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1、第1页2012房地产营销执行方案房地产营销执行方案易居易居中国中国市场部市场部第2页“围点打援围点打援”解放战争中我军多次使用“围点打援”战术，国民党军五大主力中有两个被歼于此战术之下，该战术是指以部分兵力包围城市或要点，诱敌增援，集中主力歼灭援敌于运动中。 本案销售策略可秉承上述精神，演变为本案销售策略可秉承上述精神，演变为围围“点点”打打“援援”主动出击1.以围“点”为主要动作重点布局几个点，集中兵力拼抢主力竞品客源为主，次要竞品客源拦截为辅2.以“团购”为辅助行为为本案口碑营销造声势，以点带面，以期联动销售太公钓鱼3.以打“援”为本案储备客源重点布局通往通州交通主动脉要塞，各大家电商超及
2、区域内主要写字楼布局为辅前言:第3页主动出击主动出击第4页41.围围“点点”重点布局竞品周边，阻截客户到本案现场两队人马重点两队人马重点竞品布局竞品布局1.竞品售楼处2.竞品周边交通节点流动看房班车配合本案金隅金隅7090花涧溪花涧溪天时名苑天时名苑世纪星城世纪星城新通国际新通国际海棠湾海棠湾通州北苑站通州北苑站九棵树站九棵树站梨园站梨园站临河里站临河里站土桥站土桥站DBC售楼处1人布局分主次布局分主次售楼处3人交通节点1-2人看房班车主要活动区第5页2.团购团购以客户为导向筛选团购群体，具备购买力客户约2.48万人次，若转化率20%初步潜在客户可达5000组第6页2.1 CBD及周边工作生活
3、的传媒企业布局示意及周边工作生活的传媒企业布局示意北关北关八通线八通线京通快速京通快速新华大街新华大街运河运河CBD北北苑苑果园果园运河板块运河板块新华大街板块新华大街板块轻轨沿线板块轻轨沿线板块朝阳区朝阳区本案本案p北京电视台、中央电北京电视台、中央电视台视台p人民日报人民日报、北北京青年报京青年报、北京人民、北京人民广播电台、新浪网等新广播电台、新浪网等新老媒体老媒体 集中CBD区域1000人人8000人人约约500人人5001000人人名称名称员工员工北京电视台北京电视台约约10001000人人央视电台央视电台约约80008000人人北京青年报北京青年报约约500500人人总计总计约约9
4、5009500人人第7页2.2 通州行政事业单位总计约通州行政事业单位总计约5000人人第8页2.3 区域实力企业布局示意区域实力企业布局示意序号序号企业名称企业名称职工人数职工人数地址地址1 1北京金鑫木业有限公司北京金鑫木业有限公司 580580北京市通州区梨园地区工业北京市通州区梨园地区工业开发区开发区1号号2 2北京中恒复印材料技术有限公北京中恒复印材料技术有限公司司400-500400-500北京市通州区梨园镇公庄村北京市通州区梨园镇公庄村3 3北京嘉德制药有限公司北京嘉德制药有限公司400-500400-500北京市北京市通州区云景通州区云景东路路68号号4 4核工业北京化工冶金研
5、究院核工业北京化工冶金研究院500500北京北京市通州区九棵市通州区九棵树145号号5北京金鹰铜业有限责任公司北京金鹰铜业有限责任公司600600北京市通州区北京市通州区临河里路河里路2号号6 6电信科学技术仪表研究所电信科学技术仪表研究所300-400300-400北京市通州区北苑北京市通州区北苑155号号总计总计约约3000人人123465本案本案第9页2.4 区域主要医院布局示意区域主要医院布局示意123456本案本案序号序号医院名称医院名称预计员工人数预计员工人数地址地址1 1中国人民解放军第二六三医院中国人民解放军第二六三医院600600北京市通州区永顺西街北京市通州区永顺西街87号
6、号2 2北京胸部肿瘤结核病医院北京胸部肿瘤结核病医院约约600600人人北京市通州区马厂北京市通州区马厂9797号号3 3北京市通州区中医院北京市通州区中医院245245北京市通州区车站路北京市通州区车站路31号号4 4北京市通州区新华医院北京市通州区新华医院350350通州区新华大街通州区新华大街4747号号5 5北京市通州区潞河医院北京市通州区潞河医院约约600600人人北京市通州区新北京市通州区新华南街南街54号号6 6北京市通州区妇幼保健院北京市通州区妇幼保健院354354人人北京市通州区新北京市通州区新华北街北街总计总计约约2700人人第10页2.5 区域主要院校布局示意区域主要院校
7、布局示意1序号序号学校名称学校名称员工人数员工人数学校地址学校地址1通州区运河小学通州区运河小学60通州区运河东大街通州区运河东大街82号号2通州区后南仓小学通州区后南仓小学116通州区新仓路通州区新仓路53号号3通州区东方小学通州区东方小学77北京通州区西顺城街甲北京通州区西顺城街甲32号号4通州区梨园镇中心小学通州区梨园镇中心小学139通州区梨园镇群芳园东通州区梨园镇群芳园东5通州区潞河中学通州区潞河中学600600通州区新城南关通州区新城南关3131号号6通州二中通州二中210210玉玉带路路72号号7中国传媒大学中国传媒大学19251925北京市朝阳区定福庄东街一号北京市朝阳区定福庄东
8、街一号8北京物资学院北京物资学院690690北京北京市通州区富河大街市通州区富河大街1号号9北京贸易管理学院北京贸易管理学院100-200100-200北京市通州区梨园工业开发区北京市通州区梨园工业开发区10北京财贸职业学院北京财贸职业学院580580通州区北关芦庄通州区北关芦庄1号号总计总计约约4600人人2453678910本案本案第11页太公钓鱼太公钓鱼第12页3.打打“援援”沿交通动线主动吸引客户瞩目，为项目储备客源主要阵地交通动脉交叉点设路牌广告树形象新通国际花园新通国际花园新通国际花园新通国际花园天时名苑天时名苑天时名苑天时名苑世纪星城世纪星城世纪星城世纪星城京哈高速路京哈高速路轻
9、轨八通线轻轨八通线新华大街DBCDBCDBCDBC加州小镇加州小镇加州小镇加州小镇金隅金隅金隅金隅7090709070907090东东六六环环京通高速路京通高速路通州北苑站通州北苑站梨园站梨园站临河里站临河里站土桥站土桥站新华南路北关环岛北关环岛果园环岛果园环岛京沈高速路京沈高速路九棵树西路新华北路运河大街花涧溪花涧溪花涧溪花涧溪云景东路梨园南街本案本案本案本案京塘路京塘路运河园路滨河中路K2K2K2K2海棠湾海棠湾海棠湾海棠湾九棵树站九棵树站三惠桥三惠桥土桥新桥土桥新桥主要阵地八通线主要站点拦截（散传单或地铁内登广告）辅助配合交通动脉交叉点设路牌广告八里桥收费站八里桥收费站北苑商务区重点商超及高端写字楼派发传单：如瑞都国际写字楼、长城国际写字楼
