合肥政务区御龙湾项目营销战略报告

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1、做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者 合肥政务区御龙湾项目营销战略报告深深 圳圳 星星 彦彦 地地 产产 安安 徽徽 分分 公公 司司二二 0 0 0 0 八八 年年 六六 月月做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者前言前言: :本项目发展战略思路围绕开发商目标本项目发展战略思路围绕开发商目标: :项目利润最大化项目利润最大化达成开发商销售经营目标的实现，并实现目标均价渐进式超越达成开发商销售经营目标的实现，并实现目标均价渐进式超越项目品牌实现项目品牌实现如何实现如何实现: :基于战略的层面，要对后期营销具有指导意义。基于战略的层面，要对后期营销具有指导意义。基于目前已确

2、定的开发计划基于目前已确定的开发计划, ,项目发展方向性要明确，要有清晰的主线，思考角度主要围绕项目发展方向性要明确，要有清晰的主线，思考角度主要围绕市场如何界定、项目如何定位、形象如何提升、销售攻略与营销推广实施如何发力。市场如何界定、项目如何定位、形象如何提升、销售攻略与营销推广实施如何发力。做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者星彦认为：星彦认为：0808年下半年，合肥市房地产市场竞争加剧升级，正式迎来营销战国时代。具体表现为：年下半年，合肥市房地产市场竞争加剧升级，正式迎来营销战国时代。具体表现为：1 1、房地产营销升级为综合实力品牌之争；、房地产营销升级为综合实力品牌之争；

3、2 2、项目营销上升为片区竞争、区域竞争、板块竞争；、项目营销上升为片区竞争、区域竞争、板块竞争；3 3、在宏观调控大背景下，跑赢同行比跑赢市场更重要；现金流比实现高利润率更重要。这、在宏观调控大背景下，跑赢同行比跑赢市场更重要；现金流比实现高利润率更重要。这将成为将成为0808年下半年乃至年下半年乃至0909年的主旋律年的主旋律. .做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者报告需要解决的三大问题报告需要解决的三大问题 卖什么？卖什么？卖给谁？卖给谁？怎么卖？怎么卖？1.项目形象如何确立和拔高？项目形象如何确立和拔高？2.本案具有什么特质与特点？本案具有什么特质与特点？3.核心价值主张

4、是什么？核心价值主张是什么？1.谁是我们的核心客户？谁是我们的核心客户？2.对应产品主张是什么？对应产品主张是什么？1.营销节奏如何铺排？营销节奏如何铺排？2.营销渠道如何开展？营销渠道如何开展？3.营销方案如何实施？营销方案如何实施？提出问题提出问题分析问题分析问题解决问题解决问题WHYWHOWHAT做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者我们要达成的三大目标我们要达成的三大目标 实现项目整体销售目标的达成实现项目整体销售目标的达成 完成预期销售任务完成预期销售任务实现项目形象气质的整体拔高并持续超越实现项目形象气质的整体拔高并持续超越 树立区域标杆，政务区首席国际化社区树立区域标杆

5、，政务区首席国际化社区实现多元化的营销互动与利润递进式超越实现多元化的营销互动与利润递进式超越 利润最大化，价值最大化，项目品牌效益最大化利润最大化，价值最大化，项目品牌效益最大化做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者报告整体思路与3W策略路径： 1.1.营销目标和任务营销目标和任务3.3.营销难点分析营销难点分析1.1.产品剖析产品剖析1、项目解读、项目解读2、SWOT分析分析3、核心价值、核心价值2.2.市场定位市场定位3.3.客户分析客户分析分析问题分析问题总体策略总体策略1、包装营销2、体验营销3、活动营销4、通路营销5、传播营销6、物业价值 提升建议销售攻略销售攻略展示攻略

6、展示攻略推广攻略推广攻略1、宣传策略2、推售策略3、价格策略解决问题解决问题渠道渠道宣传宣传WHYWHY为什么为什么营销推广思路营销推广思路营销执行营销执行WHOWHO是谁是谁WHATWHAT做什么做什么2.2.市场现状分析市场现状分析做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者实现本案 销售价格 三重标杆项目销量项目品牌一、一、 WHYWHY之项目目标分析：之项目目标分析：做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者包河、蜀山、新站包河、蜀山、新站占据占据08年前五月供应与去化前三甲年前五月供应与去化前三甲区域之争：区域之争：做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者包河区前五

7、月总推盘量为包河区前五月总推盘量为460.7万平米，位居榜首，蜀山区以万平米，位居榜首，蜀山区以346.47万平米位列次万平米位列次席，新站区以席，新站区以217.36万平米排名第三，政务区总供应量为万平米排名第三，政务区总供应量为75.07万平米；万平米；包河区与政务区供应面积基本平稳，新站、蜀山波动较大，且有下滑趋势；包河区与政务区供应面积基本平稳，新站、蜀山波动较大，且有下滑趋势；0808年年1-51-5月供应量月供应量以上数据由合房网公示，经我司研究部统计整理得出以上数据由合房网公示，经我司研究部统计整理得出做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者0808年年1-51-5月去化

8、量月去化量包河区前包河区前5 5月总去化量为月总去化量为11652251165225平米占据榜首，新站区与蜀山分别为平米占据榜首，新站区与蜀山分别为611507.1611507.1与与581564.5581564.5平米位列平米位列2 2、3 3位，政务区去化量为位，政务区去化量为148034.4148034.4平米；平米；包河区由于推盘量较大，并且是近年来楼市热点板块，去化量始终占据前楼市去化榜首；包河区由于推盘量较大，并且是近年来楼市热点板块，去化量始终占据前楼市去化榜首；新站与蜀山受推盘量少的因素影响，去化相对比较平稳；新站与蜀山受推盘量少的因素影响，去化相对比较平稳；政务区去化量仅高于

9、经开与滨湖区，但走势平稳，从政务区去化量仅高于经开与滨湖区，但走势平稳，从3 3月份开始有明显上升势头；月份开始有明显上升势头；以上数据由合房网公示，经我司研究部统计整理得出以上数据由合房网公示，经我司研究部统计整理得出做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者08年年1-5月价格走势月价格走势以上数据由合房网公示，经我司研究部统计整理得出以上数据由合房网公示，经我司研究部统计整理得出各区域前各区域前5 5月价格走势基本平稳，但涨幅不明显；月价格走势基本平稳，但涨幅不明显；政务区前政务区前5 5月平均价格为月平均价格为4206.144206.14元元/ /平米，位居高点；包河最低为平米，

10、位居高点；包河最低为3538.953538.95元元/ /平米；平米；蜀山与新站分别为蜀山与新站分别为4141.364141.36元元/ /平米和平米和3692.283692.28元元/ /平米；平米；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者大蜀山板块马鞍山板块政务区板块望江西板块合肥房地产高端市场战国图：合肥房地产高端市场战国图：做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者政务区兵团：政务区兵团：项目项目发展商发展商规模规模主力户型主力户型入市时间入市时间九重锦九重锦融科置地融科置地30万平米万平米80-17080-17010月份左右月份左右中央天骏中央天骏金辉地产金辉地产26万

11、平米万平米80-12080-12010月份左右月份左右太阳海岸太阳海岸发能地产发能地产22.7万平米万平米89-11889-1187/8月份月份旭海花园旭海花园旭辉地产旭辉地产16.5万平米万平米 年底前年底前国贸天域国贸天域厦门国贸厦门国贸8.49万平米万平米90-14090-14011月初月初恒大华府恒大华府恒大地产恒大地产42万平米万平米220220380380年底前年底前花都花都6期期绿地集团绿地集团11.6万平米万平米45-85/114-15845-85/114-1585.25开盘开盘做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者望江路兵团：望江路兵团：项目项目发展商发展商规模规模

12、主力户型主力户型入市时间入市时间学府名都学府名都华地置业华地置业60万平米万平米80-27089月份月份印象西湖印象西湖宋都地产宋都地产30万平米万平米幸福里幸福里华润置地华润置地28万平米万平米87-1407/8月份月份光明世家光明世家华顺房产华顺房产30万平米万平米83-145 年底前年底前西山银杏西山银杏信达房产信达房产19万平米万平米新华新华u阁阁新华房产新华房产4万平米万平米年底年底万科项目万科项目万科地产万科地产77万平米万平米11月份月份做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者大蜀山兵团：大蜀山兵团：项目项目发展商发展商规模规模主力户型主力户型入市时间入市时间博澳丽苑博澳

13、丽苑博澳置业博澳置业55万平米万平米70-120二期，二期，4月份月份马鞍山路兵团：马鞍山路兵团：项目项目发展商发展商规模规模主力户型主力户型入市时间入市时间海顿公馆海顿公馆绿地集团绿地集团60万平米万平米80-120三期，三期，5月份月份万振逍遥苑万振逍遥苑万振房产万振房产52万平米万平米95-13019#，5月份月份御景湾御景湾力高地产力高地产24万平米万平米85-125三期，三期，5月份月份做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者据不完全统计据不完全统计: :一至两年内，政务区各项目的推盘量超过一至两年内，政务区各项目的推盘量超过200200万平方米，推售时间相当，项目万平方米，

14、推售时间相当，项目体量相当，并且产品同质化明显。体量相当，并且产品同质化明显。望江路板块，竞争激烈，超望江路板块，竞争激烈，超150150万推盘量，且都为品牌发展商，产品类型多样万推盘量，且都为品牌发展商，产品类型多样（多层洋房、小高层、高层），面积区间明晰（多层洋房、小高层、高层），面积区间明晰（75-27075-270平米）。平米）。马鞍山路板块，马鞍山路板块，0808年相对平稳，较年相对平稳，较0707年比较，热度明显下降（新推盘量少，年比较，热度明显下降（新推盘量少，产品单一），销售压力将增剧。产品单一），销售压力将增剧。做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者小结1： 据不完

15、全统计，据不完全统计，0808年政务区、望江路、马鞍山路等板块的总推盘量将近年政务区、望江路、马鞍山路等板块的总推盘量将近400400万平方米，主力户型集中于中小户型。万平方米，主力户型集中于中小户型。御龙湾面临同质产品的最密集上市，面临着前所未有的竞争和市场压力御龙湾面临同质产品的最密集上市，面临着前所未有的竞争和市场压力已经或预计将会在御龙湾之前上市的竞争项目有：幸福里、学府名都、光明世家、太已经或预计将会在御龙湾之前上市的竞争项目有：幸福里、学府名都、光明世家、太阳海岸、中央天骏、九重锦等。阳海岸、中央天骏、九重锦等。预计将会紧随御龙湾之后上市的竞争项目有：万科项目、旭海花园、国贸天域、

16、西山预计将会紧随御龙湾之后上市的竞争项目有：万科项目、旭海花园、国贸天域、西山银杏、印象西湖等银杏、印象西湖等御龙湾面临着御龙湾面临着“围追堵截围追堵截”的竞争格局。的竞争格局。做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者小结小结2 2：御龙湾面临着来自望江路板块、马鞍山路板块、蜀山板块的激烈竞争；御龙湾面临着来自望江路板块、马鞍山路板块、蜀山板块的激烈竞争；御龙湾面临着来自区域内在售同质项目的竞争，如：岸上玫瑰、宋都西湖御龙湾面临着来自区域内在售同质项目的竞争，如：岸上玫瑰、宋都西湖花园、三盛颐景园、国际丽晶城、国建香榭水都等品质楼盘的竞争；花园、三盛颐景园、国际丽晶城、国建香榭水都等品

17、质楼盘的竞争；政务区市场，已成硝烟弥漫、强敌环绕之势。政务区市场，已成硝烟弥漫、强敌环绕之势。做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者研究高端项目，必须寻找发力点：研究高端项目，必须寻找发力点：案例研究：案例研究：御景湾御景湾百合公寓百合公寓澜溪镇澜溪镇海顿公馆海顿公馆对于案例的选择依据：对于案例的选择依据：高端项目，有较高知名度和市场影响力；高端项目，有较高知名度和市场影响力；拥有独特卖点，并进行系统化营销推广；拥有独特卖点，并进行系统化营销推广；营销推广活动起到一定影响力，并获得良好市场口碑营销推广活动起到一定影响力，并获得良好市场口碑做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者

18、者地段优势：地段优势： 24万高端居住区，地处一环内，紧邻南淝河，配套成熟；万高端居住区，地处一环内，紧邻南淝河，配套成熟；品牌优势：力高（中国），全力打造合肥高端楼盘典范；品牌优势：力高（中国），全力打造合肥高端楼盘典范；品质优势：营销投入高，现场展示充分，差异化明晰；品质优势：营销投入高，现场展示充分，差异化明晰；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者三大优势尽揽胜机，摆脱区域内竞争；三大优势尽揽胜机，摆脱区域内竞争；将自身置身城市核心豪宅区，热炒将自身置身城市核心豪宅区，热炒RBDRBD概念；概念；操作手法：操作手法：外外直接将项目置身城市核心区直接将项目置身城市核心区借力坝上

19、街区域改造，热炒区域未来借力坝上街区域改造，热炒区域未来依托包河公园资源，放大景观居住依托包河公园资源，放大景观居住多种途径发力，热炒多种途径发力，热炒RBDRBD概念，拔高投资前景概念，拔高投资前景内内豪华样板房豪华样板房精装营销中心精装营销中心示范园林示范园林做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者高举高打，营造巅峰生活方式高举高打，营造巅峰生活方式推盘紧锣密鼓，价格一路飙升推盘紧锣密鼓，价格一路飙升一期一期 先锋先锋二期二期 巅峰巅峰三期三期 层峰层峰营销推广立体有效：营销推广立体有效：户外户外报纸报纸活动活动营造超高媒体曝光率和市场影响力营造超高媒体曝光率和市场影响力营销节点：

20、营销节点：2007.04 2007.04 营销中心开放营销中心开放2007.08 2007.08 郎咸平论坛郎咸平论坛2007.09 2007.09 一期开盘，均价一期开盘，均价450045002007.12 2007.12 二期开盘，均价二期开盘，均价560056002008.01 2008.01 希尔顿酒店客户希尔顿酒店客户联谊联谊2008.05 2008.05 三期开盘，均价三期开盘，均价62006200做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者绿地海顿公馆绿地海顿公馆马鞍山路板块马鞍山路板块60万平米超大社区万平米超大社区住宅、写字楼（赢海）、商业街（饕界）住宅、写字楼（赢海）、

21、商业街（饕界）做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者活动制胜，客户营销，效果非凡活动制胜，客户营销，效果非凡产品解析会产品解析会琴童选拔与名师演奏琴童选拔与名师演奏业主联谊业主联谊0 0首付抽奖首付抽奖品牌服饰发布品牌服饰发布夏日电影节夏日电影节纳凉晚会纳凉晚会情歌对对唱情歌对对唱节日促销节日促销中国体育百年史料展中国体育百年史料展做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者媒体立足滨湖前站，以项目实际品质说话媒体立足滨湖前站，以项目实际品质说话单期发售前，报纸媒体加剧单期发售前，报纸媒体加剧绿地客户资源经营，赢得市场；绿地客户资源经营，赢得市场；做做中中国国最最优优秀秀的的地地

22、产产服服务务者者绿城绿城百合公寓百合公寓占地面积约占地面积约148148亩，总建筑面积约亩，总建筑面积约2525万平方米万平方米产品：均为产品：均为130130平米以上单位，平米以上单位，140-150140-150平米三房，平米三房，畅销户型，畅销户型，130-140130-140平米单位平米单位项目通过示范园林与工法样板房展示，让客户直接项目通过示范园林与工法样板房展示，让客户直接体验项目品质、施工流程、设备材料，外墙干挂巴体验项目品质、施工流程、设备材料，外墙干挂巴西花岗岩，在合肥尚属首次；西花岗岩，在合肥尚属首次；获得荣誉：获得荣誉：中国标志性建筑中国标志性建筑20062006年中国住

23、交会（安徽）名盘年中国住交会（安徽）名盘20072007年中国名盘年中国名盘做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者营销推广以产品线展开，工法样板房、示范园林；营销推广以产品线展开，工法样板房、示范园林；生活气息浓郁的促销活动丰富，充分挖掘客户资源；生活气息浓郁的促销活动丰富，充分挖掘客户资源；营销活动：营销活动：项目专家研讨会项目专家研讨会项目产品解析会项目产品解析会少儿才艺大赛少儿才艺大赛楼栋交付晚会楼栋交付晚会游园品鉴会游园品鉴会客户杭州参观客户杭州参观做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者华润澜溪镇华润澜溪镇大蜀山下豪宅项目大蜀山下豪宅项目自身资源绝佳，市场口碑与销售

24、业绩俱佳自身资源绝佳，市场口碑与销售业绩俱佳建筑面积建筑面积20.2万平方米，第一期推出九幢景观洋房，第二期为小高层及高层；主力户型为万平方米，第一期推出九幢景观洋房，第二期为小高层及高层；主力户型为三房、四房两厅两卫，面积主要在三房、四房两厅两卫，面积主要在133150平方米之间。平方米之间。紧邻紧邻500万平米自然森林，万平米自然森林，15万平米人工湖，稀缺的自然资源，带给澜溪镇独特价值。万平米人工湖，稀缺的自然资源，带给澜溪镇独特价值。做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者推售节奏：推售节奏：一期，一期，0505年年1212月开盘，均价月开盘，均价42004200二期，二期，0

25、606年年1010月开盘，均价月开盘，均价48004800三期，三期，0707年年0101月开盘，均价月开盘，均价52005200去化率：去化率：500500套套/ /年年紧扣卖点，事件营销：紧扣卖点，事件营销：紧扣稀缺紧扣稀缺“湖、山湖、山”资源。资源。区域打造，借力与桂花园共同营造区域打造，借力与桂花园共同营造高端区域。高端区域。华润品牌导入。华润品牌导入。做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者产品推介会产品推介会名人效应，邀请央视名人效应，邀请央视对话对话节目主持人，陈伟鸿节目主持人，陈伟鸿“对话澜溪镇对话澜溪镇”法国欧博建筑公司全程参与炒作；法国欧博建筑公司全程参与炒作；组织

26、国外建筑专家参观团至现场；组织国外建筑专家参观团至现场；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者其他促销活动：其他促销活动：合肥首届登山节合肥首届登山节合肥快跑艺术展合肥快跑艺术展爱鸟护鸟书画比赛爱鸟护鸟书画比赛青少年体育舞蹈大赛青少年体育舞蹈大赛阶段性解筹活动阶段性解筹活动样板房开放活动样板房开放活动做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者品质楼盘的特质：品质楼盘的特质：具备一定品牌影响力；具备一定品牌影响力；体验营销出彩；体验营销出彩；立体化的推广攻略；立体化的推广攻略；细致入微的客户服务；细致入微的客户服务； 就本项目而言，没有大品牌优势，没有充裕的蓄客时间，小区域内市场

27、就本项目而言，没有大品牌优势，没有充裕的蓄客时间，小区域内市场价值有待提高，项目自身卖点不突出，使得我们必须走差异化营销之路。价值有待提高，项目自身卖点不突出，使得我们必须走差异化营销之路。通过案例研究，与本项目比较，必须找出差异化，从营销角度发力通过案例研究，与本项目比较，必须找出差异化，从营销角度发力做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者看看我们主要的对手！ 他们在做什么？做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者区域楼盘物业类型：区域楼盘物业类型： 区区域域在在售售个个盘盘建建筑筑类类型型呈呈多多样样化化，多多层层、小小高高层层、高高层层、别别墅墅洋洋房房均均有有分分布布

28、，以以小小高高层层和和高高层层为为主主导导。在在售售个个盘盘的的建建筑筑类类型型根根据据开开发发时时间间的的早早晚晚有有所所区区别别，除除早早期期推推出出的的住住宅宅个个盘盘规规划划部部分分多多层层外外，后后期期基基本本以以小小高高层层和和高高层层相相结结合合为为主主，鲜鲜有有多多层层商商品品房房面面市。市。案案 名名物业类型物业类型宋都宋都西湖花苑西湖花苑多层、小高层、高层多层、小高层、高层颐园世家颐园世家小高层、高层小高层、高层三盛三盛颐景园颐景园小高层、高层小高层、高层国建国建香榭水都香榭水都多层别墅、小高层、高层多层别墅、小高层、高层岸上玫瑰岸上玫瑰多层、小高层、高层多层、小高层、高层

29、宋都西湖花园宋都西湖花园小高层、高层小高层、高层水岸名都水岸名都高层高层水墨澜庭水墨澜庭多层、小高层、高层多层、小高层、高层国际花都国际花都多层、小高层、高层多层、小高层、高层政务区楼市现状：政务区楼市现状：做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者区域楼盘户型分析：区域楼盘户型分析： 区域在售住宅物业户型多样，有适合单身居住的区域在售住宅物业户型多样，有适合单身居住的“1 1室室1 1厅厅1 1卫卫”；一家三口居住的；一家三口居住的“2 2室室2 2厅厅1 1卫卫”；三代同堂居住的；三代同堂居住的“3 3室室2 2厅厅1 1卫卫”、“3 3室室2 2厅厅2 2卫卫”、“4 4室室2 2

30、厅厅2 2卫卫”；以及追求舒；以及追求舒适享受型的花园别墅和电梯洋房户型：适享受型的花园别墅和电梯洋房户型：“5 5室室4 4厅厅3 3卫卫”、“4 4室室4 4厅厅3 3卫卫”。在售楼盘中，大部分楼盘的主力户型集中在在售楼盘中，大部分楼盘的主力户型集中在100100140140平米之间；另有小部分楼盘的主力户型平米之间；另有小部分楼盘的主力户型为为“4 4室室4 4厅厅3 3卫卫”或或“2 2室室2 2厅厅1 1卫卫”。案名案名户型面积户型面积主力户型面积主力户型面积瑞城瑞城岸上玫瑰岸上玫瑰59-159.559-159.579-11079-110三盛三盛颐景园颐景园7070-136-1369

31、0-11090-110宋都宋都西湖花苑西湖花苑89.99-148.4589.99-148.45126-130.09126-130.09国建国建香榭水都香榭水都45-226.745-226.7120-150120-150国际丽晶城国际丽晶城69-12969-1296969、105105、120120 值得一提的是，区域内部分个盘挑高公寓、叠加别墅和电梯别墅的规划，弥补了住值得一提的是，区域内部分个盘挑高公寓、叠加别墅和电梯别墅的规划，弥补了住宅产品的空白，也成为个盘独特的亮点，虽价格不菲，但受欢迎程度很高宅产品的空白，也成为个盘独特的亮点，虽价格不菲，但受欢迎程度很高 。做做中中国国最最优优秀秀

32、的的地地产产服服务务者者客群特征：客群特征：客户多为二次置业；价格承受能力较强；对环境客户多为二次置业；价格承受能力较强；对环境/ /产品产品/ /社区品质有较高要求社区品质有较高要求p客户区域客户区域主要集中在庐阳、高新、蜀山、包河等区域，异地置业者业超过主要集中在庐阳、高新、蜀山、包河等区域，异地置业者业超过3030以上以上p职业特征职业特征个体经营者以及公司的高层管理者，公务员、教师和医院的工作人员个体经营者以及公司的高层管理者，公务员、教师和医院的工作人员p价格承受力价格承受力年龄在年龄在30-4530-45岁之间，收入稳定，经济实力强，价格承受力较强岁之间，收入稳定，经济实力强，价格

33、承受力较强宽敞、分区合理、有足够的空间来体验生活；宽敞、分区合理、有足够的空间来体验生活；为改善居住环境，选择品质高，舒适度高，大气而时尚的为改善居住环境，选择品质高，舒适度高，大气而时尚的做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者区域营销手段分析：区域营销手段分析：区域在售楼盘推广多采用报纸、户外、工地围墙为主要手段，而绿地、宋都等品牌较好的区域在售楼盘推广多采用报纸、户外、工地围墙为主要手段，而绿地、宋都等品牌较好的开发商，其代表楼盘依靠其品牌影响力，带动销售的比例也较多。开发商，其代表楼盘依靠其品牌影响力，带动销售的比例也较多。事件营销逐渐成为区域内售个盘推广的主流，但特色不足，轰

34、动性不强。事件营销逐渐成为区域内售个盘推广的主流，但特色不足，轰动性不强。如：邀请名模（三盛）如：邀请名模（三盛） 举办音乐会（绿地）举办音乐会（绿地） 休闲文化节（宋都）休闲文化节（宋都） 做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者绿地绿地 国际花都国际花都地址：东流路与合作化南路交口地址：东流路与合作化南路交口规模：分六期开发，共规模：分六期开发，共8080万平方米万平方米建筑规划：建筑规划：一期郁金苑：一期郁金苑：1818幢多层和幢多层和9-119-11层的小高层层的小高层二期玫瑰苑：二期玫瑰苑：9 9幢多层、幢多层、1010幢小高层幢小高层三期丁香苑：三期丁香苑：8 8幢幢111

35、1层小高层、层小高层、2 2幢幢1818层高层层高层四期丹若苑：四期丹若苑：6 6幢小高层、幢小高层、4 4幢高层幢高层五期雏菊苑：五期雏菊苑：3 3幢小高层、幢小高层、6 6幢高层幢高层六期蓝蝶苑六期蓝蝶苑: 4: 4幢幢1818层小高层、层小高层、4 4幢幢24-3324-33层高层层高层价格：价格：一期：一期：2003.122003.12 均价：均价：28002800元元/ /平米平米二期：二期：2004.102004.10 均价：均价：34340000元元/ /平米平米三期：三期：2005.2005.03 03 均价：均价：36360000元元/ /平米平米四期：四期：2006.200

36、6.0 03 3 均价：均价：3 3800800元元/ /平米平米五期：五期：2006.2006.06 06 均价：均价： 4500 4500元元/ /平米平米政务区在售个案调研：政务区在售个案调研：六期总建面为六期总建面为11.611.6万多平方米万多平方米08.5.2508.5.25发售发售5#5#、6#6#，总计，总计264264套单位；套单位；销售套数：销售套数：100100左右；左右；折后均价折后均价54005400左右；左右；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者项目综合分析：项目综合分析：定位与客户：定位与客户：8080万平米的超大生活区，以有经济实力的私营业主、本地异

37、地投资客为主体。万平米的超大生活区，以有经济实力的私营业主、本地异地投资客为主体。产品规划：产品规划：建筑形态以多层、小高层、高层综合开发，住宅与社区商业相得益彰，该项目建筑形态以多层、小高层、高层综合开发，住宅与社区商业相得益彰，该项目整体规划和社区配套在版块区域内独占鳌头。整体规划和社区配套在版块区域内独占鳌头。推售节奏：推售节奏：该项目体量大，开发周期长。营销方面，采取逐步放量、分期开发的策略，前该项目体量大，开发周期长。营销方面，采取逐步放量、分期开发的策略，前期推售节奏相对较快，后期客户累积时间相对稍长。期推售节奏相对较快，后期客户累积时间相对稍长。现场展示：现场展示：销售现场入口昭

38、示性不强，外立面无新意；室内摆设略显大家风范，特色不足。销售现场入口昭示性不强，外立面无新意；室内摆设略显大家风范，特色不足。销售人员精神面貌、综合素质一般。销售人员精神面貌、综合素质一般。优劣分析：优劣分析：该项目优势非常明显：开发商知名度高，口碑较好，所在位置为新区核心地段，该项目优势非常明显：开发商知名度高，口碑较好，所在位置为新区核心地段，大规模社区配套设施完善，内外部景观环境优美；项目入市时间较早，市场大环境优越，使大规模社区配套设施完善，内外部景观环境优美；项目入市时间较早，市场大环境优越，使得项目前三期火爆销售，优势被外界不断放大传播。劣势在于四、五期规划户型面积偏大，得项目前三

39、期火爆销售，优势被外界不断放大传播。劣势在于四、五期规划户型面积偏大，总价较高，影响了去化速度，但六期以中等户型入市，去化速度将得到一定提升。总价较高，影响了去化速度，但六期以中等户型入市，去化速度将得到一定提升。做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者地址：圣泉路与习友路西北交汇处地址：圣泉路与习友路西北交汇处 规模：总建筑面积约规模：总建筑面积约1818万，项目分三期开发，总户数约万，项目分三期开发，总户数约12001200户户 物业类型：电梯别墅、叠加别墅（多层花园洋房）、普通住宅、商业物业类型：电梯别墅、叠加别墅（多层花园洋房）、普通住宅、商业建筑规划：建筑规划：一期一期131

40、3幢，由叠加别墅、小高层电梯别墅、小高层和高层组成幢，由叠加别墅、小高层电梯别墅、小高层和高层组成二期二期1111幢，由叠加别墅、小高层电梯别墅、小高层和高层组成幢，由叠加别墅、小高层电梯别墅、小高层和高层组成三期商业三期商业项目定位：政务文化新区头等舱生活项目定位：政务文化新区头等舱生活 营销主题：都市新现代亲水院落营销主题：都市新现代亲水院落/合肥唯一情境商业街区合肥唯一情境商业街区国建国建香榭水都香榭水都项目近况：项目近况：二期最后二期最后2 2栋栋14#14#与与22#,13322#,133套单位，套单位，6.156.15开盘，面积区间：开盘，面积区间：4545143143平米，销售均

41、价平米，销售均价53005300元元/ /平米，当天销售平米，当天销售5050套；套；目前在售目前在售15#15#、18#18#、21#21#，面积区间：，面积区间：130-146130-146平米，价格区间：平米，价格区间：4600-56004600-5600元元/ /平米平米做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者现场实景项目景观概念项目景观概念流水十二院落，流水十二院落，概念新颖，景观水系虽然丰富，但个性概念新颖，景观水系虽然丰富，但个性不足，局部细节处理粗糙；如：水系周不足，局部细节处理粗糙；如：水系周边终止过多水草，影响了居住品质；边终止过多水草，影响了居住品质；做做中中国国

42、最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者定位与客户：定位与客户：项目定位为政务文化新区头等舱生活，客群自然以社会层次较高，收入丰厚项目定位为政务文化新区头等舱生活，客群自然以社会层次较高，收入丰厚的享受型成功人士为主。的享受型成功人士为主。产品规划：产品规划：产品规划类型较多，花园洋房、叠加别墅、小高层电梯别墅、小高层和高层住产品规划类型较多，花园洋房、叠加别墅、小高层电梯别墅、小高层和高层住宅以及情境商业。宅以及情境商业。推售节奏：推售节奏：推售节奏较快，推售时间相隔一般为推售节奏较快，推售时间相隔一般为2-32-3个月。随着区域市场消化能力的递减个月。随着区域市场消化能力的递减和同版块个盘的市

43、场竞争，预计后续推出产品的节奏将放缓。和同版块个盘的市场竞争，预计后续推出产品的节奏将放缓。现场展示：现场展示：现场售楼部设于会所内，外立面设计美观，外围景观环境雅致；售楼部内部装现场售楼部设于会所内，外立面设计美观，外围景观环境雅致；售楼部内部装修豪华大气，空间宽敞，配置精巧。销售人员接待水平一般。修豪华大气，空间宽敞，配置精巧。销售人员接待水平一般。优劣分析：优劣分析：产品规划新颖，定位精准、景观设计优美、宣传到位、赠送面积多、室内外双产品规划新颖，定位精准、景观设计优美、宣传到位、赠送面积多、室内外双泳池、泳池、60006000水景等成为该项目几大突出优势。然而该项目销售单价较高、户型面

44、积大、总水景等成为该项目几大突出优势。然而该项目销售单价较高、户型面积大、总价高，且楼盘外立面无特色，加之该项目交通不便，降低个案的吸引力。价高，且楼盘外立面无特色，加之该项目交通不便，降低个案的吸引力。项目综合分析项目综合分析做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者 地址：怀宁路与习友路西南交汇处地址：怀宁路与习友路西南交汇处 规模：总建筑面积规模：总建筑面积3030万万 ，项目分四期开发，项目分四期开发 物业类型：住宅、社区商业物业类型：住宅、社区商业 主力面积：主力面积：126126130130 建筑规划：建筑规划：一期分三次已推出一期分三次已推出8 8幢多层、幢多层、4 4幢小

45、高层和幢小高层和2 2幢高层；幢高层；二期为高层和小高层二期为高层和小高层项目定位：天堂美景项目定位：天堂美景亲水名宅亲水名宅 营销主题：多层【优公馆】营销主题：多层【优公馆】/ /小高层【宽小高层【宽HOUSEHOUSE】/ /高层【奥体天寓】高层【奥体天寓】销售均价：销售均价：一期一期34503450元元/ / 二期二期37503750元元/ / 三期三期41004100元元/ /目前目前剩余多层价格剩余多层价格60006000元元/ /整体均价整体均价48004800元元/ /销售率：销售率：前前3 3期期9090，目前推售的，目前推售的2 2栋销售率栋销售率6060宋都宋都西湖花苑西湖

46、花苑做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者项目综合分析：项目综合分析：定位与客户：定位与客户：该项目定位为天堂美景该项目定位为天堂美景亲水名宅，客户以周边办公的行政事业单位的公务亲水名宅，客户以周边办公的行政事业单位的公务员员 和改善家庭居住环境的二次置业者为主，亦有部分外地客群投资置业。和改善家庭居住环境的二次置业者为主，亦有部分外地客群投资置业。产品规划：产品规划：多层、小高层和高层综合开发，前期以多层为主，后期产品规划为小高层、高多层、小高层和高层综合开发，前期以多层为主，后期产品规划为小高层、高层相结合，社区内规划景观环境优美，环区湖穿延而过。层相结合，社区内规划景观环境优美

47、，环区湖穿延而过。推售节奏：推售节奏：该楼盘入市恰逢新政，楼市趋冷。一期采取逐步放量节节消化的策略，推售节该楼盘入市恰逢新政，楼市趋冷。一期采取逐步放量节节消化的策略，推售节奏缓慢，且每次推出体量较小，总体销售周期将不断延长。奏缓慢，且每次推出体量较小，总体销售周期将不断延长。现场展示：现场展示：销售现场装修较豪华，销售人员精神面貌、综合素质较好。销售现场装修较豪华，销售人员精神面貌、综合素质较好。优劣分析：优劣分析：大型社区优美的景观设计、多层产品的热销、便捷的交通，以及与奥体中心隔大型社区优美的景观设计、多层产品的热销、便捷的交通，以及与奥体中心隔路相望的优越地段是该项目的优势所在；但产品

48、规划户型面积较大，欠缺小户型，又制约其路相望的优越地段是该项目的优势所在；但产品规划户型面积较大，欠缺小户型，又制约其竞争能力的发挥，前期尤为明显。竞争能力的发挥，前期尤为明显。做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者数据对比数据对比户型面积户型面积 / /推售量推售量 国建国建香榭水都主推的小户型是以香榭水都主推的小户型是以70709090的一室一厅，岸上玫瑰则侧重于对的一室一厅，岸上玫瑰则侧重于对70708080的二室二厅和的二室二厅和50506060的一室一厅户型的推售，国际丽晶城以的一室一厅户型的推售，国际丽晶城以60607070的一室的一室一厅户型为主，水墨蓝庭则以一厅户型为

49、主，水墨蓝庭则以40405050一室一厅的玲珑小户型为主。一室一厅的玲珑小户型为主。 通过调查统计显示，各楼盘在小户型面积的规划上，相互交叉但不重复，即通过调查统计显示，各楼盘在小户型面积的规划上，相互交叉但不重复，即60607070是受开发商力推的，同时开发商在是受开发商力推的，同时开发商在6060以内及以内及70709090则各有侧重，以体现楼则各有侧重，以体现楼盘小户型规划的差异性，增加项目竞争力。盘小户型规划的差异性，增加项目竞争力。 差异化明显，创新点不足差异化明显，创新点不足做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者总占地约总占地约5.75.7万平米，总建筑面积约万平米，总建

50、筑面积约22.722.7万平米，共万平米，共9 9栋高层，绿化率栋高层，绿化率40%40%，共分为三期开，共分为三期开发，开发顺序由习友路至环区路，每期推出发，开发顺序由习友路至环区路，每期推出3 3栋高层住宅。栋高层住宅。优势：地段、交通、配套、学区优势：地段、交通、配套、学区创新点：产品类型差异化赠送入户花园、凸窗创新点：产品类型差异化赠送入户花园、凸窗项目动态：预计项目动态：预计7 7月份开盘，推出月份开盘，推出1-3#1-3#楼，其中楼，其中1#1#为公寓楼，为公寓楼，47-7447-74平米，平米，2#2#以以110110与与118118平米户型为主，兼有平米户型为主，兼有14714

51、7平米户型，平米户型，3#3#以以89-11089-110平米为主，辅以平米为主，辅以118118平米户型；平米户型；发能发能太阳海岸太阳海岸政务区新增项目：政务区新增项目：1#2#3#做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者项目特色：项目特色：1 1、园林：打造、园林：打造2 2万平米葡萄牙风情园林，刻画异域风情生活版图万平米葡萄牙风情园林，刻画异域风情生活版图卡斯卡伊斯中心湖景卡斯卡伊斯中心湖景里斯本风情街里斯本风情街波尔图红酒庄园波尔图红酒庄园浪漫香薰园浪漫香薰园皇家林荫大道皇家林荫大道负离子氧吧负离子氧吧小型高尔夫练习场小型高尔夫练习场2 2、建筑用材：、建筑用材：墙面仿砖漆墙

52、面仿砖漆采用改性高级耐候性树脂及各种进口助剂采用改性高级耐候性树脂及各种进口助剂, ,配以上等天然无机石材经特殊配以上等天然无机石材经特殊工艺加工调制而成的高级仿砖装饰效果的建筑涂料。工艺加工调制而成的高级仿砖装饰效果的建筑涂料。可装饰出古代青砖墙装饰效果。适用于多种建材表面可装饰出古代青砖墙装饰效果。适用于多种建材表面, ,不受造型影响不受造型影响, ,可随建筑造型任意涂可随建筑造型任意涂装。装。防水防水, ,不鼓胀不鼓胀, ,脱粉脱粉; ;抗酸雨抗酸雨; ;表面不会黏附灰尘表面不会黏附灰尘,不会发生脱落不会发生脱落, ,渗水现象。渗水现象。做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者户

53、型赏析；户型赏析；该户型双阳台设置增加了生活便利与景观该户型双阳台设置增加了生活便利与景观通透性，并赠送入户与凸窗，套内布局欠通透性，并赠送入户与凸窗，套内布局欠佳，餐厅使用便利性不强，且南北不通透佳，餐厅使用便利性不强，且南北不通透三房三房107107平米平米四房四房147147平米平米该阳台功能体现不足，卧室开间尺度不合该阳台功能体现不足，卧室开间尺度不合理（主卧仅理（主卧仅3.7米米/次卧次卧3.1米），赠送花池米），赠送花池实用性不强，且南北不通透实用性不强，且南北不通透做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者一房一房6262平米平米二房二房7070平米平米户型赏析；户型赏析；

54、开间尺度合理，面积略显浪费，餐厅为过厅，开间尺度合理，面积略显浪费，餐厅为过厅，不实用；北向户型，通风采光性能差；不实用；北向户型，通风采光性能差；功能布局合理，主卧开间小，仅功能布局合理，主卧开间小，仅2.8米；米；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者政务区西南版块，北沿城市景观大道习友路、西眺合肥绿肺大蜀山。政务区西南版块，北沿城市景观大道习友路、西眺合肥绿肺大蜀山。总占地总占地142578142578平方米，整个项目分平方米，整个项目分3 3期开发，首期为期开发，首期为1111层小高层，全部为超豪华装修产层小高层，全部为超豪华装修产品，品，220220380380平方米的超大

55、平层户型设计奢华阔绰、贵气逼人。小区景观以近万的湖平方米的超大平层户型设计奢华阔绰、贵气逼人。小区景观以近万的湖景绿地为主打，拥有欧洲皇家园林、室内外高级泳池、幼儿园等综合配套。景绿地为主打，拥有欧洲皇家园林、室内外高级泳池、幼儿园等综合配套。交通：交通：162162底站底站教育配套：合肥八中，翠庭园小学，海纳双语幼儿园教育配套：合肥八中，翠庭园小学，海纳双语幼儿园商务配套：天鹅酒店，联通大厦商务配套：天鹅酒店，联通大厦 恒大华府：恒大华府：做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者建筑类别：高层建筑类别：高层+ +多层电梯洋房多层电梯洋房总建筑面积：总建筑面积：26.4626.46万平

56、米万平米面积区间：面积区间：80-12080-120物业定位：物业定位：2626万方新古典名流尊邸万方新古典名流尊邸交通状况：交通状况：162162路公交底站与项目仅一路之隔，路公交底站与项目仅一路之隔，128128、129129、166166等数路公交车停靠在项目等数路公交车停靠在项目周边周边项目动态：预计项目动态：预计6 6月底，七月初面市月底，七月初面市金辉中央天骏：金辉中央天骏：做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者小小 结：结：政务区目前在售个盘规模以大盘居多，总体品质较高，争相在园林规划、景观设计、社政务区目前在售个盘规模以大盘居多，总体品质较高，争相在园林规划、景观设计

57、、社区配套上大做文章，在区位优势和配套资源共享的前提下，销售价格、户型面积将成为未来区配套上大做文章，在区位优势和配套资源共享的前提下，销售价格、户型面积将成为未来区域在售住宅物业的核心竞争力。区域在售住宅物业的核心竞争力。项目所在地是政务区住宅物业的集中开发地带，区内在售个盘众多，项目所在地是政务区住宅物业的集中开发地带，区内在售个盘众多，“国建国建香榭水都香榭水都”、“太阳海岸太阳海岸”、“国际丽晶城国际丽晶城”、“恒大华府恒大华府”等项目环伺本案周围，竞争对手强劲，资金等项目环伺本案周围，竞争对手强劲，资金实力雄厚，未来竞争将愈演愈烈。实力雄厚，未来竞争将愈演愈烈。 政务区市场将迎来开发

58、量、去化量集中增量的阶段； 市场整体供应结构趋向合理，产品细分，户型面积区间相互补充； 价格在去年底强势补涨后，升势趋缓； 政府宏观调控政策对整个房地产市场影响将逐步显现； 创新产品受到市场的追捧，精细化开发和营销将成为发展趋势； 做足特色、营销前置（园林示范区、样板区）将使项目获得市场更高关注和认同。做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者三、三、WHYWHY之项目难点分析：之项目难点分析：区域：区域：高新、经开、蜀山、包河，包夹事态，高新、经开、蜀山、包河，包夹事态，各区住宅投放量活跃，高品质楼盘众多各区住宅投放量活跃，高品质楼盘众多环境：环境：湖景资源不充分，区域规划公用配湖景资

59、源不充分，区域规划公用配套设施齐全，目前功能不具备；套设施齐全，目前功能不具备；配套：配套：生活配套欠缺，公共交通不发达生活配套欠缺，公共交通不发达地块：地块：政务区西北角政务区西北角, ,梯形地块梯形地块, ,增加规划难增加规划难度度本案本案太太阳阳海海岸岸恒恒大大华华府府做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者项目难点分析：项目难点分析：消费者对区域价值的认同不充分；消费者对区域价值的认同不充分；区域产品同质化严重、目标客户同质化严重、营销同质化严重；区域产品同质化严重、目标客户同质化严重、营销同质化严重；居住氛围不成熟、生活配套不完善；居住氛围不成熟、生活配套不完善；板块之争，从

60、周边竞争区域争客户；板块之争，从周边竞争区域争客户；开发商品牌与竞争对手有差距；开发商品牌与竞争对手有差距；产品有亮点，但优势体现不足；产品有亮点，但优势体现不足；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者1 1、针对项目周边居住氛围的不成熟性，放大其规划远景、针对项目周边居住氛围的不成熟性，放大其规划远景2 2、针对城市竞争压力，建议、针对城市竞争压力，建议“鹤立式鹤立式”策略，形象一步到位策略，形象一步到位3 3、强化、强化“湖湖”、“河河”居住的稀缺性地段价值居住的稀缺性地段价值4 4、深度挖掘及延伸项目品牌影响力、深度挖掘及延伸项目品牌影响力5 5、以差异化定位、以差异化定位/

61、/差异化事件营销，贯穿销售过程，保持持久媒体及市场关注度差异化事件营销，贯穿销售过程，保持持久媒体及市场关注度放大放大政务区政务区 湖湖河河 生活生活价值价值营销难点突破：做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者WHO？我们是谁？我们是谁？做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者一、一、WHOWHO之项目剖析：之项目剖析：产品解读：基础数据产品解读：基础数据做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者项目规划：项目规划：项目以点式板楼为连接、围合，底层全项目以点式板楼为连接、围合，底层全3.93.9米架空，视觉感觉通透，园林规

62、划更加流畅，米架空，视觉感觉通透，园林规划更加流畅，时尚风味浓郁，具有现代感；时尚风味浓郁，具有现代感；产品特点：产品特点：公寓、住宅相得益彰，充分满足客户需求；公寓、住宅相得益彰，充分满足客户需求；建筑特点：建筑特点：简欧风格建筑群，成为区域一道风景线；简欧风格建筑群，成为区域一道风景线；户型设计：户型设计：充分满足居住需求，并适度增加产品附加值元素，增加了产品竞争力；充分满足居住需求，并适度增加产品附加值元素，增加了产品竞争力；面积区间：面积区间：42-11042-110平米之间，单房、两房、三房设计，满足多种客户需求；平米之间，单房、两房、三房设计，满足多种客户需求；关于园林部分、配套部

63、分、物管部分、智能化部分、展示部分，将陆续有专门的附件方案作指引。关于园林部分、配套部分、物管部分、智能化部分、展示部分，将陆续有专门的附件方案作指引。产品解读：项目特点产品解读：项目特点做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者住宅部分，户型种类集中，户型面积紧凑，住宅部分，户型种类集中，户型面积紧凑，8080多平米多平米2 2房，房，88-10988-109平米平米3 3房，户型紧凑，总房，户型紧凑，总价相对较低，去化速度得到保证；价相对较低，去化速度得到保证；每单元均设有较大电梯厅和走廊；客厅、主卧朝南，满足高品质生活需求；每单元均设有较大电梯厅和走廊；客厅、主卧朝南，满足高品质生

64、活需求；从基本布局看，户型能够满足居住功能，从基本布局看，户型能够满足居住功能，0101、0404户满足南北通透的需求，景观面开阔，户满足南北通透的需求，景观面开阔，0202、0303户南北通透性较差；户南北通透性较差；增加了附加值部分（入户、凸窗），但特色不足；增加了附加值部分（入户、凸窗），但特色不足；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者公寓部分，户型单一，面积中等，北向单位将成为去化难点；公寓部分，户型单一，面积中等，北向单位将成为去化难点；从基本布局看，从基本布局看，3梯梯11户，户型基本满足居住功能，但南北通透性能差；户，户型基本满足居住功能，但南北通透性能差；传统公寓形

65、式，亮点、特色不足，竞争力不高；传统公寓形式，亮点、特色不足，竞争力不高；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者 政务文化新区地产项目政务文化新区地产项目人文底蕴浓厚人文底蕴浓厚紧邻天鹅湖、护城河，景观资源丰富紧邻天鹅湖、护城河，景观资源丰富路网发达，道路通达性优越路网发达，道路通达性优越四面临路，且主干道面长，有利于展示项目形象四面临路，且主干道面长，有利于展示项目形象项目周边市政配套齐全项目周边市政配套齐全3030万平米简欧建筑群，规模优势明显万平米简欧建筑群，规模优势明显底层架空，自然与生活和谐统一底层架空，自然与生活和谐统一 优势优势 S S 主力中小户型，竞争力强主力中小户

66、型，竞争力强 合肥经济持续高速发展，带来大量投资置业客户合肥经济持续高速发展，带来大量投资置业客户 政府导向，片区逐步繁荣政府导向，片区逐步繁荣 楼盘聚集性与众生性，为项目带来机遇楼盘聚集性与众生性，为项目带来机遇 资源整合，强强联手，打造政务区标志建筑资源整合，强强联手，打造政务区标志建筑 高架开通，政务区交通更加便捷高架开通，政务区交通更加便捷 消费者对于品质楼盘的关注与需求消费者对于品质楼盘的关注与需求 市场整体营销水平处于发展阶段市场整体营销水平处于发展阶段 机会机会 O O项目项目SWOTSWOT分析：分析：做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者 项目周边基础生活配套缺乏，

67、尚不具备高档生活条件项目周边基础生活配套缺乏，尚不具备高档生活条件 区域目前公共交通极为不便区域目前公共交通极为不便 相较竞争对手，开发商品牌、项目展示成熟度有差距相较竞争对手，开发商品牌、项目展示成熟度有差距 目前周边人气淡，居住氛围缺乏目前周边人气淡，居住氛围缺乏 区域未来供应量巨大，集中入市竞争压力大区域未来供应量巨大，集中入市竞争压力大 与包河、蜀山等其他板块之争、资源之争日益明显与包河、蜀山等其他板块之争、资源之争日益明显 产品同质化严重，客户同质化，争夺战严峻产品同质化严重，客户同质化，争夺战严峻 同期知名品牌开发商的项目同步入市同期知名品牌开发商的项目同步入市奥运后经济走向势必影

68、响消费者投资置业信心奥运后经济走向势必影响消费者投资置业信心 5.125.12地震对于楼市冲击，余烟未消地震对于楼市冲击，余烟未消 合肥系列打击捂盘和规范市场条例，以及银根紧缩，逐步落实执行合肥系列打击捂盘和规范市场条例，以及银根紧缩，逐步落实执行 威胁威胁 T T 劣势劣势 W W 做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者我们的战略：我们的战略：高调入市，甩开竞争对手；高调入市，甩开竞争对手；立体媒体攻略，拦截客户；立体媒体攻略，拦截客户；营销前置，注重客户体验与包装品质；营销前置，注重客户体验与包装品质；理性入市，迅速抢占市场；理性入市，迅速抢占市场； 有序安排销售节奏，灵活调整各

69、个销售周期有序安排销售节奏，灵活调整各个销售周期做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者政务区高端政务区高端3030万平米物业万平米物业底层架空，底层架空，引领生态居住、品质生活引领生态居住、品质生活点式板楼，面积合理，附加值高点式板楼，面积合理，附加值高天鹅湖、护城河近在咫尺天鹅湖、护城河近在咫尺路网通达配套完善，优越生活领地路网通达配套完善，优越生活领地公寓、住宅并存，有效把握前期客户公寓、住宅并存，有效把握前期客户片区升值潜力巨大片区升值潜力巨大景观资源优越景观资源优越个性产品，切合市场国个性产品，切合市场国际化品质际化品质交通通达性高交通通达性高品质生活价值品质生活价值项目卖点

70、整合：项目卖点整合：做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者n区位价值：政务区板块，前沿居住价值区位价值：政务区板块，前沿居住价值n产品价值：公寓与住宅并存，产品价值：公寓与住宅并存， 42-11042-110平米户型区间，入户花园、转角凸窗设置，国际化平米户型区间，入户花园、转角凸窗设置，国际化居住品质居住品质n景观价值：天鹅湖、护城河，天然氧吧生活；景观价值：天鹅湖、护城河，天然氧吧生活；n配套价值：大剧院、奥体中心、五星酒店、儿童公园、国际金融中心、国际商务中心，新配套价值：大剧院、奥体中心、五星酒店、儿童公园、国际金融中心、国际商务中心，新八中、大型超市等环伺周围，市政、生活配

71、套齐全；八中、大型超市等环伺周围，市政、生活配套齐全；n投资价值：锁定政务区未来投资前景投资价值：锁定政务区未来投资前景n交通价值：路网发达，城市通达性高交通价值：路网发达，城市通达性高n地标价值：地标价值：3030万平米简欧建筑群，政务区一道完美风景线万平米简欧建筑群，政务区一道完美风景线n服务价值：售前服务价值：售前/ /售中售中/ /售后服务（营销服务和物业服务）售后服务（营销服务和物业服务）项目核心价值：项目核心价值： 做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者项目核心价值主张：项目核心价值主张： 客观存在卖点客观存在卖点区位价值、景观价值、投资价值区位价值、景观价值、投资价值配

72、套价值、产品价值、交通价值配套价值、产品价值、交通价值主观营造卖点主观营造卖点售前售前/售中售中/售后服务价值售后服务价值显性卖点显性卖点隐性卖点隐性卖点核心价值主张核心价值主张 代代言言国国际际人人居居新新标标准准 前沿规划设计，国际生活理念前沿规划设计，国际生活理念国际化品质居住区国际化品质居住区做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者市场定位思考：市场定位思考： 本案形象气质如何确立？本案形象气质如何确立？区域需要什么？区域需要什么？我们拥有什么？我们拥有什么？我们需要到达的目标？我们需要到达的目标？二、二、 WHOWHO之市场定位：之市场定位：做做中中国国最最优优秀秀的的地地产

73、产服服务务者者城市需要什么城市需要什么 随着合肥经济持续迅猛发展，房地产市场逐步规范，外地实力发展商纷纷涌入，随着合肥经济持续迅猛发展，房地产市场逐步规范，外地实力发展商纷纷涌入，城市形象的已经逐步拔高，而合肥住宅产品刚刚城市形象的已经逐步拔高，而合肥住宅产品刚刚从功能型向品质型转移，目前市场高附加从功能型向品质型转移，目前市场高附加值产品市场趋之若骛；值产品市场趋之若骛； 在城市化发展过程中，每个城市都有一个特定的高端居住区。（北京香山，广州在城市化发展过程中，每个城市都有一个特定的高端居住区。（北京香山，广州二沙岛，深圳香蜜山与红树湾）高端品质居住区，更是一座城市文化积淀的表现，一个项二沙

74、岛，深圳香蜜山与红树湾）高端品质居住区，更是一座城市文化积淀的表现，一个项目可以是一座城市的特写。比如目可以是一座城市的特写。比如深圳香蜜湖深圳香蜜湖1 1号、上海紫园、北京贡院号、上海紫园、北京贡院6 6号号等都是区域标志等都是区域标志性楼盘。而合肥，虽有国际命名的项目，但国际化特质不明显，物业档次也很难提升；如：性楼盘。而合肥，虽有国际命名的项目，但国际化特质不明显，物业档次也很难提升；如：国际花都、上城国际；国际花都、上城国际；合肥缺少真正的国际化品质居住区合肥缺少真正的国际化品质居住区做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者区域需要什么区域需要什么1.1.真正的高品质住宅真正的

75、高品质住宅2.2.真正的央区景观住宅真正的央区景观住宅3.3.真正的国际化居所真正的国际化居所政务区板块，高端配套设施政务区板块，高端配套设施奢享湖、河、公园资源奢享湖、河、公园资源简欧建筑群，多产品类型简欧建筑群，多产品类型做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者我们拥有什么我们拥有什么1 1、先天地段优势、先天地段优势2 2、政府导向前景、政府导向前景3 3、区域市场机会、区域市场机会4 4、高端市政配套、高端市政配套政务区核心景观居住区政务区核心景观居住区全城实力客户的理想之地全城实力客户的理想之地高端的区域市场机会高端的区域市场机会高端品质居住区高端品质居住区政政务务区区核核心

76、心 国国际际化化景景观观居居住住区区做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者项目地块再认识：项目地块再认识：1 1、国际金融中心、国际金融中心2 2、国际商务中心、国际商务中心3 3、大剧院、大剧院4 4、奥体中心、奥体中心5 5、政务中心、政务中心6 6、天鹅湖等、天鹅湖等国际性是本地块最为鲜明的特质国际性是本地块最为鲜明的特质拥有生态又高于生态，项目具备冲出拥有生态又高于生态，项目具备冲出政务区与周边版块围追堵截的利器政务区与周边版块围追堵截的利器 政务核心高品质国际人居所政务核心高品质国际人居所做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者项目成败的关键在于项目成败的关键在于“

77、国际国际”牌是否打得出彩？牌是否打得出彩？做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者项目价值塑造：项目价值塑造：国际化标签主要体现在哪些方面？国际化标签主要体现在哪些方面？项目立面风格项目立面风格园林园林细部风格细部风格生活方式生活方式配套（商业、幼儿园、会所；楼宇配套；智能化配套；小区导示系统等）配套（商业、幼儿园、会所；楼宇配套；智能化配套；小区导示系统等）项目展示项目展示国际化元素国际化元素做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者楼盘气质发散楼盘气质发散作为一个国际化的大社区，我们的气质可以用下面的词语来具像化：作为一个国际化的大社区，我们的气质可以用下面的词语来具像化：国

78、际的、中心的、自然的、核心的、都市的、商务的、唯一的、绝版的、全球化的、国际的、中心的、自然的、核心的、都市的、商务的、唯一的、绝版的、全球化的、政府保护的、升值的、中西皆宜的、尊贵的、高智能化的、开放的等；政府保护的、升值的、中西皆宜的、尊贵的、高智能化的、开放的等；配置配合：配置配合：国际卫星电视、高档酒店式物管、国际国际卫星电视、高档酒店式物管、国际WEBWEB、BBSBBS、装修、装修MIAMIA计划、设计规划的国际化计划、设计规划的国际化润色；润色；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者高端市场高端市场中端市场中端市场低端市场低端市场物业档次物业档次低低 中中 高高御龙湾御

79、龙湾客户层面客户层面高高 中中 低低高端定位高端定位项目市场定位：项目市场定位： 做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者1 1）宣传造势）宣传造势高度决定位置高度决定位置站在城市运营的高度站在城市运营的高度打造合肥国际人居新标杆打造合肥国际人居新标杆项目高端形象占位项目高端形象占位 2 2）产品优势塑造形象高度）产品优势塑造形象高度改写城市品质居住格局改写城市品质居住格局政务区政务区 国际人居典范国际人居典范项目市场定位：项目市场定位： 做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者项目形象定位：项目形象定位： 同同步步全全球球的的国国际际人人居居价值诉求支撑点：价值诉求支撑点：p

80、政务区板块高尚住宅区政务区板块高尚住宅区p湖、河、公园，自然居住区湖、河、公园，自然居住区p项目高端形象品质项目高端形象品质做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者二、二、WHOWHO之之项目客户定位项目客户定位：星彦公司对于合肥客户的访谈结果：星彦公司对于合肥客户的访谈结果：客户梳理客户梳理合肥市场与本项目同质楼盘客户为：合肥市高端人群他们关合肥市场与本项目同质楼盘客户为：合肥市高端人群他们关注项目品牌和居住舒适度，具有较强的经济实力；注项目品牌和居住舒适度，具有较强的经济实力；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者项目客户群特征：项目客户群特征：客户特征：沉稳、有相对稳定

81、的社交圈、注重礼仪道德，以及物质财富的表现；客户特征：沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德，以及物质财富的表现；他们思想深刻，在舒适和高品质的生活基础上，强调生活的品质感；他们思想深刻，在舒适和高品质的生活基础上，强调生活的品质感；价值观：精神价值观：精神物质物质消费观：产品附加消费观：产品附加产品产品生活观：细节生活观：细节整体整体做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者根据对于政务区客户分析：根据对于政务区客户分析：总价决定了主力客户群，总价总价决定了主力客户群，总价50-6050-60万以内，公务员、企业高管阶层比例较高，而超过万以内，公务员、企业高管阶层比例较高，而超过606

82、0万，则私营企业主占客户比例最高；万，则私营企业主占客户比例最高；产品的性格决定了客户类型，岸上玫瑰的气质吸引了较多的年轻人，而国际花都的客户产品的性格决定了客户类型，岸上玫瑰的气质吸引了较多的年轻人，而国际花都的客户中较多为中较多为3535岁左右或以上的客户；岁左右或以上的客户；项目客户群细分：项目客户群细分：做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者本项目一期客户定位本项目一期客户定位作为合肥高端项目，客户定位为城市精英，具有较强的经作为合肥高端项目，客户定位为城市精英，具有较强的经济实力的人群；济实力的人群；客户分类：客户分类：1 1、核心客户：、核心客户：企事业白领企事业白领，政

83、务、包河、蜀山区企业中高级管理人员，看重项目环境，对价格敏感；，政务、包河、蜀山区企业中高级管理人员，看重项目环境，对价格敏感；公务员公务员，政务、包河、蜀山区等，政务、包河、蜀山区等，政府机关职工、教师、医生政府机关职工、教师、医生等；等；2 2、重要客户：、重要客户：政府高官政府高官，多为二次或以上置业，价格抗性不大；，多为二次或以上置业，价格抗性不大；企业高层企业高层，认同区域价值，有较强经济实力；，认同区域价值，有较强经济实力；私营企业主私营企业主，对项目知名度、配套及档次注重；，对项目知名度、配套及档次注重；周边地市客户周边地市客户，投资为身份象征，从地市向省会迁徙；，投资为身份象征

84、，从地市向省会迁徙；3 3、偶得客户：、偶得客户：投资客，投资客，关注区域前景，升值潜力；关注区域前景，升值潜力；核心客户核心客户重要客户重要客户偶得客户偶得客户做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者本项目主流客户特征：本项目主流客户特征：个性特征：个性特征：对目前收入及生活状态相对满足，重视家庭生活，重视生活品质，重视对目前收入及生活状态相对满足，重视家庭生活，重视生活品质，重视精神需求，注重自身及家庭成员身体健康状况精神需求，注重自身及家庭成员身体健康状况收入状况：收入状况：可能不是最有钱的那部分人，但也属于成功阶层或走在成功路上的人可能不是最有钱的那部分人，但也属于成功阶层或走

85、在成功路上的人兴趣爱好：兴趣爱好：喜爱运动、户外活动、时尚喜爱运动、户外活动、时尚PARTY时代的精英阶层时代的精英阶层上升阶层的代表上升阶层的代表 高雅、睿智、乐观、自信、从容、内敛高雅、睿智、乐观、自信、从容、内敛 思想及行为极其成熟，能产生示范效应思想及行为极其成熟，能产生示范效应 享乐主义现代版诠释：追求丰盛人生享乐主义现代版诠释：追求丰盛人生做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者本项目主力客户购房心理特征：本项目主力客户购房心理特征：在购买与他们身份匹配的更舒适、更有品质感的居住空间在购买与他们身份匹配的更舒适、更有品质感的居住空间重视生活的品质，对环境要求较高，但绝对不希

86、望将很多时间浪费在上下班的路上，重视生活的品质，对环境要求较高，但绝对不希望将很多时间浪费在上下班的路上，因此不愿意选择离工作地点过远的地方；因此不愿意选择离工作地点过远的地方；自备交通工具，对生活配套要求不太高，但一定要求较近车程内配套齐全；自备交通工具，对生活配套要求不太高，但一定要求较近车程内配套齐全；他们平时生活相对紧张，因此希望居住场所能够让他们充分放松，因此有自然资源的他们平时生活相对紧张，因此希望居住场所能够让他们充分放松，因此有自然资源的社区能够令他们心动；社区能够令他们心动；他们具有较强的投资意识，关注片区未来的发展；他们具有较强的投资意识，关注片区未来的发展；他们希望体现私

87、密性与尊贵性，对服务和细节非常地关注；他们希望体现私密性与尊贵性，对服务和细节非常地关注；他们希望购房可以用于长期居住，适合一家老少都在这里生活；他们希望购房可以用于长期居住，适合一家老少都在这里生活；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者客户拦截与掠夺：客户拦截与掠夺：外地客户寻找：外地客户寻找：报纸、短信、电台、网络及地市项目巡展；报纸、短信、电台、网络及地市项目巡展；区域客户拦截：区域客户拦截：密切关注竞争对手（媒体发布、营销组织等）；密切关注竞争对手（媒体发布、营销组织等）；主力客户区域，建立户外及导示系统；主力客户区域，建立户外及导示系统；区域内建立强导示系统；区域内建立强

88、导示系统；针对竞争项目的客户派单；针对竞争项目的客户派单；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者 WHAT？ 做什么做什么？做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者一、一、WHATWHAT之项目营销推广总体策略：之项目营销推广总体策略：5 5、利用价格杠杆，中开高走，高调推广、利用价格杠杆，中开高走，高调推广1 1、正式销售前，建立项目高端形象，树立品牌、正式销售前，建立项目高端形象，树立品牌2、通过全方位立体营销及创新营销方式造成深度渗透、通过全方位立体营销及创新营销方式造成深度渗透3、“眼球经济眼球经济” 与与“洗脑体验洗脑体验”齐头并进，攫取市场份额（事件营销）齐头并进

89、，攫取市场份额（事件营销）4、营销推广锁定目标客户，多线并行，立体营销、营销推广锁定目标客户，多线并行，立体营销基本战略思路：基本战略思路： 做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者把握国际化高举高打 渗透营销 用系列用系列事件营销串联事件营销串联整个销售周期，以渗透式营销方式，直入客户心整个销售周期，以渗透式营销方式，直入客户心理。通过对国际化物业形象的炒作，强化客户对政务区天鹅湖板块发展趋势、理。通过对国际化物业形象的炒作，强化客户对政务区天鹅湖板块发展趋势、投资前景及物业升值潜力产生共鸣及认同，进而高调推广项目产品及卖点，由投资前景及物业升值潜力产生共鸣及认同，进而高调推广项目产

90、品及卖点，由大到小，由点到面的促使客户产生强烈的认知、认同、认可。大到小，由点到面的促使客户产生强烈的认知、认同、认可。总体营销策略：总体营销策略：做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者策略总纲：策略总纲：策略一：销售组织策略策略一：销售组织策略抢时间抢时间, ,抢占市场份额，拦截对手目标客户的市场策略抢占市场份额，拦截对手目标客户的市场策略策略二：产品领先、策略二：产品领先、形象领先形象领先的竞争战略的竞争战略策略三：价格策略策略三：价格策略分阶段展示，做好项目的分阶段展示，做好项目的营销前置营销前置陈设，深入挖掘价值，陈设，深入挖掘价值，追求价值最大化的价格策略追求价值最大化的价

91、格策略 开盘期策略：开盘期策略：理性入市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，形成热销局面；理性入市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，形成热销局面；关键词：市场份额关键词：市场份额 价值最大化价值最大化成长期策略：成长期策略：随工程进度和现场展示条件的改善，深入挖掘项目价值，追求价值最大化。随工程进度和现场展示条件的改善，深入挖掘项目价值，追求价值最大化。关键词：价值展示关键词：价值展示 VS VS 价值最大化价值最大化做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者竞争策略：竞争策略：地段价值论策略：地段价值论策略：房地产的价值，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，在这里真正显现。房地

92、产的价值，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，在这里真正显现。领袖策略：领袖策略：目前各楼盘对政务区、天鹅湖等概念都有一定的借用，借媒体与其他楼盘对区域的炒作，目前各楼盘对政务区、天鹅湖等概念都有一定的借用，借媒体与其他楼盘对区域的炒作，以国际人居树立项目是真正高性价比高品质住宅的概念。以国际人居树立项目是真正高性价比高品质住宅的概念。 唯一性策略：唯一性策略：深化打造产品与配套，我们独特的卖点是不可复制的或是复制也来不及的。深化打造产品与配套，我们独特的卖点是不可复制的或是复制也来不及的。时势策略：时势策略：注意推广时机的选择，审时度势，不断的跟踪相同潜质的对手的动向，保持我们的唯一性注意

93、推广时机的选择，审时度势，不断的跟踪相同潜质的对手的动向，保持我们的唯一性和领袖性。和领袖性。做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者二、二、WHATWHAT之项目营销执行：之项目营销执行：营销执行策略营销执行策略 ：打好三大营销战役：打好三大营销战役：体验营销，渠道行销，活动营销体验营销，渠道行销，活动营销做足四项功课：做足四项功课：节奏控制节奏控制 / /推售控制推售控制 / /价格控制价格控制 / /营销整合营销整合做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者营销节奏总体铺排营销节奏总体铺排 ：阶段阶段目标目标销售销售节奏节奏形象预热期形象预热期持销销售期持销销售期建立项目品

94、牌形象建立项目品牌形象广广告告热热推推，卖卖点点群群出出，建建立项目品牌内涵及高度立项目品牌内涵及高度开开盘盘热热销销，维维护护、深化构建强势品牌深化构建强势品牌卖点渗透及节点促销卖点渗透及节点促销宣传宣传方向方向项目品牌形象项目品牌形象媒体媒体选择选择蓄客期蓄客期现现场场围围墙墙、户户外外、报纸、活动、网络报纸、活动、网络报报刊刊、户户外外、DMDM、网网络、活动络、活动报报刊刊、户户外外、活活动动、电电台、电视、网络、台、电视、网络、DMDM开盘强销期开盘强销期产品概念产品概念客客户户行行销销深深化化，品牌价值外延品牌价值外延报报纸纸、户户外外、网网络、活动络、活动做做中中国国最最优优秀秀

95、的的地地产产服服务务者者项目推售节奏：项目推售节奏： 原则：原则：单期多组团推售单期多组团推售 1 1、位置：一般、位置：一般 次好次好 优质优质 2 2、推售量：组团单期推盘量不超过、推售量：组团单期推盘量不超过3 3万平米万平米 经测算：单栋面积区间为经测算：单栋面积区间为1.11.1万万1.61.6万平米；万平米；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者一组团一组团二组团二组团三组团三组团四组团四组团首批单位推盘量：首批单位推盘量：楼栋：楼栋：1#1#、2#2#套数：套数：248248套套面积：面积：9494三房，三房，8282两房两房原则：产品多样化，价值差异化，楼栋均衡化；原

96、则：产品多样化，价值差异化，楼栋均衡化；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者一期入市时间：一期入市时间： 根据合肥市场状况和星彦运作经验，正常情况下，进入根据合肥市场状况和星彦运作经验，正常情况下，进入1212月，月，销售量明显下滑，因此建议项目入市时间需要控制得当；销售量明显下滑，因此建议项目入市时间需要控制得当；一期一组团开盘时间建议：一期一组团开盘时间建议：20082008年年1111月月1616日（周日）日（周日）做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者入市时机：入市时机：1、现场营销中心、样板房交付使用；、现场营销中心、样板房交付使用；2、现场示范区域开放；、现场

97、示范区域开放；3、媒体推广已经全面铺开，并且效果显现；、媒体推广已经全面铺开，并且效果显现；4、满足单期推售充足的客户资源；、满足单期推售充足的客户资源；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者项目宣传策略：项目宣传策略： 大张旗鼓 软硬结合捕抓来周边客户注意力的有效推广捕抓来周边客户注意力的有效推广锁定目标客户，将项目信息直接传递锁定目标客户，将项目信息直接传递达到广而告之的效果增加客户认知度达到广而告之的效果增加客户认知度树立形象、提高知名度和关注度树立形象、提高知名度和关注度增加客户关注度、促成成交增加客户关注度、促成成交扩大市场认知面，提高知名度和关注度扩大市场认知面，提高知名

98、度和关注度扩大项目覆盖面，提高认知途径扩大项目覆盖面，提高认知途径挖掘潜在购买需求，促进成交挖掘潜在购买需求，促进成交展示中心展示中心户外户外/ /立柱广告立柱广告报纸广告报纸广告项目论坛项目论坛客户行销客户行销网络广告网络广告电视广告电视广告分众传媒分众传媒电台广告电台广告圈子媒体圈子媒体增加项目知名度增加项目知名度扩大影响力，直击目标客户扩大影响力，直击目标客户做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者合肥媒体评估：合肥媒体评估：报纸是合肥房地产影响面最大的媒体工具，市民对报纸是合肥房地产影响面最大的媒体工具，市民对新安晚报新安晚报和和合肥晚报合肥晚报忠诚度高，尤其是新忠诚度高，尤其

99、是新安晚报，覆盖全省，到达面广、效果好，目前头末安晚报，覆盖全省，到达面广、效果好，目前头末整版整版5-65-6万元左右，内版万元左右，内版3-43-4万左右；万左右；安徽商报安徽商报、安徽市场报安徽市场报仅做为补充报纸媒仅做为补充报纸媒体实用；体实用；电视效果一般，覆盖面较窄，且黄金时段广告量小、电视效果一般，覆盖面较窄，且黄金时段广告量小、到达率不集中，费用一般在到达率不集中，费用一般在4-54-5万万/ /月月电视选择：合肥电视台都市房产报道电视选择：合肥电视台都市房产报道电台效果较好，到达率高，覆盖率高，费用一般在电台效果较好，到达率高，覆盖率高，费用一般在2-32-3万万/ /月月电

100、台选择：安徽交通广播、安徽故事广播电台选择：安徽交通广播、安徽故事广播做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者网站：网站： 网站是目前较主流的媒体，品质楼盘更是注重；并且在设计发布项目网站的同时网站是目前较主流的媒体，品质楼盘更是注重；并且在设计发布项目网站的同时在当地主流门户发布项目阶段性广告；在当地主流门户发布项目阶段性广告； 网站广告门户选择：合肥家园网、合肥房地产交易网、网站广告门户选择：合肥家园网、合肥房地产交易网、365网网做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者户外：户外：合肥城区小，户外广告牌效果非常明显，机场路属于高端项目必争之地此外，长江合肥城区小，户外广告

101、牌效果非常明显，机场路属于高端项目必争之地此外，长江路、胜利路、徽州大道、金寨路沿线效果较好，一般一环内价格约路、胜利路、徽州大道、金寨路沿线效果较好，一般一环内价格约30-4030-40万万/ /年年车体：车体：车体实际效果较明显，关键取决于路车体实际效果较明显，关键取决于路线与车况选择线与车况选择做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者一期各阶段主要工作：一期各阶段主要工作：工地围墙更换工地围墙更换工地示范园林工地示范园林圣诞嘉年华圣诞嘉年华二组团公开二组团公开户外、网站、短户外、网站、短信、车体信、车体1212月月-09-09年年2 2月月第三阶段第三阶段示范区、精装样板房示范区

102、、精装样板房国际人居论坛、项目品国际人居论坛、项目品鉴会、一组团公开鉴会、一组团公开户外、报纸、网户外、报纸、网站、短信、车体站、短信、车体1111月月第二阶段第二阶段工地围墙、售楼部、工地围墙、售楼部、现场导示现场导示代言人评选、公益活动代言人评选、公益活动户外、报纸、网户外、报纸、网站、短信、车体站、短信、车体目前目前-10-10月底月底第一阶段第一阶段现场包装现场包装活动活动媒体媒体时间时间阶段阶段实景样板房开放实景样板房开放组团收尾组团收尾客户联谊客户联谊户外、网站、短户外、网站、短信、车体、信、车体、DM6 6月月-8-8月月第五阶段第五阶段围墙更换围墙更换三组团公开三组团公开五一主

103、题活动五一主题活动户外、报纸、网户外、报纸、网站、短信、车体站、短信、车体0909年年5 5月月第四阶段第四阶段工地围墙更换工地围墙更换四组团公开四组团公开国庆主题活动国庆主题活动户外、报纸、网户外、报纸、网站、短信、车体站、短信、车体9 9月月-12-12月月第六阶段第六阶段做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者项目营销推广费用安排：项目营销推广费用安排：比照合肥高端项目营销费用标准，比照合肥高端项目营销费用标准，本项目营销费用约占总销比例：本项目营销费用约占总销比例：1.5%1.5%，约，约18001800万元；万元；其中，其中，一期费用投入约占费用一期费用投入约占费用60%60

104、%比例，约比例，约10801080万元；万元；项目首次开盘蓄客期短，形象导入和认筹基本同时进行，因而营销费用大；项目首次开盘蓄客期短，形象导入和认筹基本同时进行，因而营销费用大；二、三组团推售是二、三组团推售是0909年重点，推售一期年重点，推售一期1/21/2推售量，营销费用需要再次加大；推售量，营销费用需要再次加大；前三次成功销售，为项目奠定了市场基础，后续营销费用主要集中在热点挖掘和客户维护，前三次成功销售，为项目奠定了市场基础，后续营销费用主要集中在热点挖掘和客户维护，费用比例相对下降；费用比例相对下降；注：以上费用预算不包括售楼部、样板房及示范区所需费用；注：以上费用预算不包括售楼部

105、、样板房及示范区所需费用；形象导入形象导入一次蓄客一次蓄客一次销售一次销售二次蓄客二次蓄客二次销售二次销售三次蓄客三次蓄客三次销售三次销售四次蓄客四次蓄客四次销售四次销售二期蓄客二期蓄客费用费用投入投入比例比例 35% 25% 20% 15% 5% 做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者项目价格策略：项目价格策略： 考虑价格因素的前提：考虑价格因素的前提：市场竞争因素：市场竞争因素：领跑市场，一骑绝尘？领跑市场，一骑绝尘？跟随对手，稳扎稳打？跟随对手，稳扎稳打？价格战，迅速挤垮对手？价格战，迅速挤垮对手？发展商目标：发展商目标：利润最大化？利润最大化？快速回笼资金？快速回笼资金？销售

106、持续增长？销售持续增长？做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者定价目标假设：定价目标假设：定价目标定价目标利润导向利润导向销售导向销售导向竞争导向竞争导向利润最大化利润最大化目标利润目标利润快打快跑快打快跑市场份额稳步增长市场份额稳步增长避免竞争避免竞争挑战对手挑战对手领导市场领导市场做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者价格影响因素价格影响因素分项权重分项权重分项加权比值分项加权比值岸上玫瑰岸上玫瑰国际丽晶城国际丽晶城 国际花都国际花都6 6期期 宋都西湖宋都西湖花苑花苑区位地段区位地段10%0.010.00 0.01 0.00规模规模7%0.000.01 0.00 0.

107、01交通交通10%0.010.00 0.00 0.01生活配套生活配套10%0.010.00 0.01 0.00景观环境景观环境15%0.000.01 0.00 0.00户型平面户型平面13%0.000.00 0.01 0.00物业管理物业管理5%0.000.00 0.01 0.00噪音噪音5%0.010.00 0.00 0.01发展商知名度发展商知名度5%0.000.00 0.01 0.00建筑立面建筑立面5%0.000.00 0.00 0.00交楼交楼 工程工程5%0.010.01 0.01 0.01营销推广营销推广5%0.000.00 0.01 0.01分项权重合计分项权重合计100%0

108、.050.04 0.07 0.05各项目价格实现各项目价格实现52004800 5500 4700比较价比较价49404608 5115 4465参考权重参考权重20%30% 40% 10% 加权平均值加权平均值4862.94862.9做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者 根据各销售阶段的实际销售进度，采用分阶段展示，深入挖掘价值，追求利根据各销售阶段的实际销售进度，采用分阶段展示，深入挖掘价值，追求利润最大化，以保证目标均价的实现。润最大化，以保证目标均价的实现。价格策略方向：价格策略方向：方向一方向一: :启动区启动区(1#(1#、2#2#楼），以楼），以49604960元元/

109、 /平米入市，目标价格平米入市，目标价格5100-52005100-5200元元/ /平米；平米；依据：目前政务区客户市场对于依据：目前政务区客户市场对于50005000元元/ /平米价格是一个价格心理坎；本项目希望能以价格引领平米价格是一个价格心理坎；本项目希望能以价格引领的方式抢占市场份额。的方式抢占市场份额。方向二：方向二：启动区策略，须依据下半年政务区项目的市场价格水平；启动区策略，须依据下半年政务区项目的市场价格水平；价格平开高走，递进式拉升价格平开高走，递进式拉升建议入市价格：建议入市价格：49604960元元/ /平米平米（关于价格体系策略，下阶段会以单独的报告形式提报。）（关于

110、价格体系策略，下阶段会以单独的报告形式提报。）做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者阶段性推广节奏安排（一期）：阶段性推广节奏安排（一期）： 由于项目形象导入与蓄客时间十分紧，加之下半年政务区项目集中推盘，因而由于项目形象导入与蓄客时间十分紧，加之下半年政务区项目集中推盘，因而在项目操作中需要更加注重事件的执行力和有效性；在项目操作中需要更加注重事件的执行力和有效性； 星彦观点：在项目未能达到现场体验阶段，重大营销活动不予开展，避免产生星彦观点：在项目未能达到现场体验阶段，重大营销活动不予开展，避免产生对于客户的负面影响；先期可开展建立口碑和社会效应的公益活动或参与性活动；对于客户的

111、负面影响；先期可开展建立口碑和社会效应的公益活动或参与性活动；抢时间节点抢时间节点抢市场份额抢市场份额抢工作进度抢工作进度做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者区域先行区域先行形象展示形象展示物料筹备物料筹备新闻炒作新闻炒作强势宣传区域发展前景及片区发展趋势强势宣传区域发展前景及片区发展趋势传递产品高端物业形象传递产品高端物业形象新闻炒作聚焦市场关注新闻炒作聚焦市场关注一组团：一组团：任务任务目标：奠定片区形象标高与市场地位目标：奠定片区形象标高与市场地位做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者策略核心：策略核心： 借助媒体影响力，以及高端形象概念，进行炒作，凸显项目优势地位

112、和稀缺价借助媒体影响力，以及高端形象概念，进行炒作，凸显项目优势地位和稀缺价值值 。炒作主题：炒作主题：谁能代言国际人居标准谁能代言国际人居标准以世界级醇美湖居致敬欧洲百年居住经典以世界级醇美湖居致敬欧洲百年居住经典御龙湾国际体验中心正式接受垂询御龙湾国际体验中心正式接受垂询做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者国际化标签：国际化标签：国际最佳人居标准（国际最佳人居标准（TGAHSTGAHS）指在总体规划、建筑设计、居住质量、户型设计、环保节能、智能系统建设等方面做出指在总体规划、建筑设计、居住质量、户型设计、环保节能、智能系统建设等方面做出卓越创新和突出成绩的房地产企业开发的楼盘。

113、卓越创新和突出成绩的房地产企业开发的楼盘。做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者Action 1:Action 1:看楼方式差异化看楼方式差异化先看风景，再看楼先看风景，再看楼流程组织：流程组织：临时接待点临时接待点 天鹅湖天鹅湖 护城河景观带护城河景观带 现场营销中心现场营销中心 先震撼客户的心灵，再改变客户思想；先震撼客户的心灵，再改变客户思想；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者Action 2:Action 2:寻寻 找找 项项 目目 代代 言言 人人 2008 2008谁来代言国际化住宅谁来代言国际化住宅媒体支持：网络、报刊、电台、户外媒体支持：网络、报刊、电台

114、、户外 项目代言人屡见不鲜，合肥尚属首次；项目代言人屡见不鲜，合肥尚属首次；以代言人形式提高项目形象，增加项目市场号召力；以代言人形式提高项目形象，增加项目市场号召力；以人物备选的形式，广邀市民参与，赚足口碑；以人物备选的形式，广邀市民参与，赚足口碑；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者19681968年年 生于北京生于北京,1990,1990年毕业于北京外国语大学年毕业于北京外国语大学19941994年年 荣获中国首届电视节目主持人荣获中国首届电视节目主持人“金话筒奖金话筒奖” 19961996年年 被选入英国被选入英国大英百科全书世界名人录大英百科全书世界名人录19971997

115、年年 4 4月作为东亚唯一代表，出席联合国世界媒体会议，月作为东亚唯一代表，出席联合国世界媒体会议，1111月月 应邀出席联合国应邀出席联合国“9797世界电视论坛世界电视论坛”。19981998年年 1 1月推出访谈节目月推出访谈节目杨澜工作室杨澜工作室，担任制片和主持双重任，担任制片和主持双重任务，采访了多名全球著名时事人物。务，采访了多名全球著名时事人物。19991999年年2 2月被月被亚洲周刊亚洲周刊评为泛亚地区评为泛亚地区2020位社会与文化领袖之一。位社会与文化领袖之一。20012001年年 1 1月，杨澜被北京月，杨澜被北京20082008年奥申委聘为申奥形象大使。年奥申委聘为

116、申奥形象大使。无论从影响力还是市场号召力，杨澜作为本项目代言人在提升项目的国际性和形象无论从影响力还是市场号召力，杨澜作为本项目代言人在提升项目的国际性和形象都能发挥重要的作用都能发挥重要的作用项目形象代言人项目形象代言人杨澜杨澜做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者活动形式：市民参与评选活动形式：市民参与评选活动时间：活动时间：20082008年年8 8月月3131日日-10-10月月3131日日活动组织：销售员接待咨询活动组织：销售员接待咨询 媒体发布活动信息媒体发布活动信息活动效应：通过活动开展，使项目前期热度升温，为项目奠定前期市场影活动效应：通过活动开展，使项目前期热度升温

117、，为项目奠定前期市场影响力，宣传卖点；响力，宣传卖点；活动成功举行，名人效应将刺激更多受众关注项目，为项目树立国际形象活动成功举行，名人效应将刺激更多受众关注项目，为项目树立国际形象高度高度做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者Action 3:Action 3:阳光爱心助学行动阳光爱心助学行动媒体支持：网络、报刊、电台媒体支持：网络、报刊、电台 做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者活动形式：选择高校贫困学生设立助学基金活动形式：选择高校贫困学生设立助学基金活动时间：活动时间：20082008年年8 8月月3131日日-9-9月月3030日日活动组织：销售员接待咨询活动组

118、织：销售员接待咨询 媒体软文发布活动信息媒体软文发布活动信息 高校选择高校选择活动效应：积淀社会影响力与项目知名度，为后期营销奠定口碑；活动效应：积淀社会影响力与项目知名度，为后期营销奠定口碑；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者产品分卖点发布产品分卖点发布建立市场美誉度建立市场美誉度关键词：品质关键词：品质 标标准准目标：强化项目形象：目标：强化项目形象：客户解筹开盘，主力向目标释放项目特点客户解筹开盘，主力向目标释放项目特点转入产品突出优势的演绎转入产品突出优势的演绎保证均衡销售速度保证均衡销售速度任务策略核心：策略核心：借助借助“事件活动事件活动”所聚引的市场关注，开始写产品

119、价值的全面诉求，建立国际品质高度所聚引的市场关注，开始写产品价值的全面诉求，建立国际品质高度和美誉度。和美誉度。推广原则：推广原则：保持媒体投放力度，借势开盘后加强现场营销活动、公共关系行销以及渠道推广深化。保持媒体投放力度，借势开盘后加强现场营销活动、公共关系行销以及渠道推广深化。阶段目标：阶段目标：使购买者全面认知项目的地段潜力、产品价值和投资价值。使购买者全面认知项目的地段潜力、产品价值和投资价值。二组团：二组团：做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者策略核心：策略核心：围绕目标客户进行关系营销，主题活动，开展渠道推广，配合广告攻势，主打项围绕目标客户进行关系营销，主题活动，开

120、展渠道推广，配合广告攻势，主打项目高端形象，突显项目价值。目高端形象，突显项目价值。炒作主题：炒作主题：真正的国际化景观居所真正的国际化景观居所世界让有远见的人让路世界让有远见的人让路阶段目标：奠定形象标高与领袖地位阶段目标：奠定形象标高与领袖地位做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者邀请政府领导和有关业内知名专家高度参与。论坛将围绕邀请政府领导和有关业内知名专家高度参与。论坛将围绕“国际化生活让合肥城市更完国际化生活让合肥城市更完美美”的宗旨全面展开：的宗旨全面展开：国国 际际 人人 居居 层层 峰峰 论论 坛坛暨暨 御御 龙龙 湾湾 项项 目目 鉴鉴 赏赏 会会媒体支持：网络、报

121、刊、户外、电台媒体支持：网络、报刊、户外、电台 Action 4:Action 4:做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者活动形式：邀请行业专家、经济学者举行符合项目定位的论坛活动形式：邀请行业专家、经济学者举行符合项目定位的论坛活动时间：活动时间：20082008年年1010月月2626日日活动组织：销售员接待咨询活动组织：销售员接待咨询 媒体立体发布活动信息媒体立体发布活动信息活动效应：通过活动开展，使项目前期热度达到最高点，为项目奠定前期活动效应：通过活动开展，使项目前期热度达到最高点，为项目奠定前期客户资源；客户资源；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者继续保持广

122、告投放量继续保持广告投放量延续事件营销策略延续事件营销策略结合工程节点和时间节点，有针对性的主题活动结合工程节点和时间节点，有针对性的主题活动定期开展客户联谊，如：劳动节、儿童节、国庆节、教师节、小型酒会、艺术沙龙、座谈定期开展客户联谊，如：劳动节、儿童节、国庆节、教师节、小型酒会、艺术沙龙、座谈等，建立口碑，增加口语传播几率等，建立口碑，增加口语传播几率三、四组团：三、四组团：做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者童童 子子 军军 招招 募募Action 5:Action 5:做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者活动时间：活动时间：0909年年5 5月份月份媒体组合：报

123、纸、网络、电台媒体组合：报纸、网络、电台童子军成员都是来自的业主家庭。童子军成员都是来自的业主家庭。童子军的成立意味着完善了业主子女的活动组织，与教育机构联合，创建一种童子军的成立意味着完善了业主子女的活动组织，与教育机构联合，创建一种作为学校教育与家庭教育有益补充的社区教育模式，希望能通过这样的方式为作为学校教育与家庭教育有益补充的社区教育模式，希望能通过这样的方式为业主子女提供更为完善的服务和教育环境。业主子女提供更为完善的服务和教育环境。 做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者国国 际际 名名 酒酒 会会新、老客户联谊，增加客户交流，增强客户体验，提高口碑力度；新、老客户联谊，

124、增加客户交流，增强客户体验，提高口碑力度；时间：时间：0909年年1010月月地点：营销中心地点：营销中心对象：目标客户业主家庭（含近期目标客户等）对象：目标客户业主家庭（含近期目标客户等）内容：国际名酒内容：国际名酒目的：聚集人气，促进销售目的：聚集人气，促进销售物料准备：折页、楼书物料准备：折页、楼书媒体配套：网络、电台媒体配套：网络、电台Action 6:Action 6:做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者一、二期过渡策略：一、二期过渡策略：保持一定量的广告投放量，保持市场关注度；保持一定量的广告投放量，保持市场关注度；在此期间注重业主联谊、社区文化开展，培养客户忠诚度，为

125、二期客户在此期间注重业主联谊、社区文化开展，培养客户忠诚度，为二期客户营销节约时间；营销节约时间；在营销活动选择上，遵循国际化升级的原则，主题活动更加注重影响力在营销活动选择上，遵循国际化升级的原则，主题活动更加注重影响力与国际化；与国际化；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者国际化升级：国际化升级：中中 国国 ( (安安 徽徽) ) 国国 际际 人人 居居 节节联合政府共同打造联合政府共同打造媒体支持：网络、报刊、电台、户外媒体支持：网络、报刊、电台、户外 Action 7:Action 7:活动目的：升华国际化，提升项目社会活动目的：升华国际化，提升项目社会影响力影响力活动时间

126、：活动时间：20102010年年5 5月月活动地点：酒店活动地点：酒店邀请对象：所有来访客户、老业主和主邀请对象：所有来访客户、老业主和主管部门领导，主要媒体到场。管部门领导，主要媒体到场。做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者御御 龙龙 湾湾 国国 际际 书书 画画 展展Action 8:Action 8:活动目的：强化项目国际化氛围，坚定客户购买信心展示项目优势，提升项目品质，增活动目的：强化项目国际化氛围，坚定客户购买信心展示项目优势，提升项目品质，增加人文气息加人文气息活动时间：活动时间：1010年年8 8月月- 10- 10年年8 8月月活动地点：项目现场活动地点：项目现场

127、邀请对象：所有来访客户、老业主及主要媒体到场邀请对象：所有来访客户、老业主及主要媒体到场活动设想：欣赏画展活动设想：欣赏画展+ +现场体验，给其留下的美好印象现场体验，给其留下的美好印象做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者公司资源营销：公司资源营销：乐富强集团，乐富强集团，1010余年开发，客户资源营销；并且涉足多种产业，发展商产余年开发，客户资源营销；并且涉足多种产业，发展商产业示范营销，此举为项目前期聚集部分客户；业示范营销，此举为项目前期聚集部分客户；星彦公司，三年安徽代理客户资源，八年深圳代理客户资源，也为项目前星彦公司，三年安徽代理客户资源，八年深圳代理客户资源，也为项目

128、前期聚集部分客户；期聚集部分客户；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者展示攻略展示攻略 包装营销国际化包装营销国际化主要包装要素：主要包装要素：现场体验线现场体验线1 1、项目现场：大气的围墙形象展示、项目现场：大气的围墙形象展示2 2、区域导示：周边外围道路导旗包装、区域导示：周边外围道路导旗包装3 3、售楼处：体验式包装、售楼处：体验式包装4 4、楼体包装：概念式包装、楼体包装：概念式包装做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者展示攻略展示攻略 现场营销国际化现场营销国际化展示原则：展示原则：硬件设施及装修设计档次、品位高硬件设施及装修设计档次、品位高现场智能化配置水平

129、高现场智能化配置水平高客户经理服务、接待水平高客户经理服务、接待水平高（注：营销中心方案详细见附件）（注：营销中心方案详细见附件）做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者体验中心以创新、尊贵原则，提升物业价值：体验中心以创新、尊贵原则，提升物业价值：一改传统营销中心称谓，一改传统营销中心称谓，御龙湾国际体验中心御龙湾国际体验中心选址建议：选址建议：1 1、前期建议使用市内临时接待处，按照项目高端定位装修、布置；、前期建议使用市内临时接待处，按照项目高端定位装修、布置；2 2、项目会所用于正式营销中心，按照交付标准施工，设计需要充分考虑空间布局；、项目会所用于正式营销中心，按照交付标准施

130、工，设计需要充分考虑空间布局；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者沙盘模型：沙盘模型：沙盘制作强调灯光效果及材质选择；沙盘制作强调灯光效果及材质选择；区域沙盘，周边商务氛围展示；区域沙盘，周边商务氛围展示；分户模型考虑造型及工艺的差异化；分户模型考虑造型及工艺的差异化；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者展示攻略展示攻略 体验营销国际化体验营销国际化营销服务增值：营销服务增值：细微处的尊贵服务体验细微处的尊贵服务体验营销服务原则：营销服务原则：从细微处体贴服务，从服务中体验尊贵；从细微处体贴服务，从服务中体验尊贵；营销服务目的：营销服务目的：提升企业品牌影响力；提升企业

131、品牌影响力；项目高品质、尊贵调性的体验；项目高品质、尊贵调性的体验；营销服务操作原则营销服务操作原则：专业化、体系化的人员培训是先决条件；专业化、体系化的人员培训是先决条件；客户经理、保安、保洁统一通过专业的培训服务；客户经理、保安、保洁统一通过专业的培训服务；为客户提供标准的销售说辞和服务流程；为客户提供标准的销售说辞和服务流程；做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者 现场围墙、导示；现场围墙、导示； 户外广告、楼体广告户外广告、楼体广告 电视、电台广告电视、电台广告 分众传媒网点营销分众传媒网点营销 项目网站项目网站 网络广告网络广告 主流报媒、杂志主流报媒、杂志 城市或区域专业

132、刊物城市或区域专业刊物 网络论坛、新闻炒作网络论坛、新闻炒作 高端客户短信群发高端客户短信群发传统媒体，立体攻势，阶段性引爆传统媒体，立体攻势，阶段性引爆推广攻略推广攻略 传播营销国际化传播营销国际化做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者 新闻发布会、项目品鉴会新闻发布会、项目品鉴会 合肥电信高端用户直投合肥电信高端用户直投 高档商场、娱乐休闲场所高档商场、娱乐休闲场所DMDM直投；直投； 机场广告位发布；机场广告位发布； 高峰会议赞助或协办；高峰会议赞助或协办； 项目期刊高端客户派发；项目期刊高端客户派发； 重点地市项目推介；重点地市项目推介；大众媒体之外的突破大众媒体之外的突破渠

133、道运营渠道运营推广攻略推广攻略 通路营销国际化通路营销国际化做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者物业价值提升建议：物业价值提升建议：国际人居标准化住宅应必备要素：国际人居标准化住宅应必备要素： 1 1、总体规划注重自然、地理、文化、交通、社会等资源，并与周边空间良好的协调、总体规划注重自然、地理、文化、交通、社会等资源，并与周边空间良好的协调 2 2、整体布局注重阳光、空气、绿地等生态环境。有赏心悦目的空间及文化内涵、整体布局注重阳光、空气、绿地等生态环境。有赏心悦目的空间及文化内涵 3 3、户型设计适应个性化需求，富有时代感的建筑外观及风貌。并体现人与自然一体的文化底蕴、户型设计

134、适应个性化需求，富有时代感的建筑外观及风貌。并体现人与自然一体的文化底蕴4 4、科学、合理地设计和分配住宅房型，力求间间有良好的朝向、景观及通风的环境。、科学、合理地设计和分配住宅房型，力求间间有良好的朝向、景观及通风的环境。 5 5、良好的智能化体系。可通过计算机网络及住宅智能控制系统对家居安全、良好的智能化体系。可通过计算机网络及住宅智能控制系统对家居安全6 6、有层次的绿化体系。结合住宅整体及周边的自然环境、有层次的绿化体系。结合住宅整体及周边的自然环境7 7、 有更加完善的生活配套设施。娱乐室、健身房、音乐厅、游泳池等，还要有医疗保护设施有更加完善的生活配套设施。娱乐室、健身房、音乐厅

135、、游泳池等，还要有医疗保护设施8 8、 有节能环保的设施体系。安装有环保、节能，减少噪音等对环境的设备，净化居住环境有节能环保的设施体系。安装有环保、节能，减少噪音等对环境的设备，净化居住环境9 9、 拥有完善的住宅配套服务及管理系统，全方位的物业化式管理，周全的管家服务系统、保安拥有完善的住宅配套服务及管理系统，全方位的物业化式管理，周全的管家服务系统、保安服务系统，使生活环境更加现代化。服务系统，使生活环境更加现代化。 做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者智能国际化：智能国际化：项目的硬件支撑项目的市场定位及高附加值。项目的硬件支撑项目的市场定位及高附加值。 入户指纹识别系统入

136、户指纹识别系统 广播音响系统广播音响系统 电梯监视系统电梯监视系统 I PI P可视电话系统可视电话系统 红外线监控系统红外线监控系统 防盗报警系统防盗报警系统 停车场停车场 IDID刷卡管理系统刷卡管理系统 火灾自动报警及自动灭火和消防系统火灾自动报警及自动灭火和消防系统 变配电监视系统变配电监视系统 水电气智能远程抄表系统水电气智能远程抄表系统做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者物业管理国际化：物业管理国际化：礼聘高端物业管理公司提供顾问服务礼聘高端物业管理公司提供顾问服务传统的看门护院已经不能满足高端物业需求，物业服务的延伸更加广泛，除了日常的传统的看门护院已经不能满足高端物

137、业需求，物业服务的延伸更加广泛，除了日常的保安、保洁等常规服务等，还应增加更多悉心的内容：保安、保洁等常规服务等，还应增加更多悉心的内容： 社区文化的组织与开展社区文化的组织与开展 节庆日的上门回访节庆日的上门回访 幼儿、老人的看护幼儿、老人的看护 定期的健康保健定期的健康保健 突发事件的应急措施突发事件的应急措施 空置房屋的代租、代管、清洁空置房屋的代租、代管、清洁 代泊、代购、代送服务代泊、代购、代送服务做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者社区文化国际化：社区文化国际化：“文化导入文化导入”建立独特的开发商品牌凝聚力：建立独特的开发商品牌凝聚力：在于进一步项目高端形象，提升项目

138、附加值和历史厚重感。在于进一步项目高端形象，提升项目附加值和历史厚重感。开发商参与开发商参与“文化社区、品质社区文化社区、品质社区”建设的重要方式和创新实践；建设的重要方式和创新实践；方式：方式：道德公约道德公约社区图书馆社区图书馆社区公益指示牌社区公益指示牌文化墙文化墙做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者项目品牌攻略项目品牌攻略品牌是企业最大的资产品牌是企业最大的资产项目成功不是全部的成功，只有品牌的成功才是企业的成功项目成功不是全部的成功，只有品牌的成功才是企业的成功如何克服弱势，实现本项目的成功开发、并成功树立企业品如何克服弱势，实现本项目的成功开发、并成功树立企业品牌，是我

139、们面临的重要课题牌，是我们面临的重要课题. .做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者项目和品牌关系项目和品牌关系项目品牌带动型项目品牌带动型品牌带动项目型品牌带动项目型品牌、项目互动型品牌、项目互动型数量数量质量质量以大量开发获得品牌以大量开发获得品牌以优质、精品获得品牌以优质、精品获得品牌建议：以持续的精品项目开发与诚信服务树立品牌建议：以持续的精品项目开发与诚信服务树立品牌建议：品牌、项目互动模式发展建议：品牌、项目互动模式发展品牌发展之道品牌模式品牌发展之道品牌模式做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者品牌树立：品牌树立： 准确的市场定位准确的市场定位 卓越的质量体系

140、卓越的质量体系 持续一致的品牌策略持续一致的品牌策略 不断创新的产品不断创新的产品 全面的服务意识全面的服务意识 做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者品牌战略实施建议：品牌战略实施建议： 乐富强地产文化年乐富强地产文化年 地产新主张地产新主张经济论坛及理论体系建立经济论坛及理论体系建立 探索全新开发模式探索全新开发模式 品牌公关品牌公关 做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者后记：后记：这是一个总纲性的营销战略报告，后面会根据工作进度细分各阶段的工这是一个总纲性的营销战略报告，后面会根据工作进度细分各阶段的工作计划与工作内容，并提报详细的操盘方案。作计划与工作内容，并提报详细的操盘方案。做做中中国国最最优优秀秀的的地地产产服服务务者者ThanksThanks！