益率在该投资项目的内部收益率在14141616之间，通过线性插值公式计算得之间，通过线性插值公式计算得之间，通过线性插值公式计算得之间，通过线性插值公式计算得到：到：到：到：在几何图形中，连接正负转换时的NPV的直线与横坐标的交点，即净现值为零的折现率15.13为所求的内部收益率。内部收益率大于或等于基准收益率时，说明项目可行，否则，应予以否定。房地产E网2.1 确定性评价方法确定性评价方法D D、动态投资回收期、动态投资回收期、动态投资回收期、动态投

158、资回收期累计净现金流量现值等于零的时间即为动态投资回收期。计累计净现金流量现值等于零的时间即为动态投资回收期。计累计净现金流量现值等于零的时间即为动态投资回收期。计累计净现金流量现值等于零的时间即为动态投资回收期。计算公式：算公式：算公式：算公式：i15，回收期，回收期8-1+171/11447.15累计累计净现净现金流金流-500-800-4800-9300-8350-435065056509600现值现值-500-261-3025-29595431989216218801144累计累计-500-761-3786-6745-6202-4213-2051-1719732.2 不确定性评价方法不

159、确定性评价方法房地产开发投资过程中，存在许多不确定因素，比如，租金和售价、建房地产开发投资过程中，存在许多不确定因素，比如，租金和售价、建房地产开发投资过程中，存在许多不确定因素，比如，租金和售价、建房地产开发投资过程中，存在许多不确定因素，比如，租金和售价、建筑成本、开发周期等，这些因素会影响到房地产投资利润。所以不确定筑成本、开发周期等，这些因素会影响到房地产投资利润。所以不确定筑成本、开发周期等，这些因素会影响到房地产投资利润。所以不确定筑成本、开发周期等，这些因素会影响到房地产投资利润。所以不确定因素变动给投资收益带来的影响，是投资决策的一个重要内容。因素变动给投资收益带来的影响，是投

160、资决策的一个重要内容。因素变动给投资收益带来的影响，是投资决策的一个重要内容。因素变动给投资收益带来的影响，是投资决策的一个重要内容。2.2.1 2.2.1 房地产投资项目敏感性分析房地产投资项目敏感性分析房地产投资项目敏感性分析房地产投资项目敏感性分析房地产投资项目评估的房地产投资项目评估的房地产投资项目评估的房地产投资项目评估的敏感性分析敏感性分析敏感性分析敏感性分析，是分析和预测房地产投资收益评价，是分析和预测房地产投资收益评价，是分析和预测房地产投资收益评价，是分析和预测房地产投资收益评价指标对若干不确定性因素变动的敏感程度的一种方法。如果某个因素的指标对若干不确定性因素变动的敏感程度

161、的一种方法。如果某个因素的指标对若干不确定性因素变动的敏感程度的一种方法。如果某个因素的指标对若干不确定性因素变动的敏感程度的一种方法。如果某个因素的微小变动对投资经济效益造成较大影响，那么就说明该项目对这个因素微小变动对投资经济效益造成较大影响，那么就说明该项目对这个因素微小变动对投资经济效益造成较大影响，那么就说明该项目对这个因素微小变动对投资经济效益造成较大影响，那么就说明该项目对这个因素敏感。敏感。敏感。敏感。步骤：步骤：步骤：步骤：、确定分析指标；、确定分析指标；、确定分析指标；、确定分析指标；、确定可能发生变动的影响因素；、确定可能发生变动的影响因素；、确定可能发生变动的影响因素；

162、、确定可能发生变动的影响因素；、设定不确、设定不确、设定不确、设定不确定性因素的额变化范围；定性因素的额变化范围；定性因素的额变化范围；定性因素的额变化范围；、根据设定的不确定因素的变化值，重新计、根据设定的不确定因素的变化值，重新计、根据设定的不确定因素的变化值，重新计、根据设定的不确定因素的变化值，重新计算投资项目的经济评价指标，找出敏感性因素。算投资项目的经济评价指标，找出敏感性因素。算投资项目的经济评价指标，找出敏感性因素。算投资项目的经济评价指标，找出敏感性因素。2.2 不确定性评价方法不确定性评价方法2.2.1 2.2.1 房地产投资项目敏感性分析房地产投资项目敏感性分析房地产投资

163、项目敏感性分析房地产投资项目敏感性分析敏感性分析有单变量敏感性分析和多变量敏感性分析。单变量敏感性分敏感性分析有单变量敏感性分析和多变量敏感性分析。单变量敏感性分敏感性分析有单变量敏感性分析和多变量敏感性分析。单变量敏感性分敏感性分析有单变量敏感性分析和多变量敏感性分析。单变量敏感性分析是基本方法。析是基本方法。析是基本方法。析是基本方法。在进行单变量分析时，要假定各变量之间相互独立，然后每次只考察一在进行单变量分析时，要假定各变量之间相互独立，然后每次只考察一在进行单变量分析时，要假定各变量之间相互独立，然后每次只考察一在进行单变量分析时，要假定各变量之间相互独立，然后每次只考察一个变量的变

164、化，同时假定其他变量保持不变，观察所选定的经济评价指个变量的变化，同时假定其他变量保持不变，观察所选定的经济评价指个变量的变化，同时假定其他变量保持不变，观察所选定的经济评价指个变量的变化，同时假定其他变量保持不变，观察所选定的经济评价指标的变化情况。标的变化情况。标的变化情况。标的变化情况。多变量敏感性分析是分析两个或两个以上考察变量同时发生变动，选定多变量敏感性分析是分析两个或两个以上考察变量同时发生变动，选定多变量敏感性分析是分析两个或两个以上考察变量同时发生变动，选定多变量敏感性分析是分析两个或两个以上考察变量同时发生变动，选定的经济评价指标如何变动的一种方法。的经济评价指标如何变动的

165、一种方法。的经济评价指标如何变动的一种方法。的经济评价指标如何变动的一种方法。多个变量同时发生变化的情况非常普遍，所以，多变量敏感性分析方法多个变量同时发生变化的情况非常普遍，所以，多变量敏感性分析方法多个变量同时发生变化的情况非常普遍，所以，多变量敏感性分析方法多个变量同时发生变化的情况非常普遍，所以，多变量敏感性分析方法有很强的实用性。有很强的实用性。有很强的实用性。有很强的实用性。2.2 不确定性评价方法不确定性评价方法例：一个投资者准备投资一个工业厂房项目，规划建筑面积例：一个投资者准备投资一个工业厂房项目，规划建筑面积例：一个投资者准备投资一个工业厂房项目，规划建筑面积例：一个投资者

166、准备投资一个工业厂房项目，规划建筑面积20002000平米，平米，平米，平米，建造成本为建造成本为建造成本为建造成本为200200元每平米，年租金元每平米，年租金元每平米，年租金元每平米，年租金32.532.5元每平米，利息率为元每平米，利息率为元每平米，利息率为元每平米，利息率为7.387.38，建设，建设，建设，建设期期期期1212个月。（现金流量表略）个月。（现金流量表略）个月。（现金流量表略）个月。（现金流量表略）敏感性分析结果：敏感性分析结果：敏感性分析结果：敏感性分析结果：单因素变动引起的投资利润率变动的敏感性分析单因素变动引起的投资利润率变动的敏感性分析单因素变动引起的投资利润率

167、变动的敏感性分析单因素变动引起的投资利润率变动的敏感性分析 变动幅度变动幅度变动因素变动因素初始值初始值-10初始值初始值+10地价地价+3.8-3.5建造成本建造成本+7.6-6.7租金租金-12.4+12.5 2.2 不确定性评价方法不确定性评价方法2.2.2 2.2.2 概率分析概率分析概率分析概率分析敏感性分析能够用来研究不确定性因素的变化对投资价值的敏感性分析能够用来研究不确定性因素的变化对投资价值的敏感性分析能够用来研究不确定性因素的变化对投资价值的敏感性分析能够用来研究不确定性因素的变化对投资价值的影响程度，但在实际投资过程中，不同因素变动的可能性是影响程度，但在实际投资过程中，

168、不同因素变动的可能性是影响程度，但在实际投资过程中，不同因素变动的可能性是影响程度，但在实际投资过程中，不同因素变动的可能性是不一样的，几乎不会发生变动的因素即使是敏感因素，也无不一样的，几乎不会发生变动的因素即使是敏感因素，也无不一样的，几乎不会发生变动的因素即使是敏感因素，也无不一样的，几乎不会发生变动的因素即使是敏感因素，也无需过多关注。需过多关注。需过多关注。需过多关注。概率分析概率分析概率分析概率分析根据不确定性因素取值的概率分布，预测投资经济根据不确定性因素取值的概率分布，预测投资经济根据不确定性因素取值的概率分布，预测投资经济根据不确定性因素取值的概率分布，预测投资经济效果，即确

169、定不确定因素的变动范围与变动几率，因此也称效果，即确定不确定因素的变动范围与变动几率，因此也称效果，即确定不确定因素的变动范围与变动几率，因此也称效果，即确定不确定因素的变动范围与变动几率，因此也称为风险分析。为风险分析。为风险分析。为风险分析。2.2 不确定性评价方法不确定性评价方法概率分析的步骤：概率分析的步骤：概率分析的步骤：概率分析的步骤： 选定一个不确定因素作为分析对象，同时假定其余因素为确定性因素；选定一个不确定因素作为分析对象，同时假定其余因素为确定性因素；选定一个不确定因素作为分析对象，同时假定其余因素为确定性因素；选定一个不确定因素作为分析对象，同时假定其余因素为确定性因素；

170、 设定该因素的变化范围；设定该因素的变化范围；设定该因素的变化范围；设定该因素的变化范围； 确定每一个取值概率，并且使概率之和为确定每一个取值概率，并且使概率之和为确定每一个取值概率，并且使概率之和为确定每一个取值概率，并且使概率之和为1 1； 计算该不确定因素的数学期望值和标准差；计算该不确定因素的数学期望值和标准差；计算该不确定因素的数学期望值和标准差；计算该不确定因素的数学期望值和标准差； 根据计算结果计算投资经济评价指标；根据计算结果计算投资经济评价指标；根据计算结果计算投资经济评价指标；根据计算结果计算投资经济评价指标； 将新得到的指标值与初始值进行比较，作出决策。将新得到的指标值与

171、初始值进行比较，作出决策。将新得到的指标值与初始值进行比较，作出决策。将新得到的指标值与初始值进行比较，作出决策。3、房地产投资组合、房地产投资组合房地产投资包含两类风险房地产投资包含两类风险房地产投资包含两类风险房地产投资包含两类风险，即系统风险和非系统风险。对于，即系统风险和非系统风险。对于，即系统风险和非系统风险。对于，即系统风险和非系统风险。对于非系统风险，投资者可以通过调整投资组合策略分散风险，非系统风险，投资者可以通过调整投资组合策略分散风险，非系统风险，投资者可以通过调整投资组合策略分散风险，非系统风险，投资者可以通过调整投资组合策略分散风险，使得组合投资的风险度降低，保证投资者

172、获得稳定的投资收使得组合投资的风险度降低，保证投资者获得稳定的投资收使得组合投资的风险度降低，保证投资者获得稳定的投资收使得组合投资的风险度降低，保证投资者获得稳定的投资收益。益。益。益。当一个投资者将资金按不同的比例投入到两个或两个以上房当一个投资者将资金按不同的比例投入到两个或两个以上房当一个投资者将资金按不同的比例投入到两个或两个以上房当一个投资者将资金按不同的比例投入到两个或两个以上房地产项目时，其全部投资就构成了一个投资组合，资产组合地产项目时，其全部投资就构成了一个投资组合，资产组合地产项目时，其全部投资就构成了一个投资组合，资产组合地产项目时，其全部投资就构成了一个投资组合，资产

173、组合的收益和风险与单个资产不同，适当的资产组合可以起到分的收益和风险与单个资产不同，适当的资产组合可以起到分的收益和风险与单个资产不同，适当的资产组合可以起到分的收益和风险与单个资产不同，适当的资产组合可以起到分散风险的作用。散风险的作用。散风险的作用。散风险的作用。五、房地产金融五、房地产金融1 1、房地产金融概述、房地产金融概述、房地产金融概述、房地产金融概述2 2、房地产金融市场、房地产金融市场、房地产金融市场、房地产金融市场3 3、国外房地产金融、国外房地产金融、国外房地产金融、国外房地产金融4 4、我国房地产金融现状及存在的问题、我国房地产金融现状及存在的问题、我国房地产金融现状及存

174、在的问题、我国房地产金融现状及存在的问题5 5、住房抵押贷款证券化、住房抵押贷款证券化、住房抵押贷款证券化、住房抵押贷款证券化五、房地产金融五、房地产金融房地产金融房地产金融房地产金融房地产金融是指与房地产开发经营相联系的货币资本融通和是指与房地产开发经营相联系的货币资本融通和是指与房地产开发经营相联系的货币资本融通和是指与房地产开发经营相联系的货币资本融通和房地产金融资产投资活动。房地产金融资产投资活动。房地产金融资产投资活动。房地产金融资产投资活动。房地产金融的房地产金融的房地产金融的房地产金融的任务任务任务任务是以最有效的方式、方法及工具向社会筹是以最有效的方式、方法及工具向社会筹是以最

175、有效的方式、方法及工具向社会筹是以最有效的方式、方法及工具向社会筹集资金，并用于支持和配合房地产开发、经营和消费方面合集资金，并用于支持和配合房地产开发、经营和消费方面合集资金，并用于支持和配合房地产开发、经营和消费方面合集资金，并用于支持和配合房地产开发、经营和消费方面合理的资金融通。理的资金融通。理的资金融通。理的资金融通。由于房地产投资具有投资大、周期长、周转慢等特点，因此由于房地产投资具有投资大、周期长、周转慢等特点，因此由于房地产投资具有投资大、周期长、周转慢等特点，因此由于房地产投资具有投资大、周期长、周转慢等特点，因此房地产业的发展需要金融业的支持；同时由于房地产的价值房地产业的

176、发展需要金融业的支持；同时由于房地产的价值房地产业的发展需要金融业的支持；同时由于房地产的价值房地产业的发展需要金融业的支持；同时由于房地产的价值增值性和永续利用性，使得房地产成为一种优良的抵押品，增值性和永续利用性，使得房地产成为一种优良的抵押品，增值性和永续利用性，使得房地产成为一种优良的抵押品，增值性和永续利用性，使得房地产成为一种优良的抵押品，因此房地产信贷也构成了金融业的一项重要内容。因此房地产信贷也构成了金融业的一项重要内容。因此房地产信贷也构成了金融业的一项重要内容。因此房地产信贷也构成了金融业的一项重要内容。1、房地产金融概述、房地产金融概述1.1 1.1 房地产金融的概念与特

177、点房地产金融的概念与特点房地产金融的概念与特点房地产金融的概念与特点广义房地产金融广义房地产金融广义房地产金融广义房地产金融包含房地产投资和房地产金融两个方面，投资侧包含房地产投资和房地产金融两个方面，投资侧包含房地产投资和房地产金融两个方面，投资侧包含房地产投资和房地产金融两个方面，投资侧重研究投资决策，而金融则侧重于房地产资金融通渠道、资金融重研究投资决策，而金融则侧重于房地产资金融通渠道、资金融重研究投资决策，而金融则侧重于房地产资金融通渠道、资金融重研究投资决策，而金融则侧重于房地产资金融通渠道、资金融通方式、资金融通成本和项目融资可行性等问题的研究。通方式、资金融通成本和项目融资可行

178、性等问题的研究。通方式、资金融通成本和项目融资可行性等问题的研究。通方式、资金融通成本和项目融资可行性等问题的研究。特点：特点：特点：特点：（1 1）资金来源的短期性和资金运用的长期性）资金来源的短期性和资金运用的长期性）资金来源的短期性和资金运用的长期性）资金来源的短期性和资金运用的长期性（2 2）资金来源的固定性和资金运用的特定性）资金来源的固定性和资金运用的特定性）资金来源的固定性和资金运用的特定性）资金来源的固定性和资金运用的特定性（3 3）房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响）房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响）房地产金融有很强的政策性，风险和收

179、益受宏观经济环境影响）房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响1.2 影响房地产金融的因素影响房地产金融的因素1.2 1.2 影响房地产金融的因素影响房地产金融的因素影响房地产金融的因素影响房地产金融的因素从融资机构的角度看，影响房地产金融的众多因素包括外部因素和内部从融资机构的角度看，影响房地产金融的众多因素包括外部因素和内部从融资机构的角度看，影响房地产金融的众多因素包括外部因素和内部从融资机构的角度看，影响房地产金融的众多因素包括外部因素和内部因素。因素。因素。因素。外部因素：外部因素：外部因素：外部因素：（1 1）居民收入水平及人均可支配收入）居民收入水平及人均可支配收入

180、）居民收入水平及人均可支配收入）居民收入水平及人均可支配收入（2 2）住房价格与房租水平）住房价格与房租水平）住房价格与房租水平）住房价格与房租水平（3 3）通货膨胀率）通货膨胀率）通货膨胀率）通货膨胀率（4 4）企业经营状况）企业经营状况）企业经营状况）企业经营状况（5 5）金融政策）金融政策）金融政策）金融政策1.2 影响房地产金融的因素影响房地产金融的因素内部因素：内部因素：内部因素：内部因素：内部因素是指房地产金融体系内，能够影响房地产金融的要内部因素是指房地产金融体系内，能够影响房地产金融的要内部因素是指房地产金融体系内，能够影响房地产金融的要内部因素是指房地产金融体系内，能够影响房

181、地产金融的要素。素。素。素。（1 1）首期付款比例）首期付款比例）首期付款比例）首期付款比例（2 2）贷款年限）贷款年限）贷款年限）贷款年限（3 3）抵押贷款利率水平）抵押贷款利率水平）抵押贷款利率水平）抵押贷款利率水平（4 4）融资工具和还款方式）融资工具和还款方式）融资工具和还款方式）融资工具和还款方式1.3 房地产融资方式房地产融资方式房地产融资方式分类：房地产融资方式分类：房地产融资方式分类：房地产融资方式分类：（1 1）按房地产金融的内容划分：房产融资和土地融资）按房地产金融的内容划分：房产融资和土地融资）按房地产金融的内容划分：房产融资和土地融资）按房地产金融的内容划分：房产融资和

182、土地融资（2 2）按房地产融资是否经过房地产金融机构划分：直接融资和间接融资）按房地产融资是否经过房地产金融机构划分：直接融资和间接融资）按房地产融资是否经过房地产金融机构划分：直接融资和间接融资）按房地产融资是否经过房地产金融机构划分：直接融资和间接融资（3 3）按房地产开发企业融资者所承担的责任和义务划分：主权性融资和债）按房地产开发企业融资者所承担的责任和义务划分：主权性融资和债）按房地产开发企业融资者所承担的责任和义务划分：主权性融资和债）按房地产开发企业融资者所承担的责任和义务划分：主权性融资和债务性融资务性融资务性融资务性融资房地产开发经营企业融资的具体方式：房地产开发经营企业融资

183、的具体方式：房地产开发经营企业融资的具体方式：房地产开发经营企业融资的具体方式：房地产开发经营贷款房地产开发经营贷款房地产开发经营贷款房地产开发经营贷款房地产债券融资房地产债券融资房地产债券融资房地产债券融资房地产股票融资房地产股票融资房地产股票融资房地产股票融资回租、回购等其他融资方式。回租、回购等其他融资方式。回租、回购等其他融资方式。回租、回购等其他融资方式。融资成本与风险，特别是破产风险是这些融资方式所要考虑的共同问题。融资成本与风险，特别是破产风险是这些融资方式所要考虑的共同问题。融资成本与风险，特别是破产风险是这些融资方式所要考虑的共同问题。融资成本与风险，特别是破产风险是这些融资

184、方式所要考虑的共同问题。1.3 房地产融资方式房地产融资方式（1 1）房地产开发经营贷款）房地产开发经营贷款）房地产开发经营贷款）房地产开发经营贷款房地产开发经营贷款主要包括房地产开发企业流动资金贷款和土地使用房地产开发经营贷款主要包括房地产开发企业流动资金贷款和土地使用房地产开发经营贷款主要包括房地产开发企业流动资金贷款和土地使用房地产开发经营贷款主要包括房地产开发企业流动资金贷款和土地使用权抵押贷款。权抵押贷款。权抵押贷款。权抵押贷款。房地产开发企业流动资金贷款是指房地产金融机构对房地产开发企业发房地产开发企业流动资金贷款是指房地产金融机构对房地产开发企业发房地产开发企业流动资金贷款是指房

185、地产金融机构对房地产开发企业发房地产开发企业流动资金贷款是指房地产金融机构对房地产开发企业发放的生产性流动资金贷款，其用途包括：房地产开发前期工程所占资金、放的生产性流动资金贷款，其用途包括：房地产开发前期工程所占资金、放的生产性流动资金贷款，其用途包括：房地产开发前期工程所占资金、放的生产性流动资金贷款，其用途包括：房地产开发前期工程所占资金、土地开发成本所需资金、基础设施占用资金、建筑安装所需资金以及设土地开发成本所需资金、基础设施占用资金、建筑安装所需资金以及设土地开发成本所需资金、基础设施占用资金、建筑安装所需资金以及设土地开发成本所需资金、基础设施占用资金、建筑安装所需资金以及设施配

186、套所需占用的资金。施配套所需占用的资金。施配套所需占用的资金。施配套所需占用的资金。土地使用权抵押贷款是房地产开发企业以土地使用权作为抵押向银行申土地使用权抵押贷款是房地产开发企业以土地使用权作为抵押向银行申土地使用权抵押贷款是房地产开发企业以土地使用权作为抵押向银行申土地使用权抵押贷款是房地产开发企业以土地使用权作为抵押向银行申请贷款，抵押的土地包括土地上建筑物及其附属物。请贷款，抵押的土地包括土地上建筑物及其附属物。请贷款，抵押的土地包括土地上建筑物及其附属物。请贷款，抵押的土地包括土地上建筑物及其附属物。（2 2）房地产债券融资）房地产债券融资）房地产债券融资）房地产债券融资房地产债券融

187、资有多种方式，按发行者不同分为政府债券、金融债券和房地产债券融资有多种方式，按发行者不同分为政府债券、金融债券和房地产债券融资有多种方式，按发行者不同分为政府债券、金融债券和房地产债券融资有多种方式，按发行者不同分为政府债券、金融债券和公司债券三种。公司债券三种。公司债券三种。公司债券三种。1.3 房地产融资方式房地产融资方式（3 3）房地产股票融资）房地产股票融资）房地产股票融资）房地产股票融资特点：特点：特点：特点：发行房地产企业股票可以在短时间内筹资到房地产开发所需资金发行房地产企业股票可以在短时间内筹资到房地产开发所需资金发行房地产企业股票可以在短时间内筹资到房地产开发所需资金发行房地

188、产企业股票可以在短时间内筹资到房地产开发所需资金促使房地产开发企业提高资金使用效益促使房地产开发企业提高资金使用效益促使房地产开发企业提高资金使用效益促使房地产开发企业提高资金使用效益降低房地产开发融资成本降低房地产开发融资成本降低房地产开发融资成本降低房地产开发融资成本基本方式：基本方式：基本方式：基本方式：筹募股东资本，筹募股东资本，筹募股东资本，筹募股东资本，增资配股、增资配股、增资配股、增资配股、有偿转让股权、有偿转让股权、有偿转让股权、有偿转让股权、公积金转为资本金、公积金转为资本金、公积金转为资本金、公积金转为资本金、招募外资股招募外资股招募外资股招募外资股1.4 住房消费金融住房

189、消费金融意义与作用：意义与作用：意义与作用：意义与作用：（1 1）能够提高广大居民的住房消费水平）能够提高广大居民的住房消费水平）能够提高广大居民的住房消费水平）能够提高广大居民的住房消费水平（2 2）住房消费金融产生的住房消费需求效应是过剩经济条）住房消费金融产生的住房消费需求效应是过剩经济条）住房消费金融产生的住房消费需求效应是过剩经济条）住房消费金融产生的住房消费需求效应是过剩经济条件下经济增长的直接推动力件下经济增长的直接推动力件下经济增长的直接推动力件下经济增长的直接推动力（3 3）住房消费金融产生的现实消费能够创造出越来越多的）住房消费金融产生的现实消费能够创造出越来越多的）住房消

190、费金融产生的现实消费能够创造出越来越多的）住房消费金融产生的现实消费能够创造出越来越多的就业岗位，吸收大量待业和就业人口。就业岗位，吸收大量待业和就业人口。就业岗位，吸收大量待业和就业人口。就业岗位，吸收大量待业和就业人口。具体形式：具体形式：具体形式：具体形式：住房公积金、个人住房组合贷款、商业银行个人住房担保贷住房公积金、个人住房组合贷款、商业银行个人住房担保贷住房公积金、个人住房组合贷款、商业银行个人住房担保贷住房公积金、个人住房组合贷款、商业银行个人住房担保贷款、住房储蓄贷款以及存单抵押贷款。款、住房储蓄贷款以及存单抵押贷款。款、住房储蓄贷款以及存单抵押贷款。款、住房储蓄贷款以及存单抵

191、押贷款。1.4 住房消费金融住房消费金融（1 1）住房公积金贷款）住房公积金贷款）住房公积金贷款）住房公积金贷款该类贷款具有政策补偿性质，贷款利率低，而且要低于同期商业银行的该类贷款具有政策补偿性质，贷款利率低，而且要低于同期商业银行的该类贷款具有政策补偿性质，贷款利率低，而且要低于同期商业银行的该类贷款具有政策补偿性质，贷款利率低，而且要低于同期商业银行的贷款利率。贷款利率。贷款利率。贷款利率。（2 2）个人住房组合贷款）个人住房组合贷款）个人住房组合贷款）个人住房组合贷款住房公积金贷款与商业贷款合并后，构成个人住房组合贷款住房公积金贷款与商业贷款合并后，构成个人住房组合贷款住房公积金贷款与

192、商业贷款合并后，构成个人住房组合贷款住房公积金贷款与商业贷款合并后，构成个人住房组合贷款（3 3）商业银行个人住房担保贷款）商业银行个人住房担保贷款）商业银行个人住房担保贷款）商业银行个人住房担保贷款商业银行个人住房担保贷款对贷款者的限定条件教少，只要申请者在贷商业银行个人住房担保贷款对贷款者的限定条件教少，只要申请者在贷商业银行个人住房担保贷款对贷款者的限定条件教少，只要申请者在贷商业银行个人住房担保贷款对贷款者的限定条件教少，只要申请者在贷款银行存款余额占购买住房所需金额的比例不低于款银行存款余额占购买住房所需金额的比例不低于款银行存款余额占购买住房所需金额的比例不低于款银行存款余额占购买

193、住房所需金额的比例不低于3030，并以此作为购，并以此作为购，并以此作为购，并以此作为购房首期贷款，或银行认可的其他形式，就可以申请使用银行抵押贷款房首期贷款，或银行认可的其他形式，就可以申请使用银行抵押贷款房首期贷款，或银行认可的其他形式，就可以申请使用银行抵押贷款房首期贷款，或银行认可的其他形式，就可以申请使用银行抵押贷款（4 4）住房储蓄贷款）住房储蓄贷款）住房储蓄贷款）住房储蓄贷款目前，住房储蓄贷款主要有两类：一是目前，住房储蓄贷款主要有两类：一是目前，住房储蓄贷款主要有两类：一是目前，住房储蓄贷款主要有两类：一是“ “存一贷二存一贷二存一贷二存一贷二” ”买房抵押贷款，二买房抵押贷款

194、，二买房抵押贷款，二买房抵押贷款，二是购房者在开办此项业务的银行先存够一定数额、一定期限的贷款，即是购房者在开办此项业务的银行先存够一定数额、一定期限的贷款，即是购房者在开办此项业务的银行先存够一定数额、一定期限的贷款，即是购房者在开办此项业务的银行先存够一定数额、一定期限的贷款，即可得到相应的贷款可得到相应的贷款可得到相应的贷款可得到相应的贷款（5 5）存单抵押贷款）存单抵押贷款）存单抵押贷款）存单抵押贷款2、房地产金融市场、房地产金融市场房地产金融市场房地产金融市场房地产金融市场房地产金融市场是指从事与房地产相关的金融商品和金融工具交易活动是指从事与房地产相关的金融商品和金融工具交易活动是

195、指从事与房地产相关的金融商品和金融工具交易活动是指从事与房地产相关的金融商品和金融工具交易活动的总和。的总和。的总和。的总和。房地产金融市场是房地产市场体系中不可缺少的一部分。房地产金融市场是房地产市场体系中不可缺少的一部分。房地产金融市场是房地产市场体系中不可缺少的一部分。房地产金融市场是房地产市场体系中不可缺少的一部分。首先，内部协调和均衡必须借助房地产金融市场首先，内部协调和均衡必须借助房地产金融市场首先，内部协调和均衡必须借助房地产金融市场首先，内部协调和均衡必须借助房地产金融市场其次，房地产市场中个市场间的协调也离不开房地产金融市场其次，房地产市场中个市场间的协调也离不开房地产金融市

196、场其次，房地产市场中个市场间的协调也离不开房地产金融市场其次，房地产市场中个市场间的协调也离不开房地产金融市场最后，房地产金融市场本身就是房地产市场的一部分最后，房地产金融市场本身就是房地产市场的一部分最后，房地产金融市场本身就是房地产市场的一部分最后，房地产金融市场本身就是房地产市场的一部分2.1 2.1 房地产金融市场的主体与客体房地产金融市场的主体与客体房地产金融市场的主体与客体房地产金融市场的主体与客体房地产金融市场的房地产金融市场的房地产金融市场的房地产金融市场的主体主体主体主体是由与房地产业有关的各类资金交易的资金供给是由与房地产业有关的各类资金交易的资金供给是由与房地产业有关的各

197、类资金交易的资金供给是由与房地产业有关的各类资金交易的资金供给者、资金需求者和中介机构组织；者、资金需求者和中介机构组织；者、资金需求者和中介机构组织；者、资金需求者和中介机构组织；客体客体客体客体是在房地产金融市场上可以同货币相交易的各种金融契约，包括各是在房地产金融市场上可以同货币相交易的各种金融契约，包括各是在房地产金融市场上可以同货币相交易的各种金融契约，包括各是在房地产金融市场上可以同货币相交易的各种金融契约，包括各种有价证券（股票、证券等）以及存单等融资工具。种有价证券（股票、证券等）以及存单等融资工具。种有价证券（股票、证券等）以及存单等融资工具。种有价证券（股票、证券等）以及存

198、单等融资工具。2.1 房地产金融市场的主体与客体房地产金融市场的主体与客体房地产金融市场的主体：房地产金融市场的主体：房地产金融市场的主体：房地产金融市场的主体：政府银行与非银行的金融机构房地产开发经营企业居民个人主体中央银行与银行型房地产金融机构银行之外主要开展房地产金融业务或业务涉及房地产领域的金融机构房地产金融市场客体是在房地产金融市场上可以同货币相交易的各种金融契约，以及股票、债券等有价证券、存单等。2.2 房地产金融市场的结构房地产金融市场的结构房地产金融市场房地产金融市场房地产金融市场房地产金融市场由房地产借贷市场、房地产证券市场、房地产保险市场、由房地产借贷市场、房地产证券市场、

199、房地产保险市场、由房地产借贷市场、房地产证券市场、房地产保险市场、由房地产借贷市场、房地产证券市场、房地产保险市场、房地产信托投资市场等组成。其中，房地产借贷市场和房地产政权市场房地产信托投资市场等组成。其中，房地产借贷市场和房地产政权市场房地产信托投资市场等组成。其中，房地产借贷市场和房地产政权市场房地产信托投资市场等组成。其中，房地产借贷市场和房地产政权市场是主干市场，其他为辅助分市场。是主干市场，其他为辅助分市场。是主干市场，其他为辅助分市场。是主干市场，其他为辅助分市场。房地产借贷市场房地产证券市场房地产保险市场房地产信托投资市场房地产储蓄市场房地产贷款市场股票市场债券市场信用贷款市场

200、抵押贷款市场房地产金融市场一级二级一级市场二级市场2.2 房地产金融市场的结构房地产金融市场的结构（1 1）房地产借贷市场）房地产借贷市场）房地产借贷市场）房地产借贷市场房地产储蓄市场房地产储蓄市场房地产储蓄市场房地产储蓄市场是个人或企事业单位为购房、建房而存储资金的市场，是个人或企事业单位为购房、建房而存储资金的市场，是个人或企事业单位为购房、建房而存储资金的市场，是个人或企事业单位为购房、建房而存储资金的市场，其特点：定向性、低息性、契约性、稳定性。其特点：定向性、低息性、契约性、稳定性。其特点：定向性、低息性、契约性、稳定性。其特点：定向性、低息性、契约性、稳定性。房地产贷款市场房地产贷

201、款市场房地产贷款市场房地产贷款市场又包括房地产信用贷款市场和房地产抵押贷款市场。信又包括房地产信用贷款市场和房地产抵押贷款市场。信又包括房地产信用贷款市场和房地产抵押贷款市场。信又包括房地产信用贷款市场和房地产抵押贷款市场。信用贷款市场是以信用为基础，以贷款合同为核心运作的；抵押贷款市场用贷款市场是以信用为基础，以贷款合同为核心运作的；抵押贷款市场用贷款市场是以信用为基础，以贷款合同为核心运作的；抵押贷款市场用贷款市场是以信用为基础，以贷款合同为核心运作的；抵押贷款市场是金融机构要求借款人提供以房地产及其相关权益凭证为抵押品作为担是金融机构要求借款人提供以房地产及其相关权益凭证为抵押品作为担是

202、金融机构要求借款人提供以房地产及其相关权益凭证为抵押品作为担是金融机构要求借款人提供以房地产及其相关权益凭证为抵押品作为担保而发放贷款的市场，包括初级抵押市场和二级抵押市场。保而发放贷款的市场，包括初级抵押市场和二级抵押市场。保而发放贷款的市场，包括初级抵押市场和二级抵押市场。保而发放贷款的市场，包括初级抵押市场和二级抵押市场。其中，初级抵押市场包括：其中，初级抵押市场包括：其中，初级抵押市场包括：其中，初级抵押市场包括：土地权益抵押贷款土地权益抵押贷款土地权益抵押贷款土地权益抵押贷款建筑合同抵押贷款建筑合同抵押贷款建筑合同抵押贷款建筑合同抵押贷款购房合同抵押贷款购房合同抵押贷款购房合同抵押贷

203、款购房合同抵押贷款其他有形资产抵押贷款其他有形资产抵押贷款其他有形资产抵押贷款其他有形资产抵押贷款2.2 房地产金融市场的结构房地产金融市场的结构（2 2）房地产有价证券市场）房地产有价证券市场）房地产有价证券市场）房地产有价证券市场房地产有价证券市场是房地产有价证券发行、交易的场所，是反对产经房地产有价证券市场是房地产有价证券发行、交易的场所，是反对产经房地产有价证券市场是房地产有价证券发行、交易的场所，是反对产经房地产有价证券市场是房地产有价证券发行、交易的场所，是反对产经营证券化的必备条件。营证券化的必备条件。营证券化的必备条件。营证券化的必备条件。按有价证券的不同种类，房地产有价证券市

204、场可分为房地产股票市场和按有价证券的不同种类，房地产有价证券市场可分为房地产股票市场和按有价证券的不同种类，房地产有价证券市场可分为房地产股票市场和按有价证券的不同种类，房地产有价证券市场可分为房地产股票市场和房地产证券市场；按房地产市场运行程序，分为有价证券发行市场和有房地产证券市场；按房地产市场运行程序，分为有价证券发行市场和有房地产证券市场；按房地产市场运行程序，分为有价证券发行市场和有房地产证券市场；按房地产市场运行程序，分为有价证券发行市场和有价证券流通市场；按房地产有价证券的发行方式，有公募和私募两种；价证券流通市场；按房地产有价证券的发行方式，有公募和私募两种；价证券流通市场；按

205、房地产有价证券的发行方式，有公募和私募两种；价证券流通市场；按房地产有价证券的发行方式，有公募和私募两种；按房地产交易的空间分为场内交易和场外交易。按房地产交易的空间分为场内交易和场外交易。按房地产交易的空间分为场内交易和场外交易。按房地产交易的空间分为场内交易和场外交易。房地产证券交易要素：房地产证券交易要素：房地产证券交易要素：房地产证券交易要素：供买卖的物品供买卖的物品供买卖的物品供买卖的物品从事交易的双方当事人从事交易的双方当事人从事交易的双方当事人从事交易的双方当事人中介中介中介中介房地产证券市场房地产证券市场房地产证券市场房地产证券市场2.2 房地产金融市场的结构房地产金融市场的结

206、构房地产证券市场的运行过程：房地产证券市场的运行过程：房地产证券市场的运行过程：房地产证券市场的运行过程：政府或企业委托证券承销商发行有价证券，承销商受委托并代理发行，政府或企业委托证券承销商发行有价证券，承销商受委托并代理发行，政府或企业委托证券承销商发行有价证券，承销商受委托并代理发行，政府或企业委托证券承销商发行有价证券，承销商受委托并代理发行，投资者在发行市场购买有价证券，这是一级市场的发行活动。经过一级投资者在发行市场购买有价证券，这是一级市场的发行活动。经过一级投资者在发行市场购买有价证券，这是一级市场的发行活动。经过一级投资者在发行市场购买有价证券，这是一级市场的发行活动。经过一

207、级市场的发行活动后，有价证券进入交易市场，投资人在交易所和证券经市场的发行活动后，有价证券进入交易市场，投资人在交易所和证券经市场的发行活动后，有价证券进入交易市场，投资人在交易所和证券经市场的发行活动后，有价证券进入交易市场，投资人在交易所和证券经纪人处开户并委托买卖各种有价证券，通过竞价成交、交割、过户，完纪人处开户并委托买卖各种有价证券，通过竞价成交、交割、过户，完纪人处开户并委托买卖各种有价证券，通过竞价成交、交割、过户，完纪人处开户并委托买卖各种有价证券，通过竞价成交、交割、过户，完成二级金融市场的交易活动。成二级金融市场的交易活动。成二级金融市场的交易活动。成二级金融市场的交易活动

208、。（3 3）房地产保险市场）房地产保险市场）房地产保险市场）房地产保险市场房地产保险市场是指对投保人的房地产及其相关利益所产生的损害赔偿房地产保险市场是指对投保人的房地产及其相关利益所产生的损害赔偿房地产保险市场是指对投保人的房地产及其相关利益所产生的损害赔偿房地产保险市场是指对投保人的房地产及其相关利益所产生的损害赔偿责任提供保险和保险人依托保险基金参与房地产投资的市场。责任提供保险和保险人依托保险基金参与房地产投资的市场。责任提供保险和保险人依托保险基金参与房地产投资的市场。责任提供保险和保险人依托保险基金参与房地产投资的市场。运作过程：运作过程：运作过程：运作过程：房地产保险市场是以保险

209、基金为核心，通过风险选择机制、损失补偿机房地产保险市场是以保险基金为核心，通过风险选择机制、损失补偿机房地产保险市场是以保险基金为核心，通过风险选择机制、损失补偿机房地产保险市场是以保险基金为核心，通过风险选择机制、损失补偿机制和资金运用机制进行运作的：被保险人以房地产作为标的投保，保险制和资金运用机制进行运作的：被保险人以房地产作为标的投保，保险制和资金运用机制进行运作的：被保险人以房地产作为标的投保，保险制和资金运用机制进行运作的：被保险人以房地产作为标的投保，保险人安风险性质选择承保对象；确定保险费率并收取保险费；再建立保险人安风险性质选择承保对象；确定保险费率并收取保险费；再建立保险人

210、安风险性质选择承保对象；确定保险费率并收取保险费；再建立保险人安风险性质选择承保对象；确定保险费率并收取保险费；再建立保险基金和保险准备金；最后对所投保标的损失予以补偿或进行房地产投资基金和保险准备金；最后对所投保标的损失予以补偿或进行房地产投资基金和保险准备金；最后对所投保标的损失予以补偿或进行房地产投资基金和保险准备金；最后对所投保标的损失予以补偿或进行房地产投资以增加保险基金的收益使其增值。以增加保险基金的收益使其增值。以增加保险基金的收益使其增值。以增加保险基金的收益使其增值。2.2 房地产金融市场的结构房地产金融市场的结构（4 4）房地产信托投资市场）房地产信托投资市场）房地产信托投

211、资市场）房地产信托投资市场信托信托信托信托是一种金融活动，它是以资产和财产为核心、以信托为基础、以委是一种金融活动，它是以资产和财产为核心、以信托为基础、以委是一种金融活动，它是以资产和财产为核心、以信托为基础、以委是一种金融活动，它是以资产和财产为核心、以信托为基础、以委托为方式的财产管理制度。其概念可以表述为：财产的所有者，为了实托为方式的财产管理制度。其概念可以表述为：财产的所有者，为了实托为方式的财产管理制度。其概念可以表述为：财产的所有者，为了实托为方式的财产管理制度。其概念可以表述为：财产的所有者，为了实现一定目的，通过签订合同，把其指定的财产委托信托机构全权代为管现一定目的，通过

212、签订合同，把其指定的财产委托信托机构全权代为管现一定目的，通过签订合同，把其指定的财产委托信托机构全权代为管现一定目的，通过签订合同，把其指定的财产委托信托机构全权代为管理或经营的行为。理或经营的行为。理或经营的行为。理或经营的行为。房地产信托市场房地产信托市场房地产信托市场房地产信托市场是指受托对土地及房屋等房地产进行处理和管理的市场。是指受托对土地及房屋等房地产进行处理和管理的市场。是指受托对土地及房屋等房地产进行处理和管理的市场。是指受托对土地及房屋等房地产进行处理和管理的市场。运行要素：运行要素：运行要素：运行要素：信托人（委托人）、受托人、受益人信托人（委托人）、受托人、受益人信托人

213、（委托人）、受托人、受益人信托人（委托人）、受托人、受益人主要业务：主要业务：主要业务：主要业务：房地产资金信托房地产资金信托房地产资金信托房地产资金信托房地产征信业务房地产征信业务房地产征信业务房地产征信业务房地产财产委托和代理信托业务房地产财产委托和代理信托业务房地产财产委托和代理信托业务房地产财产委托和代理信托业务3、国外房地产金融、国外房地产金融根据融资方式不同，根据融资方式不同，根据融资方式不同，根据融资方式不同，国际房地产金融制度可以大致分为四种模式：国际房地产金融制度可以大致分为四种模式：国际房地产金融制度可以大致分为四种模式：国际房地产金融制度可以大致分为四种模式：证券证券证券

214、证券型、基金型、储蓄型和财政型。型、基金型、储蓄型和财政型。型、基金型、储蓄型和财政型。型、基金型、储蓄型和财政型。（1 1）以证券融资为主导的房地产金融制度，以美国最为典型；）以证券融资为主导的房地产金融制度，以美国最为典型；）以证券融资为主导的房地产金融制度，以美国最为典型；）以证券融资为主导的房地产金融制度，以美国最为典型；特点：特点：特点：特点： 住房信贷市场具有开放性；住房信贷市场具有开放性；住房信贷市场具有开放性；住房信贷市场具有开放性； 抵押贷款证券化程度高抵押贷款证券化程度高抵押贷款证券化程度高抵押贷款证券化程度高 融资工具多样化；融资工具多样化；融资工具多样化；融资工具多样化

215、； 政府干预住房信贷市场政府干预住房信贷市场政府干预住房信贷市场政府干预住房信贷市场（2 2）以社会福利基金融资为主导的房地产金融制度，以新加坡最为典型；）以社会福利基金融资为主导的房地产金融制度，以新加坡最为典型；）以社会福利基金融资为主导的房地产金融制度，以新加坡最为典型；）以社会福利基金融资为主导的房地产金融制度，以新加坡最为典型；特点：特点：特点：特点：建立以强制储蓄为特征的社会福利基金建立以强制储蓄为特征的社会福利基金建立以强制储蓄为特征的社会福利基金建立以强制储蓄为特征的社会福利基金社会福利基金金融化经营社会福利基金金融化经营社会福利基金金融化经营社会福利基金金融化经营社会福利基金

216、与住房信贷相结合社会福利基金与住房信贷相结合社会福利基金与住房信贷相结合社会福利基金与住房信贷相结合3、国外房地产金融、国外房地产金融（3 3）以储蓄融资为主导的房地产金融制度，以德国等欧洲国家为代表；）以储蓄融资为主导的房地产金融制度，以德国等欧洲国家为代表；）以储蓄融资为主导的房地产金融制度，以德国等欧洲国家为代表；）以储蓄融资为主导的房地产金融制度，以德国等欧洲国家为代表；特点特点特点特点：专业化的住房储蓄机构专业化的住房储蓄机构专业化的住房储蓄机构专业化的住房储蓄机构封闭运行的融资体系封闭运行的融资体系封闭运行的融资体系封闭运行的融资体系政府对住房储蓄实施奖励政策政府对住房储蓄实施奖励

217、政策政府对住房储蓄实施奖励政策政府对住房储蓄实施奖励政策多样化的房地产金融工具多样化的房地产金融工具多样化的房地产金融工具多样化的房地产金融工具（4 4）以财政融资为主导的房地产金融制度，以日本为代表。）以财政融资为主导的房地产金融制度，以日本为代表。）以财政融资为主导的房地产金融制度，以日本为代表。）以财政融资为主导的房地产金融制度，以日本为代表。特点：特点：特点：特点：官方金融机构是住房信贷市场中重要的供给者官方金融机构是住房信贷市场中重要的供给者官方金融机构是住房信贷市场中重要的供给者官方金融机构是住房信贷市场中重要的供给者住房储蓄制度住房储蓄制度住房储蓄制度住房储蓄制度政策投资性贷款是

218、住房信贷资金的主要来源政策投资性贷款是住房信贷资金的主要来源政策投资性贷款是住房信贷资金的主要来源政策投资性贷款是住房信贷资金的主要来源3、国外房地产金融、国外房地产金融根据各国房地产资金根据各国房地产资金根据各国房地产资金根据各国房地产资金融通方式和手段的不同，融通方式和手段的不同，融通方式和手段的不同，融通方式和手段的不同，基本上可以把各国房地产基本上可以把各国房地产基本上可以把各国房地产基本上可以把各国房地产金融的模式分为四种类型：金融的模式分为四种类型：金融的模式分为四种类型：金融的模式分为四种类型：直接融资、抵押融资、契约融资和强制性融直接融资、抵押融资、契约融资和强制性融直接融资、

219、抵押融资、契约融资和强制性融直接融资、抵押融资、契约融资和强制性融资。资。资。资。（1 1）直接融资：）直接融资：）直接融资：）直接融资：指资金需求者和资金供给者之间的一种直接贷款。指资金需求者和资金供给者之间的一种直接贷款。指资金需求者和资金供给者之间的一种直接贷款。指资金需求者和资金供给者之间的一种直接贷款。（2 2）抵押融资：）抵押融资：）抵押融资：）抵押融资：指借款人以抵押人的名义，将其合法财产或利益，转让给指借款人以抵押人的名义，将其合法财产或利益，转让给指借款人以抵押人的名义，将其合法财产或利益，转让给指借款人以抵押人的名义，将其合法财产或利益，转让给贷款人，作为偿还债务的担保品。

220、贷款人，作为偿还债务的担保品。贷款人，作为偿还债务的担保品。贷款人，作为偿还债务的担保品。（3 3）契约融资：）契约融资：）契约融资：）契约融资：指贷款人与借款人对于贷款事宜协商一致而成立的具有法指贷款人与借款人对于贷款事宜协商一致而成立的具有法指贷款人与借款人对于贷款事宜协商一致而成立的具有法指贷款人与借款人对于贷款事宜协商一致而成立的具有法律强制效力的合意，并通过这种合意来融通资金的方式。律强制效力的合意，并通过这种合意来融通资金的方式。律强制效力的合意，并通过这种合意来融通资金的方式。律强制效力的合意，并通过这种合意来融通资金的方式。（4 4）强制性融资：）强制性融资：）强制性融资：）强

221、制性融资：指根据国家法律法规的规定所进行的融资，这种融资是指根据国家法律法规的规定所进行的融资，这种融资是指根据国家法律法规的规定所进行的融资，这种融资是指根据国家法律法规的规定所进行的融资，这种融资是限制使用的强制性的社会保障制度。限制使用的强制性的社会保障制度。限制使用的强制性的社会保障制度。限制使用的强制性的社会保障制度。3、国外房地产金融、国外房地产金融例如：以抵押贷款为主的美国房地产金融模式、以契约储蓄为主的德国例如：以抵押贷款为主的美国房地产金融模式、以契约储蓄为主的德国例如：以抵押贷款为主的美国房地产金融模式、以契约储蓄为主的德国例如：以抵押贷款为主的美国房地产金融模式、以契约储

222、蓄为主的德国房地产金融模式和以强制性储蓄为主的新加坡中央公积金制度。房地产金融模式和以强制性储蓄为主的新加坡中央公积金制度。房地产金融模式和以强制性储蓄为主的新加坡中央公积金制度。房地产金融模式和以强制性储蓄为主的新加坡中央公积金制度。美国房地产金融模式：美国房地产金融模式：美国房地产金融模式：美国房地产金融模式：美国不仅建立了完善的住宅抵押贷款一级市场，而且还建立了运作规范、美国不仅建立了完善的住宅抵押贷款一级市场，而且还建立了运作规范、美国不仅建立了完善的住宅抵押贷款一级市场，而且还建立了运作规范、美国不仅建立了完善的住宅抵押贷款一级市场，而且还建立了运作规范、运行有序、相互衔接的抵押贷款

223、二级市场。运行有序、相互衔接的抵押贷款二级市场。运行有序、相互衔接的抵押贷款二级市场。运行有序、相互衔接的抵押贷款二级市场。一级市场融资模式中：一级市场融资模式中：一级市场融资模式中：一级市场融资模式中：金融机构包括：金融机构包括：金融机构包括：金融机构包括：商业银行、储蓄贷款机构、契约储蓄机构等；商业银行、储蓄贷款机构、契约储蓄机构等；商业银行、储蓄贷款机构、契约储蓄机构等；商业银行、储蓄贷款机构、契约储蓄机构等；金融工具金融工具金融工具金融工具包括非摊提抵押贷款，固定利率、均额偿还、全额分期偿还抵包括非摊提抵押贷款，固定利率、均额偿还、全额分期偿还抵包括非摊提抵押贷款，固定利率、均额偿还、

224、全额分期偿还抵包括非摊提抵押贷款，固定利率、均额偿还、全额分期偿还抵押贷款，可调整利率的抵押贷款等。押贷款，可调整利率的抵押贷款等。押贷款，可调整利率的抵押贷款等。押贷款，可调整利率的抵押贷款等。二级市场是指房地产抵押贷款债权形成之后，转移、流通这些已经形成二级市场是指房地产抵押贷款债权形成之后，转移、流通这些已经形成二级市场是指房地产抵押贷款债权形成之后，转移、流通这些已经形成二级市场是指房地产抵押贷款债权形成之后，转移、流通这些已经形成的抵押贷款债权的市场。的抵押贷款债权的市场。的抵押贷款债权的市场。的抵押贷款债权的市场。4、我国房地产金融现状及存在的问题、我国房地产金融现状及存在的问题目

225、前，在房地产金融市场上从事经营活动的金融机构主要有住房储蓄银目前，在房地产金融市场上从事经营活动的金融机构主要有住房储蓄银目前，在房地产金融市场上从事经营活动的金融机构主要有住房储蓄银目前，在房地产金融市场上从事经营活动的金融机构主要有住房储蓄银行、商业银行的房地产信贷部和住房资金管理中心。行、商业银行的房地产信贷部和住房资金管理中心。行、商业银行的房地产信贷部和住房资金管理中心。行、商业银行的房地产信贷部和住房资金管理中心。主要问题：主要问题：主要问题：主要问题：信贷资金价格呈现双轨信贷资金价格呈现双轨信贷资金价格呈现双轨信贷资金价格呈现双轨融资机构脆弱融资机构脆弱融资机构脆弱融资机构脆弱金

226、融机构不健全金融机构不健全金融机构不健全金融机构不健全房地产信贷投向存在偏差房地产信贷投向存在偏差房地产信贷投向存在偏差房地产信贷投向存在偏差住房信贷交易费用偏高住房信贷交易费用偏高住房信贷交易费用偏高住房信贷交易费用偏高发展对策：发展对策：发展对策：发展对策：利率市场化与政府干预；创新住房抵押贷款工具利率市场化与政府干预；创新住房抵押贷款工具利率市场化与政府干预；创新住房抵押贷款工具利率市场化与政府干预；创新住房抵押贷款工具建立住房抵押贷款担保机构；建立个人信用制度建立住房抵押贷款担保机构；建立个人信用制度建立住房抵押贷款担保机构；建立个人信用制度建立住房抵押贷款担保机构；建立个人信用制度5

227、、住房抵押贷款证券化、住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化流程住房抵押贷款证券化流程住房抵押贷款证券化流程住房抵押贷款证券化流程：借款人（购房人）抵押贷款发放者（银行）抵押贷款收购者（中介）抵押贷款证券（投资者）信用评级担保机构借权放贷借权资金借权资金评级担保一级市场二级市场5、住房抵押贷款证券化、住房抵押贷款证券化积极作用：积极作用：积极作用：积极作用：（1 1）为住房抵押贷款发放者开辟了新的融资渠道，便于放贷者进行资）为住房抵押贷款发放者开辟了新的融资渠道，便于放贷者进行资）为住房抵押贷款发放者开辟了新的融资渠道，便于放贷者进行资）为住房抵押贷款发放者开辟了新的融资渠道，便于放贷者进行资产

228、负债管理。产负债管理。产负债管理。产负债管理。（2 2）有利于打破住房信贷供求区域不平衡，提高住房资金配置效率。）有利于打破住房信贷供求区域不平衡，提高住房资金配置效率。）有利于打破住房信贷供求区域不平衡，提高住房资金配置效率。）有利于打破住房信贷供求区域不平衡，提高住房资金配置效率。（3 3）住房抵押贷款证券化为银行分散经营风险创造了条件。）住房抵押贷款证券化为银行分散经营风险创造了条件。）住房抵押贷款证券化为银行分散经营风险创造了条件。）住房抵押贷款证券化为银行分散经营风险创造了条件。推行住房抵押贷款证券化的基础：推行住房抵押贷款证券化的基础：推行住房抵押贷款证券化的基础：推行住房抵押贷款

229、证券化的基础：利率放开利率放开利率放开利率放开培育机构投资者培育机构投资者培育机构投资者培育机构投资者完善房地产金融法律环境完善房地产金融法律环境完善房地产金融法律环境完善房地产金融法律环境建立住房抵押贷款收购机构建立住房抵押贷款收购机构建立住房抵押贷款收购机构建立住房抵押贷款收购机构培养专业人士培养专业人士培养专业人士培养专业人士六、房地产制度六、房地产制度六、房地产制度六、房地产制度制度是规范人的行为、约束人们之间相互关系的规则集合，制度是规范人的行为、约束人们之间相互关系的规则集合，制度是规范人的行为、约束人们之间相互关系的规则集合，制度是规范人的行为、约束人们之间相互关系的规则集合，是

230、是是是“ “游戏规则游戏规则游戏规则游戏规则” ”。房地产制度是约束人们之间房地产关系的规则集合，具体包房地产制度是约束人们之间房地产关系的规则集合，具体包房地产制度是约束人们之间房地产关系的规则集合，具体包房地产制度是约束人们之间房地产关系的规则集合，具体包括各种房地产法律、规范、政策。括各种房地产法律、规范、政策。括各种房地产法律、规范、政策。括各种房地产法律、规范、政策。1、房地产产权制度（1）产权的概念（2）我国房地产产权类型（3）房地产产权登记六、房地产制度六、房地产制度（1 1）产权的概念）产权的概念）产权的概念）产权的概念产权：产权：产权：产权：是指产权主题拥有的与财产有关的权利

231、的集合，它是一定社会的人与人是指产权主题拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人是指产权主题拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人是指产权主题拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。也可认为是财产权，即存在或设定在一切客之间财产关系的法律表现。也可认为是财产权，即存在或设定在一切客之间财产关系的法律表现。也可认为是财产权，即存在或设定在一切客之间财产关系的法律表现。也可认为是财产权，即存在或设定在一切客体之中或之上的完全权力。体之中或之上的完全权力。体之中或之上的完全权力。体之中或之上的完全权力。产权与所有权的关系：产权与所有权的关系：产

232、权与所有权的关系：产权与所有权的关系：二者既有联系又有区别，所有权是产权的基础，产权是由所有权派生出二者既有联系又有区别，所有权是产权的基础，产权是由所有权派生出二者既有联系又有区别，所有权是产权的基础，产权是由所有权派生出二者既有联系又有区别，所有权是产权的基础，产权是由所有权派生出来的。所有权是产权主体形成的前提，离开所有权的产权是不存在的。来的。所有权是产权主体形成的前提，离开所有权的产权是不存在的。来的。所有权是产权主体形成的前提，离开所有权的产权是不存在的。来的。所有权是产权主体形成的前提，离开所有权的产权是不存在的。所有权是一个归属问题，指的是所有者可以处置归自己所有的财产的权所有

233、权是一个归属问题，指的是所有者可以处置归自己所有的财产的权所有权是一个归属问题，指的是所有者可以处置归自己所有的财产的权所有权是一个归属问题，指的是所有者可以处置归自己所有的财产的权力，产权则是指人们有否利用自己的财产采取某种行动并造成相应后果力，产权则是指人们有否利用自己的财产采取某种行动并造成相应后果力，产权则是指人们有否利用自己的财产采取某种行动并造成相应后果力，产权则是指人们有否利用自己的财产采取某种行动并造成相应后果的权力。即使这种行为不被允许，所有全仍存在。的权力。即使这种行为不被允许，所有全仍存在。的权力。即使这种行为不被允许，所有全仍存在。的权力。即使这种行为不被允许，所有全仍

234、存在。六、房地产制度六、房地产制度（2 2）房地产产权类型）房地产产权类型）房地产产权类型）房地产产权类型 土地所有权：土地所有权：土地所有权：土地所有权：指特定土地的所有权人在法律的范围内，对特定土地所指特定土地的所有权人在法律的范围内，对特定土地所指特定土地的所有权人在法律的范围内，对特定土地所指特定土地的所有权人在法律的范围内，对特定土地所拥有的占有、使用、收益、处分、排除他人干涉的权能。土地所有权中拥有的占有、使用、收益、处分、排除他人干涉的权能。土地所有权中拥有的占有、使用、收益、处分、排除他人干涉的权能。土地所有权中拥有的占有、使用、收益、处分、排除他人干涉的权能。土地所有权中的部

235、分权力可在不丧失所有权的情况下，从中分离予以让与。的部分权力可在不丧失所有权的情况下，从中分离予以让与。的部分权力可在不丧失所有权的情况下，从中分离予以让与。的部分权力可在不丧失所有权的情况下，从中分离予以让与。 特征：特征：特征：特征：土地所有权主体的确定性和单一性土地所有权主体的确定性和单一性土地所有权主体的确定性和单一性土地所有权主体的确定性和单一性土地所有者可以根据需要分离、分割其归属权以外的土地产权土地所有者可以根据需要分离、分割其归属权以外的土地产权土地所有者可以根据需要分离、分割其归属权以外的土地产权土地所有者可以根据需要分离、分割其归属权以外的土地产权土地所有权产生的社会经济原

236、因是土地资源的有用性和稀缺行。土地所有权产生的社会经济原因是土地资源的有用性和稀缺行。土地所有权产生的社会经济原因是土地资源的有用性和稀缺行。土地所有权产生的社会经济原因是土地资源的有用性和稀缺行。 土地使用权：土地使用权：土地使用权：土地使用权：指依法占有、使用他人所有的土地，并获取经济利益的指依法占有、使用他人所有的土地，并获取经济利益的指依法占有、使用他人所有的土地，并获取经济利益的指依法占有、使用他人所有的土地，并获取经济利益的权利。指非农业建设用地的土地所有权，又称权利。指非农业建设用地的土地所有权，又称权利。指非农业建设用地的土地所有权，又称权利。指非农业建设用地的土地所有权，又称

237、“ “基地使用权基地使用权基地使用权基地使用权” ”。1、房地产产权制度、房地产产权制度 地役权：地役权：地役权：地役权：包括：包括：包括：包括：为了土地的便利使用而使用他人土地的权利；为了土地的便利使用而使用他人土地的权利；为了土地的便利使用而使用他人土地的权利；为了土地的便利使用而使用他人土地的权利；为自己土地通行方便而在他人土地上修造道路的物权（积极邻地利用权）；为自己土地通行方便而在他人土地上修造道路的物权（积极邻地利用权）；为自己土地通行方便而在他人土地上修造道路的物权（积极邻地利用权）；为自己土地通行方便而在他人土地上修造道路的物权（积极邻地利用权）；为自己土地眺望方便而限制他人土

238、地建立建筑物的物权（消极邻地利用为自己土地眺望方便而限制他人土地建立建筑物的物权（消极邻地利用为自己土地眺望方便而限制他人土地建立建筑物的物权（消极邻地利用为自己土地眺望方便而限制他人土地建立建筑物的物权（消极邻地利用权）；权）；权）；权）；双方约定而产生地役权。双方约定而产生地役权。双方约定而产生地役权。双方约定而产生地役权。 相邻关系：相邻关系：相邻关系：相邻关系：相邻近的建筑物及土地所有者或使用者之间，在对各自所相邻近的建筑物及土地所有者或使用者之间，在对各自所相邻近的建筑物及土地所有者或使用者之间，在对各自所相邻近的建筑物及土地所有者或使用者之间，在对各自所有或使用的不动产行使所有权或

239、使用权时，相互间依法应当给予方便或有或使用的不动产行使所有权或使用权时，相互间依法应当给予方便或有或使用的不动产行使所有权或使用权时，相互间依法应当给予方便或有或使用的不动产行使所有权或使用权时，相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。接受限制而发生的权利义务关系。接受限制而发生的权利义务关系。接受限制而发生的权利义务关系。和地役权不同之处：和地役权不同之处：和地役权不同之处：和地役权不同之处：a a、由法律直接规定而非双方约定；、由法律直接规定而非双方约定；、由法律直接规定而非双方约定；、由法律直接规定而非双方约定；b b、不需进行产、不需进行产、不需进行产、不需进行产权登记。

240、权登记。权登记。权登记。1、房地产产权制度、房地产产权制度 不动产抵押权：不动产抵押权：不动产抵押权：不动产抵押权：债权人对于债务人或第三人提供的，作为债务担保的债权人对于债务人或第三人提供的，作为债务担保的债权人对于债务人或第三人提供的，作为债务担保的债权人对于债务人或第三人提供的，作为债务担保的不动产，于债务人不履行债务时，就其卖得价有优先受偿的权利。不动产，于债务人不履行债务时，就其卖得价有优先受偿的权利。不动产，于债务人不履行债务时，就其卖得价有优先受偿的权利。不动产，于债务人不履行债务时，就其卖得价有优先受偿的权利。 房屋所有权：房屋所有权：房屋所有权：房屋所有权：指房屋所有者对其所

241、有的房屋享有的占有、使用、收益、指房屋所有者对其所有的房屋享有的占有、使用、收益、指房屋所有者对其所有的房屋享有的占有、使用、收益、指房屋所有者对其所有的房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利。处分的权利。处分的权利。处分的权利。 不动产租赁权：不动产租赁权：不动产租赁权：不动产租赁权：指土地所有权人及使用权人、房屋所有权人，出租给指土地所有权人及使用权人、房屋所有权人，出租给指土地所有权人及使用权人、房屋所有权人，出租给指土地所有权人及使用权人、房屋所有权人，出租给承租人并收取租金的权利。承租人并收取租金的权利。承租人并收取租金的权利。承租人并收取租金的权利。 典权：典权：典权：典权：指支付

242、典价，占有他人不动产为使用收益的权利。（典权人、指支付典价，占有他人不动产为使用收益的权利。（典权人、指支付典价，占有他人不动产为使用收益的权利。（典权人、指支付典价，占有他人不动产为使用收益的权利。（典权人、出典人、典物、典价）出典人、典物、典价）出典人、典物、典价）出典人、典物、典价） 按揭权（住房按揭权）：按揭权（住房按揭权）：按揭权（住房按揭权）：按揭权（住房按揭权）：金融机构、住房开发公司、购楼着三方共同金融机构、住房开发公司、购楼着三方共同金融机构、住房开发公司、购楼着三方共同金融机构、住房开发公司、购楼着三方共同参加的买卖楼宇的融资业务活动，本质是为售楼者与购楼者之间的买卖参加的

243、买卖楼宇的融资业务活动，本质是为售楼者与购楼者之间的买卖参加的买卖楼宇的融资业务活动，本质是为售楼者与购楼者之间的买卖参加的买卖楼宇的融资业务活动，本质是为售楼者与购楼者之间的买卖活动，金融机构提供的住房抵押贷款。活动，金融机构提供的住房抵押贷款。活动，金融机构提供的住房抵押贷款。活动，金融机构提供的住房抵押贷款。 不动产共有：不动产共有：不动产共有：不动产共有：是指两个或两个以上的权利主体，共同享有同一个不动是指两个或两个以上的权利主体，共同享有同一个不动是指两个或两个以上的权利主体，共同享有同一个不动是指两个或两个以上的权利主体，共同享有同一个不动产所有权的法律状态。产所有权的法律状态。产

244、所有权的法律状态。产所有权的法律状态。1、房地产产权制度、房地产产权制度（3 3）房地产产权登记）房地产产权登记）房地产产权登记）房地产产权登记 房地产产权登记的种类：房地产产权登记的种类：房地产产权登记的种类：房地产产权登记的种类：总登记、土地使用权设定登记、房屋所有权初始登记、转移登记、变更总登记、土地使用权设定登记、房屋所有权初始登记、转移登记、变更总登记、土地使用权设定登记、房屋所有权初始登记、转移登记、变更总登记、土地使用权设定登记、房屋所有权初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。登记、他项权利登记、注销登记。登记、他项权利登记、注销登记。登记、他项权利登记、注销登记

245、。 房地产产权登记程序：房地产产权登记程序：房地产产权登记程序：房地产产权登记程序：主要程序有登记申请、权属审核、注册登记、颁发产权证书。房地产产主要程序有登记申请、权属审核、注册登记、颁发产权证书。房地产产主要程序有登记申请、权属审核、注册登记、颁发产权证书。房地产产主要程序有登记申请、权属审核、注册登记、颁发产权证书。房地产产权证书包括：权证书包括：权证书包括：权证书包括：房地产权证房地产权证房地产权证房地产权证、房屋所有权证房屋所有权证房屋所有权证房屋所有权证及及及及国有土地使用权国有土地使用权国有土地使用权国有土地使用权证证证证、房屋所有权证房屋所有权证房屋所有权证房屋所有权证及及及及

246、集体土地使用权证集体土地使用权证集体土地使用权证集体土地使用权证、房屋共有权证房屋共有权证房屋共有权证房屋共有权证或或或或房地产共有权证房地产共有权证房地产共有权证房地产共有权证、房屋他项权证房屋他项权证房屋他项权证房屋他项权证或或或或房地产他项权证房地产他项权证房地产他项权证房地产他项权证等。等。等。等。2、房地产开发制度、房地产开发制度房地产开发制度包括房地产开发用地制度和房地产开发管理房地产开发制度包括房地产开发用地制度和房地产开发管理房地产开发制度包括房地产开发用地制度和房地产开发管理房地产开发制度包括房地产开发用地制度和房地产开发管理制度。制度。制度。制度。房地产开发管理制度主要是指

247、开发规划管理、建设管理以及房地产开发管理制度主要是指开发规划管理、建设管理以及房地产开发管理制度主要是指开发规划管理、建设管理以及房地产开发管理制度主要是指开发规划管理、建设管理以及房屋拆迁管理等。房屋拆迁管理等。房屋拆迁管理等。房屋拆迁管理等。（1 1）国有土地使用权出让）国有土地使用权出让）国有土地使用权出让）国有土地使用权出让（2 2）国有土地租赁）国有土地租赁）国有土地租赁）国有土地租赁（3 3）国有土地使用权划拨）国有土地使用权划拨）国有土地使用权划拨）国有土地使用权划拨（4 4）原土地使用者转让土地使用权）原土地使用者转让土地使用权）原土地使用者转让土地使用权）原土地使用者转让土地

248、使用权2、房地产开发制度、房地产开发制度（1 1）国有土地使用权出让）国有土地使用权出让）国有土地使用权出让）国有土地使用权出让：国家（所有权者）土地使用者（使用权者）出让（一定年限）出让金（地价）土地使用权有条件限制上述图表表示的行为即是国有土地使用权的出让，在使用年限内，国家一般不收回，特殊情况需要收回时，应给予补偿。使用者需要续用时，应在期满前一年申请续用。2、房地产开发制度、房地产开发制度（2 2）国有土地租赁）国有土地租赁）国有土地租赁）国有土地租赁同出让类似，所不同的是土地使用者不是一次支付土地出让同出让类似，所不同的是土地使用者不是一次支付土地出让同出让类似，所不同的是土地使用者

249、不是一次支付土地出让同出让类似，所不同的是土地使用者不是一次支付土地出让金，而是按年交地租。金，而是按年交地租。金，而是按年交地租。金，而是按年交地租。国家（所有权者）土地使用者（使用权者）租赁（一定年限）按年支付地租土地使用权有条件限制2、房地产开发制度、房地产开发制度（3 3）国有土地使用权划拨）国有土地使用权划拨）国有土地使用权划拨）国有土地使用权划拨指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置费用之后，将该土地交其使用，或

250、无偿交其使用的行为。置费用之后，将该土地交其使用，或无偿交其使用的行为。置费用之后，将该土地交其使用，或无偿交其使用的行为。置费用之后，将该土地交其使用，或无偿交其使用的行为。（4 4）原土地使用者转让土地使用权）原土地使用者转让土地使用权）原土地使用者转让土地使用权）原土地使用者转让土地使用权A A、以出让方式将土地使用权转让，转让后使用年限为原有、以出让方式将土地使用权转让，转让后使用年限为原有、以出让方式将土地使用权转让，转让后使用年限为原有、以出让方式将土地使用权转让，转让后使用年限为原有使用年限减去已使用的年限；使用年限减去已使用的年限；使用年限减去已使用的年限；使用年限减去已使用的

251、年限；B B、以划拨方式得土地使用权转让，经有批准权的人民政府、以划拨方式得土地使用权转让，经有批准权的人民政府、以划拨方式得土地使用权转让，经有批准权的人民政府、以划拨方式得土地使用权转让，经有批准权的人民政府批准后，办理出让手续，按规定交出让金。批准后，办理出让手续，按规定交出让金。批准后，办理出让手续，按规定交出让金。批准后，办理出让手续，按规定交出让金。3、房地产转让制度、房地产转让制度房地产转让房地产转让房地产转让房地产转让是指房地产权利人通过买卖，赠与或其他合法方式，将房地是指房地产权利人通过买卖，赠与或其他合法方式，将房地是指房地产权利人通过买卖，赠与或其他合法方式，将房地是指房

252、地产权利人通过买卖，赠与或其他合法方式，将房地产转移给他人的行为。产转移给他人的行为。产转移给他人的行为。产转移给他人的行为。（1 1）房地产转让条件）房地产转让条件）房地产转让条件）房地产转让条件 出让土地使用权的转让出让土地使用权的转让出让土地使用权的转让出让土地使用权的转让需要具备土地使用权证书，房屋已建成的，还应有房屋所有权证书。需要具备土地使用权证书，房屋已建成的，还应有房屋所有权证书。需要具备土地使用权证书，房屋已建成的，还应有房屋所有权证书。需要具备土地使用权证书，房屋已建成的，还应有房屋所有权证书。 划拨土地使用权的转让划拨土地使用权的转让划拨土地使用权的转让划拨土地使用权的转

253、让需报有批准权的人民政府审批，办理出让手续，交出让金，也可不办理需报有批准权的人民政府审批，办理出让手续，交出让金，也可不办理需报有批准权的人民政府审批，办理出让手续，交出让金，也可不办理需报有批准权的人民政府审批，办理出让手续，交出让金，也可不办理出让手续，需将土地收益上交国家。出让手续，需将土地收益上交国家。出让手续，需将土地收益上交国家。出让手续，需将土地收益上交国家。（2 2）房地产转让程序）房地产转让程序）房地产转让程序）房地产转让程序3、房地产转让制度、房地产转让制度（3 3）商品房预售）商品房预售）商品房预售）商品房预售商品房预售条件：商品房预售条件：商品房预售条件：商品房预售条

254、件：a a、土地使用权证书；、土地使用权证书；、土地使用权证书；、土地使用权证书；b b、建设工程规划许可证；、建设工程规划许可证；、建设工程规划许可证；、建设工程规划许可证；c c、建设工程施工许可证；、建设工程施工许可证；、建设工程施工许可证；、建设工程施工许可证；d d、投入开发的建设资金达到工程建设总投资的、投入开发的建设资金达到工程建设总投资的、投入开发的建设资金达到工程建设总投资的、投入开发的建设资金达到工程建设总投资的2525以上；以上；以上；以上；e e、商品房预售许可证（需通过营业执照和资质等级证书等、商品房预售许可证（需通过营业执照和资质等级证书等、商品房预售许可证（需通过

255、营业执照和资质等级证书等、商品房预售许可证（需通过营业执照和资质等级证书等申请）。申请）。申请）。申请）。3、房地产转让制度、房地产转让制度（4 4）商品房销售）商品房销售）商品房销售）商品房销售双方应当签订书面合同，房地产开发企业在商品房交付使用双方应当签订书面合同，房地产开发企业在商品房交付使用双方应当签订书面合同，房地产开发企业在商品房交付使用双方应当签订书面合同，房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅

256、使用说明书。（5 5）城市私有房屋的买卖）城市私有房屋的买卖）城市私有房屋的买卖）城市私有房屋的买卖买卖双方须签订书面买卖合同，并持有房屋所有权整和土地买卖双方须签订书面买卖合同，并持有房屋所有权整和土地买卖双方须签订书面买卖合同，并持有房屋所有权整和土地买卖双方须签订书面买卖合同，并持有房屋所有权整和土地使用权证及其他证明材料。使用权证及其他证明材料。使用权证及其他证明材料。使用权证及其他证明材料。房屋所有权人出售其房屋时，须有共有人同意的证明书，在房屋所有权人出售其房屋时，须有共有人同意的证明书，在房屋所有权人出售其房屋时，须有共有人同意的证明书，在房屋所有权人出售其房屋时，须有共有人同意

257、的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买房屋的权利。同等条件下，共有人有优先购买房屋的权利。同等条件下，共有人有优先购买房屋的权利。同等条件下，共有人有优先购买房屋的权利。4、住房制度、住房制度住房制度是指一个国家或地区在住房供给、分配或交易、消住房制度是指一个国家或地区在住房供给、分配或交易、消住房制度是指一个国家或地区在住房供给、分配或交易、消住房制度是指一个国家或地区在住房供给、分配或交易、消费过程中形成的各种社会关系的总称。费过程中形成的各种社会关系的总称。费过程中形成的各种社会关系的总称。费过程中形成的各种社会关系的总称。因此，住房制度应包含：因此，住房制度应包含：因此，住房制度应包

258、含：因此，住房制度应包含：住房制度住房供给制度住房分配制度住房消费制度住房产权制度住房管理体制4、住房制度、住房制度（1 1）我国住房制度的演变）我国住房制度的演变）我国住房制度的演变）我国住房制度的演变售房试验阶段售房试验阶段售房试验阶段售房试验阶段提租补贴试点阶段提租补贴试点阶段提租补贴试点阶段提租补贴试点阶段优惠售房阶段优惠售房阶段优惠售房阶段优惠售房阶段多种措施并举阶段多种措施并举阶段多种措施并举阶段多种措施并举阶段房改深化阶段房改深化阶段房改深化阶段房改深化阶段（2 2）住房制度改革）住房制度改革）住房制度改革）住房制度改革主要问题是住房分配制度的改革主要问题是住房分配制度的改革主要

259、问题是住房分配制度的改革主要问题是住房分配制度的改革住房分配制度改革就是要变行政性的实物分配方式为在市场机制调节住房分配制度改革就是要变行政性的实物分配方式为在市场机制调节住房分配制度改革就是要变行政性的实物分配方式为在市场机制调节住房分配制度改革就是要变行政性的实物分配方式为在市场机制调节下的货币分配方式。这一分配方式使居民以货币的形式从社会总财富下的货币分配方式。这一分配方式使居民以货币的形式从社会总财富下的货币分配方式。这一分配方式使居民以货币的形式从社会总财富下的货币分配方式。这一分配方式使居民以货币的形式从社会总财富中取得自己应得的一份，然后用货币到市场上购买或租赁自己所需的中取得自

260、己应得的一份，然后用货币到市场上购买或租赁自己所需的中取得自己应得的一份，然后用货币到市场上购买或租赁自己所需的中取得自己应得的一份，然后用货币到市场上购买或租赁自己所需的住房。住房。住房。住房。4、住房制度、住房制度住房制度改革住房制度改革住房制度改革住房制度改革的关键环节是住房产权制度改革，完全的住房产权应包的关键环节是住房产权制度改革，完全的住房产权应包的关键环节是住房产权制度改革，完全的住房产权应包的关键环节是住房产权制度改革，完全的住房产权应包括完全房产权（所有权）和完全地产权（出让土地使用权）。括完全房产权（所有权）和完全地产权（出让土地使用权）。括完全房产权（所有权）和完全地产权

261、（出让土地使用权）。括完全房产权（所有权）和完全地产权（出让土地使用权）。房改中的主要售价方式体现的产权关系：房改中的主要售价方式体现的产权关系：房改中的主要售价方式体现的产权关系：房改中的主要售价方式体现的产权关系：公有住房售价方式标准价成本价市场价负担价抵交价划拨土地使用权与国家、单位共有的房屋所有权1、征地及拆迁补偿费2、勘察设计及前期工程费3、建安工程费4、基础设施费5、管理费、利息、税金6、3以内的利润划拨土地使用权房屋所有权成本价利润地价出让土地使用权房屋所有权商品房价经济实用住房价格住宅产权4、住房制度、住房制度（3 3）新住房体系框架）新住房体系框架）新住房体系框架）新住房体系

262、框架新的住房制度要摒弃旧有住房制度的缺陷与不足，同时也要对公房入市新的住房制度要摒弃旧有住房制度的缺陷与不足，同时也要对公房入市新的住房制度要摒弃旧有住房制度的缺陷与不足，同时也要对公房入市新的住房制度要摒弃旧有住房制度的缺陷与不足，同时也要对公房入市过程中可能出现的旧住房制度及房改过程中存在的分配不公的显性化、过程中可能出现的旧住房制度及房改过程中存在的分配不公的显性化、过程中可能出现的旧住房制度及房改过程中存在的分配不公的显性化、过程中可能出现的旧住房制度及房改过程中存在的分配不公的显性化、货币化等新问题进行有效的防范，要通过政策设计和实施，把矛盾控制货币化等新问题进行有效的防范，要通过政

263、策设计和实施，把矛盾控制货币化等新问题进行有效的防范，要通过政策设计和实施，把矛盾控制货币化等新问题进行有效的防范，要通过政策设计和实施，把矛盾控制在一定的范围内，避免引发新的矛盾。在一定的范围内，避免引发新的矛盾。在一定的范围内，避免引发新的矛盾。在一定的范围内，避免引发新的矛盾。主要措施：主要措施：主要措施：主要措施： 建立以私有权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度；建立以私有权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度；建立以私有权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度；建立以私有权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度； 改变传统住房制度下单位建房分房的供给方式，实行住房分配货币化；改

264、变传统住房制度下单位建房分房的供给方式，实行住房分配货币化；改变传统住房制度下单位建房分房的供给方式，实行住房分配货币化；改变传统住房制度下单位建房分房的供给方式，实行住房分配货币化； 加快住房市场发育，促进住房产权交易市场规范化；加快住房市场发育，促进住房产权交易市场规范化；加快住房市场发育，促进住房产权交易市场规范化；加快住房市场发育，促进住房产权交易市场规范化； 针对不同收入家庭的承受能力，建立新的住房供应体系；针对不同收入家庭的承受能力，建立新的住房供应体系；针对不同收入家庭的承受能力，建立新的住房供应体系；针对不同收入家庭的承受能力，建立新的住房供应体系； 明晰住房产权主体，实现住房

265、管理的社会化。明晰住房产权主体，实现住房管理的社会化。明晰住房产权主体，实现住房管理的社会化。明晰住房产权主体，实现住房管理的社会化。5、房地产税收制度、房地产税收制度（1 1）税收与房地产税收）税收与房地产税收）税收与房地产税收）税收与房地产税收税收税收税收税收是国家政权为了行使其职能，保证国家机构的正常运转，通过法是国家政权为了行使其职能，保证国家机构的正常运转，通过法是国家政权为了行使其职能，保证国家机构的正常运转，通过法是国家政权为了行使其职能，保证国家机构的正常运转，通过法律规定的标准，强制地、无偿地取得财政收入的一种形式；是国家凭律规定的标准，强制地、无偿地取得财政收入的一种形式；

266、是国家凭律规定的标准，强制地、无偿地取得财政收入的一种形式；是国家凭律规定的标准，强制地、无偿地取得财政收入的一种形式；是国家凭借国家政治权利参与社会产品分配的主要形式。借国家政治权利参与社会产品分配的主要形式。借国家政治权利参与社会产品分配的主要形式。借国家政治权利参与社会产品分配的主要形式。房地产税收房地产税收房地产税收房地产税收是指直接或间接以房地产价值或房地产收益为课税对象的是指直接或间接以房地产价值或房地产收益为课税对象的是指直接或间接以房地产价值或房地产收益为课税对象的是指直接或间接以房地产价值或房地产收益为课税对象的各种税收的总称。包括各种房屋税各种税收的总称。包括各种房屋税各种

267、税收的总称。包括各种房屋税各种税收的总称。包括各种房屋税, , , ,各种土地税和以房地产价值或收各种土地税和以房地产价值或收各种土地税和以房地产价值或收各种土地税和以房地产价值或收益为课税对象的各种房地产税。益为课税对象的各种房地产税。益为课税对象的各种房地产税。益为课税对象的各种房地产税。术语：术语：术语：术语： 纳税人、课税对象、课税标准、税率纳税人、课税对象、课税标准、税率纳税人、课税对象、课税标准、税率纳税人、课税对象、课税标准、税率5、房地产税收制度、房地产税收制度（2 2 2 2）税收原则）税收原则）税收原则）税收原则: : : :、公平原则：公平原则：公平原则：公平原则：它要求

268、国民应按照其所得收入的多它要求国民应按照其所得收入的多它要求国民应按照其所得收入的多它要求国民应按照其所得收入的多少为比例，向国家纳税才是公平的；少为比例，向国家纳税才是公平的；少为比例，向国家纳税才是公平的；少为比例，向国家纳税才是公平的；、效率原则：效率原则：效率原则：效率原则：税收要有利于资源的优化配置税收要有利于资源的优化配置税收要有利于资源的优化配置税收要有利于资源的优化配置; ; ; ;、明确原则：明确原则：明确原则：明确原则：对每一个纳税人应当知道该交多少对每一个纳税人应当知道该交多少对每一个纳税人应当知道该交多少对每一个纳税人应当知道该交多少税，何时交纳，以及它将用于什么地方税

269、，何时交纳，以及它将用于什么地方税，何时交纳，以及它将用于什么地方税，何时交纳，以及它将用于什么地方; ; ; ;、经济原则：经济原则：经济原则：经济原则：意思是收税的成本应当小于有关税意思是收税的成本应当小于有关税意思是收税的成本应当小于有关税意思是收税的成本应当小于有关税收总额。例如，设立一种税收的管理成本要收总额。例如，设立一种税收的管理成本要收总额。例如，设立一种税收的管理成本要收总额。例如，设立一种税收的管理成本要1000100010001000元，元，元，元，但仅能带来但仅能带来但仅能带来但仅能带来2000200020002000元的税收，这一种税是不经济的。元的税收，这一种税是不

270、经济的。元的税收，这一种税是不经济的。元的税收，这一种税是不经济的。5、房地产税收制度、房地产税收制度（3 3）房地产税收时机和税种设置：）房地产税收时机和税种设置：）房地产税收时机和税种设置：）房地产税收时机和税种设置：保有转移保有税（特别保有税有：过多保有税、荒芜税、闲置税等）无偿有偿遗产税（或是继承税）赠与税转让收益税（有个人、法人所得税、增值税等形式，特别的有短期转让税、超短期转让税）登录税（费）印花税5、房地产税收制度、房地产税收制度（4 4）我国现行房地产税收体系）我国现行房地产税收体系）我国现行房地产税收体系）我国现行房地产税收体系我国在房地产开发、经营、交易和使用过程中的税收2

271、、契税3、城镇土地使用税4、耕地占用税5、城市维护建设税6、固定资产投资方向调节税7、营业税8、企业所得税1、房产税9、土地增值税5、房地产税收制度、房地产税收制度（5 5）我国现行房地产税收体系的特点）我国现行房地产税收体系的特点）我国现行房地产税收体系的特点）我国现行房地产税收体系的特点 复税制复税制复税制复税制复税制是对课税对象采取多种税复合征收的制度。复税制是对课税对象采取多种税复合征收的制度。复税制是对课税对象采取多种税复合征收的制度。复税制是对课税对象采取多种税复合征收的制度。 以流转税和所得税为中心内容的现代税收体系以流转税和所得税为中心内容的现代税收体系以流转税和所得税为中心内

272、容的现代税收体系以流转税和所得税为中心内容的现代税收体系所得税计算简单，征收合理；流转税在我国实施时间比较长，目前在税所得税计算简单，征收合理；流转税在我国实施时间比较长，目前在税所得税计算简单，征收合理；流转税在我国实施时间比较长，目前在税所得税计算简单，征收合理；流转税在我国实施时间比较长，目前在税收收入的收收入的收收入的收收入的6060。 有一定弹性有一定弹性有一定弹性有一定弹性包括外在弹性和内在弹性。包括外在弹性和内在弹性。包括外在弹性和内在弹性。包括外在弹性和内在弹性。 中央税制与地方税制相结合的税收体系中央税制与地方税制相结合的税收体系中央税制与地方税制相结合的税收体系中央税制与地

273、方税制相结合的税收体系即保证中央财政收入，有可调动地方的积极性。即保证中央财政收入，有可调动地方的积极性。即保证中央财政收入，有可调动地方的积极性。即保证中央财政收入，有可调动地方的积极性。七、房地产经济周期与宏观调控总论七、房地产经济周期与宏观调控总论1 1、房地产经济周期的一般理论、房地产经济周期的一般理论、房地产经济周期的一般理论、房地产经济周期的一般理论2 2、房地产经济周期的形成机制、房地产经济周期的形成机制、房地产经济周期的形成机制、房地产经济周期的形成机制3 3、房地产经济宏观调控、房地产经济宏观调控、房地产经济宏观调控、房地产经济宏观调控 3.1 3.1 市场失灵与政府宏观调控

274、市场失灵与政府宏观调控市场失灵与政府宏观调控市场失灵与政府宏观调控 3.2 3.2 房地产经济宏观调控体系房地产经济宏观调控体系房地产经济宏观调控体系房地产经济宏观调控体系 3.3 3.3 房地产宏观调控的手段房地产宏观调控的手段房地产宏观调控的手段房地产宏观调控的手段 3.4 3.4 房地产业与可持续发展房地产业与可持续发展房地产业与可持续发展房地产业与可持续发展七、房地产经济周期与宏观调控总论七、房地产经济周期与宏观调控总论1 1、房地产经济周期的一般理论、房地产经济周期的一般理论、房地产经济周期的一般理论、房地产经济周期的一般理论（1 1） 概念概念概念概念所谓房地产经济周期所谓房地产经

275、济周期所谓房地产经济周期所谓房地产经济周期，是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而，是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而，是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而，是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。房地产经济周期与宏观经济总的发展态势密切相关，同时又同行业经济房地产经济周期与宏观经济总的发展态势密切相关，同时又同行业经济房地产经济周期与宏观经济总的发展态势密切相关，同时又同行业经济房地产经济周期与宏观经济总的发展态势密切相关，同时又

276、同行业经济与宏观经济的协调程度密切联系。与宏观经济的协调程度密切联系。与宏观经济的协调程度密切联系。与宏观经济的协调程度密切联系。房地产市场周期房地产市场周期房地产市场周期房地产市场周期是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩的波动交替状态，它是房地产业发展规律的客观反映。的波动交替状态，它是房地产业发展规律的客观反映。的波动交替状态，它是房地产业发展规律的客观反映。的波动交替状态，它是房地产业发展规律的客观反映。由于各国经济发展的进程与政策不

277、同，房地产经济周期波动的频率也各由于各国经济发展的进程与政策不同，房地产经济周期波动的频率也各由于各国经济发展的进程与政策不同，房地产经济周期波动的频率也各由于各国经济发展的进程与政策不同，房地产经济周期波动的频率也各不相同。不相同。不相同。不相同。1、房地产经济周期的一般理论、房地产经济周期的一般理论（2 2）房地产经济周期的阶段及表现）房地产经济周期的阶段及表现）房地产经济周期的阶段及表现）房地产经济周期的阶段及表现房地产经济周期运动过程可简单描述如下：房地产经济周期运动过程可简单描述如下：房地产经济周期运动过程可简单描述如下：房地产经济周期运动过程可简单描述如下：1、房地产经济周期的一般

278、理论、房地产经济周期的一般理论同宏观经济周期一样，从房地产经济周期波动的阶段来分析，同宏观经济周期一样，从房地产经济周期波动的阶段来分析，同宏观经济周期一样，从房地产经济周期波动的阶段来分析，同宏观经济周期一样，从房地产经济周期波动的阶段来分析，也可分为也可分为也可分为也可分为复苏与增长、繁荣（波峰）、危机与衰退、萧条复苏与增长、繁荣（波峰）、危机与衰退、萧条复苏与增长、繁荣（波峰）、危机与衰退、萧条复苏与增长、繁荣（波峰）、危机与衰退、萧条（波谷）（波谷）（波谷）（波谷）四个阶段。四个阶段。四个阶段。四个阶段。1、房地产经济周期的一般理论、房地产经济周期的一般理论（3 3）房地产经济周期与宏

279、观经济周期的关系）房地产经济周期与宏观经济周期的关系）房地产经济周期与宏观经济周期的关系）房地产经济周期与宏观经济周期的关系 周期波动次序不同周期波动次序不同周期波动次序不同周期波动次序不同 波幅与波长不同波幅与波长不同波幅与波长不同波幅与波长不同 房地产经济周期的长期趋势显著房地产经济周期的长期趋势显著房地产经济周期的长期趋势显著房地产经济周期的长期趋势显著研究意义：研究意义：研究意义：研究意义：有利于把握房地产业和房地产市场的发展规律有利于把握房地产业和房地产市场的发展规律有利于把握房地产业和房地产市场的发展规律有利于把握房地产业和房地产市场的发展规律有利于指导政府进行宏观调控有利于指导政

280、府进行宏观调控有利于指导政府进行宏观调控有利于指导政府进行宏观调控有利于投资者进行经营决策有利于投资者进行经营决策有利于投资者进行经营决策有利于投资者进行经营决策2、房地产经济周期的形成机制、房地产经济周期的形成机制（1 1）房地产经济周期的影响因素）房地产经济周期的影响因素）房地产经济周期的影响因素）房地产经济周期的影响因素2、房地产经济周期的形成机制、房地产经济周期的形成机制（2 2）房地产经济周期的形成机制）房地产经济周期的形成机制）房地产经济周期的形成机制）房地产经济周期的形成机制房地产经济周期波动是由房地产经济体系的内生因素和外生因素相互作房地产经济周期波动是由房地产经济体系的内生因

281、素和外生因素相互作房地产经济周期波动是由房地产经济体系的内生因素和外生因素相互作房地产经济周期波动是由房地产经济体系的内生因素和外生因素相互作用形成的。内生因素形成房地产经济周期的内在传导机制和基础结构，用形成的。内生因素形成房地产经济周期的内在传导机制和基础结构，用形成的。内生因素形成房地产经济周期的内在传导机制和基础结构，用形成的。内生因素形成房地产经济周期的内在传导机制和基础结构，外生因素形成房地产经济周期波动的外在影响机制。外生因素形成房地产经济周期波动的外在影响机制。外生因素形成房地产经济周期波动的外在影响机制。外生因素形成房地产经济周期波动的外在影响机制。（3）房地产经济周期波动的

282、特点时滞效应由于房地产的建设周期长，供给呈刚性，即房地产的供给在短时期内缺乏弹性，供给变化要远远落后于需求变化，构成了供求变化的“是滞效应”。2、房地产经济周期的形成机制、房地产经济周期的形成机制（4 4）房地产经济周期的计量与监测）房地产经济周期的计量与监测）房地产经济周期的计量与监测）房地产经济周期的计量与监测先行指标：先行指标：先行指标：先行指标：全社会固定资产投资、房地产开发活动的资金来源合计、房地产投资实全社会固定资产投资、房地产开发活动的资金来源合计、房地产投资实全社会固定资产投资、房地产开发活动的资金来源合计、房地产投资实全社会固定资产投资、房地产开发活动的资金来源合计、房地产投

283、资实际完成额、土地购置面积、完成土地开发面积、基本建设贷款率、建筑际完成额、土地购置面积、完成土地开发面积、基本建设贷款率、建筑际完成额、土地购置面积、完成土地开发面积、基本建设贷款率、建筑际完成额、土地购置面积、完成土地开发面积、基本建设贷款率、建筑安装工程价格指数、商品房新开工面积、商品房施工面积、沪深房地产安装工程价格指数、商品房新开工面积、商品房施工面积、沪深房地产安装工程价格指数、商品房新开工面积、商品房施工面积、沪深房地产安装工程价格指数、商品房新开工面积、商品房施工面积、沪深房地产综合指数综合指数综合指数综合指数同步指标：同步指标：同步指标：同步指标：国内生产总值、商品房实际销售

284、面积、预售面积、出租面积、商品房实国内生产总值、商品房实际销售面积、预售面积、出租面积、商品房实国内生产总值、商品房实际销售面积、预售面积、出租面积、商品房实国内生产总值、商品房实际销售面积、预售面积、出租面积、商品房实际销售额、商品房销售均价际销售额、商品房销售均价际销售额、商品房销售均价际销售额、商品房销售均价滞后指标：滞后指标：滞后指标：滞后指标：商品房竣工面积、竣工房屋价值、商品房空置面积、租金商品房竣工面积、竣工房屋价值、商品房空置面积、租金商品房竣工面积、竣工房屋价值、商品房空置面积、租金商品房竣工面积、竣工房屋价值、商品房空置面积、租金房地产E网3、房地产经济宏观调控、房地产经济

285、宏观调控3.1 3.1 市场失灵与政府宏观调控市场失灵与政府宏观调控市场失灵与政府宏观调控市场失灵与政府宏观调控（1 1）市场失灵：市场失灵：市场失灵：市场失灵：就宏观经济而言，失业威胁、导致投资失误的不确就宏观经济而言，失业威胁、导致投资失误的不确就宏观经济而言，失业威胁、导致投资失误的不确就宏观经济而言，失业威胁、导致投资失误的不确定性、过度的收入差距、周期性的经济波动和危机，都是市场不能维定性、过度的收入差距、周期性的经济波动和危机，都是市场不能维定性、过度的收入差距、周期性的经济波动和危机，都是市场不能维定性、过度的收入差距、周期性的经济波动和危机，都是市场不能维持资源高效率配置的结果

286、，即市场失灵，它是针对市场机制自身所不持资源高效率配置的结果，即市场失灵，它是针对市场机制自身所不持资源高效率配置的结果，即市场失灵，它是针对市场机制自身所不持资源高效率配置的结果，即市场失灵，它是针对市场机制自身所不能解决的问题而言的。能解决的问题而言的。能解决的问题而言的。能解决的问题而言的。导致市场失灵的原因：导致市场失灵的原因：导致市场失灵的原因：导致市场失灵的原因： 不完全竞争或过渡竞争不完全竞争或过渡竞争不完全竞争或过渡竞争不完全竞争或过渡竞争 外部性外部性外部性外部性 公共品公共品公共品公共品 市场本身发育的不成熟市场本身发育的不成熟市场本身发育的不成熟市场本身发育的不成熟3.1

287、 市场失灵与政府宏观调控市场失灵与政府宏观调控（2 2）政府宏观调控）政府宏观调控）政府宏观调控）政府宏观调控宏观调控宏观调控宏观调控宏观调控是指政府在市场经济运行中依据市场经济规律，运用一系列是指政府在市场经济运行中依据市场经济规律，运用一系列是指政府在市场经济运行中依据市场经济规律，运用一系列是指政府在市场经济运行中依据市场经济规律，运用一系列宏观调控手段和调节机制，对社会经济总体的调节和控制。宏观调控手段和调节机制，对社会经济总体的调节和控制。宏观调控手段和调节机制，对社会经济总体的调节和控制。宏观调控手段和调节机制，对社会经济总体的调节和控制。政府对房地产经济的宏观调控政府对房地产经济

288、的宏观调控政府对房地产经济的宏观调控政府对房地产经济的宏观调控就是指以政府为主体，通过经济、法律就是指以政府为主体，通过经济、法律就是指以政府为主体，通过经济、法律就是指以政府为主体，通过经济、法律并辅之于计划与行政手段和机制，对整个房地产行业和房地产经济运并辅之于计划与行政手段和机制，对整个房地产行业和房地产经济运并辅之于计划与行政手段和机制，对整个房地产行业和房地产经济运并辅之于计划与行政手段和机制，对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节和控制，以发挥房地产经济在国民经济中应有的行所进行的宏观调节和控制，以发挥房地产经济在国民经济中应有的行所进行的宏观调节和控制，以发挥房地产经济

289、在国民经济中应有的行所进行的宏观调节和控制，以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用，保证其健康发展。作用，保证其健康发展。作用，保证其健康发展。作用，保证其健康发展。房地产业的发展不仅与虚拟经济、泡沫经济有直接关系，而且与金融房地产业的发展不仅与虚拟经济、泡沫经济有直接关系，而且与金融房地产业的发展不仅与虚拟经济、泡沫经济有直接关系，而且与金融房地产业的发展不仅与虚拟经济、泡沫经济有直接关系，而且与金融危机有关，所以为了国家的经济安全，各国政府非常重视对房地产发危机有关，所以为了国家的经济安全，各国政府非常重视对房地产发危机有关，所以为了国家的经济安全，各国政府非常重视对房地产发危机有关，所以

290、为了国家的经济安全，各国政府非常重视对房地产发展的宏观调控。展的宏观调控。展的宏观调控。展的宏观调控。3.2 房地产经济宏观调控体系房地产经济宏观调控体系实现对房地产经济的有效宏观调控，必须构建一套完善的实现对房地产经济的有效宏观调控，必须构建一套完善的实现对房地产经济的有效宏观调控，必须构建一套完善的实现对房地产经济的有效宏观调控，必须构建一套完善的调控体系。所谓调控体系。所谓调控体系。所谓调控体系。所谓房地产经济宏观调控体系房地产经济宏观调控体系房地产经济宏观调控体系房地产经济宏观调控体系是指有调控机构是指有调控机构是指有调控机构是指有调控机构设置、调控目标、手段配置、操作方法（政策措施）

291、等构设置、调控目标、手段配置、操作方法（政策措施）等构设置、调控目标、手段配置、操作方法（政策措施）等构设置、调控目标、手段配置、操作方法（政策措施）等构成的一个有机的相互作用的体系。成的一个有机的相互作用的体系。成的一个有机的相互作用的体系。成的一个有机的相互作用的体系。宏观调控的两种形式宏观调控的两种形式宏观调控的两种形式宏观调控的两种形式：直接调控与间接调控。直接调控是：直接调控与间接调控。直接调控是：直接调控与间接调控。直接调控是：直接调控与间接调控。直接调控是指国家运用行政手段协调和控制微观经济主体和经济行为；指国家运用行政手段协调和控制微观经济主体和经济行为；指国家运用行政手段协调

292、和控制微观经济主体和经济行为；指国家运用行政手段协调和控制微观经济主体和经济行为；间接控制是指国家主要运用经济手段，通过市场机制影响间接控制是指国家主要运用经济手段，通过市场机制影响间接控制是指国家主要运用经济手段，通过市场机制影响间接控制是指国家主要运用经济手段，通过市场机制影响和引导企业的行为。和引导企业的行为。和引导企业的行为。和引导企业的行为。3.2 房地产经济宏观调控体系房地产经济宏观调控体系有效的宏观调控体系构建必须：有效的宏观调控体系构建必须：有效的宏观调控体系构建必须：有效的宏观调控体系构建必须： 合理组织调控机构与明确调控目标合理组织调控机构与明确调控目标合理组织调控机构与明

293、确调控目标合理组织调控机构与明确调控目标 完善预防与决策系统完善预防与决策系统完善预防与决策系统完善预防与决策系统 完善控制与调节系统完善控制与调节系统完善控制与调节系统完善控制与调节系统 构建信息与咨询系统构建信息与咨询系统构建信息与咨询系统构建信息与咨询系统 加强房地产经济的监督保证系统。加强房地产经济的监督保证系统。加强房地产经济的监督保证系统。加强房地产经济的监督保证系统。3.3 房地产宏观调控的手段房地产宏观调控的手段房地产经济宏观调控手段房地产经济宏观调控手段房地产经济宏观调控手段房地产经济宏观调控手段是房地产宏观调控体系构建的核心是房地产宏观调控体系构建的核心是房地产宏观调控体系

294、构建的核心是房地产宏观调控体系构建的核心内容，主要包括经济手段（财政政策、货币政策、产业政策）内容，主要包括经济手段（财政政策、货币政策、产业政策）内容，主要包括经济手段（财政政策、货币政策、产业政策）内容，主要包括经济手段（财政政策、货币政策、产业政策）、法律手段、计划手段、行政手段等。、法律手段、计划手段、行政手段等。、法律手段、计划手段、行政手段等。、法律手段、计划手段、行政手段等。3.3 房地产宏观调控的手段房地产宏观调控的手段（1 1）产业政策手段）产业政策手段）产业政策手段）产业政策手段产业政策产业政策产业政策产业政策是指政府运用政策手段引导和调整国民经济中各产是指政府运用政策手段

295、引导和调整国民经济中各产是指政府运用政策手段引导和调整国民经济中各产是指政府运用政策手段引导和调整国民经济中各产业间的资源分配，或者干预特定产业内部的组织形式的完整业间的资源分配，或者干预特定产业内部的组织形式的完整业间的资源分配，或者干预特定产业内部的组织形式的完整业间的资源分配，或者干预特定产业内部的组织形式的完整的政策体系。的政策体系。的政策体系。的政策体系。实施手段：实施手段：实施手段：实施手段： 间接经济调节手段间接经济调节手段间接经济调节手段间接经济调节手段 间接行政控制手段间接行政控制手段间接行政控制手段间接行政控制手段 信息引导手段信息引导手段信息引导手段信息引导手段3.3 房

296、地产宏观调控的手段房地产宏观调控的手段（2 2）货币政策）货币政策）货币政策）货币政策A A、货币政策的含义：、货币政策的含义：、货币政策的含义：、货币政策的含义：货币政策货币政策货币政策货币政策是指国家的中央银行通过一定的措施调节货币供应量，进而是指国家的中央银行通过一定的措施调节货币供应量，进而是指国家的中央银行通过一定的措施调节货币供应量，进而是指国家的中央银行通过一定的措施调节货币供应量，进而对货币的供给和需求产生影响，最终达到对国民总产出水平进行调节对货币的供给和需求产生影响，最终达到对国民总产出水平进行调节对货币的供给和需求产生影响，最终达到对国民总产出水平进行调节对货币的供给和需

297、求产生影响，最终达到对国民总产出水平进行调节的目的。的目的。的目的。的目的。货币政策对房地产经济的调节主要体现在：货币政策对房地产经济的调节主要体现在：货币政策对房地产经济的调节主要体现在：货币政策对房地产经济的调节主要体现在： 控制货币发行量控制货币发行量控制货币发行量控制货币发行量 控制房地产业投资规模控制房地产业投资规模控制房地产业投资规模控制房地产业投资规模 控制房地产信贷规模控制房地产信贷规模控制房地产信贷规模控制房地产信贷规模控制市场中的货币量是货币政策的核心。控制市场中的货币量是货币政策的核心。控制市场中的货币量是货币政策的核心。控制市场中的货币量是货币政策的核心。3.3 房地产

298、宏观调控的手段房地产宏观调控的手段B B、货币政策的主要工具、货币政策的主要工具、货币政策的主要工具、货币政策的主要工具 利率政策利率政策利率政策利率政策利率利率利率利率是货币信贷政策最重要的杠杆，当信贷规模过大，资金是货币信贷政策最重要的杠杆，当信贷规模过大，资金是货币信贷政策最重要的杠杆，当信贷规模过大，资金是货币信贷政策最重要的杠杆，当信贷规模过大，资金供应紧张时，可以提高贷款利率，紧缩贷款，同时提高存款供应紧张时，可以提高贷款利率，紧缩贷款，同时提高存款供应紧张时，可以提高贷款利率，紧缩贷款，同时提高存款供应紧张时，可以提高贷款利率，紧缩贷款，同时提高存款利率，增加储蓄，即采取紧缩的货

299、币政策。利率，增加储蓄，即采取紧缩的货币政策。利率，增加储蓄，即采取紧缩的货币政策。利率，增加储蓄，即采取紧缩的货币政策。 公开市场业务公开市场业务公开市场业务公开市场业务中央银行可以通过在公开市场上买进或卖出有价证券，改变中央银行可以通过在公开市场上买进或卖出有价证券，改变中央银行可以通过在公开市场上买进或卖出有价证券，改变中央银行可以通过在公开市场上买进或卖出有价证券，改变市场中货币的供应量，从而调整经济运行质量。市场中货币的供应量，从而调整经济运行质量。市场中货币的供应量，从而调整经济运行质量。市场中货币的供应量，从而调整经济运行质量。3.3 房地产宏观调控的手段房地产宏观调控的手段 法

300、定存款准备金率法定存款准备金率法定存款准备金率法定存款准备金率中央银行可以通过降低法定存款准备金率，以减少商业银行向中央银中央银行可以通过降低法定存款准备金率，以减少商业银行向中央银中央银行可以通过降低法定存款准备金率，以减少商业银行向中央银中央银行可以通过降低法定存款准备金率，以减少商业银行向中央银行交存的法定准备金，使商业银行可贷资金增加，从而使市场中的货行交存的法定准备金，使商业银行可贷资金增加，从而使市场中的货行交存的法定准备金，使商业银行可贷资金增加，从而使市场中的货行交存的法定准备金，使商业银行可贷资金增加，从而使市场中的货币供应量增加，以此鼓励投资，刺激消费；反之亦然。币供应量增

301、加，以此鼓励投资，刺激消费；反之亦然。币供应量增加，以此鼓励投资，刺激消费；反之亦然。币供应量增加，以此鼓励投资，刺激消费；反之亦然。 贴现率政策贴现率政策贴现率政策贴现率政策当中央银行降低贴现率时，商业银行就会增加向中央银行贷款的数量当中央银行降低贴现率时，商业银行就会增加向中央银行贷款的数量当中央银行降低贴现率时，商业银行就会增加向中央银行贷款的数量当中央银行降低贴现率时，商业银行就会增加向中央银行贷款的数量用于扩大信贷规模，以增加自身的盈利。反之，贴现率提高，会使商用于扩大信贷规模，以增加自身的盈利。反之，贴现率提高，会使商用于扩大信贷规模，以增加自身的盈利。反之，贴现率提高，会使商用于

302、扩大信贷规模，以增加自身的盈利。反之，贴现率提高，会使商业银行提高自身放贷条件，进而缩小贷款规模，使得市场中资金的利业银行提高自身放贷条件，进而缩小贷款规模，使得市场中资金的利业银行提高自身放贷条件，进而缩小贷款规模，使得市场中资金的利业银行提高自身放贷条件，进而缩小贷款规模，使得市场中资金的利用效率降低，从而抑制经济的过度膨胀。用效率降低，从而抑制经济的过度膨胀。用效率降低，从而抑制经济的过度膨胀。用效率降低，从而抑制经济的过度膨胀。此外，中央银行还可以通过贷款计划和贷款条件等措施对整个国民经此外，中央银行还可以通过贷款计划和贷款条件等措施对整个国民经此外，中央银行还可以通过贷款计划和贷款条

303、件等措施对整个国民经此外，中央银行还可以通过贷款计划和贷款条件等措施对整个国民经济进行调节和控制。济进行调节和控制。济进行调节和控制。济进行调节和控制。3.3 房地产宏观调控的手段房地产宏观调控的手段（3 3）财政政策手段）财政政策手段）财政政策手段）财政政策手段财政政策主要包括财政收入政策（税收）和财政指出政策。财政政策主要包括财政收入政策（税收）和财政指出政策。财政政策主要包括财政收入政策（税收）和财政指出政策。财政政策主要包括财政收入政策（税收）和财政指出政策。（4 4）投资政策手段）投资政策手段）投资政策手段）投资政策手段 对房地产投资规模的控制对房地产投资规模的控制对房地产投资规模的

304、控制对房地产投资规模的控制 对房地产投资结构的控制对房地产投资结构的控制对房地产投资结构的控制对房地产投资结构的控制（5 5）法律手段）法律手段）法律手段）法律手段法律手段是经济关系的法律手段是经济关系的法律手段是经济关系的法律手段是经济关系的“ “调节器调节器调节器调节器” ”，是在对经济进行宏观调控过程中，是在对经济进行宏观调控过程中，是在对经济进行宏观调控过程中，是在对经济进行宏观调控过程中不可替代的一种手段。不可替代的一种手段。不可替代的一种手段。不可替代的一种手段。（6 6）房地产行业的行政管理和计划管理）房地产行业的行政管理和计划管理）房地产行业的行政管理和计划管理）房地产行业的行

305、政管理和计划管理主要指通过土地管理机构和房地产行政管理机构对房地产经济活动涉主要指通过土地管理机构和房地产行政管理机构对房地产经济活动涉主要指通过土地管理机构和房地产行政管理机构对房地产经济活动涉主要指通过土地管理机构和房地产行政管理机构对房地产经济活动涉及的投资立项、生产消费等领域进行监督管理。及的投资立项、生产消费等领域进行监督管理。及的投资立项、生产消费等领域进行监督管理。及的投资立项、生产消费等领域进行监督管理。3.4 房地产业与可持续发展房地产业与可持续发展房地产业的可持续发展是房地产宏观调控的最终目标。房地产业的可持续发展是房地产宏观调控的最终目标。房地产业的可持续发展是房地产宏观

306、调控的最终目标。房地产业的可持续发展是房地产宏观调控的最终目标。房地产业的可持续发展应该包含以下四个方面：房地产业的可持续发展应该包含以下四个方面：房地产业的可持续发展应该包含以下四个方面：房地产业的可持续发展应该包含以下四个方面：（1 1）土地资源的可持续发展）土地资源的可持续发展）土地资源的可持续发展）土地资源的可持续发展主要是指土地资源的合理定价与优化配置、土地使用的最低安全标准主要是指土地资源的合理定价与优化配置、土地使用的最低安全标准主要是指土地资源的合理定价与优化配置、土地使用的最低安全标准主要是指土地资源的合理定价与优化配置、土地使用的最低安全标准以及土地利用的代际公平规则。以及

307、土地利用的代际公平规则。以及土地利用的代际公平规则。以及土地利用的代际公平规则。（2 2）房地产开发建设的可持续发展）房地产开发建设的可持续发展）房地产开发建设的可持续发展）房地产开发建设的可持续发展在可持续发展战略中，城市发展的总目标不再是以追求产值为中心的在可持续发展战略中，城市发展的总目标不再是以追求产值为中心的在可持续发展战略中，城市发展的总目标不再是以追求产值为中心的在可持续发展战略中，城市发展的总目标不再是以追求产值为中心的城市经济发展目标，而应是包括自然环境质量、市民福利和健康状况，城市经济发展目标，而应是包括自然环境质量、市民福利和健康状况，城市经济发展目标，而应是包括自然环境

308、质量、市民福利和健康状况，城市经济发展目标，而应是包括自然环境质量、市民福利和健康状况，文化教育科技和经济水平在内的城市生态经济发展目标，因此，为实文化教育科技和经济水平在内的城市生态经济发展目标，因此，为实文化教育科技和经济水平在内的城市生态经济发展目标，因此，为实文化教育科技和经济水平在内的城市生态经济发展目标，因此，为实现房地产开发的总目标，必须正确处理和协调好房地产开发与生态环现房地产开发的总目标，必须正确处理和协调好房地产开发与生态环现房地产开发的总目标，必须正确处理和协调好房地产开发与生态环现房地产开发的总目标，必须正确处理和协调好房地产开发与生态环境保护的关系。境保护的关系。境保

309、护的关系。境保护的关系。3.4 房地产业与可持续发展房地产业与可持续发展（3 3）住区与可持续发展）住区与可持续发展）住区与可持续发展）住区与可持续发展长期以来，我国对城市住房建设的投资远远不适应城市人口增长的需长期以来，我国对城市住房建设的投资远远不适应城市人口增长的需长期以来，我国对城市住房建设的投资远远不适应城市人口增长的需长期以来，我国对城市住房建设的投资远远不适应城市人口增长的需要，造成城市居民的居住条件不断恶化，居民最基本的生活需求得不要，造成城市居民的居住条件不断恶化，居民最基本的生活需求得不要，造成城市居民的居住条件不断恶化，居民最基本的生活需求得不要，造成城市居民的居住条件不

310、断恶化，居民最基本的生活需求得不到满足，从而影响了城市持续发展的潜力。比如城市日益严重的大气、到满足，从而影响了城市持续发展的潜力。比如城市日益严重的大气、到满足，从而影响了城市持续发展的潜力。比如城市日益严重的大气、到满足，从而影响了城市持续发展的潜力。比如城市日益严重的大气、水、噪声污染以及日益恶化的交通状况甚至日益严重的水、噪声污染以及日益恶化的交通状况甚至日益严重的水、噪声污染以及日益恶化的交通状况甚至日益严重的水、噪声污染以及日益恶化的交通状况甚至日益严重的“ “热岛效应热岛效应热岛效应热岛效应” ”等等。等等。等等。等等。（4 4）房地产市场的可持续发展）房地产市场的可持续发展）房

311、地产市场的可持续发展）房地产市场的可持续发展传统市场模式中资源配置是以最优化资源的经济价值为中心，而包括传统市场模式中资源配置是以最优化资源的经济价值为中心，而包括传统市场模式中资源配置是以最优化资源的经济价值为中心，而包括传统市场模式中资源配置是以最优化资源的经济价值为中心，而包括土地、房屋在内的各种资源的传统市场价值就是其经济价值的集中体土地、房屋在内的各种资源的传统市场价值就是其经济价值的集中体土地、房屋在内的各种资源的传统市场价值就是其经济价值的集中体土地、房屋在内的各种资源的传统市场价值就是其经济价值的集中体现；在可持续发展市场模式中，资源配置机制以资源的经济价值、社现；在可持续发展

312、市场模式中，资源配置机制以资源的经济价值、社现；在可持续发展市场模式中，资源配置机制以资源的经济价值、社现；在可持续发展市场模式中，资源配置机制以资源的经济价值、社会价值和生态价值的最优化为中心，土地与房屋的可持续价值不仅是会价值和生态价值的最优化为中心，土地与房屋的可持续价值不仅是会价值和生态价值的最优化为中心，土地与房屋的可持续价值不仅是会价值和生态价值的最优化为中心，土地与房屋的可持续价值不仅是其经济价值，也是其社会与生态价值的集中体现。其经济价值，也是其社会与生态价值的集中体现。其经济价值，也是其社会与生态价值的集中体现。其经济价值，也是其社会与生态价值的集中体现。八、房地产法律规范八

313、、房地产法律规范1 1、大陆法系与英美法系、大陆法系与英美法系、大陆法系与英美法系、大陆法系与英美法系2 2、房地产法、房地产法、房地产法、房地产法3 3、房地产法的主要内容、房地产法的主要内容、房地产法的主要内容、房地产法的主要内容4 4、存在的问题与房地产法的构建、存在的问题与房地产法的构建、存在的问题与房地产法的构建、存在的问题与房地产法的构建八、房地产法律规范八、房地产法律规范1 1、大陆法系与英美法系、大陆法系与英美法系、大陆法系与英美法系、大陆法系与英美法系在这两大法系下，通常将房地产称为不动产，将调整不动产在这两大法系下，通常将房地产称为不动产，将调整不动产在这两大法系下，通常将

314、房地产称为不动产，将调整不动产在这两大法系下，通常将房地产称为不动产，将调整不动产关系的法律规范成为不动产法。关系的法律规范成为不动产法。关系的法律规范成为不动产法。关系的法律规范成为不动产法。大陆法系将调整不动产的法律规范纳入民法的物权法中，因大陆法系将调整不动产的法律规范纳入民法的物权法中，因大陆法系将调整不动产的法律规范纳入民法的物权法中，因大陆法系将调整不动产的法律规范纳入民法的物权法中，因此，房地产法在我国（大陆法系）属于民法的部门。此，房地产法在我国（大陆法系）属于民法的部门。此，房地产法在我国（大陆法系）属于民法的部门。此，房地产法在我国（大陆法系）属于民法的部门。英美法系国家一

315、般没有英美法系国家一般没有英美法系国家一般没有英美法系国家一般没有“ “民法民法民法民法” ”的称谓，大陆法系的民法类的称谓，大陆法系的民法类的称谓，大陆法系的民法类的称谓，大陆法系的民法类似于英美法系的私法，其私法范围极广，主要包括财产法、似于英美法系的私法，其私法范围极广，主要包括财产法、似于英美法系的私法，其私法范围极广，主要包括财产法、似于英美法系的私法，其私法范围极广，主要包括财产法、家庭法、侵权法和契约法等，房地产法属于财产法的范畴。家庭法、侵权法和契约法等，房地产法属于财产法的范畴。家庭法、侵权法和契约法等，房地产法属于财产法的范畴。家庭法、侵权法和契约法等，房地产法属于财产法的

316、范畴。2、房地产法、房地产法房地产法律规范房地产法律规范房地产法律规范房地产法律规范是房地产宏观调控的重要手段，房地产业是房地产宏观调控的重要手段，房地产业是房地产宏观调控的重要手段，房地产业是房地产宏观调控的重要手段，房地产业的健康持续发展离不开完善的房地产法律规范。的健康持续发展离不开完善的房地产法律规范。的健康持续发展离不开完善的房地产法律规范。的健康持续发展离不开完善的房地产法律规范。房地产法房地产法房地产法房地产法是国家制定或认可的调整房地产开发、交易、经是国家制定或认可的调整房地产开发、交易、经是国家制定或认可的调整房地产开发、交易、经是国家制定或认可的调整房地产开发、交易、经营管

317、理和服务中发生的房地产物权关系、房地产债权关系、营管理和服务中发生的房地产物权关系、房地产债权关系、营管理和服务中发生的房地产物权关系、房地产债权关系、营管理和服务中发生的房地产物权关系、房地产债权关系、房地产开发经营权益关系及房地产管理关系的一个综合性、房地产开发经营权益关系及房地产管理关系的一个综合性、房地产开发经营权益关系及房地产管理关系的一个综合性、房地产开发经营权益关系及房地产管理关系的一个综合性、应用性的法律。应用性的法律。应用性的法律。应用性的法律。2、房地产法、房地产法房地产法律调整的房地产经济关系大致可以分三个层次：房地产法律调整的房地产经济关系大致可以分三个层次：房地产法律

318、调整的房地产经济关系大致可以分三个层次：房地产法律调整的房地产经济关系大致可以分三个层次： 房地产业的所有制关系房地产业的所有制关系房地产业的所有制关系房地产业的所有制关系 房地产业的流转关系，即房地产的开发经营及有效率的利用房地产业的流转关系，即房地产的开发经营及有效率的利用房地产业的流转关系，即房地产的开发经营及有效率的利用房地产业的流转关系，即房地产的开发经营及有效率的利用 房地产业的所有制和流转关系相关联的其他经济关系房地产业的所有制和流转关系相关联的其他经济关系房地产业的所有制和流转关系相关联的其他经济关系房地产业的所有制和流转关系相关联的其他经济关系因此可以将房地产法分为静止状态下

319、的法律制度与运动状态因此可以将房地产法分为静止状态下的法律制度与运动状态因此可以将房地产法分为静止状态下的法律制度与运动状态因此可以将房地产法分为静止状态下的法律制度与运动状态下的法律制度。下的法律制度。下的法律制度。下的法律制度。3、房地产法的主要内容、房地产法的主要内容中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法确定了我国房地产确定了我国房地产确定了我国房地产确定了我国房地产法的主要内容：法的主要内容：法的主要内容：法的主要内容：五种基本管理制度：五种基本管理制度：五种基本管理制度：五种基本管理制度：国有土地有偿有

320、期限使用制度、房地国有土地有偿有期限使用制度、房地国有土地有偿有期限使用制度、房地国有土地有偿有期限使用制度、房地产价格评估制度、房地产成交价格申报制度、房地产价格产价格评估制度、房地产成交价格申报制度、房地产价格产价格评估制度、房地产成交价格申报制度、房地产价格产价格评估制度、房地产成交价格申报制度、房地产价格评估人员的资格认证制度、土地使用权和房屋所有权登记评估人员的资格认证制度、土地使用权和房屋所有权登记评估人员的资格认证制度、土地使用权和房屋所有权登记评估人员的资格认证制度、土地使用权和房屋所有权登记发证制度。发证制度。发证制度。发证制度。五种登记备案制度：五种登记备案制度：五种登记备

321、案制度：五种登记备案制度：开发公司和中介机构设立的登记备案、开发公司和中介机构设立的登记备案、开发公司和中介机构设立的登记备案、开发公司和中介机构设立的登记备案、房屋租赁的登记备案、商品房预售的登记备案、房地产转房屋租赁的登记备案、商品房预售的登记备案、房地产转房屋租赁的登记备案、商品房预售的登记备案、房地产转房屋租赁的登记备案、商品房预售的登记备案、房地产转让变更登记、房地产抵押登记。让变更登记、房地产抵押登记。让变更登记、房地产抵押登记。让变更登记、房地产抵押登记。3、房地产法的主要内容、房地产法的主要内容五种证书：五种证书：五种证书：五种证书：土地使用权证、房屋所有证、两证合一的房地产土

322、地使用权证、房屋所有证、两证合一的房地产土地使用权证、房屋所有证、两证合一的房地产土地使用权证、房屋所有证、两证合一的房地产权证、估价师的资格证、房屋预售许可证。权证、估价师的资格证、房屋预售许可证。权证、估价师的资格证、房屋预售许可证。权证、估价师的资格证、房屋预售许可证。规范了规范了规范了规范了四种要式合同：四种要式合同：四种要式合同：四种要式合同：土地使用权出让合同、房地产转让合土地使用权出让合同、房地产转让合土地使用权出让合同、房地产转让合土地使用权出让合同、房地产转让合同、房地产抵押合同、房屋租赁合同。同、房地产抵押合同、房屋租赁合同。同、房地产抵押合同、房屋租赁合同。同、房地产抵押

323、合同、房屋租赁合同。三种价格基础：三种价格基础：三种价格基础：三种价格基础：基准地价、标定地价和房屋的重置价格。基准地价、标定地价和房屋的重置价格。基准地价、标定地价和房屋的重置价格。基准地价、标定地价和房屋的重置价格。4、存在的问题与房地产法的构建、存在的问题与房地产法的构建（1 1）存在的问题：）存在的问题：）存在的问题：）存在的问题： 房地产法尚不健全；房地产法尚不健全；房地产法尚不健全；房地产法尚不健全； 房地产法律规范缺乏协调性，有的甚至产生抵触；房地产法律规范缺乏协调性，有的甚至产生抵触；房地产法律规范缺乏协调性，有的甚至产生抵触；房地产法律规范缺乏协调性，有的甚至产生抵触； 房地

324、产法律规范的规格较低。房地产法律规范的规格较低。房地产法律规范的规格较低。房地产法律规范的规格较低。4、存在的问题与房地产法的构建、存在的问题与房地产法的构建（2 2）房地产法的构建）房地产法的构建）房地产法的构建）房地产法的构建A A、房地产法的定位分析、房地产法的定位分析、房地产法的定位分析、房地产法的定位分析主要是指房地产法是不是独立的法律部门以及房地产法在法律中的地位主要是指房地产法是不是独立的法律部门以及房地产法在法律中的地位主要是指房地产法是不是独立的法律部门以及房地产法在法律中的地位主要是指房地产法是不是独立的法律部门以及房地产法在法律中的地位问题。问题。问题。问题。B B、统一

325、的房地产法律的制定、统一的房地产法律的制定、统一的房地产法律的制定、统一的房地产法律的制定房地产业的健康发展应该有一部覆盖整个产业、调整房地产社会关系的房地产业的健康发展应该有一部覆盖整个产业、调整房地产社会关系的房地产业的健康发展应该有一部覆盖整个产业、调整房地产社会关系的房地产业的健康发展应该有一部覆盖整个产业、调整房地产社会关系的法律。法律。法律。法律。C C、国外房地产法立法经验的借鉴、国外房地产法立法经验的借鉴、国外房地产法立法经验的借鉴、国外房地产法立法经验的借鉴大陆法系和英美法系在调控房地产领域过程中都有其合理因素，我们应大陆法系和英美法系在调控房地产领域过程中都有其合理因素，我们应大陆法系和英美法系在调控房地产领域过程中都有其合理因素，我们应大陆法系和英美法系在调控房地产领域过程中都有其合理因素，我们应该批判地借鉴并构建符合我国房地产实际的法律制度。该批判地借鉴并构建符合我国房地产实际的法律制度。该批判地借鉴并构建符合我国房地产实际的法律制度。该批判地借鉴并构建符合我国房地产实际的法律制度。