《2011年3月02日长沙新长海麓谷项目总体营销报告(正本).ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年3月02日长沙新长海麓谷项目总体营销报告(正本).ppt（99页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879高度 深度 广度新长海麓谷项目总体营销报告（正本）20112011年年3 3月月0202日日麓谷项目部麓谷项目部 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879思路导图思路导图项目目标项目目标项目分析项目分析 项目定位项目定位 营销策略营销策略 目标达成目标达成 市场定位市场定位 客户定位客户定位 项目形象定位项目形象定位项目本体分析项目本体分析市场态势分析市场态势分析价值因素对比价值因素对比
2、SWOTSWOT分析分析总策略总策略 推货策略推货策略 活动策略活动策略 蓄客策略蓄客策略 销售执行销售执行 价格策略价格策略 推广策略推广策略 包装策略包装策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目目标项目目标 项目分析项目分析 项目定位项目定位 营销策略营销策略 目标达成目标达成 项目本体分析项目本体分析 市场态势分析市场态势分析 价值因素对比价值因素对比 项目形象定位项目形象定位 市场定位市场定位 客户定位客户定位 总策略总策略 价格策略价格策略 推货策略推货策略 推广策略推广策略 蓄客策略蓄客
3、策略 包装策略包装策略 销售执行销售执行 活动策略活动策略 SWOTSWOT分析分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278799 9月底实现总货量销售率月底实现总货量销售率90%90%， 1212月月底签定租赁合同达底签定租赁合同达60%60%；销售目标销售目标目目 标标树立项目强势品牌和良好市场树立项目强势品牌和良好市场口碑，提升物业价值，持续旺口碑，提升物业价值，持续旺销销长期目标长期目标 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352
4、7879目标分解目标分解分批销售节点铺排分批销售节点铺排第三阶段第三阶段 标杆引领标杆引领 稳固客源稳固客源3-5月3月初临时售楼部开放 4月份项目开工典礼 5月蓄客2层3层7层签定金合同 1、8、9、10、11层租赁启动 6-7月6月营销中心开放 VIP蓄客、签定金合同 推4层5层房源8-9月8月7日引爆开盘 前期定金客户转签正式合同 6层房源推售 9月清盘扫尾推广推广 主题主题推广推广 目的目的推广推广 节点节点品牌启势，扩大影响力提升项目知名度临时营销中心开放、案场蓄客户开始沙盘、围墙广告、展板、折页等物烊制做、线下定向推广、行销+派单大力蓄客户产品占位，提升竞争力深挖客户资源，以业主关
5、系维护，老带新为出发点，口碑传播大力蓄客，持续热销，形成客户购买行为，抢占市场份额开盘引爆线上网络、短信发布开盘信息，线下以营销活动为主，积蓄客户，久等了，麓谷久等了，麓谷5A5A级商务作品级商务作品副标：西长沙副标：西长沙核心区核心区5A5A级复合商务级复合商务 首批房源内部认购启幕首批房源内部认购启幕第二阶段第二阶段 品牌诠释品牌诠释 价值释放价值释放第一阶段第一阶段 品牌起势品牌起势 项目亮相项目亮相麓谷中央，办公首选麓谷中央，办公首选副标：西长沙副标：西长沙核心区核心区5A5A级复合商务级复合商务 VIPVIP认筹全城启动认筹全城启动麓谷中央，办公首选麓谷中央，办公首选副标：西长沙副标
6、：西长沙核心区核心区5A5A级复合商务级复合商务 盛大开盘盛大开盘工作工作事项事项 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目目标项目目标项目分析项目分析项目定位项目定位营销策略营销策略目标达成目标达成项目形象定位项目形象定位市场态势分析市场态势分析价值因素对比价值因素对比市场定位市场定位客户定位客户定位SWOTSWOT分析分析总策略总策略价格策略价格策略推货策略推货策略推广策略推广策略蓄客策略蓄客策略销售执行销售执行活动策略活动策略项目本体分析项目本体分析包装策略包装策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海
7、量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目本体分析项目本体分析四至：项目地块东临麓谷大道、西临麓虹路、北邻麓泉路、南临谷虹路、项目四至：项目地块东临麓谷大道、西临麓虹路、北邻麓泉路、南临谷虹路、项目位于城市交通主干道，交通极其方便。位于城市交通主干道，交通极其方便。项目一期技术指标：项目一期技术指标：内容内容单位单位数字数字总用地面积m253544.6建筑占地面积m212845.18地上建筑面积m2122595.4A区建筑面积m241586.1B区建筑面积m272192.3 保留建筑面积m28817.0 地下建筑面积m211081.7建筑密度
8、%31.32%容积率-2.99绿地率%30.8%总停车位个507地面停车个177地下停车个 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域价值：区域价值：本案城市发展方向上的中心，发展潜力大城市发展方向上的中心，发展潜力大项目：处长沙高新开发区麓谷大道与麓泉大道交汇处西南角，零距离接壤麓谷大道，距高新区管委会、麓谷公园不到500米，距长沙交通枢纽西站3分钟车程，距长沙市市政府5分钟车程。 5 5分钟车程分钟车程1010分钟车程分钟车程市市政政府府市市政政府府主主城城区区项目本体分析项目本体分析 房商网房商网海量房
9、地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879规划：规划：建筑外观打造地标：内敛的建筑外观打造地标：内敛的尊贵、彰显庄严大气，尊贵、彰显庄严大气，建筑整个形体规整大气，追求竖向的高度感，运用大量的竖向杆件来强调竖向上的建筑挺拔感，打造城市地标建筑营造一种庄严大气的建筑形象。交通流线的清晰化：交通流线的清晰化：设置单独的货物车流出入口，将货物流线与工作车流进行有效的区分。 以人为本规划思路：以人为本规划思路：运用符号学原理，将“人”字转化成一个个双撑式构架符号，并深层次隐喻奉献与团结，亦或像电路板，传递时代前进的信息。项目本体分析项目本
10、体分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品分析产品分析户型市场认可，面积迎合客户需求户型市场认可，面积迎合客户需求p 户型都在户型都在184-447184-447，其中，其中184.79184.792929套占套占31%31%最多，顺应高新区中小企业办公需求；最多，顺应高新区中小企业办公需求；p 高达高达5 5：1 1的车位比、的车位比、5A5A级写字楼电梯配备、高标准的物业服务，产品具有较强级写字楼电梯配备、高标准的物业服务，产品具有较强 的竞争力。的竞争力。产品价值：产品价值： 产品面积适中，吻合
11、市场主流需求。产品面积适中，吻合市场主流需求。一期B3栋户型分析户型户型建筑面积建筑面积( () )套数套数套数比套数比可售套内面积可售套内面积( () )A281.261819%5062.68B254.032123%5334.63C264.622%529.2D184.792931%5358.91E212.691113%2552.28F193.381011%1933.8G447.4111%447.41合计9321218.91项目本体分析项目本体分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目小结项目小结大河西
12、先导区大河西先导区+ +麓谷中心麓谷中心高新区最便捷交通路网体系高新区最便捷交通路网体系5A5A级城市地标建筑商务办公楼级城市地标建筑商务办公楼高附加值产品，吻合市场主流需求高附加值产品，吻合市场主流需求大区域大区域大交通大交通规划规划五大中心配套、核心地段辐射力五大中心配套、核心地段辐射力配套配套主流产品主流产品 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目定位项目定位 营销策略营销策略 目标达成目标达成 项目本体分析项目本体分析 价值因素对比价值因素对比 项目形象定位项目形象定位 市场定位市场定位 客户定位
13、客户定位 总策略总策略 价格策略价格策略 推货策略推货策略 推广策略推广策略 蓄客策略蓄客策略 销售执行销售执行 活动策略活动策略 SWOTSWOT分析分析 项目分析项目分析 项目目标项目目标市场态势分析市场态势分析 包装策略包装策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879麓谷板麓谷板块块市府板块市府板块中心板块中心板块城南板块城南板块产业政府地段政府p中心板块中心板块传统的城市中心腹部区域，全市写字楼最集中区域，占全市写字楼80%以上份额 p城南板块城南板块依托省政府新址南迁形成p市府板块市府板块依托市政
14、府新址西迁、岳麓区政府形成p麓谷板块麓谷板块依托麓谷科技园区的逐渐成形，已初具规模长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心板块由于长沙在写字楼发展的基础产业经济支持方面的薄弱性造成写字楼区域板块分布具有较强的行政中心依附性本项目市场可行性研究：长沙商务写字楼市场发展现状本项目市场可行性研究：长沙商务写字楼市场发展现状地理分布：地理分布：主要分布于中心区（老城区），地域集中性强，行主要分布于中心区（老城区），地域集中性强，行政中心依附性强政中心依附性强 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879商住混合办公
15、商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛 存在存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂，问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂， 难适应难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高商务公寓商务公寓商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低对于专业写字楼仍显较低酒店办公
16、酒店办公与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。被与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。被注重形象的大公司视为企业实力地位的体现；存在问题：管注重形象的大公司视为企业实力地位的体现；存在问题：管理费极高。会议室虽租用方便，但租金昂贵，极少对外销售理费极高。会议室虽租用方便，但租金昂贵，极少对外销售产权产权办公写字楼办公写字楼真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从0505年亚大时代、年亚大时代、顺天财富中心开始；完全意义上的高档写字楼的出现是长沙顺天财富中心开始；完全意义上的高档写字楼的出现是长沙写字楼市场的新时期写字楼市场的新时期
17、酒店办公酒店办公写字楼写字楼商住混合商住混合商务公寓商务公寓长沙商务市场长沙商务市场市场占比市场占比市场占比市场占比市场占比市场占比市场占比市场占比本项目写字楼可行性研究：本项目写字楼可行性研究：2 2、长沙写字楼市场发展现状、长沙写字楼市场发展现状产品现状：市场产品现状：市场专业化程度专业化程度较低，档次低、物业管理差较低，档次低、物业管理差依照本项目地块条件，重点研究麓谷板块工业园办公楼市场依照本项目地块条件，重点研究麓谷板块工业园办公楼市场 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791 1、麓谷国际工业园：
18、、麓谷国际工业园：产品档次较低，欠缺商务配套并且位置产品档次较低，欠缺商务配套并且位置一般，以低价招商拉扰企业入驻一般，以低价招商拉扰企业入驻开发商：开发商：湖南麓谷科技孵化器有限公司与高新管委会招商局合作开发地址：地址：麓云路和桐梓坡西路交汇处总总建面建面：2222万平米万平米物业形态：物业形态：大型厂房、白领公寓、写字楼、孵化楼绿化率：绿化率：较少主力户型主力户型: : 300-400平米租金：租金：13-15元/平方米/月售价：售价：2200-3600元/项目分析：销销售售方方面面：二期厂房一楼为3600元每平米，二楼2518元每平米，三楼2488元每平米，四楼2458每平米，五楼242
19、8每平米，六楼2400每平米。一次性付款为98折，按揭无优惠，五成三-五年。政政策策优优惠惠：享受高新区政策外，园区给予企业每年上交税费的5%-6%。从目前销售情况来看，300-400平米销售火爆，现已无房可卖，一楼企业购买必须搭售楼上面积。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792 2、麓谷信息港大厦：、麓谷信息港大厦：产品档次较高，其优越的地理位置，楼产品档次较高，其优越的地理位置，楼体昭示建成后必将成为长沙高新开发区的地标性建筑体昭示建成后必将成为长沙高新开发区的地标性建筑开发商：开发商：广洲信息港湖南
20、开发公司地址：地址：长沙市麓谷大道662号总总建面建面：1010万平米万平米物业形态：物业形态：写字楼、孵化楼绿化率：绿化率：42%较高分推率：分推率：25%25%租金：租金：40元/平方米/月销售：销售：暂时未对外销售楼体：楼体：由两栋塔楼及裙房组成的孵化研发楼，地下1层，地上26层项目分析：地地理理优优势势：该项目绿地率达到42%，项目所毗邻的麓谷公园，生态环境优美，其地理优势和项目自身绿化率较高；知知名名开开发发商商：项目前身为广州信息港项目开发企业，有丰富的开发与管理经验，并拥有雄厚的开发实力，品牌有一定的知名度。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销
21、策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278793 3、麓谷创业广场：、麓谷创业广场：湖南目前规模最大的产权式可按揭工业项目，湖南目前规模最大的产权式可按揭工业项目，可提供可提供5 5年年5 5成按揭购买政策，成按揭购买政策，“政府引导、市场化运作政府引导、市场化运作”方式方式开发商：开发商：高新区管委会下属企业地址：地址：长沙市麓谷大道662号总总建面建面：4343万平米万平米一期：一期：2626万平米万平米物业形态：物业形态：加速器11栋、孵化器4栋、创业大楼1栋。分推率：分推率：10%销售：销售：只售不租，目前对外报价2800元/预计推售时间：预计推售时间：2011年下半年项目分析
22、：项项目目定定位位：该项目以“工业社区”为主题，通过优化城市元素、产品组合及功能配置，将建成集研发、办公、中试、生产、综合配套服务等多种功能于一体，项目定位面向中小企业“只需首付5成5年按揭购买政策，就可以买下产权属于自己的厂房”，政政府府主主导导：以长沙高新区将以麓谷创业广场为示范试点，根据麓谷新城功能分区和产业布局，将在每个产业园区复制和升级麓谷企业广场模式。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目开发商项目开发商高新区管委会下属企业项目位置项目位置高新技术产业开发区麓谷基地麓天路8号 项目规模项目规
23、模总建筑面积4.2万m2物业类型物业类型写字楼、科研实验室 、生产厂房 功能布局功能布局前区11000平方米 写字楼后区31000平方米厂房销售方式销售方式出租15-18元/相关费用相关费用物业费：1.5元/月，电费：1.24元水费：2.5元小结：小结：1 1、橡树园已建立了孵化服务体系为入园企业提供多元化的、橡树园已建立了孵化服务体系为入园企业提供多元化的优质服务。优质服务。2 2、但项目整体形象较差，物业管理较混乱无法吸引优秀企、但项目整体形象较差，物业管理较混乱无法吸引优秀企业进驻。业进驻。4、麓谷橡树园：专门为拟创办的科技人员和中小型科技公司提供服务的园区，与中南大学合作成立了科技成果
24、转化基地中南大学科技园。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目开发商项目开发商湖南标志房地产开发有限公司项目位置项目位置长沙市岳麓区麓谷中心区麓谷公园旁 项目规模项目规模总建筑面积7.03万m2物业类型物业类型住宅、公寓、写字楼、商业 容积率容积率2.0绿化率绿化率35%停车位停车位537个，8：13车位比低物业费物业费1.40元/平方米月销售情况销售情况历史售价4500元/，目前二手房均价6000元/，租价36元/小结：小结：1 1、该项目紧临高新管委会和麓谷公园，、该项目紧临高新管委会和麓谷公园，1
25、212万平米生态公万平米生态公园、园、80008000平米人工湖，拥有长沙独一无二的生态环境。平米人工湖，拥有长沙独一无二的生态环境。2 2、项目建筑形象较高，目前已经吸引有中联重科、三辰、项目建筑形象较高，目前已经吸引有中联重科、三辰影库、蓝猫动画等影库、蓝猫动画等8080余家大中型企业进驻，已经成为同余家大中型企业进驻，已经成为同类产品市场标杆。类产品市场标杆。3 3、项目整体档次较高但体量较小。、项目整体档次较高但体量较小。5、标志麓谷坐标：项目档次较高已经成为市场标杆，拥有地段和自然生态环境优势，目前吸引众多知名企业入驻受到市场追捧。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载
26、！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目定位项目定位 营销策略营销策略 目标达成目标达成 项目本体分析项目本体分析 市场态势分析市场态势分析 项目属性定位项目属性定位 市场定位市场定位 客户定位客户定位 总策略总策略 价格策略价格策略 推货策略推货策略 推广策略推广策略 蓄客策略蓄客策略 销售执行销售执行 活动策略活动策略 SWOTSWOT分析分析 项目分析项目分析 项目目标项目目标价值因素对比价值因素对比 包装策略包装策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本案项
27、目形象目前还有侍提高；本案项目形象目前还有侍提高；本案地理位置有较强的优势；本案地理位置有较强的优势；本案产品有优势，具备较强的竞争力；本案产品有优势，具备较强的竞争力；本案有新长海品牌，资源优势好、认知度高；本案有新长海品牌，资源优势好、认知度高；本案在竞争个案中有一定优势，但要实现高价值必须拔高项目本案在竞争个案中有一定优势，但要实现高价值必须拔高项目形象，着力构建完善的物业服务体系，提升物业水平从而实现高形象，着力构建完善的物业服务体系，提升物业水平从而实现高回报。回报。产品产品区域位置区域位置物业物业配套配套形象形象麓谷国际工业园麓谷信息港橡树园麓谷企业广场对比分析之竞品项目价值梳理对
28、比分析之竞品项目价值梳理标志麓谷坐标竞争项目竞争项目形象高度形象高度品牌品牌区域区域 位置位置物业物业麓谷国际工业园较低一般一般较差麓谷信息港较高较好很好侍定麓谷企业广场较高较好一般一般侍定橡树园较差一般较好较差标志麓谷坐标较高较好很好较高新长海中心一般较好较好侍定品牌品牌 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目定位项目定位 营销策略营销策略 目标达成目标达成 项目本体分析项目本体分析 市场态势分析市场态势分析 项目属性定位项目属性定位 市场定位市场定位 客户定位客户定位 总策略总策略 价格策略价格策略
29、推货策略推货策略 推广策略推广策略 蓄客策略蓄客策略 销售执行销售执行 活动策略活动策略 价值因素对比价值因素对比 项目分析项目分析 项目目标项目目标SWOTSWOT分析分析 蓄客策略蓄客策略 包装策略包装策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879S SW WT TO O项目项目SWOTSWOT分析分析1 1、 产品在目前的市场上竞争优势相对较强；产品在目前的市场上竞争优势相对较强；2 2、 同类产品物业水平较低，广告力度很小。同类产品物业水平较低，广告力度很小。1 1 、新政对市场环境的影响；、新政对市
30、场环境的影响；2 2 、高新区未来供应量放大，面临多层面竞争；、高新区未来供应量放大，面临多层面竞争；3 3 、区域内市场竞争激烈，产品同质化较为严重，、区域内市场竞争激烈，产品同质化较为严重，周边项目租价和售价较低。周边项目租价和售价较低。1 1、 武广铁路的开通，核心区域升值潜力无限；武广铁路的开通，核心区域升值潜力无限；2 2 、地铁、地铁建设，建设，过江隧道等过江隧道等拉近区域之间距离，发拉近区域之间距离，发展潜力巨大展潜力巨大；3 3 、旧写字楼改造，大量的改拆迁抢占市场需求；、旧写字楼改造，大量的改拆迁抢占市场需求；4 4、 前期期户的客户资源；前期期户的客户资源；5 5 、新长海
31、品牌价值的挖掘空间；、新长海品牌价值的挖掘空间；1 1、 项目位于麓谷中心地段，未来城市核心位置；项目位于麓谷中心地段，未来城市核心位置；2 2 、项目周边政务配套、商业配套，非常齐全；、项目周边政务配套、商业配套，非常齐全；3 3 、高附加值产品，面积适中迎合市场需求；、高附加值产品，面积适中迎合市场需求；4 4、5A5A级商务办公楼标准打造，办公首选级商务办公楼标准打造，办公首选5 5 、开发商具有丰富的开发经验；品牌知名度高；、开发商具有丰富的开发经验；品牌知名度高；6 6 、项目一期已有部分余户业主入驻、项目一期已有部分余户业主入驻7 7 、交通便利，路网发达、交通便利，路网发达 房商
32、网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879总结：总结：本案在竞争个案中有一定优势，但要实现高价值必须拔高项目形象，精准定位，同时要扬长避短，快速建立项目口碑。定位方向定位方向三大绝对优势定位原则：三大绝对优势定位原则：1、新长海集团品牌起势；2、麓谷中央5A级商务办公楼；3、交通便捷、配套齐全。扬长扬长：1、放大品牌价值；2、放大产品价值；3、放大地段优势。避短避短1、提升物管服务水准；2、经营业主；3、提升社会美誉度。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全
33、，QQ：1053527879项目目标项目目标项目分析项目分析项目定位项目定位营销策略营销策略目标达成目标达成市场态势分析市场态势分析价值因素对比价值因素对比市场定位市场定位客户定位客户定位SWOTSWOT分析分析总策略总策略价格策略价格策略推货策略推货策略推广策略推广策略蓄客策略蓄客策略销售执行销售执行活动策略活动策略项目本体分析项目本体分析项目属性定位项目属性定位蓄客策略蓄客策略包装策略包装策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场地位市场地位城市央区，都市生活、国际视野项目区位项目区位大河先导区核心
34、麓谷中心核心优势核心优势最具价值地段/成熟配套/5A级写字楼/便利交通/品牌企业 西长沙西长沙核心区核心区5A5A级复合商务级复合商务项目形象属性定位项目形象属性定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场定位市场定位麓谷中央麓谷中央 办公首选办公首选属性上突出项目最核心的亮点，精准定位：属性上突出项目最核心的亮点，精准定位：麓谷中心出则繁华 进则宁静成熟的生活配套 立体化交通配套 5A级标准写字楼尊贵的物管服务新长海麓谷中心新长海麓谷中心麓谷中央办公首选 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下
35、载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目目标项目目标项目分析项目分析项目定位项目定位营销策略营销策略目标达成目标达成项目本体分析项目本体分析市场态势分析市场态势分析价值因素对比价值因素对比市场定位市场定位SWOTSWOT分析分析总策略总策略价格策略价格策略推货策略推货策略推广策略推广策略蓄客策略蓄客策略销售执行销售执行活动策略活动策略项目属性定位项目属性定位客户定位客户定位包装策略包装策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879类型第一类技术研发型第二类行业技术服务型第
36、三类设计创意服务第四类投资及其他产业分布互联网开发应用、高科技研发、IT行业、工程技术开发、计算机硬软件等网络服务平台、物流支持管理、交通运输管理、销售服务处理中心、 代理产品服务、中小型配送服务等建筑设计、产品工业设计、动漫设计、服装展示设计、 影视摄影公司等贸易公司、广告公司、 新兴科技公司等特征公司总部或区域总部所在地，注重一定形象，兼顾产品展示和储存，降低办公成本，自己能解决小交通问题技术后台管理服务，外向型、区域代理分配商，降低办公成本，自己能解决小交通问题人均空间要求高，强调空间的创意性和可塑性，外向型服务,降低办公成本，自己能解决小交通问题看中地段升值价值潜力，成本较低本区域客户
37、群体划分较为明显，以行业技术服务型、技术研发型、设计创意型企本区域客户群体划分较为明显，以行业技术服务型、技术研发型、设计创意型企业为主，其特点处于企业成长期、规模较小、看重企业未来发展。业为主，其特点处于企业成长期、规模较小、看重企业未来发展。区域客户分析区域客户分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879张先生32岁美国留学回来合伙创办网络开发应用公司第一类：科技研发型客户客户描述客户描述虽然我们是初创型公司，目前只有50个人，但我们对空间要求还是比较高的，100平米面积现在不够用，人均办公空间不大，准备
38、明年扩大公司规模，需求300-400平米可利用办公空间。作为高科技行业企业，看重园区创业氛围。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第二类：办公楼改善型客户赵先生41岁XX影视公司老总公司成立5年，急需成长客户描述客户描述影视公司对空间需求很大，目前芙蓉中路有300多平米的办公面积，摄影棚就差不多占去一半；随着公司的发展，也急需要更好的展示形象和激发创造力的空间，但中心区的写字楼价格实在太贵，最多只能租个小空间作为接待点，已也不适合我们这种创意型的公司工作。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下
39、载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主力客户在哪里？主力客户在哪里？客户定位客户定位技术研发型技术研发型企业客户企业客户旧办公楼改善型旧办公楼改善型企业客户企业客户投资型客户投资型客户互联网开发应用、 高科技研发、IT行业、工程技术开发、计算机硬软件等，公司总部或区域总部所在地，公司处于商速发展的轨道，注重一定形象，看重项目交通条件、物业服务。主城区目前很多写字楼项目产品品质有限，建筑指标偏低，上下班电梯非常拥挤，大堂普遍偏小，档次较差，已经无法适企业发展的需要。麓谷高新区改善型客户，随着企业快速度发展急需改善办公环境。该类客户投资有很丰富的置业经验，置
40、业要求较高，看重区位地段，交通、商业配套，建筑外形立面，大堂、电梯配备，还有物业服务等。目标客户目标客户 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目目标项目目标项目分析项目分析项目定位项目定位目标达成目标达成项目本体分析项目本体分析市场态势分析市场态势分析价值因素对比价值因素对比市场定位市场定位SWOTSWOT分析分析价格策略价格策略推货策略推货策略推广策略推广策略蓄客策略蓄客策略销售执行销售执行活动策略活动策略项目属性定位项目属性定位总策略总策略 客户定位客户定位营销策略营销策略包装策略包装策略 房商网房商
41、网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879“四点四点”抓抓“品牌品牌”：夯实新长海品牌，以企业品牌为出发点，提升项目品牌；夯实新长海品牌，以企业品牌为出发点，提升项目品牌；抓抓“物管物管”：聘请专业物业公司的前期介入，培训指导并建立物业管理体聘请专业物业公司的前期介入，培训指导并建立物业管理体系，树立项目良好的形象。系，树立项目良好的形象。抓抓“口碑口碑”：通过系列圈层活动加强与前期业主及目标客户互动，为项目通过系列圈层活动加强与前期业主及目标客户互动，为项目树立良好的口碑。树立良好的口碑。抓抓“业主业主”：在项目形象口碑
42、得到良好经营的前提下，对进驻客户和业主在项目形象口碑得到良好经营的前提下，对进驻客户和业主进行深度挖掘，形成良性的进行深度挖掘，形成良性的“客户链客户链”经营客户关系。经营客户关系。“一线一线”树树“品牌品牌”：整体策略围绕夯实整体策略围绕夯实 “新长海新长海”品牌为主线。通过品牌的梳理品牌为主线。通过品牌的梳理实现项目形象的整体提升，着力经营好客户关系，硬抓项目实现项目形象的整体提升，着力经营好客户关系，硬抓项目“口碑口碑”在促进在促进- -期销售的同时为后续的开发奠定良好的品牌期销售的同时为后续的开发奠定良好的品牌基础！基础！营销总策略：营销总策略：四点一线四点一线 房商网房商网海量房地产
43、资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879新长海麓谷中心一期的开发，是项目开发的关键，它承担产品价值体现、项目品牌升华、利润最大化等责任，所以一期以打造项目品质，树立品牌形成口碑为核心。策略思想：以租带售，树立品牌，提升价值。策略思想：以租带售，树立品牌，提升价值。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目目标项目目标项目分析项目分析目标达成目标达成项目本体分析项目本体分析市场态势分析市场态势分析价值因素对比价值因素对比市场定位市场定位SWOTSW
44、OT分析分析总策略总策略 推货策略推货策略推广策略推广策略蓄客策略蓄客策略销售执行销售执行活动策略活动策略项目属性定位项目属性定位客户定位客户定位价格策略价格策略 项目定位项目定位营销策略营销策略包装策略包装策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879价格策略价格策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879一：选取长沙市竞争性项目进行对比 参考相邻、相近的、同类的产品，以其销售价格作为参考。二：赋予权重、力求准确 1、对不同
45、因素对项目的影响赋予权重； 2、对区域的不同赋予不同的权重； 3、对类比项目对本项目的影响不同赋予权重。本项目产品价格研究方式本项目产品价格研究方式 均价定价原则：均价定价原则： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目价格策略项目价格策略项 目加权系数市场可类比项目麓谷信息港标志麓谷坐标高新企业广场麓谷国际工业园岳麓1号郡原广场区域因素位置交通1010101061010生活配套108.595.56.51010城市规划8888688发展前景8887688项目因素发展商品牌7666577楼盘规模4444434
46、总体设计4444344园林设计8587686.5建筑外观10108.51069.510户型设计12121212121212自身配套9998789物业管理1010101081010本案对比项目总得分 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879销售价格销售价格项目价格策略项目价格策略 根据对参考项目影响其价格的各因素的调整权重，根据对参考项目影响其价格的各因素的调整权重，得出本得出本项目联排市场静态均价取整后约为项目联排市场静态均价取整后约为3630元元/项目名称现售均价 （元/）对比得分比准均价权重权重均价麓谷信息
47、港36000.9453685.530%1020.6标志麓谷坐标45000.9654342.525%1085.625高新企业广场28000.915256220%512.4麓谷国际工业园26000.755196310%196.3岳麓1号48000.97546808%374.4郡原广场64000.98563047%441.28市场价格（静态）市场价格（静态）100% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879出租价格出租价格项目价格策略项目价格策略 根据对参考项目影响其价格的各因素的调整权重，根据对参考项目影响其价格的
48、各因素的调整权重，得出本得出本项目联排市场静态均价取整后约为项目联排市场静态均价取整后约为26元元/项目名称现售租价对比得分比准均价权重权重均价麓谷信息港400.94537.830%11.34高新企业广场220.91520.1335%7.0455麓谷国际工业园150.75511.32520%2.265标志麓谷坐标360.96534.7415%5.211市场价格（静态）100% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目价格策略项目价格策略市场测算价格市场测算价格公司期望公司期望销售销售均价均价出租出租均价均价
49、36303630元元/ /平米平米40004000元元/ /平米平米2626元元/ /平米平米3030元元/ /平米平米 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 修正价格为：售价售价363036301.07=38851.07=3885元元/ / ( (取整取整) ) 租价租价26261.05=271.05=27元元/ /动态价格=静态价格+溢价空间市场比较法计算市场增长溢价规划利好溢价营销措施溢价外部溢价因素内部溢价因素项目成熟溢价产品领先溢价品牌信誉溢价一期租销均价建议：一期租销均价建议：价格修正价格修正我
50、司在开发商一期首批房源期望实收均价的基础上，考虑到市场推货拉升、折扣回收及产品的溢价空间，推导出动态价格： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791、价格策略、价格策略 采取高开高走的入市策略，垂直价差低楼层价低，每加一层递增价差采取高开高走的入市策略，垂直价差低楼层价低，每加一层递增价差30元元/，同时考虑面积、朝向、电梯远近等系数制定价格。具体系数如下：，同时考虑面积、朝向、电梯远近等系数制定价格。具体系数如下：n朝向系数朝向系数B3栋临麓泉路，就办公而言，南北价差栋临麓泉路，就办公而言，南北价差10元元
51、n面积系数面积系数本栋楼层面积差距最大为本栋楼层面积差距最大为80平米，东西两头价差平米，东西两头价差10元元n电梯距系数电梯距系数按电梯远近来分开户型差价按电梯远近来分开户型差价10元元n层差系数层差系数楼层受噪音影响、空气质量差，采光、视野差等因素，层差数系楼层受噪音影响、空气质量差，采光、视野差等因素，层差数系30元。元。项目价格策略项目价格策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792、销售政策、销售政策n一批推一批推2 2楼、楼、3 3楼、楼、7 7楼定价基础上执行楼定价基础上执行9696折优惠（销
52、控策略大面积推折优惠（销控策略大面积推2 2楼、楼、3 3楼，小面积推向楼，小面积推向7 7楼）；楼）；n二批推二批推4 4楼、楼、5 5楼在一批楼在一批7 7楼价格的基础上楼价格的基础上9898折优惠；折优惠；n三批推三批推6 6楼按楼按7 7楼价格销售无优惠；楼价格销售无优惠；项目价格策略项目价格策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目目标项目目标项目分析项目分析目标达成目标达成项目本体分析项目本体分析市场态势分析市场态势分析价值因素对比价值因素对比市场定位市场定位SWOTSWOT分析分析总策略总
53、策略 推广策略推广策略蓄客策略蓄客策略销售执行销售执行活动策略活动策略项目属性定位项目属性定位客户定位客户定位 推货策略推货策略 价格策略价格策略项目定位项目定位营销策略营销策略包装策略包装策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879原则原则：1、根据蓄客情况，制定推售货量及户型。 2、不同楼层、不同面积产品，优劣单位搭配推出，形成价差压力；同时，为后续推货保留足够的可选空间，从而保证每一次加推都形成热销效果；3、将客群细分，根据不同的客户群分阶段推出配置合理的货源。4、每次推货量需视阶段性的客户量而定，制造
54、货源紧俏气氛，刺激客户下订。5、保持推货节奏紧凑性，在市场与客户心理，始终保持热销的错觉。根据认筹进度，制定详细的推售和消化目标，将目标任务分解，细化，根据认筹进度，制定详细的推售和消化目标，将目标任务分解，细化，保证对客户的刺激力度和销售氛围的热度保持。保证对客户的刺激力度和销售氛围的热度保持。操作要点：操作要点：推货原则推货原则 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879货源产品梳理：货源产品梳理：主力产品迎合中小企业需求，产品线丰富。主力产品迎合中小企业需求，产品线丰富。户型户型建筑面积建筑面积( () )
55、套数套数套数比套数比可售套内面积可售套内面积( () )A281.261819%5062.68B254.032123%5334.63C264.622%529.2D184.792931%5358.91E212.691113%2552.28F193.381011%1933.8G447.4111%447.41合计9221218.91一期B3栋户型分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879整体推货节奏安排：整体推货节奏安排：备注：此分批为主要推货批次，每批推货量根据市场及蓄客情况再做适当调整。均衡分货，好次、大小搭
56、配，树立价格标杆，形成价差均衡分货，好次、大小搭配，树立价格标杆，形成价差新长海中心一期推货计划表总参数户型套数批次推货时间租售方式B3栋分层套数面积A户B户C户D户E户F户G户281.26254.03264.6184.79212.69193.38447.41一2011/3/26售2层3层7层267775.77661733二2011/6/18售4层5层185443.1444622三2011/8/6售6层92621.57223114月中旬开始租赁租1层8层9层 10层11层3913072.2169113541合计 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地
57、产营销策划大全，QQ：1053527879推推广广策策略略高端发声，品牌先行高端发声，品牌先行 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879推广策略推广策略爆发爆发紧急蓄客紧急蓄客 抢占市场抢占市场诉求诉求重点重点线上硬广：围档户外、线上硬广：围档户外、短信、网络炒作开始短信、网络炒作开始传播稀缺的核心价值传播稀缺的核心价值点、首批租售开始点、首批租售开始结合多方面蓄客渠道结合多方面蓄客渠道结合实效营销活动公结合实效营销活动公开亮相，开亮相，线上线下广告铺开，线上线下广告铺开，分批推售分批推售线上线下开盘线上线下开
58、盘信息公示信息公示开盘活动开盘活动新长海商务作品新长海商务作品 献礼长沙献礼长沙策略解读：策略解读：根据项目的计划节点，确定本项目的推广策略的核心思想：蓄客渠道蓄客渠道 + 品牌推广：品牌推广：以营销活动为主各节点集中重心战术组合推广。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第三阶段第三阶段 标杆引领标杆引领 稳固客源稳固客源3-5月3月初临时售楼部开放 4月份项目开工典礼 5月蓄客2层3层7层签定金合同 1、8、9、10、11层租赁启动 6-7月6月营销中心开放 VIP蓄客、签定金合同 推4层5层房源8-9
59、月8月7日引爆开盘 前期定金客户转签正式合同 6层房源推售 9月清盘扫尾推广推广 主题主题推广推广 目的目的推广推广 节点节点品牌启势，扩大影响力提升项目知名度临时营销中心开放、案场蓄客户开始沙盘、围墙广告、展板、折页等物烊制做、线下定向推广、行销+派单大力蓄客户产品占位，提升竞争力深挖客户资源，以业主关系维护，老带新为出发点，口碑传播大力蓄客，持续热销，形成客户购买行为，抢占市场份额开盘引爆线上网络、短信发布开盘信息，线下以营销活动为主，积蓄客户，久等了，麓谷久等了，麓谷5A5A级商务作品级商务作品副标：西长沙副标：西长沙核心区核心区5A5A级复合商务级复合商务 首批房源内部认购启幕首批房源
60、内部认购启幕第二阶段第二阶段 品牌诠释品牌诠释 价值释放价值释放第一阶段第一阶段 品牌起势品牌起势 项目亮相项目亮相麓谷中央，办公首选麓谷中央，办公首选副标：西长沙副标：西长沙核心区核心区5A5A级复合商务级复合商务 VIPVIP认筹全城启动认筹全城启动麓谷中央，办公首选麓谷中央，办公首选副标：西长沙副标：西长沙核心区核心区5A5A级复合商务级复合商务 盛大开盘盛大开盘工作工作事项事项推广节点划分推广节点划分 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879启动期：启动期：2011年年2月月10日日5月月31日日 推广
61、目的： 因为时间紧迫，所以推因为时间紧迫，所以推广真接切入到价值点，以地广真接切入到价值点，以地段价值段价值+ +项目项目5A5A级写字楼为级写字楼为核心卖点，形成市场价值区核心卖点，形成市场价值区隔，树立形象标杆。隔，树立形象标杆。项目开工仪式项目开工仪式20112011、2 2推广主题推广主题 久等了，麓谷久等了，麓谷5A级商务作品级商务作品推广工作：推广工作：线上宣传推广启动，现场围档广告、形象导示出街，快速市场占位提高知名度；p临时售楼部开放p围档广告出街推广起势p渠道蓄客p3月26日项目开工仪式活动。p2层3层7层签定金合同 p1层8层9层10层11层租赁活动围档广告牌围档广告牌网络
62、广告网络广告启动期启动期项目亮相项目亮相开盘期开盘期7 73 34 4、5 56 69 9月月8 8月月筹备期筹备期价值释放价值释放电台广播电台广播 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879筹备期：筹备期：2011年年6月月1日日8月月1日日 推广目的： 产品占位，提升竞争力，深挖客户资源，经营业主关系，老带新为出发点，口碑传播大力蓄客，促成客户购买行为，完成租凭任务目标推广主题推广主题 麓谷中央麓谷中央 办公首选办公首选推广工作：推广工作：维持线上宣传推广，产品占位提升竞争力，形成项目口碑，为项目开盘做准备。
63、p6月18日营销中心开放 、p4层5层签定金合同p湖湘企业家论坛品牌公关活动20112011、2 2启动期启动期项目亮相项目亮相开盘期开盘期7 73 34 4、5 56 69 9月月8 8月月筹备期筹备期价值释放价值释放活动主题：和郎咸平聊聊你的十个企业梦想和郎咸平聊聊你的十个企业梦想（名人根据费用变动）（名人根据费用变动）活动时间：7月23日（周六） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879开盘期：开盘期：2011年年8月月2日日9月月30日日 推广目的 线上线下释放开盘信息，达成销售任务90%；形成区域标杆
64、，稳固客源，拓展新诚意客户，为后期销售蓄势。推广主题推广主题 麓谷中央麓谷中央 办公首选办公首选推广工作：推广工作：线上网络、短信发布开盘信息，线下以营销活动辅排，开盘引爆，积蓄客户，p8月7日引爆开盘 p6层房源推售；p前期签定合同客户签正式合同。20112011、2 2启动期启动期项目亮相项目亮相开盘期开盘期7 73 34 4、5 56 69 9月月8 8月月筹备期筹备期价值释放价值释放 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879推广媒体投放策略推广媒体投放策略传统线上媒体：传统线上媒体：n户外：户外：主要为
65、围档广告，不考虑其他户外广告，n网络：网络：软+硬，通栏、活动专题以软文及新闻通稿等形式传播，媒介选择：焦点网、搜房网、0731网重点支持媒体：重点支持媒体：建议重点增加媒体渠道：主流电台广播；线下辅助媒体组合：线下辅助媒体组合：短信+电话CALL客； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879以“hope希望”为主题，展开本阶段区域营造，将项目对区域的影响力最大化从而占尽代言高新区的先机，此主题重点在公关线上及文本道具上进行配合。 hope区域的希望区域的希望 企业的希望企业的希望 人的希望人的希望I hope
66、推广主题突出、主线清晰推广主题突出、主线清晰 推广主题演绎推广主题演绎 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879I hopeI hope是是是以第一人称展开的美好愿景，具有丰富的包容性和延展性。 充分表达了特定群体对企业未来所设定的真实目标与期望， 是平等的、真实的、有共鸣的心声。 同时I hope也表达了对新长海麓谷中心对企业的关注，对人群的尊重与关怀。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879I hopeI hope可以是
67、可以是1、从高新区视野来展开； 2、从新长海的位置来说明；3、从客户的愿景出发，从每个人的角度讲话4、以客户为核心 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879公关入市主要分解为三个步骤：公关入市主要分解为三个步骤： 第一步：“聆听高新区的100个希望”，以访问或征文的形式收集不同 人群的真实声音。 第二步：“高新区大有希望”企业家大讲堂暨产品品牌发布会 第三步： 开盘引爆，实现项目对区域影响的最大化，利用软文和业内 的杂志进行操作。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全
68、房地产营销策划大全，QQ：1053527879户外户外 企业家梦想所归西长沙核心区5A级复合商务 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879户外户外 只为有野心的企业家准备西长沙核心区，27层地标商务体 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879企业家梦想所归企业家梦想所归展板展板你心中的10个梦想，在这里一一实现logo西长沙核心区5A级复合商务 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产
69、营销策划大全，QQ：1053527879许一个企业一个梦想许一个企业一个梦想网络软文网络软文logo西长沙核心区5A级复合商务 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879新长海内刊新长海内刊logo企业家梦想所归企业家梦想所归西长沙核心区5A级复合商务 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792020年前，没有人看好你，你依然选择了下海，年前，没有人看好你，你依然选择了下海，2020年后，年后，别人为你当初的选择喝彩。众所周知，你
70、不一样。别人为你当初的选择喝彩。众所周知，你不一样。硬广硬广logo西长沙核心区5A级复合商务西长沙，最核心地段；五大中心配套；27层地标式建筑 一期出租率达100%，30余家企业强势入驻四年 新长海麓谷中心，再一次不一样的开始。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278793 3年前，没有人看好你的决定，你力排众议，带领着年前，没有人看好你的决定，你力排众议，带领着公司另辟蹊径，直至今天的成功。事实如此，你不一公司另辟蹊径，直至今天的成功。事实如此，你不一样。样。硬广硬广logo西长沙核心区5A级复合商务10米进
71、深板楼结构，3.6米层高；200至2600的弹性空间；超大楼间距达40米；酒店式大堂挑高5.8米；20000地下停车场，1000多个停车位。多层配备3台高速电梯新长海麓谷中心，再一次不一样的开始。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879仔细想想，有多少人能一眼辨认您的办公楼？仔细想想，有多少人能一眼辨认您的办公楼？ 阁下：当您收到这封邀请函的时候，我们已经肯定，您从来都是一个与众不同的企业家。恭迎你和其他数十位企业家一同前来新长海麓谷中心，看看和您同样与众不同的写字楼。产品推荐会邀请函内文产品推荐会邀请函内文
72、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879营销推广费用预算营销推广费用预算5600万元4% = 224万元费用预算原则和标准：费用预算原则和标准：我们按照项目首期B3栋划分可售面积以14000平方米， 总签约额约为5600万元（出售4000元/）。项目的营销费用按照项目总销售额的3%计提；项目总的营销费用为控制指标约为224224万元：媒体组合方案为：媒体组合方案为：（备注此费用含广告代理费用及售楼部装修费）围档网站短信电台沙盘 模型活动现场 包装物料广告代理费人员 工资售楼部 装修合计 （万元）1510530
73、51810101625802247%4%2%14%2%8%4%4%7%11%37%100% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879包包装装策策略略形象提升，信息传播形象提升，信息传播 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879楼顶广告牌楼顶广告牌 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879围档广告围档广告 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产
74、资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879导示牌导示牌 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879展板展板1 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879展板展板2 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879展板展板3 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策
75、划大全，QQ：1053527879门眉门眉 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879活活动动策策略略精准制导，品牌造势精准制导，品牌造势 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879活动策略思路活动策略思路活动组织两条主线：活动组织两条主线：1.形象活动线：以品牌、产品嫁接到项目，实现品牌营销；2.日常活动线：以项目工程节点为契机结合目标客户群体执行小众营销，以持续的大小活动暖场，保持案场的人流和项目热度关注度，使项目与目标客户群体
76、交际间增进感情联系,形成强大的口碑传播网络。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879活动铺排活动铺排3月5月7月8月9月2月6月4月项目开工典礼临时营销中心开放 企业家论坛活动6层推售开盘答谢活动2层3层7层（签定）活动营销中心开放4层5层VIP认筹活动开盘活动1层8层9层10层11层租赁活动形象线形象线日常线日常线5月蓄客备注：备注：3 38 8月持续客户活动，以文艺演出、论坛等形式邀请参与，增加与客户沟通建立良好关系。月持续客户活动，以文艺演出、论坛等形式邀请参与，增加与客户沟通建立良好关系。 房商网房商
77、网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879蓄蓄客客策策略略多渠蓄客，资源共享多渠蓄客，资源共享 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879蓄客策略蓄客策略蓄客策略蓄客策略客户蓄积量制定客户蓄积量制定9 9月底实现销售率月底实现销售率90%90%约约4848套套 1212月底租赁合同达月底租赁合同达60%60%约约2323套；套；认筹目标：认筹目标：认筹达认筹达213213组组按照按照1 1：4 4按照上访转化按照上访转化上访量上访量: : 8
78、52852批客户批客户按照按照90%90%计量，按照计量，按照1 1：3 3认筹转化认筹转化 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879快速积蓄客户量快速积蓄客户量全方位扫描，多渠道捕捉全方位扫描，多渠道捕捉蓄客策略蓄客策略蓄客渠道蓄客渠道蓄客蓄客蓄客蓄客渠道渠道渠道渠道6 6、电话营销蓄客、电话营销蓄客1 1、精准广告蓄客、精准广告蓄客2 2、实效营销活动蓄客、实效营销活动蓄客5 5、行销、行销+ +派单蓄客派单蓄客3 3、大客户拓展蓄客、大客户拓展蓄客4 4、政府营销及大客户蓄客、政府营销及大客户蓄客3 3、
79、临时售楼部蓄客、临时售楼部蓄客 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879蓄客方式：蓄客方式：1）以线上媒体组合投放为主：围档广告、短信、网络广告，推广真接切入到价值点，以项目地段价值+5A级商务作品为核心卖点，形成市场价值区隔，快速建立项目认知度。营销手段：营销手段：1 1）围档广告：广告出街高调起势，释放产品卖点、要求主题突出有较强的吸引力2 2）短信：配合节点及重要节假日定向给VIP客户发放短信3 3）网络广告：与网络炒炸公司制定开盘前项目炒作方案，以最有效的推广手法、制造舆论热点为项目造势宣传。蓄客渠道蓄
80、客渠道1 1精准广告蓄客精准广告蓄客蓄客策略蓄客策略网络媒介单位示意网络媒介单位示意电台示意电台示意 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879蓄客渠道蓄客渠道2 2实效营销活动蓄客实效营销活动蓄客蓄客方式：蓄客方式：1 1）大型活动：）大型活动：跨界营销，借势其它行业的高端活动，以联合举办形势，以较小的投入，获得最大的活动效果。活动中心围绕“项目品牌和目标客群”开展，通过一系列声势浩大的活动，聚集项目目标客户，快速蓄客；2 2）小型活动：）小型活动：配合项目线上线下宣传推广，以营销节点举办定性定向活动，维系客户
81、建立感情。蓄客策略蓄客策略活动时间活动名称活动地点3 3月月2626日日项目开工典礼项目开工典礼项目地项目地6 6月月1818日日项目营销中心开放活动项目营销中心开放活动售楼部售楼部7 7月月2323日日湖湘企业家论坛湖湘企业家论坛待定酒店待定酒店8月月7日日开盘活动开盘活动售楼部售楼部 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879蓄客渠道蓄客渠道3 3临时售楼部蓄客临时售楼部蓄客营销手段：营销手段：1 1）礼宾式销售接待：）礼宾式销售接待：3 3月月7 7日临时营销中心开放，日临时营销中心开放，设置客户接待流，从
82、停车场入口的保安负责人看到客户车辆进入停车场后，通过对讲机将客户到访情况通知接待中心销售人员客户到访，销售顾问做好接待准备。如遇下雨天在客户下车到进入营销中心都有应有专职的服务人员撑伞进行全程陪同。2 2）贴身茶水、水果接待、设贵宾）贴身茶水、水果接待、设贵宾VIPVIP室室蓄客策略蓄客策略蓄客方式：售楼中心蓄客方式：售楼中心+ +行销巡展行销巡展+ +销售拓展团队销售拓展团队售楼中心作为项目现场的旗舰网点，适时以行销团队进行巡展派单，可以在最大程度上把项目销售推向市场的最纵深处，以最有效最有力的方式传播项目；最后配以业务素质高、业务品质优良的销售拓展团队，直效覆盖企事业单位，三位一体，综合发
83、挥出强有力的竞争力。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879营销手段：1.全市布点，通过朋友介绍及政府关系、合作商的渠道网络收集意向客户名单；2.针对大客户单位的为他做专题推荐，通过PPT演示和人员推荐，让项目的优势为目标单位客户所了解，并积极参加购买。3.为整层购买的大客户单位提供“订制服务”，根据大客户单位的要求进行户型方面的调整（可针对需求作产品调整），满足整层购买的团体客户要求。4.政府渠道：作为高新区工业园，依托政府的力量是项目成功的关键，从前期的客户来源到后期的政策支持，都和政府有着密不可分的关系
84、，从目前来看，招商局为大企业来源渠道，可为本项目整层销售及大面积租赁提供信息，投资服务中心和创业服务中心主要是中小企业来源渠道。营销目的：加强与政府部门关系及对外部大客户的拓展，争取在项目销售前，积蓄足够的意向 高的客户，保证开盘卖即热销，为项目造势及后期价格拉升提供有力基础。蓄客渠道蓄客渠道4 4 政府营销及大客户蓄客政府营销及大客户蓄客蓄客策略蓄客策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879蓄客渠道蓄客渠道5 5行销行销+ +派单蓄客派单蓄客蓄客方式：蓄客方式：旧写字楼客户旧写字楼客户传统的城市中心腹部区
85、域，全市写字楼最集中区域，锁定考虑改善办公场所的客户群。拓展手段：拓展手段：行销重点区域：岳麓区、市中心。行销重点区域：岳麓区、市中心。行销行销+ +派单：派单：锁定区域（如五一路商务圈、芙蓉路金融商务圈、文艺路商务圈等）内行销拓展，派发宣传资料及折页。活动操作：活动操作：营销简单物料：如项目单张，折页，客户登记本，名片，操作要点：操作要点：对意向客户进行详细登记，留下联系电话，方便后续跟踪，作好客户资料库的整理。蓄客策略蓄客策略主力客户群主力客户群来源区域来源区域重点客户来重点客户来源区域源区域 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全
86、，QQ：1053527879蓄客渠道蓄客渠道6 6电话营销蓄客电话营销蓄客蓄客方式：蓄客方式：1 1）邀约客户来访：）邀约客户来访：临时营销中心开放后，电话邀请诚意客户来访，并通过电话拜访了解客户购买需求，筛选目标客户资源，进行重点维护。2 2）项目意向客户维系：）项目意向客户维系：通过对项目来访、来电客户定期电话回访，与目标客户建立长期联系，已达到培育客户的目的。3 3）业主电话维系：）业主电话维系：通过对业主，准业主（已签署定制协议的客户）的电话拜访，提升客户满意度，已达到口碑营销的目的。营销手段：营销手段：1）拓展性电话营销：以陌生电话拜访为主，利用高端客户的电话资源，多高端客户进行电话
87、拜访；2）目的性电话营销：根据营销时间节点，营销活动开展的需要，电话拜访意向客户；2）主动性电话营销：销售人员，更加客户情况主动电话问候业主及准业主，每周一次，加强客户维系；蓄客策略蓄客策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目目标项目目标项目分析项目分析项目定位项目定位目标达成目标达成项目本体分析项目本体分析市场态势分析市场态势分析价值因素对比价值因素对比市场定位市场定位SWOTSWOT分析分析总策略总策略 推货策略推货策略 推广策略推广策略蓄客策略蓄客策略活动策略活动策略项目属性定位项目属性定位客户
88、定位客户定位价格策略价格策略销售执行销售执行 营销策略营销策略包装策略包装策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879销售节点销售节点3月5月7月8月9月2月6月4月项目开工典礼临时营销中心开放 6层推售开盘答谢活动2层3层7层（签定）活动营销中心开放4层5层签定金活动开盘活动1层8层9层10层11层租赁活动5月蓄客清盘清盘 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879销售目标任务分解详表销售目标任务分解详表销售核心工作：销售核心
89、工作：1 1、提高来访转筹率至、提高来访转筹率至1 1：3 3以上，大力拓客保持足够上门客户。以上，大力拓客保持足够上门客户。推货批次推货单位推货 套数面积蓄客时间开盘时间租售目标（套）准客户 上门量 一2层3层7层267775.772月-3月25日3月26日2369276二4层5层185443.143月28日-6月17日6月18日1751204三6层92621.576月19日-8月5日8月7日824961、8、9、10、11层租赁3913072.214月中旬开始租赁2369276合计 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10
90、53527879各阶段销售策略第一阶段销售策略（3月4月30日）推售房源B3栋2层3层7层签定金合同；5月蓄客蓄客目标准客户69批、上门客户量276批阶段认筹策略以临接待中心+行销派单+大客户拓展及“老带新”活动为主全面启动蓄客活动，同时线上定向推广开始启动老带新(泛营销)策略1.客户及内部员工转介大行动：（1）凡已购客户推荐朋友购买的，推荐客户可获得2000元物业管理费作为奖励； （2）每位员工在开盘前期带领一位意向客户到项目获神秘礼品一份；2.前期已租赁业主转介，推荐朋友购买成功奖励推荐客户2000元物业管理费；阶段大客户策略1.对大客户单位组织专场推荐活动；2.大客户购买项目物业,整层购
91、买获得额外1%-2%的优惠阶段销售策略1.价格策略:价格中高价入市；2.优惠策略:本阶段签定合同享96折优惠； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879各阶段销售策略第二阶段销售策略（6月8月1日）推售房源B3栋4层5层签定金合同蓄客目标准客户51批、上门客户量204批阶段认筹策略以临接待中心+行销派单+大客户拓展及“老带新”活动为主全面启动蓄客活动，同时线上定向推广开始启动老带新(泛营销)策略1.客户及内部员工转介大行动：（1）凡已购客户推荐朋友购买的，推荐客户可获得2000元物业管理费作为奖励； （2）每位
92、员工在开盘前期带领一位意向客户到项目获神秘礼品一份；2.前期已租赁业主转介，推荐朋友购买成功奖励推荐客户2000元物业管理费；阶段大客户策略1.对大客户单位组织专场推荐活动；2.大客户购买项目物业,整层购买获得额外1%-2%的优惠阶段销售策略1.价格策略:价格中高价入市；2.优惠策略:本阶段签定合同98折优惠； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879各阶段销售策略第三阶段销售策略（8月2日国庆节）推售房源B3栋6层8月7日公开发售蓄客目标准客户24批、上门客户量96批（时间：6月19日-8月5日）阶段认筹策略
93、以临接待中心+行销派单+大客户拓展及“老带新”活动为主全面启动蓄客活动，同时线上定向推广开始启动老带新(泛营销)策略1.客户及内部员工转介大行动：（1）凡已购客户推荐朋友购买的，推荐客户可获得2000元物业管理费作为奖励； （2）每位员工在开盘前期带领一位意向客户到项目获神秘礼品一份；2.前期已租赁业主转介，推荐朋友购买成功奖励推荐客户2000元物业管理费；阶段大客户策略1.对大客户单位组织专场推荐活动；2.大客户购买项目物业,整层购买获得额外1%-2%的优惠阶段销售策略1.价格策略:价格高价入市；2.优惠策略:本阶段签定合同无优惠，开盘当天一性付款的99折优惠； 房商网房商网海量房地产资料下
94、载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879麓谷中心营销总纲麓谷中心营销总纲营销营销节点节点推广推广主题主题活动活动营销营销媒介媒介排布排布客户客户拓展拓展销售销售目标目标物料物料制作制作5月月6-7月月9月月2-3月月4月月8月月久等了，麓谷久等了，麓谷5A5A级商务作品级商务作品麓谷中央麓谷中央 办公首选办公首选围档广告、电台、短信围档广告、宣传折页、产品单张、VI销售物料制作政府营销+行销+派单重点企业大客户拓展行业商会客户拓展、广泛转介活动开展项目开工仪式一批2层3层7层签定金合同营销中心开放4层5层签定金合同开盘活动6层推售活动17
95、套8套临时客户接待中心开放项目开工典礼一批2层3层7层签定金活动临时营中心开放1层8层9层10层11层租赁活动开始麓谷中央麓谷中央 办公首选办公首选营销中心开放+认筹活动湖湘企业家论坛活动开盘答谢活动围档广告、电台、短信主流网络、招商宣传册、沙盘模型制做活动相关物料开盘相关物料活动相关物料租赁租赁目标目标23套租赁目标60%共23套围档广告、电台、短信围档广告、电台、短信主流网络、围档广告、短信围档广告、短信余货促销活动政府营销+行销+派单重点企业大客户拓展政府营销+行销+派单重点企业大客户拓展政府营销+行销+派单重点企业大客户拓展 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011
96、房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目目标项目目标项目分析项目分析项目定位项目定位项目本体分析项目本体分析市场态势分析市场态势分析价值因素对比价值因素对比市场定位市场定位SWOTSWOT分析分析总策略总策略 推货策略推货策略 推广策略推广策略蓄客策略蓄客策略活动策略活动策略项目属性定位项目属性定位客户定位客户定位价格策略价格策略目标达成目标达成 销售执行销售执行营销策略营销策略包装策略包装策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879麓谷中心目标麓谷中心目标品牌目标：品牌目标：为新长海再树良好的品牌形象，实现一线项目占位！为新长海再树良好的品牌形象，实现一线项目占位！销售目标：销售目标：9 9月底实现划分货量销售率月底实现划分货量销售率90%90%，1212月月租赁合同达租赁合同达60%60%；类别成交面积成交均价总价销售 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879Thanks!
