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1、2024/8/5亚特兰蒂斯国际亚特兰蒂斯国际房地产开发有限公司第三章 房地产项目拓展亚特兰蒂斯国际第三章房地产项目拓展第一节 房地产项目拓展概述第二节 土地使用权的获取第三节 房地产项目区位环境分析第四节 昆山市某房地产项目拓展案例第一节房地产项目拓展概述亚特兰蒂斯国际亚特兰蒂斯国际思考：1.房地产到底是什么？2.那么什么是房地产项目拓展呢？如果将房地产市场比喻为战场，那么房地产项目拓展便是冲锋陷阵的将军，作为战略实施的首要环节，事关企业心衰成败。谁知道世界上盖房最快的国家和最慢的国家？亚特兰蒂斯国际一、项目拓展的类型一、项目拓展的类型按项目用途划分：住宅项目、旅游项目、基础设施项目、商业项目
2、、工业项目、农业项目以及其他项目。按项目获取途径划分：一级土地市场“招拍挂”项目、二级市场转让项目和基础设施建设融资项目。按项目开发程序划分：单纯土地开发项目和已具备一定开发手续的项目。亚特兰蒂斯国际二、项目拓展的流程二、项目拓展的流程（一）企业战略规划（二）投资机会判断1.宏观经济情况2.区位地理优势3.市场供求状况4.价格增长空间5.产品投放机会（三）项目评估决策1.项目搜索与筛选2.现场踏勘与调查3.项目价值判断亚特兰蒂斯国际三、项目拓展的法律环境三、项目拓展的法律环境（一）项目用地管理规定1.项目用地性质2.项目用地预审预审性质预审管理内容预审期限（二）土地购置的法律规定1.土地出让的
3、法律规定出让形式及适应条件出让价格限制出让年限管理土地出让后的违约责任2.土地转让的法律规定转让类型转让条件转让价格管理法律风险分析亚特兰蒂斯国际四、项目拓展模式四、项目拓展模式（一）与土地方合作的模式(P84-P90)（二）与资金方合作的模式(P90-P94)第二节土地使用权的获取亚特兰蒂斯国际亚特兰蒂斯国际一、土地资源开发的特性一、土地资源开发的特性1.土地是不可复制和再生的稀缺资源2.土地的不可控性3.土地的不可更改性4.土地是房地产开发的最重要投资5.买地的动机不是单一的亚特兰蒂斯国际二、土地使用权的获取二、土地使用权的获取（一）土地使用权出让：方式、价格及其含义1.土地使用权出让方式
4、、价格及其含义2.出让土地的使用类型（二）土地使用权转让（三）土地使用权划拨亚特兰蒂斯国际思考：拍卖与招投标区别在哪里？拍卖与招投标类似，同为竞争缔约方式，但两者也有区别：其一，拍卖仅为卖，作为所有权转移方式之一，其适用范围相对狭小。而招投标不仅可用于卖，亦可用于买。其二，在采用拍卖方式时，竞买人一般是当众报价，并可根据其他竞买人的出价条件重复报价，而在采用招投标方式时，竞标人一般分别投标，彼此不知道各自的报价条件。其三，采用拍卖方式时，拍品只能卖给出价最高者，充分体现价高者得的原则。而采用招投标方式时，价格一般不是惟一的衡量标准，中标人不一定是出价最高者。因此，相比较而言，拍卖更具透明度。亚
5、特兰蒂斯国际三、土地使用权出让合同及其主要内容三、土地使用权出让合同及其主要内容*完整的土地出让合同之九部分：1.总则；2.出让土地的交付与出让金的缴纳；3.土地开发建设与利用；4.土地使用权转让、出租、抵押；5.期限届满；6.不可抗力；7.违约责任；8.适用法律及争议解决；9.附则。来自国有建设用地使用权出让合同亚特兰蒂斯国际四、旧城改造与新区开发四、旧城改造与新区开发1.旧城改造（P101-P102)前景；条件。*旧城改造的四种模式：（1）全盘改变：就地“以新换旧”，包括改变城市的宏观布局与城市风格；（2）保留旧城不动：仅对其进行局部维护与整修,选择附近的地域建立辅城或卫星城，以充实完善旧
6、城的现代功能，维持城市的运转。如意大利的罗马，罗马旧城保护得相当完好；（3）不发展模式：维持旧城原样不变，只做局部维修，以意大利的威尼斯为代表；（4）保留旧城的形式与精髓：更换外表的材质把破旧的“旧城”变为全新的“旧城”。日本的东京是这种模式的典型代表。亚特兰蒂斯国际案例1：东京六本木新城东京六本木新城2003年正式开业，总建筑面积78万平方米，历经17年完成建设，它是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的建筑综合体。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间，已经成为著名的旧城改造、城市综合体的代表项目。六本木新城诞生前，朝日电视台周
7、边相当狭窄，连消防队要通过也是非常困难的状况。六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。亚特兰蒂斯国际案例2：北京王府井与平安大街到目前为止，北京旧城再生上没有成功的模式。王府井大街被改造成了纯粹的现代化商业街道，仅保留了一两个历史文物作为象征性符号；1999年完成拓宽改造的平安大街则被仿建成明清古街样式，但这条有“第二条长安街”之称的主干道，由于“假古董”的嫌疑、严重的交通拥堵、没有过街天桥、无法停车等各种各样的问题，关于其改造成败一直存有众多争议。全长7000米、平均路宽30米的平安大街，可以说是北京旧城改造的一个教训。决策者的初衷是
8、既想完善其交通功能，又想发展其商业功能，还想突出其文化旅游特色。但最终的结果是三个问题都没有得到好的解决，机动车道拥堵、人行不便、汽车撞人事故高发；店铺生意冷清，一家名为“板寸王”的剃头店老板甚至调侃：“别看我的买卖小，但这可是平安大街上最赚钱的行当，对面的门脸倒是大，可那是聋子的耳朵摆设！”亚特兰蒂斯国际案例2：北京王府井与平安大街一位商委人士的诉苦显示了更根本的教训所在。该人士指出：平安大道拓宽时，“北京市的商业发展规划不是由主管部门说了算，而是由一些政府官员，最主要的是由房地产开发商在起作用。”据了解，当初北京平安大街工程仅拆迁费用就达到了18亿元，而负责具体落实这项工作的东城区和西城区
9、政府仅从市财政各拿到了1亿元，因此，两个区的政府都把拆迁任务下放给了下面的房地产开发公司，同时，作为补偿，每家房地产公司又可以在负责路段的后面分得一家的“附赠地”，看起来这似乎是一个多赢的结局，政府把最费时费力的拆迁工作交给了房地产公司，卸下了包袱，房地产公司“为国分忧”，也可从中牟利，双方各得其所。直到拓宽工程完成后，各家房地产商才发现肥肉变成了鸡肋，有苦难言。不见得模仿、怀旧、一味和谐就万事大吉，事实上许多改造实例都失败了。不允许新生力量进来，真正的文物又要拆掉重建弄成假古董，我们不主张这样。北京的旧城改造已经进行了约20年，可以说至今还没有完全找到一条既保护了古建筑，又同时激发了街区活力
10、的途径。亚特兰蒂斯国际四、旧城改造与新区开发四、旧城改造与新区开发2、新区开发、新区开发(P103)前景；条件。*新区开发五种模式：新区开发五种模式：(1)产业先导型；(2)重大交通先导型；(3)区域一体化推动；(4)生态先导型；(5)文化先导型。案例：桂林市临桂新区开发与发展第三节房地产项目区位分析亚特兰蒂斯国际亚特兰蒂斯国际一、区位理论一、区位理论区位是指特定地块（宗地）的地理空间位置及其与相邻地块的相互关系。区位理论不但是土地定级的理论基础，也是城镇土地估价的理论基础。为什么房地产产品区位性很强？亚特兰蒂斯国际二、区位与房地产价值二、区位与房地产价值1.区位去城市功能分区(1)商业区中央
11、商业区CBD城市商业区街区商业区(2)工业区内圈商业区、外圈工业圈、远郊工业区2.区位与房地产投资价值之间的关系：注意升值潜质的分析区位选择要有超前意识产品品质是升值基础综合性价比是最终判定条件亚特兰蒂斯国际三、房地产项目区位选择的定性分析三、房地产项目区位选择的定性分析（一）房地产开发与地租的关系城市土地区位效益的实质是级差地租，而且主要是位置级差地租。（二）房地产开发项目的区位选择1.区位因素分析：宗地状况分析交通动线分析配套设施分析2.区位选择的原则：自然环境的合意性经济和社会文化发展的适应性亚特兰蒂斯国际四、房地产项目区位选择的定量分析四、房地产项目区位选择的定量分析1.关键因素评估法
12、：关键因素法的基本思路项目区位评价关键因素的分类2.组合权重法源于层次分析法的基本原理，其步骤是确定各区位要素的组合权重系数，然后由统计分析确定各区位要素的得分，最后计算开发项目区位的综合评分。亚特兰蒂斯国际五、五、SWTO分析在房地产项目区位选择中的应用分析在房地产项目区位选择中的应用SWTO分析是确定企业本身的竞争优势、竞争劣势和企业所面临的机会和威胁，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机结合。1.SWTO分析流程：分析环境因素构造SWTO矩阵制定行动计划2.SWTO在区位分析中的应用：分列式形态综合性分析第四节昆山某房地产项目拓展案例亚特兰蒂斯国际亚特兰蒂斯国际一、背一、背 景景
13、 嘉华公司嘉华公司万科公司万科公司合作关系支付土地更名费人民币14752万元转让850亩土地大上海公司（大上海公司（3000亩土地）亩土地）（占85%股权）（占15%股权）亚特兰蒂斯国际二、操作难点二、操作难点1、土地使用权的取得2、股权转让或有负债风险3、款项支付4、合作模式对集团公司的影响亚特兰蒂斯国际三、操作流程三、操作流程（一）土地取得（一）土地取得（P117）1、收购背景2、收购对策（二）公司收购流程（二）公司收购流程 （P118图3-14）与被收购的公司签署合作意向框架协议；明确土地交易成本、规划条件、付款方式等聘请会计师和律师事务所对被收购的公司进行调查调查公司及所属土地的合法性
14、，明确其经营状况、债权债务聘请会计师和律师事务所对被收购的公司进行调查移交公司资料和土地资料具备收购条件，签署正式的股权转让协议变更公司名称完成公司收购与土地交易亚特兰蒂斯国际（三）股权转让1.股权转让价款（1）注册资本额（2）接管财务、印章2.或有负债收购或有负债的风险其操作如下:第一步：发现和发掘或有负债（1）收购前的调查和评估（2）收购前的公告、债权登记和债务清偿（3）向被收购公司的有关人员了解第二步：限制或有负债的进一步产生第三步：及时向被收购公司追偿（1）通过协议约定（2）要求被收购公司要有诚信，被收购公司要继续持有一定比例的股权（3）被收购公司要有资产承担债务并承诺、担保承担或有负
15、债，这要求：被收购公司要有相当大的经济实力，有足够能力承担或有负债控制付款节奏被收购公司担保抵扣未分配利润亚特兰蒂斯国际四、合作模式对集团公司的影响四、合作模式对集团公司的影响1、对收购公司资金的影响2、对收购公司土地储备的影响3、对项目收益的影响4、对收购公司品牌的影响5、对收购公司经营管理模式的影响6、对收购公司经营管理风险的影响7、对收购公司项目经营管理的影响8、对收购公司竞争力的影响亚特兰蒂斯国际五、款项支付五、款项支付1、股权转让款项的支付期限2、大上海土地转让款的垫付3、前期补偿款亚特兰蒂斯国际推荐书籍推荐书籍影响力房地产精细操盘营销策划从0到1开启商业与未来的秘密2024/8/5
16、亚特兰蒂斯国际书名：房地产精细操盘营销策划推荐理由:v能让开发商的所有前期投入实现变现的是销售，无论一个楼盘的前期研究和项目定位做得如何牛气，通过营销策划能把房子卖出去才是硬道理。营销策划是最需要创新力和执行力，决定营销工作成果的是营销策划思维和团队协同作战力。地产大盘的营销策划区别于普通中小型楼盘的最大特点是如何捕获异地客源。这也是本书要讲的重点之一。v价钱：452024/8/5亚特兰蒂斯国际书名：影响力v推荐理由v影响力(经典版)一直是最为畅销的图书。由于它的影响，劝说得以成为一门科学。无论你是普通人还是为某一产品或事业观点游说的人，这都是一本最基本的书，是你理解人们心理的基石。在影响力这
17、本书中，心理学家罗伯特B西奥迪尼博士为我们解释了为什么有些人极具说服力，而我们总是容易上当受骗。隐藏在冲动地顺从他人行为背后的6大心理秘笈，正是这一切的根源。那些劝说高手们，总是熟练地运用它们，让我们就范。2024/8/5亚特兰蒂斯国际书名“从0到1”开启商业与未来的秘密v推荐理由v从0到1为你开启创新的秘密。PayPal公司创始人、Facebook首位外部投资者彼得蒂尔在本书中详细阐述了自己的创业历程与心得，包括如何避免竞争、如何进行垄断、如何发现新的市场。从0到1还将带你穿越哲学、历史、经济等多元领域，解读世界运行的脉络，分享商业与未来发展的逻辑，帮助你思考从0到1的秘密，在意想不到之处发现价值与机会。价钱:27亚特兰蒂斯国际THANKS
