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1、城市综合体的定位剖析城市综合体的定位剖析定位需满足的目标定位需满足的目标1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求2、具有鲜明特色，体现项目地段价值3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标2024/8/722024/8/73定位依据定位依据123456城市和区域市城市和区域市场城市化城市化发展展经济和人口状况和人口状况城市和区域地理城市和区域地理环境境历史、文化、史、文化、民俗、民情民俗、民情政府政府规划及功能定位划及功能定位定位的依据定位的依据2024/8/74霍金斯霍金斯“消费者决策过程模型消费者决策过程模型”2024/8/75“三位一体三位一体”定位方法定位方法2024/8/76核心商业
2、形态家庭服务家庭时尚家庭娱乐辅助商业形态家庭休闲品家庭必需品家庭生活类零售商业形态定位零售商业形态定位以以“家家”为单位分析为单位分析2024/8/77城市综合体城市综合体零售商业形态定位零售商业形态定位2024/8/785-10%5-10%其他服务其他服务20-25%20-25%餐饮餐饮30-35%30-35%商业零售商业零售30-40%30-40%休闲、娱乐、休闲、娱乐、酒店酒店城市综合体城市综合体各功能商业形态构成各功能商业形态构成2024/8/79 按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）零售零售饱和理和理论公式：公式： I
3、RS = C * RE / RFC： 潜在客潜在客户数量数量RE： 人均消人均消费支出支出RF： 营业面面积城市综合体城市综合体商业零售业态商业零售业态2024/8/710商商业零售零售业态商商业规模的模的设定定2024/8/711商业零售业态极限规模测算表商业零售业态极限规模测算表2024/8/712销售额=购物概率*人口*人均零售开支商业面积=销售额/单位面积营业额u购物概率测算公式选用赫夫模型公式：A =S /DijjaMijbS /DjaijbS /DjaijbPij=A ij为商店J对消费者I的吸引力；Sja为商店J的规模；Dijb为消费者I到商店J的距离；Pij为消费者I到商店J的
4、规模购物的概率；商业零售业态引力模型商业零售业态引力模型2024/8/713商商业街分析需要解决的核心街分析需要解决的核心问题1、商、商业街的街的长度和度和宽度度2、商、商业街的街的辐射半径射半径3、商、商业街与平行干道的距离街与平行干道的距离城市综合体城市综合体商业街商业街东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M2024/8/714东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M东京商业街平均宽度城市综合体城市综合体商业街商业街2024/8/715城市综合体城市
5、综合体商务商务 城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响。2024/8/716城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容1、城市商务物业供给总量和供给结构；、城市商务物业供给总量和供给结构； 2、城市商务物业需求总量和需求结构；、城市商务物业需求总量和需求结构；3、城市商务物业供给矛盾分析；、城市商务物业供给矛盾分析；4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积及未来、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积及未来市场需求）；市场需求）；5、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数；、
6、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数；6、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量；、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量；2024/8/717城市综合体城市综合体酒店酒店城市综合体的酒店规模估算城市综合体的酒店规模估算E = N * P * L / （T * K）E ：酒店的床位数：酒店的床位数N ：全年的旅客人数：全年的旅客人数P : 住宿旅客比例住宿旅客比例L : 平均住宿天数平均住宿天数T : 全年可逗留天数全年可逗留天数K : 床位的利用率床位的利用率2024/8/718城市综合体运营的价值城市综合体运营的价值酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台
7、商务租客商务租客提升品质提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流城市城市综合体的运合体的运营价价值主要取决于人流价主要取决于人流价值链2024/8/719商业商业办公办公商务商务公寓公寓住宅住宅酒店酒店公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失，中高档住宅众多酒店五星级酒店林立办公地王大厦等甲级写字楼汇聚商务CFD带来大量高等级商务人士商业缺乏有影响力的商业形态华润万象城华润万象城酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商
8、务租客提升品质提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流2024/8/720华润万象城城市综合体开发的思考华润万象城城市综合体开发的思考一期一期二期二期华润万象城作万象城作为城市城市核心区城市核心区城市综合体合体项目目为什么一期什么一期项目开目开发会会会会选择商商业和写和写字楼？字楼？2024/8/721商业商业办公办公商务商务公寓公寓住宅住宅酒店酒店公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失，中高档住宅众多酒店上海宾馆等酒店档次不高办公写字楼众多，但档次
9、低商务商务气氛浓厚商业商业以中高档为主，但本项目商业区位并不理想中航城中航城酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流2024/8/722中航城城市综合体运营的思考中航城城市综合体运营的思考同同样处于城市核心区的中航于城市核心区的中航城城市城城市综合体合体项目目为什么一什么一期期项目开目开发会会选择写字楼而写字楼而不是商不是商业？2024/8/723商业商业办公办
10、公商务商务公寓公寓住宅住宅酒店酒店公寓公寓少住宅住宅项目多，酒店少，档次低办公写字楼少，且档次低商务商务气氛淡薄商业临近五洲风情MALL龙岗南联港台项目龙岗南联港台项目酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流2024/8/724龙岗南联港台项目城市综合体运营的思考龙岗南联港台项目城市综合体运营的思考龙岗南南联港台港台项目目处于城市次于城市次级中心区的中心区的辐射地射地带，125万的万的总建面，一期启建面，一期启动以住以住宅宅为主？主？2024/8/725城市城市综合体的合体的综合开合开发价价值链矩矩阵强烈弱或不确定中立潜在市场冲突2024/8/726城市城市综合体的合体的综合合评价体系价体系基础评价指标基础评价指标辅助评价指标辅助评价指标
