太原项目前期市研究和初步定位

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1、太原项目前期市场研究和初步定位太原项目前期市场研究和初步定位2007年5月3日1技术路线图技术路线图第一阶段 项目发展方向确定项目总体发展战略城市比较研究总体市场分析总体发展趋势研判市场扫描本体资源分析项目占位开发商目标要求项目发展方向市场大势分析项目机会分析2技术路线图技术路线图第二阶段 物业发展建议物业发展建议项目总体规划建议项目园林设计建议项目配套设计建议项目单体设计建议物业排布交通组织区隔组团设计功能布局户型建议建筑风格和立面建议3项目提纲市场大势分析项目提纲市场大势分析项目总体发展战略城市比较研究总体市场分析总体发展趋势研判市场扫描本体资源分析项目占位开发商目标要求项目发展方向市场大

2、势分析项目机会分析4不经比较的数据是没有概念的不经比较的数据是没有概念的5初步比较沿着时间序列初步比较沿着时间序列通过以上的比较，我们常能看到这样的结论：l市房地产投资逐年递增，年增幅达*%l商品房销售价格平稳增长l市场稳步发展。6初步比较沿着时间序列初步比较沿着时间序列以上的比较，我们常能得出这样的结论：l市房地产投资05年销售增速明显超过竣工量增速，市场需求旺盛l商品房销售价格平稳增长l市场稳步发展。7城市规模和经济总量比较城市规模和经济总量比较结论：在“中部七市”中，太原市l人口规模均中lGDP总量最低，低于平均值50%，总量处于劣势l人均GDP仍无竞争力l04年城镇人均可支配收入居中，

3、结合总量较低，说明农业人口比例偏高并经济水平较低8城市用地比较城市用地比较结论：太原市l总居住用地面积、人均居住用地面积明显低于平均水平l受地理条件限制（三面环山），城市发展空间最小9城市辐射力研究城市辐射力研究2004年太原郑州武汉长沙南昌西安石家庄主要产业能源、冶金商贸、物流 制造业制造业制造业旅游业医药、农业城市群规划名称大太原经济圈中原城市群武汉城市圈长株潭城市群昌九工业走廊关中城市群京津冀城市群城市数量2市3县9市9市3市2市5县5市8市面积（平方公里）23641.7558745.257702809620543.3655395220800人口（万人）1395.539003000145

4、3.61829.7721897540GDP（亿元）1672.77090.934498.32161.652268.122698.2520913.4210城市辐射力研究城市辐射力研究结论：在“中部七市”中，太原市所在城市圈l人口和产值规模最低，低于平均水平40%以上l城市所在区域购买力最低l所在山西省北部临北京、晋南邻郑州、晋西邻西安，这些城市吸引力均明显优于太原，房地产客户尤其是高端客户，必受到严重分流其它说明：l郑州所受洛阳一定冲击，所在群城市化率最高（河南拥有全国最大城市群）l石家庄所在京津冀城市群，属从属地位，其它城市均为核心城市11投资：不仅起点低，而且增速慢投资：不仅起点低，而且增速慢

5、1206年：年：“百花开罢我花杀百花开罢我花杀”13虽供不应求，虽供不应求，06年年“紧俏度紧俏度”逆市下降逆市下降03年，供过于求；04需求放量；05平稳热销，06销售再度提速14低储备低开发低竣工低销售低储备低开发低竣工低销售15高开低走和低开高走高开低走和低开高走 价格高位启动，提升缓慢，目前价格水平居中游偏上16数据太原特点：三低一高数据太原特点：三低一高供需总量：低总量，低增长投资、竣工量、销售量均远低于类比城市投资、竣工、销售的增速更低于类比城市06年销售竣工比（“紧俏度”）下降，低于平均水平价格：高位启动，低速增长高位启动，高开平走（03年价格高于其它城市50%以上）价格增速远低

6、于类比城市，05年住宅价格已被两个城市超越17重要问题重要问题由此继续引出问题，如果假设成立必造成供不应求，价格高速上涨。而事实却有问题2的存在！问题1：城市规模人口相当，为什么供应、销售量仅为对比城市的1/31/5 ?假设：城市规划限制、土地限制影响供应，考察指标：城市（人均）居住用地低、购置（开发）土地面积18重要问题重要问题问题2：为什么在价格“涨声一片”中不升反降？假设：价格起点过高高位启动和加速缓慢的原因探索：城市用地少，土地供应紧张，价位较高（地价占房价约35%），利益驱动；市场启动与能源经济新一轮启动同步，太原市场启动时针对了高收入者而非中高收入者；北京、西安、郑州对高端客户的分

7、流；用地紧张导致规划空间小，影响项目品质，从而导致产品竞争力下降，价格上涨空间受限19引申问题：中低端客户出处何在？引申问题：中低端客户出处何在？城中村“小产权”、“无产权”项目的火爆销售“自建房”、“联建房”对商品房的冲击实际的供销数据要远高于统计所能体现的数据榆次的房子近50%被太原客户买走20市场向何处去市场向何处去05-06消化了历年“空置”面积，进入07年，已呈现无房可卖的局面06年住宅价格再次提速，预计07年以以后仍平稳增长（后市供应以郊区大盘为主）供应销售总量放大，城中村、南部郊区及滨河带是重点发展方向，大盘增多，大盘效应体现21总体市场分析总体市场分析-供给特征供给特征滨滨河河

8、带带城南城南城北城北板块发展顺序城北城南滨河板块发展空间滨河城南城北板块格局业已形成，城北板块潜在供给很少，未来的竞争将会滨河板块与城南板块之间展开板块格局22总体市场分析总体市场分析-供给特征供给特征城北区域城南区域滨河区域区域形象多种城市功能混杂的传统中心区客户有较强的区域认同感未来新兴的城市中心区区域印象正在进一步抬高滨河公园和滨河快速道是该区域的主要形象所在依托资源地段各种功能的成熟配套城市新中心的利好未来价值认知较高太原市区唯一的滨河景观带长风商务区的美好蓝图供求状况供给规模较小价格多集中在4000元/平米产品形式比较单一高端项目占主导，价格提升较快价格从4300-5300规模普遍一

9、般，多种产品形式共存价格集中在4800 左右项目规模较大，产品选择多产品总体品质不高，密度较大、物业形象较差、园林绿化较少大多是尾盘，新入市项目很少品质较高，物业形象良好，产品类型多样，配套齐全，规模较大项目规模优势明显，品质较好，借助周边景观资源的同时积极打造自身园林景观需求销售较好以地缘性居住客户为主整体销售情况好地缘性客户和外来客户并重，自住为主兼有投资行为销售情况好地缘性客户与外来客户并重未来发展趋势潜在供应量较少价格稳定土地稀缺、高额拆迁成本、未来发展空间较小城南区域逐渐成熟，供应量也非常大，市场空间广阔，内部竞争比较激烈未来发展空间巨大，汾河的南通和长风商务区的规划建设将会继续带动

10、滨河板块的发展板块特征对比分析板块特征对比分析23总体市场情况总体市场情况10万平米以上项目不足1/3规模较小，集中在规模较小，集中在515万左右万左右市场主要在售住宅项目面积分布市场主要在售住宅项目面积分布24单价 元/平米3500-37004300-45004700-49005000-53006300-7000不同价位段项目面积累计总建筑面积（万平米）1020304060原上园百桐园帝景华府70905080滨东花园阳光银座长岛国际北美新天地注:统计口径为各项目当期在售住宅面积项目价格较多集中在之间总体市场情况总体市场情况供给特征供给特征南波湾温泉公园大唐长风长风画卷金圣甲第民生国际行宫铜锣

11、湾广场柏林风情同泰公寓大唐龙庭奥林匹克花园飞云现代城泰华城市广场汇都MOHO 精装位置偏远，区位认可度低，周边配套不足，依靠项目自身规模位置稍偏，周边有一定配套位置较好，且比较分散，项目规模小，周边套齐全位置优越，小规模精装等25总体市场情况总体市场情况供给特征供给特征产品水平严重落后小盘、散盘多，高容积率、规划严重受限，品质难有做高的空间供方市场，缺乏做高品质的动力价格与区位关系不大，好位置地块小规划差，偏远位置规模优势可提升价格位置偏远项目4000元是目前的价格上限目前高端项目（不含低密类）价格上限为7000元，一年内最高不超过8000元（不考虑精装因素）26总体市场户型供应分布各项目户型

12、分布与户型的总价、单价分布分类分析（按居室）：主要功能空间尺度、楼型户型平面 户型特点 （价格、）畅销户型主要功能尺度未来供应户型分布户型分析总体市场情况总体市场情况供给特征27太原市主要在售住宅项目户型数量统计图太原市主要在售住宅项目户型数量统计图一、二、三、四居之比：1 : 2.5 : 2 : 128两居3500400045004900304050607080奥林匹克花园帝景华府滨东花园柏林风情阳光银座单价 元/平米总价 万元/套两 居三居一居四居三居百桐园四居三居两居48005300三居两居一居90三居三居一居三居两居一居三居大唐长风北美新天地一居三居两居0二居民生国际行宫竞争项目单套总

13、价、单价情况293500400045004900304050607080单价 元/平米总价 万元/套一居48005300一居90一居一居一居0一居总价多在30万元以内30两居3500400045004900304050607080单价 元/平米总价 万元/套两 居两居48005300两居90两居两居0二居二居l总价区间 35-55万l4500-4900，功能化两居l高单价两居总价反降，总价上限严格313500400045004900304050607080单价 元/平米总价 万元/套三居四居三居三居48005300三居90三居三居三居三居三居0三居、四居l总价区间：55-85万元l高单价项目四

14、居设置不多l总价、单价一致性不高四居32户型单价总价户型单价总价在售项目各户型间无总价冲突不是市场把握，而是无市场定位导致的“见缝插针”式的以面积最大化为目标的规划原则；多数项目价格上涨幅度不大即使最高端项目，一居总价也不易超过25万；二居35-55万，三居、四居55-85万元概念型一居、酒店式公寓不被认可，可充分满足居住需求的一居较看好客户平均购买力下移，单价稳定同时总价有回归趋势33（单位：米（单位：米 ，平方米），平方米）项目名称楼体类型几梯几户最大进深最小进深结构建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧面积次卧面积阳台面积厨房面积卫生间面 积百桐园点塔一梯三户15.47.232906.

15、11.9311.775.8817.289.33.35.885.767.22283.86怡和国际中心塔楼两梯四户9.79.62299.394.84.220.165.2916.214.45.47.364.09.68.22293.183.754.516.8816.212.879北美新天地御苑板楼四梯十三户7.14.22377.915.04.221.012.611.342.245.46.0四梯五户7.575左右36.112.210.87.34大唐龙庭塔楼四梯十三户9.69.8221084.25.121.427.812.613.54.223.9511.17.23292.294.04.216.812.87

16、13.57.28.1太原奥林匹克花园板楼一梯四户11.98.53388.823.84.015.23.8716.212.045.75.763.87两房户型剖析两房户型剖析34相关调查：两房户型剖析项目名称楼体类型几梯几户最大进深最小进深结构建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧面积次卧面积阳台面积厨房面积卫生间面 积大唐长风 塔楼两梯六户6.322894.76.314.5210.5612.622964.1727.817.816.26.632223323采光面采光面户型结构示意图（单位：米（单位：米 ，平方米），平方米）35北美新天地百桐园阳光银座南波湾温泉公寓民生国际行宫90平米70平米客户客

17、户认同认同范围范围1008085.3376.779078759810580平米84100平米9987泰华城市广场奥林匹克花园9580677592未来主要项目两房户型分布75-90，新政要求即将显现，客户认同度较高36建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积75-1003.5-5.04.0-5.016-205-6主卧面积次卧面积阳台面积厨房面积卫生间面积12-1711-132-54-74-6两两 房房 各各 功功 能能 空空 间间 尺尺 度度 集集 中中 在在 以以 下下 面面 积积 区区 间间两居特征两居特征基本特征：板楼基本特征：板楼,户型无亮点户型无亮点均价范围：均价范围：4500-5300元

18、元/平米；平米；首期（首期（7成成20年）；月供：年）；月供：1600-2500元元/平米。平米。面积单位：长度单位：m两房户型总结37在售楼盘三房户型剖析在售楼盘三房户型剖析项目名称楼体类型几梯几户最大进深最小进深结构建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧开间主卧面积次卧面积厨房面积卫生间面 积百桐园点塔一梯两户16.432147.174.57.734.653.726.6412.876.7516.433166.866.16.740.873.827.3616.26.25怡和国际中心塔楼两梯两户16.532132.675.65.329.863.623.7616.8311.9615.9 3215

19、1.314.66.630.363.920.6714.4北美新天地御苑板楼四梯十三户23.232140.284.49.240.483.627.214.17.225.5四梯五户15.542 138.498.84.4539.165.525.912.67.037.77长岛国际板楼两梯两户15.610.832145.534.86.330.243.624.8415.847.8滨东花园塔楼两梯四户14.933156.276.35.132.133.725.8617.289.97.14两梯四户18.78.2331748.44.840.324.226.617.5510.446帝景华府板楼两梯两户17.611.52

20、3144.123.957.328.8353.625.8156.486.1217.632135.594.65.526.953.623.0415.486.094.238在售楼盘三房户型剖析在售楼盘三房户型剖析项目名称楼体类型几梯几户最大进深最小进深结构建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧开间主卧面积次卧面积厨房面积卫生间面 积柏林风情板楼一梯两户16.232134.84.24.920.587.83.620.4413.26.96.314.312.232141.75.05.326.57.83.621.24126.99.99.323117.254.26.125.64103.615.2211.166.

21、44.8原上园塔楼两梯四户1411.73*2139.14.57.835.14.52611.81051411.73*2133.784.37.833.54.12310105金圣甲第塔板两梯六户19-3*21505.75.2321542419/148739建筑面积厅开间厅进深客厅面积135-1604.2-65.3-6.727左右主卧开间主卧面积（含主卫）次卧面积厨房面积卫生间面积3.6232712-166105.5-7三三 房房 各各 功功 能能 空空 间间 尺尺 度度 集集 中中 在在 以以 下下 面面 积积 区区 间间三居特征三居特征基本特征：主卧开间小，进深过长（平均值约为基本特征：主卧开间小

22、，进深过长（平均值约为16米）米）,户型户型缺乏亮点，附加值低缺乏亮点，附加值低均价范围：均价范围：4500-5300元元/平米平米,月供月供2900-4000元左右元左右面积单位：长度单位：m三房户型总结40北美新天地百桐园 帝景华府南波湾温泉公寓长岛国际140平米120平米180131160130166140135145130平米138150平米145120阳光银座160平米120长风画卷134158三房面积集中度有从 150到130回归的趋势130-145小三居为主，160-170大三居为辅140130170145未来主要项目三房户型分布41四房户型剖析四房户型剖析项目名称楼体类型几梯几

23、户最大进深最小进深结构建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧开间主卧面积次卧面积厨房面积卫生间面 积长岛国际板楼两梯两户16.810.832164.625.34.523.8514.313.926.9117.288.28帝景华府板楼两梯两户17.611.533160.864.356.327.4020.473.625.0214.286.355.6742板块格局基本形成, 板块竞争是产品形态的竞争, 内部竞争是品质的竞争；高、中、低市场梯度尚未真正形成，低端市场被城中村项目、自建房联建房项目、榆次项目分流；规模是导致产品总体水平不高的首因，也成为获取竞争优势的第一要素；市场有待规范；关注：远郊大盘

24、的放量市场供给特征总结43总体市场分析-市场需求特征住宅总体需求：平稳绝大多数住宅项目销售比较平稳，无明显滞销楼盘，无明显滞销户型，需求预期比较乐观客户构成：总量上：外地与本市客户两分天下结构上：外地客户占据高端市场44客户类别分析客户类别背景需求物业购房目的价值评判体系市场前景高端客户多来自本省外地私营业主高级公务员舒适型或者奢侈舒适型大三居或者大户型为下一代购置资产养老强调产品的综合素质强调产品的精神功能强调产品的附加值目前比较稳定，竞争激烈，但受经济周期和产业经济影响大中端客户来自本市企业员工普通公务员经济型或经济舒适型两居或者小三居改善居住条件强调户型、地段、 配套等单一因素强调产品的

25、物质功能强调产品的基本价值较为理性，注重性价比潜力巨大，需求弹性小，风险系数低45需求特征总结需求特征总结高端市场：供给创造需求中端市场：需求未被充分满足，潜力巨大46访谈纪要访谈纪要代理商老总访谈山西富人北部的选择到北京购房、南部的选择到西安购房，东南的选择到郑州购房。太原的需求潜力完全未能释放，30004000元的房子需求最强。榆次项目、远郊项目、城中村手续不全项目成为中低端市场的主体。高端市场缺乏的是低密房 没有真正的高端产品成交量低原因不是需求无力，而是供应太少需求旺盛、供应缺乏，为什么价格上不去？尤其是在03-04年各二线城市迅速发展的阶段（其它城市成交量、价格均迅速上扬）？答：价格

26、高了就到外地去买房了，北京、西安、郑州，太原的子除了本市以外只能卖给榆次和晋中的人。山西购买力最强的地方是大同、临汾、？金茂大厦目前租金约1.5元，三年以前大约会在2.5元以上。国贸租金也仅为2.2元左右。47访谈纪要访谈纪要李亚光太原市场各类市场情况如何？答：太原市场，只要是住宅，就不愁卖。最容易接到并赚钱的项目是商业项目和写字楼项目，这类项目太多，很多外地代理商不愿意接或是接到做不好，所以机会很多。为什么别人卖不好，你们有秘方吗？答：报纸广告效果不佳，山西客户也不认什么过虚的形象，找到合适的渠道，找准客户购买的关键房子就能卖出去前提是房子可卖，也有根本卖不掉的房子，这样的我们根本不接。关键

27、渠道就是搞定关键客户，拿下一个就打通一片客户的购房关键 煤老板 其实理性得很，聪明得很，比如买写字楼，虽然他们不会在那里办公，但意义在于：买入做为固定资产，帐面上做文章成为成本，以避税；买下后抵押给银行仍然可以拿回大部分租金，房子租出去作为长线投资。北京上海等 地的代理商太相信自己的经验，形象类的东西在山西客户认同度并不高48访谈纪要访谈纪要冰水和 孙圣绿地在太原拿了三块地，一块800亩、一块1000亩，另一个不详。华润经纪表现较差，酒店式公寓的产品，根本无人认同，飞云现代城成为死盘世纪皓产案场方面做得还行，但前期定位一般，重形象和开发商意见不统一山西开发商排外心理极强，首创从太原撤出大家兴奋

28、异常项目成功的三个关键是在较好的位置拿到地、有政府关系、与山西各地的商会建立良好关系对宏观数据不敏感住宅项目一点问题都没有，需求极为强大，写字楼和商业就是高危了太原住宅需求极度旺盛，尤其是3000元左右房子，几乎没有供应49访谈总结市场观点和动态访谈总结市场观点和动态住宅最乐观，商业、写字楼压力极大一线写字楼租金三年内下跌40%高端客户被北京、西安、郑州分流无真正意义上高端产品，低密类最为看好3000元左右无供应，中低端潜力巨大绿地低调进入太原，郊区大盘模式50访谈总结项目操作层面访谈总结项目操作层面渠道第一，打广告卖房子的“广普型”推广不灵，渠道，尤其是商会类的渠道不认概念，不认理念，不认生

29、活方式和观念，别轻易给人当先生客户是精明的，只有替客户算好了帐开发商就才能算笔好帐大同、临汾客户购买力最强业界的明显的排外心理51项目提纲项目机会分析项目提纲项目机会分析项目总体发展战略城市比较研究总体市场分析总体发展趋势研判市场扫描本体资源分析项目占位开发商目标要求项目发展方向市场大势分析项目机会分析52市场扫描市场扫描项目本体扫描项目本体扫描市场占位市场占位开发商目标要求开发商目标要求项目发展战略项目发展战略分析思路53市场扫描市场扫描-市场价格阶梯市场价格阶梯鉴于本项目区位，3500-4000区间的项目暂 不分析40004500500035006000奥林匹克花园原上园三晋绿苑观湖印象同

30、泰公寓 大唐龙庭丽苑国际光信帝景华府柏林风情云路杰作百桐园滨东花园长岛国际 金圣甲第 长风画卷阳光银座北美新天地华宇绿洲别墅长岛国际别墅类泰华城市广场汇都MOHO54市场扫描市场扫描-4000-4500区间区间同泰公寓同泰公寓大唐龙大唐龙庭庭柏林风柏林风情情光信帝景光信帝景华府华府项目价格(元/)光信帝景华府4500柏林风情4300大唐龙庭4500同泰公寓4100丽苑国际4300云路杰座4200丽苑国际丽苑国际云路杰座云路杰座55市场扫描市场扫描-4000-4500区间区间项目外部环境产品及内部特征光信帝景华府平阳路,环境一般,配套较差四座板楼,组团园林面积较大,但用售价换速度,导致价格不高柏

31、林风情处在寇庄村里,环境较差三座单体,板塔结合大唐龙庭王村南街与长治路,配套及环境一般临街塔楼同泰公寓王村南街与体育路,周边环境较差临界单体塔楼丽苑国际双塔寺街,环境一般三栋板式楼云路杰座柳巷南路附近,繁华、嘈杂，不适合居住单体塔楼项目周边无特殊资源项目周边无特殊资源项目周边无特殊资源项目周边无特殊资源产品水平提升不足产品水平提升不足产品水平提升不足产品水平提升不足56市场扫描市场扫描4500-5000区间区间滨东滨东花园花园长长风风画画卷卷金圣金圣甲第甲第长岛长岛国际国际阳光阳光银座银座百桐百桐园园项目价格长岛国际4800滨东花园4900阳光银座4800长风画卷4700百桐园4800金圣甲第

32、470057市场扫描4500-5000区间项目外部环境产品及内部特征长岛国际滨河西路，享有滨河景观资源高层、小高层、联排、独栋滨东花园滨河东路，享有滨河景观资源9栋塔楼，园林较好，注重景观营造阳光银座长治路与长风街，新商业商务中心，配套齐全临街裙楼长风画卷长风街与体育西路，地段繁华成熟临街单体金圣甲第并州北路，良好的教育资源临街板塔百桐园并州南路一巷，周边环境一般、宽阔的楼间距和多层为主社区拥有核心外部资源拥有核心外部资源通过塑造产品提升项目价格通过塑造产品提升项目价格58北美北美新天新天地地市场扫描-5000-5500区间项目价格（元/）北美新天地530059市场扫描-5000-5500区间

33、项目外部资源条件产品及内部特征北美新天地长治路与长风街交汇处，占据城市核心地段，坐拥城市商业商务资源局部有亮点，层高3.2米，顶层楼王提升项目形象拥有核心外部资源，产品有局部亮点拥有核心外部资源，产品有局部亮点拥有核心外部资源，产品有局部亮点拥有核心外部资源，产品有局部亮点跨越区域价格标杆跨越区域价格标杆跨越区域价格标杆跨越区域价格标杆60华宇绿华宇绿洲洲长岛国长岛国际际泰华城市广泰华城市广场场汇都汇都MOHO MOHO 市场扫描-6000以上项目价格（元/）华宇绿洲（别墅）在售时6000，目前10000长岛国际联排6000泰华城市广场精装修价格预计突破6000汇都MOHO精装修公寓，价格68

34、0061市场扫描-6000以上项目外部资源产品及其内部特征华宇绿洲（别墅）临滨河公园，占据城市核心景观园林规划较好长岛国际（联排）临滨河公园，占据城市核心景观高层、小高层、联排、独栋，密度较高汇都MOHO学府街与平阳路交汇处综合体项目，通过精装修与商务概念包装突破价格极限泰华城市广场长风街，沃尔马、燕沙、和信写字楼，核心商业商务区综合体项目，通过商务概念包装与赠送精装修突破价格极限在产品形态一旦变为别墅或类别墅产品时，就在产品形态一旦变为别墅或类别墅产品时，就突破了一般意义上的产品突破了一般意义上的产品, ,可实现的价格大幅可实现的价格大幅度提升，达到度提升，达到60006000元以上元以上利

35、用赠送精装修和商务概念包装突破价格极限利用赠送精装修和商务概念包装突破价格极限62迎泽大街南内环街建设南路长风街亲贤北街长治路并州路卫华仪器厂五一机械厂刚玉塑料厂平阳路区域成熟、功能完善新城区核心地段，属于强势扩展区名为小店，实乃迎泽项目本体资源分析地块区位图63 项目本体扫描项目本体扫描属性诠释区位新核心商业、商务区强势扩展区长风街正在取代迎泽大街，成为太原市的行政大道、景观大道长治路是连接南北城区最主要交通动脉，大型商业、商务项目林立，亲贤北街是南城除长风大街外最重要的一条道路本项目在长治路与亲贤北街交汇处，离长风街也不到1500米区域目前是房地产开发的最热点地块中小规模开发项目净用地34

36、470，容积率为3，总建不大于103410 昭示性、可达性北临亲贤北街，东靠长治路，通达性很好，昭示性一般周边配套商业配套齐全、档次高无稀缺自然景观及人文资源卫华仪器厂项目属性界定卫华仪器厂项目属性界定 新核心商业、商务区，中等规模高档住宅项目新核心商业、商务区，中等规模高档住宅项目64项目本体扫描项目本体扫描属性诠释区位名为小店，实乃迎泽平稳衰退区是小店区与迎泽区的交汇地带，在交通、产业、配套和房地产发展水平等属性上与迎泽区更为接近紧邻南内环街，南内环街是把太原市划分为南城和北城的一条道路在城市南移西进的大旗下，相比汾河两岸、长风街及亲贤街一带，区域大势不甚乐观地块不可多得可供大规模开发用地

37、净用地123060.17，容积率不大于2.7，最大总建为332262 ，通达性、昭示性项目东临南内环街（主干道），西靠东岗南路，交通通达性一般，昭示性稍差配套紧邻山姆士大型超市，其它生活配套档次一般，为中低档无稀缺性自然资源和人文资源五一机械厂项目属性界定五一机械厂项目属性界定城区极其稀缺可供大规模开发用地城区极其稀缺可供大规模开发用地 65属性诠释区位老城非核心区域属于迎泽老城区，距离商业中心五一广场和柳巷2公里左右紧邻并州路，并州路为城市南北大动脉地块稀缺中小规模快速开发地块占地34060.07，容积率不大于3.0，总建不大于103410 迎泽区土地供应越来越少通达性、昭示性项目紧邻主干道

38、并州路与次干道并州东街，地块沿街面宽，交通通达性与昭示性都非常好 配套市政、生活配套完善，教育配套更是本项目的重要资源无稀缺性自然资源和人文资源迎泽公园距地块1.5公里左右项目本体扫描项目本体扫描刚玉塑料厂项目属性界定刚玉塑料厂项目属性界定 老城区稀缺中小规模快速开发地块老城区稀缺中小规模快速开发地块 664000400045004500500050003500350060006000奥林匹奥林匹克花园克花园原上园原上园三晋三晋绿苑绿苑观湖印象观湖印象同泰公寓同泰公寓 大唐龙庭大唐龙庭丽苑国际丽苑国际光信帝景光信帝景华府华府柏林风情柏林风情云路杰作云路杰作百桐园百桐园滨东花园滨东花园长岛国际长

39、岛国际 金圣甲第金圣甲第 长风画卷长风画卷阳光银座阳光银座北美北美新天地新天地华宇绿洲华宇绿洲别墅别墅长岛国际长岛国际别墅类别墅类泰华城泰华城市广场市广场汇都汇都MOHOMOHO外部无特殊资源条件，产品无明显提升外部无特殊资源条件，产品无明显提升外部有特殊资源条件或者产品有明显提升外部有特殊资源条件或者产品有明显提升外部有特殊资源条件同时产品有局部亮点外部有特殊资源条件同时产品有局部亮点低密产品或者商务概念精装修低密产品或者商务概念精装修刚玉塑料厂：特殊教育资源五一机械厂：规模优势决定产品提升空间卫华占据核心商业商务资源，同时有产品提升空间的规模优势项目资源占位67开发商目标要求项目目标卫华仪

40、器厂形象统领，品牌树立，附加值营造刚玉塑料厂深入熟悉市场，降低开发风险五一机械厂品牌附加值实现的载体，利润的最大来源品牌建设、附加值要求、三块地块的利润最大化等要求统筹考虑68领导者领导者产品有规模优势产品有规模优势垄断利润垄断利润设置多种产品壁垒设置多种产品壁垒追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老

41、大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者刚玉塑料厂刚玉塑料厂卫华仪器厂卫华仪器厂五一机械厂五一机械厂竞争战略选择竞争战略选择69五一机械厂发展方向五一机械厂发展方向项目发展原则项目发展原则高容积率研究及案例借鉴高容积率研究及案例借鉴项目产品发展方向项目产品发展方向70规划中的新寇庄北街体育西街五一机械厂厂区狄村北街建 设 南 路东 岗 南 路五一机械厂现状图71五一机械厂现状图72规划中的新寇庄北街体育西街狄村北街建 设 南 路东 岗 南 路五一机械厂现状图73幼儿园东 岗 南 路体育北街规划中的新寇庄北街体育西街狄村北街建 设 南

42、 路东 岗 南 路74东 岗 南 路规划中的新寇庄北街体育西街狄村北街建 设 南 路东 岗 南 路75狄村北街狄村北街规划中的新寇庄北街体育西街狄村北街建 设 南 路东 岗 南 路76建设南路规划中的新寇庄北街体育西街狄村北街建 设 南 路东 岗 南 路7712348510976131112151416建设南路荻村北街东港南路新寇庄北街（规划中）总用地128619.865 净用地123060.17最大容积率2.7最大建筑密度20最小绿地率35总建筑面积332262.459控高-地块控制性规划指标太原市规划局规划设计条件通知书太原市规划局规划设计条件通知书2006/2/272006/2/27项目

43、性质-成熟区域高容积率大盘78项目发展原则项目发展原则大盘的定位重战略与资源，而不仅仅是物业本身的差异大盘的形象，一期等于整体，项目等于区域大盘的客户与项目开发深度呈正比, 在多期开发中保持对区域外持续的拉动79五一机械厂发展方向五一机械厂发展方向项目开发原则项目开发原则高容积率研究及案例借鉴高容积率研究及案例借鉴项目产品发展方向项目产品发展方向80项目基本数据一览表项目基本数据一览表项目容积率总用地(公顷)总建面(万平米)总户数(千户)车位比(车：户)绿化率（%）三居户型(平)主要板楼尺寸（米）主要塔楼尺寸（米）最低层数最高层数精装开发时间乐府江南2.0711301.5680.934.20%

44、190 23.4*1523.4* 16.999是3.3慧谷阳光2.156.23170.81135%13022.4*11.7(3)916否2.5诚品建筑2.45.9314.80.7160.8345%15719.2* 14.430.2 * 18.1915是2.8珠江峰景2.4411.33332.20.9135%14841*26(6)1221是4.6华纺易城2.4625502.93140%13716.6*14.91218否3.11阳光上东2.4847.5371.82.4831.2737%22022*18.529*15.4(4)732可选3.6燕沙后2.53.711.30.7931.235%14827

45、.9*13.7(3)24.5*30.6(6)918否5.4沿海赛洛城2.642586.374.9830.70630%是5.6星园2.711.229.32.1220.733%15046*26(6)1331否0.1上元3.188.2534.171.5881.0330.01%190532是4.4棕榈泉3.47301.41.550%20028.85*29.1(4)2330是2.8观湖国际（北区）3.59.343.91.81.0830%17229.4*18(3)2828是4.8朗琴园3.810.94020.840%1501530是1.4澳洲康都3.986.1328.611.7111.01430.50%1

46、4326.4*17.4(3)1528是4.181高容积率下的规划结构分类（按构成元素）高容积率下的规划结构分类（按构成元素）纯点塔纯点塔万科星园（容积万科星园（容积率率2.7, 占占地地11.2万）万）棕榈泉国际公寓（棕榈泉国际公寓（3.4）82高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少量板少量板朗朗琴琴园园(3.8)珠江峰景（珠江峰景（2.44）83高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少量板少量板点点+板板 阳光上东阳光上东(2.48)84高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少量板少量板点点+板

47、板板板+少量点少量点燕沙后燕沙后(2.5)澳洲康都澳洲康都(3.98)85高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少量板少量板点点+板板板板+少量点少量点纯板纯板慧谷阳光慧谷阳光(2.15)华纺易城华纺易城(2.46)观湖国际观湖国际(3.5)86五一机械厂项目发展方向五一机械厂项目发展方向项目开发原则项目开发原则高容积率研究及案例借鉴高容积率研究及案例借鉴项目发展方向项目发展方向87五一机械厂项目发展方向五一机械厂项目发展方向市场前提景观取向弱于板塔差异地块前提总建33万,容积率不大于 2.7,无优势外部资源竞争和发展前提领导者发展战略经济前提做足容积率产品方向

48、：城区唯一纯住宅大盘产品适当领先以板为主,板塔结合做足容积率产品适当丰富,增加客户厚度地块规划结构图建议地块规划结构图建议88卫华仪器厂项目地块图卫华仪器厂项目地块图长治路寇庄西路拆迁居民户662户厂区5426亲贤北街卫华仪器厂节点示意图地块：卫华仪器厂13总用地35970净用地34470容积率3.0建筑密度25绿地率35总建筑面积103410控高无地块控制性规划指标世贸中心89长治路厂区厂区寇庄西路拆迁居民户662户永康路亲贤北街世贸中心电力大厦卫华仪器厂现状图90厂区现状91亲贤北街世贸中心永康路寇庄西路长治路厂区厂区永康路亲贤北街世贸中心电力大厦寇庄西路卫华仪器厂周边现状92卫华仪器厂项

49、目发展方向卫华仪器厂项目发展方向市场前提-板楼比塔楼价格高出200元/-小高层、高层价格无显著价差地块前提容积率不大于3-建筑密度不大于25%竞争和发展前提-挑战者的姿态利润最大化前提-3以内的高容积率对品质影响不大，做足容积率，多出面积-品质保证，建筑密度和园林绿化产品方向高端住宅纯板楼做足容积率，控制建筑密度高层为主，中高层为辅户型面积：奢侈舒适型兼具经济舒适型为保证楼体类型，可适当放宽单套户型面积通过产品整体创新成为市场价格新标杆地块规划结构图建议地块规划结构图建议93刚玉塑料厂项目地块图总用地面积41308.89净用地面积34060.07最大容积率3.0最大建筑密度25最小绿地率35控

50、高-总建筑面积102180规划建筑面积中居住面积不超过70幼儿园面积不小于1500净面积净面积17372.8017372.80净面积净面积16463.5616463.56总净用地面积和两地块用地面积分别来自不同文件，有些出入，但不影响分析，下面采用征地图数据进行分析摘自郑州市规划局规划设计条件通知书2006/2/27摘自太原市规划局小区征地图摘自太原市规划局小区征地图摘自太原市规划局小区征地图摘自太原市规划局小区征地图2007/2/12007/2/1舒适经济型经济型94刚玉塑料厂现状图95地块图地块图96刚玉塑料厂区现状图97并 州 北 路并州东街并州东街98刚玉塑料厂产品方向刚玉塑料厂产品方

51、向市场前提地缘性客户为主，户型和面积需求较小地块前提容积率不大于3，建筑密度不大于25%竞争和发展前提跟随者发展战略经济前提做足容积率，多出面积产品方向：满足地缘性客户为主的住宅项目跟随市场主流，控制开发风险，快速回收资金板塔结合做足容积率严格控制单套户型面积北地块经济型，南地块舒适经济性北地块可适当提高容积率，南地块相反核心问题核心问题：南北地块容积率分配南北地块容积率分配99总用地33836 北地块：17372 南地块： 16463容积率容积率容积率3.333.12.893.22.793.32.683.42.583.52.47南北地块容积率分配表楼层数高品质、低容积率中品质、中容积率低品质

52、、高容积率111.7-2.02.0-2.22.2-2.5141.9-2.22.2-2.42.4-2.7182.2-2.52.5-2.72.7-3.2232.6-3.03.0-3.43.4-3.9不同楼层数量下可实现的容积率为保证南北地块均好性，北地块容积率应控制在3.5以下根据南地块舒适经济型的定位，南地块应处在中品质、中容积率范围内设计规范规定18层以上增加疏散步行梯，所以为了控制成本、不增加公摊面积，南地块楼层应在18层以下。南地块容积率南地块容积率2.6-2.7，北地块容积率，北地块容积率3.3-3.4南地块选择南地块选择18层中高层，北地块以高层为主，中高层为辅层中高层，北地块以高层为主，中高层为辅100THANKS101谢谢！谢谢！102谢谢！谢谢！103谢谢！谢谢！104谢谢！谢谢！105