龙湖集团成本管理与控制讲义课件

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1、龙湖集团成本管理与控制龙湖集团成本管理与控制龙湖地产龙湖地产 成本的概念和目标成本的作用成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的管理内容内容龙湖项目成本的控制龙湖项目成本的控制成本的概念和目标成本的作用成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理与控制龙湖项目成本的管理与控制内容内容龙湖项目成本的管理与控制龙湖项目成本的管理与控制龙湖的招投投标管理龙湖的招投投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理n成本的概念成本的概念成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量入，它用货币单位来衡量成本不仅是指产品成本，而且还反映

2、各部门控制成成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本本的成本成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本活动中，可能发生的预计成本以及变动成本产品的成本产品的成本 产品的品质、质量产品的品质、质量12345成本的主要内容有：成本的主要内容有：产品的成本产品的成本 产品的品质、质量产品的品质、质量时间的成本时间的成本 生产的速度、进度生产的速度、进度人力的成本人力的成本人力的成本人力的成本 管理人员多少和水平管理人员多少和水平资金的成本资金的成本 资金的利息资金的利息管理的成本管理的成本 管理的程度、精

3、细度管理的程度、精细度6售后的成本售后的成本n售后成本有：售后成本有：产品维修成本；产品质量问题产品维修成本；产品质量问题客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变销售承诺成本；向购房客户不当承诺销售承诺成本；向购房客户不当承诺开发过程中遗留给物业管理的问题开发过程中遗留给物业管理的问题n成本管理成本管理成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益-提升价值提升价值成本管理的基本内容成本管理的基本内容-合理确定成本与有效控制成本合理确定成本与有效控制成本成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本成本管理是通过管

4、理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动定成本目标采取的一系列有组织的活动成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标保证通过有效的方法实现既定成本目标组织的各机构联系起来成本才能得到控制组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成（全员成本），本），成本的管理能力成本的管理能力受到管理职权和时间影响受到管理职权和时间影响

5、建筑产品的特殊性：建筑产品的特殊性：固定性固定性体积庞大体积庞大多样性多样性生产期长生产期长建筑产品造价的特点：建筑产品造价的特点：单件性：单件性： 相同的设计摆放的位置改变造价不一样相同的设计摆放的位置改变造价不一样分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价同价、结算价、决算价、决算价房地产成本管理的行业特征房地产成本管理的行业特征-单件性、复杂性与多次性单件性、复杂性与多次性影响成本的因素影响成本的因素经营目标经营目标/盈利指标盈利指标自身管理能力自身管理能力项

6、目策划项目策划销售定位销售定位合作合作资源资源成本成本项目设计项目设计/部品定位部品定位资金资金来源来源项目开发节奏项目开发节奏/现场施工现场施工政策与市场环境政策与市场环境成本管理的宗旨与目标成本管理的宗旨与目标宗旨：宗旨：价值工程价值工程以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势并形成行业成本优势 。目标：目标：建立目标成本管理为导向的建立目标成本管理为导向的成本管理体系成本管理体系成本管理思路成本管理思路新项目可研新项目可研准确测算准确测算规划设计规划设计步步跟踪步步跟踪合约规划合约规划与招标与招标事前定价事前定价施工管理施工管理动

7、态反馈动态反馈合同结算合同结算及时结算及时结算数据分析与储存数据分析与储存工作的重心工作的重心准确测算准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算馈、及时结算成本管理的基本方法成本管理的基本方法目标管理目标管理1、目标管理的内容目标的确定与控制两目标的确定与控制两方面方面2、目标确定的依据 经验数据库、市场调研、经验数据库、市场调研、产品把握产品把握3、实现目标动态监控的手段信息化信息化4、目标管理的过程 PDCA 循环循环成本动态控制过程成本动态控制过程PDCA循环循环nnn为什么要进行目标成本管理为什么要进行目标成本管理目标成本有什么作用目标成本有什么作用龙湖

8、的目标成本的由来龙湖的目标成本的由来目标成本的作用目标成本的作用目标成本：目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。实现的成本目标，是成本的控制线。目标成本的作用目标成本的作用为什么要进行目标成本管理为什么要进行目标成本管理利润利润=售价售价-成本成本目标成本的作用目标成本的作用目标成本：目标成本：为开发决策提供依据为开发决策提供依据提前锁定投资提前锁定投资合理确定销售价格合理确定销售价格加强成本的计划性加强成本的计划性预测投资效益预测投资效益-乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职乙方预算员、甲方造价工

9、程师（估价师）的职能有哪些不同能有哪些不同-怎样在事前知道需要投入多少怎样在事前知道需要投入多少目标成本测算的条件目标成本测算的条件经讨论确定的方案或设计图经讨论确定的方案或设计图市场价格及其走势的准确把握市场价格及其走势的准确把握整理建筑标准与工程造价的匹配关系整理建筑标准与工程造价的匹配关系相应项目工程造价历史成本数据库相应项目工程造价历史成本数据库目标成本测算的方法目标成本测算的方法正向测算：正向测算：测算依据测算依据 （产品标准、历史成本数据库、市场情况）（产品标准、历史成本数据库、市场情况）测算方式测算方式 （估算、概算、预算）（估算、概算、预算）团队工作团队工作反向倒逼：反向倒逼：

10、确定销售价格水平；确定销售价格水平；确定利润要求；确定利润要求；反推计算成本水平反推计算成本水平目标成本管理内容目标成本管理内容编制目标成本或计划成本编制目标成本或计划成本分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估目标成本进行后评估动态成本：动态成本：是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果成本的控制结果目标成本管理原则目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产不仅限于成本

11、目标值本身、更要关注成本背后的产品目标品目标目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数;“算了再做算了再做” 而不是而不是“做了再算做了再算”成本管理未来的发展方向成本管理未来的发展方向重心前移重心前移方案优化管理创新方案优化管理创新成本的概念和目标成本的作用成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的管理内容内容龙湖项目成本的控制龙湖项目成本的控制龙湖的招投投标管理龙湖的招投投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖项目的成本管理龙湖项目的成本管理成本管理的管理体系成本管理的管理体系成本管理体系成本管理体系制度制度流程流程方法方法工具

12、工具（指引、作业指导书）（指引、作业指导书）成本管理的管理体系成本管理的管理体系成本管理部分管理制度成本管理部分管理制度招标管理办法招标管理办法合同管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法工程款支付管理办法成本成本业务业务模块模块制度文件制度文件目标成本管理规定目标成本管理规定责任成本管理规定责任成本管理规定动态成本管理细则动态成本管理细则成本绩效考核制度成本绩效考核制度。流程文件流程文件目标成本编制与审批流程目标成本编制与审批流程责任成本分解与审批流程责任成本分解

13、与审批流程动态成本信息报送流程动态成本信息报送流程合同计量与结算流程合同计量与结算流程。作业指引作业指引项目策划阶段成本规划指引项目策划阶段成本规划指引设计阶段成本控制指引设计阶段成本控制指引招标采购阶段成本控制指引招标采购阶段成本控制指引经济标书及评审指引经济标书及评审指引合同商务条款管理指引合同商务条款管理指引记录表单记录表单项目目标成本套表模板项目目标成本套表模板动态成本报送套表动态成本报送套表责任成本分解套表责任成本分解套表责任成本月度评估表责任成本月度评估表成本月度分析报告模板成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引动态成本信息归集指引造价咨询单位管理指引造价咨询单位管理指引成本预警

14、通知书成本预警通知书目标成本调整申报表目标成本调整申报表管理管理成本模块：成本模块：制度流程与管理工具制度流程与管理工具变更签证管理指引变更签证管理指引预、结算编制管理指引预、结算编制管理指引成本数据库编制指引成本数据库编制指引专业端口责任成本考核指引专业端口责任成本考核指引成本部工作管理与考核指引成本部工作管理与考核指引。成本数据库模型成本数据库模型项目成本指标测算表项目成本指标测算表市场成本调研表市场成本调研表项目成本项目成本-盈利动态测算表盈利动态测算表项目主要规划指标项目主要规划指标项目产品建筑项目产品建筑/品质标准表品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表项目设计限额要求及成本控制

15、建议表设计变更单设计变更单/签证单签证单成本管理部分制度流程体系成本管理部分制度流程体系经济标评审分析表经济标评审分析表计量支付表单计量支付表单工程进度工程进度/材料供应计量与付款台帐材料供应计量与付款台帐工程结算审批表工程结算审批表项目总包工程清算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表结算协议表。项目主要成本费项项目主要成本费项成本费项成本费项成本费项成本费项主要费项科目：主要费项科目：一一、土地费用、土地费用二、前期费用二、前期费用三、建筑安装成本三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）（基础设施、配套设施、单体）四、开发间接费四、开发间接费五、营销费用五、营销费用六、公司管理费六、公

16、司管理费七、财务费用七、财务费用成本费项成本费项成本费项表123456789成本费项成本费项序号序号一级成本费项一级成本费项二级成本费项二级成本费项土地成本土地成本三级成本费项三级成本费项土地价款、拆迁安置补偿等土地价款、拆迁安置补偿等责任部门责任部门发展部发展部勘察、设计费勘察、设计费研发部研发部前期费用前期费用配套设施费用配套设施费用基础设施费用基础设施费用报建费报建费三通一平费等三通一平费等学校、幼儿园、会所等学校、幼儿园、会所等水、电、气配套、道路水、电、气配套、道路小区强弱小区强弱 电、总平工程电、总平工程研发部、工程部研发部、工程部工程部工程部造价采购部造价采购部工程部工程部造价采

17、购部造价采购部10开发成本开发成本期间费用期间费用园林景观工程费用园林景观工程费用主体建安成本主体建安成本工程相关费用工程相关费用销售费用销售费用财务费用财务费用管理费用管理费用软硬景、水电、小品等软硬景、水电、小品等建筑、安装、装饰工程建筑、安装、装饰工程审计费审计费造价咨询费造价咨询费监理费、定额外检测费监理费、定额外检测费物业前期介入费、维修基金物业前期介入费、维修基金营销设施建造费营销设施建造费其他销售费用其他销售费用贷款利息等贷款利息等员工工资、福利等员工工资、福利等造价采购部造价采购部造价采购部造价采购部计划财务部计划财务部造价采购部造价采购部工程部工程部营销部营销部造价采购部造价

18、采购部营销部营销部计划财务部计划财务部行政人力部行政人力部成本费项成本费项项目全成本的纵向分解项目全成本的纵向分解成本开开发发成成本本直直 接接 开开 发发 成成 本本销销售售费费用用开开发发间间接接费费税税金金土土地地成成本本勘勘察察设设计计费费前前期期工工程程费费配配套套设设施施费费基基础础设设施施费费建建安安工工程程费费工工程程相相关关费费后后续续成成本本管管理理费费用用财财务务费费用用建设期返工费建设期返工费优化设计费用优化设计费用相相关关责责任任部部门门发发展展部部研研发发设设计计部部造造价价采采购购部部工工程程部部营营销销部部物物业业公公司司财财务务部部成本费项成本费项建设部建设部

19、2000年年9月月18日发布日发布房地产开发项目经房地产开发项目经济评价方法济评价方法第四章第第四章第24条明确条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。税费、其他费用以及不可预见

20、费用等。”龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理lll项目成本管理项目成本管理项目的成本管理范围项目的成本管理范围以项目为管理对象以项目为管理对象项目的完全直接成本测算分解项目的完全直接成本测算分解间接成本测算分摊间接成本测算分摊项目制成本管理组织形式项目制成本管理组织形式公司总经理公司总经理公司运营总监公司运营总监项目负责人项目负责人设计研发部设计研发部工程管理部工程管理部成本管理部成本管理部营销部营销部计划财务部计划财务部项目研发经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理研发专员研发专员专业工程师专业工程师成本专员成本专员

21、营销顾问营销顾问财务专员财务专员nnnnn项目部成本责任项目部成本责任n项目部职能项目部职能产品研发定位产品研发定位施工组织和管控施工组织和管控成本测算和控制成本测算和控制营销策划和销售营销策划和销售客户管理品质保证客户管理品质保证项目部成本责任项目部成本责任职能岗位职能岗位成本管理职能成本管理职能设计研发设计研发1、设计费管理、设计费管理4、设计任务书、设计任务书2、产品定位、产品定位 3、产品建造标准、产品建造标准5、设计优化产品成本控制、设计优化产品成本控制1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制成本管理成本管理工程管理工程管理2、开发成本（包括建造

22、直接成本和间接成本）管控、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造、工程招标、合同、造价管理价管理 5、资金计划汇总、资金计划汇总1、在成本控制下进度、质量管理、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销营销计划财务计划财务1、市场定位、市场定位 2、体验区选址及标准、体验区选址及标准（包括样板房景观体验区）管控（包括样板房景观体验区）管控1、项目成本财务指标的管控、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控、分摊成本的管控3、销售费用、销售费用3、总体资金计划的

23、管控、总体资金计划的管控目标成本管理三大工具目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解2、投资分析模型3、历史成本数据库项目目标成本测算和分解项目目标成本测算和分解uu目标成本管理体系目标成本管理体系目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发

24、过程的指品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线的控制线45( ( ( () )( () )( () ) ) )目标成本管理的阶段目标成本管理的阶段土土地地项项方方初初工工投投资资论论证证阶阶目目启启动动阶阶段段案案设设计计阶阶段段步步设设计计阶阶段段程程实实施施阶阶段段竣竣工工阶阶段段段段目目标标成成本本土土地地版版目目标标成成本本启启动动版版目目标标成成本本方方案案版版目目标标成成本本执执行行版版目目标标成成本本调调整整版版

25、项项目目竣竣工工成成本本目标成本形成目标成本形成动态及责任成本执行动态及责任成本执行nnn目标成本编制程序目标成本编制程序设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。营销部制定产品定位及相对应的价格定位；营销部制定产品定位及相对应的价格定位；成本部编制成本部编制项目项目*阶段目标成本阶段目标成本。目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求合理。合理。目标成本应具有一定的动态性。目标成本应具有一定的动态性。目标成本编制程序目标成本编制程序1、项目定位、项目定位2、确定设计方案、确定设计方案3、项目基本数据收集4、市场调

26、查5、成本数据收集、成本数据收集6、编制目标成本、编制目标成本7、目标成本论证、目标成本论证8、目标成本批准、目标成本批准48土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算责任部门责任部门工作成果工作成果发展部发展部地区总经理地区总经理提供土地信息提供土地信息提供周边配套提供周边配套主持、确定主持、确定项目定位项目定位项目预案项目预案研发部研发部目标成本测算目标成本测算造价采购部造价采购部满足满足拿地拿地成本成本审定审定存档存档要求要求通过通过未通过未通过土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算项目规划指标土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算成本测算方法：成本测算方法：成

27、本经验值估算法成本经验值估算法此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合来完成来完成参考成本经验数据分表完成土地投资论证阶段成本参考成本经验数据分表完成土地投资论证阶段成本测算测算可可研研阶阶段段土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算成本科目成本科目前期费用前期费用基础设施基础设施环境工程环境工程一般地下室一般地下室人防地下室人防地下室会所会所配套设施配套设施教育用房教育用房底商底商管理用房管理用房成本取值范围成本取值范围90-115（土地面积）（土地面积）160-205 （土地面积）（土地面积）160-235 （土地面积）（土地面积）2

28、05-225 （土地面积）（土地面积）225-250 （土地面积）（土地面积）250-400 （土地面积）（土地面积）160-200 （土地面积）（土地面积）135-180 （土地面积）（土地面积）100-140 （土地面积）（土地面积）2100-2300元元/地下室面积地下室面积2300-2500元元/地下室面积地下室面积3500-5000元元/会所面积会所面积1500-1800元元/教育用房面积教育用房面积1500-1800元元/商业用房面积商业用房面积1500元元/管理用房面积管理用房面积适用标准适用标准普通楼盘普通楼盘高档楼盘高档楼盘别墅楼盘别墅楼盘容积率容积率0.5-1.0容积率容积

29、率1.4左右左右容积率容积率2.0以上以上容积率容积率0.5-1.0容积率容积率1.4左右左右容积率容积率2.0以上以上备注备注含精装含精装档次高者档次高者取大值取大值土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算成本科目成本科目别墅项目别墅项目取值范围取值范围2200-24002000-22001800-2000适用标准适用标准双拼双拼联排联排叠拼叠拼备注备注毛坯毛坯可可研研阶阶段段多层多层小高层小高层高层高层1500-16001600-18001600-18001800-20002000-22002200-2400普通普通高档高档普通普通高档高档普通普通高档高档土地投资论证阶段成本测算土

30、地投资论证阶段成本测算项目目标成本测算（土地版）项目目标成本测算（土地版）只是土地投资只是土地投资论证资料的一部分；论证资料的一部分；审定的审定的项目目标成本测算（土地版）项目目标成本测算（土地版）将作为将作为项目启动阶段目标成本的参照依据。项目启动阶段目标成本的参照依据。把把项目目标成本测算（土地版）项目目标成本测算（土地版）与项目其他与项目其他预设模块进入预设模块进入项目投资经济分析模型项目投资经济分析模型进行指进行指标分析标分析土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算案例土地投资测算成本测算费项表比较成本测算费项表比较成本费项比较表n讨论：讨论：你所在企业有无成本费项表，表格形式

31、和费项顺你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺序有哪些不同，内容有哪些不同序有哪些不同，内容有哪些不同n结论：结论：各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相同同项目投资经济分析模型项目投资经济分析模型投资经济分析模型投资经济分析模型模型是什么模型是什么模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣目的优劣可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。目收益的动

32、态变化情况。投资经济分析模型投资经济分析模型模型内容包括模型内容包括项目基础资料项目基础资料工程分期工程分期成本测算成本测算建设进度计划建设进度计划付款计划付款计划销售及回款销售及回款资金来源运用资金来源运用指标计算指标计算投资经济分析模型投资经济分析模型编制模型的意义编制模型的意义为土地投资决策提供依据；为土地投资决策提供依据；通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作过程中的风险；过程中的风险；通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，从而为项目运作过程中的决策提供依据；从而为项目运作过程中的决策提供依据；

33、将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司层面的现金流情况。层面的现金流情况。投资经济分析模型投资经济分析模型模型的基本结构模型的基本结构影响模型评价指标的主要因素影响模型评价指标的主要因素项目的总投资、总销售、投资支付时间和销售实项目的总投资、总销售、投资支付时间和销售实现的时间构成了模型主要内容，模型由以下几个现的时间构成了模型主要内容，模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流量表。金来

34、源及运用表和现金流量表。投资经济分析模型投资经济分析模型模型中基本指标模型中基本指标净现值净现值指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。内部收益率内部收益率是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越率是一个相对指标，项目的内部收益

35、率越高越好。好。投资经济分析模型投资经济分析模型现金成本收益率现金成本收益率指投入指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。目现金收益情况的指标。权益资本乘数权益资本乘数指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。的总投资，该指标越大越好。投资经济分析模型投资经济分析模型项目指标的衡量体系项目指标的衡量体系评价

36、项目优劣的指标系统包含有三个指标：项目的评价项目优劣的指标系统包含有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数。资本乘数。从三个主要的方面衡量项目的优劣：从三个主要的方面衡量项目的优劣：项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度。度。nnnn投资经济分析模型投资经济分析模型模型在项目运作各阶段的作用模型在项目运作各阶段的

37、作用投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同不同项目拿地阶段项目拿地阶段决策支持，风险控制决策支持，风险控制项目研发阶段项目研发阶段经济控制，设计优化经济控制，设计优化项目建设阶段项目建设阶段成本控制，销售控制成本控制，销售控制项目竣工阶段项目竣工阶段对比分析，指导新项目对比分析，指导新项目投资经济分析模型投资经济分析模型投资经济分析模型（示意版）n投资经济分析模型投资经济分析模型运用投资分析模型对运营状况的分析运用投资分析模型对运营状况的分析投资经济分析模型投资经济分析模型投资分析模型影响项目启动阶段成本测算项目启动阶段成本测算项目启动阶段成本

38、测算项目启动阶段成本测算项项目目团团队队价价 确确格格 定定、 产产销销 品品售售 定定进进 位位度度 和和销销售售研研发发部部（ 整整 场场 根根产产 或或 定定 据据品品 重重 位位 规规业业 新新 进进 划划态态 考考 行行 条条、 虑虑 预预 件件标标 方方 案案准准 案案 的的 和和） 调调 市市造造价价采采购购部部项项目目目目标标成成本本测测算算计计划划财财务务部部财财 度度 根根务务 、 据据指指 成成 售售标标 本本 价价计计 测测 、算算 算算 销销、 售售进进 进进行行项目启动阶段成本测算项目启动阶段成本测算拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设拿地以后项目团队对拟建项

39、目进行详细策划，设定项目定位，明确项目经济技术指标、配置标定项目定位，明确项目经济技术指标、配置标准、交房标准、建造标准、主要设备的档次或品准、交房标准、建造标准、主要设备的档次或品牌、市政接口以及施工安排、工程进度，材料供牌、市政接口以及施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等应方案，销售策划，销售进度等项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标；超过土地版的收益指标；项目启动阶段的成功标志项目启动阶段的成功标志项目启动会项目启动会项目启动会项目启动会目的目的对项目进行沙盘推演，预见和决策未来，设定项目对项目进行沙盘

40、推演，预见和决策未来，设定项目的决策点、控制点。识别项目风险点，提出预案。的决策点、控制点。识别项目风险点，提出预案。明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺。承诺。2.3.4.5.6.7.8.9.10.项目启动会项目启动会主要内容（成果）主要内容（成果）1.项目定位项目定位项目建造标准项目建造标准体验区选址、定位及开放计划体验区选址、定位及开放计划项目一二级计划项目一二级计划（项目分期、材料供应方式范围项目分期、材料供应方式范围）项目目标成本（启动）项目目标成本（启动）（项目合同规划项目合同规划）投资分析模型（启动）投资分析模型（启动）方案设计

41、任务书方案设计任务书景观方案设计任务书景观方案设计任务书精装房定位、限价及建设实施方案精装房定位、限价及建设实施方案（如有）（如有）项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析项目启动会项目启动会项目启动会规规感感 解解设计阶段成本分解设计阶段成本分解工工程程部部对对 初初 设设 提提 提提比比 步步 设设 供供 供供施施 置置 施施 现现工工 方方 工工 场场方方 案案 用用 布布案案 水水 置置及及 电电 方方土土 以以 案案石石 及及方方 甲甲平平 方方衡衡 临临研研发发部部基基 提提 提提础础 供供 供供方方 产产 方方案案 品品 案

42、案对对 建建 、比比 造造 初初标标 步步准准 设设计计图图造造价价采采购购部部编编 进进 目目制制 行行 标标合合 成成 成成约约 本本 本本划划 敏敏 分分性性分分析析计计划划财财务务部部财财务务指指标标计计算算nnn设计阶段成本分解设计阶段成本分解设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段方案设计、初步设计阶段是设计阶段成本控制的重方案设计、初步设计阶段是设计阶段成本控制的重点点初步设计阶段目标成本经审批后，是项目的执行目初步设计阶段目标成本经审批后，是项目的执行目标成本标成本设计阶段成本分解设计阶段成本分解设计阶段成本分解设计阶段成本分解n

43、案例：案例：方案设计阶段成本测算分解方案设计阶段成本测算分解案例方案阶段成本测算目标成本的分解目标成本的分解方式之一，按合同计划分解方式之一，按合同计划分解方式之二，按项目实体分解方式之二，按项目实体分解方式之三，按考核责任分解方式之三，按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联三种方式各有侧重但又相互关联目标成本的分解目标成本的分解方式之一：按合同计划分解：方式之一：按合同计划分解：分解依据：分解依据：甲方的发包与采购计划甲方的发包与采购计划分解内容：分解内容：总目标分解为每个合同项的目标总目标分解为每个合同项的目标ll目标成本的分解目标成本的分解项目合约规划项目合约规划目的目的将各费项成本

44、对应分解成未来可执行的合同将各费项成本对应分解成未来可执行的合同随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价同造价目标成本的分解目标成本的分解项目合约规划目标成本的分解目标成本的分解方式之二：按工程实体分解方式之二：按工程实体分解分解依据：分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）项目建设内容（设计图纸及说明）分解内容：分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；分层分构件；目标成本的分解目标成本的分解目标

45、成本分解表目标成本的分解目标成本的分解方式之三：按考核责任分解方式之三：按考核责任分解分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法法分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标本管理指标, 以及辅助管理的工作要求以及辅助管理的工作要求123456789目标成本的分解目标成本的分解序号序号一级成本费项一级成本费项二级成本费项二级成本费项土地成本土地成本三级成本费项三级成本费项土地价款、拆迁安置补偿等土地价款、拆迁安置补偿等责任部门责任部门发展部发展部勘察、设计费勘察、设计费研发部研发部前期费用前期费用配套设施费用

46、配套设施费用基础设施费用基础设施费用报建费报建费三通一平费等三通一平费等学校、幼儿园、会所等学校、幼儿园、会所等水、电、气配套、道路水、电、气配套、道路小区强弱小区强弱 电、总平工程电、总平工程研发部、工程部研发部、工程部工程部工程部造价采购部造价采购部工程部工程部造价采购部造价采购部10开发成本开发成本期间费用期间费用园林景观工程费用园林景观工程费用主体建安成本主体建安成本工程相关费用工程相关费用销售费用销售费用财务费用财务费用管理费用管理费用软硬景、水电、小品等软硬景、水电、小品等建筑、安装、装饰工程建筑、安装、装饰工程审计费审计费造价咨询费造价咨询费监理费、定额外检测费监理费、定额外检测

47、费物业前期介入费、维修基金物业前期介入费、维修基金营销设施建造费营销设施建造费其他销售费用其他销售费用贷款利息等贷款利息等员工工资、福利等员工工资、福利等造价采购部造价采购部造价采购部造价采购部计划财务部计划财务部造价采购部造价采购部工程部工程部营销部营销部造价采购部造价采购部营销部营销部计划财务部计划财务部行政人力部行政人力部目标成本的分解目标成本的分解目标成本责任分解工程实施阶段成本管理工程实施阶段成本管理工工程程部部的的 场场 现现管管 控控 场场控控 制制 签签、 、 证证编编 工工 、制制 程程 技技进进 质质 术术度度 量量 核核计计 和和 定定划划 进进 的的度度 现现研研发发部

48、部专专 设设 提提项项 计计 供供工工 变变 施施程程 更更 工工的的 的的 图图优优 控控化化 制制、造造价价采采购购部部顾顾 动动 专专 签签、 态态 项项 证证成成 成成 工工 变变本本 本本 程程 更更调调 的的 的的 的的整整 跟跟 成成 费费踪踪 本本 用用和和 分分 审审回回 析析 核核、 、计计划划财财务务部部资资 财财金金 务务计计 指指划划 标标审审 的的核核 动动态态跟跟进进互动互动nnn工程实施阶段成本管理工程实施阶段成本管理在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计划进行拆分。划进行拆分。施工图预算包括单体建安装修工程、配套设

49、施工施工图预算包括单体建安装修工程、配套设施工程、基础设施工程、环境景观工程；并结合预算程、基础设施工程、环境景观工程；并结合预算造价对目标成本进行预算调整。造价对目标成本进行预算调整。合同变更合同变更( 包括：经济签证、设计变更、技术洽包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化商）所产生的合同金额变化nn工程实施阶段成本管理工程实施阶段成本管理动态成本管理动态成本管理成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程了成本控制是一个动态过程动态成本管理的目的意义动态成本管理的目的意义保证成本处于可控保证成本处于可控保证目

50、标成本实现保证目标成本实现提供成本决策依据提供成本决策依据工程实施阶段成本管理工程实施阶段成本管理动态成本的组成动态成本的组成动态成本动态成本=已结算合同成本已结算合同成本+未结算合同成本未结算合同成本+非合同性成本非合同性成本+待发生成本待发生成本工程实施阶段成本管理工程实施阶段成本管理动态成本动态成本已发生成本已发生成本待发生成本待发生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本未签约合同估价未签约合同估价待发生费用待发生费用已结算合同成本已结算合同成本未结算合同成本未结算合同成本合同金额合同金额结算调整结算调整(含含签证变更签证变更)合同金额合同金额预估结算调整预估结算调整(含含预估

51、签证变更预估签证变更)nn工程实施阶段成本管理工程实施阶段成本管理月度成本回顾月度成本回顾对已发生、已结算的合同金额调整，对未发生合对已发生、已结算的合同金额调整，对未发生合同进行清理、预估同进行清理、预估对已发生、已结算的费用金额调整，对未发生费对已发生、已结算的费用金额调整，对未发生费用进行清理、预估用进行清理、预估工程实施阶段成本管理工程实施阶段成本管理动态成本月报内容动态成本月报内容成本动态重大事项及预警成本动态重大事项及预警成本管理异常事项披露成本管理异常事项披露重大招标进展重大招标进展补充预算动态状况（含设计变更及洽商）补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额

52、及目标成本、以及结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明）其它异常情况均需说明）成本目标评审成本目标评审成本研究及其它测算成本研究及其它测算-月动态成本状况表月动态成本状况表序序号号项目名称项目名称目标成本目标成本(万元万元)本月预本月预测金额测金额20090630动态监控动态监控与目标与目标 与上月与上月成本相比成本相比 相比相比已发生已发生合同额合同额变化变化说明说明一一土地成本土地成本16,009.0016,009.0015,200.00二二前期工程费前期工程费1,541.001,541.000.591,200.00三三3.13.23.3四四五五六六建筑安装工程费建

53、筑安装工程费总包工程总包工程总包洽商变更及索赔总包洽商变更及索赔分包工程分包工程小市政配套费用小市政配套费用维保费用维保费用一五项合计一五项合计36,420.0027,216.00-1,194.0010,398.006,508.000.0961,337.0035,533.0026,956.00-1,691.0010,267.006,508.000.0860,432.00-887.00-259.00-496.00-130.00-17.00-904.00-2.05-2.05-0.041-2.1226,956.0026,956.007,527.0043,357.00版版 工工标标工程竣工阶段成本管理

54、工程竣工阶段成本管理工工程程部部对对 对对 审审供供 合合 核核应应 同同 工工商商 相相 程程进进 关关 竣竣行行 条条 工工相相 款款 资资关关 进进 料料履履 行行约约 评评评评 估估估估研研发发部部设设计计总总结结造造价价采采购购部部本本 （ 与与（ 编编 含含 供供执执 制制 材材 应应行行 竣竣 料料 商商） 成成 供供 进进比比 本本 应应 行行较较 并并 结结 竣竣与与 算算 工工目目 ） 结结算算计计划划财财务务部部核核 财财算算 务务最最 决决终终 算算的的财财务务指指标标nn工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本的主要依据是合同工程预结算工程竣工阶段成本

55、的主要依据是合同工程预结算工程竣工决算是项目管理的最终体现工程竣工决算是项目管理的最终体现工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本管理工程结算编制的依据工程结算编制的依据 :以工程施工图说、施工图设计变更通知或技术变更以工程施工图说、施工图设计变更通知或技术变更核定单、现行施工及验收规范、设计选用的有关的核定单、现行施工及验收规范、设计选用的有关的工程（通用或标准）施工图集、发包方材料设备认工程（通用或标准）施工图集、发包方材料设备认价通知书和施工合同、价通知书和施工合同、施工图预算编制要求施工图预算编制要求等等为编制依据。为编制依据。工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本管理工程预结算编制审核的前

56、提工程预结算编制审核的前提按设计图纸和施工合同约定的工程范围的全部工作按设计图纸和施工合同约定的工程范围的全部工作内容完成。内容完成。有完整的技术档案和施工管理资料。有完整的技术档案和施工管理资料。经勘察、设计、施工、监理等单位检查，并分别签经勘察、设计、施工、监理等单位检查，并分别签署工程质量合格。署工程质量合格。nnn工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本管理项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认（结算）的已发生成本目的全部成本，包括确认（结算）的已发生成本和估算的未发生成本。其费项包括开发成本、营和估算的未发生成本。其费项

57、包括开发成本、营销费用、管理费用、财务等全部成本费用。销费用、管理费用、财务等全部成本费用。将将项目竣工成本项目竣工成本与与项目目标成本（执行项目目标成本（执行版）版）比较，分析、说明差异原因比较，分析、说明差异原因按规定格式形成按规定格式形成项目成本总结和分析项目成本总结和分析n工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本管理目标成本和实际成本的对比分析目标成本和实际成本的对比分析一、基本情况的概要一、基本情况的概要成本目标的下达成本目标的下达成本目标的分解成本目标的分解成本目标的完成成本目标的完成二、分解和完成的对比二、分解和完成的对比以费项结构为跟本、对各费项的结构、分解、完成以费项结构为跟本、

58、对各费项的结构、分解、完成情况进行对比分析情况进行对比分析基本结论基本结论工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本管理三、分析说明三、分析说明ABC分析敏感性分析敏感性分析失败和成功事例的分析失败和成功事例的分析四、改进建议四、改进建议如何做好成本管理如何做好成本管理目前成本管理的瓶颈和破解目前成本管理的瓶颈和破解工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本管理项目成本后评估龙湖的历史成本数据库龙湖的历史成本数据库目标成本编制的重要参考目标成本编制的重要参考历史成本数据库历史成本数据库利用历史成本数据库编制项目目标成本利用历史成本数据库编制项目目标成本历史数据的来源历史数据的来源1、自身开发项目的积累内容

59、完善、质量好、数量有限内容完善、质量好、数量有限2、同行业项目资料收集内容质量不容易准确内容质量不容易准确lll历史成本数据库历史成本数据库历史成本数据库主要内容历史成本数据库主要内容包括：包括：成本测算基础资料成本测算基础资料开发成本汇总表开发成本汇总表单位工程建安指标单位工程建安指标历史成本数据库历史成本数据库项目历史成本l历史成本数据库历史成本数据库成本测算基础资料：成本测算基础资料：搜集房地产工程（历史）已建项目规划指标，已搜集房地产工程（历史）已建项目规划指标，已建项目概况指标以及已建项目各单位工程经济技建项目概况指标以及已建项目各单位工程经济技术指标的术指标的实际记录实际记录新建房

60、地产项目的规划设计条件，拟建项目概况新建房地产项目的规划设计条件，拟建项目概况指标指标l历史成本数据库历史成本数据库开发项目成本汇总表：开发项目成本汇总表：是上述历史项目的实际成本记录，包括项目是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各项成本费项的竣工结算造价的总合。各项成本费项的竣工结算造价的总合。l历史成本数据库历史成本数据库专项工程成本分析专项工程成本分析景观工程景观工程区内管网区内管网区内强电区内强电区内弱电区内弱电l历史成本数据库历史成本数据库单位工程建安指标：单位工程建安指标：按项目的单位工程编制，共分为五大部分：按项目的单位工程编制，共分为五大部分：1）、工程概况。）、工程概况。2

61、）、特征指数。）、特征指数。3）、建设标准。）、建设标准。4）、经济指标、）、经济指标、5）、技术指标。）、技术指标。历史成本数据库历史成本数据库1）、工程概况主要包括：）、工程概况主要包括：工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。2）、特征指标主要包括：）、特征指标主要包括：窗墙比：外墙门窗窗墙比：外墙门窗/外墙面积（标准层外墙周长外墙面积（标准层外墙周长总高）一般总高）一般0.230.28窗地比：外墙的窗面积窗地比：外墙的窗面积/建筑面积建筑面积体型系数：建筑面积体型系数：建筑面积/外表面积（标准层外墙周长外表面积（标准层外墙周长总高）总高）

62、历史成本数据库历史成本数据库面积系数：面积系数：=规划建筑面积规划建筑面积/造价计算建筑面积造价计算建筑面积（规划面积（规划面积/建筑面积）建筑面积）造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调整系数整系数（系数大于（系数大于1成本指标乘以系数，系数小于成本指标乘以系数，系数小于1成本指标除以系数）成本指标除以系数）经济指标和技术指标与面积系数的关系经济指标和技术指标与面积系数的关系历

63、史成本数据库历史成本数据库3）、建筑标准：分别按单位工程的）、建筑标准：分别按单位工程的基础；基础；结构及粗装修；结构及粗装修；主体设备安装工程；主体设备安装工程；公共部位精装修；公共部位精装修；户内精装修；户内精装修；等的主要材料做法进行描述。等的主要材料做法进行描述。历史成本数据库历史成本数据库4）、经济指标包括：）、经济指标包括：单位工程人工费和单位面积人工费指标单位工程人工费和单位面积人工费指标各分部工程造价和单位面积造价指标各分部工程造价和单位面积造价指标各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标5）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表）、单位工

64、程强电、弱电、装饰工程成本分析表历史成本数据库历史成本数据库如何参考历史成本测算新项目成本如何参考历史成本测算新项目成本基础数据基础数据预设特征系数、体形系数预设特征系数、体形系数产品交付标准产品交付标准查找历史项目，对新建项目作参考查找历史项目，对新建项目作参考历史成本数据库历史成本数据库根据设计标准和单位工程特征指数在历史数据根据设计标准和单位工程特征指数在历史数据库中找出相应项目的历史参数，可以通过特征指数库中找出相应项目的历史参数，可以通过特征指数结合拟建项目的情况，测算拟建项目单位工程的造结合拟建项目的情况，测算拟建项目单位工程的造价成本价成本找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市

65、找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行调整。调整。基础造价（基价）历史成本数据库历史成本数据库基础部分：基础部分：挖孔桩基础的测算数据见下表挖孔桩基础的测算数据见下表挖孔桩方量和造价关系万万7006005004003002001000系列1020004000600080001000012000挖孔桩方量1历史成本数据库历史成本数据库以下变化规律限于主体及粗装修参考以下变化规律限于主体及粗装修参考窗墙比变化率窗墙比变化率体型系数变化率体型系数变化率序号序号项目项目1%-1%1%-1%主体结构及主体结构及粗装

66、修造价粗装修造价-0.50%0.50%0.10%-0.10%历史成本数据库历史成本数据库参考指标参考指标A类高层 钢筋钢筋 47.72千克、水泥 86.69千克、预拌砼砼 0.33立方B类高层 钢筋钢筋53.79千克、水泥千克、水泥 75.73千克、预拌砼砼 0.35立方当窗墙比为当窗墙比为0.28，体型系数为，体型系数为0.28时，主体结构时，主体结构及粗装修部分的造价基数约为及粗装修部分的造价基数约为1成本的概念和目标成本的作用成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的管理内容内容龙湖项目成本的控制龙湖项目成本的控制龙湖的招投投标管理龙湖的招投投标管理龙湖的合同管理龙湖的合

67、同管理项目主要成本费项构成项目主要成本费项构成直直接接成成本本（开开发发成成本本）成本成本分类分类期间期间成本费项成本费项土地费土地费前期工程费前期工程费基础设施费基础设施费配套设施费配套设施费建安工程费建安工程费工程相关费用工程相关费用销售费用销售费用成本内容成本内容土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用勘测设计费勘测设计费 、三通一平工程费、三通一平工程费、 行政及政策性收费行政及政策性收费满足项目使用功能的设施设备满足项目使用功能的设施设备按规划和有关按规划和有关要求设置的配套建筑要求设置的配套建筑建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程建

68、筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修费）、户内精装修 、环境景观工程、环境景观工程监理费、各项咨询费、定额外监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程专项检测费、工程测量费用、各项验收费用测量费用、各项验收费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费交易相关手续费费用费用 管理费用管理费用财务费用财务费用管理人员工资、行政支出、福利等费用管理人员工资、行政支出、福利等费用资金成本资金成本建设投资的阶段划分建设投资的阶段划分建设工程项目实施的阶段建设工程项目实施的阶段启动阶段启动阶段规划阶段规划阶段实施阶段实施阶段

69、收尾阶段收尾阶段项项目目建建议议书书可可行行性性研研究究勘勘察察设设计计施施工工采采购购试试运运行行竣竣工工验验收收投资阶段比例划分投资阶段比例划分建设建设安装安装投使投使入用入用100%完成完成决立决立策项策项投投资资可行性研究可行性研究勘察设计勘察设计前期工程前期工程合发合发同包同包施工采购施工采购投投资资竣工验收竣工验收投资控制的要点投资控制的要点投资控制的要点投资控制的要点投资控制投资控制包括投资测算过程的控制和执行过程的控制包括投资测算过程的控制和执行过程的控制投资投资测算过程测算过程的控的控制分为：制分为：投资论证阶段测算投资论证阶段测算设计阶段测算设计阶段测算执行过程执行过程的控

70、制主要是施工阶段控制的控制主要是施工阶段控制成本控制的目标原则成本控制的目标原则不是最低而是合理不是最低而是合理投资控制的要点投资控制的要点投资论证阶段的控制投资论证阶段的控制土地投资论证土地投资论证根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理配置配置结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论证项目投资可行性证项目投资可行性参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，利用投资

71、分析模型测算控制土地成本算，利用投资分析模型测算控制土地成本ll投资控制的要点投资控制的要点工程设计阶段控制工程设计阶段控制方案设计（概念设计）方案设计（概念设计）初步设计（扩初设计）初步设计（扩初设计）l施工图设计施工图设计lll工程设计阶段控制工程设计阶段控制 设计阶段投资控制效果设计阶段投资控制效果投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为较，本阶段投资控制的效果约为75%80%，控制投，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低资的阻力最小，控制投资需要的成本最低深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比深化设计至

72、施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为较，本阶段投资控制的效果约为15%20%施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以以内，控制投资阻力较大，控制成本较高内，控制投资阻力较大，控制成本较高工程设计阶段控制工程设计阶段控制控制的效果控制的效果主要控制价值区主要控制价值区控制的阻力控制的阻力控制的成本控制的成本概念概念设计设计施工施工/安装安装使用使用方案设计控制要点方案设计控制要点户型组合，产品的市场定位与功能定位户型组合，产品的市场定位与功能

73、定位竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置备房的位置交付标准，窗地比、平面周长、体型系数交付标准，窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断项目分部分项工程及部品部件的价值判断137方案设计控制要点方案设计控制要点重点关注：产品定位，主要设计选型，建筑平面，重点关注：产品定位，主要设计选型，建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标基础类

74、型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式准，停车方式及比率，小区供配电方式138方案设计控制要点方案设计控制要点在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。高额利润。注意设计作品和产品的关系注意设计作品和产品的关系比较高层与小高层的成本比较高层与小高层的成本

75、%案例：案例：某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建划利润贡献大的产品，规划建7栋高层，栋高层，4个个18层、层、4个个33层层总用地面积总用地面积容积率容积率建筑占地面积建筑占地面积建筑密度建筑密度绿地率绿地率总建筑面积总建筑面积1）地上建筑面积）地上建筑面积2）地下建筑面积）地下建筑面积其中地下车库面积其中地下车库面积平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米不大于不大于35%45975.62.510624.523.11%31.53%150528.611493635

76、592.629403.4方案设计控制要点方案设计控制要点高层与小高层、花园洋房的的成本比较高层与小高层、花园洋房的的成本比较容积率容积率密度密度单体单体建造费建造费总成本总成本销售销售价格价格1832层层高层高层18层层高层高层花园洋房花园洋房不变不变不变不变不变不变小小大大大大大大小小小小优、中、差优、中、差优、中、差优、中、差优、中、差优、中、差中中中中高高方案设计控制要点方案设计控制要点对业态和户型的多方案设计，通过比较确定单体平对业态和户型的多方案设计，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和

77、户型搭配从而获得的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积最大得房率和销售面积 。-某项目技术经济指标对项目评价指标的影响某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态业态花园洋房花园洋房小高层小高层小商铺小商铺地下车库地下车库幼儿园幼儿园总建筑面积总建筑面积容积率容积率内部收益率内部收益率净现值净现值单位单位平米平米平米平米平米平米平米平米平米平米元元原技术经济指标原技术经济指标66,900113,1001,20035,843500217,5431.516.87%2,166变化后的技术变化后的技术经济指标经济指标82,35095,2003,60035,448500217,0

78、981.522.15%3,439单位建筑面积单位建筑面积创利能力创利能力1,2781,0973,201-初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点限额设计限额设计确定限额设计控制指标确定限额设计控制指标限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性能性和经济性

79、 。初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点建筑选材与各类构造做法建筑选材与各类构造做法结构型式、基础型式、挡墙形式的选择结构型式、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向管线布置走向变配电系统变配电系统道路断面道路断面公摊面积与公摊系数优化公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本精装修配置标准与成本钢筋、砼用量钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计门窗开启方式及分隔设计l初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面根据初步设计图纸对规划建

80、筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。面积增大得房率。初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。响。初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准

81、；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，在满足在满足必要使用功能的同时成本最合理。必要使用功能的同时成本最合理。nnnn初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点结构设计方面结构设计方面基础选型、埋深和布置应合理基础选型、埋深和布置应合理楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中荷载取值合理，安全系数取值合理中荷载取值合理，安全系数取值合理主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板主体结构布置

82、、结构体系选型合理，梁、柱、板钢筋配筋计算配置合理钢筋配筋计算配置合理人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构计算与构造构计算与构造nnnnn初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点强电设计方面强电设计方面主要电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数主要电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合理合理进出线通道是否合理进出线通道是否合理设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理缆截面配置合理发电机供电范围、容量和台数选择合理发电机供电范围、容量和台数选择合理敷设方式和路径、

83、出线回路、线缆型号截面经济敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合理合理nn初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点弱电设计方面弱电设计方面弱电各系统功能和设备选型合理弱电各系统功能和设备选型合理各系统管线走向布置合理各系统管线走向布置合理nnn初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点给排水设计方面给排水设计方面设计参数合理、计算指标经济；系统流程合理设计参数合理、计算指标经济；系统流程合理设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便方便主要的设备材料选用经济合理主要的设备材料选用经济合理初步设计（扩初

84、设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使布置、走向、作法向作法进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。更合理，挖沟的土石方量最小。编制概算，对投资进行控制。编制概算，对投资进行控制。初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点景观工程控制软硬景面积比例，包括水体面积，景观工程控制软硬景面积比例，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。铺装

85、面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。确定项目骨干树种、基调树种确定项目骨干树种、基调树种n设计阶段控制措施设计阶段控制措施nnnnnnn设计阶段控制措施设计阶段控制措施产品业态定位模板化产品业态定位模板化设计任务书模板化设计任务书模板化设计合同模板设计合同模板主要专业施工图设计指引模板化主要专业施工图设计指引模板化主要专业施工图设计审图要点模板化主要专业施工图设计审图要点模板化专业配置标准模板化专业配置标准模板化制定统一标准作法制定统一标准作法设计阶段控制措施设计阶段控制措施模块化：模块化：单体研发、单体组合单体研发、单体组合会所售楼处结构标准化及装修模块化、会所售楼处结构标准化及装修模块化、硬

86、景铺装标准化硬景铺装标准化导视系统标准化导视系统标准化拼合：拼合：增强户型拼合研发增强户型拼合研发设计阶段控制措施设计阶段控制措施n产品复制产品复制90% 复制复制 + 10% 创新创新（1+10%）n一年一小改一年一小改 三年一大三年一大改改电梯住宅的公摊面积经济分析电梯住宅的公摊面积经济分析电梯住宅的公摊面积经济分析电梯住宅的公摊面积经济分析nnnnn电梯住宅的公摊面积经济分析电梯住宅的公摊面积经济分析公摊面积涉及多个利益主体公摊面积涉及多个利益主体开发商：花钱而不能直接变为销售收入，希望公摊开发商：花钱而不能直接变为销售收入，希望公摊小些好；小些好；业主：大堂、电梯间、公共走道等的空间大

87、些，舒业主：大堂、电梯间、公共走道等的空间大些，舒适度好和方便些，希望大些好。适度好和方便些，希望大些好。施工单位：管线安装时，希望管井大些好；施工单位：管线安装时，希望管井大些好；物业公司：抄水电表读数、管道检修、垃圾临时存物业公司：抄水电表读数、管道检修、垃圾临时存放、清洁用水处，希望大些好；放、清洁用水处，希望大些好；政府：只要满足规范最低要求就好政府：只要满足规范最低要求就好nnn电梯住宅的公摊面积经济分析电梯住宅的公摊面积经济分析对公摊面积（公摊系数）的管控，对公摊面积（公摊系数）的管控，第一，要明确规范的刚性要求；第一，要明确规范的刚性要求；第二，根据项目档次定位和顾客价值敏感度，

88、设第二，根据项目档次定位和顾客价值敏感度，设定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度；定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度；第三、从技术角度通过各公摊部位的相对位置的第三、从技术角度通过各公摊部位的相对位置的调整、对单个公摊部位的局部优化降低公摊。调整、对单个公摊部位的局部优化降低公摊。n电梯住宅的公摊面积经济分析电梯住宅的公摊面积经济分析公摊面积与可售面积之间在建筑面积受容积率限制公摊面积与可售面积之间在建筑面积受容积率限制时，相互之间也存在此长彼消的关系，设计优化就时，相互之间也存在此长彼消的关系，设计优化就是按价值大小进行资源调整是按价值大小进行资源调整nnn电梯住宅的公摊面积经济分析电梯住宅的

89、公摊面积经济分析公摊面积的组成公摊面积的组成垂直通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风垂直通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、管道井、提物井、室外楼梯；井、管道井、提物井、室外楼梯；墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之墙和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；一；设备用房和管理用房设备用房和管理用房 ：幢内共同使用的设备用：幢内共同使用的设备用房房 ，辅助或管理用房，辅助或管理用房 ，供本幢使用的其他共同，供本幢使用的其他共同使用的面积使用的面积n电梯住宅的公摊面积经济分析电梯住宅的公摊面积经济分析影响公摊系数

90、的因素影响公摊系数的因素公摊系数公摊面积公摊系数公摊面积 / 套内面积套内面积公摊系数第一层次的影响因素是建筑业态公摊系数第一层次的影响因素是建筑业态超高层住宅高层公寓花园洋房叠拼别墅超高层住宅高层公寓花园洋房叠拼别墅联排和独栋别墅联排和独栋别墅公摊系数第二层次的影响因素是公摊面积公摊系数第二层次的影响因素是公摊面积电梯住宅的公摊面积经济分析电梯住宅的公摊面积经济分析建筑业态建筑业态层数层数面积类型面积类型 建筑面积建筑面积 套内面积套内面积 公摊面积公摊面积 公摊系数公摊系数高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公

91、寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓113218292726151831183131标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层41063060393858669062652572052978580135053951074147157054645361445967869360919319711512080721057010710817%17%18%27%20%21%15%16%17%15%16%16%电梯住宅的公摊面积经济分析电梯住宅的公摊面积经济分析建筑业

92、态建筑业态层数层数面积类型面积类型 建筑面积建筑面积 套内面积套内面积 公摊面积公摊面积 公摊系数公摊系数花园洋房花园洋房全部全部9001580905911011%花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房小商铺小商铺小商铺小商铺小商铺小商铺小商铺小商铺写字楼写字楼主力店主力店6565633265单元单元单元单元单元单元单元单元单元单元栋栋标准层标准层单元单元栋栋栋栋栋栋5135351648741183163826646521370134263102945236473630534289104314612468575127311817224453994939

93、946358513917719676971609858552868%15%14%13%12%8%13%12%14%38%13%运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计阶投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。能，有效控制投资。价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。最低的成本去实现产品的必要

94、功能。运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资 如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值ll功能功能F成本成本C运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资 如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值1、功能不变，成本下降、功能不变，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不变，功能提高、成本不变，功能提高运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资所以上表也表示为：所以上表也表示为：功能（或效用）功能（或效用）价值价值=成本（或费用）成本（或费用）用数学公式表示

95、用数学公式表示 V =FC；运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资 如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值表中的价值不是从价值构成的角度来理解表中的价值不是从价值构成的角度来理解的，而是从功能角度出发理解价值的，表现为功的，而是从功能角度出发理解价值的，表现为功能与成本之比；能与成本之比；成本也不是一般意义上的成本，它是构成成本也不是一般意义上的成本，它是构成产产品寿命周期的成本，包括建造成本和使用成本。品寿命周期的成本，包括建造成本和使用成本。n运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资（1）推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比）推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比价值工程兼顾

96、功能、成本，力求以最低成本，实现价值工程兼顾功能、成本，力求以最低成本，实现必要的功能，提高产品价值。功能品质（销售价必要的功能，提高产品价值。功能品质（销售价格）与成本的比值即性价比，从单个部品部件到整格）与成本的比值即性价比，从单个部品部件到整个楼盘可提高性价比个楼盘可提高性价比nnnnn运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资（2）技术经济比较）技术经济比较人防工程决策人防工程决策土建车库与机械车库的技术经济比较土建车库与机械车库的技术经济比较电梯、空调的配置方式电梯、空调的配置方式地下车库最少车位、面积及收益测算地下车库最少车位、面积及收益测算基础形式、主体结构形式、挡墙形式基础形式、

97、主体结构形式、挡墙形式运用价值工程控制投资运用价值工程控制投资运用新科技运用新科技提高价值的方式提高价值的方式功能不变功能不变成本不变成本不变成本略有增加成本略有增加降低一些次要功能降低一些次要功能、新技术、新技术、既提高功能既提高功能分部分项工程分部分项工程降低成本降低成本提高功能提高功能功能提高更大功能提高更大使成本大幅度降低使成本大幅度降低，又降低项，又降低项目成本目成本业主不能直接感业主不能直接感知的工程项目（知的工程项目（包括基础、结构包括基础、结构、综合管网、能、综合管网、能源动力设施等）源动力设施等）防水工程防水工程外墙保温外墙保温家居智能化设施家居智能化设施景观、装修景观、装修

98、门窗门窗户型优化户型优化注：以绿化工程为例，在成本不变的情况下，改变植物的搭配和密度，可以改善绿注：以绿化工程为例，在成本不变的情况下，改变植物的搭配和密度，可以改善绿化效果；或者在达到绿化效果的前提下，改变植物品种，可以降低成本。化效果；或者在达到绿化效果的前提下，改变植物品种，可以降低成本。nnn工程实施阶段控制要点工程实施阶段控制要点nn工程招投标工程招投标总分包合同管理总分包合同管理现场签证及设计变更管理现场签证及设计变更管理材料设备采购、认价招标及管理材料设备采购、认价招标及管理工程实施阶段控制要点工程实施阶段控制要点合理的工期合理的工期确定合理的工期，为了及时达到投资效益，抢工确定

99、合理的工期，为了及时达到投资效益，抢工期可能会增加成本，但抢工期获得的效益是否与期可能会增加成本，但抢工期获得的效益是否与增加的成本等值。增加的成本等值。工程实施阶段控制要点工程实施阶段控制要点施工方案的比较和造价控制施工方案的比较和造价控制包括施工平面布置中施工设备的选择和配包括施工平面布置中施工设备的选择和配置；基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方置；基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案比较；案比较；工程实施阶段控制要点工程实施阶段控制要点施工方案比选，合理选择优化方案，关注重点例：施工方案比选，合理选择优化方案，关注重点例：1、塔机的选型、安装高度、安装时间的确认（避免、塔机的选型

100、、安装高度、安装时间的确认（避免产生不必要的费用）产生不必要的费用）2、土石方边坡处理方式的选择、边坡系数的确定、土石方边坡处理方式的选择、边坡系数的确定（当深度过高是否要考虑使用档土板（当深度过高是否要考虑使用档土板）3、钢筋的搭接方式、角码铁的加工及布置方式、对、钢筋的搭接方式、角码铁的加工及布置方式、对拉螺杆的设置方式拉螺杆的设置方式4、基础抽水台班中设备的选型（水泵的区别、口径、基础抽水台班中设备的选型（水泵的区别、口径的选型）及合理确定台班的数量的选型）及合理确定台班的数量工程实施阶段控制要点工程实施阶段控制要点材料设备采购材料设备采购施工材料设备采购，对材料要比值比价；对设备除施工

101、材料设备采购，对材料要比值比价；对设备除了满足功能外，要比较质量、价格、运输及运行成了满足功能外，要比较质量、价格、运输及运行成本和使用寿命，还要考虑备品配件价格和维修的费本和使用寿命，还要考虑备品配件价格和维修的费用；用；如：发电机、电梯如：发电机、电梯n讨论讨论为什么在设计阶段控制成本效果最好，它有哪些为什么在设计阶段控制成本效果最好，它有哪些控制重点控制重点n总结总结项目成本控制要点的内容、方向要根据项目成本控制要点的内容、方向要根据项目的定位项目的定位市场的情况市场的情况工程的特点工程的特点客户的敏感点等来确定客户的敏感点等来确定景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程

102、成本管理景观工程成本管理责任景观工程成本管理责任景观工程成本管理景观工程成本管理控制阶段控制阶段方案设计阶段方案设计阶段职能部门职能部门设计研发部设计研发部职责职责落实设计单位落实设计单位进行方案交底，把控设计效果进行方案交底，把控设计效果初步设计阶段初步设计阶段造价采购部造价采购部设计研发部设计研发部提供设计项目各项技术指标提供设计项目各项技术指标景观工程专项成本测算景观工程专项成本测算管理设计变更管理设计变更工程实施阶段工程实施阶段工程竣工阶段工程竣工阶段营销部营销部造价采购部造价采购部工程部工程部造价采购部造价采购部控制景观效果控制景观效果景观专项成本动态管理景观专项成本动态管理组织现场

103、收方、审核竣工资料组织现场收方、审核竣工资料审核竣工结算审核竣工结算完善景观成本数据资料完善景观成本数据资料ll景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程主要成本构成景观工程主要成本构成lll场地整治费场地整治费苗木栽植费苗木栽植费苗木价苗木价水体、小品、硬铺铺装、庭院照明等水体、小品、硬铺铺装、庭院照明等景观效果调整苗木保活养护管理费景观效果调整苗木保活养护管理费景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程设计景观工程设计景观概念设计阶段景观概念设计阶段此阶段景观设计单位应提出概念性的草图及相此阶段景观设计单位应提出概念性的草图及相关意向图，与甲方讨论后选择并将其中一个制关意向图，与甲方讨论后选择

104、并将其中一个制作成此阶段成果。作成此阶段成果。目标：目标：确定景观主题，空间体系，景观序列确定景观主题，空间体系，景观序列,景观特征景观特征要素及景观亮点；进行场地平面及竖向关系布要素及景观亮点；进行场地平面及竖向关系布置，交通组织及视线组织；确定软景造景原则置，交通组织及视线组织；确定软景造景原则及手法。及手法。景观工程成本管理景观工程成本管理景观方案设计阶段景观方案设计阶段本阶段景观设计单位与甲方共同讨论并确定各种景本阶段景观设计单位与甲方共同讨论并确定各种景观空间（开放空间、半开放空间、私密空间等）内观空间（开放空间、半开放空间、私密空间等）内的平面布局，景观元素组织，竖向关系梳理，场地

105、的平面布局，景观元素组织，竖向关系梳理，场地景观亮点形式（喷泉、水景、雕塑），软景布局的景观亮点形式（喷泉、水景、雕塑），软景布局的空间关系，软景效果意向及基调树种骨干树种。空间关系，软景效果意向及基调树种骨干树种。景观工程成本管理景观工程成本管理目标：目标：完成景观空间的特征塑造，限定景观要素的尺完成景观空间的特征塑造，限定景观要素的尺度、材质、色彩等，清晰表达设计效果，使整个度、材质、色彩等，清晰表达设计效果，使整个小区得以呈现一致的景观风格；提供工程量计算小区得以呈现一致的景观风格；提供工程量计算供甲方进行成本核算。供甲方进行成本核算。景观工程成本管理景观工程成本管理景观初步设计阶段景观

106、初步设计阶段此阶段乙方需与建筑师协调有关平面、立面资料，此阶段乙方需与建筑师协调有关平面、立面资料，讨论相关的建筑及景观设施元素材料使用；与项目讨论相关的建筑及景观设施元素材料使用；与项目各专业工程师协调有关结构设施、地下管线、户外各专业工程师协调有关结构设施、地下管线、户外照明设施、水景循环系统等相关问题，完成景观初照明设施、水景循环系统等相关问题，完成景观初步设计图纸，并向下游设计单位交底。步设计图纸，并向下游设计单位交底。景观工程成本管理景观工程成本管理目标：目标：确定包括场地总平面控制尺寸及座标关系、竖向确定包括场地总平面控制尺寸及座标关系、竖向高程及排水关系、材质铺设及材料样板、初步

107、种植高程及排水关系、材质铺设及材料样板、初步种植定位及物种规格数量、小品及景观构筑物详图等与定位及物种规格数量、小品及景观构筑物详图等与效果相关的全部技术参数，以及景观家具（灯具、效果相关的全部技术参数，以及景观家具（灯具、标识、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）布点及选标识、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）布点及选型；提供工程量计算供甲方进行成本核算。型；提供工程量计算供甲方进行成本核算。景观工程成本管理景观工程成本管理景观施工图配合景观施工图配合所有除结构、防水、土木、机电等图纸外，均达所有除结构、防水、土木、机电等图纸外，均达施工要求。该阶段景观设计单位将配合下游结施工要求。该阶段景观设计单位将配

108、合下游结构、防水、土木、机电设计单位进行设计交底。构、防水、土木、机电设计单位进行设计交底。目标：目标：控制设计意图、设计效果，确保设计意图在后期控制设计意图、设计效果，确保设计意图在后期设计过程中不变形。设计过程中不变形。景观工程成本管理景观工程成本管理施工现场设计效果全程把控：施工现场设计效果全程把控：在全程设计在全程设计-施工过程中，景观设计单位需起到设施工过程中，景观设计单位需起到设计效果的总体把控作用。根据甲乙双方共同选择不计效果的总体把控作用。根据甲乙双方共同选择不同的关键节点进行效果检查，并提出意见。同的关键节点进行效果检查，并提出意见。目标：目标：在施工过程中及时发现问题，确保

109、设计意图完全实在施工过程中及时发现问题，确保设计意图完全实施，设计效果总体把控。施，设计效果总体把控。nnnnnn景观工程成本管理景观工程成本管理景观单方造价限额设计：景观单方造价限额设计：道路绿化隔离带：道路绿化隔离带：250.00元元/外围代征绿化带景观：外围代征绿化带景观：180.00元元/河岸景观：河岸景观：150.00元元/样板区景观：样板区景观：550.00元元/小区公共景观：小区公共景观：400元元/私家花园景观私家花园景观: 320元/景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理nn景观工程成本

110、管理景观工程成本管理景观设计成本控制景观设计成本控制景观设计时综合考虑景观与建筑立面风格的协景观设计时综合考虑景观与建筑立面风格的协调、统一，结合建筑形态进行总体景观设计，打调、统一，结合建筑形态进行总体景观设计，打造丰富的园林景观造丰富的园林景观进行丰富的竖向设计，利用绿化造坡合理有效利进行丰富的竖向设计，利用绿化造坡合理有效利用基地与场地的高差用基地与场地的高差nnn景观工程成本管理景观工程成本管理合理利用地块内有的原生植物，处理好沿河合理利用地块内有的原生植物，处理好沿河（湖）绿化、组团绿化、道路绿化、公共绿化及（湖）绿化、组团绿化、道路绿化、公共绿化及城市道路绿化带的关系；城市道路绿化

111、带的关系；尽可能保证私家（庭院）的景观面积最大化尽可能保证私家（庭院）的景观面积最大化在小区内设置水景、水系，面积不宜过大，采用在小区内设置水景、水系，面积不宜过大，采用硬地浅水；设置一些面积小、空间丰富、精致宜硬地浅水；设置一些面积小、空间丰富、精致宜人的景观环境节点（景观小品）人的景观环境节点（景观小品）景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理nn景观工程成本管理景观工程成本管理以软景生态植物群落改善视觉效果，重点节点考以软景生态植物群落改善视觉效果，重点节点考虑特色景观树虑特色景观树+植物群落。植物群落。软景结合部分木质品，如景观亲水木平台、木栈软景结合部分木质品

112、，如景观亲水木平台、木栈道、特色景观石局部造景、水生植物等道、特色景观石局部造景、水生植物等景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程费用表nnnnn景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本控制的难点景观工程成本控制的难点苗木形态不好采用增加和替换苗木的方式进行补救苗木形态不好采用增加和替换苗木的方式进行补救,这样引起成本增加和返工费用发生这样引起成本增加和返工费用发生绿量不足增加乔木也是引起成本增加绿量不足增加乔木也是引起成本增加灌木种植标准与效果，灌木种植面广、品种多、数灌木种植标准与效果，灌

113、木种植面广、品种多、数量大而且图纸不完善施工随意性大量大而且图纸不完善施工随意性大硬景构筑物与现场关系硬景构筑物与现场关系建筑场地移交及垃圾、综合管网施工、水电气管网建筑场地移交及垃圾、综合管网施工、水电气管网施工工序等原因造成苗木损失和增加景观工程成本施工工序等原因造成苗木损失和增加景观工程成本lllll景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理措施景观工程成本管理措施景观工程分不同设计阶段成本控制，方案阶段是景观工程分不同设计阶段成本控制，方案阶段是景观工程成本控制最重要的前控制阶段，占景观景观工程成本控制最重要的前控制阶段，占景观工程成本控制的工程成本控制的80%以上以上乔木或贵重

114、苗木部分由甲供乔木或贵重苗木部分由甲供景观效果过程控制景观效果过程控制 控制移栽等造成的损失控制移栽等造成的损失建立苗木基地或自己的苗圃积累苗木资源建立苗木基地或自己的苗圃积累苗木资源严格管理现场收方结算严格管理现场收方结算景观工程成本管理景观工程成本管理控制景观成本的方法控制景观成本的方法景观工程成本管理景观工程成本管理乔木、灌木种在那里乔木、灌木种在那里乔木乔木行道树行道树楼宇楼宇灌木灌木道路道路景观工程成本管理景观工程成本管理景观绿化指标控制景观绿化指标控制内容内容软景：硬景软景：硬景灌木：草坪灌木：草坪景观单方造价景观单方造价控制比例控制比例8085:1520510:9590景观工程成

115、本管理景观工程成本管理某项目景观成本分解某项目景观成本分解景观分区景观分区景观面积景观面积配置苗木配置苗木单方成本单方成本总造价总造价香樟、广玉香樟、广玉市政绿化市政绿化隔离带隔离带13000平米平米兰、银杏、雪兰、银杏、雪松、刚竹、鸢松、刚竹、鸢270元元351万元万元尾、草坪等尾、草坪等景观工程成本管理景观工程成本管理景观分区景观分区景观面积景观面积配置苗木配置苗木单方成本单方成本总造价总造价栾树、香樟、栾树、香樟、银杏、雪松、银杏、雪松、代征地代征地绿化带绿化带45000平米平米朴树、合欢、朴树、合欢、金桂、金边黄金桂、金边黄200元元900万元万元杨，南天竹、杨，南天竹、小叶女贞草坪小

116、叶女贞草坪等等景观工程成本管理景观工程成本管理景观分区景观分区景观面积景观面积配置苗木配置苗木单方成本单方成本总造价总造价杨柳、水杨柳、水杉、刚竹、杉、刚竹、河岸河岸植物配置植物配置8000平米平米八角金盘、八角金盘、云南黄馨、云南黄馨、150元元120万元万元迎春花、木迎春花、木芙蓉、鸢芙蓉、鸢尾、草坪等尾、草坪等河岸局河岸局部水域改造含部水域改造含土地流转补偿土地流转补偿180万元万元景观工程成本管理景观工程成本管理景观分区景观分区景观面积景观面积主要材料主要材料单方成本单方成本总造价总造价芬兰木，沿河道芬兰木，沿河道木栈道及小木栈道及小品、灯具品、灯具300平米平米做做2米宽的木栈米宽的

117、木栈道、景观小品道、景观小品400元元12万元万元景观工程成本管理景观工程成本管理环境景观成本中软硬景的比例关系须恰当、特别应环境景观成本中软硬景的比例关系须恰当、特别应关注竖向建筑和小品关注竖向建筑和小品合理选择绿化的种植土质，乔木、灌木、草皮的比合理选择绿化的种植土质，乔木、灌木、草皮的比例关系例关系关注硬质铺装中硬景软景的比例，各种材料的搭配关注硬质铺装中硬景软景的比例，各种材料的搭配关系；高档材料的使用范围关系；高档材料的使用范围水景土建费用与水系的形状有密切的关系，合理确水景土建费用与水系的形状有密切的关系，合理确定水景面积数量定水景面积数量景观工程成本管理景观工程成本管理环境成本的

118、弹性空间很大，其成本的提高对建安成环境成本的弹性空间很大，其成本的提高对建安成本的影响不是非常明显，但对楼盘的档次提升显本的影响不是非常明显，但对楼盘的档次提升显著。（这也是一般提高楼盘售价常用的方法之一）著。（这也是一般提高楼盘售价常用的方法之一）了解掌握市场上标杆楼盘的景观风格走向了解掌握市场上标杆楼盘的景观风格走向nnn交流提纲交流提纲准确进行成本测算的基本要求是什么准确进行成本测算的基本要求是什么你体会成本测算的难点有哪些你体会成本测算的难点有哪些怎样才能实现成本管理的目标怎样才能实现成本管理的目标成本的概念和目标成本的作用成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的管理

119、内容内容龙湖项目成本的控制龙湖项目成本的控制龙湖的招标投标管理龙湖的招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理招投标职能部门的设置招投标职能部门的设置招投投标管理招投投标管理一般公司招投标机构设置一般公司招投标机构设置有的公司招投标小组：负责公司招投标工作的领有的公司招投标小组：负责公司招投标工作的领导决策，负责对全部招投标工作的监管导决策，负责对全部招投标工作的监管小组成员：董事长、总经理、主管副总经理、财小组成员：董事长、总经理、主管副总经理、财务总监、总工程师、项目经理部总经理、工程管务总监、总工程师、项目经理部总经理、工程管理部经理、成本管理部经理、工程管理部招标工理部经理、成本管理部经

120、理、工程管理部招标工程师、建材采购协调小组成员组成（工程材料设程师、建材采购协调小组成员组成（工程材料设备采购）。备采购）。招投投标管理招投投标管理龙湖公司部门、项目运营构架龙湖公司部门、项目运营构架公司总经理公司总经理运营副总运营副总项目总监项目总监发展部发展部设计研发部设计研发部工程管理部工程管理部成本管理部成本管理部精装修项目部精装修项目部景观项目部景观项目部营销部营销部计划财务部计划财务部项目研发经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理研发专员研发专员专业工程师专业工程师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专员财务

121、专员招投投标管理招投投标管理龙湖造价采购部组织构架龙湖造价采购部组织构架造价工程师造价工程师成本中心成本中心造造景观采购工程师景观采购工程师价价采采采购中心采购中心装饰采购工程师装饰采购工程师购购部部招标中心招标中心材料采购工程师材料采购工程师设备采购工程师设备采购工程师招标工程师招标工程师招投投标管理招投投标管理龙湖招标小组是根据每单招标工作的具体内容龙湖招标小组是根据每单招标工作的具体内容成立的临时团队成立的临时团队造价采购部负责实施的招标造价采购部负责实施的招标研发部负研发部负工程部负工程部负分工分工责实施的责实施的招标招标责实施的责实施的招标招标材设材设招标招标土建安土建安装工程装工程

122、精装工程精装工程景观工程景观工程组长组长研发部职研发部职能负责人能负责人工程部职工程部职能负责人能负责人造价采购部职能负责人造价采购部职能负责人副组长副组长造价采购部造价采购部职能负责人职能负责人工程部职工程部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人招投投标管理招投投标管理运营副总运营副总精装部职精装部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人运营副总运营副总精装部职精装部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人运营副总运营副总精装部职精装部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人运营副总运营副总精装部职精装部职能负责人能负

123、责人景观部职景观部职能负责人能负责人运营副总运营副总运营副总运营副总组组员员工程部职工程部职能负责人能负责人招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工

124、程师业工程师招投投标管理招投投标管理材料设备材料设备工程师工程师材料设备材料设备工程师工程师材料设备材料设备工程师工程师材料设备材料设备工程师工程师项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监组组员员工程经理工程经理成本经理成本经理研发经理研发经理项目专业项目专业工程师工程师工程经理工程经理成本经理成本经理研发经理研发经理项目专项目专业工程师业工程师工程经理工程经理成本经理成本经理研发经理研发经理项目专业项目专业工程师工程师工程经理工程经理成本经理成本经理研发经理研发经理项目专业项目专业工程师工程师工程经理工程经理成本经理成本经理研发经理研发

125、经理项目专业项目专业工程师工程师工程经理工程经理成本经理成本经理研发经理研发经理项目专业项目专业工程师工程师注：表中标识有注：表中标识有“”符号的为必须参加人员，标识有符号的为必须参加人员，标识有“”的成员可视招标的的成员可视招标的具体内容选择性参与具体内容选择性参与nnnn招投投标管理招投投标管理招标小组主要职责招标小组主要职责贯彻执行公司有关招标管理办法，维护公司利贯彻执行公司有关招标管理办法，维护公司利益，进行全过程招标管理。益，进行全过程招标管理。审批招标申请书、招标邀请函、资格预审文审批招标申请书、招标邀请函、资格预审文件、招标文件、评标报告、中标通知书；件、招标文件、评标报告、中标

126、通知书；审批最高限价或评标标底（如有）；审批最高限价或评标标底（如有）；招标过程决策；招标过程决策；n定标。定标。nnnnn招投投标管理招投投标管理招标办理主持人招标办理主持人招标中心经理：负责组织由招标中心承担的各类招招标中心经理：负责组织由招标中心承担的各类招标；标；采购中心经理：负责组织由采购中心承担的各类材采购中心经理：负责组织由采购中心承担的各类材料设备采购招标；料设备采购招标；项目成本经理：负责组织由项目成本组承担的各类项目成本经理：负责组织由项目成本组承担的各类招标；招标；项目工程经理：负责组织由工程部承担的各类招项目工程经理：负责组织由工程部承担的各类招标。标。项目研发经理：负

127、责组织由研发部承接的各类设计项目研发经理：负责组织由研发部承接的各类设计招标招标n招投投标管理招投投标管理工程施工招标条件：工程施工招标条件：工程施工招标应当具备下列条件：工程施工招标应当具备下列条件：（一）按照国家有关规定需要履行项目审批手续（一）按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续；的，已经履行审批手续；（二）工程资金或者资金来源已经落实；（二）工程资金或者资金来源已经落实；（三）有满足施工招标需要的设计文件及其他技术（三）有满足施工招标需要的设计文件及其他技术资料；资料；（四）法律、法规、规章规定的其他条件。（四）法律、法规、规章规定的其他条件。123招投投标管理招投

128、投标管理招标范围招标范围序序号号招标方式招标方式公开招标公开招标邀请招标邀请招标比价比价/询价询价即简易招标即简易招标适用范围适用范围因属于民营企业，一般不采用因属于民营企业，一般不采用50万元以上（含万元以上（含50万元）的单项工程万元）的单项工程金额在金额在30万元以上（含万元以上（含30万元）的单次万元）的单次材料设备采购材料设备采购小于小于50万元的单项工程万元的单项工程小于小于30万元的单次材料设备采购万元的单次材料设备采购战略合作或年度合作的分供方选择战略合作或年度合作的分供方选择n招投投标管理招投投标管理招标范围招标范围金额在金额在50万元以上（含万元以上（含50万元）的单项工程

129、或万元）的单项工程或合同金额在合同金额在30万元以上（含万元以上（含30万元）的单次材万元）的单次材料设备采购需进行招标料设备采购需进行招标n招投投标管理招投投标管理招标范围招标范围金额小于金额小于50万元的单项工程及小于万元的单项工程及小于30万元的单次万元的单次材料设备采购，可不执行招标材料设备采购，可不执行招标 ，按以下规定执，按以下规定执行：行：小于小于50万元且大于万元且大于20万元的工程合同，以及小于万元的工程合同，以及小于30万元且大于10万元的材设采购合同，应至少邀请两家或两家以上分供方进行议价；请两家或两家以上分供方进行议价；小于小于20万元的工程合同，以及小于万元的工程合同

130、，以及小于10万元的材设万元的材设采购合同，可以与一家或一家以上分供方议价。采购合同，可以与一家或一家以上分供方议价。n招投投标管理招投投标管理招标范围招标范围以下条件的工程项目和材料设备采购，可不进行招以下条件的工程项目和材料设备采购，可不进行招标标工程类：水、电、气等垄断行业如不具备市场竞争工程类：水、电、气等垄断行业如不具备市场竞争条件条件不具备市场竞条件的及本细则约定不作招标的材料不具备市场竞条件的及本细则约定不作招标的材料设备设备执行集团集采或区域联动集采的，可根据集采结果执行集团集采或区域联动集采的，可根据集采结果直接签订合同直接签订合同经总经理审批，并通报集团备案的战略合作或年度

131、经总经理审批，并通报集团备案的战略合作或年度合作的分供方选择，可不进行招标合作的分供方选择，可不进行招标n招投投标管理招投投标管理招标计划招标计划在项目启动会时，明确项目各单项工程、单位工在项目启动会时，明确项目各单项工程、单位工程和材料设备合约形式及招标方式程和材料设备合约形式及招标方式, 并形成并形成项目项目合约规划合约规划，作为项目启动阶段成果提交集团审，作为项目启动阶段成果提交集团审批批招投投标管理招投投标管理项目合同规划招投投标管理招投投标管理如何选择适应企业特点的招标方式？如何选择适应企业特点的招标方式？招投投标管理招投投标管理招标方式的选择招标方式的选择n方式：方式：直接委托直接

132、委托议标议标邀请招标、公开招标邀请招标、公开招标单项招标，战略或区域性采购招标；单项招标，战略或区域性采购招标；招投投标管理招投投标管理招标方式的选择招标方式的选择n选取因素选取因素公司的经营环境，内部与外部环境公司的经营环境，内部与外部环境对资源的掌握程度对资源的掌握程度对市场的了解程度对市场的了解程度包括技术与供方包括技术与供方序序号号招投投标管理招投投标管理招投标流程及成果招投标流程及成果管理流程管理流程1 编制招投标计划编制招投标计划2 编制考察计划编制考察计划3 考察、确定入围单位考察、确定入围单位4 编制招标文件编制招标文件5 招标会招标会6 回标回标7 评标评标8 投标澄清投标澄

133、清9 定标定标10 签约签约工作成果工作成果合约规划合约规划招标方式和招标计划招标方式和招标计划考察计划考察计划考察报告考察报告招标文件招标文件招标答疑招标答疑及附件及附件投标文件投标文件及附件及附件评标报告评标报告投标澄清函投标澄清函定标报告定标报告中标通知书中标通知书合同合同及附件及附件nnn招投投标管理招投投标管理招标的一般程序招标的一般程序几个阶段的划分几个阶段的划分招标准备阶段招标准备阶段nnn发标阶段发标阶段投标阶段投标阶段评、定标阶段评、定标阶段授标与签约阶段授标与签约阶段后续工作后续工作招投投标管理招投投标管理招标准备阶段招标准备阶段 提交合同需求提交合同需求 确定招标小组与人

134、员确定招标小组与人员 供应商考察与资格预审供应商考察与资格预审中华人民共和国建筑法中华人民共和国建筑法第十二条规定：第十二条规定：“从事建从事建筑活动的建筑施工企业，应当具备下列条件：筑活动的建筑施工企业，应当具备下列条件：（1）有符合国家规定的注册资本；）有符合国家规定的注册资本；（2）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员；资格的专业技术人员；（3）有从事相关建筑活动规定的其他条件；）有从事相关建筑活动规定的其他条件；（4）法律、行政法规规定的其他条件。）法律、行政法规规定的其他条件。招投投标管理招投投标管理招标准备阶段招标准备

135、阶段招标小组共同确定考察单位，并根据考察结果确定招标小组共同确定考察单位，并根据考察结果确定入围单位。入围单位。对考察单位的考察本着广泛性和针对性，公司、项对考察单位的考察本着广泛性和针对性，公司、项目、管理、人员，保证充分竞争性目、管理、人员，保证充分竞争性考察报告，确定档次，建库，跟踪行业动态考察报告，确定档次，建库，跟踪行业动态招投投标管理招投投标管理型材考察报告招投投标管理招投投标管理西城天街施工单位考察报告招投投标管理招投投标管理安装考察报告n招投投标管理招投投标管理招标准备阶段招标准备阶段确定招标形式确定招标形式1、工程量清单招标2、定额结算条件招标3、单项工程价格包干4、固定单价

136、招标5、合同总价招标nn招投投标管理招投投标管理招标准备阶段招标准备阶段编写招标文件编写招标文件工程概况工程概况标段与范围划分标段与范围划分招标方式及合同形式，合同条件，评（定）标方招标方式及合同形式，合同条件，评（定）标方法与原则法与原则技术、图纸、现场、清单、标底技术、图纸、现场、清单、标底本项招标中一些特殊的事项说明，如现场条件等本项招标中一些特殊的事项说明，如现场条件等准备图纸、编制工程量清单、标底（预算）准备图纸、编制工程量清单、标底（预算）招投投标管理招投投标管理工程招标文件模板精装修招标文件招投投标管理招投投标管理发标阶段发标阶段信息公布报名收取保证金,资料押金发放招标资料现场踏

137、勘答疑与补充招标文件招投投标管理招投投标管理发标阶段发标阶段回标投标单位数量不得少于2N+1(N为该次招标的中标单位数量）单位数量）开标由招标小组成员进行内部开标，不进行投标单位在场的公开唱标。场的公开唱标。招标小组2人（含）以上（造价部人员至少1名，其他职能他职能1名）才能进行开标，并形成书面签字确认的名）才能进行开标，并形成书面签字确认的开标记录开标记录招投投标管理招投投标管理评、定标阶段评、定标阶段经济标由造价采购部负责评标。经济标由造价采购部负责评标。技术标由招标范围职能部门评标技术标由招标范围职能部门评标根据评标意见确定有效标，对所有投标单位的技术根据评标意见确定有效标，对所有投标单

138、位的技术标、经济标进行一次正式澄清，经济标的澄清仅限标、经济标进行一次正式澄清，经济标的澄清仅限于发包范围与算术错误，不调整投标总价于发包范围与算术错误，不调整投标总价中标原则是：技术标合格，投标范围与招标要求一中标原则是：技术标合格，投标范围与招标要求一致，合理低价中标，以确定中标单位致，合理低价中标，以确定中标单位开标记录表春森彼岸开标评标表技术标评价表n招投投标管理招投投标管理评、定标阶段评、定标阶段评定标报告评定标报告评定标报告评定标报告中定标价格必须与项目目标成（执中定标价格必须与项目目标成（执行版）、公司相似项目历史成本进行比较分析，或行版）、公司相似项目历史成本进行比较分析，或与

139、行业内类似项目进行比较。与行业内类似项目进行比较。当非最低价中标时，做为特殊事项在定标报告里做当非最低价中标时，做为特殊事项在定标报告里做出书面记录，在总经理审批出书面记录，在总经理审批评定标报告评定标报告时，一时，一并完成审批并抄送集团运营中心备案并完成审批并抄送集团运营中心备案n招投投标管理招投投标管理评、定标阶段评、定标阶段评定标报告主要内容：评定标报告主要内容：定标意见定标意见 ；准确地描述定标意见。；准确地描述定标意见。评标过程及分析评标过程及分析1）.投标单位情况；投标单位情况；2）.招标概况；招标概况；3）.招标过程及分析：还原招标过程记录每一详细动招标过程及分析：还原招标过程记

140、录每一详细动作，并对不同阶段的中间成果作出过程分析。作，并对不同阶段的中间成果作出过程分析。4）.评标办法；明示招标文件所列明的评标办法；评标办法；明示招标文件所列明的评标办法；5）.评标意见；包括技术标（如有）、商务标、经济评标意见；包括技术标（如有）、商务标、经济标评标意见，综合评标意见。标评标意见，综合评标意见。招投投标管理招投投标管理评标报告招投投标管理招投投标管理授标与签约阶段授标与签约阶段确定中标单位后即向中标单位发送确定中标单位后即向中标单位发送中标通知书中标通知书发送中标通知书后，即尽快按招标文件中合同条件发送中标通知书后，即尽快按招标文件中合同条件签订合同签订合同订立书面合同

141、后订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送县级日内，中标人应当将合同送县级以上工程所在地的建设行政主管部门备案。以上工程所在地的建设行政主管部门备案。招投投标管理招投投标管理电梯中标通知书招投投标管理招投投标管理招标周期预估招标周期预估招标期量表招投投标管理招投投标管理甲供材料集中采购及管理甲供材料集中采购及管理招投投标管理招投投标管理甲方供应材料的原则甲方供应材料的原则材料价值高材料价值高质量不能确定（同一品牌多标准）质量不能确定（同一品牌多标准）观感要统一观感要统一 （色差偏差）（色差偏差）特殊材料特殊材料nn招投投标管理招投投标管理甲供设备、材料供应管理甲供设备、材料供应管理甲供设备、材

142、料是控制工程造价的重要因素之一甲供设备、材料是控制工程造价的重要因素之一甲供材料采购形式甲供材料采购形式集中招标采购集中招标采购 (产品成熟产品成熟,市场供应量大市场供应量大)竞争采购竞争采购谈判采购谈判采购(产品市场供应较少产品市场供应较少)(产品较垄断产品较垄断)123招投投标管理招投投标管理序号序号供应方式供应方式甲方供应甲方供应甲方限价、甲方限价、乙方采购乙方采购乙方自乙方自行采购行采购适用范围适用范围适用于单价高、通用性较强、使用量较适用于单价高、通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等。饰材料、电梯、电线电缆等

143、。适用于用量较大、但市场较成熟、品牌适用于用量较大、但市场较成熟、品牌和价格差异不大的材料设备，如给排水和价格差异不大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。适用于产品质量差异较小、价格差异不适用于产品质量差异较小、价格差异不大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑用砖等。用砖等。招投投标管理招投投标管理集中采购的意义集中采购的意义短期效益短期效益1、降低成本、降低成本2、提升效率、提升效率3、统一品牌、统一品牌4、保证品质、保证品质长期效益长期效益1、提升企业的品牌影响力2、实现内部资源共享3、通过对产品、设计、施工

144、工 工工 艺艺 的研的研 究，促进先究，促进先进进 化化 、标、标 准化准化 、工、工 业业化化 ， 最最 终终 实实 现现 规模规模 效效益；益；招投投标管理招投投标管理集中采购应考虑的前提集中采购应考虑的前提1、规模度-与-多样性2、标准化-与-多变性3、地域性-与-市场性设立材料样品资料库设立材料样品资料库实物样板间实物样板间资料样板库资料样板库招投投标管理招投投标管理甲方供应材料设备的目的甲方供应材料设备的目的集约方式规模采购有利于市场竞争降低材料设备的集约方式规模采购有利于市场竞争降低材料设备的造价和采购成本造价和采购成本可以有效控制主要材料设备的质量可以有效控制主要材料设备的质量招

145、投投标管理招投投标管理通过与供方一体化管理达到价值最大化通过与供方一体化管理达到价值最大化为提高采购效率，在产品设计阶段就进行价值分为提高采购效率，在产品设计阶段就进行价值分析，评估生命周期成本析，评估生命周期成本建立网络采购平台，促进公平竞争和透明管理与监建立网络采购平台，促进公平竞争和透明管理与监督流程督流程供应商资源整合及关系管理将其发展成为公司的核供应商资源整合及关系管理将其发展成为公司的核心竞争力之一心竞争力之一选取集成分供方供应选取集成分供方供应 百安居百安居nnnn招投投标管理招投投标管理认质认价材料价格管理认质认价材料价格管理选用造价信息相应材料价格选用造价信息相应材料价格了解

146、市场材料价格了解市场材料价格专业网站材料价格信息专业网站材料价格信息材料的到工地价和采管费材料的到工地价和采管费成本的概念和目标成本的作用成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的管理内容内容龙湖项目成本的控制龙湖项目成本的控制龙湖的招标投标管理龙湖的招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理房地产开发企业的合同体系房地产开发企业的合同体系土土地地合合同同合同管理合同管理合同体系合同体系按开发过程划分按开发过程划分管理类合同：管理类合同： 财务合同财务合同 人事合同、办公类合同等人事合同、办公类合同等业务类合同：业务类合同：财财 务、务、管管 理理土地购置土地购置前期前期开发建设

147、开发建设销售租赁销售租赁物业管理物业管理地勘测绘合同地勘测绘合同设计合同设计合同前期工程合同前期工程合同建安工程合同建安工程合同配套设施合同配套设施合同基础设施合同基础设施合同材料设备采购合同材料设备采购合同房屋销售合同房屋销售合同商业运营合同商业运营合同广告宣传合同广告宣传合同物业管理委托合同物业管理委托合同维修整改合同维修整改合同咨询合同咨询合同275n合同管理合同管理合同分类及相关责任部门合同分类及相关责任部门合同管理合同管理合同类型合同类型n 按合同主体：按合同主体：双方合同双方合同三方合同。三方合同。277n合同管理合同管理按计价方式分类：按计价方式分类：总价合同总价合同单价合同单价

148、合同成本加酬金合同等。成本加酬金合同等。按责任部门分类按责任部门分类合同管理合同管理279合同管理合同管理合同职责划分合同管理合同管理合同管理是核心合同管理是核心质量质量合同合同成本成本工期工期nnnnn合同管理合同管理合同管理职责合同管理职责综合管理岗位：计划财务部合同管理员综合管理岗位：计划财务部合同管理员合同承办部门：负责本部门合同起草、会签、校合同承办部门：负责本部门合同起草、会签、校稿、审核、批准、签章的过程管理稿、审核、批准、签章的过程管理合同会签部门：负责从本部门需求和专业角度提合同会签部门：负责从本部门需求和专业角度提出会签意见。出会签意见。计划财务部：负责对合同会签过程进行动

149、态监督计划财务部：负责对合同会签过程进行动态监督管理管理行政部：负责合同审核、用印、存档、查询工作行政部：负责合同审核、用印、存档、查询工作合同管理合同管理合同签订流程合同签订流程合同管理合同管理n基本流程：基本流程：起草起草会签会签校稿校稿审核审核批准批准用印用印存档存档/抄送抄送合同管理合同管理1、编制合约规划项目启动阶段编制合约规划项目启动阶段编制合约规划将项目各成本费项对应分解成未来可执行的合同将项目各成本费项对应分解成未来可执行的合同明确合同招标方式、时间，合同计价方式、标准明确合同招标方式、时间，合同计价方式、标准随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同随项目进展，合约规划逐步

150、变成真实的合同和合同造价造价n合同管理合同管理2、提交合同需求合同需求的内容合同需求的内容工作范围和工作内容工作范围和工作内容技术要求和验收标准技术要求和验收标准中间交接验收和时间中间交接验收和时间开工时间及完成时间开工时间及完成时间场地情况及配合工作场地情况及配合工作nnn合同管理合同管理3、合同起草合同承办人对合同签订的及时性、合理性、合法合同承办人对合同签订的及时性、合理性、合法性、合规性、完整性、正确性承担主要责任，即第性、合规性、完整性、正确性承担主要责任，即第一责任；一责任；合同承办人应具备的能力？合同承办人应具备的能力？合同承办人在会签审批过程中，应严格按办理说明合同承办人在会签

151、审批过程中，应严格按办理说明添加相关人员参与会签和审批，不得随意添加合同添加相关人员参与会签和审批，不得随意添加合同会签权限以外的人员参与会签（目的是提高合同会会签权限以外的人员参与会签（目的是提高合同会签效率、明确责任、控制合同流传范围）签效率、明确责任、控制合同流传范围）合同管理合同管理基本内容：基本内容：包括标的物（施工、采购、服务等），数量（范包括标的物（施工、采购、服务等），数量（范围及内容）和质量（验收标准），价款，付款节点围及内容）和质量（验收标准），价款，付款节点和相应的支付条件，合同履行的期限、地点和方和相应的支付条件，合同履行的期限、地点和方式，违约责任等主要条款。式，违约

152、责任等主要条款。（不同合同主要内容基本一致不同合同主要内容基本一致）合同管理合同管理建安合同主要条款建安合同主要条款当事人的名称（全称）当事人的名称（全称）工程地址工程地址工程名称工程名称数量（建筑面积）数量（建筑面积）工程范围工程范围质量要求质量要求工期工期价款及价款结算办法价款及价款结算办法合同管理合同管理材料供应和结算办法材料供应和结算办法保修条款保修条款违约责任违约责任争议解决方法争议解决方法其他其他（大体分为三方面：基本情况、工程管理、价款（大体分为三方面：基本情况、工程管理、价款结算）结算）合同管理合同管理合同名称：合同名称：按按“地区地区+公司公司+项目名称项目名称+事项事项”的

153、原则命名合同；的原则命名合同；一般情况下一份合同一个合同主体，若一份合同一般情况下一份合同一个合同主体，若一份合同多个合同主体需要说明不同主体对应的标的物及多个合同主体需要说明不同主体对应的标的物及金额；金额；nn合同管理合同管理合同正文合同正文施工合同要明确工程范围、工程数量、工程价款施工合同要明确工程范围、工程数量、工程价款（结算办法）、工期、付款办法、质量标准、技（结算办法）、工期、付款办法、质量标准、技术资料提供、保修条件等；术资料提供、保修条件等；采购合同要具体写明产品名称、牌号、商标、生采购合同要具体写明产品名称、牌号、商标、生产厂家、型号、规格、等级、花色、是否成套产产厂家、型号

154、、规格、等级、花色、是否成套产品等，技术质量要求要明确、具体，数量要明确品等，技术质量要求要明确、具体，数量要明确计量单位、计量方法、自然损耗率等，运输方式计量单位、计量方法、自然损耗率等，运输方式及运费负责人应具体，交（提）货期限、地点及及运费负责人应具体，交（提）货期限、地点及验收方法应明确；验收方法应明确；nnnn合同管理合同管理合同正文合同正文合同必须有违约责任，违约责任应具体写明约定合同必须有违约责任，违约责任应具体写明约定的违约条件、违约金数额、比例及计算方法；的违约条件、违约金数额、比例及计算方法；写明何种条件下可以解除合同；写明何种条件下可以解除合同；合同必须有质保金及质保期，

155、以保证合同后期服合同必须有质保金及质保期，以保证合同后期服务的正常进行；务的正常进行；合同应有明确的签约地点及合同生效和执行完毕合同应有明确的签约地点及合同生效和执行完毕的起止时间及签约时间；的起止时间及签约时间；合同管理合同管理合同结尾：合同结尾：双方都必须使用合法的印章（公章或合同专用双方都必须使用合法的印章（公章或合同专用章），不得使用财务章或业务章等不合法印章；章），不得使用财务章或业务章等不合法印章；nnn合同管理合同管理4、合同会签会签人对合同内容提出专业意见，提供专业标准规会签人对合同内容提出专业意见，提供专业标准规范或技术要求条款给合同起草人，承担相关专业责范或技术要求条款给合

156、同起草人，承担相关专业责任；任；合同承办人必须逐条明确回复会签人意见、直到意合同承办人必须逐条明确回复会签人意见、直到意见达成一致（严禁合同承办人见达成一致（严禁合同承办人“含含糊糊含含糊糊”接受会签接受会签意见、没有充分沟通、甚至没有接受会签意见就送意见、没有充分沟通、甚至没有接受会签意见就送审批的情况）；审批的情况）；合同承办人在校稿时要保留原稿和校稿，并在附件合同承办人在校稿时要保留原稿和校稿，并在附件合同名称中明示（目的是保留追溯的依据）；合同名称中明示（目的是保留追溯的依据）；n合同管理合同管理5、合同审核：合同审核人负责对校稿版本的合理性、合法性、合合同审核人负责对校稿版本的合理性

157、、合法性、合规性、完整性、正确性进行全面审核，承担合同签规性、完整性、正确性进行全面审核，承担合同签定的第二责任（审核人必须全面检查会签意见并确定的第二责任（审核人必须全面检查会签意见并确认合同承办人已经与会签人达成一致意见）；认合同承办人已经与会签人达成一致意见）；n合同管理合同管理6、合同批准：批准人在审核的基础上批准该合同的执行，对签批准人在审核的基础上批准该合同的执行，对签订合同承担决策责任，不承担因合同的及时性、订合同承担决策责任，不承担因合同的及时性、合理性、合法性、合规性、完整性、正确性等具合理性、合法性、合规性、完整性、正确性等具体条款所涉及的相关责任；体条款所涉及的相关责任；

158、n合同管理合同管理7、合同审批：审批人同时兼任审核和批准，承担第二责任和决审批人同时兼任审核和批准，承担第二责任和决策责任。策责任。n合同管理合同管理8、合同用印归档：行政部用印前要审核合同是否校稿审批版本，确行政部用印前要审核合同是否校稿审批版本，确定后方能用印，如发现问题可以驳回，拒绝用印定后方能用印，如发现问题可以驳回，拒绝用印n合同管理合同管理合同类别及权限表：合同类别及权限表：对合同进行分类管理，不同类别的合同对应不同的对合同进行分类管理，不同类别的合同对应不同的起草人、会签人、审核人、审批人和抄送人，起草人、会签人、审核人、审批人和抄送人，合同管理合同管理合同权限表合同权限表合同会

159、签权限表n合同管理合同管理合同示范模板：合同示范模板：合同示范模板是各部门业务经验的积累，是各部合同示范模板是各部门业务经验的积累，是各部门进行业务培训的重要工具，由合同承办部门负门进行业务培训的重要工具，由合同承办部门负责建立和管理本部门合同的示范模板；责建立和管理本部门合同的示范模板；nnnn合同管理合同管理合同的交底合同的交底合同交底分类合同交底分类合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读答疑及改进意见交流答疑及改进意见交流主要的管理制度（主要的管理制度（合同附件合同附件）p合同管理合同管理合同交底分类合同交底分类第一类：合同内部交底第一类：合同内部交底由合同签订人组织，向项目管理团

160、队交底。由合同签订人组织，向项目管理团队交底。陈述合同形成背景、合同结构、主要条款解读、陈述合同形成背景、合同结构、主要条款解读、执行要点及特殊情况处理，并解答项目管理团队执行要点及特殊情况处理，并解答项目管理团队提出的问题，最后形成书面合同内部交底记录。提出的问题，最后形成书面合同内部交底记录。p合同管理合同管理第二类：合同外部交底第二类：合同外部交底由项目部经理组织，项目管理团队参加，向监理由项目部经理组织，项目管理团队参加，向监理单位、施工单位项目班子交底。主要是对材料设单位、施工单位项目班子交底。主要是对材料设备管理（由材料设备组主讲）、合同中对施工单备管理（由材料设备组主讲）、合同中

161、对施工单位的要求及管理规定进行交底，并解答监理单位的要求及管理规定进行交底，并解答监理单位、施工单位人员提出的问题，最后形成书面外位、施工单位人员提出的问题，最后形成书面外部交底纪录。部交底纪录。合同管理合同管理合同交底的内容合同交底的内容总包合同交底内容合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读 合同组成及其解释顺序（解释顺序的作用）合同组成及其解释顺序（解释顺序的作用） 合同主要条款（按合同文件重点解读）合同主要条款（按合同文件重点解读）合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-施工范围施工范围 承包范围或施工范围在设计交底后可发送详细施承包范围或施工

162、范围在设计交底后可发送详细施工界面的通知进行具体明确调整；（项目管理团工界面的通知进行具体明确调整；（项目管理团队集体决策并进行界面审批）队集体决策并进行界面审批） 本合同暂未包含的其他工程，发包人需委托承包本合同暂未包含的其他工程，发包人需委托承包人完成时，应以书面方式委托承包人。人完成时，应以书面方式委托承包人。合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-工程分包工程分包 包含了发包人指定分包及另行发包的项目。包含了发包人指定分包及另行发包的项目。 未包含施工单位自身的分包工程，承包人分包工未包含施工单位自身的分包工程，承包人分包工程应征得监理及发包人同意。程应征得监理及

163、发包人同意。 指定分包并不排斥承包人，承包人在同等条件可指定分包并不排斥承包人，承包人在同等条件可优先承接。优先承接。合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-工程价款结算办法工程价款结算办法 计价原则计价原则 工程类别划分标准各个项目会略有差异，应注意区工程类别划分标准各个项目会略有差异，应注意区别；别； 附件中关于部分定额执行问题的统一意见附件中关于部分定额执行问题的统一意见 。 不同的工程项目执行对应的计价原则，应注意区分不同的工程项目执行对应的计价原则，应注意区分基础工程：深度按实际、断面按设计，工程量按定额计算规则计算基础工程：深度按实际、断面按设计，工程量按定额

164、计算规则计算合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-工程价款结算办法工程价款结算办法 材料价格结算方式材料价格结算方式 甲供材料及设备价格在工程结算时应注意：甲供材料及设备价格在工程结算时应注意：不同材料及设备的采保费的区别；商品砼有配合不同材料及设备的采保费的区别；商品砼有配合费，但无采保费（在商品砼采购合同中有专门约费，但无采保费（在商品砼采购合同中有专门约定）；定）； 认质认价材料的处理方式：认价材料的采购价和到认质认价材料的处理方式：认价材料的采购价和到工地价的区别工地价的区别合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-工程价款结算办法工程价款结

165、算办法 总包管理及配合费总包管理及配合费 注意总包管理及配合费的涵盖范围；注意总包管理及配合费的涵盖范围； 指定分包应要求总包履行管理职责，分包人向承包指定分包应要求总包履行管理职责，分包人向承包人负责，承包人向发包人负责，在进度质量工人负责，承包人向发包人负责，在进度质量工程款（包括质保金）方面体现总包的责任及权利义程款（包括质保金）方面体现总包的责任及权利义务。（以防水工程具体阐述）务。（以防水工程具体阐述）n合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-工程价款结算办法工程价款结算办法 安全、文明施工增加费的计取安全、文明施工增加费的计取 注意该费用的组成及涵盖范围：由定

166、额费用、专项注意该费用的组成及涵盖范围：由定额费用、专项费用、按实计算费用三部分组成。费用、按实计算费用三部分组成。定额费用：是指在建筑、装饰、安装、市政、园定额费用：是指在建筑、装饰、安装、市政、园林、房屋修缮工程定额及费用定额中已包括的各施林、房屋修缮工程定额及费用定额中已包括的各施工工序正常施工条件下，采用合理施工工艺所发生工工序正常施工条件下，采用合理施工工艺所发生的常规安全生产、文明施工费用。的常规安全生产、文明施工费用。n合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-工程价款结算办法工程价款结算办法专项费用：是指按规定标准计算的专项费用：是指按规定标准计算的“安全文

167、明施工安全文明施工专项费用专项费用”，包括，包括建筑施工安全检查标准建筑施工安全检查标准(JGJ5999)、重庆市建筑工地文明施工标准(渝建发200039号)、重庆市市政工程文明施工暂行标准暂行标准(渝建发渝建发2004132号号)中规定的，除中规定的，除“定定额费用额费用”和和“按实计算费用按实计算费用”之外的安全文明施工措之外的安全文明施工措施内容所发生的费用。施内容所发生的费用。n合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-工程价款结算办法工程价款结算办法按实计算费用：是指除上述按实计算费用：是指除上述“定额费用定额费用”和和“专项费专项费用用”外，在工程建设中实际发生

168、的安全文明施工措外，在工程建设中实际发生的安全文明施工措施费用。一般包括：土石方支护、人工挖孔桩支施费用。一般包括：土石方支护、人工挖孔桩支护、建筑物垂直封闭、垂直防护架、水平防护护、建筑物垂直封闭、垂直防护架、水平防护架、施工场地硬化、现场出入口道路硬化、控制架、施工场地硬化、现场出入口道路硬化、控制噪声措施、现场封闭设施、建筑垃圾外运、易洒噪声措施、现场封闭设施、建筑垃圾外运、易洒漏物质密闭运输以及为保障施工现场周边建筑漏物质密闭运输以及为保障施工现场周边建筑物、构筑物和电力、通信、给排水、天然气等城物、构筑物和电力、通信、给排水、天然气等城市基础设施而采取的安全文明施工措施费用等内市基础

169、设施而采取的安全文明施工措施费用等内容。容。合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-工程价款结算办法工程价款结算办法 水电费的计取水电费的计取 调差。调差。 总表分摊水电分表损耗总表分摊水电分表损耗 在实际操作中，注意读表的双方确认流程在实际操作中，注意读表的双方确认流程 需为分包提供接口水电接口，拆除时应征得发包需为分包提供接口水电接口，拆除时应征得发包人同意。人同意。合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-工程价款结算办法工程价款结算办法 预结算办理预结算办理 办理时限，包括：造价采购部内部审核及计划财务办理时限，包括：造价采购部内部审核及计划财

170、务部外委审核（平常称之为审计）部外委审核（平常称之为审计） 工程结算材料结算财务对帐财务结算的区工程结算材料结算财务对帐财务结算的区别。别。合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-工程质量工程质量有关质量的相关条款：有关质量的相关条款：补充协议及合同协议书约定的补充协议及合同协议书约定的“工程质量工程质量”标准；标准；专用条款约定的专用条款约定的“质量与验收质量与验收”；通用条款约定的；通用条款约定的“质量及检验质量及检验”合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-工期目标工期目标绝对工期的概念。绝对工期的概念。合同中可引发工期延后的因素：图纸延后，重

171、大合同中可引发工期延后的因素：图纸延后，重大变更，场地条件不具备，不可抗力，甲供材料供变更，场地条件不具备，不可抗力，甲供材料供货延期等属于发包人原因造成的各类原因。货延期等属于发包人原因造成的各类原因。工期索赔时注意识别关键线路。仅能对关键线路工期索赔时注意识别关键线路。仅能对关键线路延期同意索赔。延期同意索赔。n合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-工程保险和不可抗力工程保险和不可抗力施工人员意外伤害险施工人员意外伤害险n工程保险工程保险工程保险及不可抗力合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-工程付款工程付款进度款的拨付流程及控制要点进度款的拨付流程及控制要

172、点甲供材料款的扣回原则。甲供材料款的扣回原则。注意履约保函注意履约保函/或保证金的提交、退还。或保证金的提交、退还。工程保修金扣留和退还工程保修金扣留和退还合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-工程进度计划工程进度计划 项目施工进度计划项目施工进度计划 月度进度计划月度进度计划 甲供材料计划等甲供材料计划等 完成工作量报表完成工作量报表合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-材料供应材料供应由材料及设备组另行交底。由材料及设备组另行交底。供应周期及计划管理。供应周期及计划管理。合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-工程保修工

173、程保修竣工备案后竣工备案后6个月起算质保期的意义及目的。个月起算质保期的意义及目的。注意分包合同也应符合上述原则。注意分包合同也应符合上述原则。总包对分包质保、维保的管理承担连带责任。总包对分包质保、维保的管理承担连带责任。合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-违约责任违约责任注意补充条款，专用条款，通用条款中均有违约注意补充条款，专用条款，通用条款中均有违约责任的相关约定；责任的相关约定；违约处理应注意有理有据：有违约事实，有可执违约处理应注意有理有据：有违约事实，有可执行的条款或依据（如项目例会纪要上的约定但应行的条款或依据（如项目例会纪要上的约定但应注意其合法性）

174、。注意其合法性）。违约处理应按公司规定的审批程序处理。违约处理应按公司规定的审批程序处理。nn合同管理合同管理合同组成及主要条款解读合同组成及主要条款解读-仲裁和起诉仲裁和起诉仲裁：时间快、收费低，仲裁不服执行难（上述仲裁：时间快、收费低，仲裁不服执行难（上述法院执行）一般纠纷采用法院执行）一般纠纷采用起诉：时间长、收费高，重大纠纷采用起诉：时间长、收费高，重大纠纷采用合同管理合同管理龙湖合同附件龙湖合同附件n合同管理合同管理附件一：龙湖工程观感质量验收标准（附件一：龙湖工程观感质量验收标准（2003版）版）附件1观感标准合同管理合同管理附件二：龙湖建设工程施工合同保修维修条款附件二：龙湖建设

175、工程施工合同保修维修条款附件2保修条款合同管理合同管理附件三：合同部分定额执行问题的统一意见附件三：合同部分定额执行问题的统一意见附件3定额统一问题合同管理合同管理附件四：工程预（结）算编制审核规定附件四：工程预（结）算编制审核规定附件4预结算编制合同管理合同管理附件五附件五: 甲供及认质认价材料清单列表甲供及认质认价材料清单列表附件5甲供材料表合同管理合同管理附件六：文明施工管理办法附件六：文明施工管理办法附件6文明施工要求合同管理合同管理附件七：项目技术管理规定附件七：项目技术管理规定附件7技术管理规定合同管理合同管理附件八：项目计划管理办法附件八：项目计划管理办法附件8计划管理要求合同管

176、理合同管理附件九：设计变更、现场签证、竣工图编制的协议附件九：设计变更、现场签证、竣工图编制的协议附件9变更签证管理合同管理合同管理答疑及改进意见交流答疑及改进意见交流答疑答疑收集反馈及改进意见收集反馈及改进意见总结总结nnn合同管理合同管理合同标准化合同标准化总包合同模板总包合同模板设计合同模板设计合同模板分包合同模板分包合同模板防水工程合同模板防水工程合同模板弱电安防合同模板弱电安防合同模板消防安装合同模板消防安装合同模板环境景观合同模板环境景观合同模板市政管网合同模板市政管网合同模板nnnn合同管理合同管理合同风险防范合同风险防范风险防范的目的是促进交易风险防范的目的是促进交易合同风险是

177、可以防范的合同风险是可以防范的任何风险防范方法都不可能消除所有的风险任何风险防范方法都不可能消除所有的风险通过建立适当的合同风险防范机制，是将风险控通过建立适当的合同风险防范机制，是将风险控制在可以承受的范围内制在可以承受的范围内合同管理合同管理风险防范的方法风险防范的方法nnn风险回避风险回避风险转移风险转移风险承受风险承受任何风险的防范都是要付出成本的任何风险的防范都是要付出成本的合同管理合同管理合同风险的防范合同风险的防范-合同管理（事前）合同管理（事前）合同管理合同管理合同签订时应注意合同签订时应注意n主体审查主体审查问题讨论问题讨论: 分、子公司身份问题（如公司更名、分、子公司身份问

178、题（如公司更名、公章如何签等）公章如何签等）;问题讨论：自然人和法人混同问题（如商业租赁问题讨论：自然人和法人混同问题（如商业租赁两层商铺，一为自然人签，一为自然人任法定代两层商铺，一为自然人签，一为自然人任法定代表人的法人签问题）。表人的法人签问题）。注意保存相关身份、资质、许可等证明作为合同注意保存相关身份、资质、许可等证明作为合同附件附件n合同管理合同管理合同签订时应注意合同签订时应注意细节把关、忌用生僻词语（以日常审查合同为例）细节把关、忌用生僻词语（以日常审查合同为例）:“颠覆性颠覆性” 改为改为“否定性否定性”同一合同前后概念表述一致：同一合同前后概念表述一致：“设计费设计费”与与

179、“服务费服务费”无付款标准：无付款标准：“乙方根据甲方意见要求，修改完成方案设计阶乙方根据甲方意见要求，修改完成方案设计阶段最终成果段最终成果” 增加增加“并经甲方确认后并经甲方确认后 *日内日内”过后时间应封闭过后时间应封闭: *后后3日内或日内或*后后3个工作日内个工作日内;不能循环定义不能循环定义: 小修小修中修中修大修大修(小修是指两个小时能完成小修是指两个小时能完成);应有衡量标准：应有衡量标准：“小问题小问题”“重大技术问题重大技术问题”-等等nnn合同管理合同管理合同风险的防范合同风险的防范合同管理（事中）合同管理（事中）建立合同管理台帐，注意对履行周期长的合同随建立合同管理台帐

180、，注意对履行周期长的合同随时跟进时跟进建立合同跟踪检查制度建立合同跟踪检查制度建立风险防范及应对机制建立风险防范及应对机制nn合同管理合同管理合同风险的防范合同风险的防范合同管理（事后）合同管理（事后）建立合同档案管理制度，合同档案（特别是原建立合同档案管理制度，合同档案（特别是原件）要统一管理，专人管理件）要统一管理，专人管理企业应根据自己需要建立完备的合同执行评价制企业应根据自己需要建立完备的合同执行评价制度，指导合同模板内容调整度，指导合同模板内容调整合同管理合同管理影响合约关系和合约范围的因素影响合约关系和合约范围的因素1、政府或垄断部门的规定或市场习惯政府或垄断部门的规定或市场习惯2

181、、业主方项目管理的特点、项目本身的特点3、对成本的要求4、对品质的要求5、对责任和效率的要求6、设计图纸和技术要求7、工程进度8、公司所面临的市场情况和市场地位9、承包商的条件和心态nnnn合同管理合同管理合同的更改和解除合同的更改和解除变更、解除合同，必需采用书面形式（包括当事变更、解除合同，必需采用书面形式（包括当事人双方的信件、函电、电传等），人双方的信件、函电、电传等），因变更、解除合同而使公司利益遭受损失的，除因变更、解除合同而使公司利益遭受损失的，除法律允许免负责任的以外，均应承担相应的责法律允许免负责任的以外，均应承担相应的责任，并在变更、解除合同的协议书中明确规定。任，并在变更

182、、解除合同的协议书中明确规定。合同转让必须有三方协议；合同转让必须有三方协议；变更、解除合同，一律依合同流转基本流程办理变更、解除合同，一律依合同流转基本流程办理手续。手续。nn合同管理合同管理合同管理责任合同管理责任各部门自行负责本部门合同承办人员承办合同的各部门自行负责本部门合同承办人员承办合同的资格审查，对多次出现低级错误的合同承办人，资格审查，对多次出现低级错误的合同承办人，应取消其承办合同的资格（合同计算错误、大小应取消其承办合同的资格（合同计算错误、大小写错误等低级问题反映出员工的基本工作态度和写错误等低级问题反映出员工的基本工作态度和基本工作质量）。基本工作质量）。越权处理合同事宜、未及时汇报情况和遗失合同越权处理合同事宜、未及时汇报情况和遗失合同有关资料而给公司造成损失的，追究其经济和行有关资料而给公司造成损失的，追究其经济和行政责任；政责任；谢谢