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1、设施设备维修保养设施设备维修保养主讲人：孟凡武（一）房（一）房屋本体的屋本体的维修养修养护（二）公（二）公用用设施的施的维修养修养护（三）智（三）智能化系能化系统的管理、的管理、维护 （四）商四）商品房品房质保保期的期的规定定（一）房屋本体的维修养护（一）房屋本体的维修养护养护范围：房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备和消防设施等。（1）外墙面外墙面外墙面外墙面方 式日常保养定期保养检查周期1个月2年内 容维修破损处清洗污迹翻新、清洗标准及实施效果无损坏、无污迹（2 2）楼梯间及通道）楼梯间及通道楼梯间及通道楼梯间及通道方 式日常保养定期保养检查周期
2、每天1年内 容及时维修、更换修补、粉刷、测试标准及实施效果整洁、无损坏 （3 3）屋面屋面屋面屋面方 式日常保养定期保养检查周期1个月5年内 容及时维修、补漏翻新标准及实施效果无损坏、无渗漏（4 4）上下水管道上下水管道 上下水管道上下水管道方 式日常保养定期保养检查周期1周1年内 容及时维修、补漏刷漆、检修阀门、疏通下水道标准及实施效果整洁、畅通、无滴漏 （5）公用水箱公用水箱公用水箱公用水箱方 式日常保养定期保养检查周期1周40天内 容及时维修清洗、消毒（40天）加药标准及实施效果水质抽验合格（半年）（6）加压水泵加压水泵加压水泵加压水泵方 式日常保养定期保养检查周期1周半年内 容及时维修
3、、加润滑油拆洗、更换配件、测试标准及实施效果使用正常、安全无故障 （7）电梯）电梯电梯电梯方 式日常保养定期保养检查周期每天1年内 容每天打扫轿厢卫生、检查轿厢照明通风15天全面检查维修一次每年由特种设备检验所检验一次每三年调验一次标准及实施效果安全运行，取得合格证（8）机电设备）机电设备机电设备机电设备方 式日常保养定期保养检查周期1周1年内 容及时维修测试、更换配件标准及实施效果使用正常、安全无故障 （9）消防设施消防设施 消防设备消防设备方 式日常保养定期保养检查周期1周1年内 容及时维修检测、更换配件、灭火器干粉标准及实施效果整洁、使用正常 （10）配电室、箱变配电室、箱变 配电室、箱
4、变配电室、箱变 方 式日常保养定期保养检查周期每天半年内 容声音、温度、异味、卫生停电检查、除尘、紧固电缆接头，更换老化、损坏元件标准及实施效果使用正常、安全无故障 （1 1）道路走廊道路走廊道路走廊道路走廊 方 式日常保养定期保养检查周期每天每年11月份内 容路面修补路沿石、路面刷漆标准及实施效果整洁、无损坏（二）公用设施的维修养护（二）公用设施的维修养护 养护范围：住宅区的道路、路灯、智能化系统、沟、渠、池、井、地下排水管、园林、绿化地、娱乐设施、公共场所、停车场、走廊等。（2 2）路灯路灯路灯路灯方 式日常保养定期保养检查周期每周每年12月份内 容线路、灯只开关维修、更换；灯杆刷漆、线路
5、开关检测标准及实施效果符合安全标准，正常使用（3 3）沟、渠、池、井、地下排水管道沟、渠、池、井、地下排水管道（3 3）沟、渠、池、井、地下排水管道沟、渠、池、井、地下排水管道方 式日常保养定期保养检查周期每周1年内 容及时维修（清理）破损（堵塞）4月清理淤泥、11月井盖和井口油漆标准及实施效果畅通、无损坏（4 4）健身器材健身器材健身器材健身器材方 式日常保养定期保养检查周期每天1年内 容及时维修、加油翻新、刷漆、更换配件标准及实施效果无损坏、安全使用、整洁（5 5）停车场）停车场停车场停车场方 式日常保养定期保养检查周期每天1年内 容地面、标示牌、消防设施及时维修、更换刷漆、更换残旧标识牌
6、、消防设施检测标准及实施效果标识完整、明晰，设施完好，使用正常（6 6）水泵）水泵水泵水泵方 式日常保养定期保养检查周期1周半年内 容及时维修、加润滑油拆洗、更换配件、测试标准及实施效果使用正常、安全故障（7 7）二次供水加压罐二次供水加压罐二次供水加压罐二次供水加压罐方 式日常保养定期保养检查周期1月半年内 容排污一次水质监测一次标准及实施效果水质抽验合格（1 1）电脑系统电脑系统电脑系统电脑系统维护设备系统管理软件设备及打印机检查周期3个月3个月内 容诊断测试系统功能模块测试表面检查与清洁 线路接口端子的检查 设备性能及运行状况测试（三）智能化系统的管理、维护（三）智能化系统的管理、维护（
7、注：维护人员手头应备常用备件：各种备份放大器，各种分支、分配器、串接单元，终端盒等，各种规格的电线及高频接头线等。）（2 2）综合布线系统综合布线系统综合布线系统综合布线系统维护设备配线架用户端检查周期每半年每半年内 容表面检查与清洁 线路接口端子的检查端口传输速率检测(抽查)（3 3）有线系统有线系统 有线系统有线系统 维护设备用户端检查周期每半年内 容端口信号强度检测/抽查（4 4）安防监控系统安防监控系统安防监控系统安防监控系统维护设备系统管理软件中央监控计算机、打印机红外对射室外用摄像机、镜头、护套、支架及云台检查周期3个月3个月每天、1个月3个月内 容诊断测试 系统功能模块测试表面检
8、查与清洁线路接口端子的检查 设备性能及运行状况测试；测试灵敏度两次、红外对射射线调整、探头清洁检查护套、支架、云台、现场接收器的灰尘与铁锈 支架与护套所需清洁、润滑及紧固 摄像机的焦距调整与信号测试检查护套、支架、云台、现场接收器的灰尘与铁锈 支架与护套所需清洁、润滑、油漆及紧固 摄像机的焦距调整与信号测试（5 5）单元门单元门 闭门器闭门器单元门单元门 闭门器闭门器方式日常定期检查周期每天3个月内 容闭门器及时维修、紧固 单元门每天清洁、及时维修、加油闭门器加液压油、调整拉力单元门走形调整、加固（6 6）门禁楼宇对讲系统门禁楼宇对讲系统 门禁楼宇对讲系统门禁楼宇对讲系统 维护设备控制主机/管
9、理机各配线盒 公共开关、门禁锁用户分机检查周期3个月3个月3个月每半年内 容表面检查与清洁 系统功能及运行状况检测；线路端口检查 系统功能模块测试；清洁锁头及锁头所需的润滑与调整 锁头与接触传感器的功能检查；表面检查与清洁 线路端口性能及运行状况测试（7 7）背景音乐系统背景音乐系统背景音乐系统背景音乐系统维护设备主控电脑网络及设备端口检查周期3个月3个月每半年内 容表面检查与清洁 系统功能模块测试网络检查(见综合布线系统) 设备：a.线路端接口检查b.网络信号测试线路端接口检查 系统各功能测试商品房质保期的规定商品房质保期的规定（一）（一）建房1998102号商品住宅实行住宅质量保证书和住宅
10、使用说明书制度的规定第五条规定： 1.正常使用情况下各部位、部件保修内容 与保修期： 屋面防水： 3年； 墙面、厨房和卫生间地面： 1年 地下室、管道渗漏： 1年； 墙面、顶棚抹灰层脱落: 1年； 地面空鼓开裂、大面积起砂;1 年； 门窗翘裂、五金件损坏: 1年； 管道堵塞: 2个月； 供热系统和设备： 1个采暖期 供冷系统和设备： 1个供冷期； 卫生洁具 ： 1年； 灯具、电器开关： 6个月； 其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。( (二二) )商品房质保期起始时间的规定商品房质保期起始时间的规定建房1998102号商
11、品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定第六条规定：1.住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。2.国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期按国家规定执行。( (三三) )中华人民共和国建设部令第中华人民共和国建设部令第8080号号房屋建筑工程质量保修办法第六条规定：建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。( (四四) )中华人民共和国建设部令第中华人民共和国建设部令第8080号号房屋建筑工程质量保修办法第七条规定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（终身）；2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3.供热与供冷系统，为2个采暖期或供冷期；4.电气系统、给排水管道、设备安装为2年；5.装修工程为2年。( (五五) )中华人民共和国建设部令第中华人民共和国建设部令第8080号号房屋建筑工程质量保修办法第八条规定：房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。谢 谢！
